很好樓盤銷售(認(rèn)籌、簽約、銀行按揭辦理流程寶典_46頁

1、南京新景祥·營銷事務(wù)流程 南京新景祥營銷事務(wù)流程 (李磊匯編) 目 錄(一) 接待客戶、接聽電話等流程(二) 認(rèn)購流程(三) 簽約流程(四) 合同審核流程(五) 鑒證辦理流程(六) 按揭貸款流程(七) 更名審批流程(八) 換房審批流程(九) 退房審批流程(十) 自管產(chǎn)銷售流程(十一) 折盤審批流程(十二) 一手交房、一手交（產(chǎn)權(quán)）證流程（交房流程、辦理產(chǎn)權(quán)證流程）(十三) 戶口問題(十四) 網(wǎng)上打印認(rèn)購流程(十五) 網(wǎng)上打印合同流程及現(xiàn)房合同打印流程(十六) 網(wǎng)上合同確認(rèn)流程(十七) 其它注意事項(xiàng)（換手率、收據(jù)遺失、合同條款解釋）接待客戶、接聽電話等流程 流程名稱相關(guān)流程商品房銷售流

2、程電話接聽流程新客戶接待流程老客戶接待流程工地看房流程樣版房參觀流程客戶跟蹤回訪流程客戶滿意度調(diào)查流程認(rèn)購流程勸導(dǎo)客戶一次性付款銷售顧問填寫認(rèn)購確認(rèn)單、繳款通知單、購房須知，并復(fù)印主產(chǎn)權(quán)人的身份證陪同客戶至財(cái)務(wù)前臺繳納定金，開據(jù)定金收據(jù)，同時(shí)置業(yè)顧問銷控貼點(diǎn)解釋認(rèn)購協(xié)議，雙方蓋章、簽字確認(rèn)置業(yè)顧問與銀行確定首付金額并按購房須知明確告知客戶簽約所需資料現(xiàn)場銷控憑商品房認(rèn)購協(xié)議及時(shí)將客戶認(rèn)購信息錄入明源系統(tǒng)銷控審核簽字憑認(rèn)購確認(rèn)單、主產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件及銷控簽字，到打印區(qū)打印網(wǎng)上商品房認(rèn)購協(xié)議繳款通知單營銷聯(lián)、商品房認(rèn)購協(xié)議2份、認(rèn)購確認(rèn)單1份及相關(guān)復(fù)印件交由銷控歸檔一次性 按揭意向客戶填寫銀行預(yù)

3、審表傳真給相關(guān)銀行核實(shí)客戶的資信狀況，并告之認(rèn)購、簽約相關(guān)注意事項(xiàng)(包括認(rèn)購協(xié)議及預(yù)售合同公示)帶領(lǐng)客戶選房并確定房源至控臺處領(lǐng)取認(rèn)購確認(rèn)單、購房須知財(cái)務(wù)前臺憑審核后的房屋繳款單收款登陸南京市房地產(chǎn)網(wǎng)，錄入客戶資料，填寫商品房認(rèn)購協(xié)議并提交保存打印備注：客戶手上持有認(rèn)購協(xié)議、購房須知、客戶收據(jù)原件各1份。認(rèn)購時(shí)要準(zhǔn)備的材料：1. 銀行預(yù)審表2. 認(rèn)購確認(rèn)單3. 房屋繳款單4. 購房須知5. 商品房認(rèn)購協(xié)議注意事項(xiàng)：1. 認(rèn)購協(xié)議上只要寫一個(gè)人的名字，名字一旦打印就不能更改。2. 簽完認(rèn)購協(xié)議送走客戶，務(wù)必告之客戶下次來簽約時(shí)要帶的資料（帶領(lǐng)客戶了解購房須知，和客戶商定來簽約的時(shí)間）。3. 認(rèn)購

4、時(shí)請務(wù)必確定客戶的付款方式：一次性、按揭。若按揭，要告之客戶首付金額。4認(rèn)購前須進(jìn)行銀行預(yù)審，避免發(fā)生簽約后辦按揭時(shí)發(fā)現(xiàn)資信問題退房。簽約流程特例優(yōu)惠一次性付款按揭如按揭，與銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同財(cái)務(wù)前臺憑審核后的房屋繳款單收款銷售顧問登陸南京市房地產(chǎn)網(wǎng)，調(diào)出對應(yīng)房號的客戶資料。填寫南京市商品房預(yù)售合同并提交保存打印打印完畢由置業(yè)顧問貼圖，并由現(xiàn)場銷控復(fù)核與客戶確認(rèn)相關(guān)信息，由置業(yè)顧問指導(dǎo)客戶簽字蓋章。現(xiàn)場銷控貼點(diǎn)后，置業(yè)顧問復(fù)印相關(guān)材料交由專人將客戶簽約信息錄入明源系統(tǒng)房屋繳款單交由置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶繳款，簽約確認(rèn)單交由打印員打印上網(wǎng)錄入合同。置業(yè)顧問簽約完畢，裝袋交由專人整理、分類、審

5、核、蓋章、鑒證歸檔到控臺領(lǐng)取房屋繳款單、簽約確認(rèn)單與客戶電話確認(rèn)簽約時(shí)間不確認(rèn)不給予特例優(yōu)惠，普通折扣簽約確認(rèn)給予特例優(yōu)惠并簽約，同時(shí)填寫優(yōu)惠申請單去案場經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理處確認(rèn)(電話或郵件)銷售顧問填寫簽約確認(rèn)單及房屋繳款單并由現(xiàn)場銷控審核確認(rèn)（簽約確認(rèn)單要給業(yè)主及銀行簽字）簽約時(shí)準(zhǔn)備的材料：1. 簽約確認(rèn)單2. 房屋繳款單3. 物業(yè)合同一式二本4. 總平圖一式三張（根據(jù)合同份數(shù)而定）5. 毛坯承重、分戶平面圖一式五張（毛坯房，根據(jù)合同份數(shù)而定）6. 裝修分戶平面圖一式三張（裝修房，根據(jù)裝修合同份數(shù)而定）7. 裝修協(xié)議一式二份（裝修房）8. 商品房預(yù)售合同一式三份（正本壹本，副本貳本）9. 如有

6、開發(fā)商額外折扣，須填寫優(yōu)惠申請單 簽訂預(yù)售合同注意事項(xiàng)：1. 打印合同時(shí)，置業(yè)顧問須提交：簽約確認(rèn)單、所有產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件及戶口本，若有特例折扣需有開發(fā)商簽字或郵件確認(rèn)，并由案場經(jīng)理（項(xiàng)目經(jīng)理）審核折扣是否正確并簽字后，交由現(xiàn)場銷控復(fù)審并分配打印。房屋繳款單交由置業(yè)顧問帶客戶交錢，簽約確認(rèn)單及所有產(chǎn)權(quán)人身復(fù)給打印員打印合同（案場沒有客服的，由置業(yè)顧問自己打?。?。2. 合同打印完畢后，置業(yè)顧問務(wù)必再次核對合同封面合同號及1-3頁打印員錄入部分有無打錯(cuò)；整本合同有無打印搓位或打印不完整的現(xiàn)象；貼圖是否貼錯(cuò)位置，粘貼處有無擋住正文，總平圖是否標(biāo)注該棟樓；檢查無誤后再帶客戶簽約，簽約時(shí)應(yīng)告知客戶合同

