房地產(chǎn)收購的稅務分析

1、房地產(chǎn)收購的稅務分析房產(chǎn)并購涉及的稅種主要有6個，分別為企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅。其中，企業(yè)所得稅和個人所得稅是法律，其他均為暫行條例。要詳細掌握各稅種的相關(guān)規(guī)定可購買中國注冊會計師協(xié)會編寫的注會考試教材其中的稅法一書，特書的特點在于對稅收優(yōu)惠政策、特殊規(guī)定等收集的比較全面而且較為權(quán)威。一、房地產(chǎn)項目收購涉及的稅種（一）所得稅1、企業(yè)所得稅與個人所得稅企業(yè)所得稅是任何一家企業(yè)（不僅限于房地產(chǎn)業(yè)務）只要不虧損均要繳納的稅應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除金額（包括稅金）-彌補虧損 企業(yè)所得稅=應納稅所得額*25%（2008年之后為25%）-減免

2、稅額-抵免稅額個人所得稅在這里只討論股息、紅利、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。任何企業(yè)進行節(jié)稅活動，最終還是落實到作為自然人的股東上。應納稅所得額（財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）=收入總額-費用減除（一般指財產(chǎn)原值）應納稅所得額（股息、紅利）=一次性收入額個人所得稅=應納稅所得額*20%企業(yè)所得稅與個人所得稅存在的差別：企業(yè)所得稅是按年計征，計入當期損益；而個人所得稅是按次計征，不計損益。比如同樣都是獲得1000萬的收入，企業(yè)當年虧損1000萬，應納稅所得額抵消為0，不用繳稅；而某人當年也是先賠了1000萬，之后又獲得了這筆1000萬的收入，還是要繳稅，不能與之前賠的1000萬相抵消。2、免稅收購與應稅收購依據(jù)文件：財稅20

3、0959號文、國稅發(fā)2000118號計稅基礎即稅基，并購可引起稅基的變化，稅基的變化將導致下一次交易的納稅額。根據(jù)財稅200959號文，在以股權(quán)作為支付方式的并購（以股換股）中有免稅并購與應稅并購之分。 差異在于并購前后稅基是否變化。如果稅基發(fā)生了變化，我們稱之為“應稅并購”；如果稅基不發(fā)生變化，我們稱之為“免稅并購”。目標公司 出售資產(chǎn)，獲得1000元現(xiàn)金（稅基100元）； 確認900的收入并支付225元稅款；獲得稅后現(xiàn)金775元。收購公司 用1000元現(xiàn)金購買目標公司的資產(chǎn)； 持有與目標資產(chǎn)的購買價格相對的稅基（1000元）。1000元現(xiàn)金或目標公司的資產(chǎn)如果進行清算：目標公司的股東 將稅

4、后現(xiàn)金775元進行分配，確認675元收益（775元-100元稅基），并支付20%的所得稅135元，稅后現(xiàn)金為640元。如果再次轉(zhuǎn)讓：收購公司 資產(chǎn)增值200元，按照1200元出售，獲得1200現(xiàn)金； 確認1200-1000稅基=200元收入并支付50元稅款； 獲得稅后現(xiàn)金1150元。目標公司 出售資產(chǎn)，獲得對方股權(quán)或?qū)嵨?，按照該股?quán)或?qū)嵨锏脑杏嫸惢A100元確認收入； 支付稅金100-100=0元； 持有股權(quán)或?qū)嵨锏亩惢鶠樵级惢?00元。收購公司 確認出售股權(quán)或?qū)嵨锏氖杖?00元； 支付稅金100-100=0元； 持有資產(chǎn)的稅基為原始稅基100元。股權(quán)或?qū)嵨铮M足條件）目標公司的資產(chǎn)如果再

5、次轉(zhuǎn)讓：收購公司 資產(chǎn)增值200元，按照1200元出售，獲得1200現(xiàn)金； 確認1200-100稅基=1100元收入并支付275元稅款； 獲得稅后現(xiàn)金925元?！懊舛惒①彙辈⒉皇钦嬲拿舛?，由于稅基不變，稅收將會在下一次的流轉(zhuǎn)中予以體現(xiàn)?！懊舛愂召彙钡臈l件，根據(jù)財稅200959號文的關(guān)于“特殊性稅務處理”的規(guī)定，包括：收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%?！懊舛惒①彙逼鸬搅硕愂者f延效果，在企業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況下，通過免稅并購相當于獲得了無息貸款。財稅200959號文規(guī)定，除非滿足條件（這些條件一般指的是股權(quán)支

