房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心 競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。 在開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程中（立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、 銷售）每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管 理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，所以，房地產(chǎn)的成本管 理應(yīng)該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本， 而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi) 成本。（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制1、新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，可行性研究報(bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其 發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)

2、計(jì)方 案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容 （可行性研究報(bào)告 詳細(xì)內(nèi)容詳見 可行性研究報(bào)告指引 ）：1. 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；2. 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；3. 稅務(wù)環(huán)境及其影響；4. 資金計(jì)劃；5. 競(jìng)投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目） ；6. 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；7. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見；（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循以下原則： 1）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由公司內(nèi)部 自行完成；2）需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方 式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目 標(biāo)，即目標(biāo)成本：詳見附錄 1目標(biāo)成

3、本的編制與審核） ，應(yīng) 首先上報(bào)由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審 查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè) 計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)） 。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè) 計(jì)概（預(yù)）算 ，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分 析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建造成本概（預(yù)）算 ， 確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用 量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上 不得突破我方編制的建造成本預(yù)算 。4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員、物業(yè)管理 人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、 經(jīng)濟(jì)性（包括建成后

4、的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進(jìn) 行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修 正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪 費(fèi)。5、材料設(shè)備之品牌標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)的選用應(yīng)與工程項(xiàng)目 的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質(zhì)量 超標(biāo)。6、對(duì)工程之做法應(yīng)當(dāng)結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)規(guī) 范、圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理。在設(shè) 計(jì)規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。（三）招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其它工程的施工或作業(yè) 單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方 式進(jìn)行。3、應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審，審查單位包括工程、 預(yù)算

5、、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)四大專業(yè)人員。4、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合 組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn) 行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單 位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工 管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況 進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。5、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材 料設(shè)備、工程造價(jià)高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須 采用招投標(biāo)方式。7、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察 其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。8、壟斷性質(zhì)的工程

6、項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn) 行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。9、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的 專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概 念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。10、開標(biāo)后，對(duì)回標(biāo)單位進(jìn)行至少兩輪閉門談判，每次談判的回復(fù)文件必須密封送達(dá)（按投標(biāo)程序處理） 。11、合同簽訂必須按規(guī)定程序進(jìn)行，詳見附錄2：合同審批與簽訂規(guī)定。12、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù) 力量等。13、對(duì)投標(biāo)人的設(shè)備報(bào)價(jià)不能指定唯一品牌，只能約定 為“某某品牌或同等品牌” 。也不能指定設(shè)備配件或元件， 也只能約定為“某某品牌或同等品牌” 。14、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自

7、轉(zhuǎn)包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證（洽商及設(shè)計(jì)變更）1. 現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍項(xiàng)目施工過程中凡是由乙方提出須經(jīng) 甲方現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)的、引起工程造價(jià)變化又不屬于包干合同范圍 的事項(xiàng)及合同明確需現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍 的，可以辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，包括：工程量增減、材料設(shè)備價(jià)格 變化等?，F(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2. 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限一般簽證 2 萬元以下（含 2 萬元）項(xiàng)目公司工程部、預(yù) 算部 2 5 萬元（含 5 萬元）除以上人員簽字外，報(bào)項(xiàng)目經(jīng) 理或主管副總批準(zhǔn)重大簽證 520 萬元（含 20 萬元）公司 分管副總審批 20 萬元以上公司總經(jīng)理審批上述金額范圍是指單筆單項(xiàng)變更簽證

8、的總金額，不得分 筆分項(xiàng)拆分變更簽證金額，并報(bào)公司審計(jì)以備抽審。同一單體建筑物每個(gè)專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)簽證次數(shù)超過 10 次的， 要由提案人寫分析報(bào)告，報(bào)告應(yīng)至少包含原因、責(zé)任人、后 續(xù)是否還有簽證以及減少費(fèi)用的應(yīng)對(duì)方案，并報(bào)公司批準(zhǔn)。為提高效率，預(yù)算部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)可根據(jù) 項(xiàng)目具體情況進(jìn)行授權(quán)。3. 現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生需簽證的工程內(nèi)容，要求提案人詳細(xì)列明事 發(fā)原因、簽證理由及合同依據(jù)。在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生前 五天內(nèi)（特殊情況可在事先征得項(xiàng)目經(jīng)理同意且在所需簽證 工程內(nèi)容發(fā)生后的當(dāng)天）一式五份（加蓋單位印章）及時(shí)上 報(bào)。對(duì)涉及隱蔽工程或其它事后無法再現(xiàn)的簽證，提案人應(yīng) 及時(shí)通知監(jiān)理工程師

