房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計及管理后評價解讀19頁

1、西安【錦繡天下】項目后評估報告前言:錦繡天下項目是陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型房地產(chǎn)項目,位于浐灞生態(tài)區(qū)內(nèi),盡享西安市新政務(wù)中心、新火車站、城市運動公園、未央大學(xué)城、未央湖旅游度假區(qū)、2011年世博會帶來的便捷與舒適。對項目進行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的,希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。錦繡天下項目后評估過程中,西安評價小組成員認真對待,努力工作,總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中,在此表示謝意。目錄Part 1 規(guī)劃設(shè)計及管理后評價 (2(一項目完成情況介紹: (2(二總平面后評價 (3(三綜合評價與建議

2、 (7Part 2 產(chǎn)品營銷及管理后評價 (7(一營銷情況概述 (7(二營銷計劃 (7(三銷售策略 (7(四客戶關(guān)系管理 (8(五綜合分析及建議 (8Part 3 產(chǎn)品綜合質(zhì)量后評價 (8(一業(yè)主滿意度總體狀況 (9(二居住小區(qū)綜合質(zhì)量滿意度分析 (9(三住宅單體綜合質(zhì)量滿意度分析 (12(四綜合分析及建議 (14Part 1 規(guī)劃設(shè)計及管理后評價(一項目完成情況介紹:【2002年7.29】2002年7月29日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證【2002年8月】2002年8月、2004年11月取得項目用地的國有土地使用證【2005年9月】概念性規(guī)劃設(shè)計與2005年9月獲西安市規(guī)劃局批復(fù)【2005年9月】2

3、005年9月按原交費標準獲取建設(shè)開發(fā)項目市政配套繳費書【2005年11.8】2005年10月18日獲取西安市發(fā)展和改革委員會關(guān)于本項目的備案確認書(市發(fā)改投發(fā)2005385號【2006年3月】2006年3月控制性詳細規(guī)劃總平面獲西安市規(guī)劃局批復(fù)【2007年11月】2007年11月“錦繡天下”項目與國內(nèi)頂尖地產(chǎn)研究公司世聯(lián)地產(chǎn)(深圳顧問公司簽訂錦繡天下項目顧問咨詢合同斥巨資創(chuàng)新大盤開發(fā)理念。【2008年4月】2008年4月與加拿大BDCL國際建筑設(shè)計有限公司合作,為項目量身打造整體規(guī)劃?！?009年2月】2009年2月12日公司“錦繡天下”項目被西安市發(fā)展和改革委員會、西安市重點建設(shè)項目領(lǐng)導(dǎo)小組

4、辦公室授予“西安市重點建設(shè)項目”。【2009年3月】2009年3月26日公司“錦繡天下”項目被西安市未央?yún)^(qū)發(fā)展和改革委員會授予“未央?yún)^(qū)重點建設(shè)項目”。【2009年4月】2009年4月公司“錦繡天下”項目經(jīng)全國高科技建筑建材產(chǎn)業(yè)化委員會應(yīng)用評估專業(yè)委員會綜合審定,被授予“全國高科技建材應(yīng)用示范樓盤”?！?011年5月】2011年5月“錦繡天下項目”喜獲“低碳環(huán)保綜合利用示范樓盤”殊榮?！?011年5月】2011年5月20日項目二期開工。【2011年5月】2011年5月27日項目一期樣板間軟裝工作完成并與物業(yè)公司完成業(yè)務(wù)交接。【2011年11月】2011年11月17日項目二期安置樓2#、3#樓封頂

5、,舉行封頂儀式。【2011年12月】2011年12月17日公司進行錦繡天下項目一期車位公開銷售活動?！?012年4月】錦繡天下項目被授予2012年西安市重點建設(shè)項目【2013年4月】“錦繡天下二期重點項目”授牌【2013年8月】318路公交車增設(shè)錦繡天下項目站點【2013.11.11】錦繡天下陜師大教育正式簽約(二總平面后評價項目規(guī)劃設(shè)計后評價設(shè)計方案設(shè)計管理1設(shè)計方案1.總平面設(shè)計“錦繡天下”項目位于西安市未央?yún)^(qū)繞城高速以北,辛王路以西,未央?yún)^(qū)大學(xué)城(西安醫(yī)學(xué)院、西北工業(yè)大學(xué)以南,東臨灞河千余米。北面是西安市著名的休閑旅游區(qū)未央湖景區(qū),東面有浐灞生態(tài)區(qū),西面距離西安最大的城市廣場張家堡廣場僅

