村舊城改造南區(qū)建項(xiàng)目可行性實(shí)施方案

1、第一章 總論1. 1項(xiàng)目名稱?？谑杏裆炒迮f城改造南區(qū)建設(shè)項(xiàng)目1.2項(xiàng)目建設(shè)單位及簡(jiǎn)介建設(shè)單位：海口市城市建設(shè)投資有限公司注冊(cè)地址：?？谑袊?guó)貿(mào)大道45號(hào)銀通國(guó)際中心27層法定代表人：韓柏?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)投資有限公司系經(jīng)海口市人民政府批準(zhǔn)成立的 綜合性國(guó)有獨(dú)資公司，于2003年6月11日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本7. 04 億元人民幣。公司的主要職能是按規(guī)范的公司制運(yùn)作方式，負(fù)責(zé)?？谑谐鞘匈Y 產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，受托經(jīng)營(yíng)城市土地資產(chǎn)，盤活其他城市資產(chǎn)，完成?？谑?基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資、建設(shè)、收益與還貸。公司目前下設(shè)總工辦、 工程部、項(xiàng)目部、融資經(jīng)營(yíng)部、辦公室、財(cái)務(wù)審計(jì)部和征地拆遷部七 個(gè)部門。根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，公司

2、將陸續(xù)獨(dú)立設(shè)立審計(jì)部、人力資 源部、法律事務(wù)部和經(jīng)營(yíng)部等部門。目前，全公司員工79人，平均 年齡32歲。其中，具有研究生學(xué)歷9人，大學(xué)學(xué)歷30人；高級(jí)職稱 11人，中級(jí)職稱25人。在短短的時(shí)間內(nèi)，公司凝聚了一批優(yōu)秀的經(jīng) 營(yíng)管理與專業(yè)技術(shù)人才，形成高素質(zhì)、高效率的管理團(tuán)隊(duì)。公司自成立以來(lái)，始終堅(jiān)持發(fā)揮政府投資主體的職能作用，積極 探索市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的投融資體制改革新路子，通過(guò)多渠道籌措國(guó)內(nèi) 外資金和市場(chǎng)化運(yùn)作，獲得開(kāi)發(fā)銀行120億元資金額度的支持，先后 投資改造了海秀西路、國(guó)興東路、丘海大道等一批市政重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目。同時(shí)，公司積極發(fā)揮政府的組織協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)和開(kāi)行的資金優(yōu)勢(shì)，開(kāi) 展資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，受

3、市政府委托進(jìn)行城市土地資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。至目前為 止，市政府已注入優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)近4000畝，并擬注入的新舊城區(qū)土 地資產(chǎn)達(dá)到3萬(wàn)畝。此外，公司積極拓展城市經(jīng)營(yíng)的范圍，開(kāi)展多樣化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，利 用?？谑械莫?dú)特優(yōu)勢(shì)，受市政府委托收購(gòu)100萬(wàn)m2停緩建工程以及開(kāi) 展舊城改造。深圳發(fā)展銀行海南省分行已授信5億元，將用于停緩建 工程和舊城改造業(yè)務(wù)的收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)。員工是公司的第一財(cái)富，公司致力于為員工提供“立業(yè)的平臺(tái)、 成長(zhǎng)的空間與愉悅的環(huán)境”。在董事長(zhǎng)、總經(jīng)理韓柏先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展 理念的感召下，在短短的時(shí)間內(nèi)，公司凝聚了一批優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理與 專業(yè)技術(shù)人才，形成高素質(zhì)、能戰(zhàn)斗的管理團(tuán)隊(duì)?！敖ㄔO(shè)服務(wù)?？?，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值”

4、是公司的宗旨。公司前瞻性的 理念，先進(jìn)的管理模式，髙效的工作效率和工作實(shí)績(jī)，得到了市委市 政府的充分肯定?！柏?zé)任承諾，誠(chéng)實(shí)敬業(yè)，團(tuán)結(jié)合作，開(kāi)拓創(chuàng)新”是公司的精神， 公司將認(rèn)真貫徹市委市政府的意圖，按照規(guī)范化的現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)作方 式，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，建成權(quán)責(zé)明確、程序順暢、紀(jì)律嚴(yán)明、令行禁 止、精誠(chéng)團(tuán)結(jié)的上檔次、有品位的國(guó)有獨(dú)資公司，按照“精品、高效、 廉潔”六字要求，實(shí)現(xiàn)低成本高標(biāo)準(zhǔn)的城市建設(shè)目標(biāo)，創(chuàng)建?？?、海 南的企業(yè)品牌，不辱使命，不辜負(fù)市委市政府的重托。1.3可研報(bào)告編制單位海南省建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院資格證書編號(hào)：工咨甲103012700214項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)玉沙村的南區(qū)用地，位于?？谑薪瘕埪?/p>

5、南狽q,地處國(guó)貿(mào)核心區(qū)域, 周邊交通便捷，配套完善，總用地面積13. 19公頃（197.85畝），共 分成a、b、c、d四個(gè)地塊（含公安局地塊）。1.5可行性研究的依據(jù)1、?？谑腥嗣裾虚L(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要第57期研究玉沙村舊 城改造問(wèn)題?？谑腥嗣裾k公廳2007年4月17 0；2、?？谑杏裆炒甯脑炷蠀^(qū)（“金龍廣場(chǎng)”）建筑方案設(shè)計(jì)；3、玉沙村改造可行性分析及詳細(xì)規(guī)劃方案；4、玉沙村改造項(xiàng)目策劃；5、海南省和海口市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)“十一五”發(fā)展規(guī)劃；6、?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃；7、國(guó)家和海南省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額；8、海南省有關(guān)的政策和法規(guī)；9、建設(shè)單位提供的其它意見(jiàn)、資料等。16項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目

6、總用地13. 19h m2,其中：住宅用地2.43h m2,公建用地2.63 h m2,道路、廣場(chǎng)用地3.00 h m2,公共綠地5. 13h m2o總建筑面積：43.3萬(wàn)研（其中：安置住宅30.59萬(wàn)打，沿街商業(yè) 建筑6.19萬(wàn)nf,商務(wù)辦公5.45萬(wàn)研，會(huì)所及服務(wù)配套2600 m2,規(guī) 劃小學(xué)8100 m2）；居住戶數(shù)2935戶,居住人口 10270人；停車位3470 個(gè)；區(qū)內(nèi)市政道路三條（13500 m2）o1.7項(xiàng)目總投資及資金籌措本項(xiàng)目總投資94252. 28萬(wàn)元，全部為固定資產(chǎn)投資，其中工程 費(fèi)用71742.2萬(wàn)元（其中：安置住宅47414. 5萬(wàn)元，沿街商業(yè)建筑及 商務(wù)辦公162

7、96萬(wàn)元，會(huì)所及服務(wù)配套364萬(wàn)元，小學(xué)1134萬(wàn)元， 金龍路拆遷安置費(fèi)4089萬(wàn)元，南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2444. 7萬(wàn)元）， 工程建設(shè)其它費(fèi)用12930. 62萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用4304. 53萬(wàn)元，建設(shè)期 貸款利息5274. 93萬(wàn)元。資金籌措:本項(xiàng)目建設(shè)所需資金，擬申請(qǐng)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款6億 元，其余34252. 28萬(wàn)元由政府以土地作為地方配套資金方式投入。 18結(jié)論及建議1& 1結(jié)論本項(xiàng)目是?？谑杏裆炒迮f城改造的重要配套工程和組成部分，是 ?？谑刑岣哂裆炒迦嗣裆钇焚|(zhì)、整合土地資源、完善金貿(mào)區(qū)功能配 套、提升城市環(huán)境品質(zhì)的重要舉措。項(xiàng)目的建成不僅可改善玉沙村居 民生活品質(zhì)，而且也為

