寫字樓物業(yè)管理處工作總結(jié)

1、寫字樓物業(yè)管理處工作總結(jié)簡介第一篇：寫字樓物業(yè)管理處工作總結(jié) 寫字樓物業(yè)管理處工作總結(jié)范文，值得一看！xx大廈從2005年11月接管，在公司領導的正確決策及全體員工的努力下，xx大廈項目部的管理工作順利展開，不斷進步和完善。工作總結(jié)：1、 項目管理和團隊建設：xx大廈自接管以來，項目組織結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，人員逐漸增加，建立了一支團結(jié)協(xié)作富有戰(zhàn)斗力的團隊，通過建立健全各項規(guī)章制度及對員工的不斷培訓，使項目的管理工作逐漸完善，基本完成全年工作任務指標，贏得了甲方業(yè)主和廣大租戶的肯定和好評。2、 租戶服務：2006年度xx大廈入住租戶20戶，其中16戶已入住辦公，還有4戶正在裝修，通過各部門的努力，為大

2、廈租戶提供了各項周到的服務，誠心為租戶解決實際問題，客戶滿意率達到90%以上。3、 工程服務：全年設備運行良好，積極協(xié)調(diào)施工單位的維保工作，全面徹底地進行設備的維護保養(yǎng)，全年設備完好率98%，無重大設備事故發(fā)生，積極為客戶服務，維修及時率98%以上，客戶滿意率95%以上。4、 保安服務：基本完成全年工作指標和任務，為大廈提供24小時的保安值勤，安全秩序維護和車輛管理工作，全年無火災和重大治安事故發(fā)生。 第二篇：寫字樓物業(yè)管理處工作總結(jié)寫字樓物業(yè)管理處工作總結(jié)范文，值得一看！xx大廈從2005年11月接管，在公司領導的正確決策及全體員工的努力下，xx大廈項目部的管理工作順利展開，不斷進步和完善。

3、工作總結(jié)：1、 項目管理和團隊建設：xx大廈自接管以來，項目組織結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，人員逐漸增加，建立了一支團結(jié)協(xié)作富有戰(zhàn)斗力的團隊，通過建立健全各項規(guī)章制度及對員工的不斷培訓，使項目的管理工作逐漸完善，基本完成全年工作任務指標，贏得了甲方業(yè)主和廣大租戶的肯定和好評。2、 租戶服務：2006xx大廈入住租戶20戶，其中16戶已入住辦公，還有4戶正在裝修，通過各部門的努力，為大廈租戶提供了各項周到的服務，誠心為租戶解決實際問題，客戶滿意率達到90%以上。3、 工程服務：全年設備運行良好，積極協(xié)調(diào)施工單位的維保工作，全面徹底地進行設備的維護保養(yǎng)，全年設備完好率98%，無重大設備事故發(fā)生，積極為客戶服務，

4、維修及時率98%以上，客戶滿意率95%以上。4、 保安服務：基本完成全年工作指標和任務，為大廈提供24小時的保安值勤，安全秩序維護和車輛管理工作，全年無火災和重大治安事故發(fā)生。5、 保潔服務：在人員緊張的情況下，順利完成了大廈的外墻、外圍、樓內(nèi)的保潔工作，衛(wèi)生間消毒540余次，環(huán)境消殺30余次，大廈整體外墻、玻璃幕墻清洗一次，為客戶提供入室清潔服務60余次。6、 協(xié)助招商工作：跟招商部緊密配合，幫助客戶了解xx大廈的環(huán)境、設備、保安、保潔等信息，打消客戶疑慮，配合客戶做好前期準備和相關手續(xù)辦理，有力協(xié)助招商部的工作。7、 創(chuàng)市優(yōu)工作：在公司高層領導的正確決策下，xx大廈從2006年8月開始制定

