關(guān)于城市運(yùn)營的詮釋

1、城市運(yùn)營詮釋伴隨著城市化的推進(jìn)以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的價(jià)值已經(jīng)延伸到了城市競爭力這個(gè)綜合反映產(chǎn)業(yè)資本的聚集能力、產(chǎn)業(yè)資本的競爭力和城市可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)之上。但在我國長期以來受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，大多數(shù)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由政府和政府指定的國有企業(yè)包攬，采用指令性計(jì)劃方式實(shí)現(xiàn)，投資全包，建設(shè)好交予由政府財(cái)政撥款的事業(yè)單位運(yùn)作，其運(yùn)行費(fèi)用全部由政府補(bǔ)貼。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)一般具有投資額巨大，投資回收期長，投資成本沉淀性強(qiáng)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)顯著等特點(diǎn)，政府運(yùn)營效率低下并且財(cái)政不堪重負(fù)，資金投入難以繼續(xù)維持，造成城市基礎(chǔ)設(shè)施越來越嚴(yán)重的負(fù)債局面。為了解決這些問題，需要有效提升城市競爭力，于是很多城市都將企業(yè)

2、經(jīng)營理念引入城市管理體制之中，選擇城市運(yùn)營的發(fā)展戰(zhàn)略。城市運(yùn)營及城市運(yùn)營商。城市運(yùn)營是為了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需要，充分運(yùn)用市場的機(jī)制，使城市有形資產(chǎn)（土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施等）和無形資產(chǎn)（名稱、形象、知名度、文化特色等）通過市場運(yùn)作最大限度地盤活存量、引進(jìn)增量廣泛利用社會(huì)資金進(jìn)行城市建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)城市資源配置的最優(yōu)化和效益的最大化，實(shí)現(xiàn)城市的自我積累、自我增值的新的城市建設(shè)和管理模式。城市經(jīng)營不是一種獨(dú)立于規(guī)劃、建設(shè)、管理之外的建設(shè)手段和程序，而是一種理念、一種思路、一種模式，它滲透、貫穿于城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的全過程，即：以經(jīng)營的思想規(guī)劃城市，以經(jīng)營的手段建設(shè)城市，以經(jīng)營的方式管理城市。這是一

3、種將企業(yè)經(jīng)營理念引入城市管理體制的思路，通過對(duì)城市運(yùn)營機(jī)制再造，促使城市管理體制和經(jīng)營機(jī)制更為靈活高效、富有創(chuàng)新力，最終提升城市經(jīng)濟(jì)的競爭力。城市運(yùn)營商就是政府與市場間不可缺少的中間環(huán)節(jié)，城市經(jīng)營的主體是政府，但政府必須借助企業(yè)與市場的力量。城市運(yùn)營就是把城市作為重要的國有資產(chǎn)來經(jīng)營并增值，其實(shí)質(zhì)就是以市場化的手段和法律允許方式進(jìn)行城市綜合資源的優(yōu)化配置與整合。（土地增值、旅游資源發(fā)展帶動(dòng)餐飲、酒店、特產(chǎn)等當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展）為什么要整體運(yùn)營。 城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進(jìn)行，城市規(guī)劃與布局不僅僅是城市形象的包裝和改造，必須有足夠的內(nèi)涵支撐，必須有產(chǎn)業(yè)鏈去支撐，具體體現(xiàn)以下三點(diǎn)

4、：1、 系統(tǒng)化挖掘城市的文化內(nèi)涵，形成獨(dú)特的城市形象，提升城市的文化價(jià)值，展現(xiàn)城市的核心競爭力。2、 合理配置城市資源，尤其是土地資源，提高資源的使用效率和價(jià)值最大化。3、 更大的發(fā)揮政府引導(dǎo)，社會(huì)資本有序投入，形成合力。城市整體運(yùn)營是在城市總發(fā)展體規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的前提下從社會(huì)整體利益出發(fā)，體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)價(jià)值，在統(tǒng)籌安排、整體謀劃等方面，便于科學(xué)的分工和組織協(xié)調(diào)。圖示：城市運(yùn)營中規(guī)劃與策劃貫穿全過程城市運(yùn)營八項(xiàng)思考。1. 和項(xiàng)目所依托的大都市圈的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)一體化的程度相協(xié)調(diào);2. 必須和城市大片土地綜合開發(fā)項(xiàng)目所依托的母城功能定位、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成相協(xié)調(diào);3. 必須充分考慮城市業(yè)已存在的