6、3000余米,據(jù)西安北客運站約1500米。項目總用地2156.853畝,建筑面積約200萬平方米,容積率1.83,綠地率40%,畝其中商業(yè)面積10萬平方米,小高層住宅(11F90萬平方米,高層住宅(18F100萬平方米,社區(qū)規(guī)模230萬平方米?！板\繡天下”項目是集居住、商務(wù)辦公、商業(yè)于一體的綜合性大型社區(qū),社區(qū)配套設(shè)施齊全,幼兒園、中小學(xué)、會所一應(yīng)俱全。小區(qū)停車位1.2,實行人車分流,經(jīng)調(diào)查研究,容積率在1.6以上的住宅小區(qū),如果不實行人車分流,會造成道路的擁擠,帶來安全隱患,本項目容積率為1.8。在道路上將人流與車流完全分隔開,互不干擾地各行其道。對于緩解小區(qū)交通壓力起到了很重要的作用。同時

7、真正做到了從以“人”為本到人車兼顧,充分考慮了小區(qū)業(yè)主的切實需求。錦繡天下的整體規(guī)劃為電梯花園洋房、小高層板樓,輔以少量高層。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,該項目所在區(qū)域?qū)⑿纬杉?wù)中心、商業(yè)中心、教育中心、休閑中心、產(chǎn)業(yè)配套為一體的復(fù)合型中央居住區(qū)。2.建筑設(shè)計社區(qū)規(guī)劃建筑面積133萬平方米。建筑形式為多層住宅、高層住宅、小高層住宅,建筑形式多樣化,給予眾多客戶豐富多彩的選擇。建筑形式特點分析:多層住宅特點:指四層到六層由兩個或兩個以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設(shè)置電梯,樓梯往往作為多層住宅的主要上下樓通道。在戶型設(shè)計上,多層住宅戶型設(shè)計空間比較大,居住舒適度較高。多層住宅的平面類型較多,基本類

8、型有梯間式、走廊式和獨立單元式。高層住宅特點:高層樓房視野開闊,空氣流通,樓層高污染少。高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆,抗震性能好,折舊年限長。為框架結(jié)構(gòu),加上要考慮電梯的位置,戶型設(shè)計較難,裝修也易帶來不便。小高層住宅特點:空氣質(zhì)量、景觀質(zhì)量一般優(yōu)于多層。建造成本較多層住宅增加的比較有限,沒有增加過多的購買負擔(dān)。目前的小高層住宅一般采取一梯兩戶的格局,避免了高層住宅的有部分房屋朝向不好的問題。小高層住宅較一般住宅的建筑質(zhì)量有較大的提高,施工質(zhì)量和住宅的使用壽命都較以往磚混的多層住宅更高一些。建筑類型為板點結(jié)合其全新的“點板結(jié)合”建筑形式也得到了社會各界以及新老業(yè)主的推崇,“板式高層”的特點是朝南戶型

9、比較多,每戶住宅都能夠南北相通,南北通風(fēng)條件好,且多為低密度住宅,其居住的舒適度頗高,但是抗震性差,不穩(wěn)固?！包c式高層”雖然可以節(jié)約用地并且具有堅固的建筑硬性條件,但是通風(fēng)性能不好而且采光差。尚景組團“點板結(jié)合”的建筑形態(tài),既有點式高層良好的抗震性又兼得板式高層良好的采光通風(fēng)環(huán)境,真正成了一處時時看得見風(fēng)景的理想居所。產(chǎn)品是純粹的英倫風(fēng)格電梯花園洋房超低密度的建筑排布,使得電梯花園洋房的生態(tài)宜居特性甚至絲毫不遜色于市場上的許多別墅產(chǎn)品,以純粹的墅級品質(zhì)顛覆傳統(tǒng)洋房概念。小區(qū)以英倫風(fēng)情小鎮(zhèn)生活為規(guī)劃藍本,在建筑設(shè)計上,秉承英倫浪漫主義建筑風(fēng)格精粹,詮釋英倫經(jīng)典造型,以花園洋房、小高層為主力產(chǎn)品。

