二手房購房合同范本

1、二手房購房合同范本第一條條文：甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該 房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：（一）座落于南京市區(qū)，建筑面積平方米；（二）出售房屋的所有權(quán)證證號為，丘號為；（三）房屋平面圖及其四至范圍見附件一；該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。注解：本條是對房屋的客觀和主觀描述。其中第一款為房 屋所有權(quán)證記載的主要事項，第二款為房屋的國有土地 使用權(quán)證記載的權(quán)益，第三款為甲乙雙方商定的或有關(guān)規(guī) 定直接規(guī)定的與房屋所有權(quán)和房屋正常使用相關(guān)聯(lián)的權(quán)益。 指南：第一款直接參照房屋所有權(quán)證即可正確簽填，與 第三款相關(guān)聯(lián)的是

2、第五條和附件三，當事人在商議買賣標的 過程中應全面參考其他條款。第二條條文：甲方保證已如實陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀 況，保證該房屋不受他人合法追索。注解：本條規(guī)定了甲方的權(quán)利保證責任和其他保證責任。 指南：甲方的保證責任比較寬泛，條文并未列舉。除第 一條已經(jīng)列明的房屋狀況外，乙方還需向甲方了解附件二所 列內(nèi)容，并謹慎了解房屋的共有權(quán)、是否查封凍結(jié)等情況。第三條條文：乙方在 前付給甲方定金（幣種 ）（大寫） 元，（小 寫）元。上述定金 在乙方最后一次付款時充抵房款在 時由甲方退還乙方。注解：本條是定金條款，是適用定金罰則的合同依據(jù)。指南：第一款采用填空格式，直接填入雙方商定的定金金額 即

3、可；需要注意的是定金條款的生效必須以定金的實際支付 為條件，即使雙方約定了定金條款但沒有實際支付定金的， 該條款不生效。第二款采用選擇格式，只能單選；其中第二 選項的填空部分可以是一個絕對的時間點，也可以是約定行 為或事件的發(fā)生時間。第四條條文：該房屋房價款為（幣種）（大寫）元，（小寫） 元。房價款的支付方式和支付時間為：乙方未按規(guī)定支付房價款的，則按下列約定承擔違約責任：乙方逾期支付房價款的，每逾期一天，按應付到期房價款 的萬分之支付違約金。乙方逾期支付房價款超過天，且所欠應付到期房價款超過 元的，甲方有權(quán)解除本契約。甲方在解除契約后天內(nèi)將 已收房價款退還乙方，所收定金不予退還；并有權(quán)要求乙

4、方 支付占總房價款百分之 的違約金。注解：本條內(nèi)容為房價款及其支付方式和時間，以及乙方逾 期付款的違約責任。指南：第一款采用總價計價法，主要是考慮到存量房買賣從 習慣上多為按套買賣或其他躉賣形式。以建筑面積為計價單 位的，雙方最好在補充條款中特別另行約定。第二款為自由填空格式。實踐中主要區(qū)分現(xiàn)金、支票兩種付 款方式，一次性付款、分期付款、按揭付款三種付款時間。 因我市現(xiàn)行交易過戶手續(xù)雙方一次性簽字在前，故雙方在房 價款的交割時間控制方面須謹慎從事，目前有擔保、資金托 管和提存三種交割方式可供選用，雙方可以綜合對比成本、 方便度等因素結(jié)合自身實際情況選用并將其規(guī)定在合同中。 第三款為單選或多選格

5、式。第三選項可自由填空。第五條條文：甲、乙雙方定于 時正式交付該房屋；甲方應在正式 交付房屋前騰空該房屋。雙方定于前向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益 的更名手續(xù)。甲方應在 前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。甲方未按規(guī)定履行以上義務的，則按下列約定承擔違約責任：甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價款的萬分之 支付違約金。甲方交付房屋的附屬設(shè)施或裝飾裝修不符合約定的，按不 符部分的 約定價值 評估價值 市場價格 承擔賠償 責任。甲方逾期交付房屋超過 天的，乙方有權(quán)解除本契約。甲 方應在乙方解除契約后 天內(nèi)將已收房價款和雙倍定金返還 乙方，并按總房價款的百分之 支付違約金。注解：第一款為