5、產(chǎn)業(yè)集群;4. 必須足夠關(guān)注那些和母城有地緣關(guān)系的產(chǎn)業(yè);5. 適當(dāng)關(guān)注主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的行業(yè)類別;6. 地方政府在考慮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)時(shí)候同時(shí)考慮就業(yè)、知名度，發(fā)揮資源優(yōu)勢等問題;7. 在大片土地開發(fā)的初始階段，必須搶占城市功能定位的關(guān)鍵位置、關(guān)犍功能；8. 不同的功能組合開發(fā)收益差距很大，要選擇綜合收益最大的功能定位。城市運(yùn)營促進(jìn)政府職能建設(shè)。政府的主要職能就是搞社會(huì)主義建設(shè)。在政府行政管理的各項(xiàng)基本職能中發(fā)展經(jīng)濟(jì)的職能始終處于中心地位。政府要發(fā)展經(jīng)濟(jì)有必要從經(jīng)營城市的角度重新審視城鎮(zhèn)化的路徑、方法和手段。政府需要有實(shí)力、講信用、具備超強(qiáng)的運(yùn)作能力和融資能力的運(yùn)營商，在吃透未來城市發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略的基

6、礎(chǔ)上，充分運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的手段和機(jī)制、整合上下游資源通過土地成片開發(fā)來帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快城市發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。選擇城市運(yùn)營商需要哪些條件？1. 先進(jìn)的城市經(jīng)營理念。政府部門為主導(dǎo)，企業(yè)為主體，利用市場化運(yùn)作的手段對(duì)各種資源進(jìn)行重組、集聚、運(yùn)營。2. 專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)。城市運(yùn)營需要實(shí)施專業(yè)化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、市場化管理降低運(yùn)營成本，提高市場競爭力。3. 系統(tǒng)整合能力和融資能力。一個(gè)城區(qū)的綜合開發(fā)建設(shè)大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)投資，投資回報(bào)的長期性，決定了運(yùn)營商需要系統(tǒng)整合能力和較強(qiáng)的融資能力，還要實(shí)現(xiàn)投資多元化。4. 豐富的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。城市運(yùn)營需要整合多方資源通過市場化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)

7、投資主體的多元化，投資行為的市場化優(yōu)化配置城市資源，最大化的提升城市價(jià)值，要達(dá)到這一目的需要運(yùn)作團(tuán)隊(duì)有豐富的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。如何來實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營？需要城市運(yùn)營商能夠高瞻遠(yuǎn)矚，放眼城市未來發(fā)展，立足于民生需求，與政府達(dá)成共識(shí)，同時(shí)必須有優(yōu)化資源的能力，不僅是城市的建設(shè)者、規(guī)劃者、組織者、經(jīng)營者，也是城市的締造者，需要肩負(fù)更多的社會(huì)責(zé)任，不僅對(duì)城市資源進(jìn)行有效的優(yōu)化和整合，而且為居住的城市更美好更舒適而努力著。城市運(yùn)營商就是從政府角度出發(fā)運(yùn)用市場的手段，對(duì)城市的各類資源進(jìn)行優(yōu)化整合和市場運(yùn)營，最終實(shí)現(xiàn)資源的合理配置和高效利用。真正做到將企業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、政府的發(fā)展規(guī)劃與社會(huì)利益有機(jī)結(jié)合，從而達(dá)到政府、民

