某公司物業(yè)管理策劃書

1、成都龍威實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司“水漪裊銅”物業(yè)經(jīng)管策劃書成都市潔華物業(yè)經(jīng)管有限公司二零零二年三月八日鄭重申明本策劃書內(nèi)容涉及我公司商業(yè)機(jī)密， 僅對(duì)有合作意向的成都龍威實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司公開。 本公司要求龍威實(shí)業(yè)工程經(jīng)理收到本策劃書時(shí)做出以下承諾：一、 本策劃書僅供龍威實(shí)業(yè)高層人士在決策“水漪裊銅”物業(yè)經(jīng)管合作單位時(shí)使用。二、 妥善保管本策劃書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本策劃書內(nèi)容。否則，我公司將保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收回。特此申明！成都市潔華物業(yè)經(jīng)管有限公司二零零二年三月八日目錄序號(hào)工程頁(yè)碼第一節(jié)-工程介

2、紹4頁(yè)第二節(jié)-企業(yè)介紹5頁(yè)第三節(jié)-企業(yè)文化7頁(yè)第四節(jié)-企業(yè)優(yōu)勢(shì)9頁(yè)第五節(jié)-經(jīng)管方式、期限及費(fèi)用18頁(yè)第六節(jié)-經(jīng)管目標(biāo)22頁(yè)第七節(jié)-經(jīng)管組織架構(gòu)24頁(yè)第八節(jié)-溝通與管控25頁(yè)第九節(jié)-前期物業(yè)籌備工作27頁(yè)第十節(jié)-正式物業(yè)營(yíng)運(yùn)工作38頁(yè)第十一節(jié)-服務(wù)質(zhì)量品控工作45頁(yè)第十二節(jié)-經(jīng)管費(fèi)用分析46頁(yè)附一：物業(yè)經(jīng)管模式簡(jiǎn)介49頁(yè)附二：經(jīng)管人員資歷簡(jiǎn)介51頁(yè)第一節(jié)工程介紹“水漪裊銅” 是由成都龍威實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資建設(shè)開發(fā)，位于成都城南高尚社區(qū)新希望路，占地面積24700 平方 M，總建筑面積 96800 平方 M，整體采用圍合布局，擁有住宅、商業(yè)功能及室內(nèi)停車場(chǎng)， 地理位置優(yōu)越， 交通方便快捷，充分體

3、現(xiàn)出現(xiàn)代高尚住宅風(fēng)采。承蒙貴公司厚愛， 給予我公司提供物業(yè)經(jīng)管服務(wù)的機(jī)會(huì)，我們盼望能以本公司充足的人才、 經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)， 提升“水漪裊銅” 經(jīng)管水平及素質(zhì)， 為“水漪裊銅”開拓一個(gè)和諧優(yōu)美的居住環(huán)境，為投資者提供優(yōu)質(zhì)經(jīng)管服務(wù)， 并為發(fā)展商贏取良好口碑及信譽(yù)。憑借“潔華物業(yè)”在物業(yè)經(jīng)管行業(yè)中的良好業(yè)績(jī)，將成功的為購(gòu)買物業(yè)的客戶帶來物業(yè)經(jīng)管工作的信心保證，從而真正幫助發(fā)展商達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。“潔華” 根據(jù)貴公司要求及所得資料，精心制定了此份物業(yè)經(jīng)管策劃書，希望能憑借英式物管的先進(jìn)理念，結(jié)合國(guó)內(nèi)政策法規(guī)和客戶實(shí)際需要，利用物業(yè)經(jīng)管過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)， 向貴公司提供節(jié)約投資、 促進(jìn)銷售、 保證建設(shè)質(zhì)

4、量和方便物業(yè)經(jīng)管等方面的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)管服務(wù)建議。我們非常希望在貴公司參閱此份經(jīng)管策劃書后，能就物業(yè)經(jīng)管的細(xì)節(jié)作進(jìn)一步探討，我公司務(wù)求為“水漪裊銅”的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。第二節(jié)企業(yè)介紹“潔華”是一家專門從事物業(yè)經(jīng)管服務(wù)及物業(yè)經(jīng)管顧問、咨詢、策劃業(yè)務(wù)，具有獨(dú)立法人資格的綜合性物業(yè)經(jīng)管企業(yè)。公司自成立以來， 嚴(yán)格遵循 “真誠(chéng)服務(wù)、客戶滿意”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的企業(yè)精神。在掌握英式物管先進(jìn)理念基礎(chǔ)上，融匯國(guó)內(nèi)物管實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 探索出 “為您想得更多，讓您住得更好”的潔華物業(yè)經(jīng)管模式。并以此模式為手段開展科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)管和真誠(chéng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)經(jīng)管服務(wù)，竭誠(chéng)盡力為廣大客戶營(yíng)造一個(gè)安全(Secuity

5、)、優(yōu)美 (Elegancy) 、舒適 (Comfort) 、方便 (Conveience) 社區(qū)環(huán)境?！皾嵢A”是由一群深愛物業(yè)經(jīng)管事業(yè)并在物業(yè)經(jīng)管行業(yè)拼搏實(shí)踐近10 年，有專業(yè)深度的團(tuán)隊(duì)組成， 他們包括：國(guó)外留學(xué)歸來的物管專家、國(guó)內(nèi)知名物業(yè)經(jīng)管企業(yè)的資深人員和蜀信物業(yè)的精英人才，他們一方面能在日常經(jīng)管中帶給員工最直接的思想、經(jīng)驗(yàn)灌輸，另一方面能為接管物業(yè)提供獨(dú)到的創(chuàng)意及全面的建議。他們均為本科以上文化， 持有國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)經(jīng)管企業(yè)經(jīng)理或部門經(jīng)理資格證書以及國(guó)家注冊(cè)ISO 審核員資格證書?！皾嵢A”目前在管住宅區(qū)、商務(wù)大廈、商場(chǎng)、銀行等中高檔物業(yè)十余處，經(jīng)管面積逾百萬平方M，己走在成都物業(yè)