8、?？谑信f城改造探索出一條新路子。項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，可大大改善海 口市的投資環(huán)境，有利于促進(jìn)海南省及?？谑薪?jīng)濟(jì)的發(fā)展；本項(xiàng)目作 為玉沙村整體搬遷改造的配套安置工程，是玉沙村搬遷改造的前提與 條件。本項(xiàng)目建設(shè)既可解決玉沙村改造的安置周轉(zhuǎn)問(wèn)題，又可為為玉 沙村北區(qū)的建設(shè)籌集必要的資金。其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益 十分顯著，項(xiàng)目的建設(shè)是完全必要和可行的。1.&2建議1、本項(xiàng)目是啟動(dòng)?？谂f城改造的龍頭項(xiàng)目，希望市政府在資金 籌措、規(guī)劃及項(xiàng)目審批等方面予以大力支持，早日促成項(xiàng)目建成，發(fā) 揮相應(yīng)的作用。2、由于本項(xiàng)目投資較大，項(xiàng)目建設(shè)需要一個(gè)的比較長(zhǎng)時(shí)間過(guò)程, 建議建設(shè)

9、單位加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)積極有效的管理手段，防范各種風(fēng) 險(xiǎn)。并且從項(xiàng)目建設(shè)起，就開(kāi)展宣傳工作，耐心細(xì)致地做好群眾思想 工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施。第二章 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目提出的背景2. 1. 1玉沙村現(xiàn)狀1、人口、土地、經(jīng)濟(jì)玉沙村共有980戶，常住人口 3404人（其中原住村民653戶，2035人，外來(lái)購(gòu)地建房的327戶，1369人），流動(dòng)人口 9000人，共 有居住人口 1.2萬(wàn)人?？傆玫胤譃槟媳眱蓚€(gè)部分，北為現(xiàn)村址用地23. 75公頃（356.6畝），南為擬安置用地13. 19公頃（197.85畝）。目前仍保留著農(nóng)村集體所有制形式，全村共設(shè)有五個(gè)生產(chǎn)組，兩 個(gè)支部。村民收

10、入主要依靠房屋出租，2001年村民人均收入為4300 yg o土地產(chǎn)權(quán)歸屬：現(xiàn)狀為部分集體土地、部分國(guó)有土地、部分個(gè)人宅基地，拆遷后均通過(guò)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。2、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施非常齊全，交通便利，電力充裕，通訊發(fā) 達(dá)，排水設(shè)施齊全。3、建筑狀況根據(jù)對(duì)玉沙村625戶村民調(diào)查的資料，625戶擁有建筑總量約為87992平方米，大多數(shù)建筑在13層之間，結(jié)構(gòu)類型有框架、磚混、 石木（石瓦）、鐵皮棚，它們之間比值為40： 41： 12： 7o玉沙村共 有980戶居民，由于尚未調(diào)查的355戶大多為沿街的居民，它們戶均 擁有的建筑面積比已調(diào)查居民戶均建筑面積大，結(jié)構(gòu)類型以框架和磚 混結(jié)構(gòu)為主，由此

11、推算玉沙村總建筑面積約為30萬(wàn)平方米左右。 2.1.2項(xiàng)目提出的背景“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊現(xiàn)象，在我國(guó)南方尤 其是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)較為突出。從物質(zhì)構(gòu)成層面看，“城中村” 一般為低矮密集具有一定規(guī)模的建筑群，綠化稀少，與周邊城市環(huán)境 格格不入；從生活組織與管理層面看，“城中村”仍沿襲傳統(tǒng)農(nóng)村管 理模式和居住習(xí)慣，絕大部分的城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，村落建設(shè) 混亂無(wú)序缺乏整體規(guī)劃，改造日顯迫切。90年代，廣州、深圳、珠 海等城市均對(duì)其城中村進(jìn)行了改造，取得了良好的效果，極大地提高 了城市品質(zhì)，改善了 “城中村”居民的物質(zhì)生活條件，有利地促進(jìn)了 內(nèi)涵式城市化的發(fā)展。而玉沙村由于位于海

12、口市金貿(mào)區(qū)，人口密集、 地價(jià)昂貴，雖政府多年來(lái)一直想改造拆遷，終因拆遷補(bǔ)償量較大難以 實(shí)施。進(jìn)入21世紀(jì)，市政府下決心啟動(dòng)該項(xiàng)目，并將其作為?？谑?城中村改造的龍頭，帶動(dòng)整個(gè)?？谑谐鞘衅焚|(zhì)的提升。2004年9月 30日海口市政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議原則通過(guò)了玉沙村改造可行性分析 及詳細(xì)規(guī)劃方案，玉沙村改造正式啟動(dòng)。2007年4月15日海口市 委書記、市長(zhǎng)陳辭率建設(shè)、規(guī)劃、龍華區(qū)、城發(fā)公司等單位，到玉沙 村調(diào)研舊城改造工作，并主持召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，研究玉沙村舊城改 造問(wèn)題。本項(xiàng)目正是在此背景下提出的。2. 2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1改善玉沙村村民生活品質(zhì)的需要社會(huì)發(fā)展要求改善城鄉(xiāng)貧困狀態(tài)，提供醫(yī)療、教

13、育、就業(yè)機(jī)會(huì)， 控制人口增長(zhǎng)、提高人口質(zhì)量等等。但城中村由于外來(lái)人員大量涌入, 人員素質(zhì)參差不齊，在帶來(lái)城中村虛假繁榮的同時(shí)，也帶來(lái)了嚴(yán)重的 社會(huì)問(wèn)題。城中村成為藏污納垢的場(chǎng)所，黃、賭、毒的溫床和違法犯 罪人員的避風(fēng)港，使整個(gè)社區(qū)的生活質(zhì)量下降和惡化，導(dǎo)致穩(wěn)定的社 會(huì)結(jié)構(gòu)在宏觀上、微觀上趨向動(dòng)蕩，并在社會(huì)群體類型和社會(huì)組織功 能上表現(xiàn)出來(lái)。玉沙村目前的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施系統(tǒng)相當(dāng)不完善。道路不 成系統(tǒng)，除了金貿(mào)中路外，其余道路彎曲狹窄，多為盡端式，通行率 差，消防車無(wú)法進(jìn)入；排水系統(tǒng)不暢，一遇大雨相當(dāng)部分居民的房子 和道路就被水淹；村內(nèi)雜草叢生、垃圾成堆，臟亂差現(xiàn)象十分嚴(yán)重， 環(huán)境狀況惡化；

14、總之，由于“城中村”特有的城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)， 在管理上出現(xiàn)了 “盲點(diǎn)”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱 患問(wèn)題，直接影響到當(dāng)?shù)卮迕竦纳钯|(zhì)量和生命財(cái)產(chǎn)安全。大部分村 民生活質(zhì)量較差，與周邊的城市社區(qū)界線分明，差距較大，村民普遍 希望通過(guò)舊城改造融入城市，改善其現(xiàn)有的低品質(zhì)生活。項(xiàng)目的建設(shè) 可改善玉沙村人民生活品質(zhì)，使玉沙村村民融入城市生活，提高其生 活品質(zhì)。2.2.2構(gòu)建和諧海口的需要?？诘纳鷳B(tài)建設(shè)就是構(gòu)建海南特色的和諧社會(huì)建設(shè)。生態(tài)城市以 生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)為基礎(chǔ)，實(shí)質(zhì)上就是建設(shè)良好的自然生態(tài)，協(xié)調(diào) 好人與自然的關(guān)系；以發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)為核心，實(shí)際上離不 開(kāi)建設(shè)良好的社會(huì)生態(tài)，

