房地產評估操作實務

1、房地產評估操作實務房地產評估操作實務授課人：張授課人：張 靜靜江江蘇蘇蘇蘇地行土地房地行土地房產評產評估有限公司估有限公司二二0 0一一0 0年六月年六月LOGO內內容容房地產基本估價方法房地產基本估價方法4房地產估價熱點與風險關注點探討房地產估價熱點與風險關注點探討5如何判讀估價報告與實例點評如何判讀估價報告與實例點評6房地產估價概述房地產估價概述1房地產估價流程房地產估價流程3房地產宏觀調控政策房地產宏觀調控政策2LOGO房地房地產產估價估價u房地產估價（房地產估價（real estate appraisal，property valuation）專業(yè)估價人員根據）專業(yè)估價人員根據估價目的

2、估價目的，遵循，遵循估價估價原則原則，按照，按照估價程序估價程序，選用適宜的，選用適宜的估價方法估價方法，并，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。和判定的活動。 u房地產概念房地產概念LOGO房地房地產產估價估價規(guī)規(guī)范范u技術規(guī)范：技術規(guī)范： 中華人民共和國國家標準中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范房地產估價規(guī)范GB/T50291一一1999（一九九九年六月一日起執(zhí)（一九九九年六月一日起執(zhí)行）行） 2006年年1月份建設部、中國人民銀行、中國銀月

3、份建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯合頒布行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯合頒布關于規(guī)范與銀關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知題的通知 以及以及房地產抵押估價指導意見房地產抵押估價指導意見 房屋完損等級評定標準房屋完損等級評定標準LOGO房地房地產產抵押價抵押價值值含含義義u房地產抵押估價指導意見房地產抵押估價指導意見：房地產抵押價：房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定

4、優(yōu)先受償款去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款 。u估價時點的市場價值而非理論價值估價時點的市場價值而非理論價值u市場價值：不能用實際成交價格判斷結果的準市場價值：不能用實際成交價格判斷結果的準確性。確性。u法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款: 發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款 已抵押擔保的債權數額之外 還包括擔保法第四十七條孽息、破產法第三十四條涉及的優(yōu)先于抵押權的債權和物權LOGO房地房地產產抵押相抵押相關關政策政策u1、房地產抵押：、房地產抵押：擔保法擔保法的規(guī)定：的規(guī)定：“抵押是指抵押人抵押是指抵押人以自己或第三人的財產以不轉移占有方式向抵押權人提以自己或第三人的財產以不轉移占有方式向抵押權人提

5、供債務履行擔保的行為，債務人不履行債務時，抵押權供債務履行擔保的行為，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處置抵押財產并優(yōu)先受償。人有權依法處置抵押財產并優(yōu)先受償。” 房地產抵押，房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押的本質就是對債押權人提供債務履行擔保的行為。抵押的本質就是對債權的保證，即保證抵押債權的安全、保證抵押債權的完權的保證，即保證抵押債權的安全、保證抵押債權的完全實現、保證抵押債權不受侵害。全實現、保證抵押債權不受侵害。 u2、城市房地產管理法城市房地產管理法在第四十七條在第四十

6、七條 “依法取得的依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押抵押”u3、房地產抵押估價指導意見房地產抵押估價指導意見LOGO3、房地產抵押的限制范疇u（1）依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的以劃撥方式取得土地使用權，設定抵押權時，沒有按照國務院規(guī)定報有批準權的人民政府批準的；u（2）以出讓方式取得的土地使用權，不符合城市房地產管理法第三十八條規(guī)定的轉讓條件的； 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證

7、書。 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其它建設用地條件。uLOGO3、房地產抵押的限制范疇u （3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產；u （4）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；u （5）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；u （6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產；u （7）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；u （8）權屬不明的、權屬有爭議的或未依法登記領取權屬證書的；u （9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但擔保法第三十四條第五項“抵押人

8、依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權”u （10）“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)土地使用權不得單獨抵押，以其廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押?！睋７ǖ谌鶙l第三款規(guī)定u 拍賣抵押房產時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得抵押權人無權優(yōu)先受償抵押權人無權優(yōu)先受償 LOGO房地房地產產宏宏觀調觀調控政策控政策u2003年：121文件u2004年：8.31大限、提高開發(fā)商自有資本比例u2005年：取消住宅貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例u國八條、開征營業(yè)稅u2006年：國六條、九部委十五條、限外令u2007年：市場與保障相結合、土地

