思源經(jīng)紀(jì)都匯華庭營銷策略總綱

1、z“華置華置都匯華庭都匯華庭 ” ”營銷策略總綱營銷策略總綱骨子里的國際氣質(zhì)骨子里的國際氣質(zhì)成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2010.032010.03謹呈：華人置業(yè)集團愛美高房地產(chǎn)（成都）有限公司謹呈：華人置業(yè)集團愛美高房地產(chǎn)（成都）有限公司 非常感謝貴司給予我司參與非常感謝貴司給予我司參與“華置華置都匯華庭都匯華庭”項目的機會，對此項目思源項目的機會，對此項目思源也賦予了極其重要的戰(zhàn)略地位！也賦予了極其重要的戰(zhàn)略地位！ 我們誠摯希望能夠和貴司聯(lián)手打造西部金融華爾街上的我們誠摯希望能夠和貴司聯(lián)手打造西部金融華爾街上的 一個企業(yè)賺錢的機會很多，但賺機遇的時候很少。一個企業(yè)賺

2、錢的機會很多，但賺機遇的時候很少。誰能夠把握關(guān)鍵的機遇，誰就能夠贏得未來。誰能夠把握關(guān)鍵的機遇，誰就能夠贏得未來。 【寫在前面的話【寫在前面的話】機遇機遇1 1 城市規(guī)劃視角城市規(guī)劃視角機遇機遇2 2 稀缺資源視角稀缺資源視角機遇機遇3 3 市場機遇視角市場機遇視角本項目的本項目的 n區(qū)域是政府重點打造的西部金融中心，后期規(guī)劃利好，區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿?。區(qū)域是政府重點打造的西部金融中心，后期規(guī)劃利好，區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿?。n項目本身天生麗質(zhì)，可預(yù)見將形成良好的銷售趨勢，且理應(yīng)在價格上實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項目本身天生麗質(zhì)，可預(yù)見將形成良好的銷售趨勢，且理應(yīng)在價格上實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的全面超越。的全面超越。n思源的

3、價值，就是在保證項目合理消化速度的前提下，實現(xiàn)項目高價值和高利潤思源的價值，就是在保證項目合理消化速度的前提下，實現(xiàn)項目高價值和高利潤的回報；的回報；【思源觀點【思源觀點】由此，我們提出了此次報告的核心綱領(lǐng)：由此，我們提出了此次報告的核心綱領(lǐng)：確保實現(xiàn)項目確保實現(xiàn)項目【本次方案提綱【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart SIX營銷難點營銷難點及關(guān)鍵點及關(guān)鍵點Part FouPart Four r營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFive營銷環(huán)境研判營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THR

4、EEPart THREE項目項目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE本項目本項目明宇金融廣場明宇金融廣場鐵獅門項目鐵獅門項目本項目位于錦江區(qū)下東大街的南側(cè)本項目位于錦江區(qū)下東大街的南側(cè)義學(xué)巷以東、紅布正街以南、義學(xué)巷以東、紅布正街以南、镋鈀街以北（即喜年廣場南側(cè)）镋鈀街以北（即喜年廣場南側(cè)） 項目周邊大型在建的商業(yè)寫字樓較為項目周邊大型在建的商業(yè)寫字樓較為集中，主要為喜年廣場、鐵獅門項目、集中，主要為喜年廣場、鐵獅門項目、明宇金融廣場明宇金融廣場【區(qū)域位置【區(qū)域位置】本項目地塊呈本項目地塊呈“L”L”狀的分布，周邊環(huán)境清幽，宜居度較好。狀的分布，周邊環(huán)

