房地產(chǎn)銷售說辭

1、專題說辭關(guān)于派單員信息，顧問電話邀約：您好，請問你是 XXX嗎？我是比德弗售樓處置業(yè)顧問 XXX。今天上午我們的派單員記錄了您的聯(lián)系方式。 我們現(xiàn)在即將推出的是小高層房源，現(xiàn)在戶型已經(jīng)出來了，您可以先過來了解一下，同時我們還推出了相關(guān)優(yōu)惠活動。您現(xiàn)在不考慮買房也沒關(guān)系， 您可以先過來了解一下， 如果覺得我們的小區(qū)好， 還可以推薦給你的親朋好友， 我們這里也有相關(guān)活動給予您一定的豐厚獎勵。關(guān)于國花會客帶客及優(yōu)惠積分卡對老客戶邀約：您好，請問你是 XXX嗎？我是比德弗售樓處置業(yè)顧問 XXX?，F(xiàn)在我們國花會客帶客活動正式啟動了，同時還可以辦理優(yōu)惠積分卡活動。如果您介紹新客戶成交，最高現(xiàn)金獎勵可以達(dá)到

2、 3500 元，你需要來我們售樓處辦理相關(guān)手續(xù)，同時我也可以詳細(xì)給你介紹一下。關(guān)于 23#26#銷控說辭：（客戶來當(dāng)天一定要向客戶確定23#26#已無房源，兩天后邀約）您好，請問你是 XXX嗎？我是比德弗售樓處置業(yè)顧問 XXX。你前兩天過來說多層考慮 XXX的戶型，現(xiàn)在有一個客戶被查出銀行信用不良，銀行貸款沒法審批。我們現(xiàn)在要求他一次性付款或者退房，他一精選文庫次性付款有難度，如果您有意向的話，可以先過來辦理相關(guān)手續(xù)。但是現(xiàn)在房子只有一套， 我的同事也再通知其他客戶過來， 這個房源是誰先交錢算誰的，所以你如果真喜歡的話就盡快過來吧。關(guān)于小紅帽說辭：您好，向您推薦一下臨邑最好的房子-比德弗國際花

3、園?，F(xiàn)在我們即將推出小高層， 戶型是 79-130 ，同時還可以享受 2 萬抵 3 萬等優(yōu)惠活動。我對這方面不是很了解，我們前面售樓中心有專業(yè)的銷售人員，我?guī)氵^去咨詢一下吧， 這樣能讓您對項目有更全面的了解， 同時還能貨比三家，去看看吧！您現(xiàn)在不考慮買房也沒關(guān)系， 您可以先過來了解一下， 如果覺得我們的小區(qū)好， 還可以推薦給你的親朋好友， 我們這里也有相關(guān)活動給予您一定的豐厚獎勵。如果你今天時間不方便， 你可以留下你的聯(lián)系方式， 到時候會有我們專業(yè)的售樓人員向你仔細(xì)介紹我們的社區(qū)和相關(guān)活動。多層和小高層的對比：多層是城市稀缺性產(chǎn)品， 現(xiàn)在政府為了城市形象以后臨邑不會再批準(zhǔn)建多層了。既然是稀缺

4、，市場供不用求，人們誰都想得到，也必然會產(chǎn)生多層住宅巨大升值空間。 您現(xiàn)在可以不買多層， 但是我敢保證，等著過去幾年，你必然買不到同等價值、 同等面積的多層住宅了。-2精選文庫小高層的價位較低， 同等的價格小高層所得到的面積會更大， 性價比更高，而且小高層也是臨邑未來發(fā)展的主流趨勢， 我們的景觀配套也是臨邑最好的，住在小高層上觀景效果也很不一樣。關(guān)于優(yōu)惠幅度增加，房子賣不動，是不是降價？。呵呵，怎么可能呢？目前我們項目開盤的房子已經(jīng)售馨了 （賣完了），相關(guān)優(yōu)惠活動只是針對我們即將推出的是小高層房源。你可以看一下我們本次推出的 21#樓多層價位，相比上次開盤的多層價格還提高了不少，小高層的價位和

5、多層相比肯定是要相對要便宜的。 你所說的降價、賣不動的是一、二線城市因為限購令針對那些惡意炒房的，臨邑作為四、五線城市并沒有這樣的相關(guān)政策， 而且當(dāng)?shù)卣F(xiàn)在依然還是在鼓勵土地開發(fā)的。電話接聽說辭：目的：問姓氏問途徑淺摸底 聯(lián)系方式您好，歡迎致電比德弗國際花園 （你好）哎，你好，你好，你好。您是咨詢房子是吧？請問您怎么稱呼？ （免貴姓張）張老師您考慮多大面積的戶型？（ 110 的）您挺有眼光的，這個戶型是我們這賣的最好的，房源很緊張了。您是怎么知道咱這聯(lián)系方式的？（看的宣傳牌）奧是這樣，您還收到過咱們的宣傳彩頁嗎？（收到過）您還記得上面的紅色印章名是什么嗎？-3精選文庫（不太記得了） 是這樣，