8、眾與運(yùn)營商的“三贏”。城市運(yùn)營商不僅改變著城市的形態(tài)，更影響到市民的日常生活，為城市的未來提供增值產(chǎn)品、文化和服務(wù)，以至提升整個(gè)城市的競爭力。以最小的公共財(cái)力來啟動(dòng)最多的社會(huì)資本，參與經(jīng)營城市的具體項(xiàng)目運(yùn)作，是大多數(shù)地方政府實(shí)現(xiàn)土地集約利用和低成本城市擴(kuò)容的最佳選擇。城市運(yùn)營模式有哪些？政府運(yùn)作型：長春寬城模式、錢江新城模式政府主導(dǎo)城投公司運(yùn)作型：西安曲江模式、吳江濱湖新城模式政府引導(dǎo)城市運(yùn)營商運(yùn)作型：東部華僑城模式、天津梅江南模式還有其他城市利用區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢或旅游優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、交通樞紐等等優(yōu)勢，也出現(xiàn)了一些可借鑒學(xué)習(xí)的大連模式、青島模式、杭州模式、上海模式、密云模式、曲阜模式、

9、衡水模式。城市運(yùn)營商與傳統(tǒng)地產(chǎn)商的區(qū)別。傳統(tǒng)的開發(fā)商的主要發(fā)展方向還只是滿足于產(chǎn)品打造、銷售，傳統(tǒng)的開發(fā)模式道路很窄，用封閉思維進(jìn)行自主建設(shè)，不符合城市規(guī)劃要求，無序的建設(shè)也只能對(duì)今后城市整體運(yùn)營造成發(fā)展的桎梏。城市運(yùn)營商將地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合，提供的產(chǎn)品不僅僅是住宅，而是一種優(yōu)質(zhì)的生活，他們所從事的經(jīng)營活動(dòng)已經(jīng)從常規(guī)的地產(chǎn)向城市層面延伸，與以往的地產(chǎn)商比較而言，城市運(yùn)營商要協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)城市綜合功能的提升，滿足城市人群的全方位需求。政府和城市運(yùn)營商合作新成立的新公司，通過發(fā)揮企業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)

10、組成部分。即使分包項(xiàng)目也要自覺圍繞城市總體發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃，最好在成立新公司后統(tǒng)一組織、監(jiān)管，以符合整體運(yùn)營規(guī)劃的要求。如何收回投資？征收農(nóng)地城市拆遷政府房地產(chǎn)廣場道路征地、拆遷成本土地出讓金收益城市建設(shè)投資土地經(jīng)營收益 = 土地出讓金 - 征地、拆遷、整理成本房地產(chǎn)價(jià)格 = 土地出讓金+稅費(fèi)+成本+開發(fā)商利潤工業(yè)用地1、土地增值：（以曲江2002年至2013年十年時(shí)間地價(jià)增值為例） 2002年以前，曲江的地價(jià)30萬元以下/畝，處于開發(fā)商的“買方市場”，項(xiàng)目布不滿。 2004年初曲江新區(qū)投資4.2億元的大雁塔北廣場建成并免費(fèi)開放，2005年曲江海洋公園、大唐芙蓉園相繼開園營業(yè)，給曲江帶來了大發(fā)展

11、，2005年，曲江地價(jià)升至150萬/畝，開發(fā)商拿不到地，已成“賣方市場”。 2008年曲江新區(qū)年斥資40億元打造六大遺址公園對(duì)外開放，再次提升曲江新區(qū)核心競爭力，在2013年5月16日，中海地產(chǎn)以7.1億拿下曲江二期兩宗地塊201畝，每畝達(dá)到353萬元，十年時(shí)間土地增值11.7倍。 2、物業(yè)租金等營業(yè)收入：除了土地增值以外，整個(gè)區(qū)域內(nèi)招商的餐飲業(yè)、酒店業(yè)、休閑娛樂業(yè)等，房租營業(yè)收入提高了十幾倍，并且給當(dāng)?shù)爻鞘袔矶愂?，也幫助政府解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題。 我們從曲江新區(qū)、浐灞新區(qū)、西咸新區(qū)，可以看到正如火如荼的開展大規(guī)模的城市運(yùn)營，城市與城市的競爭已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最激烈的競爭，如同競賽般奮勇向前，不甘