9、、業(yè)主工程部專業(yè)工程師和造價(jià)人員共 同到現(xiàn)場(chǎng)勘查、核定。對(duì)重大的簽證，要求提案人應(yīng)于施工前 7 天上報(bào)，項(xiàng)目 部和監(jiān)理工程師在接獲承包人的申請(qǐng)后三天內(nèi)就該簽證的 必要性、 可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核， 并將審核意見上報(bào)公司。每月 10 日前，對(duì)于截止上月末已完工程但尚未確定最 終審定價(jià)的簽證費(fèi)用預(yù)算，甲、乙雙方應(yīng)進(jìn)行綜合性核對(duì)和 價(jià)格商談，并形成核對(duì)與商談?dòng)涗浨鍐巍?. 現(xiàn)場(chǎng)簽證的審批 項(xiàng)目工程部在接到經(jīng)監(jiān)理工程師簽署處理意見的簽證 單后，一般工程簽證必須有監(jiān)理公司、項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)工程師、 預(yù)算部經(jīng)理、工程部經(jīng)理簽字審核、然后報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理簽批后 方可生效。對(duì)重大的簽證須上報(bào)公司主管部門，并經(jīng)得分管 副總

10、經(jīng)理或公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。具體按第2 條審批權(quán)限執(zhí)行。承包人意見必須由現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師和項(xiàng)目經(jīng)理簽署；監(jiān) 理公司意見必須由現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)簽署。原則上現(xiàn)場(chǎng)簽證按量?jī)r(jià)分離要求進(jìn)行，即工程量由工程 部負(fù)責(zé)，價(jià)款由預(yù)算部負(fù)責(zé)。但如發(fā)現(xiàn)量?jī)r(jià)有重大偏離時(shí)， 發(fā)現(xiàn)方須立即向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作出審查意見。項(xiàng)目部在接獲承包人呈交的經(jīng)監(jiān)理工程師簽署意見的 簽證單后， 一般在 5 天內(nèi)（重大簽證為 10 天內(nèi)） 予以批復(fù)， 并反饋予承包人?，F(xiàn)場(chǎng)簽證沒有實(shí)施或未全部實(shí)施，監(jiān)理工程師、工程部 現(xiàn)場(chǎng)代表應(yīng)及時(shí)注銷或按實(shí)重新核定該項(xiàng)簽證單，并及時(shí)通 知造價(jià)人員。辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證要填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單，詳見附錄3：現(xiàn)

11、場(chǎng)簽證審批單。5. 附則監(jiān)理工程師及項(xiàng)目職能部門相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真、仔 細(xì)、準(zhǔn)確、合理地對(duì)簽證簽署意見。尤其是要注意對(duì)于承包 單位為減項(xiàng)的現(xiàn)場(chǎng)簽證要及時(shí)辦理。如項(xiàng)目部職能部門相關(guān) 人員發(fā)生瀆職行為將給予內(nèi)部處分和相應(yīng)的罰款，直至追究 法律責(zé)任。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有 合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理 工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格 把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分 析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落

12、 實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn) 收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參 加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不 得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行 整理，存入工程技術(shù)檔案。未經(jīng)預(yù)算人員參與驗(yàn)收的隱蔽工 程，在結(jié)算時(shí)不予計(jì)價(jià)。工程進(jìn)度款50%1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng) 不超過工程造價(jià)的 15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià) 時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：1）施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月 報(bào)表，見附件 4：工程驗(yàn)工計(jì)價(jià)審批表；

13、2）工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn) 度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工 程部分須提供照片） 、工程質(zhì)量證明等資料；3）預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；4）經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款 臺(tái)帳。3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以 便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 80%時(shí)，原則上應(yīng)停止 付款，預(yù)留至少 15%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié) 算主動(dòng)權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1、項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需 材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和 乙供，并在工

14、程施工承包合同中加以明確：2、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo) 的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng) 實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采 購保管費(fèi)。4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí) 間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三 家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì) 量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條 件擇優(yōu)確定供貨單位：1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；3）能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝， 接受驗(yàn)收合格后

15、再付款的供貨商； 4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。5）工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì) 量及規(guī)格， 要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告， 辦理驗(yàn)收手續(xù)， 妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕 付款。6）采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì) 量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的， 供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。7）必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn) 收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采 購全過程的行為。8）對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選 型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板， 進(jìn)行封樣， 并盡量采取我方限價(jià)的措施。

16、同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要 求出具檢驗(yàn)合格證。9）材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位 和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。10）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家 或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn) 證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦 理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè) 環(huán)節(jié)才能移交。2、設(shè)計(jì)、工程、審計(jì)、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理部門必 須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等， “移交證明 書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部 位、

17、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到 復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì) 損失的，要按合同追究其責(zé)任。4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī) 定及時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書 ，以明確施工單位的 保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé) 任的約定）及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有 充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng) 在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)。（七）工程結(jié)算管理一、工程結(jié)算1. 定義工程結(jié)算是指合同價(jià)格的結(jié)算。合同價(jià)格應(yīng)為合同價(jià)款加上按合同規(guī)定進(jìn)行的合同價(jià) 款調(diào)整（增加或

