潼南項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告XB

1、第一部分、潼南宏觀市場(chǎng)一、潼南概述潼南地處重慶市西北部最前沿，距重慶主城區(qū)92公里，東鄰重慶合川區(qū)，西靠四川安岳，南連重慶銅梁縣，北接四川遂寧縣，幅員面 積1594平方公里，轄兩個(gè)街道、20個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)，283個(gè)行政村19個(gè)居委 會(huì)，總?cè)丝?92萬(wàn)。境內(nèi)以淺丘陵為主，海拔高度300-450米，是重慶市規(guī)劃建設(shè)“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要板塊，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的橋頭堡。根據(jù)未來(lái)規(guī)劃，潼南未來(lái)經(jīng)濟(jì)將注重現(xiàn)代商業(yè)、教育、醫(yī)療、金 融等區(qū)域性中心城市要素構(gòu)建；統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供 充足空間；同時(shí)，大力推進(jìn)新型農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和集約 發(fā)展，科學(xué)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局和人口集中居住，系統(tǒng)規(guī)劃新型農(nóng)村社區(qū)， 統(tǒng)籌

2、農(nóng)村社會(huì)服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施。隨著兩高的開(kāi)通，渝遂二線的建設(shè)，潼南的交通得到了很大的改 善，也讓潼南進(jìn)入了重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展空間無(wú)限廣闊，作為連 接四川的橋頭堡，潼南未來(lái)的工作主要是帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，解決就業(yè)吸 引外來(lái)人口，為地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。二、潼南區(qū)域近年來(lái)的發(fā)展1、綜合情況2009年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP 95.59億元，比上年增長(zhǎng)14.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 23.73億元，增長(zhǎng)6.3%;第二產(chǎn)業(yè)增 加值30.40億元，增長(zhǎng)24.2%,第三產(chǎn)業(yè)增加值41.45億元，增長(zhǎng)13.0%c 人均GDPfe到13321元，比上年增加 1218元，增長(zhǎng)10.1% 1、人口增長(zhǎng)時(shí)間2005年

3、2006年2007年2008年2009年人口總量（萬(wàn)人）90.6091.3092.5393.2693.28城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）10.8811.1911.6511.9912.43近年來(lái)潼南地區(qū)人口整體增長(zhǎng)速度呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，人口增長(zhǎng)幅度約為 0.7%根據(jù)2005-2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出，5年間城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)僅1.55萬(wàn)人，增幅較低;根據(jù)潼南的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，潼南城市化進(jìn)程的加快，將會(huì)涌入更多的城市人口，這將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；潼南經(jīng)濟(jì)增速的加快和人均GDP的提高，居民的收入將會(huì)得到增加，隨著居民上收入、購(gòu)買力的增加，其對(duì)生活環(huán)境的要求也將提高，屆時(shí)，對(duì)物業(yè)的要求自然會(huì)提高。2、生產(chǎn)總值時(shí)間2005年2006

4、年2007年2008年2009年2010年金額（億元）6163.673.386.395.6116.82005年至2010年期間，潼南地區(qū)生產(chǎn)總值逐年呈上升趨勢(shì)，至少,每年都保持了至少10%勺增長(zhǎng);2009年至2010年，潼南縣生產(chǎn)總值漲幅達(dá)到了22%是上一年漲幅的兩倍左右，這說(shuō)明隨著潼南城市化進(jìn)程的速度在逐漸加快O3、人均生產(chǎn)總值20052006200720082009時(shí)間年年年年年金額（元）856789501033212103133212005年至2009年期間，潼南地區(qū)人均生產(chǎn)總值逐年呈上升趨勢(shì)，每年都保持了至少15%勺增長(zhǎng)；增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，而未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化 進(jìn)程的繼續(xù)發(fā)展，其人均收入還將持

5、續(xù)走高。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間2005年2006年2007年2008年2009年房屋建筑施工卸積240.6256.5234.5355.5（萬(wàn)平方米）1233245房屋建筑竣工面積（萬(wàn)平方米）167.36182.7085.86151251.23除2007年外，近年來(lái)潼南地區(qū)的房屋建筑施工面積/竣工面積都在逐年上漲，2005年至2009年，潼南地產(chǎn)施工面積漲幅達(dá)到了47.78%,竣工面積漲幅也達(dá)到了 50.11%。2009年一2010年期間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì) 2010-2011年潼南的地產(chǎn)開(kāi)工和竣工面積也將達(dá)到新的峰值。5、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄金額05年到09年5年間潼南城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄金額呈逐步上

