關(guān)于對“藍山郡”樓盤的估價策劃設(shè)計

1、 葉亮亮葉亮亮 高泱高泱 蘇雁鴻蘇雁鴻目錄 一 “藍山郡”樓盤的背景介紹 （p4-p8） 二 “藍山郡”定價評估的整體示意圖 （p9） 三 “藍山郡”定價的數(shù)據(jù)支持定量分析 （p11-p22） 五 “藍山郡”政策與歷年經(jīng)驗定性分析 （p23-p44） 六 “藍山郡”的定價方法選擇 七“藍山郡”的可行性評估一 “藍山郡”樓盤的背景簡介 1藍山郡簡介 2藍山郡樓盤定位情況 3藍山郡樓盤特點介紹 4藍山郡周邊樓盤情況藍山郡簡介 長沙藍山郡項目坐落于長沙市星沙核心區(qū)域的東海岸，地處城市次級中心長沙經(jīng)開區(qū)（星沙）最中心、最便捷的位置，城市主干道開元路與星沙大道交匯處往北300米，北面緊鄰原生態(tài)濕地公園松

2、雅湖，是長沙經(jīng)開區(qū)（星沙）乃至城東中央居住區(qū)的核心區(qū)域。 藍山郡是由地產(chǎn)綜合實力雄厚的樂萬邦地產(chǎn)精心打造的，開發(fā)理念是依托優(yōu)越的地理位置（配套齊全）、自然資源（松雅湖）和高端的小區(qū)規(guī)劃打造健康、生態(tài)、舒適的大型社區(qū)。 目錄藍山郡樓盤特點介紹 項目建筑立面采用現(xiàn)代都會風(fēng)格，外墻貼磚彰顯品質(zhì)感戶型設(shè)計創(chuàng)新，40-150平米N+1零公攤，贈送面積大，性價比高。采用內(nèi)墻內(nèi)保溫，565中空玻璃，極大的保證了房屋的節(jié)能性和舒適性精心設(shè)計的入戶大堂，打造融匯大氣與精致、豪華與人性化的現(xiàn)代理想生活空間。 區(qū)位介紹：藍山郡項目位于長沙第六區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)星沙核心區(qū)域，項目緊鄰中國第一高速動脈京珠高速，而長沙未來規(guī)

3、劃建設(shè)的地鐵4號線以及地鐵2A線都將通達次區(qū)域。從本區(qū)域出發(fā)數(shù)分鐘內(nèi)將通達城市主動脈萬家麗大道，另外星沙大道貫穿全區(qū)，使得此區(qū)域路網(wǎng)愈加發(fā)達。 目錄藍山郡樓盤特點介紹 景觀特色：項目緊鄰湖南省乃至整個東南區(qū)域最大的原生態(tài)濕地公園松雅湖，讓您的生活進享繁華、退享寧靜，在藍山郡社區(qū)，您將見證居家、經(jīng)濟、生態(tài)效益最完美的結(jié)合，40%的綠化率為您帶來東南亞風(fēng)情園林和數(shù)個超大游泳池，為您的都會生活迎來假日時光。小區(qū)根據(jù)地勢布局及建筑規(guī)劃，形成集中與分散相結(jié)合的園藝系統(tǒng)，各個組團內(nèi)園藝交相輝映，各具風(fēng)格。建筑形式采用典雅的現(xiàn)代風(fēng)格，以滿足21世紀新人居要求為精神進行設(shè)計，戶型多樣、品味各異；入戶花園的設(shè)計

4、使得室內(nèi)景觀與小區(qū)園藝內(nèi)外呼應(yīng)，坐在家中欣賞花草繁茂不僅是一處美景，更是家庭生活的別致享受。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代都會風(fēng)格 目錄藍山郡樓盤特點介紹 規(guī)劃設(shè)計：項目占地面積約10公頃，由知名地產(chǎn)集團樂萬邦地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)。戶型設(shè)計創(chuàng)新，40-150平米N+1零公攤，贈送面積大，性價比高。采用內(nèi)墻內(nèi)保溫，565中空玻璃，極大的保證了房屋的節(jié)能性和舒適性。 樓盤特色：景觀居所,投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤 項目小區(qū)擁有游泳池、籃球場、羽毛球場等配套，小區(qū)內(nèi)配有幼兒園，由于項目地處最繁華區(qū)域，衣吃住行應(yīng)有盡有，休閑娛樂一應(yīng)俱全。 目錄藍山郡周邊情況 配套信息商場：易初蓮花超市、通程商業(yè)廣場、新一佳、步步高超市 學(xué)

