《商業(yè)計(jì)劃書可行性報(bào)告模板》2002年2003年我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析

1、2002年-2003年我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析2002年我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣特點(diǎn)分析 總體景氣沖高回落 2002年房地產(chǎn)景氣呈沖高回落的態(tài)勢，主要表現(xiàn)在以下方面： (1)房地產(chǎn)投資增長沖高回落，出現(xiàn)逐漸降溫的趨勢 2000年-2001年房地產(chǎn)投資平均增長23，其中2001年第三季度增長率接近32，在經(jīng)過一個季度的調(diào)整后，到2002年一季度房地產(chǎn)投資再次加速，前兩個月增幅高達(dá)41，4月份創(chuàng)1996年以來的月度增長新高，為43.4。1-4月份累計(jì)，房地產(chǎn)投資增長了38.8，比上年同期增幅提高23.4個百分點(diǎn)。但從隨后幾個月的增長趨勢看，這種過猛的高增長在需求增長減退和各種刺激效應(yīng)遞減的影響下，呈現(xiàn)逐漸

2、回落的趨勢。2002年全年增長28.2。估計(jì)這一趨勢還會延續(xù)。 (2)商品房銷售增長明顯降溫 這是導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回落的重要原因。商品房銷售景氣最高點(diǎn)是2001年的第一季度，之后，商品住房消費(fèi)增長開始明顯回落，2002年特別是第一、第二季度降幅進(jìn)一步增大。一季度末商品房銷售額同比增長16.7，比上年同期回落32.2個百分點(diǎn)；二季度和三季度有所回升，1-6月和1-9月同比分別增長22.4和31.9，但總體仍呈降溫態(tài)勢。 (3)商品房積壓持續(xù)增加 是2001年末以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個最值得注意的問題，這一情況顯示房地產(chǎn)降溫并不是短期的，至少具有中期調(diào)整的特征。盡管房地產(chǎn)保持了連續(xù)多年供銷兩旺的局面，

3、但房地產(chǎn)新的積壓卻越來越嚴(yán)重，2000年商品房新增積壓面積(一段時間內(nèi)商品房竣工面積減去銷售面積)為6043.8萬平方米，2001年則上升到6524萬平方米，2002年1-9月份商品房新增積壓面積為213萬平方米，而2001年同期仍然是需求大于供給。估計(jì)2002年商品房新增積壓量不會低于上年，可能超過7000萬平方米。因此，連續(xù)三年商品房的總積壓量將接近兩億平方米。而且目前商品房施工面積已接近7億平方米，潛在的供給能力極大。這不論是對房地產(chǎn)業(yè)本身，還是對整個經(jīng)濟(jì)都會是一種巨大的壓力。 地區(qū)冷熱不均 總體而言，此輪房地產(chǎn)投資和消費(fèi)熱，在區(qū)域上表現(xiàn)為，東部地區(qū)持續(xù)“高燒”(將退)，而中西部景氣熱度

4、卻并不太高。我國最近兩年房地產(chǎn)景氣高漲卻掩蓋了地區(qū)間的巨大差距?？梢哉f，東部地區(qū)房地產(chǎn)已明顯持續(xù)“發(fā)高燒”，而中西部地區(qū)除少數(shù)大城市(成都、重慶等)外均處于“想熱難熱”的狀態(tài)。 從增長率數(shù)據(jù)來看，似乎1999年以來房地產(chǎn)熱在東部地區(qū)不太明顯，反而是中西部地區(qū)更明顯。實(shí)際情況是東部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已出現(xiàn)過熱(盡管整個東部地區(qū)熱度也不均勻)、而西部仍然是熱度不夠。理由是： 一是就整體而言 1998年時，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)完成了早期超高速成長階段，進(jìn)入到一個相對平穩(wěn)增長時期。在進(jìn)入相對平穩(wěn)增長時期，如果其增長速度連續(xù)兩年以上超過國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的一倍(即高于15)，可以認(rèn)為已出現(xiàn)了過熱。而中西部

5、地區(qū)則不然，因?yàn)橹形鞑康貐^(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于初始階段，受規(guī)模較小的影響，開始增長速度會很高，這就意味著其增長率的高低與東部地區(qū)不具有可比性。中西部地區(qū)如果在這一時期連續(xù)保持20-30的年增長，并不意味著出現(xiàn)了過熱的情況，只有連續(xù)超過50以上的增長時才可認(rèn)為過熱。這一點(diǎn)可以從東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)前期增長中得以佐證，1986年-1995年間，我國東部地區(qū)房地產(chǎn)年均增長率為50.57，其中在1993年-1995年間，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資年均增長率曾超過一倍，由此也就出現(xiàn)了我國房地產(chǎn)發(fā)展史上第一次大泡沫。因此，穩(wěn)妥一點(diǎn)來講，中西部地區(qū)只要房地產(chǎn)增長不連續(xù)超過40，就不會出現(xiàn)過熱的情況。相反，低于20的增長可

