九　房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果分析PPT課件

1、一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念1.1.開發(fā)：開發(fā)： 原意是指以荒地、礦山、水利等自然資源原意是指以荒地、礦山、水利等自然資源為勞動(dòng)對象，通過人力的改造而為人類所利用為勞動(dòng)對象，通過人力的改造而為人類所利用的一種生產(chǎn)活動(dòng)，這種活動(dòng)既具有使用價(jià)值，的一種生產(chǎn)活動(dòng)，這種活動(dòng)既具有使用價(jià)值，也具有價(jià)值也具有價(jià)值2.2.房地產(chǎn)綜合開發(fā)：房地產(chǎn)綜合開發(fā)： 是對城市的新建和重建地區(qū)，經(jīng)人力改造是對城市的新建和重建地區(qū)，經(jīng)人力改造創(chuàng)造建設(shè)條件，然后按創(chuàng)造建設(shè)條件，然后按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一配套，統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理統(tǒng)一配套，統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理”的要求進(jìn)行的要求進(jìn)行各項(xiàng)

2、工程建設(shè)的綜合性開發(fā)活動(dòng)各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合性開發(fā)活動(dòng)第1頁/共29頁 二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本程序二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本程序（一）八個(gè)步驟（一）八個(gè)步驟 1.1.投資機(jī)會(huì)尋找投資機(jī)會(huì)尋找 2.2.投資機(jī)會(huì)篩選投資機(jī)會(huì)篩選 3.3.可行性研究可行性研究 4.4.獲取土地使用權(quán)獲取土地使用權(quán) 5.5.規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 6.6.簽署有關(guān)合作協(xié)議簽署有關(guān)合作協(xié)議 7.7.施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 8.8.市場營銷與物業(yè)管理市場營銷與物業(yè)管理第2頁/共29頁（二）四個(gè)階段（二）四個(gè)階段1.1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策階段投資機(jī)會(huì)選擇與決策階段 投資機(jī)會(huì)選擇：投資機(jī)會(huì)選擇： 開

3、發(fā)商往往依據(jù)自己對某地房地產(chǎn)供求關(guān)系的認(rèn)開發(fā)商往往依據(jù)自己對某地房地產(chǎn)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，常說的識(shí)，尋找投資的可能性，常說的“看地看地” 投資決策分析：投資決策分析： 主要包括市場分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)兩部分工作主要包括市場分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)兩部分工作2.2.前期工作前期工作 是指在確定不具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買是指在確定不具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前所涉及有關(guān)各土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前所涉及有關(guān)各種合同條件的談判與簽約等工作，前期工作內(nèi)容包括。種合同條件的談判與簽約等工作，前期工作內(nèi)容包括。第3頁/共29頁 1 1）分析擬

4、開發(fā)項(xiàng)目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能力）分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能力大小大小 2 2）獲取土地的使用權(quán)）獲取土地的使用權(quán) 3 3）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償 4 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制定）規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制定 5 5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃許可）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃許可 6 6）施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整）施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整 7 7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議 8 8）安排短期和長期信貸）安排短期和長期信貸 9 9）對擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的客戶）對擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租

5、（售）的客戶 1010）對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步?jīng)Q定租金或售價(jià)水）對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步?jīng)Q定租金或售價(jià)水平平 1111）對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算）對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算 1212）對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包）對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進(jìn)商進(jìn) 行初步洽商行初步洽商 1313）開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談）開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談第4頁/共29頁3.3.建設(shè)階段建設(shè)階段 是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間上的過程即開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過程空間和時(shí)間上的

6、過程即開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過程4.4.租售階段租售階段第5頁/共29頁第二節(jié)第二節(jié) 地租與地價(jià)理論地租與地價(jià)理論第6頁/共29頁一、我國城市土地使用制度的改革一、我國城市土地使用制度的改革1.1.新憲法規(guī)定：城市土地屬于國家所有新憲法規(guī)定：城市土地屬于國家所有2.2.把過去的不得把過去的不得“無償、無限期、無流動(dòng)并不得無償、無限期、無流動(dòng)并不得出租轉(zhuǎn)讓出租轉(zhuǎn)讓”使用改為使用改為“有償、有限期、有流動(dòng)、有償、有限期、有流動(dòng)、可以依法轉(zhuǎn)讓可以依法轉(zhuǎn)讓”使用，使土地作為生產(chǎn)要素真使用，使土地作為生產(chǎn)要素真正納入市場經(jīng)濟(jì)軌道正納入市場經(jīng)濟(jì)軌道3.3.決定城市土地使用權(quán)費(fèi)用的最基礎(chǔ)的因素是地決定城市土

