房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)(共10頁(yè))

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)玉蘭山莊項(xiàng)目可行性研究一. 項(xiàng)目總說(shuō)明(一) 項(xiàng)目提出的背景1. 企業(yè)未來(lái)3-5年的投資組合中包含此類(lèi)項(xiàng)目2. 通過(guò)市場(chǎng)供求分析,南京商品住宅有較大的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。3. 通過(guò)一定的渠道已草簽了取得土地使用權(quán)的初步協(xié)議。（二）項(xiàng)目地址概況仁恒玉蘭山莊，位于寧南新區(qū)，建在臨近花神湖的山坡之上，據(jù)新街口5公里左右。玉蘭山莊臨近花神湖，利用西北高，東南低的緩坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住戶能最大限度享受到水景，使小區(qū)既具有豐富層次，又有充分的開(kāi)放性和親和力，具有不可復(fù)制的田園魅力。寧南新區(qū)隸屬于雨花區(qū)，其北自緯八路與雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)相接，南至繞城公路，西到寧丹路，

2、東起寧溧路，總占地約8.9平方公里，該地區(qū)有南京市的南大門(mén)之稱(chēng)。這里樹(shù)木蔥籠，自然環(huán)境優(yōu)美，其蜿蜒起伏的峰巒于牛首山風(fēng)景區(qū)相連，是南京生態(tài)防護(hù)網(wǎng)骨架的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。（三）可行性研究的目的：為企業(yè)投資決策提供依據(jù)（四）可行性研究的依據(jù)（五）開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介二市場(chǎng)調(diào)查與分析（略）（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與分析三規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.同意在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)2.規(guī)劃容量要求容積率<1建筑密度<15%綠化率<50%3.建筑退讓要求4. 組織好用地內(nèi)外交通，做到人車(chē)分流5. 按組團(tuán)級(jí)配套設(shè)施規(guī)模設(shè)置用地內(nèi)配套設(shè)施，居委

3、會(huì)，小區(qū)活動(dòng)中心，物業(yè)管理，配電房，停車(chē)庫(kù)等設(shè)施不得漏項(xiàng)。中小學(xué)增容方案必須落實(shí)，并征得教育部門(mén)的書(shū)面意見(jiàn)。6. 統(tǒng)一進(jìn)行室外綠化設(shè)計(jì)。7. 認(rèn)真進(jìn)行建筑單體設(shè)計(jì)。8. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)同時(shí)滿足國(guó)家和地方現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定。并征得供電，供水，教育，消防，市容等有關(guān)部門(mén)的書(shū)面意見(jiàn)。9. 報(bào)審圖紙的要求（1） 設(shè)計(jì)說(shuō)明（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）（2） 總平面圖（3） 主要建筑單體平，立，剖面圖（4） 小區(qū)景觀表現(xiàn)圖（彩色）（二）擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 根據(jù)玉蘭山莊建設(shè)項(xiàng)目自身特征，結(jié)合南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究，提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。擬在該宗地塊上進(jìn)行多層住宅和獨(dú)立別墅的建設(shè)。獨(dú)立別墅可建

4、35幢，每幢建筑面積為370平方米。多層公寓均為躍層式，每套建筑面積約為250平方米，可建264套。另設(shè)有一處會(huì)所（約1800平方米），一處物業(yè)管理用房（約550平方米），一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站（約60平方米），一個(gè)配電房（約120平方米），一個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)（約700平方米，40個(gè)車(chē)位）。別墅、多層公寓建成后全部用于出售。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1.序號(hào)名稱(chēng)單位 數(shù)量1規(guī)劃建設(shè)用電面積173002總建筑面積821802.1住宅面積789502.2公共建筑面積25302.3地下停車(chē)場(chǎng)面積7003建筑物占地面積%141884建筑密度%8.25容積率%0.486綠化率%757居住戶數(shù)戶299四項(xiàng)目