6、能是偏冷的。 二是從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)看 房地產(chǎn)投資嚴(yán)重傾斜于東部地區(qū)，中西部房地產(chǎn)投資所占比重嚴(yán)重偏低。這與整個經(jīng)濟(jì)增長和投資增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)形成明顯反差。20世紀(jì)90年代以來，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國房地產(chǎn)總投資的比重均超過70，1998年這一比重高達(dá)79.6，之后雖有緩慢下降的趨勢，但2001年末仍高達(dá)72.0，比國內(nèi)生產(chǎn)總值和投資所占比重偏差12個百分點(diǎn)左右。如2001年東部地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國的比重為59.61，東部地區(qū)投資占全國的比重為59.04。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國的比重長期偏高，且增幅持續(xù)多年保持20以上，也說明當(dāng)前東部地區(qū)房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)過度的情況。 房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn) 近

7、兩年來的房地產(chǎn)持續(xù)高速增長有重要的體制和政策基礎(chǔ)，但過快的增長已顯示存在較大的泡沫，對此要高度警惕。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)中內(nèi)生性增長還比較弱，不能人為地制造繁榮，吹大房地產(chǎn)泡沫，到頭來，不僅擴(kuò)大不了內(nèi)需，反而使購買力過度消耗。 當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫體現(xiàn)在以下方面： (1)近年來房地產(chǎn)炒作的意味太濃，這主要體現(xiàn)在大炒地皮上 經(jīng)過1996年以來的8次降息，1998年后國家出臺的一系列擴(kuò)大內(nèi)需政策，金融部門不斷加大對房地產(chǎn)消費(fèi)信貸的投放，2001年4月國家宣布取消了47項(xiàng)房地產(chǎn)稅收。在這些政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入到一個新的高漲期。全國興起大盤熱，各地房地產(chǎn)商大搞“圈地運(yùn)動”，動輒圈地幾千畝，據(jù)著名的房地產(chǎn)商

8、王石介紹，有一房地產(chǎn)商一次圈地便達(dá)15000畝，即相當(dāng)于10平方公里；而且絕大部分開發(fā)項(xiàng)目都是追求豪華、氣派，人為增大成本和售價(jià)。尤其是2002年7月1日起國家實(shí)行商業(yè)、旅游、住宅用地的拍賣制度，許多地方開發(fā)商為了搭末班車，提前傾其所能，盡全力圈地、占地。據(jù)資料反映，去年7月12日杭州市土地公開拍賣，曾出現(xiàn)過每畝1800萬元的高價(jià)中標(biāo)記錄。廈門市區(qū)的一處地價(jià)曾被炒高到每畝2000萬元以上。這是房地產(chǎn)過熱的明顯征兆，一種真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫。 (2)短期內(nèi)房價(jià)持續(xù)暴漲是房地產(chǎn)泡沫的直接表現(xiàn) 地價(jià)的高漲必然導(dǎo)致房價(jià)的高企，目前多數(shù)沿海城市市區(qū)的商品房價(jià)格均達(dá)到或超過4000元。 (3)住房消費(fèi)增長明顯

9、趕不上住房投資和施工面積的增長。2001年我國商品房施工面積達(dá)77213.5萬平方米，其中住宅施工面積為59766.1萬平方米，商品房的竣工面積為27303.2萬平方米，而銷售面積僅為20779.2萬平方米。施工面積與銷售面積的差距及竣工面積與銷售面積的缺口越來越大。房地產(chǎn)投資的高增長已明顯缺乏消費(fèi)持續(xù)快速增長的支撐。2002年1-8月份，全國商品房銷售額同比增長25.3，其中商品住宅銷售額同比增長25.1，分別比投資增長率低4.7和9.1個百分點(diǎn)。 在中國，房地產(chǎn)泡沫都是區(qū)域性的，難以演化為全國性泡沫。如果是后者，那將是一種真正的災(zāi)難。但不能掉以輕心的是，局部的大泡沫卻是帶有全國性影響的，特

10、別是這種泡沫往往是非市場力量所為，其危害性很大。 當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題 供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重脫節(jié) 房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重脫節(jié)的問題是導(dǎo)致目前商品房積壓增多的主要原因，也是影響房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的重要問題，而且是帶有全國性的普遍問題。這與高價(jià)房暴利有關(guān)，特別顯示房地產(chǎn)商存在普遍的短視行為。 房地產(chǎn)收入價(jià)格比嚴(yán)重偏高，很快將形成需求斷層 在存量住房多數(shù)不能上市流通而使我國住房價(jià)格一開始定價(jià)便相對偏高及大炒地皮和房價(jià)的影響下，我國房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏高，致使房地產(chǎn)收入價(jià)格比在世界上居畸高的水平，在日本東京，目前居民的年收入與房價(jià)比大概是1：4.8，即使在1990年“土地神話”時期最高值才是1：8到1：1