6、漲趨勢(shì)，其中07年到09年為快速上漲期，平均漲幅達(dá)到 21.6%;由于城市進(jìn)程化的快速發(fā)展，導(dǎo)致近年來(lái)潼南區(qū)域人均收入的不斷提升，同時(shí)也整體拉動(dòng)了居民儲(chǔ)蓄金額的上升。6、固定資產(chǎn)投資時(shí)間2005年2006年2007年2008年2009年金額（億元）24.821.934.647.772.5房地廣開(kāi)發(fā)（億元）1.92.74.74.18.905年到09年間，潼南地區(qū)固定資產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)，其中 08年 到09年為快速上升期，平均漲幅達(dá)到了 38.46%;由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得 2009年潼南地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資 環(huán)比2008年上漲了 117%而由于目前國(guó)家CPI的持續(xù)走高，越來(lái)越多的客戶需求貨幣

7、保值， 預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資漲幅將會(huì)越來(lái)越高。7、收入與支出人均財(cái)產(chǎn)性收入大幅增長(zhǎng)，成為增收亮點(diǎn)。分析：從潼南縣居民收入支付的對(duì)比來(lái)看，潼南居民消費(fèi)潛力巨大，“有錢人”逐漸增多。另外，潼南外出打工人員較多，勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移及工價(jià)的雙重增長(zhǎng)帶動(dòng)了勞務(wù)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，使得很多農(nóng)村居民的消費(fèi)能力得到提升，潼南近年經(jīng)濟(jì)消費(fèi)顯示，主要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要 還是為批發(fā)和零售業(yè)，其房地產(chǎn)的領(lǐng)軍業(yè)尚未顯現(xiàn)，這對(duì)潼南房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展極為有利，隨著城市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的落實(shí)建設(shè)，潼南以其特 的自身優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然巨大，其房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍效應(yīng)將 會(huì)逐步顯現(xiàn)。8、潼南宏觀市場(chǎng)小結(jié)8.1、 有利因素分析：1）、在重慶經(jīng)濟(jì)快速增

8、長(zhǎng)的大環(huán)境帶動(dòng)下，潼南縣經(jīng)濟(jì)也搭上了 高速發(fā)展的列車，潼南縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺， 因此，可以說(shuō)潼南縣經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展成為本項(xiàng)目的首要有利因素；2）、由于主城土地供給減少，二級(jí)區(qū)縣市場(chǎng)逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng) 有意開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，未來(lái)隨著不少有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐潼南縣，潼南縣的 房地產(chǎn)市場(chǎng)又成為一大焦點(diǎn)，因此潼南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆成為本項(xiàng) 目的又一有利因素3）、2008年以后，由于重慶的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的正式啟動(dòng)，潼南縣等區(qū)縣市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的新階段，無(wú)論從GDPO地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量都有較大幅度的增幅，居民的收入水平也開(kāi)始有了大幅上漲，同時(shí)， 由于地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，潼南縣的地產(chǎn)開(kāi)工建設(shè)量和放量也開(kāi)始持

9、續(xù)走 高4）、重慶CPI的持續(xù)走高，居民開(kāi)始尋求資金保值，而隨著房?jī)r(jià) 的不斷攀升，房地產(chǎn)的保值、升值潛力被無(wú)限的放大化，消費(fèi)者也不 斷將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，而目前隨著潼南具名的收入水平逐漸提高，其對(duì)于投資的需求也會(huì)越來(lái)越高，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走 高。8.2、 不利因素分析1）、潼南縣老城區(qū)相對(duì)滯后的配套設(shè)施和住房氛圍是一個(gè)不利因 素，雖然潼南縣政府大力打造濱江路段和改善老城區(qū)居住區(qū)，但相對(duì) 較長(zhǎng)的建設(shè)周期將成為限制消費(fèi)者選擇在老城區(qū)置業(yè)的一個(gè)不利因 素2）、隨著潼南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)成為新開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，一些非常具有實(shí)力 的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐潼南縣，在豐富潼南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)也 日趨激烈，激烈