5、境清幽，宜居度較好。地塊地塊四至四至義學(xué)巷由中小企業(yè)融資超市、合江亭派出所義學(xué)巷由中小企業(yè)融資超市、合江亭派出所以及以及6 6層的居民樓和社區(qū)底商組成層的居民樓和社區(qū)底商組成紅布正街屬于本地塊和喜年廣場之間的一紅布正街屬于本地塊和喜年廣場之間的一條雙向兩車道的市政規(guī)劃道路，道路相對條雙向兩車道的市政規(guī)劃道路，道路相對較窄，無社區(qū)底商分布較窄，無社區(qū)底商分布镋鈀街南側(cè)主要分布镋鈀街南側(cè)主要分布6 6層的老居民樓以及社層的老居民樓以及社區(qū)底商，其中社區(qū)底商以餐飲為主區(qū)底商，其中社區(qū)底商以餐飲為主磨房街為雙向磨房街為雙向2 2車道的市政規(guī)劃道路，道路車道的市政規(guī)劃道路，道路相對較窄，東側(cè)為明宇金融廣

6、場，道路間暫相對較窄，東側(cè)為明宇金融廣場，道路間暫無社區(qū)商業(yè)無社區(qū)商業(yè)項目總體指標(biāo)項目總體指標(biāo)宗地規(guī)模宗地規(guī)模約約2727畝畝總建筑面積總建筑面積約約1919萬平米萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型3 3棟棟50-5150-51層的超高層電梯公寓層的超高層電梯公寓總戶數(shù)總戶數(shù)17071707戶戶綠化率綠化率33%33%【項目視覺【項目視覺】城市中心金融城市中心金融CBDCBD區(qū)域上難得居住靜謐之地，城市標(biāo)桿超高層純居豪宅區(qū)域上難得居住靜謐之地，城市標(biāo)桿超高層純居豪宅n華置集團力邀貝爾高林、呂元祥和中國建筑等國際團隊華置集團力邀貝爾高林、呂元祥和中國建筑等國際團隊傾力打造該項目傾力打造該項目n采用了高級外墻

7、干掛石材和中空采用了高級外墻干掛石材和中空low-elow-e玻璃，內(nèi)設(shè)新風(fēng)玻璃，內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)，其節(jié)能環(huán)保的設(shè)計理念將引領(lǐng)健康建筑的典范。系統(tǒng)，其節(jié)能環(huán)保的設(shè)計理念將引領(lǐng)健康建筑的典范。n項目景觀采用高尚簡約風(fēng)格，強調(diào)自然與城市的和諧；項目景觀采用高尚簡約風(fēng)格，強調(diào)自然與城市的和諧；n五星級入戶大廳五星級入戶大廳9 9米挑高彰顯尊貴；米挑高彰顯尊貴；n住宅戶型種類多樣化，從住宅戶型種類多樣化，從60-25060-250平米可滿足不同高端人平米可滿足不同高端人士需要；士需要；n項目專屬獨立會所引入了港式頂級私人會所理念，內(nèi)設(shè)項目專屬獨立會所引入了港式頂級私人會所理念，內(nèi)設(shè)恒溫游泳池、健身房、瑜伽

8、館、視聽室等多種功能，以恒溫游泳池、健身房、瑜伽館、視聽室等多種功能，以配合高端城市精品形象。配合高端城市精品形象。1 1號樓號樓2 2號樓號樓3 3號樓號樓1 1號樓號樓 類型類型 標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)套數(shù)套數(shù) 面積區(qū)間（面積區(qū)間（) ) 一房兩廳一衛(wèi)一房兩廳一衛(wèi) 4 418818865-75 65-75 一房兩廳一衛(wèi)一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間）（帶衣帽間） 4 418818875-85 75-85 二房兩廳一衛(wèi)二房兩廳一衛(wèi) 3 314114185-90 85-90 三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi) 1式單位復(fù)式單位 50-51 50-51 8 8200-250 200-250

9、 合計套數(shù)合計套數(shù)572572套套2 2號樓號樓 類型類型 標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)套數(shù)套數(shù) 面積區(qū)間（面積區(qū)間（) ) 一房兩廳一衛(wèi)一房兩廳一衛(wèi) 4 418818865-75 65-75 一房兩廳一衛(wèi)（帶衣一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間）帽間） 3 314114175-85 75-85 二房兩廳一衛(wèi)二房兩廳一衛(wèi) 4 418818885-90 85-90 三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi) 1式單位復(fù)式單位 50-51 50-51 9 9166-260166-260合計套數(shù)合計套數(shù)573573套套類型類型套數(shù)套數(shù)配比配比配比配比套套1 1一房兩廳一衛(wèi)一房兩廳一衛(wèi) 37637633%33%6