6、經(jīng)管行業(yè)前列。 “潔華”憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和完善的經(jīng)管制度， 配合多年來國(guó)際ISO9000 族質(zhì)量經(jīng)管的成功運(yùn)作， 力求從高要求做起，將物業(yè)經(jīng)管服務(wù)達(dá)到盡善盡美、無微不致的高水平。在潔華物業(yè)經(jīng)管轄區(qū)做到無設(shè)備事故、無火災(zāi)事故、 無經(jīng)管責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故。潔華物業(yè)倡導(dǎo)的“經(jīng)管嚴(yán)謹(jǐn)化、 服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、理念超前化” 己經(jīng)形成以 “高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志、合理收費(fèi)取向”為核心的物業(yè)經(jīng)管品牌風(fēng)格?！皾嵢A”以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的經(jīng)管技術(shù)取得了廣大客戶的信任和贊譽(yù)。同時(shí)，也贏得社會(huì)的一致認(rèn)可，國(guó)家建設(shè)部、四川省、成都市等各級(jí)政府部門給予高度評(píng)價(jià)。 中央電視臺(tái)、成都市各大報(bào)刊等新聞媒體也經(jīng)常性

7、進(jìn)行各種形式的報(bào)道，慕名前來公司參觀考察的國(guó)內(nèi)外各界人士無以計(jì)數(shù)。在長(zhǎng)期的物業(yè)經(jīng)管實(shí)踐中， “潔華”物業(yè)經(jīng)管模式逐漸形成， “潔華”的物業(yè)品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。 并成功的為多個(gè)物業(yè)獲取榮譽(yù)及獎(jiǎng)項(xiàng)，得到發(fā)展商及客戶的良好口碑，現(xiàn)經(jīng)管部分物業(yè)工程有： “置信園丁園”、“置信花園”、“置信購(gòu)物廣場(chǎng)”、“置信購(gòu)物廣場(chǎng)”、“置信雙楠誼苑”、“置信逸都花園” 以及“中國(guó)銀行武候支行”及下屬各分行。即將承接的還有“置信逸都金沙園”、“置信芙蓉古城”等大型高檔物業(yè)。第三節(jié) 企業(yè)文化一、客戶承諾：為您想得更多，讓您住得更好。二、工作宗旨：真誠(chéng)服務(wù)、客戶

8、滿意。三、企業(yè)精神：敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)。四、質(zhì)量方針：瞄準(zhǔn)國(guó)際先進(jìn)水平， 不斷提高服務(wù)質(zhì)量；以嚴(yán)謹(jǐn)經(jīng)管和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為客戶營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。五、團(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的潔華、潔華的我”的歸屬感、責(zé)任感和榮譽(yù)感，實(shí)行軸心負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào)1+1+13，即在任何情況下，都要自覺遵守和維護(hù)公司利益和形象，使整體效能大于元素效能之合。六、全程服務(wù)：所有員工都要把對(duì)每一個(gè)客戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來，明確100-1 0，就是說即使一次微小的失誤，也有可能前功盡棄，必須爭(zhēng)取零缺陷、無微瑕服務(wù)。七、經(jīng)營(yíng)宗旨：以客為友 - 您的物業(yè)是我們追求完美的事業(yè)，即事

9、事以客戶滿意為大前提，充分滿足客戶需求并站在客戶的角度去不斷超越客戶需求，增加客戶對(duì)物業(yè)經(jīng)管的接受和信任程度，不讓客戶有“花錢買難受”的感受。八、經(jīng)營(yíng)理念：1、以質(zhì)量立足市場(chǎng)：質(zhì)量上做到規(guī)范化、規(guī)范化，以高規(guī)范的質(zhì)量經(jīng)管體系立足市場(chǎng)，并不斷突破與自我超越，使?jié)嵢A物業(yè)獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。2、以品牌角逐市場(chǎng)：有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒的生命力和吸納力?！皾嵢A”的精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場(chǎng)。這種精神內(nèi)涵的實(shí)現(xiàn)是以規(guī)范經(jīng)管創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。3、以信譽(yù)贏取市場(chǎng)：“潔華”以“管就高規(guī)范，干就創(chuàng)一流” ，樹立起潔華良好的市場(chǎng)口碑和“有諾必踐、一諾千金”的社會(huì)

10、信譽(yù)。4、以實(shí)力拓展市場(chǎng)：“潔華” 對(duì)物業(yè)經(jīng)管實(shí)行條塊結(jié)合、 以條為主的專業(yè)化經(jīng)管，和內(nèi)外并舉、以績(jī)?yōu)橄鹊囊?guī)?；I(yè)化經(jīng)營(yíng)，通過組建、磨合、擴(kuò)充，形成獨(dú)樹一幟的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。第四節(jié) 企業(yè)優(yōu)勢(shì)“潔華” 通過不斷的摸索和求新求變，沿著努力創(chuàng)新的發(fā)展思路， 正逐步在以下方面形成企業(yè)所特有優(yōu)勢(shì)。一、超前化的服務(wù)啟動(dòng)“潔華”始終不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個(gè)環(huán)節(jié)-發(fā)展商，作為自己第一個(gè)也是最重要的服務(wù)對(duì)象，追求“為商家增色，讓物業(yè)生輝”的服務(wù)效果。一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，便赤誠(chéng)相見、傾心相助，立即啟動(dòng)前期服務(wù)工作。我們以往涉足經(jīng)管的多個(gè)高檔樓盤和接觸過的眾多客戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗(yàn)對(duì)