10、的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和潼南縣相對(duì)較弱的消費(fèi)能力將成為本項(xiàng) 目的又一不利因素第二部分、潼南縣整體規(guī)劃一、潼南區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃1、總體規(guī)劃潼南縣城按其地理位置和結(jié)構(gòu)形態(tài)的不同可以分為梓潼組團(tuán)和雙江組團(tuán)。其中，梓潼組團(tuán)用地結(jié)構(gòu)由“一環(huán)、一帶、三片區(qū)”組成?！耙画h(huán)”即外圍生態(tài)保護(hù)區(qū)；“一帶”即以涪江及兩岸濕地及防護(hù)綠 化為主的綠色生態(tài)走廊；由“一環(huán)”、“一帶”將城市界定為三個(gè)片區(qū)， 即舊城片區(qū)、江北片區(qū)、涼風(fēng)婭 -哨樓片區(qū)。2、舊城片區(qū)規(guī)劃舊城片區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約 3.9km2,人口 5.5萬(wàn)人。該片區(qū)是潼 南縣的商業(yè)中心，城市建設(shè)以舊城改造為主，不宜進(jìn)行大拆大建，并 嚴(yán)格控制城市向舊城區(qū)以南的發(fā)展規(guī)模。舊城片區(qū)

11、為潼南縣城的商業(yè)中心，商業(yè)用地主要沿老街兩側(cè)布置， 并在條件允許的情況下，向南開(kāi)辟商業(yè)內(nèi)街，減輕老街的交通壓力。在舊城西部臨大佛寺景區(qū)規(guī)劃旅游商品市場(chǎng)，將其建設(shè)成為潼南最大的旅游商品交易中心。3、江北片區(qū)規(guī)劃（新城）江北片區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約 8.83k 人口 7.2萬(wàn)人，是潼南縣 新的政治、文化中心及商業(yè)副中心，是城市的重要發(fā)展方向。江北片區(qū)為潼南縣城的金融中心和商業(yè)副中心，位于江北城區(qū)行 政中心以北，采取商業(yè)街與格柵式地塊結(jié)合的方式，沿32m次干道兩側(cè)呈“L”形布置，該區(qū)應(yīng)大力發(fā)展金融、保險(xiǎn)等事業(yè)，并注意滿足 該組團(tuán)居民的日常生活需求。 在城區(qū)北部建設(shè)大型無(wú)公害蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，面積30公頃。二

12、、小結(jié)從潼南的現(xiàn)狀和未來(lái)規(guī)劃來(lái)看，老城由于道路較為狹窄，住宅陳舊，進(jìn)行大面積的拆遷和改造困難較大，同樣舊城道路較為狹窄，交 通不便，對(duì)于居住有較大的要求的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在老城購(gòu)買物業(yè)主要 是因?yàn)橘?gòu)物消費(fèi)較為方便，所以潼南在規(guī)劃老城時(shí)，也主要以打造商 業(yè)為主，老城未來(lái)將會(huì)成為潼南的商業(yè)中心。潼南江北新城的崛起為潼南的發(fā)展帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì)。新城由于地域較為寬廣，交通道路便于打造，同時(shí)新增的交通也為城區(qū)內(nèi)、外 的潛在客戶提供了便捷的交通， 不少年輕的購(gòu)房消費(fèi)者都將購(gòu)房方向 放在了新城區(qū)，同時(shí)，由于潼南政府部門(mén)都已集體搬遷至了新城區(qū)， 所以新城未來(lái)發(fā)展主要以行政為主。第三部分、潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、潼南

13、區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源于潼南縣房管局）1、整體市場(chǎng)情況潼南的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況可概括為供需兩旺，市場(chǎng)交易活躍, 呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。潼南樓市總體現(xiàn)狀，2010年年底潼南房地產(chǎn)指標(biāo)：項(xiàng)目單位2010年累計(jì)同比增減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額萬(wàn)元8563276.7%其中：商品住宅開(kāi)發(fā)投資萬(wàn)元7121374.7%額90 Hi,以下住房開(kāi)發(fā)投資額萬(wàn)元10729122.1%140 nf以上住房開(kāi)發(fā)投資額萬(wàn)元4554-15.5%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額萬(wàn)元840662.2%房屋施工面積萬(wàn)平方米153.645.9%其中：住宅施工面積萬(wàn)平方米134.152%新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米65.433.8%90m2以下住房新開(kāi)工面積

14、萬(wàn)平方米9.113.8140nf以上住房新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米0.7-76.7%房屋竣工面積萬(wàn)平方米34.9170.5%其中：商品住宅竣工面積萬(wàn)平方米27.7166.3%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積萬(wàn)平方米5.4125%商品房銷售面積萬(wàn)平方米48.882.1%其中：商品住宅銷售面積萬(wàn)平方米45.991.3%90m2以下住房銷售面積萬(wàn)平方米8.286.4%140 nf以上住房銷售面積萬(wàn)平方米0.25-79.2%商品房銷售均價(jià)元226930%分析：1、新建商品房開(kāi)工數(shù)據(jù)項(xiàng)目單位2010年累計(jì)同比增減新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米65.433.8%90 m2以下住房新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米9.113.8%140 m以上住房新開(kāi)工