6、房屋交付時間和空房交付條件；第二款為附 屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名時間；第三款為戶籍遷出時間；第 四款為相應違約責任。指南：第一、二、三款均為填空格式，可以是絕對日期，也 可以以雙方約定的事件為依據(jù)；其中第二款對附加值較大的 房屋尤其重要，第三款對學區(qū)房或外地戶籍等急于落戶的買 方尤其重要。第四款為多選格式；其中第二選項為單選格式，選中“約定 價值”的，應當在補充條款中分項約定相應附屬設(shè)施和相關(guān) 權(quán)益的價格。第六條條文：甲、乙雙方確認，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依 法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出 售給乙方。注解：本條意在保護房屋隱形共有人的權(quán)利，同時也規(guī)定了 合同雙方尊重隱形

7、共有人權(quán)利的合同義務。指南：我市房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶采取了“憑證交易”的登記制 度，即交易過戶手續(xù)以房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人和共有 權(quán)人為準。但實際上，因為我國傳統(tǒng)家庭財產(chǎn)模式的落后性， 家庭財產(chǎn)往往登記在一個家庭成員名下，最常見的是夫妻共 同財產(chǎn)登記在夫或妻一個人名下。這就要求甲方如實陳述房 屋權(quán)利狀況，乙方簽約前應堅持取得房屋共有人同意出售房 屋的書面意見。第七條條文：甲、乙雙方同意，在本契約生效后日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；并在乙方領(lǐng) 取房屋所有權(quán)證后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦 理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：該房屋土

8、地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利 和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務一并轉(zhuǎn)讓給乙方。該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需 交納土地出讓金或土地收益金；雙方約定，該費用由甲方承擔乙方承擔 。除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應當繳納的稅費， 由 甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔 甲方承擔 乙方 承擔 。注解：本條規(guī)定了雙方共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶和土地使用權(quán) 更名的權(quán)利義務以及費用承擔。指南：南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例規(guī)定的交易過戶期 限為“房屋交付后 30 日內(nèi)”，故第一款約定的時間應該結(jié) 合第五條規(guī)定的交房時間雙方商定，一般情況下不應超過交 房后 30 日，否則可能承擔相應的行政責

9、任。 第二款為單選格式。目前存量房土地使用權(quán)主要有三種情 況，甲方應如實陳述，乙方也應根據(jù)實際作重點了解：一是 沒有瑕疵的出讓土地，直接選中第一選項即可；二是劃撥用 地，目前個人轉(zhuǎn)讓住宅房屋的劃撥土地使用權(quán)不需繳納土地 出讓金或土地收益金，但單位轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)或個人轉(zhuǎn) 讓其他房屋使用性質(zhì)的劃撥土地使用權(quán)可能需繳納土地費 用，因此雙方視具體情況應事前咨詢土地管理部門，并在合 同中作相應安排；三是雖然土地為出讓取得，但因歷史原因 一直未能結(jié)清土地出讓金，則土地管理部門可能要求補繳出 讓金，這種情況往往發(fā)生于 90 年代中前期建設(shè)的商品房， 雙方可根據(jù)實際情況在第三選項自由填空。第三款為單選格式

10、。國家對本款涉及稅費的納稅（費）人均 有明確規(guī)定，但合同當事人在內(nèi)部可以通過本款約定改變費 用的實際分擔形式。當稅費項目很多（比如單位出售房屋） 或稅費內(nèi)部分擔形式復雜，雙方也可不選中而在補充條款中 另行約定。第八條條文：甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 登記機關(guān)準予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權(quán)利 轉(zhuǎn)移時間。注解：按目前我市房產(chǎn)交易過戶程序，雙方一旦向登記機關(guān) 提交申請文件，并在申請表上簽字，即完成房屋所有權(quán)交付 的意思表示和對房屋所有權(quán)的交割；除非登記機關(guān)經(jīng)審核認 為不符合交易過戶的條件，作出不予登記的決定。指南：甲方尤其應當重視本條規(guī)定，結(jié)合實際情況正確適當 地商