15、協(xié)調(diào)好人與人、人與社會(huì)的關(guān)系；以發(fā)展生 態(tài)文化為靈魂和動(dòng)力，實(shí)質(zhì)上要形成良好的精神生態(tài)，協(xié)調(diào)好人類各 種精神要素之間的關(guān)系。這三種關(guān)系的協(xié)調(diào)構(gòu)成了和諧社會(huì)的基本要 素。構(gòu)建和諧?？诒仨氁陨鷳B(tài)城市建設(shè)為載體，要站在構(gòu)建和諧社會(huì) 的高度，進(jìn)一步提升生態(tài)城市建設(shè)的質(zhì)量和水平，突出社會(huì)生態(tài)和精 神生態(tài)的建設(shè)，為構(gòu)建和諧?？谔峁┍匾纳鐣?huì)環(huán)境、精神動(dòng)力和智 力支持。?？谑杏裆炒宀疬w改造項(xiàng)目，不僅可以為玉沙村民提供一個(gè)低密 度、低容積率、高綠化的現(xiàn)代化居住小區(qū)，也可以為玉沙村民提供相 當(dāng)數(shù)量的商業(yè)鋪面，使失去土地的村民能夠擁有置業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是 市委、市政府貫徹“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”方針的具體體現(xiàn)。

16、2.2.3?？诮ㄔO(shè)最佳人居城市的需要海口市的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)“把?？诮ǔ扇A南地區(qū)的熱帶花園城市、 國(guó)內(nèi)外居民的第二居住地和世界上著名的具有熱帶風(fēng)光濱海特色的 綠色國(guó)際化城市”。創(chuàng)建優(yōu)美人居環(huán)境將是海口長(zhǎng)期堅(jiān)持的發(fā)展目標(biāo)。 玉沙村改造工程建設(shè)與把海口打造成為文化品位髙、創(chuàng)業(yè)環(huán)境好、生 態(tài)環(huán)境優(yōu)以及適宜市民居住休閑的娛樂(lè)型城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是吻合 的，是創(chuàng)建優(yōu)美人居環(huán)境的重要組成部分。2. 2. 4?？诔鞘谢l(fā)展和金貿(mào)區(qū)重振的需要海口金貿(mào)區(qū)作為海南建省高速發(fā)展時(shí)期迅速崛起的開(kāi)發(fā)區(qū)為海 口城市發(fā)展和形象塑造發(fā)揮了積極作用，成為?？诔鞘凶罹咛厣臉?biāo) 志性地區(qū)。但在泡沫經(jīng)濟(jì)潮流中又急挫跌落成“半拉子工程匯集區(qū)

17、”。 在此后較長(zhǎng)的調(diào)整期，始終未能走出困境、發(fā)展成為真正意義上的金 貿(mào)區(qū)。但它畢竟匯集了一定數(shù)量和規(guī)模的金融、商貿(mào)、商務(wù)辦公、酒 店等大型機(jī)構(gòu)，形成了金貿(mào)區(qū)的基本框架，已成為城市的重要物質(zhì)資 源和形象資源，?？诘某鞘谢l(fā)展新?？谛蜗蟮奶嵘枰鹳Q(mào)區(qū)的重 振。而玉沙村由于地處金貿(mào)區(qū)核心部位，它的改造對(duì)于完善金貿(mào)區(qū)功 能配套，重振金貿(mào)區(qū)有重要的意義。第三章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3.1區(qū)位、交通、環(huán)境優(yōu)勢(shì)玉沙村用地位于由濱海大道、明珠路、國(guó)貿(mào)大道、玉沙路圍合而 成的地塊中，處于金貿(mào)區(qū)核心位置，南臨以金融、證券、商務(wù)辦公為 主的國(guó)貿(mào)大道，北靠濱海大道沿線的寶華、黃金、椰海等諸多高檔星 級(jí)酒店以及濱海大道以北的

18、人大會(huì)堂、會(huì)展中心、體育館等大型公建 設(shè)施，地理位置優(yōu)越；四周環(huán)繞城市干道，交通非常便利；北面為萬(wàn) 綠園及瓊州海峽，西面為置地花園，區(qū)域環(huán)境非常優(yōu)越，適合開(kāi)展商 業(yè)、休閑、娛樂(lè)、旅游等活動(dòng)。3. 2完整的土地資源1992年，玉沙村搬遷工程未能實(shí)現(xiàn)，留下了大量的問(wèn)題，但從另一角度來(lái)看，玉沙村的搬遷工程未果也給今天金貿(mào)區(qū)功能調(diào)整留下 余地。如今，金貿(mào)區(qū)大片區(qū)域都用于居住開(kāi)發(fā)，金貿(mào)區(qū)應(yīng)有的主體產(chǎn) 業(yè)和主要功能弱化，可用于金貿(mào)區(qū)再開(kāi)發(fā)能夠形成集聚效應(yīng)、面積足 夠大的也就只剩玉沙村這塊完整的土地資源，完整的土地資源便于進(jìn) 行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)。3. 3優(yōu)越的人文環(huán)境玉沙村位于海口市黃金地段、金貿(mào)區(qū)核心位置。周

19、圍的高檔寫 字樓、酒店、住宅集中，堪稱?？谑小案蝗藚^(qū)”。整個(gè)金貿(mào)區(qū)現(xiàn)常住 人口 15萬(wàn)人，其中不少是白領(lǐng)階層，消費(fèi)能力遠(yuǎn)高于海口其它地區(qū), 是?？谥攸c(diǎn)人居、商貿(mào)區(qū)域。項(xiàng)目的主要商圈橫跨秀英、美蘭、龍華 三區(qū)，人口總數(shù)為60萬(wàn)人，人均收入高于海口市人均收入，圈內(nèi)人 口平均年齡要比市均年齡要小，圈內(nèi)消費(fèi)者有較多閑暇。文化休閑娛 樂(lè)的項(xiàng)目一般是由高收入人群引領(lǐng)消費(fèi)，因此北區(qū)今后建設(shè)中包含的 健身館、圖書館、文化活動(dòng)中心、科普、藝術(shù)、展覽館等項(xiàng)目有廣泛 的市場(chǎng)前景。3. 4海口房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日現(xiàn)近年來(lái)，隨著人們生活水平的提高，買房置業(yè)發(fā)展迅速。由于國(guó) 內(nèi)有些城市工業(yè)污染加重和沙漠化帶來(lái)的沙塵天

20、氣，有的僅是基于寒 冷的氣候，到海南來(lái)買房置業(yè)的人逐年增加。按海南省房地產(chǎn)交易中 心統(tǒng)計(jì)，近五年來(lái)，內(nèi)地人到海南的買房增加率年均為15%。?？谑?“全國(guó)環(huán)境綜合整治十佳城市”，“全國(guó)衛(wèi)生城市”，“中國(guó)優(yōu)秀旅游城 市”。近來(lái)，國(guó)家又提出將海南建設(shè)成為“全國(guó)人民的后花園”、“第 二理想居住地”，這一主題的確立意味著將對(duì)海南的城市進(jìn)行新一輪 的建設(shè)和改造，使海南成為更適宜國(guó)內(nèi)外人士創(chuàng)業(yè)和生活的生態(tài)型城 市。2006年4月1日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，將?？谑辛袨閲?guó)家歷史文 化名城，成為我國(guó)最南端的國(guó)家級(jí)歷史文化名城。由此可見(jiàn)，位于海口市金貿(mào)區(qū)核心地段的玉沙村物業(yè)必將不斷升 值，本項(xiàng)目具有廣泛的市場(chǎng)前景。3.