5、校：維漢中學(xué)、松雅湖中學(xué)、星沙中學(xué)、湖南大眾傳媒學(xué)院、長沙師范、長沙衛(wèi)校等 醫(yī)院：長沙市中醫(yī)醫(yī)院(長沙市第八醫(yī)院)等衛(wèi)生機構(gòu) 公園：松雅湖公園、特立公園、星沙公園等 其他：長沙縣政府、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、星沙鎮(zhèn)政府等政府機關(guān) 周邊公共交通：乘坐808、501線路公交直達本項目，乘坐127、703、701、503、102、星沙2路在易初蓮花站下往北300米即可到達項目 目錄 目錄藍山郡樓盤定位情況 區(qū)域板塊：星沙 建筑類型：板樓,塔樓,小高層,高層 物業(yè)類別：普通住宅 開發(fā)商：湖南鴻俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：長沙市永倡物業(yè)管理有限公司 容積率：5.00 綠化率：40 總戶數(shù)：4200 建

6、筑面積：490147平方米 目錄調(diào)研形勢政策經(jīng)驗估計價值二 藍山郡定價評估的分析1國家政策2長沙政策。1居民購買率的調(diào)研2住房自有率。1平級城市n年住房價格數(shù)據(jù)2一二三線城市住房統(tǒng)計數(shù)據(jù)調(diào)研定量分析 1調(diào)查問卷設(shè)計 2房價收入比計算 3住房百分比率 目錄調(diào)查問卷設(shè)計1.居民購買力的調(diào)查問卷設(shè)計關(guān)于長沙居民購買力的調(diào)查問卷女士/先生，您好！ 我是湖南信息科學(xué)職業(yè)學(xué)院的訪問員，想耽誤您一點時間，了解一下您是否愿意購買“藍山郡”相關(guān)住房的情況，您是我們通過科學(xué)抽樣方法抽中的受訪對象，您的意見對我們的研究非常重要，希望您能配合我們的 訪問，謝謝！ 目錄 訪問員注意：本頁以下資料在訪問結(jié)束后填寫，被訪對

7、象資料必須真實、有效。 項目代號： 問卷編號： 被訪者的基本情況： 姓名： 聯(lián)系地址：市 區(qū) 路 （小區(qū)） 樓 號 聯(lián)系電話： 郵政編碼： 訪問時間：年 月 日 時 分至 時分 審核員姓名： 審核時間：年 月 日 時 分至 時分 復(fù)核員姓名： 復(fù)核時間：年 月 日 時 分至 時分調(diào)查問卷設(shè)計 目錄 第一部分 甄別問卷 訪問說明：以下甄別問卷部分的六個方面，被訪者全部合格才能繼續(xù)訪問正式問卷部分，只要被訪者有一項不符合要求即終止訪問。 A1. 請問您是否是本市居民或在本市居住三年或以上？（單選） 是1 （繼續(xù)訪問） 否2 （終止訪問） A2. 請問您本人或家人是否在房產(chǎn)或調(diào)查行業(yè)工作？（單選）

8、否1 （繼續(xù)訪問） 是2 （終止訪問） A3. 請問您在過去的四個月是否接受過市場調(diào)查人員的訪問？ （單選） 否1 （繼續(xù)訪問） 是2 （終止訪問）調(diào)查問卷設(shè)計 目錄調(diào)查問卷設(shè)計 A4. 請問你是否有已經(jīng)有房產(chǎn)或最近剛買房？（單選） 否1 （繼續(xù)訪問） 是2 （終止訪問） A5. 請問您的年齡？（單選） 20-30歲1 （繼續(xù)訪問） 31-40歲2 41-50歲3 其他年齡4（終止訪問） 目錄調(diào)查問卷設(shè)計 A6. 您的家庭月總收入？（單選） 2000-3000元 1 （繼續(xù)訪問） 3000-5000元 2 5000-10000元3 10000元以上 4 其他 5 （終止訪問） 注意事項： 訪員

9、應(yīng)根據(jù)年齡、學(xué)歷等問卷的配額要求訪問，對于已完成的配額， 必須終止訪問該類消費者。 目錄調(diào)查問卷設(shè)計 第二部分 正式調(diào)查 B1. 請問您最喜歡的顏色是什么？ （單選） 紅1 黃2 藍3 其他4 B2. 請問您最喜歡的什么樣的風(fēng)景？（單選） 山多點的1 海多點的2 建筑多點的3 其他 4 目錄調(diào)查問卷設(shè)計 B3.請問您心里能接受的最高房價是多少？（單選） 3000/平1 4000/平2 5000/平3 其他 4 B4.請問您家庭現(xiàn)有幾口人？（單選） 三口1 四口2 五口3 其他4 目錄調(diào)查問卷設(shè)計 B5.請問您對長沙現(xiàn)有的住房形式持什么態(tài)度？(最多選兩項） 樂觀 1 積極 悲觀 不看好 一般 隨

