房產(chǎn)測繪學(xué)習(xí)材料

1、房產(chǎn)測繪學(xué)習(xí)材料第一篇 廈門房產(chǎn)測繪涉及相關(guān)房屋建筑構(gòu)造概述1、房屋的建筑類型 按用途分類分為以下幾種 居住建筑 住宅、宿舍，主要供人們生活起居，分為單層、多層（4 7層），小高層（8層以上、25米以下）和高層建筑（25M以上為高層）辦公樓建筑 主 要供政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等辦理工作的房屋也有多、高層等區(qū)別教學(xué)建筑文化娛樂建筑體育類建筑商業(yè)建筑 主要供人們做商品交易的建筑場所，如商場、貿(mào)易市場、自 選市場、飯店、飲食店以及相配套的貨倉、冷凍庫等旅游建筑醫(yī)療建筑交通、郵電類 建筑工業(yè)建筑、 其他建筑等 房產(chǎn)測繪過程中的房屋用途描述我們一般分為整幢房屋的用 途描述與單個產(chǎn)權(quán)單元的用途描述， 按幢一

2、般我們羅列主要用途， 按單元則相應(yīng)的根據(jù)圖紙 及甲方、 設(shè)計方提供的材料確定， 實(shí)測過程中一般按工程規(guī)劃許可證規(guī)定或規(guī)劃許可的平面 圖上注記的用途書寫2、建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類 磚木結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)測繪也稱磚木結(jié)構(gòu)， 一般為磚石維護(hù)， 木骨架承重、做頂。 磚混結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)測繪稱混合結(jié)構(gòu) 磚墻、磚柱受豎向承重，鋼筋混凝土 做樓板， 梁、 屋架等橫向構(gòu)建搭在墻、 柱上。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 簡稱鋼混結(jié)構(gòu)或砼結(jié)構(gòu) 房 產(chǎn)測繪稱鋼混結(jié)構(gòu)， 竣工測量稱砼結(jié)構(gòu)， 該類房屋主要構(gòu)件全部由鋼筋混凝土構(gòu)成， 有明顯的柱體。區(qū)分混合與鋼混結(jié)構(gòu)，主要是看有無柱體及承重是否能整體傳遞。 鋼結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)測繪也稱鋼結(jié)構(gòu)，一般為型鋼

3、構(gòu)造建成 有些鋼結(jié)構(gòu)的房屋，底層有高度 1.5 米左右的鋼筋 混凝土墻體，這個不作為房屋結(jié)構(gòu)的劃分依據(jù)。房屋分類一般用到的是以上兩種分類， 其他還有按建筑物承重受力方式分類、 建筑物層次分 類等，有興趣的可以看看 房產(chǎn)測繪的主要基本概念房屋層相關(guān)：房屋總層數(shù)、自然層數(shù)，地下層數(shù)、地上層數(shù)、層次、地下室（1 層等），半地下室、底層（架空層、一層） 、夾層、躍層（樓中樓） 、悶頂層、裙樓、主樓（塔樓） 、 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、標(biāo)準(zhǔn)層、設(shè)備層（技術(shù)層）層次、錯層、名義層、實(shí)際層等；房屋墻相關(guān)：外墻、外半墻、內(nèi)半墻、隔（分）戶墻、共墻、自墻、借墻、山墻、剪力墻、承重 墻、維護(hù)墻、幕墻、維護(hù)性幕墻、主墻

4、、女兒墻等；房屋結(jié)構(gòu)部位相關(guān)：門棟、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、各類井、各類配電間、消控間等、單元、陽臺、封閉陽臺、半封閉陽 臺、門廊、門斗、挑廊、走廊、檐廊、過道、門廳、樓梯間、電梯間、走道、柱廊、騎樓、 挑樓、消防通道、人行通道、斜坡道、人防專有部位、人防區(qū)、非人防區(qū)、車道、車位、車庫、子母車位、連廊、架空通廊、曬臺、露臺、退臺、室外樓梯、天面、雨棚、公共開發(fā)式 空間、凸窗、落地式凸窗、步入式凸窗、柱、承重柱、裝飾柱、百葉窗、外掛等面積相關(guān)：建筑面積、 套內(nèi)面積、 使用面積、 凈空面積、 公共（共有） 建筑面積、 計容面積、 單列面積、 產(chǎn)權(quán)面積、 房產(chǎn)面積、 占地面積、 建設(shè)用地面積、