11、發(fā)展商大有裨益。 前期服務(wù)主要是通過派專家組查閱圖紙、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等形式， 本著對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)、 對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、 對(duì)日后物業(yè)經(jīng)管負(fù)責(zé)的精神，從我們?nèi)粘？偨?jīng)出來的 100 多個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上，為樓盤的設(shè)計(jì)、開發(fā)和銷售提供有說服力的書面建議。這些建議有著我們的獨(dú)特視角：1、建筑設(shè)計(jì)方面 ：物業(yè)經(jīng)管者的身份，使我們特別關(guān)注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被發(fā)展商忽略的環(huán)節(jié)，我們完善設(shè)計(jì)建議可以保證工程的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后的物業(yè)經(jīng)管運(yùn)行成本。2、設(shè)備配置方面 ：物業(yè)經(jīng)管者的實(shí)踐，使我們?cè)斨裁雌放?、什么型?hào)的設(shè)備具有最佳的性能價(jià)格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展

12、商在設(shè)施設(shè)備上無謂投入。3、形象包裝方面 ：物業(yè)經(jīng)管者的廣泛社會(huì)接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動(dòng)態(tài)的消費(fèi)心理，我們的推廣建議能夠切中市場(chǎng)潮流和走勢(shì)，并和我們的品牌一起促進(jìn)和加速物業(yè)的銷售。二、科學(xué)化的經(jīng)管措施“潔華”在經(jīng)管方式上嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部全國(guó)城市物業(yè)經(jīng)管住宅小區(qū)考評(píng)驗(yàn)收規(guī)范，建立業(yè)主 ( 代表 ) 大會(huì)和業(yè)主經(jīng)管委員會(huì)。貫徹“依法經(jīng)管，開發(fā)商和業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，強(qiáng)調(diào)四個(gè)效譽(yù)( 社會(huì)效譽(yù)、文化效譽(yù)、環(huán)境效譽(yù)、經(jīng)濟(jì)效譽(yù) ) ，做到取之于民、用之于民，略有結(jié)余。實(shí)行四個(gè)結(jié)合的經(jīng)管辦法（業(yè)主自治自律與專業(yè)化經(jīng)管相結(jié)合、屬地經(jīng)管與行業(yè)經(jīng)管相結(jié)合、行政手段與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

13、相結(jié)合、經(jīng)管與服務(wù)相結(jié)合），實(shí)行 ISO9001：2000 質(zhì)量經(jīng)管體系和目標(biāo)經(jīng)管，導(dǎo)入CI 設(shè)計(jì)于物業(yè)經(jīng)管之中，建立中央監(jiān)控調(diào)度輪值制度，各級(jí)經(jīng)管部門均成立質(zhì)量經(jīng)管達(dá)標(biāo)小組、信息反饋渠道等。公司根據(jù) “自主經(jīng)營(yíng)、 自負(fù)盈虧、自我約束、 自我發(fā)展”的物業(yè)經(jīng)管原則，確立“寓經(jīng)管于服務(wù)之中、寓效益于服務(wù)之中，經(jīng)管無盲點(diǎn)、服務(wù)無挑剔”的經(jīng)管服務(wù)指導(dǎo)思想。為保障“潔華”物業(yè)經(jīng)管做到觀念現(xiàn)代化、方式程序化、規(guī)范規(guī)范化、組織網(wǎng)絡(luò)化、手段自動(dòng)化的要求，“潔華” 制訂“住戶手冊(cè)”、“治安經(jīng)管規(guī)定”、“車輛進(jìn)出停放經(jīng)管規(guī)定” 、“消防經(jīng)管規(guī)定”、“環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)管規(guī)定” 、“電梯使用經(jīng)管規(guī)定”、“裝飾裝修經(jīng)管規(guī)定”

14、等一系列旨在維護(hù)客戶合法利益的文件，從政策、法規(guī)上保障了物業(yè)經(jīng)管工作的嚴(yán)肅性、規(guī)范性和有效性。三、優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)規(guī)范“潔華”倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的企業(yè)精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位、各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。 一般的服務(wù)產(chǎn)品由于缺乏科學(xué)量化而模棱兩可，難以客觀評(píng)價(jià)。 我們通過化無形為有形， 克服物管事務(wù)隨時(shí)出現(xiàn)、 隨機(jī)進(jìn)行而容易帶來隨意性的問題。經(jīng)過實(shí)地抽樣、統(tǒng)計(jì)分析、反復(fù)測(cè)算，按照“明顯超過同行、全面高出國(guó)優(yōu)” 的基本定位， 系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)經(jīng)管全部事務(wù)的服務(wù)工作指導(dǎo)書，使提供給客戶的服務(wù)可知、可感、可辨、可驗(yàn)，做到寓竭誠(chéng)服務(wù)于精細(xì)經(jīng)管中， 釀精彩生活于精心呵護(hù)間。 這些服務(wù)工作指導(dǎo)

15、書充分體現(xiàn)以下原則：1、效率原則 ：要求規(guī)定的事情必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié)，不能推托延誤，超過規(guī)定時(shí)間，辦得再好也要視為沒有辦好。 如接到報(bào)修后維修人員30 分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)一般故障60 分鐘內(nèi)處理完畢。2、質(zhì)量原則 ：要求規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度，不能應(yīng)付湊乎，沒有達(dá)到規(guī)定程度，即使流再多的汗也算白流。 如白色紙巾擦試60 厘 M壁磚后無污跡。3、流程原則 ：要求規(guī)定的事情必須按照規(guī)定程序辦理，追求全過程的完美，讓服務(wù)對(duì)象無可挑剔。如維修人員入戶維修要穿上鞋套講明故障原因、維修方法和收費(fèi)并征得同意在作業(yè)地面鋪上苫布低噪無塵作業(yè)清理現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)主人驗(yàn)收、服務(wù)評(píng)價(jià)并簽字認(rèn)可多途徑回訪。4、情感原則