6、我們的戶外業(yè)務(wù)員大冬天的在外面發(fā)傳單也是很辛苦的，幫忙想一下吧。（這個有什么用嗎？） 是這樣，我們需要對我們的業(yè)務(wù)員做一下考核。（蘋果）好的，感謝您對我們工作的支持。（你們這房價多少？）咱現(xiàn)在不是都實行一房一價嗎?您過來一下我找個專業(yè)主任給您介紹一下。（我最近還沒空）這樣買房子是早買早好，選房子也是早選早好，您還是抽個時間盡快過來吧 我們近期推出了很多優(yōu)惠活動，活動名額有限我這里是前臺銷售接待，具體資料我這也不全，您留一下您的聯(lián)系方式，稍后我們的專業(yè)主任給您回過去。您的電話是13 幾還是15 幾？（你找個會的跟我說說就好） 是這樣，您應(yīng)該知道咱們這個樓盤是臨邑最好的樓盤，現(xiàn)在銷售火爆，我們的主

7、任都在談客戶。這樣您的電話是 13 幾還是 15 幾？（我一會兒打過去吧） 您過會打過來還是我接。 為了不浪費(fèi)您的時間您告訴下我的聯(lián)系方式，您的電話是 13 幾還是 15 幾？（13* ）好的，等我們銷售主任接待完客戶稍后會聯(lián)系你，感謝您的致電，再見。銷售主任約客目的：讓客戶來售樓處看房子。流程：推銷自己，拉關(guān)系贊美對方。炒房子，提升客戶心理價位，制-4精選文庫造房源緊迫感，逼客戶盡快過來。最后再次推銷自己。您好，請問是張老師嗎？（是的，你是哪位？）我是比德弗國際花園銷售主任我姓陳，您叫我小陳就好。不好意思，我剛剛正在接待客戶，沒有第一時間回復(fù)您， 是這樣咱們這推出了一個2 萬頂 3 萬的活動

8、，邀請您過來看一下房子。您看您今天下午過來吧?。ń裉煜挛鐩]時間）是這樣，咱們這個活動名額有限，我也不想讓您錯失這次機(jī)會，您看您明天上午抽時間過來吧?。魈焐衔缫矝]空）您看， 買房子也是大事，您早來選個好房型好樓層。這樣吧您今天下午抽個時間過來一趟，也耽誤不了您太多時間。這樣我就在這等著您。您來了還有意外驚喜。（好吧看看我今天下午過去）您今天下午幾點能來??？三點行吧？（懸）您告訴我個具體時間我也好有個準(zhǔn)備。（四點吧）好的，還記得我姓什么嗎？（呵呵）我姓陳，過來找小陳就好。等著您?？蛻暨€會問一些問題， 都要跟接聽電話一樣回答一小部分， 之后說具體的您過來我給您查一下， 主要目的是約客戶來售樓處！

9、要快過客戶的思維速度，不要被客戶的問題帶跑！ 關(guān)于區(qū)域價值說辭：臨邑南部新區(qū)以中央生活區(qū)、新廣場休閑區(qū)、中心行政區(qū)、教育配套區(qū)四大區(qū)域為組合的新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略框架。 特別是政府重點工程明德廣場及水景公園的順利落成， 更是彰顯了政府對南部新區(qū)核心理念-5精選文庫的重視及投入。其中“教育配套區(qū)” 臨邑一中及五中更是擁有著當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的教育水平；而隨著“中心行政區(qū)”臨邑縣公路局、國土局等相關(guān)政府機(jī)關(guān)的正式入駐。更是引起了臨邑各界的關(guān)注。而比德弗國際花園就位于瑞園路與花園大道交界處東南， 正好位于整個南部新區(qū)的核心地段， 明德廣場以東一路之隔， 地理位置十分優(yōu)越，居住及升值不言而喻。關(guān)于房號保留金說辭：客戶說

10、拿不定主義回家考慮：答：買房子是件大事，如果您那里還不清楚，我可以為您做一個詳細(xì)的解答。（我想回去再和家人商量一下）好的，您考慮周全也是應(yīng)該的。 可是你看我們現(xiàn)在的房源不是很多了，近幾天看房的客戶比較多， 不敢保證明天您選擇的這套房子還有。如果您今天拿不定主義， 可以先交一個保留金。您只要交 200 元，我們可以為您保留 24 小時房號。一天之內(nèi)，這套房子就暫時不再向其他客戶推薦了。 在這個時間里你可以好好和您的家人商量一下， 如果您考慮好了，明天記得過來交 2 萬元定金把房定下來。即使你最后沒有購房成功， 也請你為我們提供珍貴的意見， 保留金我們也是全額退還的！我想這對您來說也是一個利大于弊

11、的好辦-6精選文庫法！收款收據(jù)我馬上開給您！目的：留下保留金，讓客戶的心思依然在房子上，為我們最后成交做準(zhǔn)備。注意事項：至少要求三次。 （客戶說沒有帶錢是假的） 。關(guān)于逼定五大技巧：逼定技巧一：配合不讓客戶有充分考慮權(quán)衡的時間， 讓其匆匆購房； 在客戶洽談的時間里，售樓人員互相配合打假電話， 或者假扮成顧問之間彼此爭取房源的樣子，做售樓的托兒。如“鄭亞男正在談客，李婷假裝故意聽到，然后過來與鄭亞男爭吵，說該房源下午自己的客戶就來成交， 你現(xiàn)在給別人介紹是什么意思?”于是制造爭執(zhí)，但不宜時間過長。逼定技巧二：激將法或是把在談客戶想要的那套房， 又同時介紹給另外的購房者， 造成緊俏的氣氛； 如客人