9、有償使用費提高一倍 、工業(yè)實行招拍掛、土地增值稅清算u2008年：國家三部門聯合救市、十項政策擴大內需u2009年：國四條、調整固定資產投資項目資本金比例 u2010年：國十一條、新國四條 LOGO年年貸貸款利率款利率變變化一化一覽覽表表LOGO江江蘇蘇省等省等別調別調整整LOGO房地房地產產估價流程估價流程u l、明確估價基本項u 2、擬定估價作業(yè)方案u 3、搜集估價所需資料u 4、實地查勘估價對象u 5、選定估價方法計算u 6、確定估價結果u 7、撰寫估價報告u 8、估價資料歸檔LOGO房地房地產產估價方法估價方法u房地產估價基本方法房地產估價基本方法 市場比較法市場比較法 收益法收益法

10、成本法成本法 假設開發(fā)法假設開發(fā)法 基準地價修正法基準地價修正法LOGO如何如何選擇選擇估價方法估價方法估價技估價技術術路路線線u對同一估價對象對同一估價對象宜宜選用兩種以上的估價方法進行估價。選用兩種以上的估價方法進行估價。u有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。為主要的估價方法。u收益性收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。估價方法。u在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況

11、下，可采用法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。成本法作為主要的估價方法。 u具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，應選用具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。LOGO基本估價方法基本估價方法市市場場比比較較法法 市場比較法即在求取估價對象的價格時，根市場比較法即在求取估價對象的價格時，根據市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性據市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似房地產的，且在估價期日近期市場上交易的類似房地產進行比較，并對類似房地產的成交

12、價格作適當修進行比較，并對類似房地產的成交價格作適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。正，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。u應用前提應用前提 需要一個充分發(fā)育活躍的市場需要一個充分發(fā)育活躍的市場 市場競爭應比較充分市場競爭應比較充分 階段時期內價格走勢基本平穩(wěn)階段時期內價格走勢基本平穩(wěn)LOGO注意注意問題問題u1、搜集交易實例；、搜集交易實例；u2、選取可比實例；、選取可比實例； 取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求：取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求： 是估價對象的類似房地產；是估價對象的類似房地產； 成交日期與估價時點相近，不超過一年；成交日期

13、與估價時點相近，不超過一年； 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。成交價格為正常價格或可修正為正常價格。u3、建立價格可比基礎；、建立價格可比基礎；u4、進行交易情況修正；、進行交易情況修正；u5、進行交易日期修正；、進行交易日期修正；u6、進行區(qū)域因素修正；、進行區(qū)域因素修正；u7、進行個別因素修正；、進行個別因素修正；u8、求出比準價格。、求出比準價格。 LOGO基本估價方法基本估價方法收益法收益法u收益法是基于預期收益原則和最有效使用原則，收益法是基于預期收益原則和最有效使用原則，以還原利率將估價對象未來若干年的每年正常純以還原利率將估價對象未來若干年的每年正常純收益還原為估價時日總收

14、益的一種估價方法。收益還原為估價時日總收益的一種估價方法。u計算公式：一般公式：計算公式：一般公式：u收益變化有限年公式：收益變化有限年公式：u主要適用于有收益房地產的估價，而對于沒有收主要適用于有收益房地產的估價，而對于沒有收益的房地產，如機關、學校等估價多不適用。益的房地產，如機關、學校等估價多不適用。u思考：未出租的餐館？農地？未開發(fā)的土地？思考：未出租的餐館？農地？未開發(fā)的土地？LOGO收益法步收益法步驟與驟與注意注意問題問題u1、搜集有關收入和費用的資料、搜集有關收入和費用的資料u2、估算潛在毛收入、估算潛在毛收入 客觀收益客觀收益 租約期內采用租約收益，租約期外采用客觀收益租約期內

15、采用租約收益，租約期外采用客觀收益u3、估算有效毛收入、估算有效毛收入u4、估算運營費用、估算運營費用u5、估算凈收益、估算凈收益u6、確定資本化率（報酬率）、確定資本化率（報酬率）u7、確定收益價格、確定收益價格u租賃房地產的收益測算方法：租賃房地產的收益測算方法：uV = V = （租金（租金- -物業(yè)費物業(yè)費- -相關費用）相關費用）* *（1-1-空置率）空置率）/a/aLOGO基本估價方法基本估價方法成本法成本法u成本法基本步驟：成本法基本步驟： 1搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料； 2估算重置價格或重建價格；估算重置價格或重建價格； 3估算折舊