5、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期的確定本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為5年，建設(shè)期3年，現(xiàn)房銷(xiāo)售期為2年，商品房預(yù)售期為1年，具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周安排見(jiàn)表2 表2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期橫道圖內(nèi)容進(jìn)度時(shí)間12345前期工作主體結(jié)構(gòu)施工 安裝工程施工裝飾工程施工室外工程商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售五項(xiàng)目投資估算投資估算依據(jù)為1.國(guó)家建設(shè)部20015年9月發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法2.國(guó)家及南京市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用取定的項(xiàng)目文件。3.南京市規(guī)劃管理部門(mén)提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及項(xiàng)目的初步方案。4.項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料（一） 項(xiàng)目投資，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算1.土地費(fèi)用 擬通過(guò)出讓方式取得該地塊土地使用權(quán)。根據(jù)類(lèi)似地塊的交易資料，利用房地產(chǎn)評(píng)估方法估算得到

6、該地塊土地使用權(quán)價(jià)格為8400*(1+23/100)=10332萬(wàn)元2前期工程費(fèi)表3 前期工程費(fèi)估算表序 號(hào)項(xiàng) 目元/建筑平方米1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4.002建筑設(shè)計(jì)費(fèi)25.003勘察費(fèi)6.004臨時(shí)供水，供電費(fèi)3.005場(chǎng)地平整費(fèi)5.00合計(jì)43.00則前期工程費(fèi)為：82180*43=353.37萬(wàn)元3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，路燈，環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。表4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)序 號(hào) 項(xiàng) 目 元/建筑平方米1供電工程20.002供水工程12.003供氣工程5.004排水，排污工程7.005道路費(fèi)用5.

7、006路燈工程5.007綠化工程5.008環(huán)衛(wèi)工程2.009通訊工程10.00合計(jì)71.00則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為: 82180*71.00=583.48萬(wàn)元4.建筑安裝工程費(fèi)仁恒玉蘭山莊的獨(dú)立別墅和多層住宅均為框架結(jié)構(gòu)，且具有一定的造型要求。參照南京市新近竣工的同類(lèi)住宅建筑物的建筑安裝造價(jià)以及造價(jià)指數(shù)，對(duì)本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行估算。建筑安裝工程費(fèi)構(gòu)成情況見(jiàn)表5 表5 建筑安裝工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積（）單價(jià)（元/）金額（萬(wàn)元）1住宅建安工程費(fèi)789501250.009868.751.1結(jié)構(gòu)工程費(fèi)78950700.005526.501.2裝飾工程費(fèi)78950400.003158.001.

8、3給排水工程費(fèi)7895050.00394.751.4電力照明工程費(fèi)78950100.00789.502停車(chē)場(chǎng)建安工程費(fèi)7001200.0084.00合計(jì)9952.755.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成情況見(jiàn)表6 表6 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積單價(jià)（元/）金額（萬(wàn)元）1會(huì)002物業(yè)管理用房55070038.503配電房1207008.404垃圾中轉(zhuǎn)站606003.60合計(jì)2530266.506.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

9、業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目的情況，此項(xiàng)費(fèi)用為07.管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。以上述15項(xiàng)之和為基數(shù)，費(fèi)率為2.5%。則管理費(fèi)用為：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2.5%=537.20萬(wàn)元8.財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為1029.51萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表49.銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。以上15項(xiàng)之和為基數(shù)，費(fèi)率為2%。則銷(xiāo)售費(fèi)用為：（10332+353.37+583.48+9952.75+26

10、6.50）*2%=429.76萬(wàn)元10.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間按稅法的規(guī)定，國(guó)家或擬投資項(xiàng)目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費(fèi)用。開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)見(jiàn)表7表7 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目依據(jù)數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總額（萬(wàn)元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅02土地使用稅03新建房屋白蟻防治費(fèi)寧價(jià)房字（96）315號(hào)821802.318.904市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)寧價(jià)費(fèi)（2003）82號(hào)82180105862.895發(fā)展新墻體材料專(zhuān)項(xiàng)用費(fèi)寧財(cái)綜（2002）707號(hào)821801082.186人防建設(shè)經(jīng)費(fèi)寧防辦（2003）70號(hào)8218030246.547供電工程貼費(fèi)寧價(jià)工（2000）322號(hào)550