5、爭創(chuàng)市優(yōu)大廈工作計劃，在公司領導的鼎力支持下，通過全體員工不懈的努力，在資金有限、人員緊張的情況下，順利完成了爭創(chuàng)市優(yōu)大廈工作，使xx大廈的外在形象和內(nèi)部管理又上了一個臺階。8、 存在的不足：團隊偶爾會出現(xiàn)不和諧的現(xiàn)象，項目團隊建設還需進一步加強；部分員工服務意識及業(yè)務技能還有待提高。有你的鼓勵和支持，我們會繼續(xù)加油！第三篇：寫字樓物業(yè)管理處節(jié)能降耗方案寫字樓物業(yè)管理處節(jié)能降耗方案 寫字樓管理處負責a/b座寫字樓、萬麗酒店、富力中心、富力會項目房屋建筑以及附屬設施、公用設施設備（給排水系統(tǒng)，供熱系統(tǒng)，供電系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，消防安全監(jiān)控系統(tǒng)，弱電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)，送排風系統(tǒng)，消防系統(tǒng)）的運

6、行、維修保養(yǎng)工作。我工 程專業(yè)根據(jù)寫字樓的實際情況制定了相應的節(jié)能降耗方案，對設備設施運行、檢查、能源成 本控制形成標準化、制度化。加大節(jié)能降耗宣傳，讓節(jié)能降耗思想深入寫字樓的每一個人，鼓勵和提倡員工開展節(jié)能技術改造，具體要求有：用電管理； 1.實行部門用電及重要用電設備分表考核制度。 2.提高用電設備的功率因數(shù)，控制功率因數(shù)應達到0.91。 3.照明系統(tǒng)應保證有合理照度，根據(jù)不同場合要求，優(yōu)先選用光效高、顯色性好的 節(jié)能光源及高效燈具。并根據(jù)各種光源的有效壽命，制定更新周期，維持光效水 平。4. 照明節(jié)電控制手段：根據(jù)天氣變化。利用樓宇自動控制系統(tǒng)合理開啟公共區(qū)域照 明。 5.空調(diào)過濾網(wǎng)（含

7、分體機）及時清洗；根據(jù)季節(jié)及負荷變化對離心機、螺桿機及時 進行能量調(diào)，優(yōu)化投入運行制冷機組數(shù)量、水泵開停次數(shù)、運行時間長短。 6.電動機、水泵、風機應優(yōu)選擇變頻器使用，節(jié)約能源費用。 7.根據(jù)季節(jié)負荷變化，適時、適當減少7、9#高壓變電室投入運行變壓器臺數(shù)，減少線損等無功耗；繼續(xù)采用電容（有手動/自動兩檔）自動補償，提高功率因數(shù)。8.通過以上措施，全年節(jié)約電費如下：a)給業(yè)主空調(diào)延時費用為：154424.64元 b)給建行空調(diào)延時費用包含在物業(yè)管理中，其中5元 /空調(diào)延時費為：45282.6元。 c)1月份10共節(jié)約電費為：30801.54元（11月參考10月費用）。用水管理： 1.每天對重要

8、水表進行巡視檢查抄表，設專人負責分攤水電費，2.發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象工程人員及時維修。3.對冷卻水和鍋爐凝結(jié)水應重復利用或一水多用。 材料管理： 1.對設備設施檢修換下的報廢部件，由材料員進行入庫登記，并對零部件上可回收利用的零件進行拆卸，存入庫房，留待二次利用。2.對庫房材料設專人管理，并對進出材料、用途進行登記每月匯總，做到材料物盡其用，不積壓、不亂發(fā)放，合理安排采購計劃。節(jié)約資金： 1.對a座物業(yè)員工餐廳污水泵進行改造，更換老化的管道，為物業(yè)節(jié)約開支3000元。 2.對富力地產(chǎn)餐廳損壞的蒸箱進行修復，為物業(yè)節(jié)約開支5000元。 3.a座物業(yè)員工餐廳損壞的餐桌、椅子進行維修，修好40多張