10、2%62%一房兩廳一衛(wèi)（帶衣一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間）帽間） 32932929%29%套套2 2二房兩廳一衛(wèi)二房兩廳一衛(wèi) 32932929%29%29%29%套套3 3三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi) 94948%8%8%8%復(fù)式大戶型復(fù)式大戶型復(fù)式單位復(fù)式單位 17171%1%1%1%合計合計11451145套套100%100%一期一期指標(biāo)指標(biāo)u一期住宅由一期住宅由1 1號樓和號樓和2 2號樓組成，地上總建筑面積約為號樓組成，地上總建筑面積約為10.210.2萬平米，萬平米，總戶數(shù)為總戶數(shù)為11451145套套u產(chǎn)品以套產(chǎn)品以套1 1和套和套2 2的小戶型為主，戶型配比分別為的小戶型為主，戶型配比分別

11、為62%62%和和29%29%n項目具備高尚豪宅所具有的項目具備高尚豪宅所具有的中心地段中心地段特性特性n項目在產(chǎn)品設(shè)計上，以項目在產(chǎn)品設(shè)計上，以超高層豪宅標(biāo)準(zhǔn)超高層豪宅標(biāo)準(zhǔn)進行打造，整合國際一線品牌進行打造，整合國際一線品牌n華人置業(yè)具備打造城市中心豪宅的華人置業(yè)具備打造城市中心豪宅的經(jīng)驗和經(jīng)驗和血統(tǒng)血統(tǒng)n本項目產(chǎn)品面積緊湊，套一占本項目產(chǎn)品面積緊湊，套一占62%62%，套二占，套二占29%29%，套三占，套三占8%8%，復(fù)式占，復(fù)式占1%1%，總價易控制，總價易控制，產(chǎn)品保值增值性強產(chǎn)品保值增值性強都匯華庭豪宅規(guī)格的規(guī)劃設(shè)計，必將成為東大街最具純居價值的高都匯華庭豪宅規(guī)格的規(guī)劃設(shè)計，必將成

12、為東大街最具純居價值的高端地標(biāo)豪宅端地標(biāo)豪宅【項目本體小結(jié)【項目本體小結(jié)】【本次方案提綱【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart SIX營銷難點營銷難點及關(guān)鍵點及關(guān)鍵點Part FouPart Four r營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFive營銷環(huán)境研判營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THREEPart THREE項目項目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE【思源觀點【思源觀點】城市規(guī)劃的階級性，決定了城市規(guī)劃的階級性，決定了城市中心與版圖

13、中心的一體化。城市中心與版圖中心的一體化。在這一點上，東大街是成都重要的金在這一點上，東大街是成都重要的金融中心規(guī)劃板塊，融中心規(guī)劃板塊，“成都的華爾街成都的華爾街”規(guī)劃促成了區(qū)域地塊商業(yè)價值的提升，規(guī)劃促成了區(qū)域地塊商業(yè)價值的提升，并進而形成了城市整體布局基礎(chǔ)。并進而形成了城市整體布局基礎(chǔ)。都匯華庭都匯華庭城中心區(qū)位的絕對優(yōu)勢突出，是毋庸置疑的城市主場。城中心區(qū)位的絕對優(yōu)勢突出，是毋庸置疑的城市主場。市場宏觀大勢及區(qū)域市場研究關(guān)鍵結(jié)論市場宏觀大勢及區(qū)域市場研究關(guān)鍵結(jié)論1. 1. 市場大勢整體企穩(wěn)，主要是面臨不預(yù)期的政策風(fēng)險。市場大勢整體企穩(wěn)，主要是面臨不預(yù)期的政策風(fēng)險。城市核心區(qū)域的高端物業(yè)