12、對某套房有了初步意向， 過幾天售樓處會告訴他：“此套房馬上就有人要購買，你要的話馬上過來付定金吧?！北贫记扇河芄士v客戶看中某個房源時，售樓人員會說該房源已售。待過幾天后，售樓處會告訴他： “該房源因為貸款原因沒有交易成功，但是有很多客戶都在爭搶這個房源，你要的話馬上過來付定金吧?！?7精選文庫逼定技巧四：苦肉計告知客戶前幾天剛剛漲價或者優(yōu)惠政策剛剛到期， 如果你現(xiàn)在交訂金，我可以向經(jīng)理說您是前期老客戶， 我可以努力申請原價或者相關(guān)優(yōu)惠，不交錢申請不了。（然后就是顧問和經(jīng)理之間的黑白臉配合）逼定技巧五：舍棄自身利益面對價格上反復(fù)糾纏不休， 一定要優(yōu)惠的客戶。 可以故意做出一副比較為難的樣子

13、， 讓客戶認(rèn)為這件事很難辦， 然后冒著風(fēng)險替客戶去爭取。如： “看來您對這套房子非常滿意，也很想購買它，我可以冒著被經(jīng)理批評的風(fēng)險去申請， 但是顯然不會有任何結(jié)果， 要不我把這套房子的獎金讓出來， 這是我盡的最大權(quán)利了， 希望你可以理解。 ”關(guān)于比德弗 100 街鋪投資收益說辭一、題目：假如有一間 100 的街鋪，售價 6500-6800 元 ，根據(jù)周邊同地段市場狀況， 此商鋪租金可達(dá) 1000 元| 月，如何通過投資收益的數(shù)字分析，使客戶相信花 60 萬投資該商鋪是獲益的？二、答卷：您知道“ 60 萬的秘密”嗎？您知道“ 60 萬既可以變成21 萬，也可以變成445 萬”嗎？如果您有 60

14、萬，在這個 CPI 猶如過山車的年代，如果以年通脹率 5%計算，您手上的 60 萬每年的購買率都將打 95 折，也相當(dāng)于這 60 萬的年損失率為 5%，那么二十年間您的 60 萬的損失如下；-8精選文庫一年后： 60 萬* （1-5%）=57 萬，二年后： 60 萬* （1-5%） 5=54.15 萬五年后： 60 萬* （1-5%） 5=46.4 萬十年后： 60 萬* （1-5%） 10=35.9 萬二十年后： 60 萬* （1-5%）10=21.5 萬這樣您的 60 萬，二十年間就白白蒸發(fā)了38.5 萬元，而同樣的 60 萬，如果您用這 60 萬投資一間我們 100 的商鋪，那您每年都將

15、獲得商鋪的 房租收益 和商鋪本身的 增值收益， 如下：（一）、商鋪增值收益： 我們不考慮近年來商業(yè)地產(chǎn)價格飛漲的趨勢，僅僅根據(jù)未來十年經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的潮流趨勢， 按最保守的年增長率 10%計，那么十年間該商鋪的價值如下：第一年； 60 萬* （1+10%）=66 萬第二年； 60 萬* （1+10%）2=72.6 萬第五年；（1+10%）5=96.6 萬第十年； 60 萬* （1+10%）10=155.6 萬第二十年： 60 萬* （1+10%）10=403 萬-9精選文庫（二）、二租金收益： 目前該地段同等商鋪最低租金為 1000 元|月，年漲幅按 CPI 的漲幅 5%計（不考慮房租平均漲幅通

16、常高于 CPI 的情況），那么您的商鋪的房租收益如下：第一年；租金收益： 1000 元| 月*12* （1+5%）=1.26 萬第二年；租金收益： 1000 元| 月*12* （1+5%）（1+5%）=1.32 萬第五年；租金收益： 1000 元| 月*12* （1+5%）5=1.53 萬第十年；租金收益： 1000 元| 月*12* （1+5%）10=1.95 萬第二十年：租金收益：1000 元| 月*12* （1+5%）20=3.18 萬二十年 間的租金總收 益為 ： 1.26+1.32+1.53+1.95+3.18=42 萬元那么二十年后您的商鋪總效益為：商鋪增值 +房租收益 =403

17、萬+42 萬=445 萬；也就相當(dāng)于您的60 萬元變成了 445 萬元。結(jié)果就是這么的令人吃驚：“21 萬和 445 萬之間的差距”正是“60萬的秘密”之所在！您今天的行動決定了明天“60 萬的秘密”結(jié)局 ！“60 萬的秘密”是“購買 * 商鋪”，為女兒置辦一份不斷增值的優(yōu)渥嫁妝！“60 萬的秘密” 是“購買 * 商鋪”，是為兒子買份會增長的創(chuàng)業(yè)基金！-10精選文庫“60 萬的秘密” 是“購買 * 商鋪”，是為老人買份高收益的養(yǎng)老保險！ “60 萬的秘密”是“購買 * 商鋪”，是為自己買份沒有風(fēng)險的財富未來！關(guān)于比德弗特價房邀約說辭您好，請問是張老師嗎？（是的，你是哪位？）我是比德弗國際花園銷

