淺談綜合性商業(yè)體涉及房產(chǎn)稅的籌劃思路

1、    淺談綜合性商業(yè)體涉及房產(chǎn)稅的籌劃思路    王康摘 要：我國(guó)人民群眾的生活質(zhì)量隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展有了顯著的提高，對(duì)消費(fèi)檔次和方便程度也有了較高的要求。綜合性商業(yè)體的出現(xiàn)剛好能滿足了這種消費(fèi)需求，并迅速在全國(guó)各地開(kāi)花結(jié)果;綜合性商業(yè)體屬于重資產(chǎn)，涉及稅費(fèi)較多、較大，主要稅種為房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅等。隨著企業(yè)發(fā)展，承擔(dān)的稅收壓力日顯突出，已經(jīng)影響了企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)管理和發(fā)展速度，因此，文章從綜合性商業(yè)體涉及的主要稅種“房產(chǎn)稅”角度，闡述房產(chǎn)稅的計(jì)算方法、籌劃的必要性、籌劃的思路;為合法合規(guī)的降低企業(yè)稅負(fù)給予思路的指引。關(guān)鍵詞：綜合性商

2、業(yè)體;房產(chǎn)稅;必要性;籌劃思路一、房產(chǎn)稅概述房產(chǎn)稅是以不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)存在的房產(chǎn)為征收對(duì)象，按房產(chǎn)的原值或房產(chǎn)出租的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。分為對(duì)個(gè)人產(chǎn)權(quán)所有人和企業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人征收兩大類，目前對(duì)個(gè)人產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)稅只在上海和重慶進(jìn)行試點(diǎn)征收，其他地方暫未征收;企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)稅除了少數(shù)特殊減免外，均在正常征收中。本文只討論綜合性商業(yè)體作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人涉及的房產(chǎn)稅的籌劃思路。二、綜合性商業(yè)體的房產(chǎn)稅納稅籌劃的必要性綜合性商業(yè)體的房產(chǎn)稅的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)是兩種方法兼而有之，即自用的房產(chǎn)部分以房產(chǎn)原值減計(jì)30%部分后按照1.2%的稅率按年計(jì)算交納;出租部分的房產(chǎn)以租金收

3、入為計(jì)算基數(shù)，按照12%的稅率計(jì)算交納。財(cái)稅2010121號(hào)文第二條規(guī)定：“對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅”。依據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)算方法和此條法規(guī)的明確要求，會(huì)產(chǎn)生以下影響：1.綜合性商業(yè)體在招商租賃期間，與主要店鋪的商務(wù)談判時(shí)，對(duì)方一般都會(huì)要求給予一定期間的免收租金的政策;而綜合性商業(yè)體從整體運(yùn)營(yíng)管理、客戶吸引度、銷售額帶動(dòng)度、租金收入收繳完成度等因素考慮，一般都會(huì)答應(yīng)此商務(wù)條款;導(dǎo)致在簽訂合同中雙方約定了一定期間的免租期，將會(huì)導(dǎo)致在免租期內(nèi)必須依據(jù)該鋪位的房產(chǎn)原值計(jì)算交納房產(chǎn)稅，但是綜合性商業(yè)體沒(méi)有收到租金的情況下還得先行交

4、納房產(chǎn)稅;給綜合性商業(yè)體產(chǎn)生現(xiàn)金流和利潤(rùn)方面的不利影響。2.綜合性商業(yè)體對(duì)外出租的店鋪，不單只租賃不動(dòng)產(chǎn)，還包括了提供物業(yè)管理服務(wù)，有些大型主力店鋪還包括另外配置的專用機(jī)器設(shè)備、設(shè)施;如果商務(wù)談判時(shí)不進(jìn)行合理的考慮，在合同簽署時(shí)統(tǒng)一按照租金收入來(lái)計(jì)算收取，則會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅的計(jì)算依據(jù)過(guò)于增大，多交房產(chǎn)稅的不利影響。3.綜合性商業(yè)體一般與商戶簽訂的租賃面積均按照使用面積作為計(jì)算租金收入的依據(jù)，實(shí)際上購(gòu)物中心為了考慮顧客體驗(yàn)度、良好的購(gòu)物環(huán)境及商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的影響，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造時(shí)的總建筑面積都會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于使用面積（通常情況下可出租面積約占商業(yè)總建筑面積的比例在50%-70%左右），得租率較低;如果商戶