14、產(chǎn)品的價格受市場波動影響較小，保值增值性好，成為項目城市核心區(qū)域的高端物業(yè)產(chǎn)品的價格受市場波動影響較小，保值增值性好，成為項目定位方向的有力支撐。定位方向的有力支撐。2. 2. 城市中心高層住宅呈現(xiàn)供需比失衡，需求遠遠大于供給；主要以城市中心高層住宅呈現(xiàn)供需比失衡，需求遠遠大于供給；主要以9090平米以下的小戶型走平米以下的小戶型走量為主，市場表現(xiàn)利好。量為主，市場表現(xiàn)利好。城市中心市場供需矛盾成為項目契機城市中心市場供需矛盾成為項目契機, ,項目的主力產(chǎn)品面臨較為寬松的市場形勢。項目的主力產(chǎn)品面臨較為寬松的市場形勢。3.3.作為政府首力打造的作為政府首力打造的“西部華爾街西部華爾街”, ,

15、區(qū)域商業(yè)化價值凸現(xiàn)，但純居住型的住區(qū)域商業(yè)化價值凸現(xiàn)，但純居住型的住宅項目在區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多。宅項目在區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多。區(qū)域純居性價值缺失區(qū)域純居性價值缺失. .成為項目一個有利的差異化突破點。成為項目一個有利的差異化突破點。市場宏觀大勢及區(qū)域市場分析市場宏觀大勢及區(qū)域市場分析項目樓面地價極具市場競爭力，占據(jù)成本優(yōu)勢項目樓面地價極具市場競爭力，占據(jù)成本優(yōu)勢【競爭探尋【競爭探尋】編編號號出讓時間出讓時間所屬板塊所屬板塊占地面積占地面積容積率容積率建筑面積建筑面積樓面地價樓面地價競得人競得人樓盤名稱樓盤名稱預(yù)計入市時間預(yù)計入市時間1 12009-7-272009-7-27東大街板塊東大街板塊24.7

16、24.7 1212197255 197255 2000 2000 成都泰信成都泰信今年年底今年年底2 22009-12-42009-12-4紅星路板塊紅星路板塊3.2 3.2 2.52.55323 5323 8700 8700 成都新合成都新合20112011年年3 32009-12-162009-12-16華西板塊華西板塊60.9 60.9 8 8324670 324670 2812 2812 成都匯日星河成都匯日星河20112011年年4 42007-1-312007-1-31春熙板塊春熙板塊56.3 56.3 8 8300455 300455 3570 3570 華人置業(yè)華人置業(yè)華置廣場

17、華置廣場20112011年年5 52007-4-272007-4-27北大街北大街4.2 4.2 5 514132 14132 3810 3810 成都盛幫成都盛幫6 62007-9-282007-9-28花牌坊板塊花牌坊板塊4.9 4.9 4 413073 13073 7950 7950 四川正黃四川正黃正黃羅格正黃羅格20102010年年6 6月月7 72007-10-262007-10-26北大街板塊北大街板塊9.3 9.3 5 531104 31104 6090 6090 飛大置業(yè)飛大置業(yè)8 82007.11.302007.11.30騾馬市板塊騾馬市板塊8.4 8.4 6 633451

18、 33451 6000 6000 成都置信成都置信9 92007.11.302007.11.30騾馬市板塊騾馬市板塊10.0 10.0 3 320005 20005 9563 9563 交大房產(chǎn)交大房產(chǎn)10102007.12.202007.12.20北大街北大街15.1 15.1 5 550473 50473 5050 5050 中房地產(chǎn)中房地產(chǎn)11112006.12.82006.12.8東大街板塊東大街板塊11.3 11.3 5.55.541612 41612 4200 4200 新加坡置地新加坡置地郎御郎御20102010年年4 4月月12122006.10.272006.10.27東大街