16、：要求規(guī)定的事情必須辦出規(guī)定的最佳效果，講究用出色服務(wù)和真誠(chéng)微笑征服人心，給服務(wù)對(duì)象留下良好的印象。如征求住戶滿意率達(dá)到95%以上。四、規(guī)范化的服務(wù)控制“潔華”堅(jiān)持“管則精品，干則一流” ，通過有效控制切實(shí)保證經(jīng)管服務(wù)按照既定的程序和規(guī)范高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。公司貫徹 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量經(jīng)管體系和 ISO14001國(guó)際環(huán)境經(jīng)管體系一絲不茍，實(shí)行逐日自行檢查、每周專業(yè)檢查、月度綜合檢評(píng)、不定期抽檢。 其中重點(diǎn)抓住不定期抽檢這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，組建專門班子，采取日期不確定、事先不預(yù)告的方式，增加抽檢的隨機(jī)性，并把量化的檢查結(jié)果與每個(gè)崗位員工的得失、升遷、去留緊密持鉤， 以促使各經(jīng)管部門把日常經(jīng)管

17、服務(wù)工作做得更深入、更扎實(shí)。除此之外， 我們還自覺接受來自三個(gè)方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動(dòng)經(jīng)管服務(wù)工作的動(dòng)力：1、客戶的監(jiān)督 ：我們視客戶反映為檢驗(yàn)經(jīng)管服務(wù)工作的第一信號(hào)，各經(jīng)管部門每月設(shè)立一個(gè)設(shè)備區(qū)開放日，半年公布一次財(cái)務(wù)收支情況，每年進(jìn)行二次滿意度抽樣調(diào)查，形成小區(qū)建設(shè)經(jīng)管上的互動(dòng)效應(yīng)。2、發(fā)展商的監(jiān)督 ：我們認(rèn)為負(fù)責(zé)任的開發(fā)商永遠(yuǎn)關(guān)注他的作品（正如女兒出嫁了終歸還是自己的女兒一樣） ，經(jīng)管服務(wù)的運(yùn)作情況定期向發(fā)展商通報(bào)，經(jīng)管服務(wù)的變更提前征求發(fā)展商的意見，經(jīng)管服務(wù)中出現(xiàn)的問題及時(shí)與發(fā)展商溝通，聯(lián)手共創(chuàng)品牌。3、政府的監(jiān)督 ：我們自覺接受政府部門的指導(dǎo)監(jiān)督，邀請(qǐng)政府主管部門官員定

18、期對(duì)公司經(jīng)管服務(wù)工作進(jìn)行講評(píng)，聘請(qǐng)相關(guān)部門的人員長(zhǎng)期擔(dān)任公司業(yè)務(wù)指導(dǎo)，促使經(jīng)管服務(wù)工作始終處于領(lǐng)先水平。五、個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì)“潔華”融匯國(guó)內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了公司所特有的物業(yè)經(jīng)管模式。這個(gè)模式“為您想得更多，讓您住得更好”的基本精神一成不變，但具體內(nèi)涵則在不斷豐富和發(fā)展。我們每承接一個(gè)新的工程， 都不是原有模式的簡(jiǎn)單克隆、 拷貝，而是再創(chuàng)新、再升華的過程。所有新工程入伙之前， 我們都要集中各方面的專家，在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)環(huán)節(jié)，全面考慮 4 個(gè)方面 16 個(gè)要素，為其度身定做 “時(shí)髦而且合體” 的經(jīng)管技術(shù)方案，使所有的工程既保持潔華物業(yè)的經(jīng)管

19、服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。這此要素是：1、地區(qū)的要素 ：包括地方的法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、文化、習(xí)俗等，考慮這些要素，主要是為了使我們的經(jīng)管服務(wù)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境所接納，即標(biāo)新立異，又落地生根。2、物業(yè)的要素 ：包括物業(yè)的位置、類型、布局、功能等，考慮這些要素，主要是為了使我們的經(jīng)管服務(wù)能夠契合物業(yè)的實(shí)際情況，充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)功能。3、發(fā)展商的要素 ：包括發(fā)展商的定位、取向、要約、預(yù)算等，考慮這些要素，主要是為了使我們的經(jīng)管服務(wù)能夠更好的配合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略，有力地托舉發(fā)展商的房地產(chǎn)品牌。4、業(yè)主用戶的要素 ：包括業(yè)主用戶的層次、特點(diǎn)、素質(zhì)、需求等，考慮這些要素，主要是為了保證我們的經(jīng)管服務(wù)

20、能夠適應(yīng)業(yè)主用戶的心理預(yù)期，并被他們接受和認(rèn)可。六、菜單式的服務(wù)工程“潔華”悉心關(guān)注和呵護(hù)客戶的物質(zhì)和精神生活，鄭重向所有客戶承諾 “為您想得更多，讓您住的更好” 。我們?cè)诮?jīng)管服務(wù)過程中，不斷調(diào)整、充實(shí)新的服務(wù)工程，全過程、全方位、 全時(shí)空地滿足客戶發(fā)展變化著的、一切有支付能力的正當(dāng)需求，同時(shí)還隨著公司的發(fā)展壯大，逐步增加公司有承受能力的無償服務(wù)。我們以業(yè)主為核心，實(shí)行“服務(wù)設(shè)計(jì)，菜單服務(wù)”，因而形成了“不是我有什么服務(wù)你就只能享受什么服務(wù)， 而是你需要什么服務(wù)我就提供什么服務(wù)”這一“潔華”物業(yè)經(jīng)管特點(diǎn)。 目前我們已陸續(xù)推出了3 個(gè)類別 100 余個(gè)服務(wù)工程， 讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)經(jīng)管服務(wù)消費(fèi)時(shí)有更

21、多的選擇權(quán)和自主權(quán)。這3 個(gè)類別的服務(wù)是：1、常規(guī)服務(wù) ：主要有所有客戶共同享有的維修、保安、清潔、綠化、消殺、車管等服務(wù)工程， 它滿足客戶安居樂業(yè)的普遍需求，立足于構(gòu)筑一個(gè)安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。2、特約服務(wù) ：主要有部分客戶有償享有的商務(wù)、信息、秘書、慶典、代理、家居等服務(wù)工程，它滿足成功人士提高生活素質(zhì)、提高工作效率的需求，立足于創(chuàng)造一種新的現(xiàn)代的上流社會(huì)的生存方式。3、襄助服務(wù) ：主要有特殊客戶無償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務(wù)工程，它滿足那些有特殊困難和臨時(shí)困難的客戶需要，立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會(huì)主義道德風(fēng)尚。七、人本的服務(wù)理念“潔華”向全體員工不斷灌注