11、0kva16088.008煤氣建設(shè)費(fèi)寧價(jià)工字（1998）513號(hào)299戶200059.89自來(lái)水官網(wǎng)建設(shè)費(fèi)蘇價(jià)工字（1998）54號(hào)8218026213.6710教育地方附加省委蘇發(fā)（1994）6號(hào)8218020164.36合計(jì)1736.3411其他費(fèi)用其他費(fèi)用是指根據(jù)國(guó)家或項(xiàng)目所在地政府部門(mén)規(guī)定計(jì)取，或個(gè)怒工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計(jì)入110項(xiàng)的費(fèi)用。 應(yīng)根據(jù)國(guó)家或項(xiàng)目所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以及類(lèi)似工程的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成總的其他費(fèi)用進(jìn)行估算。其他費(fèi)用見(jiàn)表8. 表8 其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目依據(jù)數(shù)量（萬(wàn)元）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（）金額（萬(wàn)元）1建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)寧價(jià)房字（94）114號(hào)10

12、802.731.212.962建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)寧價(jià)房字(94)114號(hào)10802.730.33.243建設(shè)工程招標(biāo)管理費(fèi)寧價(jià)房字（99）120號(hào)10802.730.33.244建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)寧價(jià)房（2004）330號(hào)10802.731.212.965建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)寧價(jià)房字（97）453號(hào)10802.730.66.486工程監(jiān)理費(fèi)10802.730.886.4212.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的資料及類(lèi)似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*5%=1074.41萬(wàn)元13.經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的

13、周轉(zhuǎn)資金?？紤]到此項(xiàng)目有預(yù)售收入，則經(jīng)營(yíng)資金為0.項(xiàng)目投資，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成見(jiàn)表9表9 項(xiàng)目投資，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)0123 451項(xiàng)目總投資25837.611157.533184.575859.455636.051.1開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用25837.611157.533184.575859.455636.051.1.1土地費(fèi)用10332103321.1.2前期工程費(fèi)353.37353.371.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)583.48583.481.1.4建筑安裝工程費(fèi)9952.751858.974507.433586.351.1.5公共配套設(shè)施費(fèi)266.5053.30106.60106.60

14、1.1.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)01.1.7管理費(fèi)用537.20134.30134.30134.30134.301.1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用562.03103.22239.44219.971.1.9銷(xiāo)售費(fèi)用429.76214.88214.881.1.10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1707.11426.78426.78426.78426.771.1.11其他費(fèi)用103.7036.3033.7033.701.1.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1057.81264.45264.45264.45264.461.2經(jīng)營(yíng)資金02經(jīng)營(yíng)費(fèi)用903.45536.54399.912.1管理費(fèi)用176.3088.1588.152.2財(cái)務(wù)費(fèi)用537.20342.6217

15、2.982.3銷(xiāo)售費(fèi)用211.56105.78105.78(二) 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）見(jiàn)表10項(xiàng)目總投資見(jiàn)附表1表10 項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)01231開(kāi)發(fā)建設(shè)投資25323.6811157.533127.475688.145350.541.1土地費(fèi)用10332103321.2前期工程費(fèi)353.37353.371.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)583.48583.481.4建筑安裝工程費(fèi)9952.751858.974507.433586.351.5公共配套設(shè)施費(fèi)266.5053.30106.60106.601.6開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)01.7管理費(fèi)用537.20134.

16、30134.30134.30134.301.8財(cái)務(wù)費(fèi)用1.9銷(xiāo)售費(fèi)用429.76214.88214.881.10開(kāi)發(fā)期費(fèi)用1707.11426.78426.78426.78426.771.11其他費(fèi)用103.7036.3033.7033.701.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1057.81264.45264.45264.45264.462經(jīng)營(yíng)資金03項(xiàng)目總投資25323.6811157.533127.475688.145350.54六項(xiàng)目收入估算1.銷(xiāo)售單價(jià)的估算根據(jù)南京釋放地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，結(jié)合南京近期別墅銷(xiāo)售價(jià)格，通過(guò)對(duì)類(lèi)似項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的分析與比較，確定獨(dú)立別墅售價(jià)為9100元/平方米，多層公寓為6