19、板塊東大街板塊27.1 27.1 8.58.5190000 190000 1778 1778 華人置業(yè)華人置業(yè)都匯華庭都匯華庭20102010年年1010月月13132009-7-242009-7-24科華路板塊科華路板塊65.5 65.5 8 8349459 349459 3487 3487 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)保利中心保利中心20102010年年5 5月月14142009-11-192009-11-19東大街板塊東大街板塊22.3 22.3 4 459377 59377 6900 6900 龍茂地產(chǎn)龍茂地產(chǎn)15152009-12-42009-12-4九眼橋板塊九眼橋板塊15.6 15.6 4

20、441668 41668 7275 7275 成都朗基地產(chǎn)成都朗基地產(chǎn)20112011年年17172007-5-252007-5-2517.9 17.9 5 559830 59830 3870 3870 福建六建建設(shè)集團福建六建建設(shè)集團18182007-5-252007-5-25東大街板塊東大街板塊15.5 15.5 5.55.556662 56662 3986 3986 成都成房置業(yè)成都成房置業(yè)19192007.12.202007.12.20人南路板塊人南路板塊39.6 39.6 4.44.4116155 116155 5216 5216 重慶華宇重慶華宇華宇華宇蓉國府蓉國府20102010

21、年年6 6月月區(qū)域市場在售樓盤大部分都屬于區(qū)域市場在售樓盤大部分都屬于尾盤銷售尾盤銷售，中心區(qū)域的庫存總量，中心區(qū)域的庫存總量19.819.8萬平米萬平米項目名稱項目名稱占地占地面積面積（畝）（畝）建筑建筑面積面積（萬（萬）容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)戶型區(qū)間（）戶型區(qū)間（）首次開盤時間首次開盤時間交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)剩余未推量（萬）剩余未推量（萬）時代豪庭時代豪庭3 3期期10610624.924.94 4396396110-180110-1802009-8-152009-8-15清水清水5.955.95蕭邦蕭邦4.54.52.352.357 732232240-9040-902008-1-6200

22、8-1-6 精裝修精裝修(2000(2000元元/ /）/ /弘邦弘邦領(lǐng)邸領(lǐng)邸4.64.62.92.98 8376376404080802007-12-12007-12-1清水清水0.40.4都會風(fēng)尚都會風(fēng)尚10107 75.085.08360360100-140100-1402007-12-282007-12-28清水清水2 2上錦美地上錦美地9.39.35.65.67.67.653953980-12580-1252008-4-122008-4-12清水清水1.61.6錦江明珠錦江明珠5.85.84.334.3310.810.851051055-10955-1092008-6-212008-

23、6-21清水清水/ /錦都公寓錦都公寓3.13.12.32.39.289.2822822850-13050-1302009-8-152009-8-15 精裝修精裝修(2500(2500元元/ /）0.30.3城市博客城市博客C C城城10103.53.55 528828850-10050-1002009-5-12009-5-1清水清水/ /傲仕門傲仕門4.44.41.61.64.24.2152152575792922008-9-202008-9-20精裝（精裝（25002500元元/ /豪裝）豪裝）0.180.18曦城曦城303013.213.26.756.751308130840-13040

24、-1302007-12-222007-12-22清水清水/ /7878號觀邸號觀邸454518186.666.6657757768-14068-1402007-7-202007-7-20清水清水/ /鳳棲桐鳳棲桐6.26.22.32.35.595.5924424454-8954-892009-9-122009-9-12清水清水0.170.17西府少城西府少城23.823.811.311.34.74.790390350-16050-1602009-6-202009-6-20清水清水5.35.3泰豐御園泰豐御園16.516.56.46.45 554654688-14088-1402008-9-12

25、008-9-1清水清水1.51.5山水山水琨玉琨玉3.83.84.54.5202038938945-9045-902008-11-82008-11-8清水清水2.72.7富力史丹尼國際公寓富力史丹尼國際公寓1 1期期44.244.26.76.77.987.98200200余套余套40-7040-702008-8-302008-8-30 精裝修精裝修(2500(2500元元/ /）0.280.28天合天合凱旋港凱旋港6.46.45.45.411.111.174374340-7040-702008-9-12008-9-1精裝修（精裝修（800800元元/ /）1.051.05花樣年花樣年喜年廣場喜