7、不能涂改。3. 簽約結(jié)束置業(yè)顧問收回客戶手上持有的一份認(rèn)購協(xié)議。4. 合同最后頁客戶簽字，除未成年人外，合同上寫幾個(gè)人名字就應(yīng)填寫幾個(gè)人身份證號碼。5. 合同最后頁的銷售員上崗證號和姓名一定要填寫，銷售員姓名：×× 上崗證號:××（甲方日期一定要填寫，和乙方簽字日期一樣南京市房管局要求，其它區(qū)根據(jù)各區(qū)房管局要求而定）。6. 若另有補(bǔ)充協(xié)議等須讓客戶簽字，一般與合同簽名一致。7若代理簽字必須要有經(jīng)過公證的業(yè)主授權(quán)委托書，如二個(gè)人以上其中一人代簽可以（直系親屬除外）。簽訂裝修協(xié)議注意事項(xiàng)：（以下以萬科裝修合同為例，實(shí)際情況根據(jù)各開發(fā)商要求而定）1. 裝修協(xié)議

8、打印完畢交給置業(yè)顧問后，置業(yè)顧問需核對第一頁上房號、合同號、金額有無打錯(cuò)，裝修圖有無貼錯(cuò)，確認(rèn)無誤后指導(dǎo)客戶簽字。2. 裝修協(xié)議上客戶簽字部分應(yīng)與預(yù)售合同上的一致（客戶姓名、地址、電話、身份證號、日期等）。 3. 甲方要蓋章，整份裝修協(xié)議要蓋齊縫章。簽訂前期物業(yè)合同、業(yè)主臨時(shí)公約注意事項(xiàng)：（以下以萬科合同為例，實(shí)際情況根據(jù)各開發(fā)商要求而定）1. 檢查封面上的合同號是否打印或填寫正確；2. 檢查業(yè)前期物業(yè)合同、業(yè)主臨時(shí)公約的物業(yè)公章是否都蓋到位，并要客戶簽字，合同上有幾個(gè)人名字就簽幾個(gè)人名字。備注：1. 未成年子女戶口本復(fù)印的問題：（1） 正常情況下，也就是說一家三口在同一個(gè)戶口本上，只需要復(fù)印

9、戶口本的首頁和小孩那頁。（2） 如小孩的戶口和父母戶口不在一起或戶口在一起父母不是戶主時(shí)，須提供獨(dú)生子女證或出生證明。（3） 如果戶口本上戶主是爸爸，而合同上產(chǎn)權(quán)人是孩子和媽媽，那么除了戶口本首頁和孩子那頁要復(fù)印，媽媽那一頁也要復(fù)印。2. 外籍客戶辦理簽約(1)純外國人：去涉外公證處注冊一個(gè)中文名，并作譯名公證，公證后來售樓處辦理簽約手續(xù)。（南京市公證處；地址：長江路99號長江貿(mào)易大廈7樓；電話：84796666）(2)外籍中國人：去公證處公證中文名與護(hù)照上的英文名是同一個(gè)人，憑公證書來售樓處辦理簽約手續(xù)。(3)如外籍客戶不在國內(nèi)，且需委托辦理簽約手續(xù)，則要將委托辦理證明及中文名公證在當(dāng)?shù)氐闹?/p>

10、國大使館進(jìn)行公證，方可鑒證；合同鑒證時(shí)，受委托人必須到房地產(chǎn)交易中心簽字。3. 外籍客戶外幣結(jié)匯的問題： (1)港澳臺：預(yù)售許可證復(fù)印件（證明這筆錢的用途）、港澳臺通行證、港澳臺身份證、內(nèi)地的居民身份證（證明收款人的身份）、外匯匯入國內(nèi)的帳戶及證明材料（證明外匯的來源）、已鑒證合同（證明收款式人的確買房）(2)純外籍客戶:預(yù)售許可證復(fù)印件、護(hù)照、內(nèi)地的居民身份證、外匯匯入國內(nèi)的帳戶及證明材料、已鑒證合同。合同審核流程置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶簽字完畢整套簽約材料必須審核無誤后才能送鑒證檢查商品房預(yù)售合同1封面及1-3頁打印員錄入部分有無打錯(cuò)；21-27頁有無打印錯(cuò)位或打印不完整的現(xiàn)象；3貼圖是否貼錯(cuò)位置

11、，粘貼處有無檔住正文，總平圖是否標(biāo)注該棟樓；4客戶簽字，有無錯(cuò)簽少簽。檢查裝修協(xié)議及物業(yè)合同1裝修協(xié)議打印員錄入部分有無打錯(cuò)；2裝修協(xié)議客戶簽字部分有無簽錯(cuò)；3物業(yè)合同齊縫章是否蓋到位；4物業(yè)合同簽字部分有無簽錯(cuò)，合同號有無填寫。檢查歸檔備案的材料1 按照歸檔分類明細(xì)分類，是否缺資料；2 查看各表單是否按照規(guī)定格式填寫,有無漏填；3 該復(fù)印的材料有無復(fù)印，并裝訂。審核完畢，按規(guī)定蓋章，并按規(guī)定整理袋入合同袋中遞交打印專員錄入臺帳，進(jìn)行合同確認(rèn),送鑒送房管局鑒證后，分類（開發(fā)商、銀行、客戶）歸檔注意事項(xiàng)： 1、簽后追加首付的，繳款通知單及收據(jù)復(fù)印件及時(shí)放入歸檔袋中； 2、毛坯房合同只須審核商品房

12、預(yù)售合同、物業(yè)合同及業(yè)主臨時(shí)公約（根據(jù)各開發(fā)商要求而定）；3、具體注意事項(xiàng)詳見認(rèn)購簽約注意事項(xiàng)。鑒證辦理流程已簽約合同的蓋開發(fā)商銷售合同章及銷售代理機(jī)構(gòu)章攜預(yù)售合同、客戶身份證明復(fù)印件到房管局辦理手續(xù)返回銷售中心合同分類房管局審核并登記備案合同審核完畢，移交開發(fā)商或案場專人鑒證移交鑒證所須：合同一式三份（正本一份，副本二份）、所有產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件或戶口本（出生證明）復(fù)印件接收、整理、核實(shí)鑒證客戶資料購房客戶攜本人身份證來案場領(lǐng)已鑒證合同，并在合同銀行及客戶簽收表上簽收開 發(fā) 商歸檔備案銷售公司歸檔備案按照歸檔分類明細(xì)分類，并裝訂。根據(jù)各案場需要按樓棟或時(shí)間分類裝袋。一般開發(fā)商只留存合同副本

13、（裝修合同）及物業(yè)合同各壹本，根據(jù)開發(fā)商要求而定錄入明源并打印已鑒證明細(xì)，交由置業(yè)顧問通知客戶領(lǐng)合同。 注意事項(xiàng)：合同鑒證及領(lǐng)取問題：1. 合同簽約完畢后交由行政助理或案場經(jīng)理審核，無誤后簽約流程才算結(jié)束，之后由專人（根據(jù)開發(fā)商要求）送交房管局鑒證。2. 按公司規(guī)定貸款資料不齊或一次性付清尾款不清者將暫不予以送鑒，待交齊后再送。3. 在南京市房產(chǎn)局鑒證合同時(shí)，身份證必須是復(fù)印件，傳真件不予鑒證（其它區(qū)根據(jù)各區(qū)房管局要求而定）。4. 一次性付款領(lǐng)取合同正副各壹本，按揭付款領(lǐng)取副本壹本；物業(yè)合同及裝修合同根據(jù)開發(fā)商要求領(lǐng)取。5. 若銀行沒有放款給開發(fā)商，客戶不予領(lǐng)取合同；領(lǐng)取合同由專人負(fù)責(zé)（根據(jù)各