15、面積萬(wàn)平方米0.7-76.7%從數(shù)據(jù)中可以看出，2010年新開(kāi)工建設(shè)的住宅項(xiàng)目中，90140行之間的戶型所占比重最大，達(dá)到了 55.6萬(wàn)方，占到了整體比重的 85.02%,而90 m2以下的戶型在2010年新開(kāi)工建設(shè)中，有較大幅度的 增長(zhǎng)，而140 m2以上的住房目前來(lái)看，已經(jīng)呈大幅下降的趨勢(shì)，可以 預(yù)見(jiàn)，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，90- 140k左右的三房仍然會(huì)是潼南市 場(chǎng)的主力戶型，但是潼南市場(chǎng)向90 nf以下的小戶型轉(zhuǎn)向的趨勢(shì)也開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。2、新建商品房銷售數(shù)據(jù)項(xiàng)目單位2010年累計(jì)同比增減其中：商品住宅銷售面積萬(wàn)平方米45.991.3%90 m2以下住房銷售面積萬(wàn)平方米8.286.4%14

16、0 nf以上住房銷售面積萬(wàn)平方米0.25-79.2%從2010年潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售統(tǒng)計(jì)來(lái)看，90140 nf左右的三房，是目前潼南出貨的主力戶型，出貨量為37.45萬(wàn)nf,占到了比例的81.59%, 90 irf以下的戶型雖然在 2010年開(kāi)工建設(shè)中，只有 9.1 萬(wàn)方，但是其出貨量卻高達(dá) 8.2萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)達(dá)到了 86.4%,這雖 然有市場(chǎng)供貨較少的原因，但是也從另一個(gè)方面反映了由于目前潼南房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始持續(xù)走高，消費(fèi)者對(duì)于 90 nf以下的住房消費(fèi)的需求 開(kāi)始逐漸增加。3、新建商品房投資數(shù)據(jù)項(xiàng)目單位2010年累計(jì)同比增減其中：商品住宅開(kāi)發(fā)投資額萬(wàn)元7121374.7%90 m2以下住房開(kāi)

17、發(fā)投資額萬(wàn)元10729122.1%140k以上住房開(kāi)發(fā)投資額萬(wàn)元4554-15.5%90k以下住房開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到了122.1%,同比超過(guò)了整個(gè)商品房的開(kāi)發(fā)投資額，潼南市場(chǎng)未來(lái)向90k以下戶型的轉(zhuǎn)變已經(jīng)十分明顯，在如今價(jià)格持續(xù)上漲的階段，市場(chǎng)上 90k以下的戶型消費(fèi)額以 及需求開(kāi)始持續(xù)走高，所以不少開(kāi)發(fā)商也將后續(xù)物業(yè)向90 nf以下的中等戶型開(kāi)始轉(zhuǎn)變。而對(duì)于 140 m2以上的戶型，由于總價(jià)過(guò)高，其投 資額已經(jīng)開(kāi)始大幅縮減。4、小結(jié)從目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，90140k左右的三房，仍然是目前潼南市場(chǎng)的主力戶型，但這部分戶型多為2009年規(guī)劃設(shè)計(jì)的戶型，當(dāng)時(shí)潼南房地產(chǎn)價(jià)格還處于較低水平，但是隨著目前潼南

18、價(jià)格開(kāi)始上漲，至2011年初，潼南市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)上漲到 3500元/在快速上漲的價(jià)格影響下，90 nf以下的戶型開(kāi)始逐漸為潼南消費(fèi)者所接受，市場(chǎng)需求開(kāi)始逐漸增加，而開(kāi)發(fā)商后續(xù)的開(kāi)工投資建設(shè)也逐漸向90k以下戶型過(guò)度，所以我司認(rèn)為未來(lái)潼南市場(chǎng)，二房和小三房戶型，面積在 70-100左右的戶型開(kāi)始逐漸成為市場(chǎng)的主力戶型。二、潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況1、土地出讓情況：時(shí)間2006 年2007 年2008 年2009 年土地出讓宗數(shù)41151610出讓面積（公頃）46.669418.114139.261692.04每宗土地平均面積（公頃）1.13831.20762.45399.204分析：由于2008年的地