12、落后。經(jīng)營城市的基本思路。一、搞好經(jīng)營城市必須從城市總體規(guī)劃著手：在規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營和管理四個(gè)環(huán)節(jié)的城市建設(shè)中，規(guī)劃是先導(dǎo)。通過對(duì)城市的發(fā)展目標(biāo)、性質(zhì)和規(guī)模、總體布局、功能分區(qū)重點(diǎn)建筑的規(guī)劃上，向人們展示城市各個(gè)區(qū)域的發(fā)展前景，努力塑造獨(dú)特的城市形象，爭取以特色創(chuàng)品牌城市。在這方面，上海市做了許多有益的嘗試，上海的經(jīng)營城市是從戰(zhàn)略規(guī)劃和城市總體規(guī)劃入手的，近20年上海有過4次大的戰(zhàn)略舉措和城市規(guī)劃，如浦東的功能開發(fā)區(qū)定位，空港建設(shè)，長江三角洲的大都市圈等，這些都是為上海成為國際化的大都市奠定了一個(gè)良好的發(fā)展基礎(chǔ)。而青島，作為2008年奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，如何借助奧運(yùn)，提升城市形象，也必須從城市規(guī)

13、劃著手，有計(jì)劃的全面改造城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)建成區(qū)域進(jìn)行功能改造和升級(jí)；爭取適時(shí)調(diào)整行政計(jì)劃，使城市規(guī)劃適應(yīng)經(jīng)營城市的需要，體現(xiàn)城市的功能分區(qū)特點(diǎn)，優(yōu)化城市生活環(huán)境和經(jīng)濟(jì)布局。二、搞好經(jīng)營城市必須要盤活城市土地資源：土地作為城市最大的資源，也是最重要、最珍貴的資產(chǎn)，在經(jīng)營城市中占有十分重要的地位，土地收入也成為財(cái)政的重要來源。在香港，城市土地提供了近70%的財(cái)政積累。截止到2002年底東營市共出讓土地394公頃，實(shí)現(xiàn)土地純收益3.7億元?，F(xiàn)代社會(huì)，城市的一切經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)都要依賴于土地，而城市土地供給具有稀缺性，其外延式供給數(shù)量是有限的。只有相當(dāng)數(shù)量的土地資源、資產(chǎn)集中在政府儲(chǔ)備庫里，進(jìn)行土地優(yōu)化配

14、置，才能形成土地利用布局適當(dāng)、效果合理及綜合效率最高的模式。國內(nèi)外的實(shí)踐證明，要想盤活城市土地資源，即政府要想在取得、儲(chǔ)備、出讓土地的過程中獲得較好的收益，就必須建立行之有效的土地儲(chǔ)備制度，從整體上提高土地資本的利用效率和地域空間的生態(tài)環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益，積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制創(chuàng)新，依靠市場運(yùn)作增加建設(shè)資金來源，加快城市建設(shè)，使城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段。如果把土地儲(chǔ)備制度比作一個(gè)蓄水池，就要求這個(gè)蓄水池一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)龍頭放水，其主要思路如下：1.將所有的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地納入土地儲(chǔ)備中心，由政府壟斷土地一級(jí)市場，確保一個(gè)渠道進(jìn)水。2.將納入土地儲(chǔ)備中心的土地進(jìn)行整理加工，把“生地”變?yōu)椤笆斓?/p>

