房地產(chǎn)產(chǎn)品概念

1、第二章 房地產(chǎn)產(chǎn)品概念第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃n一、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系概念（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品概念 凡是能提供給市場的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)或權(quán)益均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系概念n指房地產(chǎn)產(chǎn)品組成元素所構(gòu)成的體系n一個(gè)好的產(chǎn)品，不僅指房屋本身，還包括其所處位置、周邊環(huán)境、景觀、建筑風(fēng)格和歷史文脈等綜合性內(nèi)容。n（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系構(gòu)成n房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念劃分為三個(gè)層次：1.房地產(chǎn)核心產(chǎn)品 指能滿足消費(fèi)者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避風(fēng)遮雨、舒適、生活便利、鄰里和睦、保值增值等。2.房地產(chǎn)形式產(chǎn)品 指房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)體和外在表現(xiàn)。如房地產(chǎn)

2、的區(qū)位、質(zhì)量、外觀造型與建筑風(fēng)格、建筑材料、色彩、建筑結(jié)構(gòu)與平面布局、周邊環(huán)境。3.房地產(chǎn)附加產(chǎn)品 指消費(fèi)者購買和消費(fèi)房地產(chǎn)時(shí)所得到的各種附加服務(wù)。如協(xié)助辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、協(xié)助辦理按揭貸款、裝修、物業(yè)管理、人文環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)。二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃n產(chǎn)品策劃是房地產(chǎn)策劃中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。人們經(jīng)常說一個(gè)項(xiàng)目的成功70取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)即產(chǎn)品策劃，30取決于后期的營銷推廣。可見產(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性。 n（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的概念n房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對(duì)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運(yùn)籌，以滿足人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。n產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適

3、性和藝術(shù)性，使人們對(duì)產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。 n（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃內(nèi)容n1.產(chǎn)品調(diào)研產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，對(duì)區(qū)域競爭產(chǎn)品的調(diào)研，對(duì)購房者消費(fèi)傾向的調(diào)查，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為產(chǎn)品定位作好準(zhǔn)備。2.項(xiàng)目定位在產(chǎn)品調(diào)研的前提下，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行恰如其分的定位，包括確定具體位置，目標(biāo)客戶定位，這最重要，因?yàn)楫a(chǎn)品竣工后是賣給他們的，還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。 n3.產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)這是策劃的重心，根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等。4.產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)采用新技術(shù)

4、、新材料、新設(shè)備，先進(jìn)的生產(chǎn)工藝，保證產(chǎn)品質(zhì)量。n5.產(chǎn)品營銷針對(duì)量身定做的目標(biāo)客戶推出產(chǎn)品的半成品或成品，包括產(chǎn)品的包裝、產(chǎn)品的推廣等。6.產(chǎn)品服務(wù)這里主要是售后服務(wù)，目的是把產(chǎn)品的價(jià)值提升和延長。 第二節(jié) 建筑類型與風(fēng)格一、住宅產(chǎn)品的類型按照住宅的層次劃分（一）普通住宅公寓和住宅的區(qū)別.doc 1. 多層住宅總層數(shù)在47層之間的不設(shè)電梯的建筑具有經(jīng)濟(jì)性、靈活性和綠化率高的特點(diǎn)2.小高層總層數(shù)在712層之間的設(shè)置電梯的建筑具有節(jié)約土地、綠化率高、經(jīng)濟(jì)性好的特點(diǎn)3.高層總層數(shù)在12層以上的設(shè)置電梯的建筑具有視線開闊、容積率高、節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)，但造價(jià)相對(duì)較高，綠化率低，部分住房朝向和采光質(zhì)量下降

5、。（二）別墅指層數(shù)在13層的住宅具有風(fēng)格多樣、技術(shù)要求不高以及人性化的優(yōu)點(diǎn)。（1）獨(dú)棟別墅（2）雙拼別墅（3）聯(lián)排別墅（1）獨(dú)棟別墅n獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 （2）雙拼別墅n它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 聯(lián)排別墅n聯(lián)排別墅發(fā)源于聯(lián)排別墅發(fā)源于英國英國，在歐美普遍存在。，在歐美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊區(qū)，位置往往在靠近城市交通方便的郊區(qū)，高度一般不過高度