11、5，而目前在我國大部分城市是1：8-15。除了初始定價(jià)就偏高外，房價(jià)被人為炒高是重要原因。廣大工薪階層是難以承受這一收入價(jià)格比的，只有少數(shù)高收入階層能夠買得起這樣高價(jià)格的房子，不久，這一階層的需求將逐漸被消耗掉，從而出現(xiàn)明顯的消費(fèi)斷層。 要高度警惕房地產(chǎn)泡沫破滅可能對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)的沖擊 炒作房地產(chǎn)的不僅是企業(yè)，而且有許多個人參與。特別是各地都出現(xiàn)了假按揭現(xiàn)象，有多少這類現(xiàn)象不得而知，但的確有不少高收入者將購買住房作為投資行為。當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率仍然偏高，這與低利率政策有關(guān)，一旦房價(jià)大幅回調(diào)或房產(chǎn)長期大量積壓，房地產(chǎn)商特別是后加入的房地產(chǎn)商將可能面臨巨大的損失或出現(xiàn)破產(chǎn)。 目前中國住宅

12、動工面積高達(dá)5.1億平方米，估計(jì)涉及資金高達(dá)1.5萬億元人民幣。如果房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)銷售放緩，這些動工項(xiàng)目一旦出現(xiàn)周轉(zhuǎn)問題，銀行難免不受影響。 個人住房貸款目前也成為金融機(jī)構(gòu)的重要資金出路。截至2002年6月底，金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款總額已達(dá)6600多億元。有關(guān)專家估算，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款總額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款比率估計(jì)約為10。 就宏觀角度來講，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中頭等重要的事是采取有力的宏觀調(diào)控措施使房地產(chǎn)“軟著陸”，而不能任其自然膨脹和讓泡沫自然破滅，如果是后者，其對房地產(chǎn)業(yè)本身的傷害是巨大的，另外還會拖累金融機(jī)構(gòu)。但真正最大的傷害也許在于對宏觀經(jīng)濟(jì)的傷害。我國經(jīng)濟(jì)增長

13、新的內(nèi)生性快速增長還沒有最終形成，房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)育是這種內(nèi)生性增長因素之一，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)“硬著陸”的情形，那么，將使宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下調(diào)整，這對社會穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)大調(diào)整的進(jìn)度均會造成明顯的負(fù)面影響。 影響2003年房地產(chǎn)景氣走勢的因素 短期內(nèi)房地產(chǎn)投資比例偏高，存在內(nèi)在的調(diào)整要求。2001年房地產(chǎn)投資占全社會投資的比例已上升到19.1，2002年上半年則上升到25.1這一前所未有的高水平。而1995年這一比例僅為15.73，年平均以1個百分點(diǎn)的速度提高，顯然這是難以持續(xù)的。住宅建設(shè)投資占gdp的比例短期也存在偏大和提高過快的問題。2000年我國城鄉(xiāng)住宅投資占gdp的比例為8.49，其中城鎮(zhèn)住

14、宅投資占城鎮(zhèn)gdp的比例為9.92。據(jù)有關(guān)資料介紹，住宅建設(shè)投資與人均gdp存在著內(nèi)在關(guān)系，人均gdp在500美元以下時，住宅建設(shè)投資占gdp的比例在2以下；人均gdp達(dá)到1000美元時，這一比例為5；人均gdp達(dá)到1500美元時，這一比例達(dá)到最高值6-7。此后，住宅建設(shè)隨著人均gdp的增加，絕對值增加，但占gdp的比例呈下降趨勢。2001年和2002年城鄉(xiāng)住宅投資占gdp的比例和城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)gdp的比例仍在繼續(xù)提高，已明顯超過了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長所能支撐的水平?？梢哉f，近幾年房地產(chǎn)已出現(xiàn)了過度投資的情況，即供給量大大超過了需求量。隨著房地產(chǎn)需求的逐步降溫，房地產(chǎn)投資面臨巨大的調(diào)整壓力。相應(yīng)地

15、，房地產(chǎn)消費(fèi)的短期透支問題也同樣比較嚴(yán)重。 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)增長不足以支撐房地產(chǎn)繼續(xù)保持超過20的高增長。盡管2002年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢明顯好于預(yù)期，也好于2001年，但主要是靠國債投資和出口增長的強(qiáng)勁帶動，除非有新的外部強(qiáng)大推動力加入，否則，2003年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長不會脫離過去多年形成的調(diào)整型增長態(tài)勢(增長7-8)而出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。相反，受投資和出口增長均將有所回落及消費(fèi)增長仍然不足的影響，2003年經(jīng)濟(jì)增長很可能將重演2001年的情況而出現(xiàn)小幅回落，這會對房地產(chǎn)消費(fèi)和投資產(chǎn)生一定的壓力。就中長期而言，不存在獨(dú)立于宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期的房地產(chǎn)周期。 短期購買力的壓力將增大。過去3年短期購買力消耗過大。199