18、售主任我姓小陳， 您上次來看房子的時候是我接待的您。（我知道了，有什么事嗎？）是這樣的，張老師，比德弗為了慶賀企業(yè)成立 12 周年，特別推出了“特價房”活動。機(jī)會挺難得的，邀請您過來看一下房子。您看今天下午過來一趟吧?。ǚ孔幽芴貎r多少？）是這樣的，本次“特價房”活動一戶一價的，不同的位置價格不一樣，而且是先到先得的，電話里也說不清楚，要不您今天下午過來我細(xì)細(xì)給你介紹一下吧。（今天下午沒時間）是這樣，咱們這個活動名額有限，只有前 12 套成交客戶才能享受這個 “特價房”活動，我也不想讓您錯失這次機(jī)會，您看您明天上午抽時間過來吧?。魈焐衔缫矝]空）您看， 買房子也是大事，您早來選個好房型好樓層。這

19、樣吧您今天下午抽個時間過來一趟，也耽誤不了您太多時間。這樣我就在這等著您。（好吧看看我今天下午過去）您今天下午幾點能來??？三點行吧？（懸）您告訴我個具體時間我也好有個準(zhǔn)備。-11精選文庫（四點吧）好的，還記得我姓什么嗎？（呵呵）我姓陳，過來找小陳就好。等著您。一、比德弗國際花園業(yè)態(tài)劃分北側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)：家居建材類西側(cè)及南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合類南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)：休閑生活類東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲娛樂類北側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)：家居建材類位于項目以北， 為比德弗國際花園、 金龍盛世花園、海東項目、水木清華等居住區(qū)的絕版中心地帶， 現(xiàn)階段隨著各項目逐步開發(fā)， 各批業(yè)主相繼入住， 該商業(yè)街將逐步發(fā)展為以家具、裝飾、建材、廚衛(wèi)、裝修

20、等多元化家居建材類業(yè)態(tài)，范圍將輻射整個南部新區(qū)，按照每戶裝修標(biāo)準(zhǔn) 2 萬元計算，本區(qū)域共計約 4000 戶以上， 8000 萬以上巨額市場份額現(xiàn)已價值凸顯！西側(cè)及南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合類該區(qū)域商業(yè)街與新區(qū)核心“明德廣場”一路之隔，同時搭配項目西門主入口景觀帶及18 米寬歐陸化景觀綠化帶，采用現(xiàn)代新型景觀商業(yè)步行街模式，與明德廣場形成有效的人流互聯(lián)動線， 依靠優(yōu)美的景觀設(shè)計和休閑小品， 營造出豐富多樣的消費(fèi)空間， 是一個集日常超市購物、時尚家居、餐飲娛樂、休閑生活于一體的新型步行商業(yè)街。南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)：休閑生活類該區(qū)域位于比德弗國際花園以南， 經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以休閑生活類為主， 如：茶行、保健室、藥店、美

21、容美發(fā)等，作為南部新區(qū)絕版沿街旺鋪，同時面臨中央生活區(qū)大范圍交房的開始，該區(qū)域生活配套將不僅僅服務(wù)于周邊中央生活區(qū)數(shù)個高端社區(qū)， 更將輻射整個南部新區(qū)數(shù)十萬人口的正常生活消費(fèi)。東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲娛樂類該區(qū)域位于比德弗國際花園以東， 將面向整個臨邑為潛在消費(fèi)群體， 重點打造以高檔飯店、酒吧、咖啡廳、棋牌室等為主的餐飲娛樂類業(yè)態(tài)，精英薈萃的高檔消費(fèi)場所，更將致力打造為臨邑首屈一指商業(yè)新地標(biāo)。二、投資需求相對于大眾的投資途徑，商鋪有其特殊的一面安全性： 購買商鋪獲取租金和增值收益是最安全、最有效的投資理財渠道之一。比德弗國際花園商鋪預(yù)計回報周期16 年，年收益率約為6%左右?，F(xiàn)有投資途徑：1、基金股

22、票：大市一直徘徊在2800 點左右不見起色，而且是10 個買 7 個賠兩個平一個賺， 賠錢的都是散戶， 賺錢的都是莊家，人為操縱的可能性很大，沒有點內(nèi)幕消息很難說是什么樣。-12精選文庫2、黃金：并沒有成為一種大眾理財途徑，而且即使是投資黃金，在現(xiàn)在這種高位徘徊的行情下，不會有太大增幅，特別是作為一種大額投資來說，風(fēng)險會更大。3、古董：專業(yè)要求太高，即使是拍賣行拍出來的古董都可能是假的，專家都有走眼的時候何況我們這些非專業(yè)的，一步走不好就會傾家蕩產(chǎn)。4、私人放貸： 風(fēng)險更大， 雖然利率會更高一些，但是這種行為時不受國家法律保護(hù)的，一旦借款人還不上貸款或是玩失蹤，到時候你連個說理的地方都沒有。5

23、、銀行存款：現(xiàn)在在國際上人民幣的確一直在升值，但是放在國內(nèi)來說的話其實人民幣是在貶值的，去年新聞節(jié)目不是說過嗎把錢存銀行，一年的貶值率是15%，也就是說您今年存了 100 萬的話， 那您明年就只能購買85 萬的物品， 轉(zhuǎn)過年的話就只能買70 多萬的東西了，并不是說銀行利息少或是什么，但是物價是在上漲的，您想想， 去年咱家里用的日用品、生活用品及日常吃喝花銷，今年是不是都在漲價？這是國家調(diào)控的結(jié)果，想要刺激國內(nèi)消費(fèi)沒有別的辦法只能是拉高物價。所以說商鋪作為一種純粹的投資途徑，15 年的回報周期及其特有的安全性是現(xiàn)有投資途徑里面最安全的一種。穩(wěn)定性： 商業(yè)投資回報率高，選擇合適的中心商鋪，可達(dá)到7

