房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險及控制探究

1、    房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險及控制探究    丁晨房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其以投資大、風(fēng)險高、供應(yīng)鏈長、區(qū)域性強(qiáng)著稱，房地產(chǎn)行業(yè)對原材料消耗型、物質(zhì)加工型、生活消費(fèi)性、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的增長拉動明顯。同時也是銀行授信的主要投向之，房地產(chǎn)授信通常以單筆投放金額大，授信規(guī)模攀升較快，因此銀行資產(chǎn)的安全性與房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險存在較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。一、 前言銀行主要在房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)領(lǐng)域投放貸款。銀行信貸資金主要在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的全過程給與信貸支持。授信資金通過土地一級開發(fā)階段、房地產(chǎn)開發(fā)階

2、段和房地產(chǎn)銷售階段在三個階段的資金循環(huán)中，銀行信貸資金在逐漸回收，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會使信貸資金風(fēng)險轉(zhuǎn)化為實際損失。二、風(fēng)險的類別1.行業(yè)風(fēng)險。在國家產(chǎn)業(yè)政策、市場信息披露和關(guān)聯(lián)交易擔(dān)保等風(fēng)險統(tǒng)稱為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)常出現(xiàn)資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險，相關(guān)資金鏈斷裂都可能引發(fā)整個行業(yè)的連帶效應(yīng)。由于政府部門在房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審批和項目開發(fā)審批等環(huán)節(jié)需行政審批的事項較多，另外與房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅費(fèi)科目也眾多，可見行業(yè)政策調(diào)控信號明顯。2.信用風(fēng)險。信用風(fēng)險有企業(yè)信用風(fēng)險和消費(fèi)者信用風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)為的獲得銀行融資，向銀行提供虛假的財務(wù)數(shù)據(jù)的經(jīng)營情況來遮蓋真實資金

3、實力問題，為甚至隱瞞民間借貸、關(guān)聯(lián)企業(yè)資金串用等問題，企業(yè)信譽(yù)較差、違約概率較高。消費(fèi)者信用風(fēng)險主要發(fā)生于購房者自身的財務(wù)狀況惡化或?qū)Ψ績r看跌，無法或拒絕歸還貸款超過期限。3.市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場風(fēng)險是普遍存在的。每個房地產(chǎn)項目由于地段不同、市場定位不同會影響到銷售去化速度快慢，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)資金流的回流周期，銀行需要和當(dāng)?shù)赝愴椖?、區(qū)域內(nèi)類似樓盤做出預(yù)期判斷，避免項目后期陷入銷售困境。4.操作風(fēng)險。操作風(fēng)險在貸前、貸中和貸后均不同程度存在：貸前有項目前期調(diào)查不嚴(yán)的風(fēng)險，對項目的自有資金來源、項目運(yùn)作能力和項目合規(guī)性等審查、把關(guān)流于形式：貸中存在抵押物風(fēng)險，包括評估、登記、貶值和處置環(huán)

4、節(jié)，有評估機(jī)構(gòu)存在故意抬高房產(chǎn)評估價格、抵押物重復(fù)抵押、一物多押、抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租等情形，抵押權(quán)形同虛設(shè)等風(fēng)險。貸后存在項目現(xiàn)金流監(jiān)督不力的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁挪用項目信貸資金和銷售回流資金風(fēng)險。三、房地產(chǎn)風(fēng)險的判斷指標(biāo)1.生產(chǎn)類指標(biāo)房地產(chǎn)的高度投機(jī)行為和地價的快速上漲，是由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益增加、投資規(guī)模的日益巨大、投資的收益率很高等因素造成的?？梢哉f，這是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并且導(dǎo)致市場過熱的重要原因。這種狀況可以用房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、房地產(chǎn)投資回報率、土地供應(yīng)增長率等指標(biāo)來表示。2.交易狀況類指標(biāo)通過房地產(chǎn)市場的具體交易狀況，我們可以得到該市場是否存在嚴(yán)重的投機(jī)炒作等信息。比如