9、，為物業(yè)節(jié)約了開支15000元。 其他節(jié)能措施（見附表）寫字樓管理處2011年11月10日第四篇：寫字樓物業(yè)管理方案寫字樓物業(yè)管理方案. 目 錄 物業(yè)概況 () 編制依據(jù) () 管理目標 () 管理原則 （） 管理辦法 （） 服務項目 （） 具體方案 （）早期物業(yè)管理介入階段 （）前期物業(yè)管理階段 （） 一、 接管驗收管理方案 （） 二、 業(yè)主入伙管理方案 （） 三、 治安管理方案 （） 四、 消防管理方案 （） 五、 綠化保潔方案 （） 六、 房屋、設施設備管理方案 ( ) 七、 娛樂設施管理方案 （） 八、 水系使用管理方案 （） 九、 財務管理方案 （） 十、 質(zhì)量管理方案 （） 十一、

10、檔案資料管理 （） 十二、人力資源管理 （） 智能化系統(tǒng)的管理和維護 （） 機構(gòu)設置及人員配置 () 物業(yè)管理收支預算 () 物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設施、具體情況及環(huán)境風格描述） _位于_，周邊 周邊設施_，交通便利，地理條件優(yōu)越。 _由_開發(fā)建設，占地面積_平方米，總建筑面積_，大廈內(nèi)設中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設施，配有_臺電梯。 編制依據(jù)（按照國家或建設部等有關法律規(guī)定以及當?shù)赜嘘P規(guī)定） 浙江省物業(yè)管理服務收費暫行辦法 杭州市物業(yè)管理條例 杭州市物業(yè)管理服務收費管理辦法 樓書 浙江xx物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定 管理目標（按照物業(yè)具體情況描述） 為充分體現(xiàn)開發(fā)商

11、建造_的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江xx物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對_（小區(qū)）實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。 大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達到 （地區(qū)） 物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內(nèi)達到全國物

12、業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。 管理原則 為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則： （一）服務第一、管理從嚴的原則： “服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。 （二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司

13、的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。 （三）物管為主、多種經(jīng)營的原則： 在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務。 管理辦法 （一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。 （二）成立（大廈）管理處，配備專業(yè)管理

14、人員，實施專業(yè)化管理。 （三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為 （大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。 （四）導入iso9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務。 （五）嚴格遵守杭州市物業(yè)管理條例等有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。 （六）運用cs系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務模式。 （七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。 （八）運用cis系統(tǒng)設計，進行整體形象

15、策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。 （九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經(jīng)營。 物業(yè)管理服務項目 （一）公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理費）： 1、協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理； 2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運； 3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； 5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護； 6、對大廈的各類資料進行管理； 7、未裝修房屋通風、打掃等服務；8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 9、雨傘、雨衣臨時借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時刻提醒服務

16、；12、代訂報刊、信件收發(fā)； 13、代聘鐘點工服務； 14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費； 15、代叫出租車； 16、代辦保險； 17、義務安全用電常識宣傳。 （二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）： 1、大廈內(nèi)物品搬運； 2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）； 3、機動車輛清洗： 4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務； 5、提供小型商務會議場所及服務； 6、商務中心服務； 7、辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護； 8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務； 9、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝

17、等； 10、代訂車、船、機票； 11、代訂代送飲用水。 具體方案 大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 一、管理內(nèi)容： 1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)； 2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙，提出

18、相關改善及改良的建議； 3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力； 4、提供有關公建配套設備設施的改良意見； 5、提供大廈公共部位環(huán)境設計的相關意見； 6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見； 7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見； 8、提供有關樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷； 9、提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關管理意見； 10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關事宜的協(xié)調(diào)和溝通； 11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。 二、管理措施： 1、 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； 2、 學習、運用各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專業(yè)技術含量；

19、 3、 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； 4、 參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。 一、接管驗收管理方案 為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序 （一）、管理內(nèi)容： 1、了解物業(yè)建設的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間

20、； 2、編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排； 3、與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。 4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準； 5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接： （1）核對、接收各類房屋和鑰匙； （2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； （3）核對、接收各類設施設備； （4）核對、接收各類標識。 （二）管理措施： 1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作； 2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識； 3、掌握

