HS公司營銷環(huán)境分析

1、標簽：標題HS公司營銷環(huán)境分析本篇論文目錄導航：【題目】物業(yè)管理企業(yè)服務營銷戰(zhàn)略探析【第一章】物業(yè)企業(yè)營銷策略探究緒論【第二章】物管服務營銷相關研究的理論概述【第三章】HS物業(yè)公司現(xiàn)狀與存在問題【第四章】HS公司營銷環(huán)境分析【第五章】HS公司服務營銷方案設計【第六章】HS物業(yè)公司服務營銷方案實施與保障【結論/參考文獻】物業(yè)公司服務營銷模式研究結論與參考文獻第4章HS公司營銷環(huán)境分析HS公司宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境1978年改革開放以來，我國各項產(chǎn)業(yè)在世界金融危機、全球經(jīng)濟發(fā)展不景氣的影響下，產(chǎn)業(yè)結構整體發(fā) 生了重大變革，我國經(jīng)濟率先打破了世界經(jīng)濟發(fā)展緩慢的局面，實現(xiàn)了經(jīng)濟的穩(wěn)步回升，改革開放在此基

2、礎 上有了重大突破，人民的生活水平得到了明顯提升。同時中國社會的各個方面都發(fā)生了重大變化，尤其是在 科技、信息、政治、文化、教育等方面都取得了歷史性的進步。在黨的十八大上，政府制定了一系列有助于 改善民生的措施，提出全力貫徹與改革經(jīng)濟體制，著重發(fā)展民營經(jīng)濟，加快經(jīng)濟發(fā)展步伐，在一定程度上達 到國退民進的策略，建設完善的社會主義保障制度，加快解決制約經(jīng)濟發(fā)展的主要矛盾，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展， 提高了全社會的購買力。尤其是我國近期公布了一系列拉動內需的積極財政政策，促進了個人消費，擴大了 個人信貸規(guī)模，從而整體的刺激了社會的總內需。2010年之后，世界經(jīng)濟的發(fā)展出現(xiàn)了”冰火兩重天”之勢， 發(fā)達國家經(jīng)濟持

3、續(xù)低迷，而發(fā)展中國家經(jīng)濟面臨過熱的現(xiàn)象，而歐洲國家采取寬松的貨幣政策，中國已經(jīng)開 始啟動加息等貨幣政策， 同時IMF對中國房地產(chǎn)市場的預測非常不樂觀，認為中國房地產(chǎn)行業(yè)存在巨大的市場泡沫，而物業(yè)管理行業(yè)依附于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)的危機必然會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來 巨大的影響?？萍辑h(huán)境由于社會環(huán)境快速進步以及人們生活水平的日益提高，中國越來越重視環(huán)境保護與社會發(fā)展之間的協(xié)調 問題，社會議論的核心問題圍繞著低碳經(jīng)濟，如何通過資源的可持續(xù)發(fā)展，提高資源利用效率，大力發(fā)展綠 色經(jīng)濟，已經(jīng)擺在中國經(jīng)濟發(fā)展的道路前。因此，國家提出要努力擴大社會內需，刺激經(jīng)濟迅猛增長，發(fā)展以量化、循環(huán)利用、資源

4、化為基本原則，以低耗、低排、高效為出發(fā)點的新型經(jīng)濟發(fā)展模式，促進建筑產(chǎn)業(yè)、 工業(yè)、交通等多行業(yè)交叉發(fā)展，從而實現(xiàn)資源循環(huán)利用，減少廢物排放，提高資源的利用效率。物業(yè)管理作 為小區(qū)生態(tài)管理的核心內容，肩負著業(yè)主生活質量的重大任務，如何減少小區(qū)溫室氣體含量、減少煤炭等石 油能源的消耗，實現(xiàn)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護共贏的低碳生活目標，是目前物業(yè)公司的核心任務?？萍嫉倪M步必然導致社會工具的變革，物業(yè)業(yè)主也正在運用新型的產(chǎn)品、新興的技術手段來豐富自己的 生活與工作。特別是計算機技術的運用與普及。管理信息系統(tǒng)進入了物業(yè)領域，使物業(yè)管理朝著專業(yè)化、信 息化的方向發(fā)展，對提高物業(yè)管理工作人員工作效率，減少物業(yè)工人作