18、減少） 。合同價(jià)款是承發(fā)包雙方在合同中約定，發(fā)包人用以支付 承包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承擔(dān) 質(zhì)量保修責(zé)任的款項(xiàng)。合同價(jià)款調(diào)整是指在合同履行中發(fā)生、按照合同約定或 承發(fā)包雙方協(xié)商同意需要調(diào)整（增加或減少）合同價(jià)款的情 況，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后按計(jì)算合同價(jià)款的方法調(diào)整的合同價(jià)款。 主要包括：a）由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r(jià)款調(diào)整：如工程變更、發(fā)包人違約等等；b ）由于非發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r(jià)款調(diào)整：承包人違 約、合同缺陷等增加的合同價(jià)款。工程變更是指工程范圍變更、設(shè)計(jì)變更。工程范圍的變 更包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外 工程。所謂附加工程是指那些該合同項(xiàng)目所必不可少

19、的工程， 如果缺少了這些工程，該合同項(xiàng)目便不能發(fā)揮合同預(yù)期的作 用。或者說，附加工程就是合同工程項(xiàng)目所必需的工程。所 謂額外工程是指工程項(xiàng)目合同文件中“工作范圍”中未包括 的工作。缺少這些工作，原訂合同工程項(xiàng)目仍然可以運(yùn)行， 并發(fā)揮效益。 ）；設(shè)計(jì)變更是經(jīng)發(fā)包人統(tǒng)一并發(fā)出指令更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸及材料等等專業(yè)分包工程合同結(jié)算是指發(fā)包人直接分包的專業(yè)分 包工程完工后，按專業(yè)分包工程合同條件進(jìn)行的工程驗(yàn)收、 結(jié)算。項(xiàng)目工程總結(jié)算是指項(xiàng)目工程竣工之后發(fā)包人與承包 人進(jìn)行的總承包合同工程竣工結(jié)算和尚未進(jìn)行結(jié)算的專業(yè) 分包工程合同的工程竣工結(jié)算。2. 工程結(jié)算的條件工程質(zhì)量合格或達(dá)到

20、合同要求并按照合同要求取得驗(yàn) 收證書是工程結(jié)算的必要條件。結(jié)算以工程計(jì)量為基礎(chǔ)，計(jì) 量必須以質(zhì)量達(dá)到要求為前提。所以不是對(duì)承包商已完的工 程全部結(jié)算和支付，而只結(jié)算和支付質(zhì)量達(dá)到要求的部分， 對(duì)于工程質(zhì)量達(dá)不到要求的部分一律不予結(jié)算和支付。一切結(jié)算均需要符合合同規(guī)定的要求。 變更項(xiàng)目必須有發(fā)包人的變更通知。沒有發(fā)包方的指示 承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進(jìn)行變 更的話，他無理由就此變更的費(fèi)用要求補(bǔ)償。及時(shí)、完備的結(jié)算資料。3. 結(jié)算資料完整的結(jié)算資料包括 （但不限于） 以下內(nèi)容： 合同約定對(duì)合同價(jià)格構(gòu)成影響的文件及資料： 承包人履約情況：a）工程竣工驗(yàn)收資料；b）發(fā)包人對(duì)承包人

21、履約情況的說明，包括：i. 雙方確認(rèn)的已完和未完工程項(xiàng)目一覽表；ii. 工期或質(zhì)量未達(dá)到合同要求的項(xiàng)目應(yīng)提供相應(yīng)明確 責(zé)任的說明；iii. 承包人違約給發(fā)包人造成的損失情況（已辦理反索 賠的項(xiàng)目除外） ；iv. 合同約定的設(shè)備清單和工程實(shí)際使用的設(shè)備材料清 單一覽表。工程結(jié)算書：a）結(jié)算書編制說明，其內(nèi)容應(yīng)包括條有關(guān)需要說明內(nèi)容。b）合同價(jià)款范圍內(nèi)規(guī)定工程內(nèi)容的結(jié)算（結(jié)算明細(xì)表、 匯總表）。c）合同規(guī)定合同價(jià)款調(diào)整范圍內(nèi)（增加和 /或減少）工 程內(nèi)容的結(jié)算。4. 工程結(jié)算的審查原則及要點(diǎn)工程結(jié)算應(yīng)嚴(yán)格按照合 同規(guī)定，明確承發(fā)包雙方的權(quán)利義務(wù)，按照合同規(guī)定的結(jié)算 方式進(jìn)行結(jié)算，在承包人風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任