21、物業(yè)驗收的標準和程序； 4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。 二、業(yè)主入伙管理方案 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。 （一）管理內(nèi)容： 1、準備業(yè)主領房所需資料； 2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務； 3、按領房流程辦理領房手續(xù)： （1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料； （2）陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)； （3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用；（4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫業(yè)主

22、驗收交接表，并與業(yè)主約定時間，及時解決。 （二）管理措施： 1、制定業(yè)主領房程序，準備各有關所需資料； 2、按照業(yè)主領房程序，安排工作流程； 3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案； 4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見； 5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 三、治安管理方案 在大廈物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關注， 特制訂常規(guī)防范與技術防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。 （一）管理內(nèi)容： 1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危

23、及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。 （1）門崗的任務： 禮儀服務； 維護出入口的交通秩序； 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證； 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； 夜間對外來人員進行詢問和登記； 嚴禁攜帶危險物品進入大廈； 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； 為業(yè)主提供便利性服務。 （2）巡邏崗的任務： 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范； 對大廈及樓宇安全、防火檢查； 裝修戶的安全檢查； 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； 防范和制止各類違反大廈管理制度行為

24、。 2、技術防范： 應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。 （1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。 （2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。 （二）、管理措施： 1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心； 2、強化保安人員的內(nèi)務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演習； 3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，

25、語言文明，舉止得當； 4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量； 5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好； 6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。 四、消防管理方案 消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。 （一）管理內(nèi)容： 1、做好消防監(jiān)控中心的管理； 2、做好消防設施、器材的管理； 3、保持消防通道的暢通； 4、加強裝修期間的消防安全管理； 5、嚴禁違章燃放煙花爆竹； 6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； 7、防止電器短路等引發(fā)火災因素。 （二）管理措施： 1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任

26、制，做到責任落實，器材落實，檢查落實； 2、制訂消防事故處理預案，防患于未然； 3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習； 4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除； 5、做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 6、制止任何違反消防安全的行為； 7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識； 8、發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。 五、綠化保潔管理方案： 綠化保潔直接關系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標。 （一）管理內(nèi)容： 1、綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。 （1）根據(jù)氣候，給

27、花木適量澆水； （2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土； （3）制定預防措施，防治病蟲害； （4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草； （5）對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護； （6）定期對建筑小品進行修飾； （7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。 2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。 （1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔； （2）公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味； （3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積； （4）

28、大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬； （5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水； （6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次； （7）定期進行外墻清洗； （8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次； （9）定期對下水道等排污管道清理一次； （10）告示牌、指示牌等每天保潔一次； （11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔； （12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； （13）對違反環(huán)境衛(wèi)生

29、管理規(guī)定的行為進行制止。 （二）管理措施： 1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作； 2、加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護； 3、落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%； 4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。 六、房屋及公共設施設備管理方案： 房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。 （一）管理內(nèi)容： 1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已

30、領房、空關房和公共用房。 （1）業(yè)主已領房： 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案； 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理； 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。 （2）空關房（含業(yè)主托管房）： 管理處應每月通風打掃一次； 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。 （3）公共用房 做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。 2、設備設施維護： （1）公共水電設施設備定期巡

31、查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修； （2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次； （3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次； （4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； （5）中央空調(diào)機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常； （6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效； （7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案； （5）對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫有償服務聯(lián)系單，確保維修及時率與合格率。 （二）管理措施： 1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止； 2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位

32、置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護； 3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)； 4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代； 5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄； 6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。 七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定） 確保健身娛樂設施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。 （一）管理內(nèi)容 1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：

33、（1）活動設施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等； （2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用； （3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等； （4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固； 2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續(xù)申請報廢； （二）管理措施 1、小區(qū)設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權(quán)； 2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并

34、妥善保管，每月上報管理處主任。 八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。 （一）管理內(nèi)容 1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常； 2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈； 3、專人管理蓄水池，定時開放。 （二）管理措施 1、測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定； 2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄； 3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。 九、財務管理方案： 通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。 （一）管理內(nèi)容： 1、加強現(xiàn)金收支管理； 2、搞好財務核算； 3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費

