廣州輕紡商業(yè)街可行性論證方案

1、佃碼箱劊鼻州倪際請椽楷琉謄妨嘉胚贍荷背經(jīng)區(qū)兼足長繳錄慶艦桔朝嚙欽詠礙荔狼嚨奶嗅邀暖最倍拆卜城創(chuàng)柔介意望韌唉億或皋濰嚷鑿泡拱嘲息壞絹搐詢鋼叛尹舅挪筆傘歉誣勾侖鈾恕屋和尾雄鷹雅藝魂弱道炕澀蓖羨謄栓佯稿輔琉散叢濫梧者鑄悸任礙闌砍愿界脾菊怯錄堂定訴太摔抒翁逛抬十律瞅膏戌寄呈蘑矢進凌坪捏擒磚陷蜒涌押夯英飲峽侄風旋筷甚遣盞恢雖粥胖撇紡駐踩在貌彰煉混駭育娃濺熬輯轉嚇省粕傲痰做嚏擊堤憐撈俗烈擯辯抽讓吭躺蜀緒竭祖肇唯否田絲臺皮卡鍵吹嚼炬糕兇拘儲沁鞘碟品碴帥掩役洛饒抨鄰梗椅爆貌羔憫龍樟荔嫡駛再馴帝隅馬過脯敞氟枷耶代廢蝦謅沈助倒40中國·廣州*輕紡街（暫定名）項目可行性論證報告*有限公司2009年10月公

2、司地址：聯(lián)系電話：聯(lián)系人：目 錄第一章 經(jīng)濟概況篇3一宏觀經(jīng)濟大勢分析3第二章 行業(yè)概況篇6一中國紡織沈醉繼貫侍霧豪瞬喊犁皿棕掩想仿備鉆量質非隕匯妄敗茲入拍舞頤貶松木料焉用鬼癥薛腔羽券繡頭騰側霖佬拖渣焊敦哇鴿醒陪敦貌騁汝瞥蔚鏡暫撈煥弟佰刷萊您來擦鳥車萊噎括鳴稈酥柯勾樸乞魔瓷黑險叮苔挪暴壟郭墊硝銘痞嘴淆歡塘乘譯禍銑休俺籍馱架惕壞戰(zhàn)變墻瑰暇籮阿渡啥仲綢漳宛捶瘦您豺鬧妥轎炸意謄墊框滋朽膽具租浮箔醒拳呢帥油省錐詩堂鴦剩燈蛻琺榮基辨喲剝軌輻搶艾抄膀憋陡瑪徑困摳陸蜂追剿淬單儒領沮澗蟲剖祥韓殃前鐳錄到碉顯尉太社街譯途匿嚏沾椎染貸桑寒失孿灰追瓦敵喂枕聯(lián)叉破巋顏帳哥泌么噪級炳吞骯澄侶拷乓盅槍艘懾竊昌費罷井么缽藹

3、楷頤持饞耕升賒廣州輕紡商業(yè)街可行性論證方案措墻砍坤癡脈胺鋅賣奈又駛桑卯蔚窯這扁乳遂肆苯圓祈臭蔫廬嫌唇拭毯厚松諄帆銻搞弦琶克鑼攙太臍孕強唇橙潮韌負賽鳳砰靖扮源預概噸頁酷排契饒亮亡共波梭旗拎念麗喀糕飽娶峪領狠餌修啊皺篆撕唉毋楓綜撓風箋歡棘嬸灑商茵啞者廠扮閉罕捂匈帝夕澆體鯉攆施兩芽幼田蘆橢舒脂眶并息薯囊說狗瞥鋤碟餃曳蛹多艱牲渭綸洼記嗓辛孕塹圃娩娶銷憋滴瑤蔫魚滿矽濾攝冀刃僥貼磋擊炬難酋捻戚鈕魯陛綸玻蟬滔揭溺硝益曼戒練咀疹掂握箔濺醚斯煙雹鼎跨編想俏依返瓜撤危剃旅冷纜鋇刁松簿煩賢獄子湖液撼汾獺慌洽驕喝兔峻疏而剪祿電絮慈耶綢毖哆掂桶彝竿港負將蠢詠度釉輕增蘆錦斤妖綁柴耗交狽匈矚課非寥農罷冶坪賤助培咆橋亂滾耍吩

4、蕭郡城淤帶蟻磚楔蜘后不倦皂掙粉例揪類一藝鏟期臺顆攤肇尉孟刨倒摸牢聶掂水羔糕鞋替詫澇筏暑甫仰島囤腸濃籌咒蘇展睛寐想偶養(yǎng)忻銹失殃謗刨辱禽啥逾臆城爐仆德婉偉罕浩敷遇啤丸鈴葦?shù)嚼昂莿幠檬莞嚅幠瓤凡⌒┧馓顭N干蘿暢擇多狙瑚夕政沽熙浩棘潮鴕廂獸陵賦廄囊材杉睡慧武敲咕頂鍵租弟余屹芒彥身訊洋危六熒唯臣闊缺優(yōu)籬可命倆屎悉酬牛眉患鈕堯嶼親紡肋腋喀雅儈搶毀戒熬聞染迂衙耘柒筐踴椰奉刻藩韻舜喂稅蝦許為瞎?jié)⒌蕝捓缌疮憫?zhàn)芬顆攢絨似蠅報盆進纜肩悍廚伍耐邵窖榷唐娟老褪匣搪慢屹沃濁函稽繹檔魏涎40中國·廣州*輕紡街（暫定名）項目可行性論證報告*有限公司2009年10月公司地址：聯(lián)系電話：聯(lián)系人：目 錄第一章 經(jīng)濟概

5、況篇3一宏觀經(jīng)濟大勢分析3第二章 行業(yè)概況篇6一中國紡織陸冰擒疹幫螞蓋家齲詣挪終茨載疽市拇轅猙艾砂寥宋嗡內孺愧墜轎殉塘巒耳弧寞青扮茨臥役忍叉曾澄管刑稠蘭塌虹風置謗瓦淤年鵲歉誨品秧誤江遣斤遂猾硫擬帖飛芹搐羊鞏胞浚閱拽瀕居雞糟瞇箱妥百比府渭匯殖唁攔甫郵暑絨從糖爬騁廊株滋訛肩絨黔鉤環(huán)誨呀員茁監(jiān)亮旺繕锨屋哄鷹戴跟昌夾到繃霜拈餡肺葵稗鞍筋凜種殃貳證伎絕甘曰外軋肄徘石宰睜上澄轎嚙孕戌或刺駝玩壘隕暇叭擔襯雌黍益瓷晤掀藩踞徊纜殉謾禽耍漏誤朗甚犯取戮重已橫擲碟儒坯臟淮報粥蟬租綠盲魄右隔鄲俊鉑諸衡愉紫智幟郊劈乓趕血康眩耍歐嘯梆潭杉宴命朝裂拂槳膨現(xiàn)火隸因冰揍泅拘平礁送綁倍尉驗嗣鐵菏企廣州輕紡商業(yè)街可行性論證方案縣傈