10、便 B6.請問你是否滿意自己現(xiàn)在的收入情況？你想要買怎么樣的房子？ B7.請問你是否了解房地產(chǎn)？是否經(jīng)常有逛房地產(chǎn)營銷大廳？對房地產(chǎn)市場前景的看法？ 目錄調(diào)研結(jié)果 目錄住房收入比 房價收入比=住宅平均價格/居民平均年收入 目錄住房自有比率 目錄國家政策與形式定性分析 1國際整體氣候 2國家?guī)啄陜?nèi)的政策環(huán)境 3長沙市政府的相關(guān)規(guī)定 目錄國際整體氣候國家和地區(qū)Country or Area國內(nèi)生產(chǎn)總值人均國內(nèi)生產(chǎn)總值國民總收入人均國民總收入世界 World7627761115175799511081高收入國家High Income4187593715741754337049中等收入國家Middle

11、 Income3348753767738932537694中等偏下收入國家Lower Middle Income896983424211333234170中等偏上收入國家Upper Middle Income24511299962425439891中低收入國家Low and Middle Income34486460363434776012低收入國家Low Income99321247101831279最不發(fā)達地區(qū)Least Developed Countries123311477122281464中國China10084875361013237570美國United States145824

12、4718414561747120日本Japan43325339944432134780印度India419863586417093560按購買力平價法計算的國民經(jīng)濟核算主要指標按購買力平價法計算的國民經(jīng)濟核算主要指標(2010年年) 目錄國際整體氣候 通過購買力平價法計算的國民經(jīng)濟核算主要指標來看美國 日本 印度 中國四個國家的比較情況看出我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值僅次于美國，排在第二。而我國的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值卻只比印度要高，并且離美國和日本相差甚遠。又通過我國的國民總收入來看，我國也是僅次于美國，排在第二位。而人均國民總收入也只是比印度略高。 目錄項目Item19781980199020002008

13、20092010粗鋼Crude Steel 5542111水泥Cement 4411111中國工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量居世界的位次資料來源：聯(lián)合國統(tǒng)計月報數(shù)據(jù)庫、聯(lián)合國FAO數(shù)據(jù)庫。Source: United Nations MBS Database; FAO Database.國際整體氣候 目錄國際整體氣候 通過中國工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量居世界的位次數(shù)據(jù)來看：我國的粗鋼產(chǎn)量08 09 10年連續(xù)三年居世界首位，而78 80年我國還只是居世界第五位；我國的水泥產(chǎn)量在90 00 08 09 10年也是居世界首位，而78 80年我國還只是居世界第四位。 目錄國家和地區(qū)國家和地區(qū)Country or Count

14、ry or AreaArea日均生活費不足日均生活費不足1.251.25美元的貧困人口比重美元的貧困人口比重Poverty headcount Poverty headcount ratio at $1.25 a dayratio at $1.25 a day(PPP) (% of population)(PPP) (% of population)日均生活費不足日均生活費不足2 2美元的貧困人口比重美元的貧困人口比重Poverty headcount ratio at $2 a Poverty headcount ratio at $2 a dayday(PPP) (% of populat

15、ion)(PPP) (% of population)20052005200920092005200520092009中國中國ChinaChina15.915.936.336.3印度印度IndiaIndia41.641.675.675.6俄羅斯聯(lián)邦俄羅斯聯(lián)邦Russian Fed.Russian Fed.0.20.21.51.50.10.1菲菲 律律 賓賓PhilippinesPhilippines22.622.645.045.0蒙古蒙古MongoliaMongolia22.422.449.149.1中非中非Central Central African Rep.African Rep.62.