26、年廣場13.613.613.213.212.312.34684682009-4-122009-4-12 精裝修精裝修(2500(2500元元/ /）/ /城市理想城市理想9.79.78.68.610101178117834-7034-702008-4-122008-4-12精裝修（精裝修（15001500元元/ /）/ /力迅領(lǐng)筑力迅領(lǐng)筑7.47.43.53.55.35.348448443.91-47.5043.91-47.502009-12-122009-12-12精裝修（精裝修（20002000元元/ /）1.8(1.8(剩余剩余264264套套) )合計存量合計存量2525萬平米（數(shù)據(jù)截

27、至萬平米（數(shù)據(jù)截至20102010年年2 2月底）月底）編號編號出讓時間出讓時間所屬板塊所屬板塊占地面積占地面積容積率容積率建筑面積建筑面積樓面地價樓面地價競得人競得人樓盤名稱樓盤名稱預(yù)計入市時間預(yù)計入市時間1 12009-7-272009-7-27東大街板塊東大街板塊24.7 24.7 1212197255 197255 2000 2000 成都泰信成都泰信今年年底今年年底2 22009-12-42009-12-4紅星路板塊紅星路板塊3.2 3.2 2.52.55323 5323 8700 8700 成都新合成都新合20112011年年3 32009-12-162009-12-16華西板塊華

28、西板塊60.9 60.9 8 8324670 324670 2812 2812 成都匯日星河成都匯日星河20112011年年4 42007-1-312007-1-31春熙板塊春熙板塊56.3 56.3 8 8300455 300455 3570 3570 華人置業(yè)華人置業(yè)華置廣場華置廣場20112011年年5 52007-4-272007-4-27北大街北大街4.2 4.2 5 514132 14132 3810 3810 成都盛幫成都盛幫6 62007-9-282007-9-28花牌坊板塊花牌坊板塊4.9 4.9 4 413073 13073 7950 7950 四川正黃四川正黃正黃羅格正黃

29、羅格20102010年年6 6月月7 72007-10-262007-10-26北大街板塊北大街板塊9.3 9.3 5 531104 31104 6090 6090 飛大置業(yè)飛大置業(yè)8 82007.11.302007.11.30騾馬市板塊騾馬市板塊8.4 8.4 6 633451 33451 6000 6000 成都置信成都置信9 92007.11.302007.11.30騾馬市板塊騾馬市板塊10.0 10.0 3 320005 20005 9563 9563 交大房產(chǎn)交大房產(chǎn)10102007.12.202007.12.20北大街北大街15.1 15.1 5 550473 50473 5050

30、 5050 中房地產(chǎn)中房地產(chǎn)11112006.12.82006.12.8東大街板塊東大街板塊11.3 11.3 5.55.541612 41612 4200 4200 新加坡置地新加坡置地郎御郎御20102010年年4 4月月12122006.10.272006.10.2727.1 27.1 8.58.5190000 190000 1778 1778 華人置業(yè)華人置業(yè)都匯華庭都匯華庭20102010年年1010月月13132009-7-242009-7-24科華路板塊科華路板塊65.5 65.5 8 8349459 349459 3487 3487 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)保利中心保利中心201020

31、10年年5 5月月14142009-11-192009-11-19東大街板塊東大街板塊22.3 22.3 4 459377 59377 6900 6900 龍茂地產(chǎn)龍茂地產(chǎn)15152009-12-42009-12-4九眼橋板塊九眼橋板塊15.6 15.6 4 441668 41668 7275 7275 成都朗基地產(chǎn)成都朗基地產(chǎn)20112011年年17172007-5-252007-5-2517.9 17.9 5 559830 59830 3870 3870 福建六建建設(shè)集團福建六建建設(shè)集團18182007-5-252007-5-25東大街板塊東大街板塊15.5 15.5 5.55.55666