5、道路用地面積、 用地面積、 幢總建筑面積、 單體面積、總占地面積、項(xiàng)目總建筑面積、共用地面積、層面積、宗地面積、分?jǐn)傆玫孛娣e 等 產(chǎn)權(quán)相關(guān)：權(quán)屬、權(quán)屬人、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)人、權(quán)屬（界）線、產(chǎn)籍、主體產(chǎn)權(quán)、按層辦產(chǎn)權(quán)、 按幢辦產(chǎn)權(quán)、單一產(chǎn)權(quán)、多產(chǎn)權(quán)、共有 圖紙相關(guān)：施工圖、經(jīng)規(guī)劃審批的施工圖（分層平面圖） 、人防圖（戰(zhàn)時平面圖） 、平時平面 圖、藍(lán)圖、總平（面）圖、用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖、草圖、層圖、戶圖、單線圖、雙線圖、軸 線 面積測算相關(guān)：報規(guī)劃預(yù)算、銷售預(yù)算、產(chǎn)權(quán)面積測算、變更測量、分割測量、分?jǐn)?、協(xié)議 分?jǐn)偂⒍嗉壏謹(jǐn)偂瘟?、修正、分配、建筑面積分類、分期測量 草圖相關(guān)：雙線、實(shí)線、 虛線、內(nèi)墻線、

6、外墻線、中線（權(quán)屬界線） 、邊長注記、墻厚注記、功能（用途）注記、門 牌戶室號（包括公共部位代碼）注記、開門、樓名注記、層名注記、分?jǐn)傇瓌t注記、特殊用 途說明、層高注記、柱線 層圖相關(guān)：實(shí)線、虛線、權(quán)屬線、單線、門牌戶室號注記、特殊功能注記、公共區(qū)域功能代 碼注記、陽臺代碼注記 報表相關(guān)：土地、房屋面積測算匯總表、地上地下建筑面積分類統(tǒng) 計表、說明表、宗地信息表、項(xiàng)目信息表、幢信息表、層信息表、戶室信息表、分?jǐn)偳闆r說 明表、產(chǎn)籍調(diào)查表、 成果報告、 最終驗(yàn)收書、 公建說明表、 質(zhì)量跟蹤報告書、 不一致對照表、 差異對照表、分?jǐn)偞a匯總表、分?jǐn)倕R總表、數(shù)據(jù)說明表，測繪成果信息登記表 名稱相關(guān)：商

7、品房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、保障性住房、拆遷安置房、案件、項(xiàng)目 名稱、項(xiàng)目別稱、幢（棟、樓）名、層名、門牌號、戶室號、用途名稱、報告編號、 ID 號、 幢座落、概略座落、商品房預(yù)售許可證、備案證明書、規(guī)劃許可證及變更函、用地許可證、 市府批文、批復(fù)通知書、人防批文、竣工驗(yàn)收表、審核通知單、土地用途、土地使用權(quán)、行 政區(qū)、委托代理人、指界委托書、總單元數(shù)。數(shù)據(jù)類型相關(guān)： .dwg/.mdb/office 相關(guān)。 三、房屋建設(shè)到房屋產(chǎn)權(quán)辦理涉及測繪單位的過程1、建設(shè)單位項(xiàng)目市府、規(guī)劃選址審批前，一般需委托測繪單位測繪項(xiàng)目選址及周邊的用地 現(xiàn)狀圖。也有設(shè)計方需要建設(shè)單位提供周邊較大范圍現(xiàn)狀圖，

8、以供日照分析用。2、項(xiàng)目市府審批后，一般需委托測繪中心進(jìn)行建設(shè)用地范圍線（紅線） 、單體放樣。3、項(xiàng)目施工圖報規(guī)劃審批，取得批復(fù)通知書之前，一般不會要求測繪單位預(yù)算面積，但也 有，若有， 一般按報規(guī)劃預(yù)算進(jìn)行初步預(yù)算， 無需出具正式的報表，僅需提供統(tǒng)計好的主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（各類面積） ，若招拍掛文件有規(guī)定的，也要統(tǒng)計。4、項(xiàng)目取得批復(fù)通知書之后，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，必須委托測繪單位根據(jù)未經(jīng) 規(guī)劃審批的設(shè)計圖紙進(jìn)行報規(guī)劃預(yù)算，商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多產(chǎn)權(quán)存在交易用途的房屋， 一般需要在報規(guī)劃預(yù)算時計算分?jǐn)偤蟮拿娣e以統(tǒng)計各個分類面積， 單一產(chǎn)權(quán)， 單位自建房等 一般僅計算至層建筑面積后予以