22、范圍內(nèi)的工程費(fèi)用支出 不予調(diào)整工程價(jià)款。合同價(jià)款范圍內(nèi)的結(jié)算，應(yīng)區(qū)分不同的發(fā)包方式和合同 類型進(jìn)行審查：a）對(duì)于總價(jià)合同，嚴(yán)格按照合同價(jià)款進(jìn)行結(jié)算，嚴(yán)格審查合同內(nèi)的工作內(nèi)容是否在實(shí)際施工中按合同要求完成， 包括產(chǎn)品設(shè)備的型號(hào)是否和合同相符；b）對(duì)于單價(jià)合同，應(yīng)按照合同約定的工程量計(jì)算規(guī)則、依據(jù)施工圖和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行工程量的計(jì)量，乘以合同單 價(jià)計(jì)算合同價(jià)款，審查重點(diǎn)為工程量的計(jì)量；c）對(duì)于未進(jìn)行招投標(biāo)，合同約定按照施工圖預(yù)算加調(diào)整計(jì)算合同價(jià)格的工程，應(yīng)依據(jù)施工圖和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、按照合同規(guī)定采用定額的工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量和計(jì)價(jià)。 審查重點(diǎn)分為工程量的計(jì)量和價(jià)格的來源與計(jì)算是否合理。d ）對(duì)于

23、有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實(shí)際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進(jìn)行計(jì)量和計(jì)價(jià)工作。 對(duì)于超額使用的單位要追究違約責(zé)任。調(diào)整合同價(jià)款的結(jié)算： （由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r(jià) 款調(diào)整。）工程變更部分工程范圍變更內(nèi)容，對(duì)于合同范圍內(nèi)已有工程項(xiàng)目的工程量改變時(shí)，按工程量清單或工程定額中的工 程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價(jià)方式進(jìn)行結(jié)算；對(duì)于屬于合同工程內(nèi)， 但工程量清單或工程定額內(nèi)沒有的工程項(xiàng)目，雙方協(xié)商議定 工程量計(jì)算規(guī)則和價(jià)格進(jìn)行結(jié)算；對(duì)于不屬于合同范圍內(nèi)的 工程項(xiàng)目：1）要根據(jù)簽發(fā)的變更通知單明確的雙方的權(quán)利義務(wù)和結(jié)算方式，2）變更工程的價(jià)格可參考原合同中的工程量計(jì)算規(guī)則 和計(jì)價(jià)方式進(jìn)行結(jié)算，3）如

24、果原合同或工程定額中無相關(guān)價(jià)格，由雙方協(xié)商 議定工程量計(jì)算規(guī)則和價(jià)格進(jìn)行結(jié)算。審查重點(diǎn)為變更手續(xù) 是否及時(shí)、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程相符、工程 量計(jì)算是否合理、價(jià)格來源與計(jì)算是否合理。a）對(duì)于設(shè)計(jì)變更內(nèi)容，主要審查變更手續(xù)是否及時(shí)、 完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程相符、工程量計(jì)算是否 合理、價(jià)格來源與計(jì)算是否合理。b ）對(duì)于進(jìn)度計(jì)劃變更內(nèi)容，應(yīng)首先審查進(jìn)度計(jì)劃變更 的手續(xù)是否及時(shí)、完備，進(jìn)度計(jì)劃變更的責(zé)任方是發(fā)包人還 是承包人，對(duì)于由于承包人的原因?qū)е碌倪M(jìn)度計(jì)劃變更，由 此產(chǎn)生的工程內(nèi)容的增加或人工、機(jī)械降效等不予調(diào)整工程 價(jià)款。其次審查進(jìn)度計(jì)劃變更的計(jì)算是否合理，應(yīng)對(duì)照合同 規(guī)定的

25、工程進(jìn)度計(jì)劃和變更的工程進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)算對(duì)工期的 影響，從而計(jì)算由此產(chǎn)生的施工措施費(fèi)用、工程內(nèi)容增加費(fèi) 用和人工、機(jī)械降效費(fèi)用等等。c ）對(duì)于施工條件變化導(dǎo)致的合同價(jià)款的調(diào)整，應(yīng)首先 審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等， 是否是承包人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍，如屬于發(fā)包人的責(zé)任，如 地質(zhì)勘察錯(cuò)誤等，應(yīng)予調(diào)整工程價(jià)款。其次，因?yàn)榇瞬糠謨?nèi)容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應(yīng)重點(diǎn) 審查變更手續(xù)是否及時(shí)、完備，看是否符合工程實(shí)際情況。 工程價(jià)款調(diào)整的審查參考上述原則。由于雙方違約或合同缺陷導(dǎo)致的合同價(jià)款調(diào)整應(yīng)首先 正確理解合同條款，正確劃分違約責(zé)任。其次審查違約索賠 是否符合合同和法律時(shí)限和程序的規(guī)定。如果符合上述規(guī)定， 則應(yīng)審查索賠的計(jì)算方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定，有否重 復(fù)計(jì)算，還應(yīng)剔除承包商違約、失誤或不作為導(dǎo)致的損失。