32、2 56662 3986 3986 成都成房置業(yè)成都成房置業(yè)19192007.12.202007.12.20人南路板塊人南路板塊39.6 39.6 4.44.4116155 116155 5216 5216 重慶華宇重慶華宇華宇華宇蓉國府蓉國府20102010年年6 6月月根據(jù)目前中心區(qū)域土地存量和預(yù)計的入市時間判斷，根據(jù)目前中心區(qū)域土地存量和預(yù)計的入市時間判斷，預(yù)計預(yù)計20102010年年新增入市項目的供新增入市項目的供應(yīng)量約在應(yīng)量約在2020萬平米萬平米，加之目前，加之目前19.819.8萬平米的庫存量萬平米的庫存量，預(yù)計，預(yù)計20102010年年整體供應(yīng)量整體供應(yīng)量應(yīng)在應(yīng)在4040萬方左

33、右萬方左右，總體供應(yīng)水平預(yù)計和，總體供應(yīng)水平預(yù)計和20092009年持平。年持平?！靖偁幪綄ぁ靖偁幪綄ぁ繕潜P名稱樓盤名稱剩余套數(shù)剩余套數(shù)剩余面積剩余面積7878號觀邸號觀邸13131734 1734 傲仕門傲仕門21211847 1847 繽舍繽舍2 2157 157 城市理想城市理想49492198 2198 單飛鑫雅苑單飛鑫雅苑1 151 51 都會風(fēng)尚都會風(fēng)尚24243308 3308 錦江明珠錦江明珠92926846 6846 錦天國際錦天國際1010882 882 昆侖華庭昆侖華庭27271771 1771 廊橋樂章廊橋樂章5 5380 380 朗御朗御 39839843821 43

34、821 山水琨玉山水琨玉36236225096 25096 上錦美地上錦美地6 6468 468 時代豪庭時代豪庭10101422 1422 雙城雙城26226219273 19273 泰豐御園泰豐御園21021019806 19806 天合凱旋港天合凱旋港1081086734 6734 西府少城西府少城 70706979 6979 曦城曦城1010848 848 一鑫居一鑫居16161025 1025 正黃上嶺正黃上嶺2 2112 112 和信派都和信派都3 3197 197 摩根中心摩根中心19419414862 14862 天紫界天紫界 56656638217 38217 合計合計246

35、12461198034 198034 截止截止20102010年年2 2月月2525日的庫存情況分析日的庫存情況分析u庫存套數(shù)合計約庫存套數(shù)合計約24612461套，庫存面積約套，庫存面積約19.819.8萬平米萬平米u庫存主要集中在庫存主要集中在60-9060-90平米的套平米的套1 1和套和套2 2戶型戶型按照按照0909年成都中心區(qū)域市場的去化速度，預(yù)計年成都中心區(qū)域市場的去化速度，預(yù)計剩余庫存預(yù)計將在剩余庫存預(yù)計將在3 3個月左右將個月左右將會全部清盤，即會全部清盤，即20102010年年5 5月底前月底前。市場競爭格局市場競爭格局 本項目的競爭參照體，參照以下標(biāo)準(zhǔn)：本項目的競爭參照體

36、，參照以下標(biāo)準(zhǔn)：享有相似優(yōu)勢地段享有相似優(yōu)勢地段相近產(chǎn)品形態(tài)相近產(chǎn)品形態(tài)入市時間入市時間樓盤名稱樓盤名稱占地占地（畝）（畝）建筑面積建筑面積（平米）（平米）區(qū)域區(qū)域價格價格（元（元/ /平米）平米）產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型容積率容積率入市時間入市時間華宇蓉國府華宇蓉國府約約4040畝畝約約1717萬平米萬平米 人民南路人民南路預(yù)計預(yù)計1200012000左右左右由由6 6棟高層建筑組成。功能棟高層建筑組成。功能分別為甲級寫字樓、綜合商分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。個部分。 一期住宅面積一期住宅面積80-12080-120平米平米2.792.792010