15、”，提高土地的價(jià)值。3.土地出讓時(shí)，必須采取招標(biāo)、拍賣方式，堅(jiān)持“市長一只筆”審批制度，確保一個(gè)龍頭放水。4.建立有效、合理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。三、搞好城市經(jīng)營必須抓好國企改革：企業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，是城市財(cái)政收入和就業(yè)機(jī)會(huì)的創(chuàng)造者，因而是經(jīng)營城市的中心。我國在過去幾十年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)加低工資體制下創(chuàng)造的大量財(cái)富大部分沉淀在國有企業(yè)中，卻沒有產(chǎn)生應(yīng)有的效益，如何搞好國有企業(yè)是我們經(jīng)營國有資產(chǎn)的一個(gè)重要課題。為此，必須深化國有企業(yè)改革，以建立現(xiàn)代企業(yè)制度為核心，把為企業(yè)創(chuàng)造最佳的發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)營城市的出發(fā)點(diǎn)，努力改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期多元分割的城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局，打破所有制界限，促進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成份想融合；打破隸屬關(guān)

16、系，為各類企業(yè)營造同樣的發(fā)展環(huán)境；打破產(chǎn)業(yè)界限，鼓勵(lì)城市中心的企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)格局；打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn)城區(qū)工業(yè)企業(yè)向城郊轉(zhuǎn)移，開辟新興工業(yè)園，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。經(jīng)營城市的關(guān)鍵點(diǎn)。城市資產(chǎn)商品化、經(jīng)營活動(dòng)資本化、經(jīng)營手段市場化、經(jīng)營目的效益化，這直接關(guān)系到經(jīng)營城市運(yùn)行機(jī)制的建立，是經(jīng)營城市工作推進(jìn)的關(guān)鍵所在。一是城市資產(chǎn)商品化。對(duì)城市資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，不能停留在實(shí)物形態(tài)上，而應(yīng)看作是可流動(dòng)、可增值、并能帶來效益的商品，城市資產(chǎn)應(yīng)實(shí)行有償使用。二是經(jīng)營活動(dòng)資本化。經(jīng)營城市活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是剝離城市資產(chǎn)的使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)，將資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)看作是帶來價(jià)值和剩余價(jià)值的資本，進(jìn)行資本運(yùn)營。三是

17、經(jīng)營手段市場化。經(jīng)營城市的一切活動(dòng)都要通過市場進(jìn)行，用市場效率機(jī)制配置資源。四是經(jīng)營目的的效益化。讓政府的投入有回報(bào)，能增值，能在創(chuàng)造社會(huì)效益的同時(shí)增加政府的經(jīng)營收益。城市運(yùn)營的目的：追求三個(gè)效益經(jīng)濟(jì)效益：城市的自然資源得到有效合理開發(fā)，實(shí)現(xiàn)城市自然資源的增值，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)城市的市場競爭力。城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)、科技、信息和社會(huì)活動(dòng)的主要載體，當(dāng)代世界經(jīng)濟(jì)的競爭主要體現(xiàn)在城市經(jīng)濟(jì)的競爭。經(jīng)過30多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了鄧小平同志提出的現(xiàn)代化“三步走”的前兩步戰(zhàn)略目標(biāo)，總體上進(jìn)入小康社會(huì)。進(jìn)入新世紀(jì)，我們要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化“三步走”第三步發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，到本世紀(jì)中葉全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化

18、，還有很長的路要走。這就必須大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，使中國融入世界經(jīng)濟(jì)的主流?，F(xiàn)階段通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，通過城市運(yùn)營，調(diào)整我國現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的新發(fā)展。社會(huì)效益：城市資源開發(fā)運(yùn)營的成敗取決于城市社會(huì)效益和公共效益的最大化，通過城市資源的優(yōu)化整合、開發(fā)運(yùn)營，解決城市不同群體的民生問題（如當(dāng)前城市居民存在的就業(yè)難、看病難、上學(xué)難、住房難、養(yǎng)老難的問題，解決進(jìn)城農(nóng)民就業(yè)、社保、住房等問題），實(shí)現(xiàn)黨的十七大提出的學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，讓我們城市居民生活得更有尊嚴(yán)，生活得更加幸福。通過對(duì)城市資源的優(yōu)化組合，使城市廣大市民能共享城市運(yùn)營的成果。既為社會(huì)