7、地使用權(quán)費(fèi)用的最基礎(chǔ)的因素是地租及其所表現(xiàn)出來的地價(jià)租及其所表現(xiàn)出來的地價(jià)第7頁/共29頁二、地租理論二、地租理論1.1.地租：地租： 是指報(bào)酬或收益，是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)是指報(bào)酬或收益，是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其它產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有（或其它產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式形式2.2.租金：租金： 是土地使用者為使用土地及其附屬物支付是土地使用者為使用土地及其附屬物支付給土地所有者的全部代價(jià)給土地所有者的全部代價(jià)3.3.地租和租金的關(guān)系：地租和租金的關(guān)系： 地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租只是

8、租金的一部分，租金中除了含有地租外還含有土地資本的利息，以及一部分平地租外還含有土地資本的利息，以及一部分平均利潤和工資均利潤和工資第8頁/共29頁4.4.地租的分類：地租的分類： 1 1）級差地租：）級差地租： 實(shí)質(zhì)是占有較優(yōu)土地經(jīng)過經(jīng)營而獲得的超額利潤，實(shí)質(zhì)是占有較優(yōu)土地經(jīng)過經(jīng)營而獲得的超額利潤，地租根據(jù)形成條件不同可分為級差地租地租根據(jù)形成條件不同可分為級差地租（本意是對于（本意是對于相同面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而相同面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對于城市土產(chǎn)生的大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對于城市土地，主要是由于

9、地理位置決定，而肥沃程度不起作用）地，主要是由于地理位置決定，而肥沃程度不起作用）和級差地租和級差地租（本意是指在同一塊土地上連續(xù)投入同量（本意是指在同一塊土地上連續(xù)投入同量的資本，而產(chǎn)生大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對的資本，而產(chǎn)生大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對于城市土地，返加投資所產(chǎn)生的超額利潤于城市土地，返加投資所產(chǎn)生的超額利潤 不是土地的不是土地的直接貢獻(xiàn)而是投資者的投資貢獻(xiàn)）直接貢獻(xiàn)而是投資者的投資貢獻(xiàn)） 2 2）絕對地租：）絕對地租： 是由于土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用是由于土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離所產(chǎn)生的，租用任何土地都必須交納的地租權(quán)分離所產(chǎn)生的

10、，租用任何土地都必須交納的地租 3 3）壟斷地租：）壟斷地租： 由土地所有權(quán)壟斷而帶來的壟斷利潤由土地所有權(quán)壟斷而帶來的壟斷利潤第9頁/共29頁三、地價(jià)理論三、地價(jià)理論（一）地價(jià)的概念（一）地價(jià)的概念 是購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付是購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，可表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、的代價(jià)，可表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等形式。在我國土地所有權(quán)歸國家抵押權(quán)價(jià)格等形式。在我國土地所有權(quán)歸國家所有，所以土地的價(jià)格體現(xiàn)是土地使用權(quán)價(jià)格所有，所以土地的價(jià)格體現(xiàn)是土地使用權(quán)價(jià)格第10頁/共29頁（二）地價(jià)的特點(diǎn)（二）地價(jià)的特點(diǎn) 地價(jià)不同一般物價(jià)，具有自身特點(diǎn)地價(jià)不同

11、一般物價(jià)，具有自身特點(diǎn)1.1.表示方式不同（土地除以價(jià)格表示，還可以用租金表表示方式不同（土地除以價(jià)格表示，還可以用租金表示）示）2.2.價(jià)格基礎(chǔ)不同價(jià)格基礎(chǔ)不同（所有權(quán)和使用權(quán)）（所有權(quán)和使用權(quán)）3.3.形成時(shí)間不同（標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化）形成時(shí)間不同（標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化）4.4.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不是由土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不是由生產(chǎn)成本決定生產(chǎn)成本決定5.5.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定6.6.地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性7.7.地價(jià)呈明顯的上升趨勢，地價(jià)上升的趨勢高于一般商地價(jià)呈明顯的上升趨勢，地價(jià)上升的趨勢