6、付達到一定比例），要按照一般性稅務處理。一般性稅務處理基本原理就是“應稅收購”，不發(fā)生現(xiàn)金的情況下，如何確定計稅基礎？這里有一個公允價值的概念，公允價值是會計上的術(shù)語，大致接近于市場價。3、企業(yè)所得稅和個人所得稅的重復征稅在應稅收購的圖中，可以看到企業(yè)的一項收入最終落實到自然人股東手中時，其實課征了兩次稅。一次是企業(yè)所得稅，一次是個人所得稅（企業(yè)直接投資于其他企業(yè)取得的投資收益免征企業(yè)所得稅）。在部分西方國家，企業(yè)稅后分配給個人的投資所得在繳納個人所得稅時允許抵免這部分所得已繳納的企業(yè)所得稅。但在我國，實行的是企業(yè)所得稅和個人所得稅的雙軌制，不存在抵免。因此，如果自然人股東直接控制目標公司時，

7、采用股權(quán)收購方式減少所得稅納稅環(huán)節(jié)，可以達到節(jié)稅的目的。Ø 資產(chǎn)收購自然人股東集團公司其他產(chǎn)業(yè)目標資產(chǎn)收購公司10億收購公司想收購某集團公司下的某項資產(chǎn)，如果采用資產(chǎn)收購的方式，就是上圖所示流程。假如該項資產(chǎn)扣除原始稅基后的價值為10億，采用資產(chǎn)收購模式稅收情況如下：集團公司：10億元須繳納25%的企業(yè)所得稅，即2.5億集團公司的股東：7.5億收入繳納20%的所得稅，即1.5億所得稅總共繳納4億元目標資產(chǎn)如果是不動產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)的話，情況要更為復雜，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有很多條件，直接資產(chǎn)收購的話，收購方也須具備開發(fā)資質(zhì)等條件。在稅收這一層面上而言，集團公司要繳納轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)

8、的營業(yè)稅，對收購公司而言主要是辦理過戶登記的契稅。這兩個稅種后面還會提及，在此不多繁述。Ø 股權(quán)收購自然人股東集團公司其他產(chǎn)業(yè)目標資產(chǎn)收購公司10億股權(quán)或現(xiàn)金分立公司分立公司目標資產(chǎn)把原來的集團公司的目標資產(chǎn)剝離，成立新的分立公司，再通過股權(quán)收購新公司，達到控制目標資產(chǎn)的目的。這樣一來，收購公司是直接與集團的股東做交易，省下一道納稅環(huán)節(jié)。集團公司的股東：收到10億元對價，支付20%的所得稅，即2億元相較于資產(chǎn)收購，節(jié)稅2億元。這種做法雖然為集團公司的股東節(jié)稅，但對收購公司而言，這樣做可能面臨2道風險，一是分立公司的債務連帶責任問題，二是新設公司后期的資產(chǎn)整合問題。因此，要想使收購公司

9、配合集團公司進行節(jié)稅活動，將節(jié)約的稅款讓利一部分給收購公司，并通過一系列附條件合同的設計規(guī)避風險，方能達到雙贏的目的。實際上，企業(yè)在并購時的情況非常復雜，因為企業(yè)所得稅是計入當期損益，加之節(jié)稅讓利，分立成本（包括分立的稅收成本），計稅基礎等眾多因素摻雜，特別是涉及土地使用權(quán)的，在契稅、營業(yè)稅上也有很多因素需要考量，更需要進行確切的計算，方能進行較為合理的籌劃。4、非貨幣性資產(chǎn)投資的所得稅處理國稅發(fā)2000118號：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩

10、項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（經(jīng)稅務機關(guān)批準，最多分攤到5年的應納稅所得中）。資產(chǎn)收購的節(jié)稅方案最常見的就是將目標資產(chǎn)作價投資到新公司，再通過股權(quán)收購新公司來規(guī)避各項稅收。在資產(chǎn)作價投資到新公司這一環(huán)節(jié)，根據(jù)上述規(guī)定，視同銷售須繳納企業(yè)所得稅。（二）營業(yè)稅及其附加1、營業(yè)稅的計算在并購中，如果發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的行為時，就要繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅是一種流轉(zhuǎn)稅，是一次性交付的，不計損益。營業(yè)稅=營業(yè)額*稅率銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅稅率均為5%，建筑業(yè)的營業(yè)稅稅率為3%。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的計稅基礎是以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原