14、案場規(guī)定）。6. 客戶領(lǐng)取合同簽字，必須簽清楚（自領(lǐng)或代領(lǐng)寫清楚，代領(lǐng)須提供購房人和代領(lǐng)人的身份證原件）；按揭貸款流程根據(jù)銀行預(yù)審表查詢客戶資信情況并確認(rèn)能否接單銷售顧問根據(jù)客戶資信情況告知客戶簽約時(shí)須提供哪些資料和費(fèi)用貸款客戶在簽約時(shí)提供齊全的貸款資料（資料不齊全，原則上不給予鑒證），交接并簽字收集客戶貸款資料及費(fèi)用、簽訂貸款合同及時(shí)領(lǐng)取已鑒證契約，貸款銀行合同銀行及客戶簽收表簽收普通直客式至房管局認(rèn)可的擔(dān)保公司蓋擔(dān)保章至開發(fā)商營銷部（或相關(guān)部門）做蓋章登記至公司總辦蓋擔(dān)保章商業(yè)公積金房產(chǎn)抵押后至貸款行審批至公積金管理中心審批放款放款至指定帳戶注：按揭相關(guān)費(fèi)用：房產(chǎn)局抵押費(fèi)為80元，公證費(fèi)根

15、據(jù)銀行不同收取高低不等（有的免、100元或者200元）。簽約前或鑒證前更名更名審批流程詢問客戶是否符合變更條件報(bào)備案場經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理處不同意同意按認(rèn)購名字簽約或送鑒證帶領(lǐng)客戶填寫更名申請并簽字確認(rèn)鑒證前簽約前辦理簽約手續(xù)，更名申請備案由于需重新打印合同，因此根據(jù)各開發(fā)商要求收取相應(yīng)合同工本費(fèi)轍銷原合同，重新辦理簽約手續(xù)，更名申請備案鑒證后更名的注意事項(xiàng)：1、 重新鑒證必備條件（房產(chǎn)部門硬性規(guī)定）：必須是直系親屬；房子沒有抵押；在期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售之前；加名字必須是直系親屬之間。 2、 銷售人員在簽署商品房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)明確告知客戶，已備案狀態(tài)下的合同原則上不允許更名，讓客戶在簽約前考慮清楚合同上的名

16、字。3、 如果是加名字，合同第一頁預(yù)購人去房管局簽字；如果是去名字，被去名字的人去房管局簽字，去房管局簽字必須攜帶身份證、戶口本、結(jié)婚證原件。（注：加名字的話戶口必須在一起，減名字必須由開發(fā)商同意蓋章）4、 遞交的證明材料：合同第一頁預(yù)購人（乙方）身份證復(fù)印件、增加人的身份證復(fù)印件及親屬證明（一般指戶口本復(fù)印件，夫妻雙方變更產(chǎn)權(quán)人姓名要提供結(jié)婚證）。 合同鑒證之后更名詢問客戶是否符合變更條件報(bào)備案場經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理，案場經(jīng)理提報(bào)開發(fā)商是否同意變更不同意同意送客戶出門合同遺失后補(bǔ)辦鑒證后更名去南京日報(bào)掛失（掛失整頁的報(bào)紙要保管好），要等一個(gè)月（掛失生效期為一個(gè)月）一次性和按揭未抵押的按揭，已下款沒

17、有能力解壓的填寫抵押變更轉(zhuǎn)移聯(lián)系單去辦理貸款的銀行蓋章有能力還款的，自行解壓解壓后去房產(chǎn)局辦理注銷抵押的手續(xù)預(yù)約客戶來銷售中心，并告之客戶需遞交的證明材料帶領(lǐng)客戶填寫契約變更申請表并由客戶簽字確認(rèn)，收齊客戶提供的關(guān)系證明材料復(fù)印件，讓客戶等通知打印期房證明，契約變更申請表及關(guān)系證明復(fù)印件交由銷售主管審核蓋章變更材料準(zhǔn)備齊全后，預(yù)約客戶一同前往房管局簽字房管局收件后，經(jīng)銷售員查證網(wǎng)上該套房撤消后，預(yù)約客戶來銷售中心重新辦理簽約手續(xù)按正常的手續(xù)鑒證換房審批流程換房的相關(guān)流程基本等同于退房流程。詳見退房流程。以下是換房的注意事項(xiàng)：1 房屋備案前換房時(shí)，經(jīng)開發(fā)商總經(jīng)理同意后，直接在房地產(chǎn)網(wǎng)上撤銷原房認(rèn)

18、購協(xié)議或預(yù)售合同，打印新房號的認(rèn)購協(xié)議及預(yù)售合同。重新認(rèn)購或簽約后，由財(cái)務(wù)收款員直接把原房源上的定金或房款轉(zhuǎn)入新認(rèn)購或簽約的房源。2 房屋備案后或交付后換房流程為：先退房再換房，先走退房流程，再重新認(rèn)購簽約。3 換房需要填寫換房申請表 。退房審批流程未簽約客戶退房認(rèn)購階段退房流程:問明原因，勸說其不退，告之退房扣除定金勸告成功勸告失敗報(bào)備案場經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理處口頭報(bào)備開發(fā)商，根據(jù)開發(fā)商處理意見執(zhí)行同意不同意通知客戶可以退房，收集退房資料 ）告之客戶定金不予返還，勸說其不退開發(fā)商部門財(cái)務(wù)、營銷主管、總經(jīng)理逐級簽字確認(rèn)填寫退款申請表營銷公司、開發(fā)商逐級簽字確認(rèn)。預(yù)約客戶告之退款時(shí)間陪同客戶到財(cái)務(wù)辦理

19、退款手續(xù)，送客戶出門項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)帶領(lǐng)客戶填寫退房申請表勸告成功送走客戶并約定簽約時(shí)間及告之相關(guān)事宜勸告失敗沒收定金，房屋另賣行政助理客戶退房信息錄入明源，退房材料歸檔未鑒證或已鑒證（已交房）客戶退房簽約階段退房流程：問明原因，勸說其不退，告之退房扣除定金送走客戶，告之相關(guān)事宜勸告失敗，根據(jù)開發(fā)商處理意見處理勸告成功不同意同意通知客戶可以退房，收集退房資料）帶領(lǐng)客戶填寫退房申請表，逐級簽字確認(rèn)一次性按揭沒有能力解壓了解解押金額，填寫退款申請表，相關(guān)票據(jù)申領(lǐng)單（根據(jù)開發(fā)商要求）退款申請表逐級簽字，到開發(fā)商財(cái)務(wù)收款員處開余款收據(jù)復(fù)印填寫退款申請表營銷公司、開發(fā)商逐級簽字確認(rèn)。預(yù)約客戶告之退款時(shí)間