9、統(tǒng)計。5、商品房項(xiàng)目、安置房等取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，取得項(xiàng)目預(yù)售許可證之前，必須 委托測繪單位根據(jù)經(jīng)規(guī)劃審批的圖紙進(jìn)行銷售的預(yù)算，此次預(yù)算，一般還包括人防面積預(yù) 算。6、項(xiàng)目竣工后，必須委托測繪中心進(jìn)行建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)測量（竣工測量） 。7、竣工測量后，若建設(shè)單位需要辦理產(chǎn)權(quán)登記，必須委托測繪單位進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)面積測算 （房產(chǎn)測繪） 。8、廈門房產(chǎn)測繪包含地籍測量與房屋建筑面積測算，一般同時進(jìn)行，但建設(shè)單位委托測繪 單位后，必須由測繪單位先出具地籍測量成果：用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖9、建設(shè)單位取得用地現(xiàn)狀圖后，辦理地籍調(diào)查相關(guān)事宜。在此同時，若存在人防建筑的， 建設(shè)單位必須要求測繪單位出

10、具人防面積計算實(shí)測結(jié)果，辦理人防面積確認(rèn)事宜。10、建設(shè)單位在地籍調(diào)查完畢后， 取得廈門市宗地地籍圖， 此時，由測繪單位出具房產(chǎn)測繪 成果，房產(chǎn)測繪成果必須提交委托方驗(yàn)收蓋章后經(jīng)測繪中心審核科進(jìn)行審核。11、房產(chǎn)測繪報告進(jìn)行審核后，建設(shè)單位取得審核通知單。12、建設(shè)單位取得審核通知單后，若為商品房，應(yīng)先補(bǔ)繳地價款、辦理主體產(chǎn)權(quán)。若為自建房，直接由測繪單位出具產(chǎn)籍 調(diào)查表辦理產(chǎn)權(quán)登記。13、商品房主體產(chǎn)權(quán)辦理后， 需要求測繪單位出具產(chǎn)籍調(diào)查表、 公建列表以供辦理分戶產(chǎn)權(quán) 登記。以上為一個項(xiàng)目與測繪相關(guān)的概略流程。四、 涉及測繪單位各流程時，測繪單位需完成的測繪過程、出具的測繪資料（對應(yīng)第三點(diǎn)欄目

11、）1、用地現(xiàn)狀測繪、標(biāo)高測繪、間距測繪，測繪范圍一般與竣工測量相同，為擬建設(shè)用地周邊 30 米區(qū)域，出具用地現(xiàn)狀圖。用地現(xiàn)狀圖，一般標(biāo)記擬選址紅線及坐標(biāo)、擬建建筑位置 形狀、擬建建筑與已建建筑間距、已建建筑標(biāo)高（室內(nèi)、室外、建筑標(biāo)高） 、已建建筑物角 點(diǎn)坐標(biāo)等。2、工程測量示意圖。一般由測繪中心測繪，重復(fù)測繪一般由測繪單位測繪，資料一樣。3、同第 4 項(xiàng)。4、報規(guī)劃預(yù)算分為兩類：1）、單一產(chǎn)權(quán)類 此類房屋一般我們將設(shè)計院給的電子版設(shè)計圖，逐層將項(xiàng)目所有幢建筑面積計算后， 統(tǒng)計出總的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)即可。 其出具的測繪資料為 “報審 建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)算成果報告” ，整個項(xiàng)目就一本成果報告，雙份。

12、2）、多產(chǎn)權(quán)類此類房屋一般有較為詳細(xì)的指標(biāo)要求， 一般應(yīng)逐戶統(tǒng)計好建筑面積， 逐個統(tǒng)計好公共建筑面 積，分?jǐn)偤?，統(tǒng)計出各類（按用途劃分）面積，其出具的測繪資料有： “報審建設(shè)工程規(guī)劃 許可證預(yù)算成果報告” ，地上地下建筑面積分類統(tǒng)計表或建筑面積分類統(tǒng)計表，整個項(xiàng)目按 幢有多本成果報告，雙份（對應(yīng)的，報審圖紙也是兩份） 。5、預(yù)售預(yù)算：商品房才有預(yù)售的預(yù)算過程，目前，一般是建設(shè)單位取得建設(shè)工程規(guī)劃許可 證、取得門牌證明后方可進(jìn)行最終的銷售預(yù)算， 但項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后， 開發(fā)建 設(shè)單位就會有詳細(xì)的面積指標(biāo)需要。 預(yù)售預(yù)算， 一般出具地上地下建筑面積分類統(tǒng)計表、 公 建列表、成果報告。6、