10、景觀設(shè)計要與總體規(guī)劃,建筑設(shè)計相吻合,使園林景觀的風(fēng)格與英倫建筑風(fēng)格相呼應(yīng)。3.景觀設(shè)計小區(qū)景區(qū)規(guī)劃特色為歐洲園林將宮殿或府邸布置在高地上, 以便于統(tǒng)領(lǐng)全局。從這些宮殿或府邸的前面伸出筆直的林蔭道, 而在其后規(guī)劃花園,花園的外圍則是林園。宮殿或府邸的中軸線向前延伸, 通過林蔭道指向城市; 向后延伸, 通過花園和林園指向郊區(qū)。在花園中, 中央主軸線控制整體, 輔之以幾條次要軸線, 外加幾條橫向軸線。所有這些軸線與大小路徑組成了嚴謹?shù)膸缀胃窬W(wǎng), 主次分明。軸線與路徑伸進林園, 將林園也納入到幾何格網(wǎng)中。軸線與路徑的交叉點, 多安排噴泉、雕像、園林小品作為裝飾。這樣做, 既能夠突出布局的幾何性, 又

11、可以產(chǎn)生豐富的節(jié)奏感, 從而營造出多變的景觀效果。在理水方面, 主要采用石塊砌成形狀規(guī)整的水池或溝渠, 并結(jié)合水景, 設(shè)置大量精美的噴泉。綠化設(shè)計根據(jù)規(guī)劃要求的綠地面積和低限充分提高小區(qū)的綠化覆蓋率,綠化的原則因地制宜,在平地上種花草喬木,便于人們可以在樹下聊天納涼;道路旁以喬木為主,給人創(chuàng)造一個行走有綠蔭的環(huán)境;房屋垂直綠化,可以改善房屋的小氣候;屋頂綠化綠化對改善小區(qū)的小氣候有很大的好處,在總平面設(shè)計中充分考慮了綠化。居民置身其中有游歷公園得感覺。建筑物的色彩、道路、公共設(shè)施色彩與綠化環(huán)境的協(xié)調(diào),做到環(huán)境色彩既豐富又有層次得美化環(huán)境。4.室內(nèi)設(shè)計項目一期總建筑面積16萬平米,規(guī)劃為純粹的英

12、倫花園洋房,主力戶型面積89160平米,一期16萬平米英倫洋房濃情面市,共41棟4-6層的多層花園洋房,在售房源為89-160平米,其中89、90 平米為兩房,120-140平米為三房,開盤均價5000元/平米(一層帶花園戶型和頂層復(fù)式除外。項目為純板式結(jié)構(gòu),南北通透,一梯兩戶帶電梯,公攤面積12%。項目二期2011年4、5月份開盤銷售,戶型為90-160平的花園洋房,一梯兩戶,樓高4-9層。升級版洋房新品面積為89-210通透兩房、奢景三房、典藏四房;攜南亭北院、闊景花園、陽光浴房;更兼獨特躍層締造奢適空間體驗。園林規(guī)劃設(shè)計綜合運用多種造景手法,打造樓棟院落、下沉庭院、頂層露臺、入戶花園、空

13、中花園等九重院落空間,重門疊院、草坪花海,層層滌盡世事喧囂。項目三期占地面積:147653.16,建筑面積:270205。主要戶型為78-140的兩居、三居。戶型全明通透,功能分區(qū)精妙,動線流暢,空間使用合理,無面積浪費。兼得緊湊實用與自在優(yōu)雅,全面滿足舒適生活所需。小區(qū)有21種不同樣式的戶型,一應(yīng)俱全,方便不同需求的人群自主選擇。 部分戶型分析:B2戶型:1.創(chuàng)新戶型設(shè)計,方正實用,動靜、干濕分離,功能布局清明完整2.配置入戶花園,將自然引入室內(nèi),情趣生活別有韻味3.3.9米開間凸顯第一視覺闊綽觀感,客廳餐廳融會貫通,通透大氣4.陽光廚房,烹出美味佳肴,為品味生活加料A1戶型:1.創(chuàng)新多功能