20、有能力自行解壓，解壓并取得解押審批表至開發(fā)商財(cái)務(wù)支票管理員處開支票，通知客戶帶身份證領(lǐng)取支票填寫收條陪同客戶至指開發(fā)商銀行領(lǐng)取退還房款之后，至貸款銀行辦理解押手續(xù)，取得解押審批表將解押審批表、抵押合同連同其它材料交給開發(fā)商合同注銷手續(xù)辦理完成后，財(cái)務(wù)方可退款；行政助理客戶退房信息錄入明源，退房材料歸經(jīng)開發(fā)商總經(jīng)理同意確認(rèn)后，蓋開發(fā)商公章配合開發(fā)商去房產(chǎn)局辦理合同注銷手續(xù)（與合同備案狀態(tài)下更名必備條件一致）備注：1.指：商品房認(rèn)購協(xié)議、退房申請表、身份證或戶口本復(fù)印件、定金收據(jù)。指：商品房預(yù)合同、退房申請表、身份證或戶口本復(fù)印件、預(yù)售合同、定金及首付款收據(jù)（已交房客戶：鑰匙、兩書、貓眼等）。2退

21、房客戶若收房時(shí)已領(lǐng)違約金，退款時(shí)需扣除違約金；若開發(fā)商退款幫其解壓的客戶，退款時(shí)注意扣除解壓款。 3.自管產(chǎn)問題：（1）房屋在期房銷售期間，購房人因種種原因提出退房的。所購房屋：.按原銷售價(jià)格進(jìn)行上網(wǎng)公示、競賣。若有兩人以上競買的，采取搖號方式，經(jīng)公證后確認(rèn)購房人。.如果開發(fā)商不愿讓房子在網(wǎng)上公示，也可以辦理“自管產(chǎn)”，但“自管產(chǎn)”必須等到房屋辦理了產(chǎn)權(quán)證之后才可以銷售。 （2）房屋為現(xiàn)房，購房人在未申辦房屋所有權(quán)登記的，因房屋質(zhì)量、面積等原因，提出退房的。必須在“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”上公示，其再銷售價(jià)格為原合同登記的價(jià)格，經(jīng)三次公開搖號后無人認(rèn)購的可由開發(fā)單位辦理自管產(chǎn)。自管產(chǎn)銷售流程意向客戶填

22、寫銀行預(yù)審表傳真給相關(guān)銀行核實(shí)客戶的資信狀況繳納定金、簽定商品房認(rèn)購協(xié)議 一次性付款 按揭付款繳納首付款、簽訂商品現(xiàn)預(yù)售合同并與銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同交納房屋全款，完成簽約約定客戶去房地產(chǎn)交易中心，繳納物業(yè)維修基金和契稅等手續(xù)客戶備齊辦理產(chǎn)權(quán)所需的個(gè)人資料銀行返還辦理好的客戶相關(guān)抵押資料（借款、抵押合同等）辦理時(shí)需攜帶自管產(chǎn)資料（公司提供），銀行抵押資料、客戶個(gè)人資料至房產(chǎn)局辦理客戶抵押及產(chǎn)權(quán)證（買賣雙方必須到場,客戶不能到場需提供身份證和公證過的委托書）銀行憑收件單放款 繳納物業(yè)維修基金（憑合同正本、自管產(chǎn)證、分室分戶圖繳納），當(dāng)日拿客戶收件單。10個(gè)工作日內(nèi)，憑收件單，繳納契稅，當(dāng)日

23、拿取產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證 客戶從銀行拿取按揭資料，開取發(fā)票開取發(fā)票辦理入住手續(xù)自管產(chǎn)交易注意事項(xiàng)：1、 所需的材料：（1） 大產(chǎn)權(quán)證(開發(fā)商辦理)（2） 商品房現(xiàn)售合同（3） 身份證原件或戶口本（出生證明）及復(fù)印件（4） 登記申請表（開發(fā)商提供）（5） 發(fā)票原件及復(fù)印件（全款）（6） 若共有權(quán)人不能到場需提供委托書。2、 華僑路房地產(chǎn)交易大樓交易流程：（1） 配圖（一樓窗口，配圖費(fèi)）（2） 交維修基金（三樓，商品房多層75元/平方米，高層（含帶電梯的多層）120元/平方米；經(jīng)適房多層50元/平方米，高層（含帶電梯的多層）90元/平方米）（3） 交件（二樓）（4） 交易結(jié)束，客戶取收件單10日后來華

24、僑交易大樓交契稅拿房產(chǎn)證。折盤審批流程 流程說明：1 客戶在商品房認(rèn)購協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)未能及時(shí)簽約，經(jīng)銷售人員多次催告無效的，銷售人員需根據(jù)客戶不同情況申請折盤。2 客戶簽約后，未能按規(guī)定時(shí)間交齊按揭資料，經(jīng)銷售人員多次催告無效的，銷售人員需根據(jù)客戶不同情況申請折盤。 折盤再售審批由案場銷售經(jīng)理、開發(fā)商營銷部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人、分管副總審批。審批結(jié)束后，該套房屋即可出售。一手交房、一手交（產(chǎn)權(quán)）證流程書面通知客戶來案場交房、面積補(bǔ)差、換發(fā)票及領(lǐng)辦“兩證”的材料；(通知書上告之客戶要帶的材料)客戶來案場辦理憑交房通知書及商品房預(yù)售合同辦理交房手續(xù)，10個(gè)工作日后領(lǐng)取代辦客戶產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取辦“兩證”的材

25、料（詳見“辦證須知”），至財(cái)務(wù)補(bǔ)差價(jià)、換發(fā)票至房地產(chǎn)交易大樓繳納稅費(fèi)并提交產(chǎn)權(quán)資料房屋交付前1個(gè)月領(lǐng)取房屋測繪成果 產(chǎn)權(quán)證辦理工作需在房屋交付前一周完成，以便確保業(yè)主“一手交房，一手交證”。交房流程有質(zhì)量問題簽署房屋交接單將房屋質(zhì)量問題反饋給物業(yè)人員將客戶反饋問題報(bào)工程部處理按入伙通知書的要求準(zhǔn)備預(yù)售合同、購房收據(jù)、面積補(bǔ)差款及需繳納的物業(yè)費(fèi)用客戶收房資格確（是否是客戶本人且房款付清）發(fā)放收房確認(rèn)書修復(fù)完好后通知客戶再次驗(yàn)房，直到滿意為止簽署交房確認(rèn)，到物業(yè)部辦理手續(xù)無質(zhì)量問題準(zhǔn)備交房統(tǒng)一說辭填寫入伙通知書(電話確認(rèn)郵寄地址)郵寄入伙知道書給客戶整理收集客戶針對交房提出的問題與客戶簽取物業(yè)協(xié)議

26、收取相關(guān)費(fèi)用并發(fā)放鑰匙驗(yàn)房（物業(yè)人員陪同）收房并填房屋交接單接收客戶填寫的房屋確認(rèn)書接收房屋交接單并送別客戶完成開始辦理產(chǎn)權(quán)證流程攜帶購房契約正本及購房發(fā)票原件去房地產(chǎn)交易中心繳納公共維修基金收繳公共維修基金，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證送件憑收件單及繳領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證按規(guī)定時(shí)間攜帶全額發(fā)票到房管局繳納契稅攜帶“辦理土地證所需資料”（詳見辦證須知）辦理土地證郵寄“兩證”辦理通知書及辦理流程根據(jù)通知書先到開發(fā)公司領(lǐng)取相關(guān)資料 （詳見辦證須知）并辦理面積補(bǔ)差手續(xù)，房款多退少補(bǔ)根據(jù)實(shí)測面積的房價(jià)開具全額正式發(fā)票辦理土地所有權(quán)證按規(guī)定時(shí)間到土地局領(lǐng)取土地證開始戶口問題在我市市區(qū)購買成套商品住宅房（含二手房）60平方米