5、業(yè)時間，實現(xiàn)專業(yè)一體化管理，節(jié)省 物業(yè)公司現(xiàn)有資源，加強安全措施與保障都有著積極與重要的作用。與此同時，這對物業(yè)公司物業(yè)管理人員、 員工等提出了新的要求，其必須具備相應的專業(yè)知識與計算機技能，做到與時俱進。政治法律環(huán)境目前我國政局穩(wěn)定、國民安康，2009年10月1日，中華人民共和國六十周年慶典，政府始終堅持社會主義發(fā)展道路，帶領中華兒女走過六十年的風風雨雨，為中國經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)建了穩(wěn)定的社會環(huán)境，為國內企 業(yè)迅速發(fā)展提供了堅實的保障。2010年我國成功舉辦上海世博會，國際地位與影響力得到了空前的提高，吸引了一大批外資與專業(yè)投資機構。這都為中國整體經(jīng)濟地發(fā)展提供了良好的政治法律環(huán)境。經(jīng)過20多年的發(fā)

6、展，我國物業(yè)行業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模，形成了與人們息息相關的龐大產(chǎn)業(yè)，為促進物業(yè)行 業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，我國政府出臺了一系列政策法規(guī)。第九屆人民代表大會第四次會議通過了中華人民共和國經(jīng) 濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要，其中明確指出了我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展方向，提出要促進物業(yè)管理相關企 業(yè)的發(fā)展，將房地產(chǎn)行業(yè)、物業(yè)行業(yè)分開管理與監(jiān)督。20世紀90年代以來，國家建設部先后頒布了物業(yè)管理企業(yè)資質管理實行辦法和前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本等相關政策法規(guī)，我國物業(yè)管理理論得 到了初步建立。2003年國務院第九次常務會議上，物業(yè)管理條例得到了審議通過。物業(yè)管理條例提出了我國規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的精神，指出從事物業(yè)管理的企業(yè)具

7、有法人資格， 各地方政府也接連頒發(fā)一系列地方政策法規(guī)，對不同區(qū)域地區(qū)的物業(yè)收費標準、服務要求都進行了規(guī)范與制 定，這反映了國家提倡為業(yè)主提供一個公開、公正的物業(yè)選擇市場競爭機制。如秦皇島市住宅區(qū)物業(yè)管理 條例等相關地方物業(yè)管理法規(guī)的提出，對秦皇島相關政府部門對物業(yè)管理公司進行規(guī)范監(jiān)督與管理，鼓勵 物業(yè)管理公司發(fā)展，起到了關鍵性的作用。2007年國家頒布了中華人民共和國物權法，國務院依據(jù)其對物業(yè)管理條例進行了修改，其中明確了物業(yè)企業(yè)的性質為服務，并且將維護廣大業(yè)主的合法權益，促進 物業(yè)行業(yè)向著專業(yè)化、規(guī)范化、市場化、信息化的方向發(fā)展。2007年底，我國中國建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、財

8、政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門聯(lián)合發(fā)布經(jīng)濟適用住房管 理辦法，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了政策支持。2010年之后，國家加大對物業(yè)管理行業(yè)的大力支持，各級政府及相關管理單位先后頒布了多項地方政策法規(guī)，刺激相關行業(yè)的迅猛發(fā)展，為其提供了廣闊的發(fā)展空間， 所以HS物業(yè)管理有限公司應抓住機遇，做好企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃。然而隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè) 出現(xiàn)了一些不和諧現(xiàn)象，炒房、套買廉租房等現(xiàn)象屢見不鮮，然而國家先后出臺了相關政策法規(guī)，通過房產(chǎn) 稅等方式對居民購買房產(chǎn)進行管控，對房地產(chǎn)行業(yè)造成了不小的沖擊，物業(yè)管理企業(yè)也收到巨大的影響，這 個對HS物業(yè)管理公司帶來不小的影響。社會文化

9、環(huán)境由于我國人均耕地面積的不斷減少，城鄉(xiāng)差距的存在，大量農村剩余勞動力涌入城市，為整體社會行業(yè) 的發(fā)展提供了龐大的勞務人員。然而，隨著我國改革開放的不斷深入，我國各區(qū)域、地方的經(jīng)濟發(fā)展都達到 了空前高度，各民營企業(yè)相繼發(fā)展壯大，為社會創(chuàng)造了大量經(jīng)濟效益與工作崗位，留住了大量的社會勞動力， 而政府對農業(yè)制定了一系列的優(yōu)惠政策，對提高農民生活水平，縮小城鄉(xiāng)差距起到了重要作用，但也在一定程度上影響了勞動密集型行業(yè)的用工情況，尤其在沿海地區(qū)甚至出現(xiàn)了”用工荒”的情況，對于物業(yè)行業(yè)尤 其嚴重。隨著社會進步，人們生活水平得到了顯著提高，社會觀念也發(fā)生了重大變化，人們對自身生活的追求已 經(jīng)從原來的基本需求而