13、規(guī)劃條件核實(shí)測量應(yīng)出具的資料：成果報告、控制點(diǎn)成果、控制測量外業(yè)記錄、質(zhì)量檢 查記錄表 2 類、數(shù)據(jù)拷盤（除以上外加建筑物綠地提取、1：1000 地籍圖縮編） 、建筑物建模。7、地籍測量，一般只出具用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖及刻盤，用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖，一般測量至 圍界即可，若無圍界，周邊測繪 30M 左右，遇道路、街道截止。8、房產(chǎn)測繪成果一般包括：單一產(chǎn)權(quán)：房產(chǎn)測繪成果報告、土地房屋面積測算匯總表、建 筑面積分類統(tǒng)計表、 數(shù)據(jù)說明表、不一致對照表、 測繪成果信息登記表、成果光盤商品房類 除提供單一產(chǎn)權(quán)應(yīng)提供資料相同項(xiàng)外， 一般還應(yīng)包括差異對照表、 分?jǐn)偞a匯總表、 公建列 表。9、一般就產(chǎn)籍調(diào)查表、

14、公建列表，委托方需要才提供戶室信息匯總表電子版本。 第二篇廈門房產(chǎn)測繪幾種常見測算一、報規(guī)劃預(yù)算這里只記載流程，講解過程配合實(shí)際案例講解。1、報規(guī)劃預(yù)算的資料收集報規(guī)劃預(yù)算一般收集分電子版本資料與藍(lán)圖，起始預(yù)算前，一般 不收集藍(lán)圖，待根據(jù)電子版本設(shè)計圖面積預(yù)算定稿后，再收集藍(lán)圖，藍(lán)圖僅做核對用。2、電子版設(shè)計圖上的面積線圈取。這里只講述多產(chǎn)權(quán)類。圈取隔戶墻中線、外墻中線、套 內(nèi)與公建共墻中線的閉合線，陽臺外線等。在此過程中，需要判斷、定性，將計算全部建筑 面積的、計算一半建筑面積的、 不計算面積的區(qū)分，將各套、 各公共建筑面積功能塊用封閉 實(shí)線表示圈取， 將各計算一半建筑面積的用封閉虛線圈取。

15、初學(xué)時， 一般詳細(xì)瀏覽他人已經(jīng)圈取的圖形，詳細(xì)了解該圖的布局特征、 面積線的走向、 面積全半算定性的規(guī)律等等， 有時 間可以重復(fù)他人該過程以便加深。 向設(shè)計方或委托方咨詢圖紙不明確或服務(wù)對象不明確的公3、初步面積計算面積線圈取后，將其拷貝到新文件，將圖形縮放到以M 為單位（一般整體縮小一千倍），注記層次，將各單元自左至右，自上之下順序編號01 - NN，將各公共建筑面積分類塊功能注記，并簡明編碼（拼音首字母） ，將各陽臺按套順序編號或按層順序編 號，注Y1-YN,編號時注意，垂直方向重疊的單元， 陽臺，公建編號應(yīng)一致，注記分?jǐn)偡绞剑?注記特別情況（主要指單列，低于 2.2M ，騎樓人行通道、消

16、防通道等） 。編號后對各個多邊 形面積點(diǎn)算，注記在圖形下方或適當(dāng)位置，此時需注意兩點(diǎn)：1、面積點(diǎn)算注記應(yīng)按自左至右，按套內(nèi)面積、 該套內(nèi)陽臺面積、 公共建筑、 公墻的順序有序排列， 以便檢查核對。 2、 公墻應(yīng)將外墻適當(dāng)加取 2- 4 公分厚度，一般 3 公分厚度。4、自檢無誤后（核對圖形圈取是否合理，全半算是否合理，分?jǐn)偡绞绞欠窈侠恚┨峤毁|(zhì)檢 員初步檢查。5、質(zhì)檢檢查完后進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?（另行專項(xiàng)講解）這里具體的就不深述，主要分?jǐn)偟母拍?說一說，分?jǐn)偅?，拿什么分，攤，攤給誰，按什么規(guī)則，實(shí)際上就是將開發(fā)建設(shè)單位付出 建筑成本建設(shè)的、 符合計算面積要求的、 服務(wù)于本幢各類服務(wù)對象的各個公共建