27、以上，并實(shí)際居住生活，允許其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在我市落戶，購房面積每遞增20平方米可增辦直系親屬1人落戶；每套商品住宅房（含二手房）五年內(nèi)只能享受一次購房落戶政策。購買二手房時(shí)，業(yè)主應(yīng)在原戶主戶口遷出其住房后，方可辦理交易和戶口落戶申請手續(xù)，否則，公安機(jī)關(guān)不予受理購房入戶申請；還要根據(jù)南京當(dāng)?shù)氐膽艏撸瓚艨诘闹毕涤H屬可以帶過來。外地人+本地人為共同產(chǎn)權(quán)人時(shí)只能遷本地人戶口;兩個(gè)外地人為共同產(chǎn)權(quán)人時(shí)只能遷其中一人戶口。網(wǎng)上認(rèn)購協(xié)議打印流程登陸南京房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)：打開南京市房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)（01/spf/ 收藏夾內(nèi)找），彈出的安全警告界面

28、點(diǎn)擊“是”選擇數(shù)字證書點(diǎn)擊“確定” 用戶PIN碼驗(yàn)證輸入“1234并點(diǎn)擊確定”至系統(tǒng)登陸界面，輸入賬號密碼，賬號：*；密碼：*；點(diǎn)擊登陸。1、 點(diǎn)擊客戶管理，進(jìn)入界面后點(diǎn)擊新增客戶，錄入客戶姓名、證件類別、證件號碼、聯(lián)系電話（紅底部分）保存。2、 點(diǎn)擊合同登記，會(huì)顯示出項(xiàng)目的所有銷售許可證號，如圖所示，找到要打印棟號所對應(yīng)的許可證號。3、點(diǎn)擊選中的銷售許可證號會(huì)出現(xiàn)合同管理，如下圖所示：4、點(diǎn)擊合同管理出現(xiàn)下圖頁面：5、在最下面一排點(diǎn)擊新增合同，出現(xiàn)該頁面，通常新輸入的客戶在末頁最后一個(gè)，選中客戶編號，點(diǎn)擊提交，即出現(xiàn)如圖2所示：6、在業(yè)務(wù)類別選擇商品房認(rèn)購，輸入正確的樓棟號及室號提交，出現(xiàn)界

29、面如圖2所示，在方框打鉤提交。6、 提交后轉(zhuǎn)到該頁面，選擇該套房屋所對應(yīng)的合同范本 提交后會(huì)回到該頁面，找到輸入的客戶姓名或房號（如在第一頁沒有，篩選即可），點(diǎn)擊會(huì)出現(xiàn)四個(gè)選擇（編輯、買賣雙方、合同確認(rèn)、撤銷），點(diǎn)擊編輯 第1頁要輸入單價(jià)、總價(jià)、付款方式、定金及約定日期（紅底部分）提交第2頁輸入補(bǔ)充約定提交合同打印流程1、打印合同時(shí)，篩選到該套房屋，點(diǎn)擊客戶姓名，如下圖所示，點(diǎn)擊轉(zhuǎn)契約2、在1頁輸入合同編號，保存當(dāng)前頁（200700877銷證號用200700877*合同號，200700839銷證號用200700839*合同號）。第1頁，對照身份證錄入客戶姓名（合同確認(rèn)單上有幾個(gè)姓名就要輸入幾個(gè)

30、姓名）、地塊號、三個(gè)紅框都要在第一個(gè)打鉤、層高、保存當(dāng)前頁。第2頁，錄入形象進(jìn)度、定金日期、定金小寫價(jià)格、幣種為人民幣、定金處理方式的第一條打鉤，并且保存第3頁，要輸入單價(jià)、總價(jià)（打鉤的房價(jià)款，單價(jià)、總價(jià)同上），如果是一次性付款就把交首付款日期、首付款價(jià)格大小寫按要求輸入，并且把按揭的鉤去掉內(nèi)容刪掉，如果是按揭就把交首付款日期、首付款價(jià)格、貸款額大小寫按要求輸入，并且把一次性的鉤去掉內(nèi)容刪掉，保存3、如遇到當(dāng)天認(rèn)購簽約的客戶，如不需要打印認(rèn)購協(xié)議，可直接跳過認(rèn)購流程，在房屋查詢業(yè)務(wù)類別里不需要再選擇商品房認(rèn)購，直接選擇預(yù)售合同管理，進(jìn)行編輯。備注： 1、前三頁輸好后即可打印，打印之前點(diǎn)擊正式打

31、印，否則為非正式合同。2、打印正本合同要點(diǎn)擊專用合同，正本-1頁和0頁不需要打印3、打印合同及認(rèn)購書時(shí)注意放紙的方向，以免批量打印錯(cuò)誤。合同確認(rèn)書打印流程將合同送房產(chǎn)局送鑒之前，要先確認(rèn)上傳，流程如下： 查找到要送鑒合同的房號，如圖1所示，點(diǎn)擊合同確認(rèn)，如圖2所示 ，按要求輸入合同確認(rèn)號，密碼為該套房屋產(chǎn)權(quán)人的身份證號碼最后六位，提交打印即確認(rèn)完畢！注：1、打印合同確認(rèn)書時(shí)注意放紙的方向，以免批量打印錯(cuò)誤。 2、確認(rèn)密碼一般為購房客戶身份證號的最后六位。其它注意事項(xiàng)一、 換手率問題：（1） 調(diào)整相關(guān)的程序使換手率只在認(rèn)購協(xié)議撤銷、買賣契約撤銷中購房人姓名發(fā)生變更和認(rèn)購協(xié)議到期自動(dòng)撤銷，也就是真

32、正的產(chǎn)生了換手才計(jì)算換手次數(shù)，從而更科學(xué)和準(zhǔn)確的界定換手率。 （2） 調(diào)整換手率的計(jì)算公式，將所有房屋納入計(jì)算，避免因?yàn)楸Ａ艉偷盅籂顟B(tài)的變更而使得換手率產(chǎn)生大幅的波動(dòng)。換手率計(jì)算公式改為以下計(jì)算公式：(認(rèn)購協(xié)議撤銷和買賣契約撤銷中購房人姓名變更次數(shù)+認(rèn)購協(xié)議到期自動(dòng)撤銷次數(shù)) ÷項(xiàng)目總套數(shù)。 （3） 正式合同打印后回退，原購房人有增減的，只要其中一人姓名無變化就不計(jì)入換手。二、 收據(jù)遺失客戶告之收據(jù)遺失，口頭匯報(bào)案場經(jīng)理據(jù)遺失核實(shí)無誤后安排置業(yè)顧問通知客戶提交書面申請案場經(jīng)理簽字確認(rèn)陪同客戶到開發(fā)商財(cái)務(wù)辦理手續(xù)財(cái)務(wù)補(bǔ)開收據(jù)并核收補(bǔ)辦申請簽字送客戶出門明源上備注收據(jù)補(bǔ)辦相關(guān)短信息備注：