11、價后的余額為營業(yè)額，即僅以增值額為計稅依據(jù)。2、附加的計算附加指的是城建稅和教育費附加。這兩個費用均是以流轉(zhuǎn)稅的繳納稅額為計稅依據(jù)。城建稅：市區(qū)稅率為7%；縣城，鎮(zhèn)稅率為5%；不在市區(qū)，縣城或鎮(zhèn)的稅率為1%教育費附加：征收率為3%。自2010年起，內(nèi)、外資企業(yè)統(tǒng)一征收，外資企業(yè)不再享受免城建稅和教育費附加的優(yōu)惠待遇。3、房產(chǎn)收購的營業(yè)稅優(yōu)惠根據(jù)財稅字2002191號文件規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅。國家稅務總局2011年51號公告：通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他

12、單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。（三）契稅1、契稅的計算契稅是在不動產(chǎn)交易時，由買方承受的一種稅。只要不動產(chǎn)在登記上發(fā)生變化，就要繳納。契稅=交易價格（不含附屬物）*3%（我?。┢醵愂歉怯洅煦^的，登記就要繳納，變更登記也要繳納，登記沒有變化就不須繳納。不以是否存在交易為條件。如房屋贈與、房屋交換、以房抵債等都需要繳納契稅。契稅的計稅依據(jù)是交易價格，不發(fā)生現(xiàn)金交易的，由稅務機關(guān)參照市場價核定。 2、房產(chǎn)收購的契稅優(yōu)惠依據(jù)文件：財稅2008175號財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知財稅201022號財政部 國家稅務總局關(guān)

13、于事業(yè)單位改制有關(guān)契稅政策的通知財稅2006142號財政部 國家稅務總局關(guān)于國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策的通知國稅函2008514號國家稅務總局關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知Ø 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。Ø 企業(yè)合并，原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。Ø 企業(yè)分立，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。Ø 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所

14、屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。Ø 公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。Ø 對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。（四）土地增值稅1、土地增值稅的計算是否征土地增值稅有三條標準：一是是否是國有土地。集體土地由于不得自行轉(zhuǎn)讓，因此不存在土地增值稅。目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓的情況，應在補辦出讓手續(xù)變?yōu)?/p>

15、國家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。二是產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)讓。一級市場不征稅，二級市場征。出租、抵押不征稅。三是是否取得收入。繼承、贈予不征稅。土地增值稅=土地（含附屬物）增值額*稅率增值額=成交價格-扣除項目（包括成本、營業(yè)稅及附加、印花稅）稅率是超率累進稅率：級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除1不超過50%的部分30%02超過50%至100%的部分40%5%3超過100%至200%的部分50%15%4超過200%的部分60%35%如一塊土地出讓金5000萬，開發(fā)成本2000萬，最終以2.5億元價格出售，如何計算土地增值稅？成交價格：25000萬元扣除項目：成本：5000+2000=7

16、000萬元營業(yè)稅及附加：（25000-5000）*5.5%=1100萬元印花稅：25000*0.05%=12.5萬元合計：8112.5萬元增值額：25000-7000-1100-12.5=16887.5萬元增值額超過扣除項目200%，因此適用60%稅率，采用速算扣除的便捷計算方式，公式為：增值額*稅率-扣除額*速算扣除率土地增值稅：16887.5*60%-8112.5*35%=7293.125萬元2、房產(chǎn)收購的土地增值稅優(yōu)惠Ø 普通標準住宅增值額未超過20%的，免征土地使用稅。（普通與非普通混合的，能分開核算則分開，不能分開核算的不享受免稅）Ø 國家征用、收回的免征土地增值

17、稅Ø 財稅200621號財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。Ø 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。Ø 限制：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房（土地不算）進行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免規(guī)定，視同銷售。Ø 企業(yè)分立是