12、高于一般商品價(jià)格的上升速度品價(jià)格的上升速度8.8.市場結(jié)構(gòu)不同（市場完整與不完整）市場結(jié)構(gòu)不同（市場完整與不完整）9.9.折舊現(xiàn)象不同（價(jià)值降低與增值）折舊現(xiàn)象不同（價(jià)值降低與增值）第11頁/共29頁（三）地價(jià)的分類（三）地價(jià)的分類1.1.按土地的權(quán)利分類按土地的權(quán)利分類（所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格（所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等）等）2.2.按土地價(jià)格形成方式（交易價(jià)格和評估價(jià)格）按土地價(jià)格形成方式（交易價(jià)格和評估價(jià)格）3.3.按政府管理手段（申報(bào)地價(jià)、公告地價(jià)）按政府管理手段（申報(bào)地價(jià)、公告地價(jià)）4.4.按土地價(jià)格表示方法按土地價(jià)格表示方法（土地總價(jià)格

13、、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)）（土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)）第12頁/共29頁（四）影響地價(jià)的因素（四）影響地價(jià)的因素1.1.一般因素一般因素（行政因素、人口因素、社會(huì)因素、國際因素、經(jīng)濟(jì)因素）（行政因素、人口因素、社會(huì)因素、國際因素、經(jīng)濟(jì)因素）2.2.區(qū)域因素（所處的區(qū)域位置）區(qū)域因素（所處的區(qū)域位置）3.3.個(gè)別因素（又稱個(gè)別因素（又稱案地因素、自身因素、大小、形狀等案地因素、自身因素、大小、形狀等）第13頁/共29頁第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算第14頁/共29頁一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的構(gòu)成（一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的構(gòu)成（P201P201圖圖9.19.1）

14、 土地費(fèi)用土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)費(fèi) 開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資 開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 經(jīng)營資金經(jīng)營資金第15頁/共29頁二、各項(xiàng)投資費(fèi)用的估算方法二、各項(xiàng)投資費(fèi)用的估算方法1.1.土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用 是指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，可通是指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，可通過土地征用費(fèi)（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)

15、地上附著物和過土地征用費(fèi)（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、征用城郊某菜的還青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、征用城郊某菜的還應(yīng)交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金等）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（包括拆應(yīng)交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金等）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（包括拆遷安置費(fèi)、和拆遷補(bǔ)償費(fèi)）、土地出讓金（是國家將土地使遷安置費(fèi)、和拆遷補(bǔ)償費(fèi)）、土地出讓金（是國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者所得出讓金，一般用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者所得出讓金，一般30309999年）、土地轉(zhuǎn)讓金（通過二、三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得年）、土地轉(zhuǎn)讓金（通過二、三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價(jià)

16、）土地的購買價(jià)）2.2.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) 是指前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)及施工是指前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)及施工“三通三通一平一平”所發(fā)生的費(fèi)用所發(fā)生的費(fèi)用3.3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 是指建筑物是指建筑物2 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括建造小區(qū)內(nèi)的道路，供水、供電、線和道路工程，其費(fèi)用包括建造小區(qū)內(nèi)的道路，供水、供電、排污、照明、通訊、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等費(fèi)用排污、照明、通訊、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等費(fèi)用第16頁/共29頁4.4.建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 是指建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)，安

17、是指建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)，安裝工程費(fèi)和設(shè)備購置費(fèi)裝工程費(fèi)和設(shè)備購置費(fèi)5.5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 是指建造小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性是指建造小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用（包括居委會(huì)、托兒所、幼兒園、的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用（包括居委會(huì)、托兒所、幼兒園、公廁、停車場等）公廁、停車場等）6.6.開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包括工資、福利、辦公費(fèi)等）管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包括工資、福利、辦公費(fèi)等）7.7.管理費(fèi)

18、管理費(fèi) 是指開發(fā)企業(yè)為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用是指開發(fā)企業(yè)為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用（包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工培訓(xùn)、土地使用稅等）（包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工培訓(xùn)、土地使用稅等）8.8.財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi) 是指開發(fā)企業(yè)籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包括利息、是指開發(fā)企業(yè)籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包括利息、金融手續(xù)費(fèi)等）金融手續(xù)費(fèi)等）第17頁/共29頁9.9.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 是指在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包括工資、廣是指在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包括工資、廣告等）告等）10.10.稅費(fèi)稅費(fèi) 是指各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收費(fèi)用（供電貼是指各種稅金和地方政府或有關(guān)

