個(gè)人住房貸款操作流程備課講稿

1、個(gè)人住房貸款操作流程每個(gè)人的生活中都有可能會(huì)遇到個(gè)人住房貸款問(wèn)題，今天小編給大家?guī)?lái)個(gè)人住房貸款操作流程，希望今后 對(duì)大家有幫助。提拱咨訶»立申睛*貸前調(diào)查個(gè)人住房貸款操作流程貸款審批+點(diǎn)擊査看詳細(xì)貸款管理貸款回收貸款發(fā)放步驟/方法1. 一、操作流程圖提供咨詢(xún) 一受理申請(qǐng) 一貸前調(diào)查 一貸款審批 一貸款發(fā)放 一貸款回收 一貸款管理2. 二、流程中各環(huán)節(jié)簡(jiǎn)要說(shuō)明1、提供咨詢(xún)、受理申請(qǐng) 、貸前調(diào)查(1 )提供咨詢(xún)經(jīng)辦人向客戶(hù)提供咨詢(xún)服務(wù)，咨詢(xún)內(nèi)容包括：已開(kāi)辦的個(gè)人信房貸款種類(lèi)，對(duì)象、條件、 額度、期限、利率，還款方式等情況。(2 )受理申請(qǐng) 借款人在向建設(shè)銀行咨詢(xún)后，根據(jù)要求填寫(xiě)中國(guó)建設(shè)

2、銀行浙江省分行個(gè)人住房貸款申 請(qǐng)書(shū)提岀貸款申請(qǐng)，并提供以下資料：身份證，抵押人夫妻關(guān)系證明(單身需提供有效證明，借款人 收入證明，購(gòu)房合同，首付款憑證，保證人同意擔(dān)保的書(shū)面證明及建設(shè)銀行要求提供的其他有關(guān)資料。(3)貸前調(diào)查 經(jīng)辦人受理借款申請(qǐng)后，對(duì)借款申請(qǐng)人遞交的申請(qǐng)書(shū)和要求提供的資料的完整性， 真實(shí)性、有效性和合法性進(jìn)行調(diào)查。通過(guò)貸前調(diào)查，認(rèn)為符合貸款條件，準(zhǔn)備報(bào)批。2、貸款審批(1) 經(jīng)辦行審批權(quán)限內(nèi) 經(jīng)辦行信貸人員 信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人經(jīng)辦行負(fù)責(zé)人(2 )經(jīng)辦行審批權(quán)限以外經(jīng)辦行審批同意報(bào)上級(jí)行信貸審批機(jī)構(gòu)審批經(jīng)辦人員經(jīng)調(diào)查后，在中 國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款審批表寫(xiě)明情況并寫(xiě)岀審查意見(jiàn)，并將貸

3、款審批表及審批材料交信貸部門(mén)負(fù) 責(zé)人，信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人在審批表上簽署審批意見(jiàn)并交支行分管行長(zhǎng)在審批表上鑒署審批意見(jiàn)。超過(guò)支行 審批權(quán)限的，經(jīng)支行簽署審批意見(jiàn)后交上級(jí)行信貸審批機(jī)構(gòu)審批。3. 三、貸款發(fā)放簽訂合同一一辦理抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)、公證等手續(xù)一一合同生效后填各類(lèi)憑證一一借款人開(kāi)立存款 帳戶(hù)一一辦理貸款劃付手續(xù)。（1 ）簽訂合同 貸款審批后，經(jīng)辦人員按不同的借款用途和貸款擔(dān)保方式要求分別填與合同、借款人當(dāng) 事人（借款人、抵（質(zhì)）押人、保證人）與建設(shè)銀行有權(quán)簽字人簽訂有關(guān)合同。（2）辦理抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)公證、開(kāi)立借款人存款帳戶(hù)等有關(guān)手續(xù)，簽訂抵（質(zhì)）押合同及收妥抵（質(zhì)）押物后，信貸部門(mén)應(yīng)