16、；估算折舊； 房屋現值房屋現值 = 房屋重置價房屋重置價*成新度成新度 4求出積算價格。求出積算價格。u應用注意問題：應用注意問題： 成本不等于價格；成本不等于價格； 對商業(yè)及住宅多不適用對商業(yè)及住宅多不適用 新開發(fā)土地和房地產一般不應扣除折舊。新開發(fā)土地和房地產一般不應扣除折舊。LOGO基本估價方法基本估價方法假設開發(fā)法假設開發(fā)法u 它是將估價對象房地產預期開發(fā)后的價值，扣除其預期的正常開發(fā)它是將估價對象房地產預期開發(fā)后的價值，扣除其預期的正常開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤后的余額來確定估價對象價格的費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤后的余額來確定估價對象價格的一種方法。一種方法。 1、調查

17、待開發(fā)房地產的基本情況；、調查待開發(fā)房地產的基本情況； 2、選擇最佳的開發(fā)利用方式；、選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3、估計開發(fā)建設期；、估計開發(fā)建設期； 4、預測開發(fā)完成后的房地產價值；、預測開發(fā)完成后的房地產價值； 5、估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費。投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費。u 注意問題：注意問題：對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的估價對象，通常不適合采用假設開條件尚未正式明確的估價對象，通常不適合采用假設開

18、發(fā)法估價發(fā)法估價。LOGO基本估價方法基本估價方法基準地價系基準地價系數數修正法修正法u基準地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質地域及其商業(yè)、基準地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權平均住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是分用途土地使用權區(qū)域價格，是分用途土地使用權區(qū)域平均價格平均價格，對應的使用，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期。年期為各用途土地的法定最高出讓年期。u步驟：首先分析待估宗地地價內涵與采用的基準地價在步驟：首先分析待估宗地地價內涵與采用的基準地價在地價內涵上的差異，測算引用的基準地價；然后根據替地價內

19、涵上的差異，測算引用的基準地價；然后根據替代原則，分析待估宗地與所在區(qū)域基準地價形成的區(qū)域代原則，分析待估宗地與所在區(qū)域基準地價形成的區(qū)域因素和個別因素的差異，評估修正系數由基準地價經一因素和個別因素的差異，評估修正系數由基準地價經一系列修正得到待估宗地的地價。系列修正得到待估宗地的地價。u計算公式：計算公式： 地價地價=基準地價基準地價期日修正系數期日修正系數年限修正年限修正系數系數（1+綜合修正系數）綜合修正系數）開發(fā)水平修正開發(fā)水平修正 u適用范圍：必須具備基準地價及其宗地修正體系適用范圍：必須具備基準地價及其宗地修正體系u注意問題：基準地價的現勢性。注意問題：基準地價的現勢性。LOGO

20、關鍵問題關鍵問題探探討與風險關討與風險關注點注點u市場公允值與銀行抵押價值的關系探討u風險關注點政策風險u風險關注點權屬風險u風險關注點技術風險LOGO市市場場公允公允值與銀值與銀行抵押價行抵押價值值的的關關系探系探討討u1、房地產的抵押價值是該房地產在抵押時的市、房地產的抵押價值是該房地產在抵押時的市場價值。場價值。 房地產估價規(guī)范房地產估價規(guī)范第第643條規(guī)定：條規(guī)定：“房地產抵房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值。首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值。值。” 房地產抵押估價

21、指導意見房地產抵押估價指導意見第四條規(guī)定：第四條規(guī)定：“房地產房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。LOGO市市場場公允公允值與銀值與銀行抵押價行抵押價值值的的關關系探系探討討u2、房地產的抵押價值應當是房地產在貸款到期、房地產的抵押價值應當是房地產在貸款到期時受短期強制處分等因素限制狀態(tài)下的價值，或時受短期強制處分等因素限制狀態(tài)下的價值，或者說是房地產作為抵押物在抵押市場上被債權人者