24、%左右的年回報率。靈活性： 即可自營，又可收取高額租金，且隨著商業(yè)的成熟，商鋪租金呈動態(tài)上升的趨勢，也可靈活出售。持續(xù)性： 一鋪養(yǎng)三代，越是成熟，越是時間長的商鋪，因為市場的逐漸成熟，價值往往越高。一旦擁有，富及三代。購買商鋪， 主要購買的就是個發(fā)展。您現(xiàn)在買只能說您當(dāng)代是在回收購買成本的，您的孩子甚至您的孫子才是真正的受益方，當(dāng)然現(xiàn)在咱們南部中央居住區(qū)現(xiàn)在還處于剛剛起步的階段， 可能暫時來說的話居住的人還不是很多，但是后期隨著咱們小區(qū)及金龍、海東小區(qū)的大面積交房，大概4000 戶約 10000 人的居住量，而且是特別集中，金龍及海東那邊根本沒有像咱們小區(qū)一樣的大規(guī)模的商業(yè)，也就是說在今后幾年

25、來說的話，咱們比德弗國際花園的商業(yè)街就是中央生活區(qū)的主要消費(fèi)場所，商機(jī)是無限的， 到時候即使是您自己不想對外出租了，想做個生意什么的，這么大的一個購買群體，您不得天天數(shù)錢累的手指頭疼??！三：圖表講解：您看這就是咱們的理財分析表，這上面只是舉了個例子，我先給您講解下首先如果您買個 100 平米的商鋪，現(xiàn)在咱們的售價6000 元 / 平米，那他的總房款就是60 萬元，因為這是咱們小區(qū)第一次大面積的銷售商鋪，所以這個時間段有一個3 萬抵 5 萬的活動，也就是說整體上為您購買這套商鋪優(yōu)惠了2 萬元，那他現(xiàn)在的價格就是58 萬了。后面這塊就是咱們現(xiàn)在這對您購買商鋪實行的優(yōu)惠政策，因為現(xiàn)在金龍、 海東都在

26、施工建設(shè)，所以我們領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)為您即使現(xiàn)在買了這個商鋪也可能暫時用不上，所以為了彌補(bǔ)咱們的損失，特意采用了只有純粹的商業(yè)運(yùn)營才有的返祖模式，給您預(yù)留了兩年的時間， 當(dāng)然這兩年的使用權(quán)是歸我們開發(fā)商的，所有權(quán)還是您的。 這兩年我們第一年給您按1500 元 / 月的租金計算， 那您第一年的收益就是18000 元，第二年呢給您按 2000 元 / 月的租金計算， 您第二年的收益就是 24000 元，兩年合計收益是42000 元，我們直接在您的總房款里去除了，這樣您所購買的這個商鋪實際就是538000 元。再反過頭來計算一下， 第一年按 1500 元 / 月計算的話， 您這套商鋪面積是100 平，您的年收

27、益是 18000 元，一年是 365 天，折合到每天的話您一天的租金是0.50 元 / 平方左右。 第二年-13精選文庫按 2000 元 / 月計算的話您的年收益是 24000 元，一年 365 天，折合到每天的話您一天的租金是 0.65 元/ 天。因為商鋪的租金是隨著人氣及商圈的形成而上漲的，兩年以后咱們小區(qū)整體交房了，金龍及海東也差不多要交房，所以說到時候人氣起來了，市場需求有了， 商鋪還是這些商鋪，相應(yīng)的看好這塊地方做生意的也多了，因此您的租金是整體上漲的，現(xiàn)行的租金計算辦法是按每平方一天多少錢計算的， 剛才我也和您說過了，到第二年我們返祖的時候，您的租金已經(jīng)是0.65 元 / 天. 平

28、方，那第三年每平方米的租金咱不多漲，漲0.05元 / 天 . 平方，那就是 0.70元/ 天 . 平方，這樣您的第三年的收益就是25550 元，按照這樣計算的話， 我們給您算了下近10 年您的收益情況，您看下這個表格，也就是說到第十年的時候您的總收益是255500 元，也就是說到第十個年頭的話您只相當(dāng)于花了282500 元購買了您現(xiàn)在這個價值600000 元的商鋪，接近一半的錢。而且按照這種租金漲幅計算的話您這套商鋪的實際回報周期大概在16年左右，也就是說到 16 年左右的話您就完全收回了您這套商鋪的成本。我們做這個表就是為了向您說明您在今天購買了這套商鋪的話，大概16 年之后就完全可以收回成

29、本，相當(dāng)于在 16 年后白白得到一套沿街旺鋪，而您現(xiàn)在如果走銀行按揭的話只需要付一半的房款相當(dāng)于今天只花27.8 萬買了就可以購買一套本價值60 萬元的商鋪。 同時作為一種長期投資途徑的話也順勢為孩子留下一筆財產(chǎn)，即使是您老了之后不做生意用或是孩子不在身邊，這套商鋪的租金也完全可以保障您今后的舒適生活了！所以，一鋪旺三代是很現(xiàn)實的事情， 您今天做的這個決定就是在為您自己或者直接的為孩子甚至孫子留下一座金山！購買分析參考租金分析收益合計返祖反租十年內(nèi)投資名稱面積單價總價優(yōu)惠第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第一年第二年收益合計回報周期0.70 元0.75 元0.80 元150020