19、部門征收費(fèi)用（供電貼費(fèi)、公用設(shè)施、綠化費(fèi)等）費(fèi)、公用設(shè)施、綠化費(fèi)等）11.11.其它費(fèi)用其它費(fèi)用 包括：臨時(shí)用地費(fèi)、圖紙、標(biāo)底編制、總承包管理費(fèi)、包括：臨時(shí)用地費(fèi)、圖紙、標(biāo)底編制、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)等合同公證費(fèi)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)等12.12.不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 是指預(yù)先不可預(yù)見的費(fèi)用（變更等）是指預(yù)先不可預(yù)見的費(fèi)用（變更等）13.13.經(jīng)營資金經(jīng)營資金 是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金（包括土地轉(zhuǎn)讓是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金（包括土地轉(zhuǎn)讓成本、銷售成本等）成本、銷售成本等）第18頁/共29頁第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)第19頁/

20、共29頁一、評價(jià)的主要程序和內(nèi)容一、評價(jià)的主要程序和內(nèi)容1.1.搜集被評項(xiàng)目的有關(guān)資料搜集被評項(xiàng)目的有關(guān)資料2.2.估算工程投資估算工程投資3.3.擬訂投資安排計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃擬訂投資安排計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃4.4.估算銷售成本估算銷售成本5.5.擬訂銷售價(jià)格和銷售收入計(jì)劃擬訂銷售價(jià)格和銷售收入計(jì)劃6.6.編制各種財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表編制各種財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表7.7.依據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)價(jià)，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)依據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)價(jià)，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)8.8.進(jìn)行不確定性分析進(jìn)行不確定性分析9.9.分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)效果分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)效果10.10.編制經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告編制經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告第20頁/共29頁二

21、、項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)例題分析（二、項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)例題分析（P205P205）第21頁/共29頁二、項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)計(jì)算示例例9.1 某房地產(chǎn)開發(fā)商以5 000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)，建造成本為3 500元平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，用電權(quán)費(fèi)和電貼費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建設(shè)成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5，市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5、3.0和6.5，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后每平方米建筑面積的售價(jià)為12

22、 000元。項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)周期為2年，地價(jià)于開始一次投人，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10。問項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤率分別是多少?第22頁/共29頁解 (1)(1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 1)1)項(xiàng)目建設(shè)面積： 4 0004 0005.55.5乎方米= =22 00022 000平方米 2)2)標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：(22 000(22 0004 000X604 000X604)4)1010平方米 = =1 2401 240平方米 3)3)項(xiàng)目+ +總銷售收人： 22 00022 00

23、012 00012 000元=26400=26400萬元 4)4)銷售稅費(fèi)： 26 400X6.526 400X6.5萬元=l 716=l 716萬元 5)5)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值： (26 400(26 4001 716)1 716)萬元=24 684=24 684萬元 (2)項(xiàng)目總開發(fā)成本 1)土地成本：5 000萬元 2)建造成本：22 0003500元=7 700萬元 3)專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師、結(jié)構(gòu)造價(jià)機(jī)電監(jiān)理工程師等費(fèi)用)： 7 7008=616萬元 4)其他費(fèi)用：460萬元 5)管理費(fèi)：(5 000+7 700+616+460) 3.5萬元=482.16萬元第23頁/共29頁6)6)財(cái)務(wù)

24、費(fèi)用土地費(fèi)用利息：5 0005 000(1+12(1+124)4)3 34 411萬元 =2128.80=2128.80萬元建造費(fèi)用專業(yè)人員費(fèi)用其他費(fèi)用管理費(fèi)用利息： (7 700+616+460+466.06) (7 700+616+460+466.06) (1+12(1+124)4)(2(22)2)4 411萬元 =1 159=1 1599696萬元融資費(fèi)用：(2128.80+1 159.96)(2128.80+1 159.96)1010萬元=328.88=328.88萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：(218.80+1 159.96+328.88)(218.80+1 159.96+328.88)萬元=

25、3 617.64=3 617.64萬元市場推廣及銷售代理費(fèi)用：26400X(0.526400X(0.5+3.0+3.0) )萬元=924=924萬元項(xiàng)目開發(fā)成本，總計(jì)：(5 000+7 700+616+460+482.16+3 617.64 +924)萬元=18 339.8萬元 .開發(fā)商利潤：(24 68418 339.8)萬元=6 3442萬元 開發(fā)商成本利潤率為：6 344.2/18 339.8100=34.59 第24頁/共29頁 例9 92 2 某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425425萬無的價(jià)格購買了一塊寫字樓用地5050年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4 5004 500平方米。開發(fā)商通過市場研究了解到當(dāng)前該地區(qū)中檔寫字樓可出租面積的年凈租金收為450450元平方米，銀行同意提供的貸款利率為1515的基礎(chǔ)利率上浮2 2個(gè)百分點(diǎn)，融資費(fèi)用為貸款利息的重1010。開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1