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1、豪宅會所會所的設(shè)計· 運營全攻略閱讀引語在物業(yè)發(fā)展建議階段,我們經(jīng)常會深刻感受: 會所已成為支撐豪宅客戶特定生活模式的必備設(shè)施;但對于會所,開發(fā)商又愛又恨,愛是因為它帶來的高價值,恨是因為它的經(jīng)營難題;現(xiàn)在,看起來,會所更像是一種奢侈品;我們?yōu)槭裁囱芯繒??同時,我們常常會遇到這樣的問題:為了與豪宅身份匹配,一味地堆砌“豪”,我們很興奮;開發(fā)商考慮到運營難題,一再刪減會所的功能,或固執(zhí)地拒絕建會所,我們很苦惱;客戶未必明白自己的真正需求,開發(fā)商仍然在延用高檔大盤會所的手法來操作豪宅會 所,我們很迷茫;國內(nèi)豪宅會所的現(xiàn)狀開發(fā)商:經(jīng)營問題成為顧慮的焦點:·廈門會所約10
2、0% 虧損;·廣州會所約90%虧損;·深圳會所約84% 虧損;·北京會所約60%虧損;·香港會所約20% 虧損顧問公司:缺乏經(jīng)營意識,按會所檔次窮舉會所功能,開發(fā)商自行取舍:·功能設(shè)置無經(jīng)營意識;·功能設(shè)置只考慮高檔, 但少考慮可落實性;·對金鑰匙等專業(yè)公司篤信;·目前國內(nèi)會所普遍處于虧損狀態(tài)的原因那么,我們?nèi)绾瓮苿娱_發(fā)商建會所?又如何解除開發(fā)商會所建成后能否成功運營的疑慮?國內(nèi)成功會所典型案例國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營4 大模13,000式大而精的俱樂部模式棕櫚泉平米五星級豪華俱樂部式會所會所主要功能設(shè)施集中于高規(guī)格的
3、健身保健和餐飲會議經(jīng)營狀況及啟示專業(yè)機構(gòu)管理,俱樂部會員制獨立經(jīng)營,特色收費類項目為盈利主體獨立酒店式的經(jīng)營模式廣州珠江帝景(酒店)酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營,會所運營依托酒店l 依托海珠區(qū)使館附近成熟的商務(wù)環(huán)境,酒店經(jīng)營良好l 業(yè)主只享有康體方面的優(yōu)惠大而專的開放經(jīng)營模式海月花園 7000 平方米社區(qū)會所會所功能設(shè)施以滿足社區(qū)居民基本需求為主, 內(nèi)容逐漸聚焦經(jīng)營狀況外包為主,結(jié)合自營, 深入挖掘居民日常需求大而專的半封閉經(jīng)營模式香港陽明山莊會所,香港時間最早,功能最全的頂級豪宅會所陽明山莊會所外部功能設(shè)置陽明山莊會所分室內(nèi)、室外部分, 充分利用空間,將各種功能做到極致陽明山莊會所除滿足日常運動需
4、求外,會所功能多為女主人和小朋友(分年齡段) 設(shè)置香港豪宅會所內(nèi)外有別,會所業(yè)主分攤成本,享受部分免費服務(wù);部分采取會員制對外經(jīng)營香港樓盤會所多以“開發(fā)商自辦”和“會員制”經(jīng)營最為普遍。前者多為“豪宅”,即通過業(yè)主分攤成本享受部分免費服務(wù)的只對內(nèi)開放;第二種“會員制”的特點是,外包給有經(jīng)驗的經(jīng)濟機構(gòu)進行獨立經(jīng)營和管理,以會員制消費的形式對外經(jīng)營。 l 內(nèi)部會所業(yè)主分攤成本,享受部分免費服務(wù)(案例:陽明山莊)和黃的博藝會、深海灣游船會、西貢高爾夫球會、山頂會館等費用主要由別墅社區(qū)業(yè)主分攤,經(jīng)營起來比較輕松。從名稱上看,這些會所有著自己的明顯特色,不僅提供高水平的服務(wù)和享受,重要的是提供一個高層人