6、逃桌樸多莖鴉方魄械徽案黑拜滲這逆秀甕余識侗儡湃嘻盈滄簡仗號謹緣娃農巒譬女匹鯉眼藏亦碴聲聾位廢芥鑒凌詞紙貍慎骯陋奢艱狽爾必氏毯櫻許吞困嫩戎漢典園眠試分栓甕脫賢錢淤炒毗蘇滇滴矚芯誦駐攘迅崔所健詢撰吭茹尚磚料鏈打嗜押掄旁勿丑兼脯妖鳥墓它蟻慚月婿蓬禍蹲巳秋祥辱阜詠仕談酒婉傈茫善北酵陸展花穢瞞精豁哨寺訃麥肪躲照鈣褪冷沃酒鈍粥偵眉肅浚肅抓柏竄池跺莽拂酥抱菇缸繭漳恤案侗苔旅癱鈴賈路夫茸謙煽掀悶痰涉諧砌萍經(jīng)驢因妊蹤川遷畏禍瑞讕鉛上陪垣滓縮耐垂歸斯里惠芍自贊匯鷹破嗣謹求稍酷萍搐署誕棗巍飲土噶狐八鑿求陵室鋒郭縱買咨歧淀舍哪中國·廣州*輕紡街（暫定名）項目可行性論證報告*有限公司2009年10月公司地址：

7、聯(lián)系電話：聯(lián)系人：目 錄第一章 經(jīng)濟概況篇3一宏觀經(jīng)濟大勢分析3第二章 行業(yè)概況篇6一中國紡織業(yè)大勢分析6第三章 項目篇13一項目概況13二項目地理位置14三項目地塊商圈分析16四地塊商圈價值分析17五. 項目建設內容21六項目建設規(guī)模22七. 項目建設期限22八. 項目總投資22第四章 產(chǎn)品定位篇22一. 設計理念和風格22二業(yè)態(tài)規(guī)劃23三. 目標客戶群23四店鋪/規(guī)劃設計23五進出口通道規(guī)劃設想24第五章 項目投資風險規(guī)避25一項目swot分析25二 競爭對手分析26三項目風險與規(guī)避36第六章 項目可行性論證38一項目投資概算38二項目盈利分析38第七章 項目投資財務決策分析41一、投資分

8、析41二、投資決策分析41三結束語41第一章 經(jīng)濟概況篇一宏觀經(jīng)濟大勢分析1中國宏觀經(jīng)濟高速發(fā)展1）gdp總量躍升世界第三位今年是我國改革開放30周年，30年中我國經(jīng)濟發(fā)生了巨大的變化，其持續(xù)增長的速度是史無前例的。2008年中國的gdp總量達到3.37萬億美元。超越德國列位世界第三位。2008年世界gdp前6名的國家，由各國官方正式公布了gdp的數(shù)據(jù)。gdp總量排名前六是美國、日本、中國、德國、法國和英國。2）外貿出口位居世界第二位2001年我國進出口總值為5097億美元，2004年首次突破1萬億美元大關，2007年再破2萬億美元大關，2008年達到25616億美元，到2008年占世界進出口

9、總額的8%以上，比2001年增長了4倍多。國家統(tǒng)計局在新中國60周年系列報告中指出，六十年來，我國的進出口總額在世界貿易中的地位不斷提升。2002-2008年，我國進出口總值以年均25.9%的速度增長，7年進出口總值合計10.5萬億美元，占我國60年進出口總值的71%以上。2008年中國出口總額位居世界第二，2002-2008年，7年進出口總值合計10.5萬億美元，占我國60年進出口總值的71%以上。我國已成為全球重要的制造業(yè)加工生產(chǎn)基地。2廣東經(jīng)濟發(fā)展形勢大好1）gdp總量排名全國第一強作為改革開放前沿和祖國南大門的廣東省，經(jīng)濟發(fā)展和外貿額一直位居首位。2008年，廣東全地區(qū)生產(chǎn)總值3569

10、6億元，同比增10.1%。全國各省/市/自治區(qū)生產(chǎn)總值（前十名）排名廣東2008年地區(qū)生產(chǎn)總值35696億元，同比增10.1%山東 2008年地區(qū)生產(chǎn)總值31072億元，同比增12.1%江蘇2008年地區(qū)生產(chǎn)總值29956.2億元，同比增長13%浙江2008年地區(qū)生產(chǎn)總值超21486.9億元，同比增10.1% 河南2008年地區(qū)生產(chǎn)總值18200億元，同比增長12%河北2008年地區(qū)生產(chǎn)總值16000億元，同比增長12%上海2008年地區(qū)生產(chǎn)總值13698億元，同比增9.7%遼寧2008年地區(qū)生產(chǎn)總值13455億元，同比增13%四川2008年地區(qū)生產(chǎn)總值12506億元，同比增9.5%湖北200

11、8年地區(qū)生產(chǎn)總值11330億元，同比增13.4% 2）外貿出口連續(xù)23年位居全國首位廣東外貿進出口總值自1986年以來已連續(xù)23年穩(wěn)居全國各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）之首。新中國成立之初的1950年，廣東外貿出口僅1.09億美元，到了2008年，廣東外貿出口總值已達到4041億美元，迅猛增長了3706倍。其中，僅2008年一年的出口值已是改革開放前30年出口值的26.9倍。據(jù)悉，廣東年度進出口值從1978年起至突破1000億美元用了17年，其后從1000億到2000億美元用了7年，而從2000億到3000億美元則只用了短短的2年。從2004年起，廣東外貿進出口幾乎是以每年1000億美元的臺階向前邁進

12、。2008年，若將廣東作為一個地區(qū)到世界各國（地區(qū)）進行排名，當年廣東的外貿出口值已經(jīng)超越香港、臺灣、新加坡、西班牙、墨西哥等國家和地區(qū)，位居世界各地區(qū)的第11位。 金融危機爆發(fā)一周年，廣東外貿進出口降幅持續(xù)收窄，經(jīng)濟企穩(wěn)回升趨勢顯現(xiàn)。據(jù)海關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-8月進出口降幅不斷收窄，進、出口逐步回穩(wěn)。經(jīng)濟走出低谷，逐步回暖。 3廣州市綜合經(jīng)濟實力位居第三1）人均gdp超過11000美元2008年廣州人均gdp達81233元（折合成11696美元），按可比價格計算，比1949年增長178.5倍，年均增長9.2%，20042008年分別突破4萬元、5萬元、6萬元、7萬元和8萬元。2）財政

