二手房按揭流程

1、二手房按揭流程圖二手房按揭收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)單位評(píng)估費(fèi)評(píng)估額 *5 評(píng)估公司房易安存款額 4銀行抵押登記費(fèi)貸款額 1房產(chǎn)局銀行工本費(fèi)270 元貸款額的 5抵押保險(xiǎn)費(fèi)登記費(fèi)40 元房產(chǎn)局保險(xiǎn)費(fèi)1 年內(nèi)按貸款額的1年限借款額10 年以內(nèi)按貸款額的0。8年限 * 借款額15 年以上按貸款額的0。6年限 * 借款額保險(xiǎn)公司二手房過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)項(xiàng)目交費(fèi)人房改房商品房非住宅備注144平米以內(nèi) 144平米以內(nèi)契證買方1% 244首次購(gòu)房 90 平米以下者到房產(chǎn)調(diào)檔證明按1% 測(cè)繪買方41 元/ 套41 元/ 套41 元/ 套41 元/ 套營(yíng)業(yè)稅賣方5.6% 5。65.6% 6.5% 交易滿二年住房免

2、交營(yíng)業(yè)稅，144 以內(nèi)未滿兩年交差額的5.6% 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)買方和賣方 1.5 元/ 平米6 元/ 平米6 元/ 平米1。3各出一半登記費(fèi)買方和賣方 80 元/ 套80 元/ 套80 元/ 套1。5% 各出一半調(diào)檔費(fèi)買方或賣方 過戶調(diào)檔 45 元/ 套，調(diào)首次購(gòu)房證明50 元/ 套，調(diào)唯一一套住房50/ 套個(gè)人所得稅賣方同一城市有二套住房以上（含二套) 按成交價(jià)的1收取土地證買方或賣方劃撥轉(zhuǎn)劃撥賣方交收益金（成交額*1 ）；劃撥用地轉(zhuǎn)出讓用地交土地出讓金按地段收取。二手房買賣注意事項(xiàng)（1) 房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋

3、的極大風(fēng)險(xiǎn). 房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后, 房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃. 如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn). 因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破

4、租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視, 也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。(4）土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓, 劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回, 出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40 年, 房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70 年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。(5）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5 到 10 年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層

5、住宅, 可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制, 而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán), 職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益. （8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋

6、時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣( 天然氣、暖氣、煤氣) 費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。（9) 中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù), 如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。(10）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮簽訂二手房買賣合同應(yīng)注意的事

7、項(xiàng). 一、雙方當(dāng)事人的基本資料: 具體指當(dāng)事人的姓名、地址、聯(lián)系辦法等。雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹和調(diào)查，通常來講，應(yīng)各自出示自己的戶口本和身份證原件；屬共有財(cái)產(chǎn)的，共有人也應(yīng)到場(chǎng)，并在買賣合同上簽字，不能到場(chǎng)的, 應(yīng)出具公證委托書. 二、標(biāo)的 : 本合同的標(biāo)的 , 就是雙方欲進(jìn)行買賣的二手房, 在買賣之前，應(yīng)詳細(xì)查看房屋的房產(chǎn)證和土地證原件，確保出賣人合法擁有房屋。三、價(jià)款：價(jià)款中應(yīng)約定總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、訂金、尾款等。在二手房買賣過程中，通常是一次性付款的,但也存在著出賣人在出賣房屋時(shí)，有部分銀行貸款不能清償?shù)那闆r。由于辦理過戶時(shí)要求取消銀行抵押，出賣人又無力清

8、償貸款, 而要求買受人替他先行還清貸款的，應(yīng)注意交易安全。還有一種情況是買方必須在房屋過戶后貸款才能支付房款，這兩種情況下, 最好是由中介機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保。四、履行期限、地點(diǎn)、方式：這里主要寫明交房時(shí)間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接; 辦理房屋過戶時(shí)相互配合與協(xié)調(diào)的問題 ; 交易稅費(fèi)、其他費(fèi)用分?jǐn)傌?zé)任。這里尤其要注意的是稅費(fèi)的分擔(dān)，通常二手房買賣過程中，約定賣方凈得款最為簡(jiǎn)潔。五、違約責(zé)任 :規(guī)定哪些是違約情形; 違約責(zé)任如何承擔(dān)；違約金、訂金、賠償金的計(jì)算與給付; 規(guī)定免責(zé)條款；如有擔(dān)保, 應(yīng)規(guī)定擔(dān)保的形式; 對(duì)違約金或訂金的選擇適用問題。六、解決爭(zhēng)議的方式：這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。通常情況是約定仲裁，這樣可以保證爭(zhēng)議的及時(shí)解決。七、合同生效條款: 雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限 ; 致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款; 當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后, 財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。八、合同中止、終止或解除條款：按照合同法第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使