彩住宅十大經(jīng)典案例

1、2015年6月彩住宅十大經(jīng)典案例目錄1-康城四季2-無(wú)錫鴻運(yùn)坊3-微商圈引入4-徐州國(guó)泰5-贛縣彩虹城6-泗陽(yáng)米蘭春天7-永嘉天地-彩商鋪8-萬(wàn)城100家園9-彩車位優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)品牌度亮點(diǎn)增加贏利帶動(dòng)商業(yè)沉淀資金規(guī)范運(yùn)作企業(yè)故事 彩住宅對(duì)開(kāi)發(fā)商的益處對(duì)開(kāi)發(fā)商的益處蓄客階段提升與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較優(yōu)勢(shì)提升開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目品牌度銷售過(guò)程增加營(yíng)銷亮點(diǎn)，快速去化獲取溢價(jià)，增加贏利帶動(dòng)商業(yè)出租、銷售沉淀資金，創(chuàng)造更多價(jià)值企業(yè)發(fā)展規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，建立現(xiàn)代企業(yè)制度增加企業(yè)發(fā)展故事快速去化快速開(kāi)發(fā)安全轉(zhuǎn)型 彩住宅對(duì)開(kāi)發(fā)商的益處項(xiàng)目位于仲愷高新開(kāi)發(fā)區(qū)，由花樣年攜手TCL共同打造，項(xiàng)目占地面積約為40萬(wàn)，總建筑面積約80萬(wàn)

2、，是目前仲愷高新區(qū)最為大型的高檔社區(qū)2015年7月彩住宅模式助推康城四季全面進(jìn)入智能社區(qū)時(shí)代，通過(guò)“飯票”、“消費(fèi)貸”等銷售工具的疊加，尾貨迅速去化運(yùn)作時(shí)間一個(gè)月，消化接近100套尾貨，獲得多方認(rèn)可1、買房送飯票購(gòu)房可享受總房款40%的彩飯票，分10年返還；總房款的27.3%作為理財(cái)本金，不再返還 2、消費(fèi)貸首置客戶購(gòu)房只需支付1成首付，剩余2成首付可提供10年消費(fèi)貸款經(jīng)典案例：惠州TCL康城四季首個(gè)落地項(xiàng)目康城總銷金額總套數(shù)總面積表總價(jià)表單價(jià)實(shí)收總價(jià)實(shí)收單價(jià)折扣率504892.86330555856756 277832045678 16.0%返利模式紅包投資起始金額返還金額溢價(jià)5272381

3、 16.0%13222234 40.0%額外補(bǔ)貼4413255 13.4%合計(jì)9685636 29.3%案例介紹：2房2廳建筑面積96.84M總價(jià)：52.8萬(wàn)共計(jì)返現(xiàn)比例41.68%自付：10%，5.28萬(wàn)首付30%消費(fèi)貸：20%，10.56萬(wàn)消費(fèi)貸月供：1153.89元銀行貸款：70%，36.96萬(wàn)30年月供：2133元飯票每月返還：1834元10年返還飯票總額：22.008萬(wàn)飯票每月結(jié)余：680元10年飯票余額總額：8.1613萬(wàn)經(jīng)典案例：無(wú)錫鴻運(yùn)坊工具1：買房送飯票 41%的房款10年120月等額飯票返還 買房送飯票方案減輕了業(yè)主的生活壓力，擴(kuò)大了購(gòu)房人群，挖掘了增量購(gòu)房人群實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商

4、樓盤(pán)的快速去化速度，資金的快速回籠，加快了資金的周轉(zhuǎn)，資金的時(shí)間價(jià)值與效益最大化。工具2：消費(fèi)貸 提供最多20%的消費(fèi)貸（年利5.4%-10%） 讓有購(gòu)房需求但首付能力不足的剛需購(gòu)房人群提前實(shí)現(xiàn)了住房夢(mèng)項(xiàng)目位于無(wú)錫市惠山區(qū)，尾盤(pán)兩年未去化，2015年7月正式成功落地彩住宅模式后，同年8月鴻運(yùn)坊將難賣的尾房在兩周內(nèi)全部銷售一空經(jīng)典案例：無(wú)錫鴻運(yùn)坊無(wú)錫鴻運(yùn)坊項(xiàng)目路徑無(wú)錫鴻運(yùn)坊測(cè)試方案基礎(chǔ)條件 原計(jì)劃總價(jià)擬售價(jià)首付公司借款50000055000055000110000方案一：開(kāi)發(fā)商拿出500000*10%補(bǔ)貼，以及房?jī)r(jià)差50000，公司提供銀行利率首付貸款方案二：開(kāi)發(fā)商拿出500000*10%補(bǔ)貼，