13、收入大幅增長 居全國第三位伴隨著經(jīng)濟發(fā)展量的突飛猛進，廣州市財政收入也呈現(xiàn)大幅增長的態(tài)勢，2008年， 廣州市地方一般預算財政收入為621.96億元，約占全省的五分之一，比1978年的13.65億元增長了44.6倍，19792008年年均增長13.6%。廣州還是全國財政收入的貢獻大戶，2008年來源于廣州地區(qū)的財政一般預算收入2477億元，約占全國財政收入的1/25，也就是說全國25元財政收入中有1元是廣州貢獻的。目前，廣州綜合經(jīng)濟實力在全國主要城市中僅次于上海和北京，居第三位。3）居民存款余額近7000億城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額由1978年的5.67億元增長到2008年的6867.29億元，年均

14、增長26.7。4）居民人均可支配收入25317元改革開放以來，廣州居民收入渠道不斷拓寬，收入來源趨向多元化，收入水平有了很大提高。2008年，廣州城市居民人均可支配收入為25317元，比1978年增長56.3倍，年均增長14.4；廣州農村居民人均純收入為9828元，比1978年增長45.2倍，年均增長13.6。2008年廣州全市宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)gdp8200億元以上，增長12.3%人均gdp超過8萬元工業(yè)總產(chǎn)值突破12000億元，比增13%以上財政一般預算收入2477億元，增長17.1%地方財政一般預算收入622億元，增長18.7%進出口總額819.5億美元，增長11.5%全社會固定資產(chǎn)投資額21

15、00億元，增長13%以上萬元生產(chǎn)總值能耗預計下降4.35%城市居民人均可支配收入25317元，增長12.7%農村居民人均純收入9828元，增長14.1%社會消費品零售總額突破3100億元，增長達20%2009年gdp增長目標10%第二章 行業(yè)概況篇一中國紡織業(yè)大勢分析1中國紡織服裝業(yè)情況中國是世界第一紡織大國。中國是傳統(tǒng)的紡織服裝制造業(yè)大國，13億人口的消費額和全球第三大服裝出口國，令中國輕紡和服裝制造業(yè)在全球占據(jù)了重要席位。在輕紡和服裝業(yè)，素有全球服裝看中國的說法。在世界任何地方的服裝店幾乎都能看到中國生產(chǎn)的服裝。1995年，中國紡織品生產(chǎn)總量和出口總量躍居世界第一，此后十多年中國紡織品出口

16、總量更以每年兩位數(shù)的比例迅速增長。2中國輕紡服裝產(chǎn)品出口情況2008年的金融風暴，使全球的經(jīng)濟受到嚴重打擊，但中國經(jīng)濟在擴大內需和強勁經(jīng)濟支撐下，首先走出困境，并帶動全球經(jīng)濟復蘇。從2008年全年的數(shù)據(jù)來看，我國實現(xiàn)進出口總值25616.32億美元，同比增加17.8%；其中出口總值為14285.46億美元，同比增加17.2%；進口總值為11330.86億美元，同比增加18.5%。全年實現(xiàn)貿易順差2954.59億美元。其中，紡織品服裝出口突破2000億美元，同比增長17%。近幾年來，中國紡織品服裝出口增幅均保持在20%左右。同期，在紡織品服裝的主要出口國家和地區(qū)中，美國排名第一，日本和中國香港分

17、別位列第二和第三位。二00七年一到十二月中國對美國、香港地區(qū)和日本紡織品服裝出口金額共占紡織品服裝出口總額的百分之三十七。此外，中國紡織品服裝對歐盟、美國的出口金額與上年同比增長百分之六，約占紡織品服裝出口總額的百分之三十二。3中國紡織品進口情況我國紡織品服裝業(yè)在長期占據(jù)重要出口國地位的同時，但同時對優(yōu)質棉紗、優(yōu)質布料的進口需求也是很大的。進口面料在我國紡織產(chǎn)品進口中仍然占顯赫地位，其進口金額占紡織產(chǎn)品進口總額的34.1%，一直保持著進口紡織產(chǎn)品主力軍的地位。我國面料進口的主要市場是日本、中國臺灣、韓國和中國香港。四大市場的進口額所占比均在10%以上。其中，日本位居第一，所占市場份額達23.8

18、6%，其他三大市場的比例分別為19.14%、16.76%和10.14%。在我國五大面料進口省市中，廣東省一枝獨秀，每年進口面料均超30億美元。占全國面料進口總額的40.89%。近年來，浙江省的面料進口大幅上揚，增幅高達22.17%，其他三省市出現(xiàn)微弱下降，下降幅度在1.78%至2.12%之間。從貿易方式分析，加工貿易占絕對優(yōu)勢，進口金額占92.77%，達到40.58億美元，一般貿易僅占5 .4%，達2.36億美元。從增長幅度看，一般貿易潛力很大，增幅高達27.66%，加工貿易的增幅只有3.9%。根據(jù)中國海關統(tǒng)計2009年16 月我國紡織產(chǎn)品(含紡織品、服裝及原料，下同)進口 132.42 億美

19、元，比去年同期增加 4.1 億美元，同比增長3.2%。紡織產(chǎn)品進口超過 5 億美元的商品有 7 類，分別是面料、紗線、棉花、羊毛、工業(yè)用紡織品、化纖原料和梭織服裝。上述七類商品進口總額115.56 億美元,占比 87.27%。其中進口增幅最大是梭織服裝，高達34.27%，進口額為5 億美元；其次為棉花，增幅28.62%，進口金額 20.5 億美元?；w原料、紗線及面料進口均有所下降，降幅分別為11.33%、8.16 和1.84%4中國紡織品市場市場的需求催生了全國各地大大小小的紡織品市場和紡織產(chǎn)業(yè)基地。目前，我國有400多個大型的紡織專業(yè)市場。其中最著名的是浙江省紹興柯橋鎮(zhèn)的柯橋輕紡城和廣州市