5、租賃合同對(duì)此不進(jìn)行合理考慮，則會(huì)導(dǎo)致自用的房產(chǎn)面積無(wú)形中增大很多，自用的房產(chǎn)原值被放大，從而產(chǎn)生多交房產(chǎn)稅的不利影響。4.一般的綜合性商業(yè)體很少有長(zhǎng)期滿鋪?zhàn)赓U的情況，運(yùn)營(yíng)中難免會(huì)有鋪位調(diào)整、商戶經(jīng)營(yíng)困難不交租金后逃鋪、偏角位置無(wú)客戶認(rèn)同租賃等情況，導(dǎo)致空鋪位的存在;如果處理不當(dāng)，會(huì)被認(rèn)定為按原值交納房產(chǎn)稅的不利影響。三、現(xiàn)行政策下對(duì)綜合性商業(yè)體房產(chǎn)稅處理的籌劃思路設(shè)想1.對(duì)于商務(wù)談判時(shí)涉及免租期的籌劃設(shè)想招商部門在商場(chǎng)租賃談判時(shí)，可以與租戶進(jìn)行溝通，在原商務(wù)談判的租金總額不變的前提下，將租金合理的分配至免租期內(nèi)（即免租期內(nèi)也要承擔(dān)少量的租金）;從而達(dá)到降低房產(chǎn)稅稅額的目的。具體操作指引是，在合

6、同簽訂時(shí)可以通過(guò)將首期交納的租金分出一定比例，在免租期間內(nèi)平均分?jǐn)?，從保證總租金額不變的原則來(lái)規(guī)劃，這樣既保證了正常的租金收益，同時(shí)達(dá)到降低房產(chǎn)稅的目的。例如：某商戶商務(wù)談判的條款是 “合同租期2年，免租期3個(gè)月，從第一年的第4個(gè)月開(kāi)始租金為9萬(wàn)元/月，第二年開(kāi)始租金為12萬(wàn)元/月，總租金為225萬(wàn)元”，該鋪位的房產(chǎn)原值為500萬(wàn)元。按此條款計(jì)算的房產(chǎn)稅為=500*（1-30%）*1.2%/12*3+（9*9+12*12）*12%=1.05+27=28.05（萬(wàn)元）;經(jīng)過(guò)溝通后的條款修改為“合同租期2年，第一年的第1-3月租金為3萬(wàn)元/月，第一年的第4個(gè)月開(kāi)始租金為8萬(wàn)元/月，第二年開(kāi)始租金為

7、12萬(wàn)元/月，總租金為225萬(wàn)元”，按溝通后的條款計(jì)算的房產(chǎn)稅為=（3*3+8*9+12*12）*12%=27（萬(wàn)元）;經(jīng)過(guò)合理籌劃后降低房產(chǎn)稅1.05萬(wàn)元。2.對(duì)即提供租賃服務(wù)、又提供物業(yè)管理服務(wù)的籌劃設(shè)想招商部門在商場(chǎng)租賃談判時(shí)，可以與租戶進(jìn)行溝通，在原商務(wù)談判的租金總額不變的前提下，將租金、物業(yè)管理費(fèi)等合理地進(jìn)行分配（即將租金總額按照物業(yè)的品質(zhì)來(lái)分?jǐn)傄欢ū壤馁M(fèi)用計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)）;從而達(dá)到降低房產(chǎn)稅稅額的目的。例如：某商戶商務(wù)談判的條款是“合同租期2年，第一年的租金為9萬(wàn)元/月，第二年租金為11萬(wàn)元/月，總租金為240萬(wàn)元”。按此條款計(jì)算的房產(chǎn)稅為=（9*12+11*12）*12%=24