22、客戶是我們的衣食父母的職業(yè)意識(shí)，以客戶滿意作為經(jīng)管服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)?！坝梦医哒\(chéng)盡力、無徽不至的服務(wù)，帶給您百分之百的喜悅” ，成為公司全體員工的共同追求。為此我們高薪聘用了一批曾經(jīng)長(zhǎng)期在知名物管公司從事經(jīng)管工作的資深專家，由點(diǎn)及面，對(duì)常規(guī)物業(yè)經(jīng)管服務(wù)進(jìn)行整合。在這個(gè)基礎(chǔ)上，公司組織修訂2 個(gè)層次 40 余萬字的質(zhì)量經(jīng)管體系文件，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入英式物管技術(shù)， 融入英式物管元素，推出了帶有時(shí)代特色的 “友情式物管”版本，其中突出強(qiáng)調(diào)4 個(gè)問題：1、全程營(yíng)銷 ：所有崗位都把對(duì)每一位客戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個(gè)人的榮辱得失

23、緊密聯(lián)系起來，明確 100-1 0，就是說即使是一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭(zhēng)取零缺陷、無微瑕服務(wù)。2、團(tuán)隊(duì)精神 ：所有員工都要有“我的潔華、潔華的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行軸心負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào)1+1+1>3，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。3、優(yōu)質(zhì)服務(wù) ：所有工作都首先考慮最大限度的方便客戶，設(shè)立客戶服務(wù)中心，通過聯(lián)合辦公簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，避免客戶東求西告。4、氛圍經(jīng)管 ：所有場(chǎng)所都著眼釀造一種精神和行為都能夠得到升華的氛圍，如將“嚴(yán)禁 ”之類的警示標(biāo)識(shí)更改為“足下留情、春色更濃”等的溫馨提示，主要通過吸引、感化來實(shí)行經(jīng)管有序。八

24、、高科技的經(jīng)管手段中國(guó)物業(yè)經(jīng)管的初期是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人員的素質(zhì)要求相對(duì)較低，對(duì)于大量的日常工作主要以“量”取勝。而“潔華”時(shí)時(shí)把握時(shí)代脈搏，不斷發(fā)展現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制，完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化：1、遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)管 ：眾所周知 21 世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而21 世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)管的精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間的效率，并且高質(zhì)量的完成工作，是“潔華”不斷追求的目標(biāo)?！皾嵢A”緊跟時(shí)代的步伐率先在同行業(yè)中采用電腦經(jīng)管模式，將各個(gè)經(jīng)管層通過網(wǎng)絡(luò)連接起來，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。2、統(tǒng)一的軟件經(jīng)管 ：基于長(zhǎng)期的高素質(zhì)物業(yè)經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)，“潔華”業(yè)己投入使用物業(yè)經(jīng)管軟件，使“潔華”物業(yè)經(jīng)管

25、更具有實(shí)際可操作性。3、先進(jìn)的智能經(jīng)管 ：智能化程度直接決定著樓盤素質(zhì)的高低，目前在美國(guó)最大的物管公司便有著很高的智能化經(jīng)管水平。“潔華”根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求和未來走勢(shì)，以及對(duì)智能化設(shè)備地了解，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原則來進(jìn)行智能化建設(shè)，保證了技術(shù)根本的先進(jìn)性，并大幅度降低了成本。九、合理化的成本控制“潔華”以一貫倡導(dǎo)的“一張紙兩面用”的勤儉辦公原則，珍惜和用好來自客戶的每一分錢，各個(gè)層次均實(shí)行質(zhì)量成本雙否決責(zé)任制，力求所費(fèi)必有所值。我們組織專門班子，測(cè)定出物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、使用年限、經(jīng)管要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)，科學(xué)測(cè)算崗位定員編制、 公用水電限額和維修材料用度。并以此為

26、依據(jù)，采取“集中配送、貨比三家、供方采購(gòu)”和修舊利廢、 節(jié)獎(jiǎng)超罰等一系列具體措施，分項(xiàng)控制活動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。1、受益于業(yè)主 ：在同一收費(fèi)規(guī)范下， 提供的服務(wù)含量明顯高于其他物業(yè)公司，是客戶真正享受到了最佳質(zhì)量?jī)r(jià)格比的服務(wù)。2、創(chuàng)利于企業(yè) ：在物業(yè)經(jīng)管利潤(rùn)空間微乎其微的情況下，堅(jiān)持自我生存，自我積累，自我發(fā)展的原則。不給業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，在自主經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)良循發(fā)展。3、造福于社會(huì) ：在企業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)步的同時(shí)，也為社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家建設(shè)做出積極貢獻(xiàn)。十、專業(yè)的服務(wù)人才“潔華”一直致力于改善員工隊(duì)伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)

27、之上。利用自身的吸引力和凝聚力， 廣泛匯聚各個(gè)門類的人才。 現(xiàn)在公司擁有計(jì)算機(jī)、 自動(dòng)控制、機(jī)電設(shè)備、酒店經(jīng)管、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級(jí)技術(shù)人員20 余名、經(jīng)管人員 16 人，全部為本科以上文化程度，其中：博士2 人、碩士 3 人；持證上崗率為100%，其中：持有全國(guó)物業(yè)經(jīng)管企業(yè)經(jīng)理資格證書3 人、全國(guó)物業(yè)經(jīng)管企業(yè)部門經(jīng)理資格證書6人、省級(jí)物業(yè)經(jīng)管人員上崗證6 人；持有國(guó)家認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒發(fā)的ISO9000 族質(zhì)量經(jīng)管體系審核證書5 人。所有員工全部進(jìn)行ISO 族（ ISO9001 質(zhì)量經(jīng)管、ISO14000環(huán)境經(jīng)管）體系培訓(xùn)。公司在人才使用上始終堅(jiān)持“您能翻多高跟斗，我就塔多大舞臺(tái) ”