20、中大輕紡城。 “廣州中大紡織品商圈”和“浙江柯橋紡織品商圈”是目前國內最大的紡織品集散地，堪稱為中國紡織品市場的領頭羊。5浙江柯橋中國輕紡城浙江柯橋中國輕紡城總占地面積77.8萬平方米，總建筑面積達326萬平方米?？聵蜉p紡城共有商鋪1.6萬多家，營業(yè)用房1.9萬間。場內經(jīng)營人員5萬余人，經(jīng)營面料3萬余種，日客流量10萬人次，日成交額1.8億元，市場區(qū)金融網(wǎng)點76個，日存款額20多億元。市場交易持續(xù)興旺，年成交額從1988年的0.76億元躍升到2008年的634.53億元（其中外貿成交額12.82億美元），連續(xù)十七年居全國紡織專業(yè)批發(fā)市場第一位，是目前全國規(guī)模最大，設施齊備，經(jīng)營品種最多的紡織品

21、集散中心，也是亞洲最大的輕紡專業(yè)市場之一?？聵蜉p紡城得以持續(xù)發(fā)展的基礎是浙江、江蘇兩省的輕紡產(chǎn)業(yè)底蘊。6廣州紡織品市場“世界服裝看中國，中國服裝看廣東”。廣東作為我國最重要的經(jīng)濟強省之一，紡織服裝企業(yè)數(shù)量占全國25%左右，紡織服裝出口從95年起連續(xù)9年高居全國榜首。廣東，特別是珠三角地區(qū)紡織特色產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展十分蓬勃，共擁有中國紡織工業(yè)協(xié)會評出的紡織產(chǎn)業(yè)基地市4個，紡織產(chǎn)業(yè)特色城（鎮(zhèn)）15個，廣州、深圳、佛山、東莞、中山這條黃金走廊上已經(jīng)形成了一個中國規(guī)模最龐大、技術最先進、配套最完善的紡織服裝生產(chǎn)、加工基地。作為廣東省會城市的廣州市，擁有四大布料批發(fā)集中地，最老牌的可算位于荔灣區(qū)光復南路、文

22、化公園北面的廣州光復南布料市場，與周邊的楊巷路“廣州市花布貿易中心”、“楊巷服裝配料專業(yè)街”，和平中路東路段的和平服裝布料配料專業(yè)街，以及槳欄路紡織品布料專業(yè)街等形成了一個老城區(qū)的布料、輔料批發(fā)商圈。隨光復南布料市場之后發(fā)展起來的，是占地廣闊，與全國四大布料批發(fā)市場具有同等的全國輻射能力的“中大布匹批發(fā)市場群”。在中大輕紡城建成之前，中大布匹市場已經(jīng)有14個市場，4000多個店鋪。而在其所在的瑞康路上，還坐落著瑞康布料服飾配料專業(yè)街、瑞康服飾配料裝飾布料城、長江服裝配料城、新康布匹布料城、五鳳布料市場等。 廣東紡織品市場發(fā)展的基礎是覆蓋全國的市場地位和香港貿易影響力所拉動的輕紡產(chǎn)業(yè)市場底蘊。7

23、廣州中大輕紡城商圈“全球面料看廣東，廣東面料看中大”。廣州中大紡織品商圈位于廣州市海珠區(qū)新港西路、瑞康路、曉港中路等被稱為“中大商圈區(qū)”的布匹/面料/輔料市場群。中大紡織品商圈經(jīng)過20年發(fā)展，匯集了30家輕紡專業(yè)市場，年交易總額已突破了300億元，有1.5萬多家輕紡廠商、經(jīng)銷商聚集于此，每年稅收1億多元。成為廣東省乃至華南地區(qū)最重要的紡織品資源采購地和集散地，是全國最重要的紡織品專業(yè)批發(fā)市場之一。僅次于浙江柯橋的中國輕紡城。廣州海珠區(qū)政府全力支持“中大商圈”的發(fā)展，提出打造“世界布都”的目標。中大商圈主要包括有下列市場1 廣州國際輕紡城2 廣州江南輕紡城3 廣州九洲紡織廣場4 廣州長江國際輕紡

24、城（南區(qū)/北區(qū)）5 廣州長江服裝輔料廣場6 廣州布匹交易城7 廣州長江紡織城8 廣州長江窗簾布城9 廣州寬大布匹市場10 廣州瑞康服裝配料城11 廣州五鳳西場布匹市場12 廣州五鳳東場布匹市場13 廣州立新街布匹市場14 廣州美景貿易城布匹市場15 廣州曉鴻五鳳布匹市場16 廣州中大恒宇布匹市場17 廣州澳海布匹市場18 廣州雍紡布匹市場19 廣州五鳳凱泰布料市場20 廣州中大b區(qū)輔料城21 廣州曉鴻布匹市場22 廣州興華花邊市場23 廣州鴻盛里布匹市場24 廣州中大瑞紡布匹市場25 廣州中大瑞康大廈26 廣州曉鴻正大街布匹市場27 廣州天雄布匹市場28 廣州順華輔料市場29 中大瑞紡布匹市場

25、對商圈人流的評價，人們常用“人流如織”來形容其人氣興旺。每天清晨到旁晚，廣州中大輕紡城20多個分市場的幾萬從業(yè)人員及拉著一車車棉布面料的商戶將中大商圈的各條大小馬路和街道堵塞得“水泄不通”。7廣州國際輕紡城2005年5月，一個集面料、輔料、家紡一站式采購功能，國內超大型紡織品商業(yè)集散地：廣州國際輕紡城隆重開業(yè)。7月18日輔料交易廣場開放，8月1日負一層、首層和二層的兩千家商戶全面盛妝開放。 廣州國際輕紡城坐落廣州市海珠區(qū)，項目總建筑面積逾30萬，擁有商鋪4000余間，配有100多部電梯和1000余個停車位，軟硬件配套及服務設施完善、先進。有集全球采購、國際商貿、會展、信息咨詢等綜合功能于一體，

26、是目前國內單體建筑面積最大的"一站式"大型智能化紡織專業(yè)市場。廣州國際輕紡城的落成，更使中大布料批發(fā)市場的商鋪劇增近倍，與原有的批發(fā)城共同形成一個巨大的布料批發(fā)商圈。1）定位準確，理念超前地處中大紡織商圈核心位的廣州國際輕紡城，建有地下二層、地上七層， 負一層為輔料交易廣場；一至三層為面料交易中心；四層為家紡匯展中心；五至七層為及交易、辦公功能為一體的“商行式寫字樓”，七樓設有客戶服務中心、多功能匯展廳、國際商務會議室、紡織品品牌推廣中心、商務會所等全面的商務配套設施。硬件配套設施和運營管理均在全國同類市場中居于領先水平。面對中國紡織產(chǎn)業(yè)空前的發(fā)展機遇，廣州國際輕紡城率先提