14、廊院,增加空間的拓展性2. 南北朝向,明朗氣質(zhì)3.3.9米開間凸顯第一視覺闊綽觀感,極致伸張氣質(zhì)4.客廳、雙臥南向,多樣化情景飄,視野開闊,將園內(nèi)風(fēng)景納入眼前C1戶型:1.創(chuàng)新戶型設(shè)計,方正實用,居室自由擴展,賦予生活豐盛內(nèi)涵2.3.9米開間凸顯第一視覺闊綽觀感,極致伸張氣質(zhì)客廳、雙臥面朝高峰水庫風(fēng)景,多樣化情景飄,視野開闊 4、闊景陽臺,在大自然里多享受陽光和景觀的寵愛5.施工圖設(shè)計錦繡天下建筑材料采用門:鋼制防火入戶門;窗:飄窗、推拉窗、高透光LOW-E中空玻璃;電梯品牌:三菱;供熱:地輻熱集中供暖;供水:市政供水;安保:彩色可視對講。 施工圖設(shè)計做到了功能合理、技術(shù)安全、經(jīng)濟要求、與環(huán)境

15、和諧統(tǒng)一。通過相關(guān)資料查閱與分析,施工圖在施工過程中無重大修改。由此可見,項目的施工圖設(shè)計在建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通、勘察專業(yè)設(shè)計方面深度高,專業(yè)性強。2設(shè)計管理1.設(shè)計進度管理概念性規(guī)劃設(shè)計與2005年9月獲西安市規(guī)劃局批復(fù)2006年3月控制性詳細規(guī)劃總平面獲西安市規(guī)劃局批復(fù)2008年4月與加拿大BDCL國際建筑設(shè)計有限公司合作,為項目量身打造整體規(guī)劃。本項目的整體規(guī)劃設(shè)計周期約1年的時間,可以說是比較正常,并有一定時間進行調(diào)整,但在設(shè)計上為常規(guī)程序進行。前期設(shè)計過程中,在有規(guī)劃建設(shè)工程許可證的條件下,進行了施工圖設(shè)計,三個月的設(shè)計周期完成了施工圖設(shè)計。在期間專業(yè)團隊進行研討商議,進行了各專

16、業(yè)的施工圖部分改動。最終施工圖紙在施工過程中除了設(shè)備專業(yè)的變更外,幾乎無差異,保證了成本造價。這種施工圖紙無變更為保證項目于新的時期在各方面保持較完整和準確理念及較高的檔次,最終結(jié)果是顯而易見。2.設(shè)計成本管理針對項目設(shè)計前期階段,所有的論證工作都為前期設(shè)計成本控制做好了技術(shù)分析。取消人防設(shè)計、與住宅項目公用部分設(shè)備用房,優(yōu)化地下室鋼筋等各種措施,同時在不斷的定位調(diào)整過程中,動態(tài)的完成設(shè)計,結(jié)果控制良好,不超過成本指標。3.設(shè)計變更管理在項目實施過程中,由于設(shè)計完善的幾乎無變更增量,所以半耕增量費用占設(shè)計變更總造價增量的2%,約1.5萬元。圖紙相對比較完善,無較大疏漏項。其中主要部分為設(shè)備專業(yè)

17、的變更,故在前期設(shè)計過程中需要加強專業(yè)的把控能力,全面有效的控制圖紙中的錯漏問題。4.設(shè)計協(xié)調(diào)管理與營銷部配合,落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計要求。與合約部、物資部配合,做好產(chǎn)品標準制定工作,重點控制大量和大型設(shè)備、材料的選擇,達到設(shè)計要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標準通過地區(qū)公司評審。 與項目部配合,在施工圖設(shè)計階段,嚴格控制施工圖設(shè)計交底和過程圖審圖節(jié)點的管理質(zhì)量,確保施工圖設(shè)計質(zhì)量。執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計三級評審制度,逐步落實概念方案,規(guī)劃方案設(shè)計,立面方案設(shè)計,景觀方案設(shè)計等重要設(shè)計成果。施工階段與項目部配合,完善施工圖中的不足之處,提高產(chǎn)品完成質(zhì)量。對施工圖交底做好充分