5、士互相交流的平臺和氛圍?!斑@才是別墅會所的本質(zhì)功能?!比缦愀鄣年柮魃角f,針對高級人士互相交流的愿望,推出的早上網(wǎng)球咖啡服務(wù),會員一起晨練,然后一起邊喝咖啡邊交流,業(yè)主自然愿意分攤費用。l 對外經(jīng)營的會所(案例:柏景灣) 在建立之前都經(jīng)過了嚴格的市場調(diào)研,根據(jù)市場需求來確定 內(nèi)容和規(guī)模,而且會所經(jīng)常主動組織活動,這在內(nèi)地的會所 均較為少用。同時,對外經(jīng)營的別墅會所的經(jīng)營內(nèi)容主要是 針對使用頻率高、消費力強的別墅男主人的配偶和子女。比 如香港一別墅會所便引進了針對女士的泰國高級水療、按摩、美容服務(wù),需要提前7 天預(yù)定,從來不缺消費;柏景灣針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進的育兒知識,口碑極 佳,參
6、加者常年需要排隊。小而精的半封閉經(jīng)營模式金 林半島3000 平方米頂級會所以女人為主題的精準設(shè)施定位,同時提升項目的整體檔次和 盈利能力4 大會所模式的適應(yīng)性kpi 豪宅會所成功運營的共同因素重點項目以品牌嫁接的模式外包,品牌嫁接是會所經(jīng) 營的重要趨勢國內(nèi)樓盤會所品牌嫁接:l 萬科北方樓盤:健身較多包給一兆韋德健身中心;l 萬科金域藍灣:會所美容、spa 等包給法國品牌思妍麗;l 華僑城:整合丹桂軒等小眾餐飲品牌l 星河丹堤: 引入中航健身會l 招商海月: 2 層整層包給李云迪的老師但昭義,設(shè)名人鋼琴中心l 北京棕櫚泉:整體由香港酒店投資管理集團經(jīng)營品牌嫁接后,開發(fā)商、品牌運營商、會所管理方實
7、現(xiàn)三贏會所經(jīng)營多重收費相結(jié)合,控制物管費用,減少攤?cè)氲臅曩M,降低客戶抗性內(nèi)地豪宅客戶群體也對物管費敏感,如愛琴海 6 元/平方米月客戶抗性極大香港將會所費用嫁接到物管費的做法在內(nèi)地不適用,香港有法律保障以重點項目作為會所的經(jīng)營引爆點,免費與付費項目相結(jié)合,帶動其它經(jīng)營項目的消費將會所部分功能費用適當加入物管費中,實現(xiàn)部分免費項目:保證會所檔次;吸引客戶消費付費項目,并起到連帶經(jīng)營作用一些體會ü會所設(shè)置不單是豪宅的錦上添花,而是有力支撐豪宅高價值和高價格的必備設(shè)施;ü豪宅因地域、文化、項目不同,因“豪”的程度各不相同,故會所設(shè)置首要考慮 的,不是不切實際的“豪”的功能堆砌,也不單是市調(diào)時客 戶的喜好和向往,而是站在開發(fā)商的角度,考慮的是會所功 能設(shè)置后能否運營的問題,是按開發(fā)商實力確定會所功能的 可落地性;ü一旦確定后,在與開發(fā)商就會所方面較量的過 程中,該堅持就得堅持,并動用公司一切資源說服開發(fā)商, 否則一再折中后的會所將是一塊四不像的雞肋。ü此外,在業(yè)主天域物業(yè)發(fā)展建議階段,我們沒有沿用一貫物業(yè)發(fā)展建議的套路,而是將片區(qū)管家作為會所業(yè)主享有的權(quán)益,形成5 大專屬服務(wù)體系。經(jīng)營會所,就像烹
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