19、產(chǎn)冰凍期，導(dǎo)致潼南的土地出讓情況在2007年和2008年陷入谷底，但是從2009年開(kāi)始出現(xiàn)反彈，出讓宗數(shù)不多,但面積非常之大?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2010年之后，潼南的地產(chǎn)放量將會(huì)逐漸增加。2、開(kāi)發(fā)投資情況2.1、近4年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資時(shí)間2007年2008年2009年2010年住宅投資（萬(wàn)元）36569334904076871213商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資（萬(wàn)元）4655493351848406分析：潼南商品房投資呈快速上升的趨勢(shì)。2008年由于地產(chǎn)市場(chǎng)受阻導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略減，但是從2009年開(kāi)始，潼南房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入到高速增長(zhǎng)期，特別是2010年，投資漲幅達(dá)到74.68%,達(dá)到峰值。3、近年來(lái)商品房成交情況

20、3.1、 近4年來(lái)商品房成交面積時(shí)間2007年2008年2009年2010年商品房成交面積（萬(wàn)平方米）32.2525.7132.248.8分析：商品房成交面積在 2008年受到地產(chǎn)冰凍期的影響，有較為明顯的下降，降幅為25.44%,進(jìn)入2009年之后，在樓市逐漸復(fù)蘇的情況下開(kāi)始重新增長(zhǎng)，在 2010年增幅更是達(dá)到了 82.1%。3.2、 近4年來(lái)商品房成交金額時(shí)間2007年2008年2009年2010年商品房成交金額（萬(wàn)元）28311.0138768.8961457110727.2分析：從近4年的商品房成交金額來(lái)看，2008年以后，每年銷售額都 有90%Z上的增長(zhǎng)，即使在成交量下降的2008年

21、，成交金額漲幅依然 達(dá)到了 37%也從另一個(gè)方面說(shuō)明了潼南的成交價(jià)格仍然在持續(xù)上漲，而2010年。成交金額漲幅高達(dá)到 80.17%,成交單價(jià)也突破了 3500 元/行（建面），已經(jīng)進(jìn)入到中級(jí)城市的房?jī)r(jià)水平。4、小結(jié)：從潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)可以看出，潼南市場(chǎng)和重慶主城市場(chǎng)的走向比較一致，及重慶主城地產(chǎn)形勢(shì)較好，潼南地產(chǎn)形勢(shì)也呈現(xiàn)較高的 成交幅度，但是一旦主城地產(chǎn)受阻，對(duì)于潼南市場(chǎng)的沖擊也較大，同 時(shí)，潼南目前正處于城市化進(jìn)程高速發(fā)展階段，其房地產(chǎn)價(jià)格在二、 三線城市中處于中等水平，未來(lái)仍然有較高的上漲空間。第四部分、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)綜述：目前潼南的房地產(chǎn)供給集中區(qū)域主要分三大塊：第一塊是江

22、北新城，現(xiàn)縣政府所在地；第二塊是涼風(fēng)婭梓潼鎮(zhèn)政府及一中地塊；第三塊是老城片區(qū)，原潼南老街及規(guī)劃中的濱江片區(qū)；由于老城區(qū)目前的配套設(shè)施比較齊全（醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物） ，所以現(xiàn)在老城區(qū)目前還是潼南消費(fèi)者居住的中心區(qū)域；江北新城未來(lái)將 會(huì)打造成為是縣府行政中心，但目前由于新城樓盤(pán)多數(shù)還在建設(shè)之中，同時(shí)在購(gòu)物和其他配套商不及老城，所以在新城工作的多數(shù)消費(fèi) 者目前還居住在老城；涼風(fēng)婭雖然有一中和比較好的樓盤(pán)做引領(lǐng)，但 項(xiàng)目自身配套設(shè)施卻跟不上，雖然規(guī)劃汽車站，但是醫(yī)院、銀行等相 關(guān)生活配套不夠完善。二、各片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析：1、江北片區(qū)江北是潼南的新城區(qū)，現(xiàn)目前從區(qū)域成熟度、人氣等來(lái)看，還沒(méi)有老城旺，但是其

