XXX物業(yè)管理公司辦公樓大廈物業(yè)管理投標書

1、XXX物業(yè)管理公司辦公樓大廈物業(yè)管理投標書 X X XX 物業(yè)管理公司辦公樓大廈物業(yè)管理投標書 第一部分 X XXXXXX 物業(yè)管理有限公司簡介及業(yè)績 一、公司的介紹 二、公司所獲榮譽、獎勵 三、公司業(yè)績 1 1 、對內承接的項目 2 2 、對外承接的項目 第二部分 X XXX 辦公樓物業(yè)管理服務規(guī)劃 XXXXXX 辦公樓位于 XXXXXX，總建筑面積近 3 萬平方米，包括高檔商務辦公樓、餐廳、酒店。該項目位于 XXX，具有優(yōu)越的地理位置和便利的外部交通環(huán)境；設施設備優(yōu)良，具有現代智能化系統(tǒng)，各項功能齊全，可提供舒適的辦公環(huán)境，將為XXX 樹立良好的形象。基于上述因素，我們認為 XXXXXX

2、辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。作為高質量物業(yè)項目，建成后必然要求提供有與之相適應的高質量的物業(yè)管理服務水準。我公 司將憑借 XXXXXX 中心特有企業(yè)文化底蘊和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)勢，整合的傳統(tǒng)與高新技術優(yōu)勢，成熟、規(guī)范的管理優(yōu)勢，放射型信息優(yōu)勢等，做好業(yè)主的管家，提供一流的物業(yè)服務，使物業(yè)保值、升值。運用科學的管理方法，提升大廈形象。綜合分析，我們擬定出物業(yè)管理的五點設想及策劃。 實施"人性化'物業(yè)管理 人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公司的精髓。在海關大廈，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，以關注員工的不同需求、關注物業(yè)使用者的工作環(huán)境質量、關注大廈的整體氛圍為特

3、征的物業(yè)管理，使該項目成為"人性'得以充分張揚的生存空間。我們在"XXXXXXXXX 大廈'將實施"人性化'物業(yè)管理的設想及策劃具體為： 引入"重視員工'的管理理念 員工是人性化物業(yè)管理的實施者，只有"善待員工'才能實現"善待客戶'。 多層次、多角度地激勵員工，以滿足員工物質與精神需要； 主張管理者與員工之間的充分溝通，體現人與人之間的人格平等； 關注員工自我價值的實現，使員工與企業(yè)同步發(fā)展； 為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現"能者上，平者讓，庸者下'； 為員工設計職

4、業(yè)生涯，通過培訓，使每一個物業(yè)管理員可以 成為職業(yè)管理處主任和職業(yè)經理。 辦公環(huán)境管理中人性化因素的融入 "以人為本'的辦公環(huán)境概念 管理公司在介入 XXXXXX 大廈的管理后，將憑借豐富的物業(yè)管理實踐經驗并充分了解客戶之辦公需求，將"以人為本'的辦公概念引入到 XXX 大廈的環(huán)境管理中去，把環(huán)境意識、人與環(huán)境的協(xié)調與契合放在首位，使客戶感受到 XXX 大廈的文明和環(huán)境的清麗和諧。 實施"便利辦公環(huán)境計劃'為客戶提供所需的各項特約服務，解決客戶后顧之憂。 為客戶提供體貼入微的關懷 傾聽客戶心聲，確立"善待客戶'的職業(yè)意識。

5、安排"客戶接待日'，傾聽客戶心聲，滿足客戶的合理需求。 全面實施綠色環(huán)境保護計劃 環(huán)境保護是二十一世紀人類最關注的主題，綠色環(huán)保將成為一種潮流。XXXXXX 大廈的"環(huán)保指標'則成為衡量 XXX 大廈物業(yè)管理水平的重要標志，也是客戶的人性需要。因此，我們將在物業(yè)管理中導入 ISO14000 環(huán)境管理體系，全面實施 環(huán)境保護計劃，從大廈園區(qū)綠化覆蓋率、排污排水設施、垃圾處理、噪聲處理及營造自然景觀等方面采取一系列環(huán)保措施。 充分運用現代科學管理方法 提高 XXXXXX 大廈物業(yè)管理水平必須充分運用現代科學管理方法。如果我公司能獲得 XXX 大廈的管理權，我們將