28、的用人之道，從各個(gè)方面為各類專業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條件，逐步形成了具有潔華特色的物業(yè)經(jīng)管優(yōu)勢(shì)。第五節(jié) 經(jīng)管方式、期限及費(fèi)用為保證“水漪裊銅” 高起點(diǎn)的物業(yè)經(jīng)管水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較短時(shí)間內(nèi)令“水漪裊銅”具備保值、升值的潛力，“潔華”針對(duì)“水漪裊銅”尚處在規(guī)劃建設(shè)階段的實(shí)際情況，本著對(duì)開發(fā)商和“潔華”自身負(fù)責(zé)的態(tài)度，建議以“緊密關(guān)系的物業(yè)經(jīng)管顧問 ”服務(wù)方式合作，以下將就“潔華”所提供的物業(yè)經(jīng)管顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。一、經(jīng)管方式1、發(fā)展商將“水漪裊銅”的物業(yè)經(jīng)管工作全權(quán)委托給發(fā)展商下屬的物業(yè)經(jīng)管公司或物業(yè)經(jīng)管部（以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)管商” ），經(jīng)管商負(fù)責(zé)“水漪裊銅”物業(yè)經(jīng)管工作的具體實(shí)施運(yùn)作；同時(shí)

29、，為保證“水漪裊銅”有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)經(jīng)管水平及服務(wù)質(zhì)量，發(fā)展商聘請(qǐng)成都市潔華物業(yè)經(jīng)管有限公司作為 “水漪裊銅”物業(yè)經(jīng)管工作顧問（以下簡(jiǎn)稱“顧問商” ），以便利用顧問商在人力資源、經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面的優(yōu)勢(shì)為經(jīng)管商提供“水漪裊銅”物業(yè)經(jīng)管顧問服務(wù)。2、雙方合作關(guān)系一旦確定，顧問商將會(huì)把“水漪裊銅”的物業(yè)經(jīng)管工作列入內(nèi)部相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由顧問商組建專家顧問團(tuán)和委派駐場(chǎng)經(jīng)理（由發(fā)展商根據(jù)需要確定是否設(shè)置） ，根據(jù)“水漪裊銅” 的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其設(shè)計(jì)、施工、銷售、竣工驗(yàn)收、入伙以后的物業(yè)經(jīng)管工作，指導(dǎo)經(jīng)管商制訂“水漪裊銅”的全套經(jīng)管技術(shù)方案、操

30、作手冊(cè)、經(jīng)管制度、質(zhì)量規(guī)范等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為“水漪裊銅”提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問經(jīng)管服務(wù)工作。3、為保證經(jīng)管規(guī)范的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行潔華物業(yè)經(jīng)管模式，顧問商將以各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合“水漪裊銅”物業(yè)經(jīng)管服務(wù)工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查指導(dǎo)，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)針對(duì)性地提出整改建議與整改措施。在專家顧問團(tuán)和專業(yè)部門二者的共同努力下，將為經(jīng)管商日后的物業(yè)經(jīng)管工作打下良好的基礎(chǔ)。4、顧問商提供顧問經(jīng)管服務(wù)目的在于為經(jīng)管商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高素質(zhì)專業(yè)經(jīng)管隊(duì)伍；同時(shí)，發(fā)展商可借助顧問商良好的品牌效應(yīng)促進(jìn)“水漪裊銅”物業(yè)銷售；在顧問期限內(nèi)，顧問商

31、允許發(fā)展商就“水漪裊銅”向外界使用“潔華物業(yè)顧問經(jīng)管”等文字進(jìn)行宣傳推廣。二、顧問期限顧問期限約為三十六個(gè)月，分為前期物業(yè)籌備工作、正式物此營(yíng)運(yùn)工作、服務(wù)質(zhì)量品控三個(gè)階段。其中：1、前期籌備工作階段為合作雙方簽約之日起至“水漪裊銅”工程首期物業(yè)入伙日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主前來辦理物業(yè)入住手續(xù)的時(shí)間，下同）前二個(gè)月；2、正式營(yíng)運(yùn)工作階段為大致定為一年，自首期物業(yè)入伙日前二個(gè)月起計(jì)；3、服務(wù)質(zhì)量品控階段為正式營(yíng)運(yùn)工作階段結(jié)束后至合同余下約定期限。三、經(jīng)管收費(fèi)序工作顧問現(xiàn)場(chǎng)工作安排收費(fèi)規(guī)范號(hào)階段工作方式人數(shù)一前期顧問團(tuán)定期考察指物業(yè)4-6 人導(dǎo)與現(xiàn)場(chǎng)辦籌備公。顧問團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)工作每 2月人民幣一次，每次

32、 3 個(gè)工作日，時(shí)間擬安排于簽約后兩周、設(shè)施設(shè)18 萬元備集中選型階段和工程交接驗(yàn)收等重要階段。團(tuán)長(zhǎng)每周在現(xiàn)場(chǎng)工作 1個(gè)工作日。二正式顧問團(tuán)顧問團(tuán)在本階段首月及物人民幣定期考察指物業(yè)業(yè)入伙當(dāng)月分別赴現(xiàn)場(chǎng)工作二6-8 人導(dǎo)與現(xiàn)場(chǎng)辦18 萬元營(yíng)運(yùn)次，以后每月赴現(xiàn)場(chǎng)一次，每公。次 2 個(gè)工作日。團(tuán)長(zhǎng)每周在現(xiàn)場(chǎng)工作 2個(gè)工作日。三服務(wù)顧問團(tuán)定期考察指每季赴現(xiàn)場(chǎng)一次，每次2 人民幣質(zhì)量4-6 人導(dǎo)。個(gè)工作日。品控2 萬元說明：1、顧問商會(huì)因發(fā)展商及經(jīng)管商的要求， 并結(jié)合“水漪裊銅” 顧問經(jīng)管服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問團(tuán)人員到工程施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)， 并對(duì)經(jīng)管商進(jìn)行相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)。2、獎(jiǎng)勱措施：