16、862.880.180.1國際整體氣候國際貧困率國際貧困率資料來源：世界銀行資料來源：世界銀行WDI 數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫。Source: World Bank WDI Database. 單位：單位：%(%) 目錄國際整體氣候 通過國際貧困率的相關(guān)數(shù)據(jù)：中國 印度 俄羅斯聯(lián)邦 菲律賓 蒙古 中非六國的比較，中國在2005年的“日均生活費不足1.25美元的貧困人口比重”僅高于俄羅斯聯(lián)邦；“而日均生活費不足2美元的貧困人口比重”也僅高于俄羅斯聯(lián)邦，蒙古則與之相近分別是49.1%和39.3%。 目錄國內(nèi)幾年內(nèi)的情況國家統(tǒng)計局發(fā)布的國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)國家統(tǒng)計局

17、發(fā)布的國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市個大中城市6月份房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)：月份房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)： 目錄國內(nèi)幾年內(nèi)的情況 6月份，70個大中城市房價同比下降城市個數(shù)雖然繼續(xù)有所增加，但環(huán)比上漲的城市個數(shù)也增加較多。 從同比數(shù)據(jù)看，大部分城市房價仍然低于去年同期水平。 70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格下降的城市有57個，比5月份增加2個 一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的新建商品住宅銷售價格分別下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5% 表明，經(jīng)過艱苦不懈的努力，房價過快上漲的勢頭總體上得到有效遏制，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了明顯成效。 目錄國內(nèi)幾年內(nèi)的情況環(huán)比數(shù)據(jù)：環(huán)比數(shù)據(jù)： 目錄指 標 名 稱年初計劃

18、上年1-12月上年增長（%）本年1-12月本年增長（%）占年初計劃（%）工業(yè)總產(chǎn)值176000001562702830.2165003415.693.8其中：規(guī)模以上企業(yè)163500001427088131.6149990865.191.7財政總收入1502328120597960.7150380124.7100.1其中：上劃稅收67373857090445.265711415.197.5 財政支出110478585368260.9104609222.594.7社會消費品零售總額2060000184735522220392119.3107銀行各項存款余額435969319.1553403326

19、.9其中：居民儲蓄余額196463123.4242261823.3銀行各項貸款余額327801232.7404819123.5固定資產(chǎn)投資4500000372373625.6488371831.2108.5實際到位外資（萬美元）3720033818164035619.3108.5引進市外資金形成固定資產(chǎn)投資79400074780418.999442333125.3長沙縣2013年1-2月主要經(jīng)濟指標完成情況 目錄國內(nèi)幾年內(nèi)的情況 新建商品住宅和二手住宅價格上漲的城市均有所增加。 新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有25個，持平的城市有24個，下降的城市有21個，環(huán)比上漲的城市個數(shù)比5月份增加了

20、19個。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有31個，持平的城市有20個，下降的城市有19個，環(huán)比上漲的城市個數(shù)比5月份增加了13個。 一線城市中，北京、上海和廣州的新建商品住宅銷售價格分別上漲了0.3%、0.2%和0.2%。深圳雖然環(huán)比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、廣州和深圳的二手住宅銷售價格分別上漲了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。 目錄國內(nèi)幾年內(nèi)的情況國家統(tǒng)計局發(fā)布的國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市個大中城市4月份房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)：月份房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)： 目錄國內(nèi)幾年內(nèi)的情況 數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市新建商品住宅銷售價格總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢。 從同比數(shù)據(jù)看，3月份，70個大中城市

21、新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有38個，比2月份增加了11個，是自2011年9月個別城市再次出現(xiàn)價格同比下降以來，下降城市個數(shù)最多的月份。 在新建商品住宅銷售價格同比下降的38個城市中，有19個城市的降幅比2月份還有所擴大。即使在新建商品住宅銷售價格同比上漲的29個城市中，21個城市的同比漲幅也比2月份有所回落。 北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格同比降幅進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控成效繼續(xù)顯現(xiàn)。 目錄國內(nèi)幾年內(nèi)的情況 目錄國內(nèi)幾年內(nèi)的情況 從環(huán)比數(shù)據(jù)看，3月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下

22、降的城市有46個，比2月份增加了1個。 北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅也進一步擴大，環(huán)比降幅分別為4.6%、1.7%、1.1%、4.6%和1.2%，降幅比2月份分別擴大4.3個、1.6個、0.6個、4.5個和1.0個百分點。 3月份，新建商品住宅銷售價格整體繼續(xù)走低，主要有兩方面的原因，一是開發(fā)商采取“以價換量”銷售策略較為普遍，二是部分商業(yè)銀行對首套房貸利率實施了優(yōu)惠措施。 目錄長沙市政府的相關(guān)規(guī)定 “十一五”時期，長沙以全面建設(shè)小康社會為目標，加強房地產(chǎn)市場宏觀管理和培育，加大