6、充分運用我公司已經建立起來的四個系統(tǒng)ISO9002 國際質量保證體系、MIS 系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)）、CIS 系統(tǒng)（企業(yè)形象識別系統(tǒng)）、CS 系統(tǒng)（客戶滿意戰(zhàn)略）確保海關大廈的管理服務始終保持一流水平。 1、ISO9002 質量保證體系對管理服務運作的規(guī)范 本公司已經建立起科學嚴密的 ISO9002 質量保證體系并在所管項目上成功運作，管理服務運作的每一個行為都在該體系中有明確的規(guī)范和界定，為我們的管理服務提供質量保證。 2、MIS 系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)）對信息處理的規(guī)范 XXXXXX 大廈智能化程度高，故信息快速反饋并及時處理十分重要，為了保證 XXX 大廈信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到

7、及時處理，我們建議在管理處機構中設置"智能控 制中心'。該中心除了對樓宇各種智能化設備進行控制外，還負責樓宇所有信息的接受和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤。 3、CIS 系統(tǒng)（企業(yè)形象設計系統(tǒng)）提升大廈的文化品味 我們將對 XXXXXX 大廈的形象設計提供參考意見及方案。該設計內容包括大廈標識、導向系統(tǒng)、配套設施的色調、員工的服飾、標牌等。 4、CS 系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略）為客戶提供全方位服務 將在 XXXXXXXXX 大廈實施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從客戶需要出發(fā)，以客戶滿意為目標，為客戶提供全方位的服務。 堅持管理服務運作規(guī)范化 在 XXXXXX 大廈的物業(yè)管理中，我們將在

8、發(fā)展商的支持和配合下，嚴格按照 XXX 市有關物業(yè)管理條例的規(guī)定對大廈實行規(guī)范化管理，確保發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動的狀態(tài)之中。此外，我們在嚴格執(zhí)行條例的同時，還將對日常管理的有關問題做有益的探索，為 XXXXXX 大廈的物業(yè)管理步入健康的發(fā)展軌道做出貢獻。 充分發(fā)揮高科技在管理中的作用 管理公司建議在大廈的管理中，根據大廈的實際情況逐步建立及使用高科技現代化的管理方法管理大廈包括： 樓宇自動化系統(tǒng)（BA） 辦公自動化系統(tǒng)（OA） 通訊自動化系統(tǒng)（CA） 消防自動化系統(tǒng)（FA） 保安自動化系統(tǒng)（SA） 物業(yè)管理自動化系統(tǒng)（MA） 第三部分：保養(yǎng)、保安、保潔管理計劃 第一章大廈維修

9、保養(yǎng)（管理）計劃書 第一節(jié)概述 XXXXXXXXX 辦公樓維修保養(yǎng)的基本任務是確保該項目之建筑物、內外裝璜、基礎設施、服務設施、機電設備的完好和正常運行使用。適應高檔寫字樓(及酒店)辦公和經營服務需要。保持并提高"硬件'水平使大廈保值增值，為大廈的長遠發(fā)展打下穩(wěn)定的物質基礎。 實施維修保養(yǎng)項目的綜合管理，是完成既定任務的保障。我們認為根據 XXXXXXXXX 大廈的使用和經營需要，結合該物業(yè)的實際情況，將維修保養(yǎng)范疇內諸因素的各主要方面及各重點環(huán)節(jié)科學地、有機地結合起來，發(fā)揮整體實力，是完成管理目標、保證質量和提高綜合效益的有效手段。 本計劃書系統(tǒng)地概括了 XXXXXX 辦公