21、 5?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)前景看好海南擁有良好的人居環(huán)境。隨著海南經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海南在 建設(shè)“健康島”、“生態(tài)省”的發(fā)展進(jìn)程中，逐步得到省外、境外的知 名企業(yè)青睞，不斷有農(nóng)業(yè)、電子、制藥、化工、房地產(chǎn)等行業(yè)領(lǐng)域的 知名企業(yè)到海南投資興業(yè)；越來(lái)越多的省外、境外人士選擇海南作為 第二居住地。2005年，海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56億元（其中住宅 開(kāi)發(fā)投資47億元，占84%）,同比增長(zhǎng)53%,占固定資產(chǎn)投資的18. 3%； 房屋施工面積683. 95萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)49%,房屋竣工面積105. 3 萬(wàn)平方米，比上年下降8.4%,房屋銷售面積125. 76萬(wàn)平方米，比上 年增長(zhǎng)11.6%,房屋銷售額30.

22、 2億元，比上年增長(zhǎng)27. 6%,房屋平均 銷售單價(jià)為每平方米2404. 88元，比上年上漲了 14.25%。海南省處置積壓房地產(chǎn)工作已取得明顯成效，目前，99.1%的可 處置閑置建設(shè)用地、85%的積壓商品房、85. 6%的停緩建工程已得到處 置。銀行金融機(jī)構(gòu)89%的積壓房地產(chǎn)已得到剝離、處置，信貸資產(chǎn)不 良率明顯下降，積壓房地產(chǎn)項(xiàng)目移交工作已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)入駐海南，海南房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展需要上升一個(gè)新的臺(tái)階，需要一些具有先進(jìn)企業(yè)管理制度、先 進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念、雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加入海南，開(kāi)發(fā)建設(shè)旅 游、休閑度假房地產(chǎn)和生態(tài)、健康住宅。商品房的銷售價(jià)格也會(huì)

23、逐步 平穩(wěn)上升，與各省市的商品房銷售價(jià)格相比，海南商品房?jī)r(jià)格還有很 大的上升空間。3.6 2006年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況根據(jù)海口市房產(chǎn)局、?？谑薪y(tǒng)計(jì)局聯(lián)合向社會(huì)發(fā)布2006年海 口市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況第2號(hào)公報(bào)。2006年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 完成50. 47億元，比上年同期增長(zhǎng)8. 8%,同比增幅回落4. 7個(gè)百分 點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為31.9%,低于上年同期1.9個(gè)百 分點(diǎn)；其中，商品房開(kāi)發(fā)投資完成32. 96億元,下降16. 4%o2006年全市房屋施工面積為710. 92萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 2.4%,增幅低于上年同期19. 2個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅施工面積555. 83

24、 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0. 3%o新開(kāi)工面積160. 04萬(wàn)平方米，下降21. 1%, 其中住宅新開(kāi)工面積133.53萬(wàn)平方米，下降9. 6%o房屋竣工面積 80.22萬(wàn)平方米，下降27. 3%,其中住宅竣工面積54. 49萬(wàn)平方米， 下降43. 8%o2006年全市商品房銷售面積為191.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 12. 10%0其中：商品住宅銷售面積為171.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 10.80%o2006年全市商品房平均銷售價(jià)格為2978. 9元/平方米。其中： 商品住房平均銷售價(jià)格為2734. 88元/平方米，對(duì)比前3季度，商品 房平均銷售價(jià)格下降了 32. 14元/平方米，商品住房平均銷售價(jià)格

25、則 上漲了 264. 41元/平方米。2006年，島內(nèi)購(gòu)買76. 25萬(wàn)平方米，島外購(gòu)買94. 77萬(wàn)平方米, 分別占商品住宅銷售總面積的44. 59%和55.41%；島內(nèi)購(gòu)買6382套， 島外購(gòu)買9278套，分別占商品住宅銷售總套數(shù)的40. 75%和59. 25%。 3. 7市場(chǎng)預(yù)測(cè)通過(guò)以上分析可以看出，本項(xiàng)目房產(chǎn)潛在的市場(chǎng)需求旺盛，由于 本項(xiàng)目具有一定的環(huán)境地理優(yōu)勢(shì)，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目并不多。有 關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明我國(guó)收入在100萬(wàn)以上的家庭總數(shù)在200萬(wàn)戶，在 高收入家庭中占0.8%,從他們的投資習(xí)慣看，智力投資、金融投資 占有較大的份額，房地產(chǎn)置業(yè)投資也正成為該部分人士的選項(xiàng)。我國(guó) 新

26、興的中產(chǎn)階層正在形成之中，他們也是此類項(xiàng)目產(chǎn)品的目標(biāo)客戶。 從海口市現(xiàn)有的樓盤來(lái)看，目前最高端的樓盤銷售情況良好，但此類 物業(yè)目前市場(chǎng)供應(yīng)有限，有效需求未得到滿足。因此我們認(rèn)為在?？?市建設(shè)這樣一個(gè)既有安置功能，同時(shí)又有商業(yè)開(kāi)發(fā)、購(gòu)物休閑娛樂(lè)等 綜合功能的精品樓盤，其市場(chǎng)前景完全可以看好。第四章項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)與規(guī)模4.1項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)將該項(xiàng)目打造成集中華美食廣場(chǎng)、商務(wù)辦公、休閑購(gòu)物以及中高 檔住宅為一體的地標(biāo)型項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：安置住宅、美食廣 場(chǎng)、綜合性商業(yè)建筑、小學(xué)以及相應(yīng)的供排水、供電、通信、綠化、 道路等基礎(chǔ)配套工程。4. 2建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目南區(qū)總用地13. 19 h m2,其中：住宅

27、用地2. 43h m2,公建 用地2.63 hm2,道路、廣場(chǎng)用地3. 00 hm2,公共綠地5. 13h m2?？?建筑面積：43. 3萬(wàn)打(其中:安置住宅30. 59萬(wàn)irf,沿街商業(yè)建筑6. 19 萬(wàn)itf,商務(wù)辦公5.45萬(wàn)itf,會(huì)所及服務(wù)配套2600 m2,規(guī)劃小學(xué)8100 m2);居住戶數(shù)2935戶，居住人口 10270人；停車位3470個(gè)；區(qū)內(nèi) 市政道路三條(13500 m2)o第五章建設(shè)條件與場(chǎng)址5.1場(chǎng)址選擇玉沙村位于?？谑旋埲A區(qū)金融貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)，四周被濱海大道、國(guó) 貿(mào)路、明珠路、玉沙路四條城市干道圍合。其北側(cè)緊臨濱海大道沿線 的黃金、寶華大酒店、南洋大廈、賽格大廈等，與萬(wàn)綠

28、園隔路相望。 南側(cè)國(guó)貿(mào)大道中心商務(wù)軸已初具規(guī)模。東側(cè)玉沙路改造工程已完成， 一條聯(lián)系萬(wàn)綠園、體育館的旅游服務(wù)性街道已漸形成。交通便捷，區(qū) 位十分優(yōu)越。玉沙村的南區(qū)用地位于?？谑薪瘕埪纺蟼?cè)，地處國(guó)貿(mào)核心區(qū)域， 周邊交通便捷，配套完善，總用地面積13. 19公頃（197.85畝），共 分成a、b、c、d四個(gè)地塊（其中b地塊含市公安局用地）。用地位于?？谑袊?guó)貿(mào)中心區(qū)，交通條件便捷，其中北側(cè)是城市主 干道金龍路，b、c地塊之間為聯(lián)系金龍路與海秀路的規(guī)劃城市主干 道，還有一條規(guī)劃城市支路從b地塊內(nèi)部穿過(guò)。5.2自然條件5. 2.1氣候條件海口市氣候?qū)贌釒u嶼季風(fēng)氣候，年平均氣溫23.8°c,年