4、按抵（質(zhì)）押物逐項(xiàng)登記“抵（質(zhì)）押物及權(quán)證登記簿”同時(shí)根據(jù)抵（質(zhì)）押價(jià)值填制“中國(guó)建設(shè)銀行抵（質(zhì)）押物收妥通知書(shū)”加蓋經(jīng)辦人名章、業(yè)務(wù)部門(mén)公章及借款人或抵（質(zhì)） 押人名章后，連同抵（質(zhì)）押權(quán)證、質(zhì)物及權(quán)證交保管部門(mén)和會(huì)計(jì)部門(mén)。（3）合同生效后填制各類(lèi)會(huì)計(jì)憑證。（4）辦理貸款劃付手續(xù) 會(huì)計(jì)部門(mén)收到信貸部門(mén)的發(fā)放款通知并審核無(wú)誤后，按有關(guān)規(guī)定和程序辦理貸 款劃付手續(xù)、劃款采用直按款或?qū)ｍ?xiàng)劃款中的一種方式劃款4.4. 四、貸款回收（1 ）委托扣款方式：借款人應(yīng)與貸款行簽訂委托扣款協(xié)議。（2）柜臺(tái)還款方式：借款人將現(xiàn)金或信用卡、儲(chǔ)蓄卡交柜臺(tái)經(jīng)辦人辦理。6.7.六、貸后管理（1 ）日常管理：對(duì)所發(fā)入個(gè)人

5、住房貸款進(jìn)行跟蹤管理、查詢(xún)分析、具體包括貸款臺(tái)帳、貸款日常通知、逾期催收、貸后檢查、查詢(xún)統(tǒng)計(jì)、抵（質(zhì)）押物日常保管，直至貸款結(jié)清。（2）清戶(hù)撤押：當(dāng)借款人按期還清全部借款本息后，信貸部門(mén)應(yīng)銷(xiāo)記“抵（質(zhì)）押物及權(quán)證登記簿” 同時(shí)填制“中國(guó)建設(shè)銀行抵押物、質(zhì)押物轉(zhuǎn)岀通知書(shū)”通知會(huì)計(jì)部門(mén)和抵（質(zhì)）押物保管部門(mén)。會(huì)計(jì)部 門(mén)、保管部門(mén)、保管部門(mén)審核無(wú)誤后據(jù)此辦理清戶(hù)撤押手續(xù)。（3）檔案管理：信貸經(jīng)辦人員辦妥每筆貸款后，定期將收集齊全的有關(guān)資料整理后，將合同正本交檔 案專(zhuān)管員，并辦理有關(guān)移交手續(xù)。合同副本留信貸部門(mén)專(zhuān)人保管以備日常管理。貸款本息結(jié)清后信貸部 門(mén)應(yīng)通知檔案專(zhuān)管員將檔案正式歸檔。8.9.一般二

6、手房交易需要交納的稅費(fèi)：一、買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納 3%，面積在90平米以下并且是首套房的 可以繳納1%）2、印花稅：房款的0.05%3、交易費(fèi)：3元/平方米4、測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平方米5、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。二、賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、印花稅：房款的0.05%2、交易費(fèi)：3元/平方米3、營(yíng)業(yè)稅：全額的5.5%（房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年的）4、 個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1% （房產(chǎn)證滿(mǎn)5年并且是唯一住房的可以免除）7.二手房的價(jià)格是怎么評(píng)估的解決的辦法有五個(gè)：一、找中介；二、找專(zhuān)門(mén)的評(píng)估人員；三、找熟

7、人。不過(guò)，無(wú)論找誰(shuí)，先讓自己心里有個(gè)數(shù)，總是好的。四、平均估價(jià)法，把同類(lèi)型房子成交價(jià)格，取平均值得到估價(jià)。五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道，收集最新房?jī)r(jià)狀況估價(jià)。房子價(jià)格最主要的還是由地價(jià)和建筑物決定的7，在這一點(diǎn)上，新房和舊房并沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別。決定地價(jià)的有以下八大因素：1位置、面積地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價(jià)要高。一般來(lái)說(shuō)，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價(jià)格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價(jià)格才會(huì)比較高，房子的價(jià)格也會(huì)比較高。2地形、地質(zhì)不良的地形會(huì)增加工程前期施工的費(fèi)用，提高建筑成本，也會(huì)影響土地功能的發(fā)揮，因而地價(jià)較低。例

