規(guī)范物業(yè)管理場--提升物業(yè)服務(wù)水平

1、精品規(guī)范物業(yè)管理市場 促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)， 物業(yè)管理的發(fā)展水平直接反映一 個(gè)城市管理水平的高低。我區(qū)物業(yè)管理起步較早，發(fā)展較快，目前在全 市排名靠前，但仍有好多方面需進(jìn)一步規(guī)范和完善。目前我區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè) 90 家，其中入?yún)^(qū)企業(yè) 11 家，管理著 我區(qū) 230 多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，共計(jì) 930 余萬平方米。為進(jìn)一步推進(jìn)我 區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，切實(shí)解決當(dāng)前物業(yè)管理領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況、新 矛盾和群眾反映比較集中的熱點(diǎn)問題，按照山東省物業(yè)管理?xiàng)l例及 青島市物業(yè)管理?xiàng)l例 的相關(guān)要求及我區(qū)的實(shí)際情況， 提出如下意見：一、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理，提高行業(yè)整體素質(zhì)。我區(qū)物業(yè)管理

2、行業(yè)從整體素質(zhì)尚可， 但良莠不齊， 部分物業(yè)企業(yè)人 員素質(zhì)和管理水平無法達(dá)到一個(gè)較高的水準(zhǔn)。 目前只有高標(biāo)準(zhǔn)、 嚴(yán)要求， 切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理，才能扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面。1、加強(qiáng)人員培訓(xùn)。參照物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀及現(xiàn)行政策法規(guī)，每年組 織2 次以上培訓(xùn)，組織各物業(yè)企業(yè)管理人員及專業(yè)技術(shù)人員參加學(xué)習(xí)， 造就一批懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)經(jīng)營管理人員。2、根據(jù)青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理企業(yè)考核辦法 ，嚴(yán)格考核， 認(rèn)真兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。（1）按照開發(fā)區(qū)物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)在全區(qū)開展 物業(yè)管理項(xiàng)目綜合檢查， 對(duì)每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行打分， 檢查情況在“黃 島物業(yè)管理信息網(wǎng)”上公示，由公眾共同監(jiān)督

3、。對(duì)于評(píng)上國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)等優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目，日?？己酥邪l(fā)現(xiàn) 出現(xiàn)問題的，下達(dá)整改通知書責(zé)令其限期整改；連續(xù)兩次的日?？己税l(fā)現(xiàn)問題的，給予通報(bào)批評(píng)，并記入企業(yè)不良行為記錄；整改不力或連續(xù)3 次出現(xiàn)問題的，通知其業(yè)主委員會(huì)，考慮重新對(duì)項(xiàng)目開展招投標(biāo)，重 新選聘有能力的物業(yè)公司進(jìn)駐管理。對(duì)于普通管理項(xiàng)目， 在考核中發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)問題的， 下達(dá)整改通知書責(zé) 令其限期整改； 連續(xù)兩次出現(xiàn)問題的進(jìn)行通報(bào)批評(píng)； 整改不力或 3 次以 上出現(xiàn)問題的視其嚴(yán)重性勸其退出管理或禁止從事物業(yè)管理一年。（2）將投訴與資質(zhì)掛鉤。年度內(nèi)多次出現(xiàn)投訴上訪事件不予辦理 該年度的資質(zhì)升級(jí)， 群眾滿意率極差或多次出現(xiàn)重大管理問題造成惡

4、劣 影響的，上報(bào)市物業(yè)行政主管部門取消其資質(zhì)，禁止其繼續(xù)從事物業(yè)管 理活動(dòng)。5、鼓勵(lì)企業(yè)參與服務(wù)行業(yè) IS09002 國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證，促進(jìn) 內(nèi)部管理水平的提高，以規(guī)范促管理。二、整頓市場秩序，完善競爭機(jī)制。物業(yè)管理市場的規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，引入競爭 機(jī)制，形成公開、公平、公正的市場競爭環(huán)境是培育和發(fā)展物業(yè)管理市 場的關(guān)鍵。首先健全業(yè)主委員會(huì)的組織，充分發(fā)揮其自治自律作用，爭 取把業(yè)主委員會(huì)同社區(qū)居委會(huì)有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮合力，減少工作 層次。其次是貫徹執(zhí)行業(yè)主大會(huì)規(guī)程 ，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和 管理，引導(dǎo)其正確行使權(quán)利，履行義務(wù)，形成與企業(yè)良好的配合協(xié)作關(guān) 系，充分發(fā)