30、000.85 元 /0.90 元 /0.95 元 /1.00 元 /1.05 元 /商鋪1006000/ 平米./平米 ./平米.元 / 月元 / 月平米.天平米. 天平米. 天平米.天平米.天天天天255502737529200255500約16年金額60000020000180002400031025 元3285034675 元3650038325 元元元元538000512450485075455875424850392000357325320825282500實際投入元元元元元商鋪增值說明-14精選文庫商鋪位置面積最初交易價格2012 年二手市場成交價格增值率增值額新世界商苑100 平

31、米2008 年 5000 元 / 平，總價50 萬元2012 年 9000 元/ 平，總價90 萬元4 年增至 80%，年增至率 25%40 萬御景園商業(yè)100 平米2009 年 5500 元 / 平，總價55 萬元2012 年 8000 元/ 平，總價80 萬元3 年增至 40%，年增值率 20%25 萬南鑫世紀(jì)城100 平米2010 年 3500 元 / 平，總價35 萬元2012 年 4500 元/ 平，總價48 萬元2 年增至 25%，年增值率 20%13 萬買鋪投入金額商鋪增值收益保守估計（年增值率7%）面積單價總價第一年第二年第五年第十年（平米）（元 / 平米）1006000600

32、0006420006869408415311180290以上表 1 列舉臨邑縣近四年內(nèi)推出商鋪由開盤到2012 年 6 月份銷售單價漲幅。把新世界商苑、鑫都御景園商業(yè)步行街、 南新世紀(jì)城商業(yè)來做特例分析，可明顯看出商鋪 4年期漲幅均在 25%以上，其中南新世紀(jì)城為2010 年新推商鋪，兩年漲幅為25%，平均一年期漲幅為12.5%；鑫都御景園為2009 年推出商鋪，三年漲幅為40%，平均一年期漲幅為13.3%；新世紀(jì)商苑為2008 年推出商鋪，四年漲幅為80%，平均一年期漲幅為20.0%；由以上特例可以看出，商鋪持有時間越長其增值幅度越大，創(chuàng)造的利潤空間也就越大！同期對比比德弗商業(yè)，銷售單價已經(jīng)

33、低于市場價格2000 元 /平左右，且面臨金龍、海東、水木清華等小區(qū)陸續(xù)交房， 居住人群及商圈在近兩年內(nèi)將形成較大規(guī)模， 增值潛力推算應(yīng)不低于以上樓盤商業(yè)。-15精選文庫因有兩年的商圈成熟等待期，我們暫且在兩年以租金的形式對客戶實行返祖，也算是一種經(jīng)營賠償， 同時我們可以暫且把商鋪本身銷售單價漲幅降低為年增長率7%，僅由此可見在10年左右的時間，其真正價值保守估計在120 萬左右，也就是說其價值翻倍。（參考附表：各投資渠道比較表）投資渠道年投資回報率投資比較國債約 2.36 較存款利息高，抵御通貨膨脹能力較差5 年定期存款約 2.9安全、利息處于低位股市投資具有較強(qiáng)的不確定性風(fēng)險較大。散戶投資

34、現(xiàn)狀： 10%賺錢、 20%保本、 70%賠錢企業(yè)債券約 4.2受企業(yè)經(jīng)營狀況影響較大住宅投資約 6 9投資回報較高，抵御通貨膨脹能力強(qiáng)普通商鋪投資5 10投資回報高，與經(jīng)濟(jì)景氣程度聯(lián)系緊密返租、沿街、步行基本年收益達(dá)到 7，且每年投資回報高， 且當(dāng)?shù)厥淄品底饨惦U模式， 可將風(fēng)險最大程商業(yè)街增長度的降低投資小貼士1、財富“縮水”了怎么辦？物價“飛漲”了怎么辦？防通脹，防貶值，要“防”就得有“房”。投資理財，當(dāng)選不動產(chǎn)！2、不動產(chǎn)，為什么首選商鋪？商業(yè)資產(chǎn)，不受限購限貸等政策約束， 升值前景無限。 商鋪成為當(dāng)下的資金“避風(fēng)港”！五六十萬 1 套住房、二三百萬 1 套豪宅，比德弗· 香榭

35、麗舍步行商業(yè)街說六七十萬可以搶購 1 套終身獨(dú)立產(chǎn)權(quán)臨街旺鋪 、擁有 1 棟大門面，誰威風(fēng)誰厚道誰更具投資價值不言自喻。3、投資商鋪需要注意什么？強(qiáng)大消費(fèi)人群、地段優(yōu)越、交通便利等稀缺性價值缺一不可。投資好時機(jī)贏市場，投資好地段保升值！4、沿街商鋪和商場鋪位哪個更好？沿街商鋪除 營業(yè)時間自由 、擁有獨(dú)立對外展示面 、節(jié)省商場鋪位的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用等諸多優(yōu)點以外，更因 保值、升值、租金收益高、超低風(fēng)險、好轉(zhuǎn)手、不受經(jīng)營行業(yè)限制 等特點，受到廣大投資、經(jīng)營者的青睞和追捧。比德弗·香榭麗舍步行商業(yè)街- 有天有地優(yōu)質(zhì)臨街產(chǎn)權(quán)旺鋪，投資、經(jīng)營首選。關(guān)于車庫水淹說辭-16精選文庫XX 老師，關(guān)于這次

