可行性研究報(bào)告案例

1、可行性研究報(bào)告案例目 錄第一章 項(xiàng)目開發(fā)背景 2第二章 項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀 2第三章 項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 2第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 2第五章 營銷方案 2第六章 開發(fā)進(jìn)度 2第七章 財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià) 2第八章 結(jié)論和建議 2 第一章 項(xiàng)目開發(fā)背景1.1行業(yè)發(fā)展背景從1998年起，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，比去年增長22.5%，其中銷售給個(gè)人為1445億元，比上年增長22.4%，個(gè)人購房所占比重為89.9%。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積

2、只有13.6平方米，與國外發(fā)達(dá)國家人均居住面積2030平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600-800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達(dá)到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達(dá)到6860元，比去年增長8.5%；另外，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)7.38萬億元，比去年增長14.7%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識(shí)也

3、在增強(qiáng)。從消費(fèi)意向看，有25%的人準(zhǔn)備今年買房。在準(zhǔn)備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。這說明城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的GDP增長貢獻(xiàn)了1.9-2.5個(gè)百分點(diǎn)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。由此看來，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。1.2西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)

4、開發(fā)企業(yè)600余家，但實(shí)際進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的只有100多家。據(jù)悉，截至2002年9月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為1867.02億元，比年初增加87.70億元，增長4.93。其中企業(yè)存款余額為733.83億元，比年初減少6.86億元；儲(chǔ)蓄存款余額為877.88億元，比年初增加75.79億元。據(jù)了解，今年市上計(jì)劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點(diǎn)向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行為。同時(shí)加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提

5、高居民的購買力。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。在存量房方面，對(duì)于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價(jià)或變相降價(jià)的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢(shì)，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計(jì)不低于80萬平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時(shí)間。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計(jì)2000余家，旅游旺

6、季入住率為85%,淡季為40%左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營相對(duì)較好，但淡季的競(jìng)爭(zhēng)激烈。1.3西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的城市發(fā)展目標(biāo)。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到2020年人均住房面積達(dá)到20-25。按此計(jì)算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬-12500萬，平均每年有450萬-650萬的住房需求，市場(chǎng)潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)：市場(chǎng)還將有2-3年的快速增長期。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長期。各區(qū)域板

7、塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小。宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。住宅開發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展。概念炒作日益缺乏市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場(chǎng)，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。同時(shí)也將影響房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降。差異化競(jìng)爭(zhēng)、個(gè)性化經(jīng)營、 產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場(chǎng)必由之路。

8、 消費(fèi)者金字塔中部群體將成為未來市場(chǎng)的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨。多個(gè)大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費(fèi)能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將空前激烈。1990-2002年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)比較指標(biāo) 1990年 2001年 2002年人均居住面積 6.1m2 10.37m2 10.9 m2房地產(chǎn)投資 1.86億元 66.9億元 180億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 省市兩級(jí)共200家 市注冊(cè)企業(yè)600余家 700余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 國營占絕對(duì)主導(dǎo)地位 28.8%為國營 70%以上為民營商品房開發(fā)面積 10萬m2 銷售面積205.8萬

9、m2 銷售面積500萬m2個(gè)人購房所占比例 不足10% 93% 95%以上是我們對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢(shì)不容樂觀，對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、市場(chǎng)定位、營銷建議等在此背景下展開。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃概況2.1基本情況項(xiàng)目名稱：西寶花園-通宇大廈建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質(zhì)：居住用地。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：6371.4（9.56畝）總建筑面積：36264（方案1） 39864(方案2)住宅面積：7200（方案1） 10800（方案2）綜合樓面積：21776（不含地下室） 層高：22層寫字間面積：12096 層高：3-14層 共12

10、層酒店套房面積：8064 層高：15-22層 共8層附樓面積：960 層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175公建面積：1608(綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室)地下停車場(chǎng)面積：4320（地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1） 430（方案2）容積率：5.97（方案1） 6.53（方案2）綠地率：30%2.2規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號(hào) 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功

11、能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì) 36264 方案2序號(hào) 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 10800 18 不含地下部分3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì) 39864 第三章 項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析本屆主要對(duì)本項(xiàng)目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。3.1項(xiàng)目地塊價(jià)值分析3.1.1 概況本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)

12、域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個(gè)性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價(jià)值，可以說是利弊參半。3.1.2 商務(wù)用房?jī)r(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)狀況從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要5年時(shí)間消化，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的長期經(jīng)營效益會(huì)有一定影響，短期內(nèi)尚不會(huì)形成壓力。周邊寫字樓調(diào)查表項(xiàng)目名稱 地址 層數(shù) 總面積（） 售價(jià)