29、平均 日照時(shí)數(shù)2225小時(shí)，平均降雨量1592. 7mm,年平均蒸發(fā)量1915. 7mm, 年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東南風(fēng)，正常風(fēng)力4級(jí)，基本風(fēng)壓值 0. 7km/m2,年均相對(duì)溫度89. 7%。5.2.2地震烈度根據(jù)中國(guó)地表基本烈度區(qū)劃圖?？谑谢玖叶葹?度。5. 2. 3地形地貌該地區(qū)海口市龍華區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，南高北低、標(biāo)高大多在 10米以下，地形基本平坦。地質(zhì)情況屬海積階地，土質(zhì)為沖擊砂土。5. 3原材料供應(yīng)本項(xiàng)目施工中所需的碎石、沙、水泥、鋼材、木材等不需外購(gòu)， 在?？诰菀踪?gòu)得，原材料供應(yīng)有保障。5. 4社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)作條件?？谑惺呛Ｄ鲜≌诘兀侨〉恼?、經(jīng)濟(jì)、文化、交通 中心

30、。隨著改革開(kāi)放的逐步深化和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，?？趪?guó) 民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展，2006年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 350. 06億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12. 9%；全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總 收入70.08億元，比上年增長(zhǎng)15.2%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 158.23億元，比上年增長(zhǎng)15.4%o全年對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總值為13.43 億美元，比上年增長(zhǎng)8.7%0該地點(diǎn)附近的學(xué)校、郵局、銀行、商業(yè)等 公共設(shè)施齊備，市場(chǎng)繁榮，服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，可以為本項(xiàng)目提供完善的后 勤保障，社會(huì)配套條件良好。第六章工程技術(shù)方案6.1項(xiàng)目組成本項(xiàng)目用地位于?？谑薪瘕埪纺蟼?cè)，地處國(guó)貿(mào)核心區(qū)域，周邊交 通便捷，配套

31、完善，總用地面積13. 19公頃（197.85畝），共分成a、 b、c、d四個(gè)地塊（其中b地塊含市公安局用地）。項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括：拆遷區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑、建設(shè)安置住宅、配 套公建、補(bǔ)償商業(yè)、安置住宅架空層、道路、硬質(zhì)鋪地、停車場(chǎng)、園 林綠化以及給排水、煤氣、電力、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。6. 2設(shè)計(jì)原則安置區(qū)設(shè)計(jì)采取高層低密度的設(shè)計(jì)原則，盡量為住戶營(yíng)造高綠化 率、高品質(zhì)的居住環(huán)境；采用板式住宅布局，力爭(zhēng)為每家住戶贏得更 多的陽(yáng)光和涼爽的穿堂風(fēng)。住宅底層架空，精心設(shè)計(jì)，作為住戶閑暇 時(shí)的活動(dòng)空間和停車場(chǎng)地。鑒于玉沙村村民家庭結(jié)構(gòu)的特殊性，既有大家庭的需求，也有獨(dú) 立小家庭的需求，所以在戶型設(shè)計(jì)上，注意

32、靈活的空間組合。住宅標(biāo) 準(zhǔn)單元的層面積為約為450平方米，既可聯(lián)合設(shè)計(jì)以滿足一個(gè)大家庭 的居住要求，也可以分開(kāi)設(shè)計(jì)為3-4戶的獨(dú)立住戶。6.3項(xiàng)目概況6. 3. 1設(shè)計(jì)條件 容積率：3. 03. 5,建筑密度w25%,綠地率235%,建筑高度不限。 a地塊安排24班小學(xué)一所，d地塊考慮設(shè)置一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其他 用地全部為商住用地。金龍路美食街現(xiàn)為臨時(shí)建筑，近期保留，2010年后予以拆除，但 是總體布局中要求考慮美食街的重建，而且還必須考慮分期建設(shè) 的需要。6. 3. 2場(chǎng)地條件分析1、交通條件用地位于?？谑袊?guó)貿(mào)中心區(qū)，交通條件便捷，其中北側(cè)是城市主 干道金龍路，b、c地塊之間為聯(lián)系金龍路與海秀路

33、的規(guī)劃城市主干 道，還有一條規(guī)劃城市支路從b地塊內(nèi)部穿過(guò)。2、用地條件總面積13. 19公頃（197.85畝），共分成四塊，其中面積最大的b 地塊用地南北最寬約200米，東西最長(zhǎng)約370米。主要為空置地（原是玉沙村的自留地）。用地內(nèi)現(xiàn)有一棟爛尾樓、部分臨時(shí)建筑和少量早期建的安置住宅。3、髙程分析規(guī)劃用地剛好處于海口地勢(shì)高差變化的交接地帶，整體呈南高北 低的趨勢(shì)，最高高程15.7米，最低高程4.0米，高差有11.7米，除 已建臨時(shí)建筑用地和少量用地經(jīng)過(guò)場(chǎng)地平整外，大部分為自然的坡 地。4、坡度分析規(guī)劃用地北側(cè)比較平緩，坡度在0 3%之間，用地南部有一條東西向的陡坡帶，少量用地坡度達(dá)到40%。6.

34、4規(guī)劃設(shè)計(jì)6. 4. 1方案構(gòu)思1、尋找“美食文化”與“居住環(huán)境”之間最佳的結(jié)合方式。中華美食一條街是本基地的一大特色，但是飲食業(yè)所帶來(lái)的油 煙、通風(fēng)問(wèn)題對(duì)居住區(qū)影響，及如何協(xié)調(diào)這兩大功能區(qū)的關(guān)系，成為 布局設(shè)計(jì)的一個(gè)必須考慮的要點(diǎn)。本方案結(jié)合龍脈文化，用景觀水體、 廊道將這兩大功能區(qū)分開(kāi)，并避免了城市干道一一金龍路對(duì)飲食街的 交通影響，形成功能明晰，風(fēng)格統(tǒng)一，崇尚文化，描繪自然，展現(xiàn)空 間，在景觀中滲透文化靈魂，在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)王者霸氣，在自然中展示 愉悅的生活的住區(qū)，實(shí)現(xiàn)建筑、自然與人文三者的和諧共生，成為本 方案突出的亮點(diǎn)之一。2、美食街的延續(xù)傳承美食街的的飲食特色，結(jié)合半開(kāi)放式的商業(yè)景觀廣

35、場(chǎng)，將美 食街衍生成美食廣場(chǎng)，利用優(yōu)美的環(huán)境特色促進(jìn)商業(yè)繁榮，打造海口 最具特色與價(jià)值的飲食文化中心。3、“龍”文化的體現(xiàn)設(shè)計(jì)中利用背“山”自然地形，營(yíng)造似“龍”的景觀水體，不僅 形成“龍山”“龍水”的空間環(huán)境，水體亦可以提升環(huán)境景觀、改善 氣候條件、提高住區(qū)品質(zhì)。6. 4. 2規(guī)劃目的1、解決玉沙村改造的安置周轉(zhuǎn)問(wèn)題。2、為北區(qū)的建設(shè)籌集資金。6. 4.3項(xiàng)目定位將該項(xiàng)目打造成集中華美食廣場(chǎng)，休閑購(gòu)物以及中高檔住宅為一 體的地標(biāo)型項(xiàng)目。設(shè)計(jì)內(nèi)容包括美食廣場(chǎng)、綜合性商業(yè)、搬遷住宅及 高級(jí)公寓等。6. 4.4規(guī)劃結(jié)構(gòu)方案形成“兩線五區(qū)多層次”的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)。兩線：是指水和步行廊橋組成的兩條景觀軸