16、9年-2000年我國城鄉(xiāng)居民儲蓄新增加額是明顯減少的，這與連續(xù)降息、股市相對活躍有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，更與住房貨幣化改革和房地產(chǎn)熱完全一致，即有很大一部分儲蓄是因?yàn)榉扛暮头康禺a(chǎn)消費(fèi)增長而分流的。這一階段，儲蓄新增量減少既來自于高收入階層，也來自于占人數(shù)眾多的工薪階層。從2001年開始，城鄉(xiāng)居民儲蓄再次顯著增加，2001年新增9430億元；2002年前三季度則增加了10374.7億元(不是同比，而是與年初比)，按此速度，2002年全年新增儲蓄額將達(dá)1.25萬億元。這顯示兩個重要信息：一是儲蓄猛增，部分與資本市場不景氣和總體消費(fèi)增長偏弱有關(guān)，也與房地產(chǎn)正趨于降溫有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，這一點(diǎn)在2002年表現(xiàn)得最為明

17、顯。2002年儲蓄新增量如果真的達(dá)1.25億元，那么，年增幅將達(dá)到30。我們有理由相信，股市不景氣影響儲蓄主要在第一季度和第二季度初，而后幾個月儲蓄繼續(xù)上升則主要是受房地產(chǎn)開始降溫的影響。二是2001年和2002年新增儲蓄的來源與1999年-2000年新增儲蓄減少的原因明顯不同，且對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響也完全不同。新增儲蓄無疑主要源于高收入階層。有資料顯示，我國居民總儲蓄中，占10的高收入階層占儲蓄總額的80。儲蓄代表潛在的購買力。一般而言，儲蓄增加盡管可能是由于短期消費(fèi)降溫，但其強(qiáng)大的潛在購買力卻能在不長的時間內(nèi)(周期性的)再次釋放而支撐住房等方面的消費(fèi)。但去年以來的儲蓄大量增加對房地產(chǎn)需求

18、的影響卻不能這么看，因?yàn)橐环矫?，新增儲蓄主要來自于高收入階層，而高收入階層的住房可以說已基本飽和，因此，這一潛在購買力卻難以在短期甚至中期轉(zhuǎn)化為住房實(shí)際購買力。儲蓄與住房的關(guān)系明顯沒有其與股市的關(guān)系那樣富有彈性；另一方面，工薪階層的儲蓄前期被大量消耗，近期增加也不會很多，因此，這部分潛在購買力的釋放將會受到很大的限制，限制主要是潛在購買力不足。因此，住房消費(fèi)增長的調(diào)整已在儲蓄或潛在購買力上得到了反映。 房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減。 房價(jià)過高對住房新增需求的壓力正在明顯加大。如2002年中期以來在北京等地流行起設(shè)計(jì)精巧的小戶型住房，實(shí)際就是住房價(jià)格過高對住房

19、消費(fèi)需求的壓力增大的一種反映。 對2003年房地產(chǎn)景氣趨勢的預(yù)測 以上五大因素都是將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和消費(fèi)降溫的因素，但卻沒有什么因素支撐房地產(chǎn)繼續(xù)升溫或繼續(xù)保持高速平穩(wěn)增長(年增長20以上)。基于此，我們對2003年房地產(chǎn)景氣趨勢作以下預(yù)測： 房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢 2002年前三季度房地產(chǎn)投資增長29.4，全年增長28.2，比上年略高。2003年房地產(chǎn)投資增長可能回落到15左右，而住宅投資增長放慢將更為明顯，可能回落12個百分點(diǎn)以上，即增長16-18。 東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅回落總體將大于中西部 2002年前三季度東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率為29.4，與全國平均值持平。2003年東部地區(qū)投資增幅估計(jì)將降一半左右，中西部地房地產(chǎn)投資增長可能略高于東部，估計(jì)增長20左右。 房地產(chǎn)消費(fèi)增長將明顯減緩 2002年商品房消費(fèi)形勢總體不錯，但區(qū)域增長形勢的變化，正在預(yù)示2003年住房消費(fèi)將明顯降溫。三大龍頭只有上海仍繼續(xù)保持景氣高漲；2002年1-9月份上海商品房銷售額增長78，這與房價(jià)的上升較快有一定的關(guān)系，而北京、廣東商品房銷售在明顯降溫，北京2002年達(dá)到高峰，隨后趨于下降，2002年1-4月份，北京商品房消費(fèi)增長54.3，而1-9月僅增長19.6。