33、在合作期間，工程通過市級(jí)以上達(dá)標(biāo)工作（含認(rèn)證），每項(xiàng)應(yīng)給予我方 5 萬元人民幣獎(jiǎng)勵(lì)金。3、若需聘用駐場(chǎng)經(jīng)理， 發(fā)展商將承擔(dān)其工資及國(guó)家規(guī)定的福利費(fèi)用， 具體事宜屆時(shí)雙方協(xié)商。四、工作職責(zé)1、駐場(chǎng)經(jīng)理工作職責(zé)全面考察工程，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商“水漪裊銅”專家顧問團(tuán)。將專家顧問團(tuán)針對(duì)本工程制定的物業(yè)經(jīng)管具體計(jì)劃付諸實(shí)施。將工程物業(yè)經(jīng)管計(jì)劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度反饋給專家顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助經(jīng)管商落實(shí)解決。協(xié)助專家顧問團(tuán)對(duì)“水漪裊銅”工程的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督、整改等工作。日常物業(yè)經(jīng)管工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理技巧。2、

34、專家顧問團(tuán)工作職責(zé)：根據(jù)駐場(chǎng)經(jīng)理及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借豐富的經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)為“水漪裊銅”工程度身訂造一整套物業(yè)經(jīng)管實(shí)施技術(shù)方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。負(fù)責(zé)解決物業(yè)經(jīng)管工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。定期對(duì)工程經(jīng)管商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。對(duì)駐場(chǎng)經(jīng)理的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。第六節(jié) 經(jīng)管目標(biāo)顧問商憑借多年積累的豐富物業(yè)經(jīng)管知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，并集合各專業(yè)精英人才，為“水漪裊銅” 提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)經(jīng)管服務(wù)。 在客戶提供必要合作的基礎(chǔ)上，我們將承諾達(dá)到以下目標(biāo)：一、星級(jí)酒店服務(wù)作為高品質(zhì)的物業(yè)， 不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。只有經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)經(jīng)管公司和資深物業(yè)人

35、員才能為所經(jīng)管的物業(yè)精心考慮及設(shè)計(jì)一套完善的經(jīng)管技術(shù)方案。我們將根據(jù)“水漪裊銅”住戶的層次和需求，度身定制一套五星級(jí)酒店式服務(wù)模式，為了能達(dá)到這一規(guī)范， 公司將利用公司多年積累的經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)和資源， 制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則，并通過有系統(tǒng)、 多方位、多層次的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)經(jīng)管服務(wù)的認(rèn)識(shí)，改善禮貌及工作態(tài)度，達(dá)到真誠(chéng)服務(wù)、客戶滿意的要求。二、優(yōu)秀物業(yè)稱號(hào)在我們的努力下， 以往經(jīng)管的物業(yè)己先后有多個(gè)獲得國(guó)家、省、市頒予的優(yōu)秀物業(yè)經(jīng)管示范榮譽(yù)稱號(hào)。 同樣，我們有信心憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況， 提供專業(yè)的建議， 協(xié)助貴物業(yè)於物業(yè)入伙后三年內(nèi)遂步獲得市優(yōu)、 省優(yōu)及國(guó)優(yōu)

36、物業(yè)經(jīng)管示范稱號(hào)， 提升發(fā)展商、物業(yè)公司和“水漪裊銅”的整體形象和品牌。三、國(guó)際品質(zhì) ISO我們有著非常成功的ISO9001質(zhì)量經(jīng)管體系和 ISO14001環(huán)境經(jīng)管體系運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和與國(guó)家認(rèn)證機(jī)構(gòu)良好的伙伴關(guān)系。我們將按照ISO9001 質(zhì)量經(jīng)管體系和ISO14001環(huán)境經(jīng)管體系認(rèn)證規(guī)范，協(xié)助“水漪裊銅”建立、實(shí)施、檢驗(yàn)、考核、調(diào)整、完善 ISO9001、ISO14001的經(jīng)管體制，并通過ISO9001、ISO14001體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量和“水漪裊銅”園區(qū)生態(tài)長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上，提升經(jīng)管規(guī)范和物業(yè)價(jià)值。公司有信心憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助“水漪裊銅”於物業(yè)入伙后三年內(nèi)遂步通過ISO9001 質(zhì)

37、量經(jīng)管體系國(guó)際認(rèn)證和ISO14001 環(huán)境經(jīng)管國(guó)際認(rèn)證，使物業(yè)經(jīng)管工作規(guī)范化、 規(guī)范化、系統(tǒng)化，使物業(yè)生態(tài)保護(hù)更自然、 更健康、更國(guó)際。四、開源節(jié)流工作通過以往的經(jīng)驗(yàn)歸納總結(jié)， 提出合理使用物業(yè)經(jīng)管費(fèi)和拓展新的物業(yè)經(jīng)管工程，達(dá)到開源節(jié)流，最終實(shí)現(xiàn)公司盈利的措施，如：以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，降低經(jīng)管成本、強(qiáng)化內(nèi)部經(jīng)管，提高工作效率、節(jié)約能源、人員精簡(jiǎn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)設(shè)備維修計(jì)劃、 提升設(shè)備系統(tǒng)功率等， 以期為貴公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃做出貢獻(xiàn)。第七節(jié)經(jīng)管組織架構(gòu)獲正式委托后， 將由漆春剛先生領(lǐng)導(dǎo)專案小組為“水漪裊銅” 提供物業(yè)經(jīng)管顧問服務(wù)。物業(yè)經(jīng)管服務(wù)架構(gòu)表成都龍威實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司成都潔華物業(yè)經(jīng)管有限公