36、線，一條軸線發(fā)端于 中心的美食廣場(chǎng)，向西緩緩穿過(guò)高級(jí)公寓區(qū)，高級(jí)住宅區(qū)，最終結(jié)束 于流水廣場(chǎng)。一條軸線東西貫穿于b-2地塊，形成地塊的核心。五區(qū)：意為基地的建筑根據(jù)使用性質(zhì)的不同和地塊的條件分為五 個(gè)分區(qū)，一區(qū)為居住、美食廣場(chǎng)區(qū)，位于基地的最中端，用地條件優(yōu) 越，由中華美食廣場(chǎng)和高級(jí)公寓、住宅區(qū)構(gòu)成，形成整個(gè)園區(qū)最具標(biāo) 志性的建筑群體。二區(qū)為學(xué)校區(qū)，位于基地的西側(cè)。三區(qū)為住宅、酒 店區(qū)，結(jié)合公安局改造，相對(duì)安靜的布置了十二棟住宅樓，公安局原 辦公大樓保留改造成商務(wù)酒店。四區(qū)為公寓區(qū)，位于基地的東南，定 位為高級(jí)小戶型公寓。五區(qū)為商住綜合區(qū)，位于基地的最東側(cè)，獨(dú)立 性較強(qiáng)，包括商業(yè)、休閑廣場(chǎng)、高

37、級(jí)小戶型公寓為一身的多功能體。多層次：在設(shè)計(jì)中引入自然山水的意象，將室外場(chǎng)地處理為不同 標(biāo)高，根據(jù)日影分析將不同位置的建筑處理成不同高度，這樣，內(nèi)外 部的空間不斷的變化、滲透，從而形成了多層次、多角度、錯(cuò)落有致 的整體效果。6. 4. 5規(guī)劃布局“金龍廣場(chǎng)”二全開(kāi)放的城市廣場(chǎng)（龍珠廣場(chǎng)）+半開(kāi)放的商業(yè)廣場(chǎng)（棕桐廣場(chǎng)）+私密的住區(qū)廣場(chǎng)（流水廣場(chǎng)）所謂城市廣場(chǎng)：規(guī)劃將商務(wù)辦公設(shè)置于景觀水的起點(diǎn)，主體位于 整個(gè)地塊的視覺(jué)焦點(diǎn)，猶如“龍” 口中的明珠，成為城市的“新地標(biāo)”。 建筑主體高聳挺拔，外型優(yōu)美而現(xiàn)代，又好似一艘即將出發(fā)的帆船停 泊在湖畔，倒影在水面之中，與“龍”嬉戲，形成龍珠廣場(chǎng)。所謂商業(yè)廣場(chǎng)

38、：為了營(yíng)造豐富的金龍美食文化的商業(yè)環(huán)境，商業(yè) 廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)采用了熱帶休閑和現(xiàn)代相結(jié)合的設(shè)計(jì)風(fēng)格，廣場(chǎng)內(nèi)及金 龍路沿線種植大面積的棕桐樹(shù)陣，簡(jiǎn)約、明快，鬧中取靜、靜中有動(dòng), 滿足景觀、休閑、游憩的功能，同時(shí)與美食商業(yè)廣場(chǎng)互通互透，實(shí)現(xiàn) “經(jīng)濟(jì)”與“景觀”相互滲透與促進(jìn)。美食廣場(chǎng)的形象也因水景、特 別的文化石鋪道、美食文化雕塑、騎樓廊道、現(xiàn)代標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立和 棕桐樹(shù)陣的襯托，顯得更加鮮明。而其建筑庭院的空間序列呼應(yīng)商業(yè) 公共軸線，與城市空間融合的開(kāi)放性棕桐廣場(chǎng)為公眾提供了開(kāi)放的室 外空間，營(yíng)造了現(xiàn)代城市的氣息及“前庭后院”的空間主題。所謂住區(qū)廣場(chǎng)：金龍路西側(cè)的端頭是個(gè)隨時(shí)間而變化大小的的 流水廣場(chǎng)

39、，只對(duì)住區(qū)開(kāi)放，具有一定的私密性。沿水廣場(chǎng)形成半弧的 騎樓廊道更是個(gè)市民流連之地，跌落的水，起伏的微地形，縱橫的植 載，動(dòng)感的廊道及匠心的小品，無(wú)不傳遞著人文精神的信息，人與園 林彼此沉淀意境，帶來(lái)發(fā)現(xiàn)與感知的快樂(lè)，形成流水廣場(chǎng)。這三個(gè)廣場(chǎng)由東向西，從動(dòng)到靜，既是獨(dú)立的個(gè)體，又互相聯(lián)系 與滲透，或是分隔各個(gè)功能區(qū)，或是圍合成集聚的中心，滿足不同層 次、不同要求的休閑需要。與商務(wù)辦公跨水相接的曲線式的高級(jí)公寓構(gòu)成了商務(wù)辦公和隔 水相望的美食廣場(chǎng)的背景港灣；高級(jí)公寓東側(cè)，跨越新規(guī)劃道路設(shè)置 了安置住宅；玉沙路延線東側(cè)是規(guī)劃的公寓，整個(gè)居住區(qū)在基地的內(nèi) 側(cè)，地勢(shì)較高，景觀豐富，體現(xiàn)了現(xiàn)代的、人文的花

40、園景致。同時(shí)注 重建筑之間的功能尺度和住區(qū)空間給人的安全、溫馨感受。規(guī)劃中還 設(shè)計(jì)了現(xiàn)代大氣的硬景和隨性自由的軟景相結(jié)合的公共園地，使住戶 與景觀相結(jié)合，并回應(yīng)了海南地方的、傳統(tǒng)的、尺度親切宜人的步行 空間、庭院空間模式，形成豐富的城市空間體驗(yàn)，體現(xiàn)閑適、怡靜、 富有小資情調(diào)的空間環(huán)境。沿玉沙路兩側(cè)及新規(guī)劃道路的西側(cè)公寓低 層布置商業(yè)，充分發(fā)揮臨街土地的價(jià)值。整個(gè)用地東側(cè)的商住綜合區(qū)是項(xiàng)目的結(jié)點(diǎn)性公共空間，一層為農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)，二層通過(guò)三、四層建筑的切割圍合，形成一個(gè)屋頂廣場(chǎng)，設(shè) 有室外的樓梯通向底層，從而形成一個(gè)包括商店，餐飲服務(wù)和主題商 業(yè)等一系列綜合性的城市消費(fèi)休閑功能為一體的商業(yè)建筑體，同

41、時(shí)地 塊還包含了一棟28層的髙層公寓。a地塊為規(guī)劃的24班小學(xué)，入口設(shè)于用地東側(cè)，由兩棟板式的 教學(xué)樓錯(cuò)列布置構(gòu)成學(xué)校的主體，中間以架空的連廊相接，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)安 排于用地南側(cè)。6. 4.6交通組織實(shí)現(xiàn)人車分流以及商業(yè)人流與居住人流分離。b地塊內(nèi)的城市支路由直線調(diào)整成平緩曲線，以降低道路的坡度, 同時(shí)也可保證地塊的完整性，人車分流：用地南側(cè)設(shè)車行路（紅線7米），溝通玉沙路、規(guī)劃 路、金龍路，并與城市道路共同組成外環(huán)車行系統(tǒng)。商業(yè)人流與居住人流分離：沿景觀湖南側(cè)布置的弧形堤岸和折線 廊道構(gòu)成主要住宅人流步行路線，這兩條路線將各院落串聯(lián)成一個(gè)整 體，使每一戶都可以輕松便捷到達(dá)水岸和城市空間。商業(yè)人流由北