17、100元/平方米，有償出售的地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用權(quán)價(jià)格為8萬(wàn)元/個(gè)。2.可銷(xiāo)售面積的確定可銷(xiāo)售的住宅建筑面積為82180平方米，可銷(xiāo)售的停車(chē)場(chǎng)面積為700平方米（即40個(gè)車(chē)位）3.銷(xiāo)售計(jì)劃據(jù)南京市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，別墅及地下停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售按表 11所是 比例估算。預(yù)收部分款項(xiàng)在簽訂預(yù)售合同，交割時(shí)分別按30%和70%收取，現(xiàn)房款項(xiàng)在交割時(shí)一次性收取。表11 銷(xiāo)售比例估算表年份類(lèi)型2345多層公寓及獨(dú)立別墅20%40%20%20%地下停車(chē)場(chǎng)20%40%20%20%例如：第二年末的收入為：20%*（35*370*9100+264*250*6100+40*80000）*30%=314

18、1.87萬(wàn)元第三年末的收入為：（20%*（35*370*9100+264*250*6100+40*80000）*70%+40%*（35*370*9100+264*250*6100+40*80000）=28633.23萬(wàn)元第四年末的收入為：20%*（35*370*9100+264*250*6100+40*80000）=10604.90萬(wàn)元4.經(jīng)營(yíng)稅金及附加根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例等有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算見(jiàn)附表2七.資金籌措計(jì)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及

19、投資使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源的相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。項(xiàng)目總投資萬(wàn)元，其中項(xiàng)目的資本金10900萬(wàn)元，第一.年初投入10900萬(wàn)元；商業(yè)銀行貸款6140萬(wàn)元，第零一二三年分別投入257.53萬(wàn)元.3184.57萬(wàn)元.1697.90萬(wàn)元,1000萬(wàn)元；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。貸款條件：年利率5.58%，按單利計(jì)息，第四年，第五年分別還3040萬(wàn)元，3100萬(wàn)元。資金籌措及還本付息分別見(jiàn)附表3和附表4 八.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需要進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的，對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，

20、在做出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。而本項(xiàng)目屬于一般項(xiàng)目，因此只要進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就可以了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資估算，收入估算于資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，還款能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。 （一） 基本財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表5項(xiàng)目的資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表6項(xiàng)目的損益表見(jiàn)附表7項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表見(jiàn)附表8其中土地增值稅計(jì)算依據(jù)為：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，應(yīng)納稅額=增值額*30%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的。應(yīng)納稅額=增值額*40%-扣除項(xiàng)

21、目金額*5%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的。應(yīng)納稅額=增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的。應(yīng)納稅額=增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%本項(xiàng)目土地增值稅的計(jì)算：扣除項(xiàng)目金額=25837.6+903.45+2000.78=28741.83萬(wàn)元 增值額= 53024.5 -28741.83=24282.67萬(wàn)元增值額/扣除項(xiàng)目金額=24282.67/28741.83*100%=84.49%土地增值稅稅額=24282.67*40%-28741.83*5%=8275.98萬(wàn)元（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇及單方面財(cái)務(wù)可行性分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要依據(jù)國(guó)家建設(shè)

22、部頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）,投資回收期及投資利潤(rùn)率。1.靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其分析(!)投資利潤(rùn)率從損益表（附表7）測(cè)算出項(xiàng)目利潤(rùn)總額為16006.69萬(wàn)元投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/總投資*100% =（16006.69/3）/25837.6*100%=20.65%(2)資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/資本金*100%=（16006.69/3）/10900*100%=48.95%(3)投資回收期根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表5）以及投資回收期的計(jì)算公式：投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值年份-1+上年累計(jì)現(xiàn)金流

23、量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=4-1+2844.36/7299.17=3.39年根據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)以及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析，該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。2.動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其分析(1)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表5）,全部投資凈現(xiàn)值函數(shù)為：NPV（i）=-11157.5-3127.47（P/F,I,1）-3440.21（P/F,I,2）+14880.85（P/F,I,3）+7299.17（P/F,I,4）+7299.17（P/F,I,5） 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是值按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。當(dāng)i=MARR=10%時(shí)FNPV全（10%）=-11157.5-3127.47（P/F, 10%,1）-3440.21（P/F, 10%,2）+14880.85（P/F, 10%,3）+7299.17（P/F, 10%,4）+7299.17（P/F, 10%,5）=3854.01因?yàn)镕NPV全(10%)>0,從全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項(xiàng)目是可行的. 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(F