11、定第四條的內(nèi)容，妥善處理房價款的交割。第九條條文：該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。注解：這里的風險包括自然的風險和人為的風險；房屋正式 交付之日為第五條規(guī)定的交房時間；權(quán)利轉(zhuǎn)移之日為根據(jù)第 八條確認的時間。指南：本條為單選格式。通常情況下選擇第一選項比較合理， 但若乙方簽約時已經(jīng)占有房屋，比如乙方本身就是房屋承租 人，則選擇第二選項比較合理。若有其他特殊情況，比如房 屋原為第三人承租且房屋買賣后原租賃關(guān)系仍然保持的，雙 方也可以不選中，而在補充條款中根據(jù)實際情況另行約定。第十條條文：該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃氣、有線電視、通訊等相關(guān)雜費，按下列約定

12、處理：注解：約定有關(guān)雜費的負擔或分擔方式。指南：住宅房屋一般金額較小，可以在合同中對房屋交付前 后發(fā)生的雜費分擔以及甲方已經(jīng)預繳雜費的結(jié)算作原則約 定，并在房屋交付時即時清結(jié)即可。 對雜費金額巨大的合同， 可分項詳細約定處理辦法。第十一條條文：本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或 補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本契約的附件均為本契 約不可分割的部分。注解：合同各部分的效力。指南：補充條款、補充協(xié)議以及附件均是契約的組成部分， 與契約正文同等重要。雙方在商討、簽訂這些文件時應當給 予與契約正文同等的重視。第十二條條文：本契約 自甲乙雙方簽訂之日自 之日 起生效。注解：合同的生效條款。

13、指南：本條為單選格式。通常情況下選擇第一選項比較簡單， 也符合一般習慣；若對合同生效有特殊要求的，比如以辦理 公證手續(xù)作為生效條件的，則應當選擇第二選項，并按約定 填空。第十三條條文：甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭議， 應協(xié)商解決。 協(xié)商不成的，提交南京仲裁委員會仲裁 提交 仲裁委員 會仲裁 依法向人民法院起訴 。注解：爭議解決的方式。本條的效力不因本合同其他條款無 效而無效，除非雙方事后對爭議的解決又另行重新約定。指南：本條為單選格式。選中第二選項須按雙方約定填空。 第一或第二選項特點是程序簡單、周期短、費用相對便宜， 一裁終局等。第三選項依人民法院級別管轄劃分標準可能分 別由房屋所在區(qū)法

14、院、南京市中級人民法院或江蘇省高級人 民法院管轄。第十四條條文：本契約一式 份。其中甲方留執(zhí) 份，乙方留執(zhí) 份， 為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機關(guān)一份。注解：合同文本的數(shù)量和留存情況。指南：通常情況一式五份，雙方各執(zhí)兩份就夠了；需要合同 原件較多的單位，可視具體情況增加。需要注意的是，所有 文本的內(nèi)容應當保證一致，產(chǎn)生合同爭議時文本的留存情況也是舉證原件的參考因素之一。第十五條文本：甲、乙雙方約定補充條款如下：指南：示范條款中沒有約定的或者示范條款不能適應實際情 況的，雙方可以在本條約定，空白不夠可以續(xù)頁粘貼，但應 注意在粘貼騎縫處簽章確認。附件一文本：房屋平面圖和四至范圍。注解：

15、以圖形形象反映房屋的平面形狀及其邊界關(guān)系。指南：普通單元住宅直接參照產(chǎn)權(quán)證附圖繪制或復制即可。 若為墻界關(guān)系復雜的平房或其它四至復雜的房屋，可自行繪 制簡圖并簡要說明各種四至關(guān)系。附件二文本：租賃、抵押、相鄰等關(guān)系及其處理辦法。注解：本條反映了常見的房屋權(quán)利限制狀況，對房屋的實際 價值和房屋的使用可能產(chǎn)生重大影響，雙方尤其是乙方應當 重視。指南：房屋出售前已經(jīng)存在租賃、抵押或者特殊相鄰權(quán)的， 其處理辦法在本條約定；出售前沒有這些關(guān)系的，空白以斜 杠劃掉即可。處理房屋租賃關(guān)系應當注意兩方面的法律關(guān)系，一是承租人 的優(yōu)先購買權(quán)，二是買賣不破租賃的原則。雙方成交前首先 應當取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的