36、降雨我們也咨詢了相關(guān)的政府部門，此次臺風(fēng)所引起的強(qiáng)降雨，屬于臨邑 60 年不遇的自然災(zāi)害，全國都受到了不同程度的影響，連北京這樣的大城市都被淹了， 我們也很難去抗衡。而市面上對我們不利謠言也都是不實的。本項目在此次事件中完全符合國家建筑質(zhì)量審核及規(guī)劃設(shè)計， 也具備相關(guān)部門的文件審核， 并不存在任何問題， 對于謠言我們也將保留追究責(zé)任的法律權(quán)益。 發(fā)生這樣的災(zāi)害也是我們所不愿見到的， 雖然整個過程中我們并沒有什么過失和責(zé)任， 但是比德弗地產(chǎn)依然對受害業(yè)主進(jìn)行了相關(guān)的災(zāi)害補(bǔ)助。同時作為“責(zé)任地產(chǎn)”的帶頭人，我們愿意根據(jù)廣大業(yè)主的實際需求而改變。為防止災(zāi)害的再次發(fā)生， 更是不惜斥巨資引進(jìn)超強(qiáng)排水設(shè)備

37、，未來如果面對同樣 2 倍于 7.31 的自然災(zāi)害也將絕對保證業(yè)主生命及財產(chǎn)安全。關(guān)于本次活動邀約說辭X 老師，為了迎接中秋、國慶雙節(jié)和答謝新老客戶，比德弗國際花園特別舉辦了 < 感悟幸福慶典 > 活動，還推出了新的優(yōu)惠活動和親子戶型，我看正好有您需要的面積。 您看今天下午過來看一下房子吧！（都是什么活動？）是這樣的，為了答謝新老客戶對我們的支持，你買不買房子都有抽獎活動可以參加， 有最高獎金 10 萬元！也有 < 北京雙人游 > 的，電話里也說不清楚，要不您今天下午過來我詳細(xì)給你介紹一下吧。-17精選文庫（今天下午沒時間）是這樣，咱們這個活動是有時間期限的，應(yīng)該是比德

38、弗開盤以來最好的買房時機(jī)了， 機(jī)會挺難得的， 我也不想讓您錯失這次機(jī)會，您看您今天抽時間過來吧?。ê冒煽纯次医裉煜挛邕^去）您今天下午幾點能來??？三點行吧？（懸）您告訴我個具體時間我也好有個準(zhǔn)備。（四點吧）好的，還記得我姓什么嗎？（呵呵）我姓 X，過來找小 X 就好。等著您。關(guān)于拆遷說辭X 老師，您對近期拆遷的理解一點也沒錯，但是以我專業(yè)的角度來看這件事，現(xiàn)在恰恰是您買房的最后時機(jī)了。1、新的土地開發(fā)項目的出現(xiàn)的確會給您更多的選擇空間，但是新項目的成交地價肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過之前的開發(fā)土地的，這就意味著新地塊開發(fā)成本的增加，成本高了，開發(fā)商也是要盈利了，自然新地塊的房價也就不會維持現(xiàn)在的價位了（可以舉

39、例盛世家園），而且還會帶動整個市場的價格上漲。2、在新的地塊開發(fā)前，市場務(wù)必會維持在一個相對穩(wěn)定的價位，但是后期隨著新項目的逐步開發(fā)，勢必會帶動房價上漲， 這個時候買房不但避免您不必要的支出，更能為將來保值增值。3、房地產(chǎn)這個行業(yè)如果沒有很多大規(guī)劃差別，在建造成本上基本是差不多的。但是新地塊的地價普遍較高，開發(fā)商為了節(jié)約成本，其真正可投入到建筑和配套的成本必然會降低。X 老師，你可以考慮下，-18精選文庫同樣是去掉成本，剩余100 塊錢做出來的東西和剩余300 塊錢做出來的東西肯定是沒法比的。（回遷房子便宜）4、X 老師，您說的便宜是指的回遷房吧？這一塊你可能有所不知，根據(jù)文件回遷房是不對外出

40、售的， 您說的是回遷戶與回遷戶之間的私人交易行為。這種私人交易沒有完善的法律保護(hù)， 同時非回遷戶也不可能辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明。拆遷房影響說辭為什么會有拆遷房？縣級城市財政收入的主要來源就是賣地搞開發(fā)增稅收， 相對于縣城周邊來說，縣城圈內(nèi)的土地對于房地產(chǎn)開發(fā)商的誘惑會更大一些，這也決定了縣城圈內(nèi)的土地價格會很高， 同時伴生的是圈內(nèi)土地并非空地，往往都是有原有的住民，因此，政府、開發(fā)商、原住民之間就形成了拆遷、回遷這條供給線?？h級城市靠賣地開發(fā)來增稅收，開發(fā)商靠拿地、搞開發(fā)、銷售、回款實現(xiàn)其收益，這期間政府主要起協(xié)調(diào)作用，把地賣出去，拆遷問題協(xié)調(diào)好，收到開發(fā)商土地款項， 這個流程結(jié)束后政府和開發(fā)商在