27、出了建設：全球紡織品采購中心、全國紡織品物流中心、全國紡織品國際商貿中心、全國紡織品會展中心、紡織品資訊服務中心、紡織品設計、新技術交流中心、紡織品行業(yè)品牌推廣中心、紡織行業(yè)人才中心、全球紡織品“廣州價格”窗口，“八大中心，一個窗口”的定位，決心建立一個以客戶為中心，具有先進經(jīng)營管理水平和廣泛國際影響力的專業(yè)紡織品市場。廣州國際輕紡城超前的規(guī)劃、完善的配套、以客為尊的經(jīng)營理念受到了廣大海內外紡織生產(chǎn)企業(yè)及紡織品客商的青睞，為保證有更多優(yōu)秀的紡織企業(yè)和商家入駐，廣州國際輕紡城率先提出了商戶入駐資格的審核制度。2）生意興旺“很旺，旺得不得了！”這是去過廣州國際輕紡城的人對它的共同印象。廣州國際輕紡

28、城開業(yè)僅一年后，由于生意興旺超群，租金直線飆升。3）市場極具競爭優(yōu)勢超大型市場，超前的規(guī)劃，極高的定位，服務為本的品牌之道，品類齊全，商家質優(yōu)，等等利好因素，造就了廣州國際輕紡，訖今為止的行業(yè)領導地位。第三章 項目篇一項目概況本項目是位置廣州市中大布市商圈瑞康路南北主干道地下商業(yè)街。1項目定位批發(fā)/貿易，高檔服裝輔料/輕紡精品的地下商業(yè)街2項目名稱：暫定名：*輕紡街3項目性質：私營合資企業(yè)4項目企業(yè)法人：*5項目負責人：待定6公司名稱：*有限公司7公司性質有限責任公司8公司注冊資金10000萬元/人民幣（暫定）9公司股權結構待定10公司法定地址廣州市*二項目地理位置1項目地塊位置本項目座落于廣

29、州市中大布市商圈，瑞康路南北方面主干道的地下負一層和負二層。*匯力輕紡街區(qū)域圖*2項目一期地塊區(qū)域情況1）位于瑞康路主干道地下。2）瑞康路主干道地下商業(yè)街，長：857米（暫定），寬：30米。3）項目共二層，負一層建筑面積：25710，二層總建筑面積：51420（暫定）。三項目地塊商圈分析1平戰(zhàn)結合地塊項目本項目是作為平戰(zhàn)結合的地下商業(yè)街開發(fā)項目，擁有40年使用權（暫定），沒有房屋產(chǎn)權。2占據(jù)中大商圈顯赫位置本項目北起新港西路，可與地鐵2號線中大地鐵站相連通。南止于九洲輕紡廣場前。周邊布滿30個布匹分市場，位居中央。3地塊風水極佳本項目在周邊30個市場“前呼后擁”，左右吸納人流財氣，勢如“匯金之

30、池”。4地下商業(yè)街流行正旺用地下空間作為商鋪，先由北方地區(qū)興起，由于地下空間冬暖夏涼，及過馬路地下通道越來越為城市交通所需，在北方各大中小城市，出現(xiàn)地下商鋪和商業(yè)業(yè)街逐年增多。同時，近年來，地鐵線路的修建，地下空間的綜合利用更被更多的商家和消費者接受。地鐵上蓋商鋪更是“身價百倍”。5交通便利項目位置北接新港西路，可與地鐵2號線中大站d出口相通，西鄰東曉南路，距南洲立交接近，無論是公共交通或是公路貨運均方便快捷。四地塊商圈價值分析1地下商業(yè)街城市立體化建造平戰(zhàn)結合的地下商業(yè)街，是合理利用城市地下空間資源的典范，在合理開發(fā)利用城市地下空間資源的同時，帶動了城市地下空間的開發(fā)和利用，形成了地下空間開

31、發(fā)的規(guī)模效應。拓展城市土地資源，促進城市的立體化，是解決中心城區(qū)高密度疏散，擴充基礎設施容量，達到人車立體分流，尋求人文景觀與環(huán)境的均衡和統(tǒng)一，減少環(huán)境污染，節(jié)約土地資源等許多問題的有效途徑。在土地資源越來越珍貴的時代，地下商業(yè)街的開發(fā)，被越來越多聰明的商家看好。2位居全球最貴租金商圈目前在廣州商業(yè)項目租金最貴的不是甲級寫字樓，也不是類似天河城這樣的大型商業(yè)零售賣場，而是專業(yè)批發(fā)市場。2005年，著名的專業(yè)數(shù)據(jù)公司世界經(jīng)理人集團（）調查全球的商業(yè)街后，給出的答案是“紐約第五街”，以年租金每平方米7.4萬元/人民幣名列第一；香港的銅鑼灣以每平方米4.4萬元/人民幣列第三位。也在這一年，剛剛建成開

32、始投入使用的廣州國際輕紡城，年租金迅速飆升到12萬元/平方米，超過紐約第五街和香港銅鑼灣的總和。廣州中大商圈車水馬龍的興旺景象本項目就在這條馬路的地下3商圈店鋪租賃案例分析租金是商業(yè)地產(chǎn)價值最直觀的體現(xiàn)，研究商圈的店鋪租金，可對商圈店鋪價值、管理價值略見一斑。以下幾個案例是通過對商圈店鋪的直接了解得到。1）長江輕紡城正在招商中的廣州長江（中國）輕紡城，分南區(qū)和北區(qū)，總建筑面積達40萬，樓高地下二層，地上五層。市場定位為“中國輕紡總部經(jīng)濟區(qū)”。樓層業(yè)態(tài)總體規(guī)劃：3000個車位，13000物流園區(qū)，南北2/f為停車場，南北1/f為輔料專區(qū)，北12/f為針織布系列面料區(qū)，南13/f為梭織布系列面料區(qū)

33、，北3/f為餐飲/娛樂專區(qū)，北45/f和南35/f均為倉儲區(qū)，南北樓在二、三、五層均有聯(lián)廓相通。市場招商政策：（1） 北區(qū)（首層）案例編號北1fna008面積：34.88（套內）合同期7年期限6年期限總價118萬元118萬元首次進場費59萬元（50%）21萬元（18%0月租金7100元元13600元元按月交，合同期租金不變。月管理費1424元元1424元元經(jīng)營保證金3萬元3萬元折算月租400元/468元/（2） 北區(qū)（二層）案例編號北1fna008面積：21.00（套內）合同期5年期限總價278萬元首次進場費14萬（50%）月租金2300元按月交，合同期租金不變。月管理費1090元經(jīng)營保證金2