8、如，在山坡上已建有一個(gè)工廠(chǎng)，則處于其下風(fēng)口的平坦地的價(jià)格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價(jià)格 還要低。3形狀、用途一般來(lái)說(shuō)，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價(jià)格自然也會(huì)有所降低。而商業(yè)用地價(jià)格高于工業(yè)用地；工業(yè)用地價(jià)格高于住宅用地。4交通、環(huán)境土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運(yùn)輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會(huì) 影響土地的價(jià)格。5朝向、樓層良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍佑欣陉?yáng)光的射入，有利于通風(fēng)，可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心健康有益。6采光、通風(fēng)房屋門(mén)窗的方向與設(shè)計(jì)對(duì)于保持充足的光線(xiàn)和良好的通風(fēng)有很大影響。住宅的采光要求符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，住宅的通風(fēng)要求開(kāi)啟門(mén)窗可以保證室

9、內(nèi)外空氣自由流動(dòng)，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風(fēng)。7建設(shè)質(zhì)量質(zhì)量問(wèn)題是在選購(gòu)商品房的過(guò)程中很難把握的問(wèn)題。是否具有質(zhì)量合格證書(shū)是衡量其質(zhì)量好壞的一個(gè)重要標(biāo)志。8物業(yè)管理狀況二手房咨詢(xún)安居的首要條件是有屋可居，但若沒(méi)有良好的物業(yè)公司，只能是居而不安因此，購(gòu)房者在購(gòu)房的同時(shí)還要選擇一家好的物業(yè)管理公司，以保證居住時(shí)的舒適的方便。土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。對(duì)于居住用地來(lái)說(shuō)，公共服務(wù)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備，遠(yuǎn)離污水處理設(shè)施的土地，價(jià)格自然會(huì)比較 高。另外，政府對(duì)土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標(biāo)的限制，也會(huì)影響土地價(jià)格。 二手房評(píng)估價(jià)如何計(jì)算：一、測(cè)算價(jià)格，二手房以同地

10、區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)：1、房屋因素(1 )折舊：年折舊一2%(2) 套型：“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))10%(3) 樓層：2、6樓3% ; 7樓5% ; 3、4樓+3% ; 1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；(4 )朝向：無(wú)朝南外門(mén)窗一 5%2、環(huán)境因素(1 )無(wú)物業(yè)管理5%(2) 非獨(dú)立封閉小區(qū)一5%(3) 有省、市重點(diǎn)小學(xué)區(qū)+15%二、計(jì)算折舊房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问剑捶课莸恼叟f費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng) 期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分 因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘

11、值、清理費(fèi)用 和折舊年限。(1 )建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成，是住 宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià)，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長(zhǎng)達(dá)幾十年，甚至一百多年， 在這樣長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大，故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建 造該類(lèi)住宅所需的貨幣支岀來(lái)計(jì)算。(2) 房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過(guò)拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià) 值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng) 計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值

12、，簡(jiǎn)稱(chēng)殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r(jià)值中所占 的比例不大，而且是在住宅報(bào)廢后才能得到的，因此它與原值無(wú)法比較。在計(jì)算時(shí)，都采用按當(dāng)時(shí)工資和材料價(jià)格水平預(yù)告估計(jì)的辦法，有時(shí)計(jì)算折舊時(shí)也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0;磚混結(jié)構(gòu)為2% ;磚木結(jié)構(gòu)一等為6% ;磚木結(jié)構(gòu)二等為4% ;磚木結(jié)構(gòu)三等為 3% ;簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)為0。(3) 使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨 損下，住宅能維持正常使用的年限，稱(chēng)為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折 舊年限，是住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過(guò)程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命，或稱(chēng)經(jīng) 濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)