19、創(chuàng)造更多更好的物質(zhì)精神財(cái)富，又為市民提供更多更好的物質(zhì)精神享受。環(huán)境效益：包括自然環(huán)境效益和人文環(huán)境效益。2008年開始的金融危機(jī)對(duì)我國的警示是，要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，在城市自然和人文資源的開發(fā)運(yùn)營中，必須強(qiáng)調(diào)城市可持續(xù)發(fā)展的重要性，城市發(fā)展資源的開發(fā)既滿足現(xiàn)代人的需求，又不損害滿足后代人需求的能力，即經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源和環(huán)境保護(hù)要協(xié)調(diào)發(fā)展。正如國家領(lǐng)導(dǎo)人所說：“決不能吃祖宗飯，斷子孫路”。城市政府和企業(yè)不能只追求當(dāng)代一時(shí)的最大化績效功利，還要謀求城市資源世世代代最大化績效的永續(xù)共享，為子孫更多地謀福利，更好地造福利。所以，要合理開發(fā)城市的自然和人文資源，雖經(jīng)營資產(chǎn)而不損消資產(chǎn)，在城市運(yùn)營中重視文化的

20、傳承與創(chuàng)新，在傳承中創(chuàng)新城市價(jià)值和理念。雖謀求現(xiàn)實(shí)發(fā)展而不犧牲未來發(fā)展，走可持續(xù)發(fā)展之路。杜絕高能耗、高污染、高投入的城市發(fā)展方式，克服常建常毀、常拆常建的惡習(xí)流弊，全面減少和降低城市發(fā)展的戰(zhàn)略性資源損耗，高品質(zhì)、高品位地精心營建，使子孫后代能夠長期續(xù)享城市自然和人文資源積淀的發(fā)展空間。中國城市運(yùn)營：政府和企業(yè)雙責(zé)任城市資源的開發(fā)運(yùn)營主要包括城市政策的制訂和城市資產(chǎn)的經(jīng)營，因此城市運(yùn)營的主體是政府和企業(yè)。政府是城市運(yùn)營的主導(dǎo)。一是基于對(duì)城市資源的認(rèn)知而制定城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市發(fā)展政策，以推動(dòng)城市資源的有效配置，為企業(yè)的城市運(yùn)營提供良好有效的發(fā)展空間。二是對(duì)不能直接進(jìn)行市場經(jīng)營的城市資源，如城市的

21、人文、人力資源進(jìn)行開發(fā)、優(yōu)化和整合，促進(jìn)城市資源的增殖。三是政府通過法律規(guī)束、政策支持等措施，優(yōu)化資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)境，增強(qiáng)市場資源配置的活力，從而間接地輔助和支持城市資產(chǎn)運(yùn)營。從中國社會(huì)轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段來看，隨著我國群眾需求的變化，政府必須落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，做到全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。在城市運(yùn)營中實(shí)現(xiàn)由以物為本轉(zhuǎn)向以人為本，以宜產(chǎn)為導(dǎo)向轉(zhuǎn)向以宜產(chǎn)和宜居相結(jié)合為導(dǎo)向，以重?cái)?shù)量為特征轉(zhuǎn)向以重生活質(zhì)量為特征的新的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城市運(yùn)營：企業(yè)發(fā)展的新空間。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下城市政府是城市建設(shè)的主要投資者，隨著城市市場化的深入和城市資源的豐富，城市運(yùn)營的深度逐漸加強(qiáng)，城市運(yùn)營是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，政府遠(yuǎn)遠(yuǎn)