23、前景非常可觀，其被規(guī)劃為“政治中心、物流中心和居住聚集地”。從市調(diào)情況來(lái)看，目前江北片區(qū)集中了不少品質(zhì)較高的樓盤(pán)，這 些樓盤(pán)都以花園洋房和別墅為主，少量高層，戶型偏重 90-100k左 右的三房。從其他置業(yè)顧問(wèn)處得知，目前潼南 80年代出生的年輕人都偏愛(ài)在 江北片區(qū)購(gòu)房，因?yàn)樾鲁菂^(qū)的交通，規(guī)劃更吸引年輕人。2、涼風(fēng)婭片區(qū)涼風(fēng)婭片區(qū)雖然有一綜合比較好的樓盤(pán)做引領(lǐng)，但項(xiàng)目自身配套設(shè)施卻跟不上，雖然規(guī)劃汽車站，但是醫(yī)院、銀行等相關(guān)生活配套不 夠完善。從市調(diào)情況來(lái)看，該片區(qū)主要以多層，小高層和花園洋房為主，戶型偏重70-90 nf的中等戶型。從其他置業(yè)顧問(wèn)處得知，目前在涼風(fēng)婭片區(qū)購(gòu)房者多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 的

24、居民，為改善居住環(huán)境而購(gòu)房。3、老城片區(qū)老城片區(qū)是潼南的老城板塊，具發(fā)展比其他區(qū)域都更好，購(gòu)物、 學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等都更加成熟，但是狹窄的正興街成為其發(fā)展的主 要障礙。從市調(diào)情況來(lái)看，該片區(qū)主要以5年前修筑的小高層為主，原有住房戶型偏重 90-120 irf的三房，最小有 80 最大有150 m%從其他置業(yè)顧問(wèn)處得知，目前在老城片區(qū)購(gòu)房者大多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 的居民，以及潼南本地的 50歲以上人士，為改善居住環(huán)境而購(gòu)房， 而他們?cè)诶铣菂^(qū)住了幾十年，不愿意去新城區(qū)居住，所以老城片區(qū)的 新建商品房銷量還是非常樂(lè)觀的。從二手房代理公司處了解得知，目前老城區(qū)的二手房面積區(qū)間為 90-120平米，大多是5-1

25、0年房齡的老房，房?jī)r(jià)為2800-2900元/平米, 如果是近幾年較新的房源，房?jī)r(jià)為3200-3300元/平米，其中電力新村附近的二手房房?jī)r(jià)最高，為 3800元/平米。三、參考案例我司在潼南進(jìn)行了較為深入的調(diào)研，通過(guò)區(qū)域、開(kāi)發(fā)量、產(chǎn)品品類、配套、定位等因素的綜合比較分析，選取了老、新城比較有代表性的樓盤(pán)作為項(xiàng)目的參考對(duì)象，而涼風(fēng)婭鎮(zhèn)的唯一項(xiàng)目由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，暫不作為參考案例。1、老城片區(qū)1.1、 豪庭華苑開(kāi)發(fā)公重慶民熹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)扃限物業(yè)類型高層司公司所在位置潼南縣城鹽關(guān)婭口代理公司暫無(wú)占地面積約35畝建筑面積87000 m2容積率約4.0總戶數(shù)約800余戶銷售均價(jià)A棟：3400元/平米B棟：38

26、00元/平米樓層戶數(shù)地上33層，底卜3層每層8戶主力房型三室兩廳，占比例的 80%以上面積區(qū)間A棟：69-116平米B棟:89-131平米目前銷售情況2011年2月推出B棟，已售80%預(yù)定價(jià)格預(yù)定首'付5萬(wàn)房款， 訂房、定價(jià)項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)1、地處老城區(qū)中心商業(yè)區(qū)， 老城區(qū)難得的商品房，資源緊缺2、緊鄰潼南一中，周邊平配套實(shí)施齊全3、位于濱江路，江景資源豐富劣勢(shì)1、周邊交通環(huán)境不是很暢通2、目前項(xiàng)目推出戶型主要以三房為主，隨著房?jī)r(jià)的上漲，二房由于總價(jià)過(guò)高可能會(huì)導(dǎo)致后期房源銷售不力戶型分析:三室兩廳兩衛(wèi)，110.1 m2雙陽(yáng)臺(tái)，舒適的品質(zhì)生活餐廳客廳相互獨(dú)立而又一體設(shè)計(jì)，自由隨意的布局兩室兩