16、書面意見，然后還需與承 租人商議租賃關(guān)系的解除或變更事宜。實例：房屋現(xiàn)由張三 承租使用，張三不愿購買房屋；甲方保證在乙方支付首期房 款前與張三終止房屋租賃關(guān)系，有關(guān)責任何費用由甲方承 擔。處理房屋抵押關(guān)系首先應通知抵押權(quán)人，其次應將房款首先 用于清償?shù)盅簱５膫鶆詹⑥k理抵押注銷登記手續(xù)。實例： 房屋現(xiàn)抵押給交通銀行，擔保債務價值 20 萬元；甲方保證 在乙方支付首期房款前清償?shù)盅簱５膫鶆?，解除抵押關(guān)系 并辦理完畢抵押注銷登記手續(xù)，有關(guān)責任和費用由甲方承 擔。房屋的法定相鄰關(guān)系沒有必要在合同中規(guī)定，本附件主要用 于說明因約定或歷史原因形成的特殊相鄰權(quán)，比如陽光權(quán)的 限制。實例：房屋已經(jīng)接受來自

17、云霄大廈的日照妨害，日照 低于政府規(guī)定的最低標準；乙方取得房屋后不得提出異議。附件三文本：室內(nèi)附屬設(shè)施和裝修情況（一）附屬設(shè)施：1、水2、電3、燃氣4、有線電視5、 通訊6、 其他 （二）裝修情況： 注解：所列項目價款均包含在總房款中，是房屋附加值的主 要構(gòu)成部分。指南：實例：水、市政直供水，戶外獨立計量水表；電、8KW 戶外磁卡電表；燃氣、管道煤氣；有線電視、南京有線電視 網(wǎng)；通訊、電信固定電話一門，網(wǎng)通寬帶 10 兆到戶；其他、 單元可是對講門禁，與小區(qū)物管連接緊急求救系統(tǒng)等。 裝修情況可以擇其重點簡要描述。需要注意的是有些附屬設(shè)施需辦理過戶更名手續(xù)，比如有線 電視、電話等。雙方簽署欄 文

18、本：（此頁無正文） 甲方（簽章）： 乙方（簽章）： 證照|身份證號碼： 證照| 身份證號碼： 法定代表人： 法定代表人： 地址： 地址： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 代理人（簽章）： 代理人（簽章）： 簽約日期： 簽約日期：注解：本欄的如實簽填為合同的最后完成步驟，是合同成立 的標志，也是合同生效的必經(jīng)程序，故雙方應當特別重視。 指南：證照 | 身份證號碼簽填當事人持有的身份證、護照、 營業(yè)執(zhí)照副本等有效證件號碼，最好是長期有效便于長期確 認身份的證照號碼。當事人為單位的，如實簽填法定代表人；當事人為個人的， 法定代表人空白以斜杠劃掉即可。地址和聯(lián)系電話應當填寫方便通訊聯(lián)絡(luò)的地址；若在合同履 行過

19、程中發(fā)生變化，應及時通知對方。代理人代為簽訂合同或者無行為能力、限制行為能力人的監(jiān) 護人代為簽訂合同的，由代理人或監(jiān)護人如實簽填代理人 欄。一方當事人應當注意審查對方代理人的代理資格或監(jiān)護 資格。雙方分別簽填簽約日期的，則合同的成立時間以最后簽約日 期為準。附記欄 文本：（以下僅適用于通過中介成交的買賣） 為甲、乙雙方提供服務的經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)辦經(jīng)紀人員如下： 經(jīng)紀機構(gòu)（簽章）： 資質(zhì)證書號碼：經(jīng)紀人員（簽章）： 資格證書號碼：主要服務內(nèi)容： 注解：本欄內(nèi)容為房屋中介合同的延續(xù)，且登記機關(guān)今后可 能據(jù)此推出系列管理措施和便民措施，以維護合同雙方和中 介機構(gòu)的合法權(quán)益，故有關(guān)方面應予以足夠重視。指南：若雙方買賣沒有通過中介機構(gòu)，而是自行直接成交， 則本欄內(nèi)容不予理睬，以斜杠劃掉空白即可。若雙方買賣通過中介機構(gòu)中介成交，則本欄內(nèi)容由中介機構(gòu) 如實簽填；建議雙方當事人注意監(jiān)督核實。面積誤差特別提示和補充約定條文：因國家房產(chǎn)測量規(guī)范的調(diào)整等原因， 甲方