5、通過考察商品房銷售的增長幅度、商品房銷售額的增長速度、土地轉(zhuǎn)手速率等相關(guān)的指標(biāo)，就能夠判斷房地產(chǎn)市場交易是否安全有效地運(yùn)行。3.消費(fèi)狀況類指標(biāo)商品房和土地的不斷增值，是由于地產(chǎn)過熱，大量資金涌向這一行業(yè)，導(dǎo)致預(yù)期房價的不斷升高，倒賣現(xiàn)象的增多而造成的。其判斷的標(biāo)準(zhǔn)大多為以下內(nèi)容：商品房價格增長幅度、地價增長幅度、房價收入比等。4.金融類指標(biāo)當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)的大部分資金來源于商業(yè)銀行，銀行資金助推房地產(chǎn)泡沫的形成，因此，可選取貨幣供應(yīng)增長幅度、房地產(chǎn)貸款增長幅度、住房按揭貸款利率、中長期貸款利率等金融類指標(biāo)預(yù)測房地產(chǎn)泡沫是否會產(chǎn)生。四、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控的措施及建議我國房地產(chǎn)市場尤其是二三線城

6、市目前正處于去庫存化的新階段，授信銀行應(yīng)高度重視其潛在的風(fēng)險。為防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，亟需關(guān)注以下幾點：1.準(zhǔn)確解讀政策變化。首先是加強(qiáng)對區(qū)域房地產(chǎn)政策的研究分析，準(zhǔn)確判斷行業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響。其次是加強(qiáng)對重點地區(qū)、重點數(shù)據(jù)的監(jiān)測，把握所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場的動態(tài)。2.嚴(yán)控房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入。對房地產(chǎn)客戶及規(guī)模總量控制，分類管理。首先的合理把握房地產(chǎn)貸款投向、規(guī)模以及把握投放節(jié)奏。其次實行實行區(qū)別化的房地產(chǎn)項目信貸營銷，將投放區(qū)域和產(chǎn)品進(jìn)行分類管理，理性減少對過熱市場區(qū)域的貸款投放。3.加強(qiáng)行業(yè)風(fēng)險防范。從房地產(chǎn)的每個流程環(huán)節(jié)，從房地產(chǎn)項目初期建設(shè)、銷售、資金回籠到償還銀行貸款實行全過程風(fēng)險防范

7、，認(rèn)真做好授信前調(diào)查工作。首先嚴(yán)格審查土地性質(zhì)為出讓或者劃撥，是否涉及農(nóng)用地、對比的土地價格是否合理。其次確認(rèn)土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，“四證”辦理流程及是否齊全，尤其要注意核實項目建設(shè)與“四證”內(nèi)容一致。4.分析企業(yè)還款能力。企業(yè)還款能力從財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)兩方面分析，財務(wù)指標(biāo)方面需認(rèn)真測算企業(yè)還款能力的指標(biāo)體系。如資產(chǎn)總額、資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)利潤率（roa）、凈資產(chǎn)利潤率（roe）、現(xiàn)金流量、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等關(guān)鍵指標(biāo)。非財務(wù)指標(biāo)方面：需要考察企業(yè)信譽(yù)，通過對企業(yè)過去的開發(fā)情況，如完工項目質(zhì)量、歸還銀行貸款情況、商品房銷售情況、為購房者辦理個人房產(chǎn)證和土地證情況等的綜合考察，強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)方的篩選。5.完善落實貸后管理。銀行控制授信風(fēng)險風(fēng)險緩釋措施通常采用追加母公司連帶責(zé)任擔(dān)保及項目實際在建工程、土地使用權(quán)抵押來實現(xiàn)最終風(fēng)險的控制。實時監(jiān)控整個房地產(chǎn)項目的建設(shè)、銷售過程，及時掌握項目銷售進(jìn)度情況及企業(yè)資金回籠情況，督促房地產(chǎn)開發(fā)商按實際的銷售收入比例及時還款，建立完善的項目建設(shè)、銷售、資金結(jié)算情況的檢查制度，加強(qiáng)同房管處、國土局等登記部門的聯(lián)系，指定專人、雙人辦理，交叉進(jìn)行。定期或不