27、廳一衛(wèi)，82.0 m2空間布局方正，動(dòng)靜分明景觀陽(yáng)臺(tái)，采光和通風(fēng)俱佳，奢華的陽(yáng)光享受。具體銷售情況：該項(xiàng)目A棟于2010年5月開(kāi)始銷售，推出戶型為 70-110 二房、三房推出比例為1:1 ,目前已經(jīng)銷售完畢，價(jià)格為 29003600 元/ 均價(jià)3400元/ m2；項(xiàng)目B棟于2011年2月開(kāi)始銷售，推出89 -131 irf戶型，推出所有戶型均為三房，均價(jià) 3800元/ nf,目前已經(jīng) 銷售80%僅剩余約21套房源。1.2、 外灘.國(guó)際城開(kāi)發(fā)公司重慶馳華億立地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)類型高層，小高層所在位置潼南縣梓潼街道辦事處濱江路片區(qū)代理公司筑榮置業(yè)顧問(wèn)有限公司占地面積173014 m2建筑面積6

28、18229.98 m2容積率約3.0總戶數(shù)4782 戶銷售均價(jià)3700-4200 元/ 平米最高單價(jià)4500元/ m2樓層戶數(shù)高層32F/8戶小高層17F/6戶主力房型二期推出4、5號(hào)樓，約204套，其中一室約34套，占比例的10%左右，二室越136套，占85% 三室占5%左右面積區(qū)間目前推出戶型為69-119平米目前銷售情況已預(yù)訂60溢右，53 m?左 右的一室小戶剩余較多。預(yù)定價(jià)格預(yù)定費(fèi)用為首付款的20%訂房同時(shí)定價(jià)項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)1、位靠濱江公園，黃金水岸，江景資源豐富2、項(xiàng)目將打造及酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)、影院為一體的新興城市綜合體3、目前老城最大的項(xiàng)目，知名度較高劣勢(shì)1、單價(jià)較高，客戶有一定的抗

29、性2、位于老城與新城交界處，周邊交通環(huán)境不是很暢通3、目前工程還處于平場(chǎng)階段，訂房客戶對(duì)于工期有較大意見(jiàn)戶型分析:三室兩廳一衛(wèi)，114.31 m26米開(kāi)間景觀陽(yáng)臺(tái)，盡享美麗風(fēng)光主臥次臥超大飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高貴生活品質(zhì)兩室兩廳一衛(wèi)多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，空中院館自由轉(zhuǎn)換超大主臥，盡享舒適生活具體銷售情況：該項(xiàng)目于2010年10月開(kāi)始面世，一期推出了 1 8#B1400 套，已基本售罄，目前在售二期 4、5#樓，約204套房源，面積區(qū)間 為73119 nf,其中一室約 34套，二室約136套，三室約34套，目 前推出房源已經(jīng)預(yù)定60%其中建面80-90 irf的二房去化最多，占推 出房源的70減上，三房已經(jīng)預(yù)定

30、推出量的 80溢右，一房剩余最多， 預(yù)定量?jī)H為推出量的30%2、新城片區(qū)：2.1、科藝福江名城開(kāi)發(fā)公司重慶科藝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)扃限公司物業(yè)類型高層、花園洋房所在位置潼南縣江北新城東風(fēng)大道80號(hào)代理公司暫無(wú)占地面積54716 m2建筑面積112086 m2容積率1.94總戶數(shù)926戶銷售均價(jià)未JE樓層戶數(shù)高層28F/6戶花園洋房5F/2戶主力房型高層以二房為主，占75%三房占25%面積區(qū)間高層：80-130平米花園洋房：95-150洋房全部以三房為主。平米目前銷售情況二期122-150平米的4+1及5+1式花園洋房預(yù)計(jì)4月中旬推出。預(yù)定價(jià)格未采用預(yù)定方式項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)1、目前潼南縣最高檔小區(qū)，預(yù)計(jì)二期銷

31、售均價(jià)在4500兀/k左右2、新城明星項(xiàng)目，人氣、關(guān)注度最高，廣告推廣 為目前潼南最好3、小區(qū)為純正北歐建筑風(fēng)格，示范景區(qū)打造較為 突出4、置業(yè)顧問(wèn)素質(zhì)較高，其目標(biāo)客戶皆為高收入人 群5、潼南目前唯一正規(guī)操作的樓盤(pán)劣勢(shì)1、單價(jià)、總價(jià)較高，客戶有一定的抗性2、目前項(xiàng)目周邊還屬于開(kāi)發(fā)階段，配套較為欠缺戶型分析:三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積 124.73 m套內(nèi)面積103.85 m29 m2超大開(kāi)間連貫景觀陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)良好全明亮、科學(xué)設(shè)計(jì)，雙衛(wèi)設(shè)置，干濕分區(qū)合理兩室兩廳一衛(wèi)，建筑面積 87.41套內(nèi)面積72.95 m2戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊，無(wú)浪費(fèi)空間臥室、客廳均為3.6以上大開(kāi)間、空間利用率高具體銷售情況