42、側(cè) 金龍路引入商業(yè)廣場(chǎng)，與南側(cè)住宅人流分離，做到兩種人流相通又互 不干擾。停車：實(shí)現(xiàn)商業(yè)停車與住宅停車的分離。住宅及公寓部分以地 下停車為主，車輛分別在每個(gè)出入口進(jìn)入地下車庫(kù)。同時(shí)，為方便用 戶，在車道一側(cè)、建筑底層架空層空間內(nèi)，安排了少量地上停車。商 業(yè)部分除了設(shè)置地下車庫(kù)外，在地面考慮部分集中的停車場(chǎng)地。合計(jì)停車位3470個(gè)，其中地面停車位450個(gè)，建筑底層停車位 120個(gè)，地下車庫(kù)停車位2900個(gè)。6. 4. 7主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一、規(guī)劃總指標(biāo)表6-1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一纜表號(hào) 序項(xiàng)卑位值 數(shù)汪11hm193.110011)11z(x地 用 宅 住hm342.4&11172z(xhm36

43、2.99.11帀如街 規(guī)食 含美ly3z(x廠、路道地4hm003.8z2|74z(地 綠hm35.9&3場(chǎng) 動(dòng) 運(yùn) 水 工 人 含2萬(wàn)m233.40011b7z(萬(wàn)m27&7ly2z(x街積 沿面萬(wàn)m2196.52.n?3z(x萬(wàn)m2545.36.4z(舍套萬(wàn)m262o60.)5z(- 規(guī)萬(wàn)m281o9113率 積 容823.4建筑密度%29. 55綠地率%38. 5含人工水面、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)6地下建筑面積力 m210. 35不計(jì)入容積率7居住戶數(shù)戶29351008居住人口人10270每戶3.5人計(jì)9停車位個(gè)3470地面：450建筑底層停車：120地下：2900二、分地塊指標(biāo)表6-2

44、a地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值比例(%)備注1規(guī)劃用地hm21.012總建筑面積萬(wàn)m20.81地面建筑(1)規(guī)劃小學(xué)萬(wàn)m20.81100%24班小學(xué)，主要建 設(shè)教學(xué)、辦公樓等。3容積率0.84建筑密度%23.45綠地率%50含運(yùn)動(dòng)場(chǎng)表6-3b-1地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單數(shù)值比例備 注位(%)1規(guī)劃用地hm24. 902總建筑面積萬(wàn)m217. 85100地面建筑(1)住宅建筑面積萬(wàn)m211.6465.228層住宅樓4棟，11層、21層公寓樓各1棟。(2)沿街商業(yè)建筑面積萬(wàn)m22.9516.5沿街商業(yè)設(shè)施（含美食街）(3)辦公建筑面積萬(wàn)m23. 0016.828層、30層商務(wù)辦公樓各

45、1棟。(4)會(huì)所及服務(wù)配套萬(wàn)m20. 261.5會(huì)所、輔助用房。3容積率3.644建筑密度%31.8%5綠地率%36. 5%含人工水面6地下建筑面積萬(wàn)m25. 00不計(jì)入容積率(1)商業(yè)停車庫(kù)萬(wàn)m22. 00(2)住宅停車庫(kù)萬(wàn)m23. 007居住戶數(shù)戶11108居住人口人3885每戶3. 5人計(jì)表6-4b-2地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備 注1規(guī)劃用地hm25. 49（含公安局地塊）2總建筑面積萬(wàn)m219. 88100地面建筑(1)住宅建筑面積萬(wàn)m215. 1776.318層住宅樓5棟、22層住宅樓7棟。(2)沿街商業(yè)建筑面積萬(wàn)m22. 2611.4沿街商業(yè)設(shè)施（含市場(chǎng)）(3)辦公建筑

46、面積萬(wàn)m22. 4512. 312層、24層商務(wù)辦公樓各1棟。3容積率3. 624建筑密度%2& 25綠地率%42. 3含人工水面、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)6地下建筑面積萬(wàn)m24. 15不計(jì)入容積率7居住戶數(shù)戶13638居住人口人4770每戶3. 5人計(jì)表6-5c地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備 注1規(guī)劃用地hm20. 892總建筑面積萬(wàn)m22.63100地面建筑(1)住宅建筑面積萬(wàn)m22. 1682. 116、18、21層連體公寓樓1棟(2)沿街商業(yè)建筑面積萬(wàn)m20. 4717. 92層沿街商業(yè)設(shè)施3容積率2. 964建筑密度%28. 55綠地率%35. 5含人工水面6地下建筑面積萬(wàn)m20. 6

47、0不計(jì)入容積率7居住戶數(shù)戶3008居住人口人1050每戶3. 5人計(jì)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備注1規(guī)劃用地hm20.62總建筑面積萬(wàn)m22. 13地面建筑(1)住宅建筑面積萬(wàn)m21.6228層住宅樓1棟(2)沿街商業(yè)建筑面積萬(wàn)m20. 51沿街商業(yè)設(shè)施3容積率3.554建筑密度%505綠地率%24. 56地下建筑面積萬(wàn)m20. 60不計(jì)入容積率7居住戶數(shù)戶1628居住人口人567每戶3. 5人計(jì)6. 5景觀設(shè)計(jì)提起海口，首先印入腦海的是這樣的景象，藍(lán)天碧南，椰風(fēng)海韻。我們將“水”作為設(shè)計(jì)的重要元素。一條圓弧的水體貫穿中華美食商住區(qū)，水體在公共空間是大面積的水廣場(chǎng)，在居住空間轉(zhuǎn)變?yōu)榭赊淇?賞的潺潺溪水，

48、呈現(xiàn)層次豐富，內(nèi)外有別的景觀空間。這道水體不僅 是中心景觀軸線，也是我們的故事的主要載體：樹(shù)陰下深長(zhǎng)的散步堤 岸、延伸到水邊的露天茶座、橫跨水面的小木橋、孩子們玩耍的淺水 沙灘水岸邊休閑生活從此慢慢展開(kāi)。通過(guò)架設(shè)水廣場(chǎng)的斜橋，在高級(jí)公寓和中華美食廣場(chǎng)之間建立景 觀上的聯(lián)系，同時(shí)斜橋又是高級(jí)公寓的主要步行入口，應(yīng)用現(xiàn)代的設(shè) 計(jì)手法重新演繹南方的“小橋，流水，人家”的空間意境。由弧形景觀軸線串起各個(gè)相對(duì)安靜的居住空間，創(chuàng)建相互滲透， 動(dòng)靜有別的“園中園” o公共區(qū)域與公寓區(qū)域各自獨(dú)立管理，在保 證便捷的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)安全而寧?kù)o的生活空間，營(yíng)造鬧市之中的田園人 家。生活從此可以從容切換，自由選擇安寧或喧