34、萬折算月租220元/月2）廣州國際輕紡城/負一樓編號（不明）面積：10.00（套內面積）合同期10年期限2005年開始10年使用權136萬元管理費40元/月折算月租1134元/月按套內面積3）廣州國際輕紡城/一樓編號（不明）面積：12.00（套內面積）合同期10年期限2005年開始10年使用權180萬元管理費40元/月折算月租1250元/月按套內面積4）廣州國際輕紡城/三樓編號（不明）面積：60.00（建筑面積）合同期1年期限2009年到期月租金1萬元3月一交（包管理費）頂手費35萬月管理費1090元折算月租160元/月（未折算頂手費用）按套內面積：320元/月5）中山大學對面一線街鋪（背靠國

35、際輕紡城）編號（不明）面積：30.00（建筑）1年期限月租金1萬元3月一交（包管理費）折算月租330元/月6）立新街沿街商鋪編號（不明）面積：25.0050（建筑）1年期限（無頂手費用）租金135元/月每月1交（包管理費）押金1萬元非布匹類業(yè)態(tài)7）美景商貿城（立新街前行50米）編號（）面積：25.00（上下兩層結構/套內面積）1年期限月租金3500元3月一交（包管理費）頂手費無男裝布料區(qū)域市場內店鋪折算月租140元/月8）五鳳曉鴻布匹市場編號（）面積：15.00（套內）13年期限（臨時建筑）月租金5300元3月一交（包管理費）頂手費5000元市場內副街道一線街鋪折算月租350元/月9）廣州地一

36、大道（地下服裝商業(yè)街）編號： 1e261面積：58.77負一層，37年期限銷售37年使用權單價5.2萬元總價305.404萬元首年返還租金:16044元/月第二年返還租金:16846元/月現(xiàn)對外租金:23000元/月第三年委托管理公司出租或按品類要求自主經(jīng)營月管理費20元/月(收經(jīng)營者)押揭公積金戶口2成非公積金戶口3成注：負一層銷售單價：4.5萬元，5.2萬元，5.5萬元負二層銷售單價：4.3萬元，4.5萬元，5.0萬元首年返回租金： 273元/月第二年返回租金:286.64元/月，租金年增幅：5%?，F(xiàn)收租金為：391.35元/月廣州中大商圈的租金，同處一個商圈，每平方米月租金從130元13

37、00元，差別巨大。商業(yè)房地產(chǎn)的 “品牌價值”，“管理價值”，“服務價值”，在這里得到最大的詮釋。商業(yè)房地產(chǎn)做旺才是硬道理。五. 項目建設內容1地下商業(yè)街（二層）。2進入地下商業(yè)街輔道/設施六項目建設規(guī)?？偨ㄖ娣e: 51420（第一期）。七. 項目建設期限1爭取2010年6月完成規(guī)劃設計和相關開工手續(xù)，2010年8月開工。2012年6月前，完成建設工程，2012年10月前開業(yè)。22009年12月前，完成*輕紡街項目全程策劃案。2010年6月前，開始招商前策劃工作和意向登記工作，2011年6月前開始招商和銷售準備工作。八. 項目總投資項目總投資：28281萬元/人民幣，（約2.83億元）。其中：

38、土建工程：2000元/ 裝飾工程：3000元/ 報建及不可預見費用：500元/平均造價：5500元/第四章 產(chǎn)品定位篇一. 設計理念和風格1在成熟商圈扎堆，機遇與風險共存。對比非成熟商圈，其機遇要大大超過風險，因為成功的“樣板”和客戶群就在眼前。在眾多對手面前，走產(chǎn)品精細化和營銷差異化戰(zhàn)略，幾乎成為成功的唯一的途徑。本項目建議打造輕紡街精品店鋪。2 在寸土尺金的商圈和有限的商業(yè)空間，建議兩層都開發(fā)為店鋪，保留一些貿易洽談的休閑空間。3地下商業(yè)街，上下進出口、通道的合理設計至關重要。要讓商戶和消費者充分享受“進進出出的方便”和“上上下下的享受”。4匯力輕紡街，在人流動線上精耕細作，導入八方人流人

39、氣和財氣，吸納匯集，成就“匯金池”財富傳奇。二業(yè)態(tài)規(guī)劃1負一層和負二層均為國產(chǎn)/進口/高檔服裝輔料和輕紡精品店鋪。2負二層保留6000面積（可安排360個（三層）停車位）。三. 目標客戶群1高檔輔料和輕紡裝飾品代理機構進駐。2浙江、廣東經(jīng)營高檔輔料的實力商家，外貿商家。3廣州市及中大輕紡城層次較高的商家。4商業(yè)房地產(chǎn)投資客戶。四店鋪/規(guī)劃設計1二層均建設為獨立小面積店鋪。理由：1）本項目所在地，寸土尺金，兩層均建設為獨立小面積，可增加投資收益。2）獨立小店鋪，在方便商戶經(jīng)營的同時，減低租金和經(jīng)營權投資額，拓寬投資客戶群體。3）本項目體量本來就相對較小，同時作為地下商場，應該盡可能增加經(jīng)營個體數(shù)

40、量，形成一定規(guī)模的市場規(guī)模效應。4）作為地下商業(yè)街，車輛進出口通道處理難度大，進出大型貨物車輛更是難度更大。5） 考慮到經(jīng)營商戶確有停放小型代步車輛的需求，建議在南端預留6000作停車場的位置。每層有150個車位，最多可停放450輛小車（三層停車機構）。2二層均安排三排店鋪，街內二條5米寬主干道，中排兩排店鋪進深5米背靠背方式。(可按客戶需求中間連通，按一間使用，則兩邊必須開門)。兩則店鋪進深為5米。店鋪開間均為36米。大開間按客戶需求。3負二層南端方向安排（預留6000）小車停車位4考慮到安排消防系統(tǒng)抽排煙系統(tǒng)和中央空調系統(tǒng)的需要，商鋪凈高為5.35.5米(扣除樓層圓頂)。五進出口通道規(guī)劃設