10、轉化為享受需求。同時對于房地產(chǎn)行業(yè)，對于相關物業(yè)管理企業(yè)，更應該關注業(yè)主的 需求變化，如今，人們對住房的需求已經(jīng)從基本居住需要向著高品質生活轉變，對居住環(huán)境的改善、綠化面 積、信息化管理、安全等要求已經(jīng)擺上臺面，成為人們在選擇房地產(chǎn)小區(qū)的重要考量因素；同時隨著國家教 育水平的提高，義務教育的普及，我國城鎮(zhèn)實現(xiàn)了免費制教育，公共衛(wèi)生醫(yī)療制度不斷完善，國民的知識水 平、個人素質都得到了普遍提高，因此對于物業(yè)企業(yè)管理的各種行為，業(yè)主更加會運用法律與維權意識進行 自我保護，對整體物業(yè)企業(yè)提出了新的標準，物業(yè)管理從安全、衛(wèi)生等基本需求的管理，對屋頂、商業(yè)樓層、 停車場、花園等區(qū)域的保安、保潔、維修、綠化

11、、安全等特色化服務，轉向提供高質量配套場地、設施、設 備，為業(yè)主提供專業(yè)化、信息化的全方位服務，充分發(fā)揮物業(yè)的價值。自然環(huán)境隨著我國經(jīng)濟社會的進步，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護的矛盾日益顯著，我國自然資源如土地、森林、礦產(chǎn)、 生物等方面都受到了不同程度的影響，在企業(yè)發(fā)展的同時，環(huán)境保護、生態(tài)平衡都是其應當注意的重中之重。 而物業(yè)行業(yè)作為一種新型服務行業(yè)，正在向現(xiàn)代化、專業(yè)化的維度轉變，要想做到可持續(xù)發(fā)展，就必須將生 態(tài)理論運用到現(xiàn)代管理當中，將”綠化”、”清潔能源”等和諧發(fā)展因素應用到現(xiàn)實業(yè)務當中，促進城市自 然化發(fā)展，同時也要要求物業(yè)公司在發(fā)展壯大的同時，應注重整體物業(yè)環(huán)境的規(guī)劃，做到建筑結構與衛(wèi)生、

12、 安全、綠化等設施設備的均衡，體現(xiàn)城市建設與環(huán)境保護協(xié)同發(fā)展的健康理念。HS公司微觀環(huán)境分析消費者（業(yè)主）分析目標消費者（業(yè)主）是公司微觀環(huán)境中最重要的行為者，整個價值遞送的目的就是在于為目標顧客提供 服務并與他們建立牢靠的關系，而對于HS物業(yè)管理公司來說，作為以服務來獲取經(jīng)濟效益的企業(yè)，對消費者進行分析尤其重要。HS公司對旗下業(yè)務的業(yè)主進行調研，得到基本數(shù)據(jù)，見圖 4-1.目前業(yè)主男女比例適中，男性占 %,女性 占%,業(yè)主的年齡主要集中在 25歲至45歲的青年與中年人，其中25歲以下占,2635歲占,3645歲 占%,4655歲占%,56歲以上占%.因此可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主男女比例較為平均， 35

13、歲以下占80%左右，總體客 戶年齡較為年輕。文化程度主要集中在大專及其以上文憑；家庭結構兩口之家占 %,二代同住占%,三代同堂占%,見圖4-2;家庭月收入集中在 8000元以下，占總體的 %,10000元以上的家庭占 %；業(yè)主購房及購業(yè)次數(shù)主要集中在首 次置業(yè)，占總體的%.目標消費者（業(yè)主）的主要職業(yè)構成有以下四種： （1）國企及外企的高級管理人員；（2）國企及外企的中層管理人員、專業(yè)人員、辦公室人員等；（3）國企及外企中的一線工人或者文員；（4）外來打工人員、勞務人員。對于HS物業(yè)管理有限公司目前的物業(yè)情況來看，當務之急是提高員工素質、加強員工的專業(yè)素養(yǎng)； 同時，強調員工的服務意識，增加物業(yè)

