《商業(yè)計劃書可行性報告模板》1998-2002年全國商品房投訴情況綜述報告

1、1998-2002年全國商品住房投訴情況綜述報告2003年“3.15”前夕，中國消費者協(xié)會在京召開了“2002年專項投訴情況通報會”，會議就商品房、汽車、農(nóng)機、農(nóng)資方面的投訴情況進行了通報。中消協(xié)投訴與法律事務(wù)部主任王前虎就商品房方面的投訴情況做了專題說明，并發(fā)布了“1998年-2002年以來全國商品住房投訴情況的綜述報告”。 投訴數(shù)量急速上升 相對于前幾年的家電投訴比較集中的問題，商品住房現(xiàn)在已成為消費者投訴熱點中的難點問題，因其標的額大、“地方保護”明顯，依靠消費者自身的力量解決起來非常困難。而久拖不決，常常引發(fā)幾十、上百甚至幾百人的群體投訴。 據(jù)全國各地消費者協(xié)會上報統(tǒng)計數(shù)字顯示： 表1

2、 1999-2002年受理房屋建材方面的投訴1999年2000年2001年2002年質(zhì)量問題14855件14481件16221件25283件計量問題1234件1389件1432件1859件虛假廣告366件395件320件888件合計21235件22179件2511640685件投訴焦點更加集中 1、質(zhì)量問題高居榜首 在有關(guān)商品房的投訴中，質(zhì)量問題一直居高不下，1998年至2002年，因質(zhì)量問題為主要投訴理由的，占總投訴量的比例最低為62.13%，最高為69.96%。與上年相比，除2000年略有下降外，1999年、2001年、2002年分別比上年增長21.90%、12.01%、55.87%。質(zhì)量

3、問題上主要表現(xiàn)為地基下沉，墻體裂縫，漏水、滲水，偷工減料、管道滲漏、材質(zhì)差、防震性能不達標等。 2、廣告夸大、虛假，誤導(dǎo)消費者 5年來，消費者對商品房廣告的投訴在1999年和2000年連續(xù)上升，2001年比2000年下降19%之后，2002年陡然上升了177.50%。 表現(xiàn)為： 在語言表述和圖標上縮短物業(yè)項目與市中心的實際距離； 以低“起價”做誘餌； 綠化、配套設(shè)施宣傳嚴重失實，實際上有的所需資金尚未落實，有的規(guī)劃根本未獲批準。如果將“假冒”、“虛假品質(zhì)表示”等違法經(jīng)營行為也歸入其中的話，總數(shù)將為“廣告”項下統(tǒng)計數(shù)目的三倍。 3、合同違約，承諾不兌現(xiàn) 如延期交房，按合同約定可以退房，實際上卻難

4、以兌現(xiàn)；擅自改變設(shè)計，有門的沒門了，草坪、花壇變成辦公房、商用房，游泳池變成停車場；后期建設(shè)跟不上，燃氣、電話、供水、供暖等該通的不通，該建的未建或者根本就不建等，嚴重影響居民生活。對一些關(guān)鍵問題，開發(fā)商與消費者簽訂合同時或者不約定，或者在約定中設(shè)下陷阱，有時甚至就拒絕約定，出現(xiàn)糾紛后，千方百計推卸責(zé)任。2002年，因合同為主要爭議引發(fā)的糾紛就有224件，占當年投訴總量的5.52%。 4、面積任意“縮水”、“漲水” 多算公攤面積、減少實建面積、重復(fù)計算甚至編造虛假面積，以此騙取消費者的錢財。按照商品房銷售管理辦法規(guī)定，面積絕對值誤差比超過3%的，消費者有權(quán)退房，但實際很難做到，采取分期付款或按

5、揭購房要求退房更是難上加難。由于面積“漲水”、“縮水”涉及的消費者基數(shù)大、計算依據(jù)透明度差，而被少數(shù)開發(fā)商所“青睞”。同時也造成了因面積爭議引發(fā)的投訴逐年遞增的局面。 5、產(chǎn)權(quán)證難辦理 因開發(fā)商不具備開發(fā)和售房資格，或是以職工住房、集資建房、舊村改造、舊城改造名義建設(shè)的房屋“改頭換面”，偷偷或是明目張膽地以商品房名義銷售?；蚴且驗檫`法、違規(guī)開發(fā)經(jīng)營，拿不到政府批準的手續(xù)、證件，為掩人耳目，就以各種借口拒絕或拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使消費者雖可使用房屋，卻無法轉(zhuǎn)讓。由于開發(fā)商不愿承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)證須補交的土地出讓金、罰款致使消費者隨時面臨房屋被沒收、拆除的風(fēng)險。有的消費者多方奔走，訴諸法院，雖然名義上勝了