13、（元/） 租價(jià) （元/） 售租率 備注海聯(lián)大廈 振興路北口西 9 5000 5500 50 50% 地下車位租金300元/月精英大廈 振興路中段 8 3000 55 90% 泛美大廈 南稍門什字 29 40000 5000 35 95% 租價(jià)不含各種服務(wù)費(fèi)偉業(yè)佳大廈 南關(guān)正街 21 36500 5500 55 90% 車位租金100元/月調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價(jià)普遍在5000-5500元/，租價(jià)（均價(jià)）為50-55元/×月。西安市部分三星級(jí)酒店調(diào)查表酒店名稱 標(biāo)準(zhǔn)間折扣價(jià)（元/×天） 套房數(shù) 地址隴海大酒店 220 308 解放路建苑大廈 260 1

14、77 五味什字鐘鼓樓大酒店 268 130 社會(huì)路延煉大廈 268 192 南二環(huán)東方大酒店 298 286 小寨西路城市酒店 208 138 南大街鴻業(yè)大酒店 198 258 含光北路民航大廈 230 勞動(dòng)南路金海大廈 210 蓮湖路文商酒店 218 騾馬市解放飯店 160 363 火車站萬達(dá)圣和酒店 150 友誼東路民生大酒店 258 143 南大街房地大廈 188 東五路鐘樓飯店 340 321 鐘樓從上表可見，大部分三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在200-300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，

15、客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議本項(xiàng)目酒店客房數(shù)控制在250-280之間，基準(zhǔn)價(jià)格為200元/×天。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為50%。本項(xiàng)目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級(jí)酒店，如鐘樓飯店具備獨(dú)特的地理位置和老字號(hào)品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢(shì)在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗(yàn)；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營管理水平較好，以會(huì)議接待為主。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對(duì)利潤的影響較

16、大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。因此我們建議，本項(xiàng)目經(jīng)營以會(huì)議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點(diǎn)。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。3.1.3 住宅價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)狀況此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強(qiáng)，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個(gè)明顯的價(jià)格空檔（高檔樓盤價(jià)格在4500元/以上，名為住宅，實(shí)為商??；低端普通住宅為2500-2600元/）。這也是本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會(huì)。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異

17、化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場(chǎng)。第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議4.1綜合樓4.1.1寫字間目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數(shù)：12096÷（100

18、5;20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66戶型配比：面積（） 比例（按戶數(shù)%） 備注100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 4.1.2酒店：按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)樓層：15-22層，共8層客房總面積：8064戶數(shù)：270戶型：戶型（） 功能 套數(shù) 樓層 備注22-26 2單人床標(biāo)準(zhǔn)間 241套 15-21層 1、均為使用面積；2、公攤比按75%計(jì)算。3、24-25層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。4、雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在15層不透光部分。20

19、-22 1雙人床標(biāo)準(zhǔn)間 12套 15層 40-50 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 17套 22層 小計(jì) 270套 15-22層 4.1.3配套功能：功能 面積（） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注會(huì)議室 大（1個(gè)） 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時(shí)容納200人中（2個(gè)） 200 附樓4層 2/人 100人宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時(shí)容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體1-2層，

20、裙樓2-3層，不含洗衣房4.2住宅4.2.1方案1總面積：7200層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160的戶型是最不好銷的。4.2.2方案2總面積：10800層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復(fù)式4.2.3分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4

21、戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。4.2.4戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）4.3停車場(chǎng)需求：住宅戶均0.5個(gè)停車位，需36個(gè)（按方案2）；寫字間戶均1.5個(gè)停車位，需

22、99個(gè)；酒店戶均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案 方案方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 4320 停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個(gè) 35/個(gè)造價(jià) 693萬元 1600元/出租 效益 44萬元/年 租價(jià)300元/個(gè)×月回收期 15.8年 693÷44出售 效益 738萬元 6萬元/個(gè)利潤 45萬元 738-693方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 7630 停車場(chǎng)為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191個(gè) 40/個(gè)造

23、價(jià) 1378萬元 1800元/（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益 68.8萬元/年 租價(jià)300元/個(gè)×月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個(gè)利潤 -232萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬元/個(gè)，但銷售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷8%=4.5萬元/個(gè)投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)×

24、;月）×12（個(gè)月）÷5%=7.2萬元/個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬元/個(gè)。本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車位。供需差額為24個(gè)。停車場(chǎng)的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。 建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。第五章 營銷方案 5.2.項(xiàng)目經(jīng)營方案5.2.1方案A寫字樓中留出400

25、0自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。5.2.2方案B寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余出售。5.3價(jià)格定位：項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元/） 出租均價(jià) （元/×月） 可租售面積（） 備注寫字間 5200 50 12096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 100 1616 不計(jì)會(huì)議室

26、停車場(chǎng) 6萬元/個(gè) 300/個(gè) 100個(gè) 住宅內(nèi)部銷售 2730（方案1） 6000 只計(jì)土地成本和建安成本2330（方案2） 住宅公開銷售 3300 1200（方案1） 4800（方案2） 第六章 開發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進(jìn)行（同步完工）。開發(fā)周期估算為2年。此開發(fā)進(jìn)度作為本方案經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)之一附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表第七章 財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)7.1 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。A、 土地費(fèi)用本項(xiàng)目占地9.56畝，每畝450