18、準備,留出合理看圖時間,并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎懲界定,保證施工圖交底質(zhì)量,減少邊施工,邊發(fā)現(xiàn)問題,邊修改的情況。(三綜合評價與建議項目規(guī)劃設(shè)計,因地制宜,不斷挖掘內(nèi)外部資源與空間,最大化地塊價值,聯(lián)合地鐵交通、浐灞生態(tài),提高自身價值。建筑形式為多層住宅、高層住宅、小高層住宅,建筑形式多樣化,給予眾多客戶豐富多彩的選擇。施工圖設(shè)計在施工過程中,設(shè)備部分修改,提升了造價,在未來的項目中應(yīng)注意設(shè)計的專業(yè)性和嚴謹性。小區(qū)的多戶型設(shè)計極大可能的滿足了用戶的多種需求,增加了項目對各類人群的吸引力。Part 2 產(chǎn)品營銷及管理后評價(一營銷情況概述錦繡天下項目緊羅密布的銷售工作于2011年月

19、30日正式展開,項目一期自2011年4月30日開盤起至2012年9月30日正式交房,共歷時17個月,售出住宅2056套,面積區(qū)間78-140;項目三期2013年7月28日開盤之2014年12月30日正式交房,共歷時17個月,也售出住宅2056套;項目18、5、4、12號樓于2013年11月16日開盤,售出500套;項目14號樓與2014年11月15日開盤,目前售出66套。房屋總戶數(shù)20000套,已售出4678套,去化率為23.39%?？傮w看來,錦繡天下項目推盤批次多、去化率低,各批次成交價格碎市場不斷變化,成交均價均高于區(qū)域內(nèi)市場平均水平,整體銷售情況較差。錦繡天下一期車位銷售工作自2011年

20、12月17日產(chǎn)權(quán)式車位全城開售,700余個車位熱售九成。促使了錦繡天下產(chǎn)權(quán)式車位銷售當(dāng)日成交率到達90%,刷新了西安車位銷售記錄。(二營銷計劃錦繡天下的營銷由開發(fā)公司直接營銷,房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。營銷產(chǎn)品的定位為:純粹英倫式花園洋房、大型生態(tài)、高尚居住區(qū)。該定位借助了錦繡天下建筑特點、小區(qū)規(guī)劃特色和以“宜居、生態(tài)、綠色、鮮氧”為最大亮點的浐灞區(qū)域景觀,不僅可獲得稀缺性資源升值空間,而且也符合人們對生態(tài)、景觀、健康等要素的需求;高尚住宅區(qū)的賦予體現(xiàn)了該項目的人文價值,即社區(qū)文化景觀與西安城市文化的交融共處所營造出來的打造

21、可充分發(fā)揮陜西建秦房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢。(三銷售策略項目的銷售策略在實際操作過程中的情況具體如下:1.對企業(yè)客戶信息資料的采集充分有效的調(diào)研、分析金融街區(qū)域內(nèi)企業(yè)的基本情況,對入住企業(yè)進行使用面積情況摸底,將提升對該區(qū)域客戶的了解度,便于后期的租賃組織。2.注重潛在客戶線索的管理與跟蹤項目操盤經(jīng)理以及主管需對項目租賃顧問進行定期督導(dǎo)以及跟進工作,對每一個意向客戶每一階段的意向進行跟蹤,及時了解客戶對項目在不同階段的想法。3.強調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理在現(xiàn)場不僅需要關(guān)注客戶的基本資料,并且需要迅速、有效的進行決策判斷。快速的分清客戶在租賃行為中的不同角色關(guān)系,針對決策性的關(guān)鍵人物進行