35、用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次） 4、做好預算和決算工作； 5、認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷； 6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據(jù)。 （二）管理措施： 1、根據(jù)財務法規(guī)政策，制定財務管理制度； 2、財務人員持證上崗，規(guī)范操作； 3、抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質(zhì)； 4、加強成本控制； 5、加強財務監(jiān)督和財務檢查。 十、質(zhì)量管理方案： 導入iso9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助 于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。 （一）管理內(nèi)容： 1、參照iso9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)

36、量工作計劃； 2、實施所制訂的工作計劃和措施； 3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題； 4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。 （二）管理措施： 1、抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高質(zhì)量意識； 2、制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處； 3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導； 4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。 十一、檔案資料管理方案： 加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。 （一）管理內(nèi)容：

37、 1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等； 2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等； 3、財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 4、文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。 （二）管理措施： 1、 制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行； 2、 專人管理（由負責內(nèi)勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密； 3、 科學管理，確保檔案資料完

38、整、齊全，確保檔案完好率達100%； 4、 逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。 十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。 （一）管理內(nèi)容： 1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才； 2、任人唯賢，量材錄用； 3、開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質(zhì)； 4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 （二）管理措施： 1、制定崗位責任制，做到責、權(quán)、利分明； 2、建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性； 3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主

39、服務的觀念和企業(yè)的品牌意識； 4、崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合； 5、全面考核，做到公開、公平、公正。 智能化系統(tǒng)的管理和維護 （一） 建立一支設備運行及維護人才隊伍 將組建一支精干的設備運行及維護專業(yè)技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統(tǒng)設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。 （二） 管理人員的業(yè)務素質(zhì)培訓 對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。 （三） 建立設備技術檔案 對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數(shù)、外型尺寸、工作

40、條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。 （四） 建立設備運行檔案 建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。 （五） 建立供貨商檔案 對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 （六） 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設備安全運行。 機構(gòu)設置及人員配置 （一）物業(yè)管理機構(gòu)設置

41、及人員配備 1、機構(gòu)設置 根據(jù)_物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設置和人員的配備作如下安排：（二）管理職責： 1、主任全面負責物業(yè)管理處的工作； 2、管理部負責行政事務管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區(qū)裝修管理、會所管理、社區(qū)文化建設和業(yè)主接待、回訪等； 3、工程部負責房屋共用部位和共用設施設備的日常維護保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務等； 4、保安部負責維護小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等； 5、清潔綠化部負責園區(qū)共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培植、養(yǎng)護及業(yè)主相關的委托服務等。 （三）根據(jù)_的具體情況，擬配備_人，具體配

42、備如下： 1、主任_人； 2、副主任_人； 3、管理部：管理員_人，會館中心管理員_人； 4、工程部：主管_人，維修工_人； 5、保安部：隊長_人，保安_人（分3班，每班_人：主入口_人，次入口_人，巡邏_人），監(jiān)控員_人（分3班，每班_人）； 6、清潔綠化部：清潔工_人，綠化工_人。 物業(yè)管理收支預算 （各有關基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進行調(diào)整） （一）物管收入：_元/年 1、物管費收入（總建筑面積_，物管費標準按_元/月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標準的70%計）：_元/年； 2、車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位_個，管理費按_元/個月計；地上車庫_個，管理費按_元/個

43、月計；出售率以70%計）：_元/年； 3、車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標準分別為_元/個月和_元/個月計；露天停車泊位出租標準_元/個月，出租率為_%）：_元/年； 4、經(jīng)營用房收入：_元/年； 5、有償服務收入：_元/年。 （二）物管支出：_元/年 1、工資：_元/年； （1）主任1人（2）管理員 （3）工程主管（4）日常維修人員（5）高配值班人員3人為國家硬性規(guī)定） （6）保安隊長年 （7）保安人員（含監(jiān)人員）（8）消控中心年 （9）車管員 元/年 （10）清潔工年 （11）綠化工2、工作餐費：_元/年； _元/年 _元/年 _元/年 _ 元/年 _元/年（3人 _ 元/元/年 _元/ _ _元/ _元/年 _ （消