5、揮業(yè)主委員會(huì)的作用。1、凡由政府組織建設(shè)的項(xiàng)目，一律通過公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企 業(yè)；2、新建項(xiàng)目一律通過公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)；3、已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會(huì)通過公開 招標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)管理企業(yè)；4、政府投資整治的舊住宅區(qū)，整治前，由業(yè)主委員會(huì)公開選聘物 業(yè)管理企業(yè)，由選聘企業(yè)實(shí)行小區(qū)改造和物業(yè)管理一條龍服務(wù)；5、高檔商住樓、寫字樓、商場、廠房等物業(yè)，原則上都應(yīng)采取公 開招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。通過以上措施培育一批管理規(guī)模大、服 務(wù)優(yōu)秀、技術(shù)資金實(shí)力強(qiáng)的名牌企業(yè)，從總體上帶動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)水平 的提高。同時(shí)，要繼續(xù)做好物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) （大廈 ）創(chuàng)建工作，發(fā)展和 壯大

6、優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域， 實(shí)行優(yōu)秀企業(yè)年度評(píng)選公布制 度，向社會(huì)公開推薦名牌及“信得過企業(yè)” ，并允許其優(yōu)先參加政府組 織的公開招標(biāo)活動(dòng)，從而在規(guī)模經(jīng)營上支持一批素質(zhì)高、效益好、規(guī)模 大、公司運(yùn)轉(zhuǎn)比較規(guī)范的企業(yè)，讓他們錦上添花，創(chuàng)品牌效應(yīng)。三、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展。1、嚴(yán)格把關(guān)，控制物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量的過度膨脹。對(duì)申請(qǐng)成立物 業(yè)管理企業(yè)的單位或個(gè)人，凡達(dá)不到三級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，一律不予報(bào)送審 批；對(duì)于三級(jí) 暫定 資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)申報(bào)三級(jí)資質(zhì)時(shí)，一年內(nèi)凡是無業(yè) 績或業(yè)績極差的，資質(zhì)材料初審不予通過，同時(shí)，業(yè)績極差的要求業(yè)主 委員會(huì)另行選聘物業(yè)公司，通過市場機(jī)制的作用逐步淘汰這部分企業(yè)。

7、2、取締部分“三無”物業(yè)企業(yè)。目前我區(qū)物業(yè)管理市場已處于飽 和狀態(tài)，由于歷史原因，存在較嚴(yán)重的“散、亂、小”現(xiàn)象，導(dǎo)致物業(yè) 管理市場混亂、物業(yè)服務(wù)水平低下。為改善這一現(xiàn)象，擬對(duì)無資質(zhì)、無 項(xiàng)目、無人員企業(yè)進(jìn)行查處，并將其清理出我區(qū)物業(yè)管理市場。3、嚴(yán)把竣工驗(yàn)收關(guān)，加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)全過程的監(jiān)管，避免建管脫節(jié)。對(duì)物業(yè)管理配套設(shè)施不完善的工程，一律不予驗(yàn)收。4、按照建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例及青島市物業(yè)管理?xiàng)l例 的相關(guān)規(guī)定，考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素， 遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，對(duì)我區(qū)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行劃分， 并依據(jù)劃分后的物業(yè)管理區(qū)域逐步開展整合工作， 從而促進(jìn)我區(qū)物 業(yè)管理行業(yè)走想規(guī)?；?、集約化發(fā)展的道路5 、參考我區(qū)實(shí)際情況， 調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)行為。 會(huì)同物價(jià)部門 按照青島市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ，擬定青島市經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ，將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化、收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化， 形成“菜單式收費(fèi)” 模式，每一項(xiàng)服務(wù)對(duì)應(yīng)相關(guān)費(fèi)用， 業(yè)主可自行選擇服務(wù)項(xiàng)目及類別， 從而促使物業(yè)服