17、筑面積， 按 建筑面積大小比例分配給各自公共建筑面積塊服務(wù)對象單元的過程。6、成果報告整理針對實(shí)體報告逐頁講解。7、蓋章（含報告與藍(lán)圖） 、提交資料（均雙份）二、預(yù)售預(yù)算 這里案例只存在多產(chǎn)權(quán)，說一個案例。 與報規(guī)劃預(yù)算基本相同，不同的是： 1、預(yù)售預(yù)算根據(jù)的圖紙是有蓋規(guī)劃局章。2、預(yù)售預(yù)算的單元編號應(yīng)嚴(yán)格采用門牌證明上的編號。 3、預(yù)售預(yù)算不需要計算規(guī)劃局規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)，如陽臺占套內(nèi)比、挑空占套內(nèi) 比、90 平米以下住宅占總住宅比等等。4 、預(yù)售預(yù)算必須進(jìn)行地上地下建筑面積分類統(tǒng)計，公建面積統(tǒng)計。三、建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)1 、資料收集建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)測量為行政行為，由測繪中心統(tǒng)一

18、收集資料，派發(fā) 案件。 一般我們只另行收集藍(lán)圖的電子版本。2、與建設(shè)單位取得聯(lián)系，為外業(yè)測繪做準(zhǔn)備（1） 儀器設(shè)備應(yīng)滿足直伸導(dǎo)線觀測時應(yīng)具備的所有儀器設(shè)備，另應(yīng)準(zhǔn)備至少一套房屋測量 工具。 （2） 控制點(diǎn)查找與初步控制路線擬設(shè)根據(jù)建設(shè)單位提供的材料，確定位置，查 找最近的 4 個城市一級控制點(diǎn)， 確定大致行走路線， 估算測站數(shù)與控制測量時間， 控制網(wǎng)圖 打印以便外業(yè)找點(diǎn)。3、外業(yè)測繪（1） 地形測量地形測量基本不用另外再強(qiáng)調(diào)，就是1：500 地形圖的測繪要求，區(qū)別在于：本項(xiàng)目建筑物，一般僅觀測主體外圍；本項(xiàng)目建筑，需采集建筑物室內(nèi)、 室外、建筑頂標(biāo)高；參考總平面圖，合理取舍觀測范圍，一般紅線外

19、30 米，有特殊間距要求的，必須觀測，遇路、街道等截止。（2） 房屋測量房屋測量的基本原則是，建筑物整體外圍輪廓要全部量取； 有足夠的觀測數(shù)據(jù)將設(shè)計圖紙上 （實(shí)地） 的每一個內(nèi)多邊形面積 計算出來； 每一個多邊形有至少一個條件檢核以上觀測數(shù)據(jù)是否存在粗差； 非常規(guī)墻體一定 要量取墻厚或內(nèi)外量取推算墻體厚度。 具體到竣工測量， 有一些套內(nèi)的房間大小是無必要量 取的， 但初學(xué)情況， 最好都量， 以免漏量重復(fù)作業(yè)，待有一定作業(yè)經(jīng)驗(yàn)后再考慮適當(dāng)取舍量 取的尺寸多寡。房屋測量需要特別注意的是：、尺寸書寫必須清晰；、尺寸書寫位置必 須清楚表達(dá)該尺寸量取位置； 、尺寸量取必須保證表達(dá)位置與量取實(shí)體位置的一致

20、性；、記錄員有必要重復(fù)反報測量數(shù)據(jù)；、同類位置數(shù)據(jù)記錄應(yīng)盡量一致；、每量取完一層或一個大的局部換測量地點(diǎn)時，有必要瀏覽該層（局部）量取數(shù)據(jù)是否足夠；、對于外業(yè)定 性不明確的，先將其樣式、尺寸記錄以便內(nèi)頁質(zhì)檢員審定；、對于標(biāo)準(zhǔn)局部發(fā)生改變的， 除尺寸量取外，宜做特別標(biāo)記，并留意類似相同局部是否漏量取其變化；、標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)隔層量取剪力墻位置邊長尺寸是否改變，監(jiān)視剪力墻的變化情況。、挑出走廊，陽臺等應(yīng)在其頂層注意其遮蓋情況，夾層等非常規(guī)層、非常規(guī)部位，應(yīng)注意其層高，與設(shè)計不一致應(yīng)記錄。 3、內(nèi)業(yè)成圖 （1） 地形圖除總平面圖附加的如下信息，與1：500 地形圖一致。 1、建筑物占地范圍線（基本按房屋測量，結(jié)合地形測量的輪廓，無大誤差直接 套圖） 2、建設(shè)用地紅線及其坐標(biāo)用地紅線及坐標(biāo)一般紅色表示，當(dāng)表