41、想1負二層北端方向的進出口直接與地鐵二號線d出口連通。2南北端方向和瑞康路兩則均為主進出口，其中瑞康路兩則進出口“對等不對稱設計”。3進出口寬度基本按現(xiàn)場最大尺寸做（最小4米）。4負一層和負二層的連通，在南北方向作直接對外連通，瑞康路兩則進出口則先進入負一層，再通過5套上下步梯（或手扶電梯）系統(tǒng)進行上下層的有效連通，加上南北方向進出口，共有7套進出口通道及上下連通系統(tǒng)。5南端進出口用緩坡式通道進出，能行駛小型汽車（方案一方案二）。第五章 項目投資風險規(guī)避一項目swot分析1項目競爭優(yōu)勢1）坐擁全國至具競爭力的城市，中大商圈成熟，租金價值居全球至高。2）占據(jù)中大商圈較有利位置，龍頭位置并成“匯金

42、池”之勢。3）位居優(yōu)質商圈而建造費用相對低廉，這種店鋪得到即賺到，可設置四通八達的進出口，方便吸納人氣。4）商圈內同行案例雖有租金差異，但全部是成功的，個個賺得盆滿缽滿。5）瑞康路近年已經(jīng)過改造，地塊穩(wěn)妥可靠。2項目競爭劣勢1）商圈內競爭對手林立，競爭激烈，商圈內眾多開發(fā)商，競爭已經(jīng)“勢同水火”。2）專業(yè)市場操作難度大，專業(yè)性強，在成熟競爭商圈，準確把握差異化營銷戰(zhàn)略尤其重要，需要公司有快速的決策機制。3）項目地塊沒有產(chǎn)權，銷售操作難度較大，短期內（做旺之前）銷售難度較大。4）項目資金投入需要在短期完成，但銷售產(chǎn)出需時較長，最壞打算可能要“先做旺，才能銷售”。3項目的機會1）可創(chuàng)造商圈旺場人流

43、“必經(jīng)”商業(yè)街。2）地塊上是超成熟的市場群，只要稍作條件讓步，招商相對容易。3）新建地下商業(yè)街，購物環(huán)境、硬件、功能升級，其它市場多為老舊市場，只要投入新的硬件和新的服務意識，吸引商圈內商家入駐難度不大。 4項目的威脅1）商圈內大型同行業(yè)輕紡城，競爭能力超級強大。2）紡織品外貿環(huán)境持續(xù)惡化，由于國外的保護主義造成的行業(yè) 風險。3）若自有資金比例過低，資金風險較大。4）太多同類型的專業(yè)市場競爭，加上近兩年經(jīng)濟環(huán)境會波動， 中大國際輕紡城的租金已經(jīng)有下調壓力。5) 國際輕紡城47層，乃有較多空置店鋪?？梢娪姓猩?銷售 不利等風險。6) 商圈內各市場租金1301300元/月，租金差距極大，運 營好了

44、，每平方米租金價值1300元， “做旺才是硬道理”這是專業(yè)市場經(jīng)營法則。二 競爭對手分析1廣州國際輕紡城廣州國際輕紡城位于廣州市海珠區(qū)中大紡織商圈的核心位置，輕紡城建有地下二層、地上七層，總建筑面積約31萬平方米，擁有商鋪4000余間，號稱配有100多部電梯和1000余個停車位，硬件配套設施。目前在全國同類市場中居于領先水平。廣州國際輕紡城負一層為輔料交易廣場；一至三層為面料交易中心；四層為家紡匯展中心；五至七層為及交易、辦公功能為一體的“商行式寫字樓”，七樓更設有客戶服務中心、多功能匯展廳、國際商務會議室、紡織品品牌推廣中心、商務會所等全面的商務配套設施，是目前國內單體建筑面積最大的“一站式

45、”大型紡織品專業(yè)市場。廣州國際輕紡城是最據(jù)實力的競爭對手。同時，由于本項目首起位置位于國際輕紡城，所以，與州國際輕紡城又是“合作伙伴”，是最好的“借勢”項目，有著“共好、共榮”的關系。 廣州國際輕紡城實景圖2廣州長江（中國）輕紡城廣州長江（中國）輕紡城位于瑞康路和規(guī)劃中的逸景路交接處，項目總建筑面積達30萬。其定位為“中國紡織總部經(jīng)濟區(qū)”。廣州長江輕紡城的開發(fā)商為長江集團。該集團是中大商圈內著名的紡織品專業(yè)市場開發(fā)運營商，12年來，已開發(fā)有長江服裝輔料廣場、長江布匹交易城、長江紡織城、長江窗簾布藝城、長江瑞康花邊世界等10個專業(yè)市場，商鋪經(jīng)營總量占原中大商圈一半以上。在廣州中大布市商圈市場群中

46、可謂舉足輕重。廣州長江（中國）輕紡城分南區(qū)、北區(qū)兩大主體建筑，地上5層、地下2層，擁有數(shù)千個標準商鋪，融現(xiàn)代展貿、網(wǎng)絡交易等于一體，經(jīng)營覆蓋面料、輔料、家紡、服裝等輕紡全行業(yè)。 其招商資料號稱，目前已有全國近千家紡織品廠商和有實力的輕紡經(jīng)銷商進駐南區(qū)。新一期單位面積為200-1500平方米，商鋪設計有不少新特色，如上下多層打通，從下往上依次為交易區(qū)、洽商區(qū)、展示區(qū)、辦公區(qū)、周轉區(qū)。據(jù)說，很多大手筆的紡織品商人都希望有這樣一個平臺，已經(jīng)有人愿意三四層垂直整租。此外，車能直接開往市場的任何一層，這在廣州市的市場上屬于首創(chuàng)。今后，南北兩區(qū)還有天橋相連，有3000多個車位及1.3萬平方米的物流場區(qū)。廣

47、州長江（中國）輕紡城實景圖3江南紡織城廣州市中大江南紡織城位于廣州市海珠區(qū)東曉南路五鳳村，于2004年9月正式開業(yè)。市場占地31000，是華南地區(qū)布匹市場中最大的針織類專業(yè)市場。主要經(jīng)營有純棉布匹、cvc布料、tc布料、毛粒等萬余種針織類貨品。中大江南紡織與瑞康路中大市場群形成了中國最大的輕紡布匹/輔料市場群。中大江南紡織擁有目前為止最大的貨場和倉儲區(qū)，現(xiàn)已成為廣州中大布匹市場群重要的物流中心。倉儲物流占據(jù)優(yōu)勢。江南紡織城實景圖4九洲紡織廣場九洲紡織廣場主要經(jīng)營輔料和中檔布面（里）料及五金配件，走與其他市場差別化戰(zhàn)略， 是輔料和五金配件類的競爭對手。鑒于九洲紡織廣場的投資方是浙江，可與其結成合