18、否繳納土地增值稅？根據(jù)山東地方稅務局網(wǎng)站的官方解釋，不繳納土地增值稅（不區(qū)分是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。二、房地產(chǎn)收購的模式選擇（一）資產(chǎn)收購甲公司其他產(chǎn)業(yè)目標資產(chǎn)乙公司（收購公司）目標資產(chǎn)貨幣或其他資產(chǎn)收購模式最大的優(yōu)勢在于法律關(guān)系簡單明了，但是稅收成本較高。（二）股權(quán)收購模式1、分立模式自然人股東甲公司其他產(chǎn)業(yè)目標資產(chǎn)新公司乙公司（收購公司）采用分立的模式，優(yōu)勢有二：一是如果上一級就是自然人股東，可以避免重復納稅，節(jié)省所得稅；二是不區(qū)分是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均免土地增值稅。風險在于：分立模式的營業(yè)稅免稅條件包括轉(zhuǎn)讓相應的債權(quán)、債務和勞動力，同時分立本身就面臨債務連帶問題，因此做到“潔凈”相對困難，

19、風險較高，操作也更為復雜。2、新設模式甲公司股東甲公司其他產(chǎn)業(yè)新公司目標資產(chǎn)乙公司（收購公司）采用新設投資的模式，最大的優(yōu)勢在于可以做到完全“潔凈”；限制有三：一是如果A公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，則視同銷售，要繳納土地增值稅；二是如果A公司的股東是自然人，則可能存在重復納稅。3、聯(lián)營模式甲公司股東甲公司其他產(chǎn)業(yè)新設公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓目標資產(chǎn)現(xiàn)金30%目標資產(chǎn)乙公司（收購公司）采用聯(lián)營投資的模式，優(yōu)勢在于最大限度的接近“商業(yè)目的”，稅收稽查的風險較小。限制條件也少。劣勢在于占用收購公司的現(xiàn)金。三、稅收計算案例：甲公司與乙公司初步達成資產(chǎn)購買意向，乙公司愿意以2.5億元（公允價值）收購甲公司的某塊地，該地出

20、讓金5000萬，前期開發(fā)已投入2000萬，假設該地符合轉(zhuǎn)讓條件。甲、乙公司均為非上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，無關(guān)聯(lián)關(guān)系。 方案一：乙公司直接收購甲公司的土地甲公司：營業(yè)稅及附加：（25000-5000）*5.5%=1100（萬元）印花稅：25000*0.05%=12.5（萬元）土地增值稅：（25000-5000-2000-1100-12.5）*60-（5000+2000+1100+12.5）*35%=7293.125(萬元)企業(yè)所得稅：（25000-5000-2000-1100-12.5-7293.125）*25%=2398.59（萬元）乙公司：契稅：25000*3%=750（萬元）印花稅：2500

21、0*0.05%=12.5（萬元）資產(chǎn)收購的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅契稅合計甲公司110012.57293.1252398.5910804.215乙公司12.5750762.5總計1100257293.1252398.5975011566.715方案二：甲公司分立出一個新公司，將土地剝離至新公司，乙公司收購新公司的股權(quán)。第一步，將甲公司進行重組，分立出一個新公司，將土地剝離至新公司名下。由于新公司的股東和甲公司的股東是完全沒有變化的，符合特殊性納稅處理的條件，因此是免稅分立。分立后的新公司注冊資本構(gòu)成是：土地計稅基礎7000萬，貨幣資產(chǎn)3000萬元，新公司注冊資本1億

22、元。第二步，乙公司以28000（25000+3000）萬元收購新公司100%的股權(quán)。甲公司的股東：企業(yè)/個人所得稅：（28000-10000）*25%=4500（萬元）/(28000-10000)*20%=3600（萬元）印花稅：28000*0.05%= 14（萬元）乙公司：印花稅：28000*0.05%= 14（萬元）分立模式的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)/個人所得稅契稅合計甲公司股東144500/36004514/3614乙公司1414新公司總計2845004528/3628方案三：甲公司以土地作為出資成立新公司，乙公司收購新公司100%的股權(quán)。第一步有兩個選擇，一是甲公

23、司10萬元注冊全資子公司，再將土地以2.5億元增資至新公司名下，二是直接土地作價2.5億元，貨幣出資1.08億元，成立全資新公司，注冊資本3.58億元。后續(xù)增資是否要滿足貨幣出資的比例要求，存在不同理解，由于目前工商部門普遍認為30%的貨幣出資是不可被突破的，因此，兩種方式更傾向于后者，因為增資有可能在貨幣出資上要多交10萬元。甲公司：企業(yè)所得稅：(25000-5000-2000)*25%=4500(萬元)第二步，乙公司以3.58億元收購新公司100%股權(quán)甲公司：印花稅：35800*0.05%=17.9（萬元）企業(yè)所得稅：（35800-35800）*25%=0乙公司：印花稅：35800*0.0