6、一般不過5層，鄰居之間有共用墻，層，鄰居之間有共用墻，但獨(dú)門獨(dú)戶。在西方，聯(lián)排別墅的主人但獨(dú)門獨(dú)戶。在西方，聯(lián)排別墅的主人是中產(chǎn)階級(jí)或新貴階層。在是中產(chǎn)階級(jí)或新貴階層。在中國中國，它們，它們則屬于高消費(fèi)人群。則屬于高消費(fèi)人群。二、建筑風(fēng)格（一）歐洲風(fēng)格1.希臘風(fēng)格屋頂為低坡度的山墻，在三角形屋檐下有寬長的上楣帶，門廊由若干根圓形的立柱支撐。2.羅馬風(fēng)格正立面是一個(gè)與屋檐等高的古典門廊，古典門廊由四根基礎(chǔ)為方形的柱子，窗戶是按中心周堆成分布。巴黎圣母院3.哥特式風(fēng)格最鮮明的特點(diǎn)是高聳的塔尖，超長的尺度，繁縟的裝飾，整體上給人一種深入云端的感覺。4.巴洛克式風(fēng)格 詞的原意是奇異古怪 特點(diǎn)是外形自由

7、，喜好富麗的裝飾和雕刻、強(qiáng)烈的色彩，刻意追求繁瑣，常用橢圓形空間，建筑物上加上圓拱頂、雕像、雕刻。（二）北美風(fēng)格n1.殖民復(fù)興風(fēng)格1.南加州式風(fēng)格外立面使用偏暖的中性顏色的涂料，墻基部分使用石材作裝飾，留存建筑外型的粗加工線條，顯得純樸、粗獷、自然、厚重、寧靜三、中式風(fēng)格1.海派風(fēng)格海派建筑由毛石作基座，面磚貼面，在門飾、床套、陽臺(tái)、外墻角等局部，加了一些西方建筑的符號(hào)，形成細(xì)膩、精致、小家碧玉的建筑風(fēng)格2.江南園林風(fēng)格江南園林的特點(diǎn)是圍合型建筑，建筑局部用坡頂、粉墻、黛瓦，力求“最好的私密性，最大的私家花園”之一效果。3.京派傳統(tǒng)庭院風(fēng)格第三節(jié) 景觀類型與風(fēng)格一、水主題景觀營造以水文化為主題

8、的景觀，可以就近引入活水，將各種水景組織起來，也可制造人工水景裝置，如設(shè)置卵石、小亭、木棧橋等景觀。紅樓夢(mèng)片段n進(jìn)入石洞來。只見佳木蔥蘢，奇花熌灼，一帶清流，從花木深處曲折瀉于石隙之下。再進(jìn)數(shù)步，漸向北邊，平坦寬豁，兩邊飛樓插空，雕甍繡檻，皆隱于山坳樹杪之間。俯而視之，則清溪瀉雪，石磴穿云，白石為欄，環(huán)抱池巖，石橋三港，獸面銜吐。橋上有亭。寶玉題曰“沁芳”n繞堤柳借三篙翠，隔岸花分一脈香 n出亭過池，一山一水，一花一木，莫不著意觀覽。忽抬頭看見前面一帶粉垣，里面數(shù)楹修舍，有千百桿翠竹遮映。進(jìn)入，只見入門便是曲折游廊，階下石子漫成甬路。上面小小兩三間房舍，一明兩暗，里面都是合著地步打就的床幾椅案。從里間房門又得一小門，出去則是后院，有大株梨花兼著芭蕉。又有兩間小小退步。后院墻下忽開一隙，得泉一派，開溝僅尺許，灌入墻內(nèi)，繞階緣屋至前院，盤旋竹下而出。寶玉題曰“有鳳來儀”二、體育文化主題景觀通過設(shè)計(jì)，將體育設(shè)施有機(jī)融入到景觀中，賦予小區(qū)景觀獨(dú)有的體育特色，讓人們不經(jīng)意中感受到一種源于體育、有超出體育本身的美好氛圍。三、原生態(tài)主題景觀這種景觀出發(fā)點(diǎn)是遵循自然規(guī)律，使人們有徹底回歸大自然的感受，景觀里種植從原始森林中挑選的樹種，這些樹木造