14、產(chǎn)品的附加值，加強軟投入和員工的責任感，在不降低物業(yè)管理服務 水準的前提下，提高對業(yè)主的服務價值；改善在客戶服務、物業(yè)管理過程中存在的問題，推行整合營銷，加 強對業(yè)主需求的反映速度，滿足業(yè)主的合理要求。潛在競爭者分析HS物業(yè)管理有限公司主要為其所屬的房地產(chǎn)公司提供物業(yè)服務，而隨著公司的不斷發(fā)展，其業(yè)務正朝著多元化、市場化的方向發(fā)展，向樓宇、建筑與相配套場地的庭院、停車場、道路等設施的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展， 應盡早注意秦皇島地區(qū)主要商業(yè)場所物業(yè)管理企業(yè)，制定有效的營銷策略。金茂物業(yè)管理有限公司金茂物業(yè)管理有限公司，簡稱金茂物業(yè)，成立于2007年，是全球500強企業(yè)中國中化集團公司旗下方興地產(chǎn)（中國）

15、有限公司的全資子公司，是國家一級資質的物業(yè)管理公司，是中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事， 目前金茂物業(yè)管理有限公司主要經(jīng)營高檔寫字樓、高檔住宅等高檔物業(yè)項目，管理面積達到800萬平方米,其業(yè)務分布北京、上海、廣州、長沙、秦皇島等12座城市。金茂物業(yè)將綠色節(jié)能的理念融入其公司文化當中，制定地產(chǎn)綠色戰(zhàn)略白皮書，將高起點、標準化定為其指導思想，以低碳經(jīng)濟為其戰(zhàn)略目標，探索出了一套綠色節(jié)能的物業(yè)管理新模式，同時隨著政府相關政策 的出臺，金茂物業(yè)公司積極響應并參與政府相關項目的節(jié)能改造工作，從研發(fā)等多個方面入手，不斷開發(fā)新 型的節(jié)能模式，實施低成本、高效率的節(jié)能措施，為廣大業(yè)主提供舒適的生活、工作環(huán)境。在員工管

16、理方面，金茂物業(yè)為員工提供了公開透明的競爭環(huán)境，為員工規(guī)劃職業(yè)發(fā)展道路，充分挖掘每 名員工的優(yōu)勢與潛力。同時與員工共同成長，共同創(chuàng)造企業(yè)文化，充分激勵員工發(fā)展。金茂物業(yè)以”成為信 息化時代中國持續(xù)超越客戶期望與想象的卓越物業(yè)服務運營商”作為企業(yè)的座右銘，通過為顧客創(chuàng)造有利可 圖的服務價值，營造滿意的服務，成為行業(yè)中領先的服務企業(yè)。金屋物業(yè)公司簡介秦皇島市金屋物業(yè)管理有限公司成立于1998年8月，是秦皇島市海三金屋集團旗下的全資子公司。公司主要從事小區(qū)、商業(yè)中心、政府機關、企事業(yè)單位等物業(yè)管理服務，公司在2008年獲得電梯維修B級資格，可以從事水暖消防、電梯維修、設備改造、維護保養(yǎng)等工作。公司成

17、立12年來，先后承辦了本市金屋花苑、海三綜合辦公樓、金屋雅園、金屋濱河灣、金屋集團營銷中心等8個項目，管理面積達到130萬平方米。公司2006年全面通過了 GBT/19001-2001質量管理體系、GBT/24001-2004環(huán)境管理體系和 GBT/28001-2001職業(yè)健康安全管理體系認證，始終堅持從事專業(yè)化、系統(tǒng)化的物業(yè)管理，同時通過聘請高級 管理顧問，對公司整體組織結構、規(guī)章制度、人力資源管理機制等各個方面進行了專業(yè)化的修訂，不斷更新 公司的管理理念，與時俱進。公司現(xiàn)有員工450人，其中中級職稱以上的員工達到20人，技術工人與管理崗位 35人，擁有相關從業(yè)資格證書的17人，其中有6人獲

18、得物業(yè)管理師的從業(yè)資格。秦皇島佳美物業(yè)服務有限公司秦皇島佳美物業(yè)服務有限公司是由秦皇島佳美保潔服務有限公司發(fā)展而來，2001年建立，主要承擔小區(qū)、商業(yè)中心、寫字樓等建筑的室內清潔與外墻清洗等專業(yè)化服務，而隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，公司業(yè)務得到 了多方位的拓展，因此2003年成立了佳美物業(yè)服務有限公司。隨后為了進一步發(fā)展公司業(yè)務，拓展公司市場份額，2009年增加注資500萬元，同時又新增加園林管理、綠化、房屋維修與保養(yǎng)、電梯維修、照明節(jié)能 改造等一系列新興業(yè)務。2009年5月，秦皇島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)衛(wèi)生局批準佳美物業(yè)服務有限公司從事食品 相關業(yè)務，簽發(fā)了食品衛(wèi)生許可證，可以從事食堂、餐飲、批發(fā)、冷藏