10、樓維修保養(yǎng)的組織制度、技術管理、設備計劃保養(yǎng)、維修服務、能源和材料管理的實施方案，注重了操作性。就設備設施維修保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進行簡淺展開，希望能成為較切合實際的作業(yè)指導綱領。 末端具體工作計劃、操作程序及規(guī)章制度等應在實際工作中 根據不同的具體情況和業(yè)主委托的實際管理內容進行細化和量化。 第二節(jié)組織制度 部門名稱：工程部(或維修部)大廈工程維修服務部門 一崗位設置 維修保養(yǎng)主管(工程師):1 人 變電站/發(fā)電機運行值班:4 人 冷凍機和空調系統(tǒng)運行維修:4 人 熱力站/水/燃氣/消防水系統(tǒng)運行:4 人 樓宇自控/衛(wèi)星電視運行值班 和電話線路/報警線路等弱電維修:5 人 水/電/空調末

11、端維修和客戶綜合維修服務:6 人 土建/裝修日常維修:2 人 合計:26 人 人員素質: 主管:工程師或技師職稱，10 年以上工作經驗。 電站電工:有高壓電工操作證和入網證，中級以上技術等級，5 年以上工作經驗。 維修電工:有(高)低壓電工操作證，中級以上技術等級，3 年以上物業(yè)維修服務經驗。 水/暖/空調工：有相應操作證，5 年以上專業(yè)經驗。有物業(yè) 維修服務經驗。 弱電技工：弱電技術 5 年以上，有樓宇自控運行經驗。懂消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運行維修。 二崗位責任 維修保養(yǎng)主管:直接上級-項目經理 工作范圍：大廈所屬建筑物、裝飾裝潢、基礎設施、各類機電設備的運行、維修、保養(yǎng)工作的管理；各

12、類內部工程大修改造工作管理；日常維修、服務管理。 對工程部所有員工負有領導、組織、教育的責任。 制定部門工作計劃、費用計劃并組織執(zhí)行和過程的控制。 對員工人身安全、設備運行安全進行檢查、督導。 制定或審批工程部各種規(guī)章制度和工作規(guī)范。 向經理報告工作完成情況、費用執(zhí)行情況及經營情況。 工程師（主管兼）。直接上級：公司工程部總監(jiān) 管理工作范圍：全面技術管理工作。負責大廈"硬件'設備設施的技術管理和員工的技能培訓。 制定設備設施維修保養(yǎng)計劃，并提供技術保障。 （2）制定操作規(guī)程和質量標準。 （3）對維修保養(yǎng)的操作過程實施控制，維修保養(yǎng)工作完成后驗收。 （4）維修費用預算、成本控制

13、、維修材料備件的審核及確認。 （5）大修、改造方案的制定及；客戶二裝工程方案及技術資料的審批。 能源使用管理。 業(yè)務工作范圍: 所轄專業(yè)的維修、保養(yǎng)、服務的組織工作。 專業(yè)維修保養(yǎng)計劃制定和實施，完成各種工作任務。 專業(yè)技術工作的實施及有關的工程方案審查，完工驗收。 專業(yè)費用預算，并控制費用的使用。 員工業(yè)務分配和業(yè)務考核。專業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立與執(zhí)行。 其它日常管理工作和維修保養(yǎng)的實際操作。 班組（或崗位）領班。 具體日常運行值班、維修、服務工作的分配和操作。 執(zhí)行保養(yǎng)計劃并保證質量。 執(zhí)行主管工程師安排的工作指令。 及時處理報修和投訴。 負責分管設備的安全和員工的操作安全。 與員工共同操作

14、。 5技工。直接上級：領班 按崗位分配和責任制規(guī)定，完成各類工作任務。（各項工作制度、規(guī)范及崗位分配另行制定）。 值班調度(樓宇自控值班員兼)。直接上級：主管。 （1）24 小時受理各方面的報修、投訴。隨時分配給各班組 員工或通報各級有關人員處理，并得到反饋。 （2）隨時掌握員工動態(tài)分布情況，及時進行維修服務中的人員協(xié)調互補。 （3）及時傳達上級臨時安排的工作指令。 （4）服務中的聯絡、約定、配合、協(xié)調。組織處理緊急事件。 （5）規(guī)定的外部事務及有關業(yè)務手續(xù)的聯絡、辦理。 檔案、資料管理；文秘性工作。 三考核制度 根據不同的工作崗位和工作性質分別建立各類考核規(guī)章。 部門逐級考核：制定系統(tǒng)、班組