49、囂。1、居住空間住宅區(qū)域在項(xiàng)目規(guī)劃的內(nèi)層，體現(xiàn)了現(xiàn)代的，人文的花園景致。 同時(shí)注重建筑之間的功能尺度和住區(qū)空間給人的安全、溫馨感受。設(shè) 計(jì)了現(xiàn)代大氣的硬景和隨性自由的軟景相結(jié)合的公共園地，使住戶與 景觀相結(jié)合。2、商業(yè)景觀為了營(yíng)造豐富的金龍美食文化的商業(yè)環(huán)境，景觀設(shè)計(jì)采用了熱帶 休閑和現(xiàn)代相結(jié)合的設(shè)計(jì)風(fēng)格，沿金龍路用棕桐樹(shù)陣形成一條林蔭大 道，大道的端頭是個(gè)隨時(shí)間而變化大小的的水廣場(chǎng)，沿水廣場(chǎng)形成半 弧的騎樓廊道更是個(gè)市民流連之地，美食街的形象因水景特別的文 化石鋪道、美食文化雕塑、騎樓廊道、現(xiàn)代標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立和棕桐樹(shù) 陣的襯托，顯得更加鮮明。3、庭院空間建筑庭院的空間序列呼應(yīng)商業(yè)公共軸線，與

50、城市空間融合的開(kāi)放 性美食廣場(chǎng)為公眾提供了開(kāi)放的室外空間，營(yíng)造了現(xiàn)代城市的氣息。 “前庭后院”的空間主題回應(yīng)了海南地方的傳統(tǒng)空間模式，尺度親切 宜人的步行空間，庭院廣場(chǎng)形成豐富的城市空間體驗(yàn)，體現(xiàn)閑適、怡 靜、富有小資情調(diào)的空間環(huán)境。6. 6建筑設(shè)計(jì)住宅風(fēng)格統(tǒng)一，采用現(xiàn)代主義的手法，局部融合大膽的空間因元 素。既做到經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化，又通過(guò)對(duì)現(xiàn)代要素的重復(fù)使用，共同形成了 大方而富有現(xiàn)代氣息的整體建筑及空間形象，同時(shí)考慮到本小區(qū)的地 理景觀優(yōu)勢(shì)，在建筑的處理上，采用底層架空，達(dá)到通風(fēng)節(jié)能和空 間延續(xù)的效果.立面大量的采用了層次豐富的景觀陽(yáng)臺(tái)空間，突出了 本小區(qū)的生態(tài)景觀可視性。住宅立面線條簡(jiǎn)潔、大方

51、。1、建筑平面設(shè)計(jì)根據(jù)?？谑械臍夂驐l件和對(duì)項(xiàng)目顧客群定位的研究，設(shè)計(jì)確定了 “在滿足功能、美觀、經(jīng)濟(jì)”的前提下，追求休閑、簡(jiǎn)潔、明亮的居 住空間。戶型設(shè)計(jì)遵循實(shí)用、經(jīng)濟(jì)性的原則，達(dá)到通風(fēng)流暢、光線明亮、 動(dòng)靜分離、潔污分離的基本要求，內(nèi)部交通流線便捷，使居住空間由 通常性向舒適性過(guò)渡。戶型平面設(shè)計(jì)具有如下特征：(1) 平面房間開(kāi)間、進(jìn)深與層高比例達(dá)宜。(2) 廳與臥室面積適宜，采用明廳、明廚、明衛(wèi)的三明設(shè)計(jì)。(3) 使用功能合理，動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)和干濕分 區(qū)明確。(4) 窗口面積適宜，增加與外部景觀的交流。戶型平面設(shè)計(jì)以人為核心，平面功能齊全，使用方便。戶型組合 形式分為單無(wú)式和塔

52、式形式。戶型均有主、次臥室、多功能廳、廚房、衛(wèi)生間、觀景陽(yáng)臺(tái)和工 作陽(yáng)臺(tái)等滿面足人們生活的居住基本空間，多功能廳供人們用餐和活 動(dòng)空間，結(jié)合廚房流程設(shè)計(jì)，做到流線明確，有動(dòng)靜之分，私密性好。 同時(shí)，戶型的每個(gè)功能空間都能夠滿夠自然通風(fēng)和采光，均為節(jié)能住 宅，為居住者提供一個(gè)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的居住生活空間。2、建筑立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代風(fēng)格的造型設(shè)計(jì)自然、清新、明快。在住宅立面設(shè)計(jì)中，應(yīng) 用空間的組織規(guī)律，達(dá)到統(tǒng)一。陽(yáng)臺(tái)與窗戶借助光影的作用，產(chǎn)生了 虛實(shí)的對(duì)比感，從而形成了建筑的體量感。建筑以平屋頂為主，結(jié)合 飄棚裝飾架，形成空間的變化，產(chǎn)生動(dòng)感，富有活力。外墻以暖色為 主，輔以白色，富有變化感，使建筑形

53、象產(chǎn)生對(duì)比，結(jié)合景觀綠地， 創(chuàng)造綠色健康的居住環(huán)境，提升城市居住品位。商業(yè)立面設(shè)計(jì)分為古 樸和現(xiàn)代兩種風(fēng)格，3號(hào)建筑的商鋪選用木質(zhì)構(gòu)件、局部斜坡屋面， 與大面積玻璃相結(jié)合，形成古樸典雅的建筑風(fēng)格。8號(hào)建筑由駝形大 玻璃體塊和木質(zhì)挑板相結(jié)合，有效的起到遮陽(yáng)效果的也豐富立面。商 業(yè)建筑簡(jiǎn)結(jié)的立面墻體和大玻璃的結(jié)合，大玻璃可提供粘貼廣告，營(yíng) 造商業(yè)氛圍。6.7環(huán)保、衛(wèi)生、安全及消防設(shè)計(jì)1、環(huán)保及衛(wèi)生設(shè)計(jì)(1) 住宅廚房油煙均設(shè)豎井至屋頂排放。(2) 各類機(jī)電設(shè)備選用低噪聲產(chǎn)品，盡量遠(yuǎn)離住宅單體。(3) 排水分兩個(gè)系統(tǒng)即生活污水廢水系統(tǒng)及雨水系統(tǒng)，生活污 水廢水排入市政管網(wǎng)。(4) 住宅戶型平面設(shè)計(jì)通

54、風(fēng)良了，住宅有放置空調(diào)外機(jī)的位置, 日照間距滿足規(guī)范要求，住宅單體做到明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)。2、消防設(shè)計(jì)消防通道寬度均大于4m,且相互環(huán)通，構(gòu)成區(qū)內(nèi)環(huán)形消防車道, 符合規(guī)范要求。建筑單體設(shè)計(jì)按消防規(guī)范要求設(shè)計(jì)，地下車庫(kù)出入口 及消防樓梯布置符合規(guī)范要求。3、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)計(jì)本項(xiàng)目有效地控制在面環(huán)境衛(wèi)生手段是在每幢樓底層配置專用 于干、濕垃圾箱，公寓住戶產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主指定的物業(yè)管理公司專 業(yè)清潔工人袋裝收集后，送達(dá)垃圾收集房，定時(shí)由環(huán)衛(wèi)部門收集車輛 運(yùn)往指定的場(chǎng)所。4、衛(wèi)生防疫設(shè)計(jì)由于?？谔幱跓釒н吘壍貐^(qū)，對(duì)自然通風(fēng)有很高的要求。(1) 采光、通風(fēng)a、臥室、起居室、廚房等房間都直接采光、自然通風(fēng)、并能組 織良好的穿堂風(fēng)。b、臥室、起居室采光面積滿足要求，窗地比滿足規(guī)范要求。（2）衛(wèi)生間每戶衛(wèi)生間均能向外直接采光和自然通風(fēng)。（3）給水管材為保障人員身體健康，全部給水設(shè)備均選取用新型衛(wèi)生型產(chǎn)品， 水箱與建筑主體結(jié)構(gòu)分離，采用食品型不銹鋼組合水箱，尤其是給水 管線，設(shè)計(jì)選擇銅質(zhì)或鋁塑復(fù)合