19、等食品相關物業(yè)管理業(yè)務，隨著企業(yè) 規(guī)模的不斷擴大，佳美物業(yè)服務有限公司正向著保安、維修、會議等多業(yè)務、全方面的綜合性物業(yè)管理公司 發(fā)展。HS公司SWOT分析機遇分析中國加入 WTO之后，許多國外投資機構、組織、企業(yè)進入中國市場，他們對中國目前物業(yè)管理提出新的 要求，也對我國目前物業(yè)管理中設備、環(huán)境、設施等物業(yè)管理過程進行監(jiān)督與檢驗。同時，國外企業(yè)、業(yè)主 的入住，給我國物業(yè)管理公司提供了先進的管理經(jīng)驗，帶來了共同學習的機會。無論以那種形式出現(xiàn)，都會 對我國物業(yè)公司向專業(yè)化、信息化發(fā)展提供堅實的基礎。此外，國際物業(yè)管理機構也進入我國競爭市場，進 而獲得了我國許多寫字樓、高級大廈、商業(yè)大樓等物業(yè)項目

20、，這些企業(yè)帶來了國外物業(yè)管理的先進管理經(jīng)驗， 擴大了整體物業(yè)市場的競爭規(guī)模，為我國中小型物業(yè)管理公司提供了生存與發(fā)展的空間。國外物業(yè)管理企業(yè) 的引入，必然會帶來大量優(yōu)秀的物業(yè)管理、操作、專業(yè)等相關人才，加大國內外先進物業(yè)人才的流動，可以 促進我國物業(yè)行業(yè)迅速發(fā)展，有利于我國物業(yè)行業(yè)與國際現(xiàn)代化物業(yè)管理水平接軌，尤其是在技術、使用方 法、人才、管理經(jīng)驗等方面，這將是我國物業(yè)管理從理論到實際的珍貴財富。同時，國家相關政策的出臺，大量物業(yè)管理理論書籍的發(fā)表，為我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了理論基 礎與政策支持，企業(yè)應加強政策學習，逐步建設理論框架，學習先進成功經(jīng)驗，改善原有落后的管理體制， 建立起一套

21、適合自身企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代化管理制度。威脅分析物業(yè)管理在國外已經(jīng)發(fā)展了近百年，先后建立了許多國際大型物業(yè)管理公司，積累了豐富的成功經(jīng)驗， 而隨著中國進入 WTO之后，大量國際優(yōu)秀物業(yè)管理公司涌入國內，加入現(xiàn)有物業(yè)行業(yè)競爭之中；而我國物業(yè) 行業(yè)發(fā)展歷史不過20年，在物業(yè)管理經(jīng)驗、專業(yè)化、設施等方面都與國外先進的物業(yè)管理公司存在不小差 距，如何面對這一威脅，是目前國內企業(yè)是否能夠立足的關鍵所在。同時，在人力資源上，國外物業(yè)管理公 司引入中國后，必然會帶來一批高質量的管理人才，同時以優(yōu)越的薪資報酬吸引國內的優(yōu)秀管理人才，則必 然會導致國內物業(yè)管理公司人才流失。而管理人才是一個企業(yè)立足之靈魂，也是企業(yè)生死存亡的關鍵性因素。國外物業(yè)企業(yè)的涌入，同時會加強國內物業(yè)行業(yè)市場競爭，為搶占國內市場，必然會運用企業(yè)優(yōu)勢，降低成 本、提供優(yōu)質化服務，這樣國內企業(yè)在業(yè)主討價還價的能力上也存在著新的挑戰(zhàn)。優(yōu)勢分析由于HS物業(yè)管理有限公司依附于 HS房地產(chǎn)公司，而隨著房地產(chǎn)公司整體市場與業(yè)務的膨脹，各區(qū)域 各項目商品房的建立，為附屬物業(yè)管理公司提供了更多的商業(yè)機會與契機。而隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展， 物業(yè)管理招標項目也愈來愈多，HS可以運用自身優(yōu)勢，進行投標以獲取更多市場機會。同時，HS房地產(chǎn)公司作為HS物業(yè)管理公司的后盾，資金實力雄厚，對HS物業(yè)管理公司發(fā)展提供了堅實的資金保