8、0*12%=28.8（萬(wàn)元）;按合理的比例分?jǐn)偅ū纠僭O(shè)為20%）給物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)過(guò)溝通后的條款修改為“合同租期2年，第一年的租金為7.2萬(wàn)元/月、物業(yè)管理費(fèi)為1.8萬(wàn)元/月，第二年租金為8.8萬(wàn)元/月、物業(yè)管理費(fèi)為2.2萬(wàn)元/月，總租金和物業(yè)管理費(fèi)為240萬(wàn)元”，溝通后的條款計(jì)算的房產(chǎn)稅為=（7.2*12+8.8*12）*12%=192*12%=23.04（萬(wàn)元）;經(jīng)過(guò)合理籌劃后降低房產(chǎn)稅5.76萬(wàn)元。另外，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后此業(yè)務(wù)涉及到的增值稅也相應(yīng)的得到降低;因?yàn)橐话慵{稅人中不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的增值稅稅率為11%，物業(yè)管理服務(wù)的增值稅稅率為6%。3.對(duì)于按照使用面積計(jì)租的籌劃設(shè)想招商部門在商場(chǎng)

9、租賃談判時(shí)，可以與租戶進(jìn)行溝通，在原商務(wù)談判的租金總額、租賃使用面積不變的前提下，在合同中增加該鋪位對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，將租金按照建筑面積進(jìn)行折算單位租金;以達(dá)到降低自用房建筑面積和原值、從而降低自用房房產(chǎn)稅稅額的目的。4.對(duì)于空鋪位房產(chǎn)稅籌劃設(shè)想對(duì)于空鋪位，招商部門可以通過(guò)招些臨時(shí)擺位或進(jìn)行其他推廣促銷銷售場(chǎng)地活動(dòng)進(jìn)行合理安排，即使只收取極少的象征意義的租金，對(duì)于空鋪按照原值來(lái)計(jì)算交納房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，都是一種稅款的降低。5.對(duì)于設(shè)立營(yíng)運(yùn)管理公司的籌劃設(shè)想綜合性商業(yè)體一般都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)并進(jìn)行后續(xù)的自持運(yùn)營(yíng)管理的商場(chǎng)，可以通過(guò)設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)進(jìn)行籌劃。采取與設(shè)立的營(yíng)運(yùn)管理公司簽訂整體

10、租賃協(xié)議的思路，將開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)在最后裝修前的階段以較低的租金整體租賃給營(yíng)運(yùn)管理公司，由營(yíng)運(yùn)管理公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的裝修;由于房產(chǎn)稅是由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行納稅，故可以用較低的租金額作為房產(chǎn)稅的計(jì)算基數(shù)，達(dá)到降低房產(chǎn)稅的目的。四、結(jié)束語(yǔ)以上是對(duì)綜合性商業(yè)體在房產(chǎn)稅方面的影響因素及相對(duì)應(yīng)的籌劃思路提供參考。各不動(dòng)產(chǎn)所在地的執(zhí)行政策可能存在差異，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐募{稅環(huán)境和公司在進(jìn)行商務(wù)談判時(shí)的優(yōu)越條件綜合考慮，選擇適合自身特點(diǎn)的籌劃方式，實(shí)現(xiàn)合法合規(guī)的籌劃目的。參考文獻(xiàn)：1財(cái)稅2010121號(hào)文件.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知r.2肖太壽.合同控稅理論及51個(gè)案例精解m.中國(guó)市場(chǎng)出版社，2014年第1版.3韓貞.簡(jiǎn)析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的影響及改進(jìn)措施j.財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，