6、官司，辦證問題還是未能解決。 6、物業(yè)管理問題嚴重 (1)很多物業(yè)公司對自身責(zé)、權(quán)、利認識產(chǎn)生錯位，擺不正自己的位置，顛倒了與業(yè)主的法律關(guān)系。自定所謂的“業(yè)主公約”，在顯失公平的條件和壓力下，對業(yè)主權(quán)益進行限制、剝奪，甚至隨意以停電、停水、不供暖的方式威脅業(yè)主。(2)一些物業(yè)公司擅自提高收費標準，亂收費，不向業(yè)主公開賬目，踐踏業(yè)主的監(jiān)督權(quán)。(3)有的物業(yè)公司管理混亂，隨意出租公共配套設(shè)施，惡化了居住環(huán)境，增加了污染和噪音；消防設(shè)施、防盜門損壞不及時維修；小區(qū)安全無保障，常常出現(xiàn)車輛、物品被盜現(xiàn)象。(4)一些物業(yè)員工素質(zhì)差，甚至把管理當成管制，光天化日下公然行兇，毆打業(yè)主，嚴重侵害消費者的人身和

7、財產(chǎn)權(quán)利，導(dǎo)致雙方矛盾不斷激化。(5)個別物業(yè)管理的行政主管部門對物業(yè)違規(guī)行為查處不力，監(jiān)管不到位，包庇、縱容、偏袒物業(yè)公司的不法經(jīng)營行為，使一些消費者受損害的事件長期得不到解決。(6)個別物業(yè)公司抵制社會監(jiān)督和輿論監(jiān)督，對調(diào)查工作不予配合，甚至揚言“物業(yè)管理不適用消法，消協(xié)管不著”。 投訴無門問題難解 商品房市場所存在的諸多問題，嚴重損害了消費者的合法權(quán)益，一些購房者花了一輩子的積蓄，沒有買來安居，卻買來了“無盡的辛酸和煩惱”。要退退不了，要換沒希望，要修不順暢，究其原因一是監(jiān)管部門執(zhí)法不嚴；二是監(jiān)理、檢測透明度低；三是相關(guān)法規(guī)、制度對購房消費者的保護力度不夠。 以商品房面積縮水為例，有專家

8、分析認為首先銷售面積是開發(fā)商按圖紙計算報房產(chǎn)局審批確定，審核如果是走形式，就會給開發(fā)商以可乘之機；其次，履行政府 職能的房產(chǎn)登記、審核、發(fā)證部門和房屋面積測量機構(gòu)“同出一門”，很難做到公平、嚴格、客觀、公正。 消費者普遍反映由于開發(fā)商背景復(fù)雜，遇到問題不是從公平處理的角度出發(fā)，而是尋求各種社會關(guān)系設(shè)置障礙，采取拖延、推諉，甚至恐嚇的辦法，致使矛盾步步激化；到法院起訴不僅費神傷財，有時消費者明明掌握有力證據(jù)，但在法庭采信和法律適用上卻常常處于劣勢，而且同一或類似案件各法院判決有時卻大相徑庭。 商品房投訴久拖不決，嚴重影響了消費者的正常生活，不利于社會的安定團結(jié)，也使消費者購房的積極性受挫，國家鼓

9、勵消費、刺激內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略方針受到阻礙。 減少投訴的建議 1、完善保護購房消費者合法權(quán)益的配套法律法規(guī) 如按照消法、合同法、廣告法、建筑法等法律法規(guī)的基本原則，制定保護購房者權(quán)益條例、物業(yè)管理條例等，明確向消費者個人出售商品房時，如果實施了欺詐，就適用消法第四十九條加倍賠償?shù)臈l款。同時，有關(guān)行政主管機關(guān)還有權(quán)對故意擾亂商品房市場的害群之馬運用重罰措施加以治理。 2、加強商品房市場的全面整頓，加大監(jiān)管執(zhí)法力度 對經(jīng)營主體、廣告宣傳、房屋面積、房價構(gòu)成等制定充分體現(xiàn)公平、誠信原則的嚴格、統(tǒng)一的標準，使消費者買得明白，住得安心。 3、明確各行政主管部門的職責(zé)，切實做到政企分開 增加行政機關(guān)

10、、檢測機構(gòu)在制度、標準、程序以及商品房相關(guān)信息等方面的透明度，以利社會監(jiān)督。 4、分階段、不間斷地處理一批大要案 凡因濫用職權(quán)、貪贓枉法、阻撓調(diào)查，故意掩蓋真相或拖延推諉，對給消費者造成重大人身財產(chǎn)損失、社會影響惡劣的涉案人員，按黨紀、政紀嚴肅處理，構(gòu)成犯罪的，進行公開審理。 5、對房屋面積測量和質(zhì)量檢測單位實行嚴格監(jiān)管，堅決打破行業(yè)和地方壟斷 實行資質(zhì)認證，實施市場準入制度，明確其違規(guī)行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。堅決打破行業(yè)、區(qū)域壟斷，建立合法、有序的競爭機制，對不認可本行政區(qū)劃以外檢測機構(gòu)檢測報告的地方性規(guī)定予以廢止。 6、加強社會監(jiān)督和輿論監(jiān)督 在國務(wù)院組織商品房市場專項治理整頓的有利形勢下，動員社會積極配合，可運用舉報有獎制度等形式發(fā)動社會組織和廣大消費者，積極參與商品房市場監(jiān)督。 7、健全房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)審驗體系 在年審的同時，對開發(fā)商