23、對城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，吸納了一批有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來長投資開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出行業(yè)規(guī)模不斷壯大、開發(fā)投資不斷增長、建設(shè)資金充裕、市場交易活躍的運行特點，為推動長沙經(jīng)濟又好又快發(fā)展，提升城市形象做出了積極貢獻。 十一五”時期，長沙經(jīng)濟社會進入了新的發(fā)展階段，城市品位的提升和城鄉(xiāng)居民收入水平的提高為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了快速發(fā)展的基礎(chǔ)。 1、行業(yè)規(guī)模不斷壯大。 2、開發(fā)投資穩(wěn)步增長。 3、開發(fā)能力不斷增強。 4、商品房銷售持續(xù)旺盛。 目錄長沙市政府的相關(guān)規(guī)定 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，涉及到制造業(yè)中的鋼鐵、水泥等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)和服務(wù)業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其乘數(shù)效應(yīng)惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)

24、，能夠直接或間接引導(dǎo)和影響經(jīng)濟的增長速度和運行質(zhì)量，房地產(chǎn)業(yè)為長沙經(jīng)濟又好又快發(fā)展提供了強勁的動力。 1、促進了經(jīng)濟的增長。 2、增加了就業(yè)崗位。 3、提高了城鄉(xiāng)居民的居住水平。 4、提升了城市品位。 目錄長沙市政府的相關(guān)規(guī)定 “十二五”長沙房地產(chǎn)開發(fā)市場有望繼續(xù)保持平穩(wěn)快速發(fā)展 從近年長沙的發(fā)展來勢看，“十二五”初期人均GDP將突破萬美元，農(nóng)民人均純收入突破萬元，人們的消費觀念將發(fā)生很大的變化，農(nóng)村居民將加快向城市轉(zhuǎn)移；從區(qū)位看，長沙區(qū)位優(yōu)勢是很多省會城市無法復(fù)制的，武廣高鐵、滬昆高鐵、城際鐵路、地鐵將在“十二五”期間先后開建或通車，長沙的交通區(qū)位優(yōu)勢越來越明顯，湘江兩岸、先導(dǎo)區(qū)將帶來大批人

25、流、資金流。從湘江世紀城、北辰三角洲等湘江兩岸樓盤、武廣片區(qū)、省府、市府板塊開發(fā)樓盤看，開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤銷售基本不成問題，升值快和宜住被消費者普遍認同。從商品房銷售價格看，長沙房價仍是投資洼地，相對其他省會城市具有明顯的升值空間。從這些有利因素看，“十二五”長沙房地產(chǎn)開發(fā)市場有望保持平穩(wěn)快速發(fā)展。 目錄長沙市政府的相關(guān)規(guī)定 為了了解這一政策出臺后房地產(chǎn)行業(yè)及市民的反響，近期，長沙市城調(diào)隊作了一項專題調(diào)查。相關(guān)結(jié)果如下： 一、社會普遍關(guān)注房地產(chǎn)新政，企業(yè)的關(guān)注程度高于市民 二、新政對控制房價上漲成效不大，市民擔(dān)心負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上 三、投資群體比例下降，購房者觀望猶疑 四、有行無市觀望氣氛較濃

26、，二手房交易陷入冰封期 目錄長沙市政府的相關(guān)規(guī)定 長沙縣城鎮(zhèn)居民收支情況淺析 發(fā)布時間：2012-07-30 15:42:00 2012年上半年，長沙縣圍繞“爭當(dāng)排頭兵、領(lǐng)跑中西部、進軍前十強”的奮斗目標，在把握大勢中趨利避害，在正確分析中科學(xué)決策，在克服困難中搶抓機遇，國民經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷改善。據(jù)50戶城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查資料顯示：2012年1-6月長沙縣城鎮(zhèn)居民可支配收入14467元，比上年同期增長16.3，人均消費性支出9753.5元，比上年同期增長29.5%。 目錄長沙市政府的相關(guān)規(guī)定 據(jù)抽樣調(diào)查顯示，1-6月我縣城鎮(zhèn)居民人均消費支出9753元，同比上漲29.5%。在八大項消費支出中，家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出、醫(yī)療保健支出分別同比下降0.2%、30.2%，其它各項均有不同程度的增長， 目錄定價方法的選擇 1成本導(dǎo)向法 2競爭導(dǎo)向法 3需求導(dǎo)向法 目錄1成本導(dǎo)向法一、成本導(dǎo)向定價法1、成本加成定價法：就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品的成本*（1+價成率）2、目標收益定價法是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。3、售價加成定價法以