5、以及房?jī)r(jià)差50000，公司提供無(wú)息首付貸款方案三：房?jī)r(jià)差50000，開(kāi)發(fā)商拿出500000*30%做10年投資補(bǔ)貼，公司提供銀行利率首付貸款方案四：房?jī)r(jià)差50000，開(kāi)發(fā)商拿出500000*30%做10年投資補(bǔ)貼，公司提供無(wú)息首付貸款員工首付貸款總額銀行月供首付借款總額首付月還款返還紅包總額返還比例每月返還紅包還首付后每月剩余紅包每月實(shí)際支出方案一5500038500022221100001201.9715858028.8%1321.5251.662102.47方案二550003850002222110000916.6715858028.8%1321.5536.961817.17方案三5500

6、038500022221100001201.9722929041.7%1910.75708.781513.22方案四550003850002222110000916.6722929041.7%1910.75994.081227.92一、進(jìn)入微商圈的商家條件：要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、稅務(wù)登記證，商家在當(dāng)?shù)乜诒?，服?wù)好，是正規(guī)的餐飲經(jīng)營(yíng)店。二、商家的地理位置：離項(xiàng)目近，大概控制商家在1.5公里內(nèi)，看餐飲店情況。三、談判內(nèi)容要點(diǎn)（條件）：1、這個(gè)是新的事物，“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式是未來(lái)的趨勢(shì)。2、異業(yè)聯(lián)盟：比如客戶在人流量最大的超市買東西，理發(fā)店老板可以給少量宣傳費(fèi)用給超市老板，引導(dǎo)客戶可以使用飯票

7、在理發(fā)店洗頭，這樣行程一種商家之間的聯(lián)盟。3、意識(shí)：這個(gè)項(xiàng)目的居民大多數(shù)是中老年年，意識(shí)不夠，要以一部分人帶動(dòng)另一部分人進(jìn)行使用，當(dāng)看到大家使用這樣的方式很便捷而且體驗(yàn)起來(lái)感覺(jué)很贊的時(shí)候，大家也來(lái)嘗試并且體驗(yàn)，形成一種新意識(shí)和慢慢形成一種習(xí)慣。4、資金流向：簽訂了合約，我們會(huì)引導(dǎo)所有購(gòu)房者在微商圈進(jìn)行吃喝玩樂(lè)行等活動(dòng)，本來(lái)客戶習(xí)慣去大眾飯店吃飯，但是與微商圈簽了合同，那么客戶可以拿飯票吃飯的時(shí)候，就會(huì)想起用飯票結(jié)算的店家。5、微商圈卡券促銷和優(yōu)惠：我們平臺(tái)可以為商家免費(fèi)提供電子卡優(yōu)惠券對(duì)你鎖定的會(huì)員進(jìn)行發(fā)放，這樣省去商家發(fā)傳單或者搞宣傳活動(dòng)的成本。6、方便：飯票在手，天下我有，即使出門不帶現(xiàn)金

8、沒(méi)有關(guān)系，飯票可以充當(dāng)現(xiàn)金，衣食住行都搞定。7、充值優(yōu)惠：客戶可以在商家平臺(tái)充值1000元送20元等優(yōu)惠（具體優(yōu)惠力度由店家決定）即使充值1000元只花了600元，那么剩下的400元客戶還是必須在這家店使用，飯票不足的部分可以用現(xiàn)金來(lái)支付。微商圈談判內(nèi)容-（以餐飲店為例）經(jīng)典案例：徐州國(guó)泰菁華逸景項(xiàng)目介紹：小區(qū)規(guī)劃建筑總面積為18.8萬(wàn)，其中住宅建筑面積14.9萬(wàn)，配套幼兒園及商業(yè)建筑面積為2.1萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商介紹：徐州國(guó)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，系徐州國(guó)資委全資子公司，成立于2007年。工具應(yīng)用：購(gòu)房享受總房款24%的彩飯票，分6年返還；提供15%消費(fèi)貸?？傮w情況：項(xiàng)目首次推盤(pán)受相鄰競(jìng)品干擾，