32、：目前項(xiàng)目推出二期高層17棟，共計(jì)336套戶型，建筑面積為87.41 124.72 其中二房面積87.41 m2 ,共計(jì)推出224套，占推出比例 的67%三房面積為124.72 共計(jì)推出112套，占比例的33%目 前已經(jīng)全部預(yù)定完畢。下期預(yù)計(jì)4月中旬推出，全部為花園洋房，面積為122150 in2,戶型為三室兩廳雙衛(wèi)和四室兩廳雙衛(wèi)。2.2、北城麗都開(kāi)發(fā)公司重慶潼南縣辰龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型局層、小局層所在位置潼南縣江北新城巴渝大道（縣政府對(duì)面）代理公司重慶鈞天房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司占地面積約150畝建筑面積20 萬(wàn) m,容積率約2.0總戶數(shù)1800余戶銷售均價(jià)4000-4100 元/ 平

33、米單層戶數(shù)6戶主力房型三室兩廳占35%二室二廳占65%面積區(qū)間70-110平米目前銷售情況二期共計(jì)推出400套房源，目前已經(jīng)預(yù)定80%fc右預(yù)定價(jià)格預(yù)定首'付6萬(wàn)房款， 一次性付全款優(yōu)惠60元/ m2,按揭優(yōu)惠30 元 / m2項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)1、 緊靠縣政府，未來(lái)發(fā)展非常有利2、 項(xiàng)目定位高檔小區(qū)，已成功吸引大量政府人士購(gòu)房3、 目前江北新區(qū)最大的小區(qū)項(xiàng)目，知名度較高劣勢(shì)1、 周邊同類型競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)過(guò)多2、 目前剩余100平米左右的二房為主，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲后會(huì)因?yàn)榭們r(jià)高而銷售不力3、 周邊配套暫時(shí)較為欠缺戶型分析：三室兩廳兩衛(wèi)，105.33 m21.8米進(jìn)深，6.9米開(kāi)間連貫景觀陽(yáng)臺(tái)主臥飄窗設(shè)

34、計(jì)，彰顯高貴住宅品質(zhì)兩室兩廳兩衛(wèi)，80.09 m2戶型方正實(shí)用，動(dòng)靜分明餐廳客廳一體設(shè)計(jì)，自由隨意的生活具體銷售情況：二期共計(jì)推出400套房源，其中二房比例為 33% Z1 132套，三 房所占比例為67% 2勺268套，目前已經(jīng)銷售了 80溢右，其中三房 基本售罄，二房剩余比例較大，據(jù)該項(xiàng)目售樓小姐講述，由于該項(xiàng)目 目標(biāo)客戶以周邊政府機(jī)關(guān)單位工作人員為主，不差錢，所以對(duì)于三房 的需求量較大，所以三房的去化量較高。3、市場(chǎng)上其余物業(yè)比較樓盤(pán)華城明都方?；@灣華泰明珠北城天驕銅新花園所在區(qū)域老城新城新城新城新城占地面積13389 m290428 m260畝50畝88畝建筑面積135351.66m2

35、12 萬(wàn) irf17萬(wàn)方容積率101.32.9戶數(shù)1280 戶2000 戶800戶1429 套1392 套新推出戶型面積44-120 m278-125 m284-117 m269110m290-130 m2戶型比例推出4、5號(hào)樓約448套， 其中一房約64套，占15%其余二房、三房各占 42.5%目前已經(jīng)售罄二房占8%三房占92%二房占30%三房占70%新推出2號(hào)樓房源，全部為三房產(chǎn)品類型電梯、普通小高層高層高層、洋房小高層、高層銷售價(jià)39004200420024803800-3800格3900小區(qū)配套30000 m,主題商業(yè)配套游泳池、會(huì)所無(wú)無(wú)10000 nf 商業(yè)街4、市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)：1、價(jià)格上漲，新推出物業(yè)面積開(kāi)始縮水：在2010年之前的老盤(pán)，其最大戶型面積均有超過(guò) 140 nf左右的三房，但是 2009年潼南房?jī)r(jià)在 25002900元/ nf左右，大戶型總價(jià)最高不會(huì)超過(guò) 40萬(wàn)，所以戶型面 積比較大，但是進(jìn)入 2010年下半年之后，隨著潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)房地 產(chǎn)價(jià)格的猛漲，導(dǎo)致新開(kāi)盤(pán)物業(yè)的面積開(kāi)始縮水，除去以前未銷