33、收據(jù)補(bǔ)辦手續(xù)一般都會(huì)放在交房后，支付面積補(bǔ)差款時(shí)一并辦理（核實(shí)客戶繳款記錄無誤后，提交書面申請，直接開具全款發(fā)票，根據(jù)開發(fā)商要求而定）三、 2007版南京市商品房預(yù)售合同條款詳解編者按：2007版南京市商品房預(yù)售合同已于本月1日起正式啟用。自本月1日起新批，除了溧水、高淳兩個(gè)郊縣以外的本市各區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)，初次取得商品房預(yù)售許可證的商品房都必須使用該示范文本。合同內(nèi)容甲方已領(lǐng)取號國有土地使用證，依法享有南京市區(qū)    地塊的國有土地使用權(quán)；該宗地塊地號為。甲方獲準(zhǔn)在上述地塊上開發(fā)建設(shè)的商品房【 】地名核準(zhǔn)名稱【 】暫定名稱為。甲方已領(lǐng)取寧房銷第號南京市商品房預(yù)售

34、許可證，依法可以預(yù)售相應(yīng)商品房。根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法以及建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法等規(guī)定，甲、乙雙方就商品房預(yù)售事宜，經(jīng)協(xié)商一致，訂立合同如下?！咀⒔狻亢贤把圆糠职A(yù)售人的宗地使用權(quán)、商品房項(xiàng)目名稱、商品房預(yù)售許可和訂立合同的法律依據(jù)等四個(gè)方面內(nèi)容，概要說明了開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的合法性。前言第一款為填空式，內(nèi)容為開發(fā)企業(yè)國有土地使用證的相關(guān)證載內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)享有合法的開發(fā)用地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)條件，也是預(yù)購人最終繼受取得房屋所有權(quán)和相應(yīng)土地使用權(quán)的前提，是商品房物權(quán)的淵源。前言第二款為單選加填空式，內(nèi)容為商品房項(xiàng)目名稱。

35、我市地名管理實(shí)行地名核準(zhǔn)制，只有經(jīng)地名管理辦公室核準(zhǔn)的地名方能作為法定地名使用。在商品房預(yù)售階段，開發(fā)企業(yè)通常會(huì)在地名核準(zhǔn)前為商品房項(xiàng)目選取項(xiàng)目推廣名稱，故合同中的項(xiàng)目名稱存在兩種可能性。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)訂立合同時(shí)的實(shí)際情況予以選擇填寫。前言第三款為填空式，內(nèi)容為商品房預(yù)售許可。商品房預(yù)售許可證是開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房最關(guān)鍵的合法性依據(jù)，直接決定商品房預(yù)售合同的效力。因同一商品房項(xiàng)目可能領(lǐng)取多個(gè)預(yù)售許可證，所以本款填寫的預(yù)售許可證的許可范圍應(yīng)當(dāng)包括本合同所預(yù)售的商品房。預(yù)購人可通過我市網(wǎng)上房地產(chǎn)公示系統(tǒng)查詢相關(guān)信息。商品房預(yù)售合同是專業(yè)合同，除需受我國合同法調(diào)整外，還需受到與商品房預(yù)售制度配套的

36、相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整。前言第四款列舉了兩個(gè)國家法律和兩個(gè)建設(shè)部規(guī)章，本合同正文部分的許多條款與這些法律法規(guī)的規(guī)定都有直接或間接的關(guān)系。第一條 合同標(biāo)的基本情況    一、甲方預(yù)售給乙方的商品房（下稱"該商品房"）為上述南京市商品房預(yù)售許可證證載范圍中的號，該房號為【 】公安審定編號【 】工程暫定編號。該商品房所在樓幢的總平面位置見附件1總平面圖，套型及分層平面位置圖見附件2。二、該商品房所在樓幢的主體建筑結(jié)構(gòu)為，主體建筑層數(shù)為層，其中0.00米以下層，0.00米以上層，該商品房位于【 】+0.00米以上【 】0.00米以下第層。三、該商品房設(shè)計(jì)用途

37、為，層高米（與本層高不一致的部位另見附件2中的層高標(biāo)注）。四、該商品房的建筑面積平方米，其中套內(nèi)建筑面積平方米，共有共用分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米。計(jì)入上述共有共用分?jǐn)偯娣e的建筑部位見附件3。五、該商品房的裝修裝飾材料及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見附件4。六、該商品房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)面積在乙方辦理國有土地使用權(quán)登記時(shí)，由政府主管部門核定。該商品房的土地用途為，土地使用年限自年月日起至年月日止。七、該商品房所在樓幢當(dāng)前的工程建設(shè)形象進(jìn)度為?！咀⒔狻勘緱l的內(nèi)容是合同的標(biāo)的條款，主要反映合同標(biāo)的的自然狀況。為更準(zhǔn)確描述合同標(biāo)的，本條配合文字還附加了必要的圖形。第一款為填空加單選式，并引見兩份附圖。填空

38、部分用文字描述合同標(biāo)的的詳細(xì)坐落。因我市房屋的門牌編號與戶籍坐落一致，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)統(tǒng)一編排，所以在商品房預(yù)售階段存在開發(fā)企業(yè)自編和公安機(jī)關(guān)審定兩種可能性，雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)訂立合同時(shí)的實(shí)際情況選擇?？偲矫鎴D反映經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目總平布局，反映合同標(biāo)的在商品房項(xiàng)目中的平面位置，以及合同標(biāo)的所在樓幢的整體朝向、及其與道路、相鄰樓幢的平面關(guān)系等要素。套型及分層平面圖應(yīng)當(dāng)是標(biāo)準(zhǔn)各邊長尺寸的圖形，反映合同標(biāo)的在樓層中的平面位置，各功能區(qū)的尺寸和相互銜接關(guān)系等要素。本款附圖可打印，也可粘貼，但粘貼需加騎縫章。第二款為填空加選擇式，內(nèi)容為合同標(biāo)的所在樓幢的結(jié)構(gòu)狀況。本合同填寫的結(jié)構(gòu)是設(shè)計(jì)文件注明的

39、結(jié)構(gòu)，因概念體系與產(chǎn)權(quán)登記的結(jié)構(gòu)不同，所以本合同注明的結(jié)構(gòu)可能與預(yù)購人產(chǎn)權(quán)登記的結(jié)構(gòu)表述不同。標(biāo)的主體建筑的層數(shù)是指樓幢的自然層。有的復(fù)雜建筑，部分樓層可能不應(yīng)記入樓幢自然層，雙方在簽訂合同時(shí)需注意有關(guān)國家規(guī)范的規(guī)定。這里的+0.00米是指設(shè)計(jì)標(biāo)高，可能與室外地坪并不平齊。標(biāo)的所在樓層應(yīng)與自然層對應(yīng)，有的標(biāo)的是躍層布局，分居多個(gè)樓層，雙方應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況明確約定。第三款為填空式，內(nèi)容為標(biāo)的用途和層高。本合同中的用途指設(shè)計(jì)文件注明的用途，與標(biāo)的的實(shí)際使用無關(guān)。層高是指標(biāo)的的地面到上級樓面或下級樓面到上級樓面之間的高差。標(biāo)的層高表述標(biāo)的的豎向尺寸，與標(biāo)的室內(nèi)凈高不同，因橫梁等結(jié)構(gòu)影響，同樣的層高下可