22、不能把城市的資源達(dá)到最優(yōu)化的配置。特別是在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)政府財(cái)力對(duì)城市資源（基礎(chǔ)設(shè)施）的開發(fā)力不從心，或者城市的資源有限，這時(shí)唯有借助市場的力量引入資金雄厚、資源優(yōu)質(zhì)的商家（城市運(yùn)營商）以靈活的投資形式（與政府合作、合資甚至商家獨(dú)資）參與城市運(yùn)營，才能進(jìn)一步推動(dòng)城市化進(jìn)程。即政府應(yīng)該在城市的規(guī)劃、發(fā)展運(yùn)營中，建立多元化的產(chǎn)業(yè)和投資模式，讓市場參與各類型的投資和開發(fā)。形成政府主導(dǎo)、市場主體、社會(huì)運(yùn)作的多元化經(jīng)營模式。于是，與城市運(yùn)營緊密相關(guān)的另一個(gè)角色城市運(yùn)營商，便在中國城市化的大背景中誕生了。擔(dān)起“城市運(yùn)營”的責(zé)任，是參與城市運(yùn)營企業(yè)的歷史使命。城市運(yùn)營商的特點(diǎn)：所謂城市運(yùn)營商是指自覺圍繞城

23、市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場化的機(jī)制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分的經(jīng)營開發(fā)商。其出現(xiàn)解決了政府和市場兩方面的問題。既以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向，又注意兼顧長遠(yuǎn)的社會(huì)效益，以此帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，順應(yīng)了中國城市發(fā)展的必然。城市運(yùn)營商與一般的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，其內(nèi)涵和外延都有很大突破和超越。從某種意義上可以說，正是因?yàn)椤俺鞘羞\(yùn)營商”的崛起，才標(biāo)志著中國城市發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)嶄新的時(shí)代。其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面。第一，城市運(yùn)營商對(duì)城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展具有前瞻力。在開發(fā)戰(zhàn)略上，城市運(yùn)營商實(shí)現(xiàn)

24、了由短期效益向長期效益的轉(zhuǎn)變。他們關(guān)注國家城市發(fā)展趨勢、布局，順應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律，了解國家城鎮(zhèn)化發(fā)展政策，在國家、區(qū)域城市化發(fā)展的布局中尋找其發(fā)展空間。因而城市運(yùn)營商具有戰(zhàn)略眼光。如北大資源集團(tuán)秉承“企業(yè)報(bào)效國家”理念，關(guān)注國家城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，在國家中原城市群鄭汴一體化發(fā)展戰(zhàn)略中，進(jìn)行開封新區(qū)運(yùn)糧河項(xiàng)目產(chǎn)城互動(dòng)的開發(fā)，解決城鎮(zhèn)化進(jìn)程中因產(chǎn)業(yè)缺乏導(dǎo)致的城市新區(qū)產(chǎn)業(yè)“空心化”問題。第二，城市運(yùn)營商具有較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感。在開發(fā)目標(biāo)上，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)由企業(yè)利益目標(biāo)到與社會(huì)公益目標(biāo)相結(jié)合的轉(zhuǎn)變；傳統(tǒng)開發(fā)商主要追求企業(yè)的利益，以實(shí)現(xiàn)自我利益最大化為最終目的，而城市運(yùn)營商處于城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市總體規(guī)劃的大

25、格局中，不僅要以市場化的操作手法實(shí)現(xiàn)自我利益最大化，更要在城市總體發(fā)展規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的前提下從社會(huì)整體利益出發(fā)，體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)價(jià)值。因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營的范圍已不僅是一個(gè)樓盤或一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而是發(fā)展到城市片區(qū)的開發(fā)，涉及營造社會(huì)環(huán)境和公共生活空間，如果不注重實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值，企業(yè)便無法持續(xù)經(jīng)營。第三，城市運(yùn)營商是城市綜合功能的提供者。在開發(fā)定位上，實(shí)現(xiàn)由單一項(xiàng)目的市場定位到城市區(qū)域功能選擇定位的轉(zhuǎn)變。其所從事的經(jīng)營活動(dòng)已從常規(guī)地產(chǎn)向城市層面延伸，將地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合。與以往地產(chǎn)商相比，城市運(yùn)營商意味著更強(qiáng)的統(tǒng)籌意識(shí)、更重的社會(huì)責(zé)任、更遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光。同樣是做項(xiàng)目，城市運(yùn)營商的眼光肯定越出地塊紅線，協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)城市綜合功能的提升。第四，城市運(yùn)營商是各種資源的整合者。由提供居住空間到提供城市公