38、司“水漪裊銅”物業(yè)經(jīng)管公司工程支援物業(yè)經(jīng)管物業(yè)總經(jīng)理財(cái)務(wù)支援培訓(xùn)支援人事支援行政支援客戶服務(wù)中心總經(jīng)辦計(jì)財(cái)部工程部經(jīng)營(yíng)部保安部環(huán)境部第八節(jié)溝通管控一、監(jiān)察顧問商將非常重視總部監(jiān)督及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等各類有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)管層人員，定期前往現(xiàn)場(chǎng)巡視、 檢查、指導(dǎo)并參加經(jīng)管例會(huì)，及時(shí)指出物業(yè)經(jīng)管中的不足和缺陷，提出合理技術(shù)方案和改善意見，主要工作包括：定期物業(yè)經(jīng)管例會(huì)定期工程巡視指導(dǎo)定期清潔巡視指導(dǎo)定期安保巡視指導(dǎo)定期綠化巡視指導(dǎo)定期文化建設(shè)巡視指導(dǎo)定期 ISO9001內(nèi)部審核定期 ISO14000內(nèi)部審核定期優(yōu)秀物業(yè)規(guī)范自查定期工作進(jìn)度檢查定期工作業(yè)績(jī)考核定期顧問團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)與發(fā)展

39、商會(huì)議二、匯報(bào)顧問商將強(qiáng)調(diào)定期向發(fā)展商匯報(bào)的重要性，每月我們向發(fā)展商提供財(cái)務(wù)、 日常運(yùn)作等報(bào)告。駐場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理亦將在重要事項(xiàng)和突發(fā)事件上向發(fā)展商進(jìn)行匯報(bào)。三、溝通顧問商建議除了與經(jīng)管商進(jìn)行物業(yè)經(jīng)管工作例會(huì)外，亦需要與發(fā)展商定期開會(huì)溝通工作進(jìn)度及改進(jìn)事項(xiàng)。第九節(jié)前期物業(yè)籌備工作“水漪裊銅” 中各種物業(yè)經(jīng)管工作是否能順利落實(shí)，主要看有多長(zhǎng)的籌備階段來完成物業(yè)的所有籌備工作。從專業(yè)角度來看， 愈早能讓物業(yè)經(jīng)管隊(duì)伍熟識(shí)工程現(xiàn)場(chǎng)，就愈早能有序的對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行有效經(jīng)管。一、前期工作計(jì)劃潔華物業(yè)在成為物業(yè)經(jīng)管顧問商后，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度， 制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)經(jīng)管顧問工作計(jì)劃， 并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為

40、將來的物業(yè)經(jīng)管工作順利開展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要工作包括：對(duì)物業(yè)的建筑遺留事項(xiàng)提出意見和建議對(duì)物業(yè)的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議對(duì)物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議參與各項(xiàng)工程招標(biāo)工作跟進(jìn)物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過程編制年度物業(yè)經(jīng)管收支預(yù)算編制物業(yè)經(jīng)管啟動(dòng)預(yù)算協(xié)助經(jīng)管公司申報(bào)經(jīng)管費(fèi)和其他收費(fèi)規(guī)范協(xié)助建立人員架構(gòu)，并幫助招聘經(jīng)管員工制定及完善各項(xiàng)物業(yè)經(jīng)管制度定期對(duì)各部員工進(jìn)行培訓(xùn)安排清潔和保險(xiǎn)招投標(biāo)協(xié)助挑選和定制員工制服二、協(xié)助物業(yè)推廣，促進(jìn)物業(yè)銷售運(yùn)用顧問商的介入， 加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時(shí)顧問商還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動(dòng)，如：建議在售樓現(xiàn)場(chǎng)派駐老年門童、專業(yè)保安、

41、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著顧問商在香港專業(yè)設(shè)計(jì)的制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。派物業(yè)專員赴現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)物業(yè)經(jīng)管方面的咨詢和疑問。為銷售人員提供物業(yè)經(jīng)管基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)經(jīng)管問題。提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)經(jīng)管資料。對(duì)經(jīng)管服務(wù)承諾實(shí)施計(jì)劃安排，增加買家信心。對(duì)樓盤入伙程序和事項(xiàng)的布置設(shè)計(jì)提供意見，并安排好經(jīng)管措施。對(duì)買家提供超前服務(wù)，定期征詢意見，提供物業(yè)經(jīng)管信息等。三、檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資顧問商憑借多年經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員定期參加前期工程工程例會(huì)，對(duì)“水漪裊銅”環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便

42、經(jīng)管的意見和建議，如：制訂物業(yè)經(jīng)管收費(fèi)規(guī)范，為物業(yè)預(yù)售創(chuàng)造條件。針對(duì)智能化采用的程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求，以及盡量減少投資成本。同時(shí)考慮到經(jīng)管中通過有效的人與技的結(jié)合，減少今后的經(jīng)管成本。根據(jù)“水漪裊銅”情況提出物業(yè)改良及增減工程工程之建議，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用顧問商的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠的價(jià)格尋找提供服務(wù)的承接商。四、從經(jīng)管者角度，改善設(shè)計(jì)缺陷在以往許多工程中，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，沒有哪一家設(shè)計(jì)單位對(duì)物業(yè)日后的運(yùn)行及經(jīng)管能夠比有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)管公司有更深刻理解。 因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物業(yè)經(jīng)管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷， 以致物業(yè)公司難以運(yùn)作， 業(yè)主怨聲載道。 為改變這一狀況，顧問商將從經(jīng)管者的角度， 對(duì)物業(yè)及設(shè)施進(jìn)行審視， 盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)。小區(qū)人、車分流。圍墻和大門設(shè)置。公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長(zhǎng)明形式開閉。建立合適的經(jīng)管用房。公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。垃圾房設(shè)立和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類。設(shè)置必要