27、萬元，土地總價(jià)值為4302萬元。B、 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的2%取費(fèi)。C、 建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的10%取費(fèi)。D、 建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/計(jì)

28、算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。E、 室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為320萬元。F、 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為85萬元。G、 建設(shè)單位管理費(fèi)按前六項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。H、 預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。I、 建設(shè)期利息按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。K、項(xiàng)目總投資估算綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬

29、元（方案1），16342（方案2）。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）費(fèi)用名稱 費(fèi)用數(shù)量（萬元）1.土地費(fèi)用 43022.前期費(fèi)用 1693.建設(shè)配套費(fèi) 8474.建安工程費(fèi)（含裝修費(fèi)） 84725.室外工程費(fèi) 3206.工程監(jiān)理費(fèi) 857.管理費(fèi) 2848.預(yù)備費(fèi) 5089.建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 50010.總計(jì) 15487項(xiàng)目總投資估算表（方案2）費(fèi)用名稱 費(fèi)用數(shù)量（萬元）1.土地費(fèi)用 43022.前期費(fèi)用 1933.建設(shè)配套費(fèi) 9174.建安工程費(fèi)（含裝修費(fèi)） 91685.室外工程費(fèi) 3206.工程監(jiān)理費(fèi) 927.管理費(fèi) 3008.預(yù)備費(fèi) 5509.建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 50010.總計(jì) 163427.2財(cái)

30、務(wù)評(píng)價(jià)7.2.1方案A+1即住宅12層48戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場(chǎng)出租100個(gè)。7.2.1.1財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/×天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租 36/年 300元/×月×個(gè)合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬元B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)

31、成本）營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租 36/年 100%出租率合計(jì) 1129/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤1794萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元時(shí)間項(xiàng)目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 -5409自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707土

32、地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利息 250 250 250歸還借款本金 其他費(fèi)用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 -7238 -6116D、投資回收期估算： 項(xiàng)目總投資的回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息）E、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%每

33、年為300%÷50=6%7.2.1.2 盈虧平衡分析A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是<（15487-8472）÷36264+1300>÷3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點(diǎn)200×50%×50%÷200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/×月計(jì)算，保平點(diǎn)是5÷50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營。7.2.1.3 敏感性分析由于住宅樓公開銷售在本方案中

34、所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計(jì)。對(duì)于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。變化因素 變化幅度 利潤（萬元） 年投資利潤率(%)基數(shù) 0 1192 6.0出租率 +10% 1376 6.9+5% 1284 6.4-5% 1102 5.6-10% 1010 5.17.2.2方案A+2即住宅18層72戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場(chǎng)出租100個(gè)。7.2.2.1財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售2730元/，公開銷售3300元/寫字間出租 486/年 50元/酒店客房營業(yè)收入 972/年

35、 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/×天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租 36/年 300元/×月×個(gè)合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷售收入3222萬元B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售 2982 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入 185/年 按50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租 36/年 100%出租率合計(jì) 1193年 未計(jì)住宅樓銷售利潤322

36、2萬元C、投資回收期估算： 項(xiàng)目總投資的回收期為（15487-3222）÷（1193-250）=13.02年。（假定貸款本金13.02年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息）D、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算，<1193×（50-11.59）+3222>÷15487=310%每年為310%÷50=6.2%7.2.2.2 盈虧平衡分析（略）7.2.2.3 敏感性分析（略）7.2.3方案B+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。7.2.3.1財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析A、 營業(yè)收入營

37、業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出售 4210 5200元/酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/×天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出售 600 6萬元/個(gè)合計(jì) 1307/年 未計(jì)銷售收入6604萬元B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出售 4210 一次性收入酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計(jì)算，不含

38、會(huì)議室停車場(chǎng)出租 1000 一次性收入合計(jì) 654/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤6604萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元時(shí)間項(xiàng)目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計(jì) 9000 4818 -1576自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 3000 3604 1307借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 903土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利息 250 250 250歸還借款本金 其他費(fèi)用 250 258 653現(xiàn)金凈流量

39、1214 -2883 -2479D、投資回收期估算： 單位：萬元現(xiàn)金流量 回收額 未回收額總投資 15487 現(xiàn)金流入： 第一年 3000 3000 12487第二年 3604 3604 8883第三年 654 654 5229 654 654 第十五年 654 654 381第十六年 654 651 回收期=15+（381÷654）=15.6年項(xiàng)目總投資的回收期為15.6年。E、投資回報(bào)率按50年經(jīng)營周期（不變價(jià)），<654×（50-10）+6604>÷15487=212%每年為212%÷50=4.2%7.2.3.2 盈虧平衡分析（略）7.

40、2.3.3 敏感性分析本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場(chǎng)的價(jià)格及成本變動(dòng)。（詳表略）7.2.4方案B+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。7.2.4.1財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析A、 營業(yè)收入營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出售 4210 5200元/酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/×天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出售 600 6萬元/個(gè)合計(jì) 1307/年 未計(jì)銷售收入8032萬元B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明住