40、以有不同的凈高。同時(shí)，因房屋結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，同一標(biāo)的內(nèi)可能存在部分功能區(qū)層高與標(biāo)準(zhǔn)層高不一致，比如錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、斜屋頂結(jié)構(gòu)等，雙方當(dāng)事人需在分層平面圖中的相應(yīng)部位予以明確。第四款為填空式，內(nèi)容為標(biāo)的的數(shù)量，也是合同價(jià)格的主要計(jì)算依據(jù)，本合同以建筑面積表示。其中套內(nèi)建筑面積加上共有共用分?jǐn)偨ㄖ娣e等于商品房的建筑面積。套內(nèi)建筑面積部分由本合同預(yù)購人獨(dú)占享有所有權(quán)，共有共用分?jǐn)偨ㄖ娣e部分由標(biāo)的所在樓幢全體業(yè)主共同享有所有權(quán)。參與共有共用建筑面積分?jǐn)偟牟课辉谏唐贩款A(yù)售前開發(fā)企業(yè)已在我市網(wǎng)上房地產(chǎn)公示系統(tǒng)公示，本款引見的附件3 內(nèi)容一般應(yīng)與公示內(nèi)容一致。標(biāo)的所在樓幢的共有共用面積分?jǐn)偵婕安煌謹(jǐn)偣δ軈^(qū)的，

41、公示系統(tǒng)目前尚未予以區(qū)分，預(yù)購人需加合理注意。第五款內(nèi)容是標(biāo)的的裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，其引見的附件4為選擇填空式，被鉛印選定的為必選必填項(xiàng)，填寫內(nèi)容可以是材料或設(shè)備的品種、規(guī)格、品牌、質(zhì)量等。附件4在格式設(shè)計(jì)上僅適用于記錄毛坯標(biāo)準(zhǔn)或簡單裝修標(biāo)準(zhǔn)，對裝修一次到位的商品房，雙方當(dāng)事人需另行簽訂協(xié)議。第六款為填空式，內(nèi)容為商品房對應(yīng)的土地使用權(quán)。與開發(fā)商的宗地使用權(quán)不同，預(yù)購人取得的往往是共有土地使用權(quán)，因土地分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)滯后，其具體面積在預(yù)售階段一般不能確定。我市開發(fā)用地均是出讓取得的有使用期限的土地，預(yù)購人取得的是剩余年限土地使用權(quán)。宗地可以并存多種用途，本合同注明的用途和使用期限應(yīng)于標(biāo)的嚴(yán)格對應(yīng)

42、。第七款為填空式，內(nèi)容為簽訂本合同時(shí)標(biāo)的的直觀自然形態(tài)。本款要求雙方當(dāng)事人簡明扼要地確認(rèn)工程實(shí)際達(dá)到的形象部位，一般可按基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等結(jié)合實(shí)際分層次、分階段表述。在商品房項(xiàng)目的整個(gè)預(yù)售過程，工程形象進(jìn)度一直處于動(dòng)態(tài)變化之中，雙方當(dāng)事人在本合同中對當(dāng)前進(jìn)度予以確認(rèn)固定，是預(yù)售合同的特有需要。第二條 該商品房的權(quán)利瑕疵一、甲方告知乙方，該商品房存在下列權(quán)利瑕疵：【 】其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為，抵押登記部門為，抵押登記日期為 ?！?】已設(shè)定在建工程抵押，抵押權(quán)人為，抵押登記部門為，抵押登記日期為。【 】二、甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明和甲方處理上述權(quán)利瑕

43、疵的承諾見附件5。附件5甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明（如粘貼需加蓋騎縫章）甲方處理權(quán)利瑕疵的承諾【 】本合同簽訂后天內(nèi)注銷該商品房的抵押登記。【 】辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)前注銷抵押登記?！?】該商品房交付前注銷抵押登記?！?】辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前注銷抵押登記?！?】因甲方原因?qū)е律鲜鲎N抵押登記手續(xù)遲延辦理，經(jīng)乙方催告后天內(nèi)仍未辦理，或甲方提供虛假“甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明”的，乙方有權(quán)解除本合同，并按下列方式清理和結(jié)算：【 】甲方應(yīng)在本合同解除后天內(nèi)將已付價(jià)款以及按利率計(jì)算的利息返還乙方，并另按已付價(jià)款金額的一倍向乙方承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任?！?】【注解】本條的內(nèi)

44、容是商品房的權(quán)利狀況，與第一條描述的自然狀況一起共同構(gòu)成合同標(biāo)的的基本情況。本條也是預(yù)售人權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的專用條款，其效果是保證本合同標(biāo)的交付時(shí)，沒有其他第三人享有對標(biāo)的物的合法追索權(quán)。第一款為選擇填空式，內(nèi)容為開發(fā)企業(yè)向預(yù)購人披露標(biāo)的物在簽訂本合同時(shí)已經(jīng)存在的權(quán)利瑕疵。商品房預(yù)售中的常見權(quán)利瑕疵有在建工程抵押和國有土地使用權(quán)抵押。在建工程抵押的特點(diǎn)是可以按銷售單元分步解押，國有土地使用權(quán)抵押的特點(diǎn)是宗地抵押，暫無途徑分步解押。目前我市兩種抵押不能共存，因此簽訂本合同時(shí)不可能復(fù)選。本款還另立空白選項(xiàng)方便雙方當(dāng)事人確認(rèn)其它權(quán)利瑕疵。預(yù)售商品房的抵押設(shè)定情況，可以通過我市網(wǎng)上房地產(chǎn)公示系統(tǒng)查詢，

45、預(yù)購人宜事前注意。第二款引見附件5,內(nèi)容為權(quán)利瑕疵的處理。附件5分兩部分，一是通知抵押權(quán)人的證明。通知抵押權(quán)人是抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)的法定義務(wù)之一，因該證明原件往往只有一份，且每份證明可以包含多套商品房，所以合同中粘貼的可能是復(fù)印件，預(yù)購人需注意察看原件，并督促開發(fā)企業(yè)在粘貼的復(fù)印件上加章確認(rèn)。二是開發(fā)企業(yè)的承諾。預(yù)購人的權(quán)利要得到完全保護(hù)，需以抵押登記被注銷為準(zhǔn)。附件5為此以時(shí)間先后為序列舉了四個(gè)注銷抵押登記的時(shí)間點(diǎn)供雙方當(dāng)事人選用，從邏輯上講，當(dāng)事人在這里只能單選，不能復(fù)選。值得注意的是，按我市現(xiàn)行登記管理制度，商品房的在建工程抵押登記未予注銷的，雙方當(dāng)事人訂立本合同后的系列登記手續(xù)都不能辦

46、理，所以當(dāng)事人需注意合同條款與行政管理制度之間的協(xié)調(diào)。附件5還規(guī)定了預(yù)購人在預(yù)售人處理權(quán)利瑕疵不當(dāng)時(shí)的合同解除權(quán)。本合同給出的提示性選項(xiàng)中的利率部分，可以填寫固定數(shù)值的利率，也可以緣引既存的標(biāo)準(zhǔn)利率。該選項(xiàng)讓開發(fā)企業(yè)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任，在利益平衡上可以認(rèn)為是向預(yù)購人的傾斜。第三條 定金及其處理辦法一、乙方應(yīng)于前向甲方支付定金（大寫元）（小寫元），幣種。二、甲、乙雙方履行本契約時(shí)，定金按下列方式處理：【 】在乙方最后一次付款時(shí)充抵合同價(jià)款。【 】在時(shí)，甲方一次性返還乙方。【 】【注解】第一款為填空式，內(nèi)容為定金的支付時(shí)間和金額。因?yàn)槎ń饤l款不是商品房預(yù)售合同的必備條款，所以合同當(dāng)事人可以約定定金，