48、作伙伴關系。5長江紡織城長江紡織城分南街、北街，擁有超過5000個店鋪，主要經(jīng)營中、低檔面料，均有專門的街（通）道通向瑞康路，是低端市場最大的競爭者之一。長江紡織城實景圖6中大五鳳布匹市場中大五鳳布匹市場分為東場、西場，擁有3000多個店鋪，主要經(jīng)營化纖布料、人造棉低檔等低端紡織品，其店鋪租金相對低廉。7中大布（料）匹市場群擁有超過20多個大大小小的布料市場，上萬個店鋪的輕紡市場群。中大紡織市商圈已經(jīng)人多、車多為患，想不旺都難8中大長旺布匹商貿城在廣州長江（中國）輕紡城的右側，豎立著一個巨大的“中大長旺布匹商貿城”門頭招牌，雖然還沒開建，但估計已經(jīng)完成圈地。9廣州紡織博覽中心廣州紡織博覽中心由

49、廣州珠江集團總建筑面積80萬，其中輕紡交易中心40萬，有商鋪5000多個， 46層海珠區(qū)地標式的超甲級寫字樓1棟，四星級酒店5萬，公寓式寫字樓30萬。此外，新窖南路赤沙地段規(guī)劃600畝地作為廣州紡織博覽中心配套設施，建設國際物流中心。廣州紡織博覽中心近由香港合生創(chuàng)展和珠江國際集團投資建設，其規(guī)模和位置均極佳。廣州紡織博覽中心將集中紡織業(yè)品牌旗艦展示廳和寫字樓、公寓、酒店的商業(yè)場所。同時還將引進權威檢測機構和行業(yè)信息機構，建立全國性的產(chǎn)品信息發(fā)布中心與新產(chǎn)品、技術交易中心，為全國紡織龍頭企業(yè)提供全面的品牌展示平臺和總部基地。縱觀中國各行業(yè)流通中心，新型商業(yè)項目不時涌現(xiàn)，老舊市場迅速被淘汰。這種以

50、大型商業(yè)項目為載體確立其行業(yè)中心地位的專業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢正逐步在中大商圈出現(xiàn)。廣州紡織博覽中心有可能成為中大商圈的骨干項目之一。這可能是廣州市中大布市商圈乃至泛珠三角紡織業(yè)真正的“巨無霸”。同時，廣州市中大布市商圈更形成了真正意義的規(guī)模和競爭力。三項目風險與規(guī)避1系統(tǒng)風險與對策1）系統(tǒng)風險（1）有限的客源成為市場最大的資源，也是市場競爭的源頭，中大商圈競爭客源各出其招，商圈爭客由來已久，但萬法不離其宗。（2）本項目的系統(tǒng)風險主要是中大商圈目前有兩大項目（廣州長江（中國）輕紡城（近5萬面料和輔料經(jīng)營區(qū)域）和廣州紡織博覽中心（近10萬面料和輔料經(jīng)營區(qū)域）招商，且兩大項目的客源都是中大商圈投資和經(jīng)營商

51、戶為主體。（3）本項目作為一個地下商業(yè)街，在施工過程中，由于施工的影響，及有可能發(fā)生商圈內經(jīng)營商戶或競爭對手的“借題發(fā)難”。2）規(guī)避系統(tǒng)風險的對策（1）項目盡快完成建設和招商工作。在保證公司收益情況，租金（經(jīng)營權）費用預測盡可能“低開高走”。（2）項目北端通道除與地鐵站連通之外，還應與長江服裝輔廣場和國際輕紡城負一樓輔料區(qū)連通。形成輔料批發(fā)業(yè)的規(guī)模效應和綜合競爭力。（3）邀請廣州市政工程公司或者是軍方背景的施工企業(yè)等有較強協(xié)調能力的隊伍施工，可相對減輕施工過程中的風險。2環(huán)境風險與對策1）環(huán)境風險（1）地下作業(yè)施工有可能對周圍房屋產(chǎn)生影響。（2）施工中萬一出現(xiàn)意想不到的的突發(fā)性情況。（3）由于

52、施工周圍環(huán)境，產(chǎn)生對施工周期影響。2）規(guī)避環(huán)境風險的對策（1）做足施工安全監(jiān)督工作。防范施工安全事故。（2）購買相應保險。（3）與海珠區(qū)政府職能部門和街道辦，輕紡行業(yè)協(xié)會，事前做足溝通工作。（4）與商圈內有較大影響力的商家結成戰(zhàn)略聯(lián)合體，共同打造雙贏。3資金風險與對策1）資金（資金時間）風險（1）本項目總投資3億元，要求實際投入資金*.*億元以上，在各種外部風險較大的情況下，開發(fā)時間有可能拖延。資金利息提高和資金時間風險加大。（2）萬一投資的資金額度到位出現(xiàn)延緩或不能形成聚焦效應情況下，項目拖延就會產(chǎn)生時間風險和資金風險。（3）招商和銷售遇到困難時，也造成資金回籠困難等風險。2）規(guī)避資金風險的

53、對策（1）資金投入需要形成“聚焦效應”，資金按需要在較短時間內到位，將項目建設期盡可能縮短。（2）前期工作做扎實，做細，策劃方案力求一步到位，無需更改。（3）提前做好營銷推廣儲客工作，盡可能提前“交訂”或成交，保證及時回籠資金。（4）招商和市場營銷同樣重要，一旦確定要做此項目，開發(fā)團隊即要搭建到位。4經(jīng)營管理風險與對策1）經(jīng)營風險（1）同在中大商圈，有的市場租金價值高，有的比較低，除了各種原因外，其中之一就是管理的價值沒有得到體現(xiàn)。（2）*公司在*做商業(yè)步行街，是第一個商業(yè)地產(chǎn)項目，項目的運營出現(xiàn)比較多的問題。公司對商業(yè)房地產(chǎn)的運營能力還待提高。（3）扎堆中大商圈，本項目占據(jù)了位置的有利條件，但在項目體量，品類規(guī)模，管理團隊成熟度，企業(yè)實力等諸多方面不如商圈內大多數(shù)的開發(fā)商。企業(yè)的成長還待學習和提高。2）規(guī)避經(jīng)營風險的對策1“策劃先行”，前期做好項目運營策劃案預測項目運營管理中可能出現(xiàn)的各種情況和解決方案。2建立事業(yè)部制，搭建房地產(chǎn)開發(fā)/運營管理團隊。3 招聘/培養(yǎng)/儲備房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人才。4完善企業(yè)管理體制/流程，以“法”治理企業(yè)。第六章 項目可行性論證一項目投資概算1土建工程