9、2016年1月采用彩住宅模式二次包裝，開(kāi)盤(pán)銷售取得良好業(yè)績(jī),圍繞“徐州首家O2O概念社區(qū)、彩住宅、飯票”開(kāi)展多次營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷推廣上獨(dú)樹(shù)一幟，實(shí)現(xiàn)“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”，具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)彩生活家裝咨詢會(huì)活動(dòng)實(shí)景http:/r.xiumi.us/stage/v3/27GpY/7699452推廣物料：重點(diǎn)圍繞“e彩生活”、“買房送飯”票進(jìn)行宣傳，在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟經(jīng)典案例：徐州國(guó)泰菁華逸景產(chǎn)品證書(shū)模式彩住宅模式傳統(tǒng)模式面市價(jià)格通過(guò)彩生活物業(yè)服務(wù)及彩住宅贈(zèng)送飯票形式，可略高于市場(chǎng)價(jià)入市，避免降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)宏觀環(huán)境不佳，處于“不敢漲不敢跌”的尷尬物業(yè)服務(wù)社區(qū)020，智能化社區(qū)服務(wù)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)回款周期周期短，資

10、金迅速回籠周期長(zhǎng)購(gòu)房門檻門檻低，首付可低至1成最低首付2.5成當(dāng)期回款少于房款總額為房款總額增值收益通過(guò)飯票帶動(dòng)商業(yè)，獲取增值收益無(wú)未來(lái)收益開(kāi)發(fā)商分享彩之云消費(fèi)利潤(rùn)無(wú)營(yíng)銷推廣創(chuàng)新的銷售理念和生活方式傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式模式對(duì)比：項(xiàng)目二次包裝中采用彩住宅模式，營(yíng)銷推廣上獨(dú)樹(shù)一幟，實(shí)現(xiàn)“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”，具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)經(jīng)典案例：徐州國(guó)泰菁華逸景建面36萬(wàn)，商業(yè)6.4萬(wàn)銷售成績(jī)用彩住宅模式開(kāi)盤(pán)狂銷95%經(jīng)典案例：贛縣彩虹城客戶名稱：華晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以“上市物管公司、E彩生活社區(qū)”等為切入點(diǎn)，增加營(yíng)銷亮點(diǎn)，并通過(guò)贈(zèng)送飯票提高溢價(jià)，且為商業(yè)沉淀資金。2016年3月20日，彩虹城逆市飄紅，開(kāi)盤(pán)狂銷

11、95%（圖為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景）通過(guò)與彩生活合作，實(shí)現(xiàn)“第一引入香港上市的物業(yè)管理公司”，“第一個(gè)E彩生活社區(qū)”,打造項(xiàng)目多個(gè)“第一”，提升樓盤(pán)溢價(jià)第一引入香港上市的物業(yè)管理公司第一個(gè)E彩生活社區(qū)贛縣第一城市綜合體，贛縣第一地標(biāo)項(xiàng)目通過(guò)彩住宅模式，增加了營(yíng)銷亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的品質(zhì)方針硬性要求所有房源疊加飯票，第一次開(kāi)盤(pán)先嘗試少量飯票，以贈(zèng)送飯票的形式宣傳，提升住宅的溢價(jià)通過(guò)漸進(jìn)式疊加飯票的形式，產(chǎn)生足夠飯票，為后期項(xiàng)目商業(yè)的招商及運(yùn)營(yíng)作準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)商訴求打造項(xiàng)目多個(gè)“第一”經(jīng)典案例：贛縣彩虹城理由4：中國(guó)百?gòu)?qiáng)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司“彩生活”營(yíng)銷推廣：以“上市物管公司、E彩生活社區(qū)”等為切入點(diǎn)，

12、增加營(yíng)銷亮點(diǎn)，并通過(guò)贈(zèng)送飯票提高溢價(jià)，且為商業(yè)沉淀資金。經(jīng)典案例：贛縣彩虹城經(jīng)典案例2016年5月2日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天首推60套，兩個(gè)小時(shí)內(nèi)全部認(rèn)購(gòu)?fù)戤?0年返還20%飯票，返還飯票基本覆蓋月供。泗陽(yáng)*米蘭春天項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目位于福州市國(guó)賓大道，大學(xué)城旁，項(xiàng)目總占地面積為110畝，總建筑面積184550，其中住宅64790，其它的為商業(yè)配套及寫(xiě)字樓。工具應(yīng)用：購(gòu)商鋪可享受總房款20%的彩飯票，分5年返還；購(gòu)公寓享5%的彩飯票，分10年返還。經(jīng)典案例：福建永嘉天地經(jīng)典案例：福建永嘉天地彩商鋪案例介紹：福建永嘉地產(chǎn)共合作6個(gè)項(xiàng)目，其中3個(gè)項(xiàng)目在5月開(kāi)盤(pán)；兩個(gè)是純商鋪，一個(gè)項(xiàng)目是商業(yè)綜合。永嘉大學(xué)城綜合體項(xiàng)目