47、也可以不約定定金。根據(jù)我國法律規(guī)定，定金金額不能超過合同標(biāo)的金額（總房價(jià)）的20%，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意定金金額的法定上限。第二款為單選加填空式，內(nèi)容為定金在合同履行過程中發(fā)生性質(zhì)轉(zhuǎn)化的時(shí)間和形式，其中第三個(gè)選項(xiàng)由買賣雙方自由約定，比如可以制定成“在乙方第一次支付合同價(jià)款時(shí)充抵價(jià)款”、“甲方交付該商品房時(shí)一次性返還乙方”等等。第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款乙方預(yù)購該商品房以建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)款合計(jì)(大寫) ，(小寫) ，幣種為 該總價(jià)款由下列款項(xiàng)構(gòu)成：【】房價(jià)款：元/平方米，合計(jì)元?！?】房屋套內(nèi)的裝飾裝修款：    元/平方米，合計(jì) &

48、#160;  元?！?】【注解】本條為填空加選擇加填空式，內(nèi)容為本合同的價(jià)格條款。本合同采用按房屋建筑面積計(jì)價(jià)的方式計(jì)算合同標(biāo)的的價(jià)格，本條包括單價(jià)、總價(jià)、幣種和總價(jià)構(gòu)成四個(gè)方面的內(nèi)容。其中，“單價(jià)”乘以第一條第四款的“建筑面積”等于“總價(jià)款”。若雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，決定不采用建筑面積計(jì)價(jià)方式，而采用按套、按幢或按套內(nèi)建筑面積等其它計(jì)價(jià)方式的，當(dāng)事人仍然應(yīng)當(dāng)按照本條的設(shè)計(jì)完整填寫，其實(shí)際采用的計(jì)價(jià)方式由當(dāng)事人在“其它約定”或“補(bǔ)充協(xié)議”中另行明確。這時(shí)，本合同的部分其它條款將與當(dāng)事人另行選定的計(jì)價(jià)方式不配套（比如第十一條第一款），當(dāng)事人應(yīng)另行制定補(bǔ)充條款予以必要的協(xié)調(diào)。針對裝修一次到

49、位的商品房，本合同允許對總價(jià)款進(jìn)行大類拆分，本條給出“房價(jià)款”和“套內(nèi)裝飾裝修款”的兩項(xiàng)構(gòu)成，其中“房價(jià)款”被鉛印選定，為必然項(xiàng)目?！胺績r(jià)款”是指房屋建筑工程和安裝工程設(shè)計(jì)文件標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的售價(jià)，俗稱“毛坯價(jià)”或“簡裝價(jià)”?！疤變?nèi)裝飾裝修款”是指“精裝修商品房”內(nèi)部“精裝修”工程的售價(jià)。雙方當(dāng)事人尤其是甲方當(dāng)事人應(yīng)實(shí)事求是，合理分割裝修一次到位商品房的總價(jià)款，不然容易引發(fā)不必要的糾紛。當(dāng)然，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，雙方也可以對總價(jià)款的構(gòu)成不作區(qū)分，全部作為房價(jià)款處理。對所謂“拎包入住”的商品房，因“總價(jià)款”中還另含有家俬、家電等售價(jià)，當(dāng)事人可以在本條最后的空白選項(xiàng)中按實(shí)際情況給出相應(yīng)約定，但在這里不適合用

50、建筑面積計(jì)算單價(jià)，雙方當(dāng)事人宜商定其它合理方式。第五條 付款方式、時(shí)間和遲延付款的責(zé)任一、乙方應(yīng)按下列方式和時(shí)間向甲方支付合同價(jià)款：【 】一次性付款：【 】分期付款： 【 】預(yù)購商品房抵押貸款：【 】按本款約定，乙方應(yīng)向貸款銀行提交完備貸款申請資料的日期，視為乙方應(yīng)當(dāng)付款的日期。貸款銀行按約發(fā)放貸款的，乙方實(shí)際向貸款銀行提交完備貸款申請資料的日期，視為乙方實(shí)際付款的日期。二、乙方遲延支付合同價(jià)款的，應(yīng)向甲方承擔(dān)下列違約責(zé)任，但甲方依法解除本合同的除外：【 】按照未付到期價(jià)款的中國人民銀行同期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的遲延期間的利息，向甲方支付違約金。【 】按照未付到期價(jià)款的萬分之/天計(jì)算，向甲方支

51、付遲延期間的違約金。【 】三、乙方遲延支付合同價(jià)款，經(jīng)甲方催告后    日后仍未支付到期價(jià)款，且未付到期價(jià)款的金額達(dá)到總價(jià)款%的，甲方有權(quán)解除本合同，并按下列約定清理和結(jié)算：【 】按中國人民銀行同期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，甲方可要求乙方按照總價(jià)款在本合同簽訂之日起至本合同解除之日止同期利息的 倍賠償損失。甲方應(yīng)在解除本合同日內(nèi)，將已收價(jià)款扣除乙方應(yīng)當(dāng)賠償?shù)慕痤~后退還乙方。乙方尚有預(yù)購商品房抵押貸款未歸還的，甲方可用應(yīng)當(dāng)退還乙方的款項(xiàng)代乙方歸還已到期的貸款并提前歸還尚未到期的貸款。本合同解除時(shí)另有定金的，定金也不予返還。【 】乙方應(yīng)在甲方解除本合同 

52、; 日內(nèi)，協(xié)助甲方到登記機(jī)關(guān)注銷本合同解除前辦理的各項(xiàng)登記手續(xù)。因乙方原因?qū)е卤竞贤獬稗k理的登記手續(xù)遲延注銷的，乙方承擔(dān)下列違約責(zé)任：【 】按照總價(jià)款的萬分之/天計(jì)算，向甲方支付遲延期間的違約金?！?】【注解】本條為選擇加填空格式，共分三款。第一款內(nèi)容為付款方式和付款時(shí)間，第二款內(nèi)容為遲延付款的違約責(zé)任，第三款內(nèi)容為雙方約定的甲方解除合同的權(quán)利。第一款有三個(gè)提示性選項(xiàng)供當(dāng)事人視具體情況選用。付款時(shí)間可以是按日歷約定的時(shí)間，也可以是某件事實(shí)發(fā)生的時(shí)間。一次性付款是指在確定的時(shí)間乙方向甲方一次性全額支付總價(jià)款；分期付款是指乙方按約定的時(shí)間序列和金額，分次分批向甲方支付合同價(jià)款；預(yù)購商品房抵押貸款是指乙方向甲方支付規(guī)定的首期價(jià)款后，由貸款銀行為其支付剩余價(jià)款，并將所構(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為乙方履行還款擔(dān)保的付款方式，即俗稱的“按揭”，實(shí)務(wù)中銀行往往要求甲方提供階段性的或全程的保證擔(dān)保。在商品房預(yù)售階段，銀行發(fā)放貸款的日期一般不可能由當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)按日歷確定，預(yù)購商品房抵押貸款選項(xiàng)中的最后一段條文，是對乙方應(yīng)當(dāng)付款的日期和乙方實(shí)際付款的日期兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的界定。這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)與本條第二、三款的約定結(jié)合，是認(rèn)定乙方是否構(gòu)成遲延付款以及乙方責(zé)任范圍的關(guān)鍵。另外，當(dāng)事人還可以在本款中約定現(xiàn)金、