22、有效的推介和公關(guān)。4.強調(diào)銷售團隊與各個部門之間的有效協(xié)調(diào)在銷售過程中,強調(diào)營銷團隊與其他部門的有效溝通,并不斷了解更深層次的寫字樓相關(guān)知識是推動租賃工作不可或缺的部分。5.排查式、地毯式的推進將是最直接接觸終端的方式之一對于住宅營銷的客戶資源,通過多途徑的獲知相關(guān)信息資源,大范圍地毯式的排查也是最直接的獲取客戶方式之一。但是,在對客戶的溝通中,方式、方法同樣非常重要,既不能影響項目檔次,也需讓客戶知道項目基本情況所在,并進行快速有效的判斷。(四客戶關(guān)系管理錦繡天下項目客戶管理較好,建立了客戶信息庫,進行了客戶關(guān)系管理。房地產(chǎn)企業(yè)售中、售前、售后服務(wù)工作管理,系統(tǒng)通過虛擬統(tǒng)一的服務(wù)受理中心,統(tǒng)

23、一受理客戶銷售咨詢、服務(wù)請求和投訴等,并可根據(jù)銷售及市場階段的進展情況,配合相關(guān)部門進行客戶主動式電子關(guān)懷服務(wù)?？蛻艄芾硗陚湫詮?客戶管理體系中包括了客戶滿意度管理、客戶投訴管理、客戶體驗管理,設(shè)置了相應(yīng)的職能部門專設(shè)客戶管理。錦繡天下企業(yè)文化有效地結(jié)合了客戶導(dǎo)向理念。項目開發(fā)流程的設(shè)置很好地體現(xiàn)了客戶為導(dǎo)向的思想。(五綜合分析及建議錦繡天下項目房屋營銷情況較差,去化率低。陜西建秦房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售以公司直接銷售為主,銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。該項目房價針對該地區(qū)相應(yīng)小區(qū)來說,價格偏高,小區(qū)交通較差,影響了銷售。項目定位為:純粹英倫式花園洋房、大型生態(tài)、高尚居住區(qū)。使項目價值得

24、到了提升。項目進行良好的客戶管理,建立了本企業(yè)的品牌效應(yīng),在以后的項目中可以吸取經(jīng)驗,繼續(xù)發(fā)揚。錦繡天下的營銷效果較差,必須加大銷售力度,降低銷售價格,加大力度去庫存化。Part 3 產(chǎn)品綜合質(zhì)量后評價(一業(yè)主滿意度總體狀況在進行項目后評價的準備階段,通過現(xiàn)場問卷調(diào)查、電話調(diào)查等方式獲取了關(guān)于錦繡天下項目問卷調(diào)查100份。業(yè)主對居住小區(qū)綜合質(zhì)量的滿意度為為81%,其中,對小區(qū)布局的滿意度為82%;對小區(qū)配套設(shè)施的滿意度61%,對小區(qū)環(huán)境景觀的滿意度為85%;對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度為87%;業(yè)主對小區(qū)品牌形象的滿意度滿意度為88%。(如圖1所示 圖1 居住小區(qū)綜合質(zhì)量滿意度分析業(yè)主對住宅單體綜合

25、質(zhì)量的滿意度為81%。其中,業(yè)主對住宅適用性滿意度為83%;業(yè)主對住宅安全性滿意度為82%;業(yè)主對住宅耐久性滿意度為72%;業(yè)主對住宅綠色性滿意度為90%。(如圖2所示 圖2 住宅單體綜合質(zhì)量滿意度分析(二居住小區(qū)綜合質(zhì)量滿意度分析1小區(qū)布局的滿意度分析小區(qū)布局滿意度后評價主要內(nèi)容包含:對小區(qū)整體布局、功能分區(qū)以及道路交通組織滿意度的分析。在100份有效問卷中,有86位業(yè)主滿意小區(qū)整體布局,滿意度為86%;有82位業(yè)主滿意小區(qū)的功能分區(qū),滿意度為82%;有78位業(yè)主滿意小區(qū)的道路交通組織,滿意度為78%。(如圖3所示 圖3 小區(qū)布局滿意度分析2小區(qū)配套設(shè)施滿意度分析小區(qū)配套設(shè)施滿意度后評價主要