24、5%=17.9（萬元）新設模式的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅契稅合計甲公司17.945004517.9乙公司17.917.9新公司總計35.845004535.8方案四：甲以土地出資、乙以現(xiàn)金出資成立新公司，然后甲將新公司的股權(quán)出售給乙，撤出新公司，使新公司成為在乙完全控制下的公司。第一步：甲以土地出資，評估價2.5億，占70%股權(quán)，乙以現(xiàn)金出資1.08億（30%的貨幣出資），注冊資本3.58億。甲公司：企業(yè)所得稅：(25000-5000-2000)*25%=4500(萬元)新公司：契稅:25000*3%=750（萬元）第二步：新公司經(jīng)營一段時間后（期間的利潤分配免企業(yè)

25、所得稅），乙公司將甲公司持有70%股權(quán)收購，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價為2.5億元。甲公司：印花稅：25000*0.05%=12.5（萬元）企業(yè)所得稅：（25000-35800*70%）*25%=0乙公司：印花稅：25000*0.05%=12.5（萬元）聯(lián)營模式的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅契稅合計甲公司12.545004512.5乙公司12.512.5新公司750750總計2545007505275各方案的比較分析：從稅收角度來講，股權(quán)收購比直接資產(chǎn)收購的稅收成本要低。而三種股權(quán)收購的模式中，分立模式節(jié)稅最多，特別是分立出的新公司直接隸屬于自然人股東的情形下，將節(jié)省一道企業(yè)所得稅；聯(lián)

26、營方式節(jié)稅額最少，因為新公司非甲公司全資控股，會產(chǎn)生契稅。從現(xiàn)金流來看，資產(chǎn)并購無需先行墊付現(xiàn)金，而股權(quán)并購由于需要成立新公司，面臨貨幣資本占比30%的公司法約束，須支付貨幣出資。股權(quán)收購的三種模式中，新設和分立模式的貨幣出資由甲公司承擔，聯(lián)營模式的貨幣出資由乙公司承擔。其中，分立模式占用現(xiàn)金流最少。從風險來看，資產(chǎn)并購的風險最小。股權(quán)收購的三種模式中，聯(lián)營模式最接近商業(yè)目的原則，貨幣出資由乙公司承擔，最終也在乙公司控制之下；新設模式操作上相對簡單，但是貨幣出資由甲方先行墊付；分立模式最大的風險是債務問題，由于公司法對分立公司承擔債務連帶責任的規(guī)定，加重了律師盡調(diào)的工作量，同時法律風險較大。風

27、險要點：1、免稅分立和免稅合并的時間成本。根據(jù)財稅200959號文的規(guī)定，特殊性稅務處理即“免稅”重組要符合以下條件：（一）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。（二）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。（三）企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。（四）重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。（五）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。2、案例中這種房地產(chǎn)公司并購土地從事房地產(chǎn)開發(fā)的情形，股權(quán)收購的結(jié)果是乙公司間接控制土地，土地仍在新公司名下，乙公司完成收購后面臨兩種

28、選擇：一是為新公司申請資質(zhì)，以新公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)；二是吸收合并新公司，新公司注銷。如果由新公司進行房地產(chǎn)開發(fā)，新設模式和聯(lián)營模式均要補繳土地增值稅（分立模式不須補繳土地增值稅），同時還須承擔申請資質(zhì)的費用和成本；如果采用吸收合并的方式注銷新公司，雖然可選擇免稅合并，但要付出至少12個月的時間成本，否則要繳納企業(yè)所得稅。 由此可以看出，免稅額的大小和風險基本上是成正比的，實踐中，不一定免稅最多的模式就是最好的模式，我們可以根據(jù)企業(yè)的實際情況選擇最為合適的收購模式。四、稅收籌劃的約束因素（一）扣除鏈條問題以增值額為計稅依據(jù)的稅收，凡是發(fā)生了免稅，則意味著扣除鏈條中斷。以營業(yè)稅為例，雖然出售資產(chǎn)的一方免營業(yè)稅，但是對收購方而言，如果可以預見該資產(chǎn)將來還要出售的話，再次出售時，將沒有扣除額（即購買成本），以原價計算營業(yè)稅，相當于把原來未交的營業(yè)稅