41、土地方面基本上沒有過多的瓜葛了。 因此，開發(fā)商和政府的交易一旦結(jié)束，下一步面臨的就是開發(fā)、盈利的問題了，先一步的工作說白了就是盈利！首先需要明確的一件事是，對于開發(fā)商而言有幾個問題擺在面-19精選文庫前：土地成本高、有回遷戶、利潤最大化，如何實現(xiàn)利潤最大化？土地成本是固定的、土地面積是固定的、規(guī)劃設(shè)計是審批的、回遷戶是免費(fèi)補(bǔ)償?shù)?，那最終的利潤點就在商品房上了！說到商品房，現(xiàn)階段材料費(fèi)、人工費(fèi)、建安成本都是明碼標(biāo)價的，成本一目了然， 因此如何實現(xiàn)利潤？不要忘記， 開發(fā)商不是搞福利事業(yè)，他不是什么福利機(jī)構(gòu)，他是需要盈利的！因此，一些不為人知的黑幕就產(chǎn)生了， 鋼筋、水泥標(biāo)號及一些基礎(chǔ)配套材料規(guī)格降低

42、以縮小材料成本建安成本、 工程進(jìn)度加快以減少人工成本。 我們普通老百姓可能看見的聽見的都是建設(shè)進(jìn)度快這一個有利面， 建筑質(zhì)量、材料什么的是看不見的，但是，在您住進(jìn)去后就能明顯的感覺到，您在三樓洗個衣服倒個水一樓都能聽見聲；您在三樓和朋友親戚聊個天說個話，聲音稍微大點二樓、四樓就能聽見；時間長了您說您連點隱私空間都沒有了，說話不敢大聲，回家趕緊換鞋，整天生活在自己家里卻是在為別人活著， 整天和做賊是的！ 這樣的房子您趕住嗎？這種現(xiàn)象不止是針對回遷房有， 甚至很多銷售中的商品房都存在這種情況！ 您看看現(xiàn)在是不是有很多人在賣房子， 有回遷的也有正常的商品房， 這不就很能說明問題嗎！話再說回來，像這樣

43、的小區(qū)，有兩種居住人群，一種是回遷原住民；一種是購買高價位商品房的社會中上層人士。 其實現(xiàn)在很明顯的能看出來，一個小區(qū)被人為的分為兩個部分本身就是一種歧視或是檔次劃分，回遷房無論在質(zhì)量、 配套還是公共設(shè)施的配置上都是和正常銷售的商品房有本質(zhì)區(qū)別的。 在應(yīng)有的服務(wù)得不到享受， 該有的設(shè)施-20精選文庫得不到使用，您說這樣的小區(qū)您住起來會舒心嗎？而且還有最重要的一點就是回遷房和商品房的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)證上，回遷房是辦理不了產(chǎn)權(quán)證的，也因此被人們稱作小產(chǎn)權(quán)房?，F(xiàn)階段國家一直在打壓小產(chǎn)權(quán)房， 無論從政策上還是法律上， 小產(chǎn)權(quán)房都沒有正常的保護(hù)依據(jù)。 因為沒有產(chǎn)權(quán)證， 小產(chǎn)權(quán)房不能辦理正常的過戶手續(xù)， 想交

44、易小產(chǎn)權(quán)房只能是全額付款， 找中間人寫個字據(jù)，也就是說很容易出現(xiàn)一房多賣或是賣后不認(rèn)賬的情況， 或者說因為您在外地工作長時間未回家， 時間久了別的租住或是借用您房子的人成為房主的情況！我這不是在危言聳聽，以前在青島、濟(jì)南不是出現(xiàn)過很多關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房糾紛的事情嗎？所以說，可能您分了幾套小產(chǎn)權(quán)房或是正在考慮購買小產(chǎn)權(quán)房，您最好慎重考慮下！ 是選擇一個質(zhì)量、 產(chǎn)權(quán)都有保證的房子還是選一個質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)都沒有保證的房子？決定權(quán)在您手里！小戶型銷售優(yōu)勢：核心優(yōu)勢：小面積、總價低，低首付，零壓力，高投資、高回報、抗通脹大、小面積戶型相比之下，大戶型的成本較高,風(fēng)險自然也較大 ,而小戶型成本較低 ,風(fēng)險也較小。另

45、外 ,小戶型總價低 ,比較適合以租養(yǎng)貸的投資方式 ,投資風(fēng)險也隨之減弱。在當(dāng)今通脹壓力倍增的情況下,在各大城市小戶型抵御通脹的能力也得到了進(jìn)一步的證實。而精致且功能齊全的一室結(jié)構(gòu)， “低總價、低首付”也為首次置的青年創(chuàng)造出-21精選文庫一個真正無壓力的置業(yè)生活，同時高投資、高回報比的特性，也可作為女性、個人及家庭小風(fēng)險投資的穩(wěn)定保障。小戶型投資做了一個簡單的分析， 如按照每平方米 3500 元的銷售價格計算，一套建筑面積 60 平方米的小戶型，房屋總價在 21 萬元，月租金 600 元，年收入 6000 元。從商業(yè)貸款看， 首付約 60000 元，貸款約 147000 元，貸 30 年，等額本息還款， 月還款約 960 元。按照年投資回報率 9% 計算，租金收益 6000 元，增值收益 18900 元，去掉還款 11500 元，年凈利潤 13380 元，每月凈收益是 1115 元，穩(wěn)定遞增的投資收益明顯可見。80 、 90 需求引 21 號樓，再引導(dǎo) 14# 高層項目 80 、90 的房源目前已經(jīng)賣完了， 21# 上有 103 的，價格大約在 4500 元/ 平米，后續(xù)我們會有 80 、90 的房源推出來， 但也基本不會低于這個價位，總價也在 40 萬左右。與其這個樣子，我建議您可以看下我們新推出 112 的親子高層，優(yōu)惠后價格 35