26、內(nèi)容包含:對小區(qū)教育幼托、社區(qū)商業(yè)、小區(qū)會所、健身活動設(shè)施、停車位配置,以及小區(qū)周邊交通的分析。在100份有效問卷中,有30位業(yè)主滿意小區(qū)教育幼托,滿意度為30%;有75位業(yè)主滿意小區(qū)社區(qū)商業(yè),滿意度為75%;有72位業(yè)主滿意小區(qū)會所,滿意度為72%;有70位業(yè)主滿意健身活動設(shè)施,滿意度為70%;有58位業(yè)主滿意停車位配置,滿意度為58%。(如圖4所示 圖4 配套設(shè)施滿意度分析3環(huán)境景觀滿意度分析小區(qū)環(huán)境景觀滿意度后評價主要內(nèi)容包含:對小區(qū)綠化、景觀和噪聲、空氣與水污染滿意度的分析。在100份有效問卷中,有80位業(yè)主滿意小區(qū)綠化與景觀,滿意度為80%;有90業(yè)主滿意小區(qū)噪聲、空氣與水污染,滿意

27、度為90%。(如圖5所示陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)公司 圖 5 環(huán)境景觀滿意度分析 4）物業(yè)管理滿意度分析 Ø 小區(qū)物業(yè)管理滿意度后評價主要內(nèi)容包含：對小區(qū)保安管理、小區(qū)保潔與景 觀養(yǎng)護管理、小區(qū)車輛管理、小區(qū)建筑及設(shè)備維護維修，以及物業(yè)人員態(tài)度 與職業(yè)形象滿意度的分析。在 100 份問卷調(diào)查中，有 80 位業(yè)主滿意小區(qū)保 安管理，滿意度 80%；有 85 位業(yè)主滿意保潔與景觀養(yǎng)護管理，滿意度 85%； 有 85 位小區(qū)業(yè)主滿意車輛管理，滿意度 85%；有 90 位業(yè)主滿意小區(qū)建筑與 設(shè)備維護維修， 滿意度為 90%；有 95 位業(yè)主滿意小區(qū)物業(yè)人員態(tài)度與職業(yè)形 象，滿意度為 95%。（如

28、圖 6 所示） 圖 6 物業(yè)管理滿意度分析 5）品牌形象滿意度分析 Ø 對于陜西建秦房地產(chǎn)開發(fā)公司以及 B 地塊項目的品牌形象滿意度分析包含兩 個方面，即對公司及產(chǎn)品的信心度及自豪度的分析。在 100 份有效問卷中有 90 位業(yè)主信賴陜西建秦房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)品以及大盤產(chǎn)品，滿意度為 90%； 有 85 位業(yè)主自豪擁有陜西建秦房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)品以及大盤產(chǎn)品，滿意度 為 85%。（如圖 6 所示） 11 陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)公司 圖 6 品牌形象滿意度分析 （三）住宅單體綜合質(zhì)量滿意度分析 1）住宅適用性滿意度分析 Ø 住宅適用性滿意度后評價主要內(nèi)容包含：對住宅房型與戶型、采光

29、與通風(fēng)、 管線布置與使用便利，以及隔音效果滿意度的分析。在 100 份有效問卷中， 有 87 位業(yè)主滿意住宅房型與戶型，滿意度為 87%；有 82 業(yè)主滿意住宅采光 與通風(fēng)，滿意度為 82%；有 72 位業(yè)主滿意度住宅管線布置與使用便利，滿意 度為 72%；有 90 位業(yè)主滿意住宅隔音效果，滿意度為 90%。（如圖 7 所示） 圖 7 住宅適用性滿意度分析 2）住宅安全性滿意度分析 Ø 住宅安全性滿意度后評價主要內(nèi)容包含：對住宅私密性、安全防范設(shè)施滿意 度的分析。在 100 份有效問卷中，有 76 位業(yè)主滿意住宅私密性，滿意度為 76%；有 80 位業(yè)主滿意安全防范設(shè)施，滿意度為 80%。(如圖 8 所示 12 陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)公司 圖 8 住宅安全性滿意度分析 3）住宅耐久性滿意度分析 Ø 住宅耐久性滿意度后評價主要內(nèi)容包含：對住宅外觀、防水與防潮，以及門 窗與設(shè)備滿意度的分析。在 100 份有效問卷中，有 90 位業(yè)主滿意住宅外觀， 滿意度為 90%；有 85 位業(yè)主