15、崗位逐級考核標準和辦法。 員工逐級考核：制定領班、技工逐級考核標準和辦法。 考核內容：（細則另定） 部門考核a 保養(yǎng)計劃完成情況。 b 設備完好率和運行情況。 c 服務質量。 d 費用執(zhí)行情況。 員工考核a 績效。 b 業(yè)務能力技術水平。 c 工作質量。 d 服務態(tài)度。 第三節(jié)技術管理 一技術資料管理 （一）制定詳細的技術資料管理制度，細化技術資料的收集、存檔、保護、修改、變更、使用、移交等辦法及程序（細則另定）： 技術資料交接程序和日常收集辦法。 設備改造或變更后強制修改或變更資料規(guī)定。 資料存檔及保護辦法。 技術資料使用、復印、分配規(guī)則及內部資源共享方法。 （二）技術資料內容： 各類竣工圖

16、紙、原始資料。 各類技術修改材料、圖紙、文件。 設備設施運行、維修檔案。 設備設施說明書及其備品備件規(guī)格、型號、供貨來源。 政府和行業(yè)管理部門對設備設施有關檢測報告、使用批準文件、認證等材料。 各有關的技術標準。 二基本技術保障 建立基本技術保障體系。由工程師牽頭，高中級專業(yè)技工具體負責的綜合技術力量，是確保大廈經營檔次和正常運轉的必要條件。技術力量的調配方式，根據工作性質和服務要求屆時具體制定。技術人員的配置,重點采用以下方法： 日常維修及服務以技工為主。逐步建立細致的工作流程和操作規(guī)范。以標準化和科學的靈活性確保工作質量。 保養(yǎng)、大修、工程、改造在得到業(yè)主委托后由工程師直接負責，具體操作由

17、技工分工實施。制定詳細的技術流程和本大廈的專業(yè)標準。 "物管公司'總部的綜合技術支持國貿物管公司工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持"XXX 海關大廈'項目的維修保養(yǎng)工作，以及酒店擴大經營的工程需求。 重點設備納入"總部'統(tǒng)一管理范圍，實施專業(yè)技術統(tǒng)管，并有備案。 設備中修、大修技術方案報"總部'專業(yè)技術組審批。 大型維修機具及重要通用備件靈活調劑，確保供應。 專業(yè)技術組定期到項目檢查，考評設備情況，并提出整改意見。 根據實際需要隨時派遣有關專業(yè)工程師配合。 總部"專業(yè)工程組'隨時配合重大搶修、重要大修、綜

18、合技改及其它規(guī)模性或復雜性的維保工作。 專項技術（或設備）保障： 1專項重點設備或專項技術以"專項委外合同'為保障，強制保養(yǎng)和大修。 2與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務關系，保證專用備件和關鍵技術的提供。 3針對性地建立與市政（或政府）及.專業(yè)維修隊伍的相對穩(wěn)定的業(yè)務聯系，用于應付突發(fā)事件、緊急任務及不可預見的工作。 4針對工作中遇到的具體的高精尖疑難技術問題，以多種形式適時聘請專項技術人員協(xié)助解決并對酒店員工進行培訓。 三專業(yè)技術操作規(guī)程、作業(yè)程序及質量標準 1變電站運行規(guī)程 2變電站倒閘操作程序 3變電站檢修操作程序 4強電低壓供用電系統(tǒng)運行規(guī)程 5強電低壓維修作業(yè)程序 6供水系統(tǒng)運行規(guī)程 7供水系統(tǒng)作業(yè)程序 8熱力站運行工作規(guī)程和作業(yè)程序 9熱力站檢修作業(yè)程序 10排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序 11空調系統(tǒng)運行規(guī)程 12空調制冷檢修作業(yè)程序 13空調送、回風系