22、說是房地產作為抵押物在抵押市場上被債權人共同認可的價值。共同認可的價值。u3、估價實踐上看：、估價實踐上看： “確認估價對象在估價時點的公開市場價值確認估價對象在估價時點的公開市場價值”而非抵而非抵押價值。押價值。 抵押價值是貸款人在自行考量未來市場風險和短期強抵押價值是貸款人在自行考量未來市場風險和短期強制處分等因素后通過確定貸款比例來確定的。制處分等因素后通過確定貸款比例來確定的。LOGO風險關風險關注點注點政策政策風險風險u金融政策u稅收政策u產業(yè)政策u土地政策LOGO風險關風險關注點注點權屬風險權屬風險u嚴格審查抵押房屋占用土地的土地證原件嚴格審查抵押房屋占用土地的土地證原件,確保合規(guī)

23、合法確保合規(guī)合法u土地使用權抵押：土地使用權抵押：國有土地使用權證國有土地使用權證u在建工程抵押：在建工程抵押： 建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證 國有土地使用權證國有土地使用權證 建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證u房地產抵押：房地產抵押：國有土地使用權證國有土地使用權證和和房屋所有權證房屋所有權證辦理房地產抵押登記辦理房地產抵押登記,應當向登記機構交驗應當向登記機構交驗國有土地使國有土地使用權證用權證、房屋所有權證房屋所有權證或或房地產權證房地產權證,共有的共有的房屋還必須提交房屋還必須提交房屋共有權證房屋共有權證和其他共有人同意抵押和其他共有人

24、同意抵押的證明。的證明。”u擬抵押房產是否屬于抵押人的唯一住房？擬抵押房產是否屬于抵押人的唯一住房？LOGO技技術風險術風險u1、謹慎原則的運用u2、估價程序u3、估價方法u4、估價假設與限制條件以及估價師估價假設與限制條件以及估價師聲明，注意審查評估報告設定的假設和限制條件是否合理、合法?是否帶有欺騙性?u5、物業(yè)狀況與利用條件LOGO風險關風險關注點注點帶帶租租約約抵押抵押u擔保法擔保法第第48條規(guī)定：條規(guī)定：“抵押人已將出租的財抵押人已將出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。續(xù)有效?！眜租賃權對房地產權實現的影響，一般來說是負

25、面租賃權對房地產權實現的影響，一般來說是負面的，例如，在拍賣抵押物房地產時，買受人顧慮的，例如，在拍賣抵押物房地產時，買受人顧慮標的物房地產上有租賃權的存在不愿意出高價，標的物房地產上有租賃權的存在不愿意出高價，致使其實現的價款不足以清償其所擔保的債權。致使其實現的價款不足以清償其所擔保的債權。u無論房地產估價人員或金融機構決策人員在進行無論房地產估價人員或金融機構決策人員在進行未來變現風險預測時，對此都應加以重點考慮。未來變現風險預測時，對此都應加以重點考慮。 LOGO風險關風險關注點注點在建工程抵押在建工程抵押u中華人民共和國合同法中華人民共和國合同法第第286條和條和最高人最高人民法院關

26、于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復規(guī)定如下：規(guī)定如下：“發(fā)包人未按照約定支付價款的發(fā)包人未按照約定支付價款的,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。償。” u建設工程款優(yōu)先受償權建設工程款優(yōu)先受償權u 已抵押擔保債權已抵押擔保債權 u其他法定優(yōu)先受償權其他法定優(yōu)先受償權LOGO估價估價報報告告結構結構u l、 封面；封面；u 2、目錄；、目錄；u 3、致委托方函；、致委托方函；u 4、估價師聲明；、估價師聲明；u 5、估價的

27、假設和限制條件、估價的假設和限制條件; 規(guī)避估價風險規(guī)避估價風險 保護估價報告使用者保護估價報告使用者u 6、估價結果報告；、估價結果報告；u 7、估價技術報告；、估價技術報告； u 8、附件、附件LOGO報報告告總總體要求體要求u1、全面性：、全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套；和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套； u2、公正性和客觀性：、公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和

28、評論，作出的結論應有充分的依據；出的結論應有充分的依據； u3、準確性：、準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產生確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產生的影響。的影響。 u4、概括性、概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。特征的資料來說明情況和表達觀點。LOGO如何如何審閱審閱估價估價報報告（一）告（一）u總體上：邏輯正確，方法得當，價格合理總體上：邏輯正確，方法得當，價格合理u具體內容上：具體內容上： 1、估價人員資格。估價人員是否具備資質，數量是否估價人員資格。估價人員是否具備資質，數量是否符合要求。符合要求。 2、估價對象界定。估價對象界定是否準確、清晰、完估價對象界定。估價對象界定是否準確、清晰、完整，