13、分析：購(gòu)商鋪可享受總房款20%的彩飯票，分5年返還；購(gòu)公寓享5%的彩飯票，分10年返還。漳平萬(wàn)成26營(yíng)銷物料展示276月25日，萬(wàn)成100家園開(kāi)盤(pán)勁銷90%彩車位模式撫州彩車位案例車位數(shù)底價(jià)售價(jià)5年后返還現(xiàn)金理財(cái)年限月贈(zèng)送飯票5年累計(jì)贈(zèng)送飯票額實(shí)際售價(jià)1470006000050005147.90 8874 46126 說(shuō)明：此彩車位銷售模式，業(yè)主花6萬(wàn)元買一個(gè)車位，可享受的內(nèi)容為：1、每月147.9元的飯票紅包返還（可用于繳納物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、京東消費(fèi)、充話費(fèi)、購(gòu)買車險(xiǎn)、購(gòu)買機(jī)票火車票等等各類生活消費(fèi)），享受5年；2、5年后，物業(yè)還將返還5000元人民幣現(xiàn)金給予業(yè)主；業(yè)主所花的購(gòu)買車位的實(shí)際

14、成本為：支出獲利=實(shí)際成本60000-（147.9*12*5+4000）=46126元開(kāi)發(fā)商稍微讓點(diǎn)利，實(shí)現(xiàn)的不僅僅是車位的快速消化，資金回籠，而且引領(lǐng)了當(dāng)?shù)匦落N售模式與新消費(fèi)體驗(yàn)的成功植入。利于開(kāi)發(fā)商品牌的增值，為后續(xù)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的銷售奠定了更加有力的多元化營(yíng)銷基礎(chǔ)。非常期待與貴司的合作！彩車位模式操作要點(diǎn)：1、車輛管控：管控小區(qū)車輛，禁止外來(lái)車輛駛?cè)?，限制地面停車，要求停車位及車?kù)停車；2、壓低低價(jià)：開(kāi)發(fā)商洽談中盡量壓低車位低價(jià)，可以使飯票在量上增加，回饋購(gòu)車位客戶。更多案例，不一一列舉很多人質(zhì)疑“彩住宅模式”的可行性，但我們實(shí)實(shí)在在的做了這么多項(xiàng)目。 彩住宅以后怎么樣，還是要依靠在座的各位！

15、案例總結(jié)物業(yè)類型綜合體（住宅、公寓、商鋪）車位、二手彩住宅開(kāi)發(fā)商類型國(guó)企、上市公司一般開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)屬性新盤(pán)、尾盤(pán)案例總結(jié)明確彩住宅的具體樓棟以及相應(yīng)的理財(cái)年限、底價(jià)、面價(jià)，以便做更精準(zhǔn)的測(cè)算。價(jià)格確定測(cè)算模式各有優(yōu)劣，需開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身實(shí)際情況選用。物業(yè)合作是彩住宅模式成立的基本前提，需盡早落地。有待開(kāi)發(fā)商確認(rèn)的三大問(wèn)題模式選用物業(yè)落地常見(jiàn)問(wèn)題銀行評(píng)估稅費(fèi)開(kāi)發(fā)商會(huì)問(wèn)那些問(wèn)題理財(cái)金1、稅費(fèi)問(wèn)題彩住宅理財(cái)金已預(yù)先扣除溢價(jià)產(chǎn)生的稅費(fèi)，一般房地產(chǎn)整體稅金為11.5%，為便于測(cè)算模型中按10%預(yù)留，具體比例需根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。例如：某套35公寓，底價(jià)5000元/，面價(jià)6800元/，差價(jià)為1800元/，預(yù)先扣除10%稅費(fèi)，實(shí)際理財(cái)總額為35*1800元/*90%=56700元。常見(jiàn)問(wèn)題2、理財(cái)金安全、收益保障理財(cái)金的安全、收益的穩(wěn)定是彩住宅模式成立的核心前提之一。目前與彩住宅戰(zhàn)略合作的理財(cái)公司主要有匯聯(lián)金融（香港