37、2010年年4 4月月朗御朗御約約11.311.3畝畝7712477124平米平米 錦江區(qū)大慈寺錦江區(qū)大慈寺預(yù)計預(yù)計1400014000左右左右40004000元裝修標(biāo)元裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)超高層住宅超高層住宅戶型面積戶型面積77-50077-500平米平米 7.357.3520102010年年3 3月月保利中心保利中心約約6565畝畝3939萬平米萬平米城南美領(lǐng)館城南美領(lǐng)館預(yù)計預(yù)計1800018000甲級寫字樓、時尚精品商業(yè)甲級寫字樓、時尚精品商業(yè)廊、廊、LOFTLOFT精裝公寓精裝公寓6.876.87未定未定時代豪庭時代豪庭3 3期期106.12106.12畝畝 約約5656萬平米萬平米東大街東大街

38、均均15000150001212幢電梯高層幢電梯高層+2+2幢甲級寫字幢甲級寫字樓樓4 40909年年8 8月月保利中心基本信息保利中心基本信息東區(qū)東區(qū)總建面（平米）總建面（平米）109771地上建面：地上建面：82548LOFTLOFT公寓建面（平米）（地上）公寓建面（平米）（地上）77311商業(yè)街建面（平米）商業(yè)街建面（平米） （地上）（地上）4777配套設(shè)施（平米）配套設(shè)施（平米） （地上）（地上）460容積率容積率5.0停車位停車位413西區(qū)西區(qū)總建面（平米）總建面（平米）286255地上建面：地上建面：217384住宅（平米）住宅（平米） （地上）（地上）100676辦公用房（平米）

39、辦公用房（平米） （地上）（地上）110627商業(yè)用房（平米）商業(yè)用房（平米） （地上）（地上）4998配套設(shè)施（平米）配套設(shè)施（平米） （地上）（地上）1080總?cè)莘e率總?cè)莘e率8.0機動車停車位機動車停車位1291總建面（平米）總建面（平米）約約3939萬平米萬平米競品掃描之保利中心競品掃描之保利中心n打造方向：打造方向：高端城市綜合體高端城市綜合體n地址：地址：成都領(lǐng)事館路成都領(lǐng)事館路7 7號號n總占地：總占地：6565畝畝n總建筑面積：總建筑面積：3939萬平米萬平米n物業(yè)形態(tài)：高層電梯華宅、物業(yè)形態(tài)：高層電梯華宅、LOFTLOFT商務(wù)公寓、商務(wù)公寓、兩棟純甲級寫字樓。兩棟純甲級寫字樓。

40、n 建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格n預(yù)計入市價格：預(yù)計入市價格：LOFTLOFT精裝商務(wù)公寓精裝商務(wù)公寓1500015000元元/ /平米平米競品掃描之保利中心競品掃描之保利中心競品掃描之朗御競品掃描之朗御項目名稱項目名稱朗御朗御開發(fā)商開發(fā)商新嘉置地（成都）發(fā)展有限新嘉置地（成都）發(fā)展有限公司公司 地理位置地理位置錦江區(qū)大慈寺錦江區(qū)大慈寺1 1號號占地面積占地面積11.311.3畝畝總建筑面積總建筑面積7712477124平米平米產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)高層高層容積率容積率7.357.35綠化率綠化率28.6%28.6%總戶數(shù)總戶數(shù)468468戶戶戶型面積戶型面積77-50077-5

41、00平米平米開盤時間開盤時間3 3月底開盤月底開盤車位比車位比1 1：0.80.8銷售價格銷售價格預(yù)計預(yù)計1400014000元元/ /平米平米裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)38003800元元/ /平米左右平米左右項目介紹項目介紹項目坐落于城市核心地段大慈寺片區(qū)。隨著城市中心片區(qū)舊項目坐落于城市核心地段大慈寺片區(qū)。隨著城市中心片區(qū)舊城改造的結(jié)束，地段的不可復(fù)制性彌足珍貴。建筑與地塊呈城改造的結(jié)束，地段的不可復(fù)制性彌足珍貴。建筑與地塊呈3636度角布置，建筑正面朝向東風(fēng)路與天仙橋東北面，近觀錦度角布置，建筑正面朝向東風(fēng)路與天仙橋東北面，近觀錦江河景，另一面朝向大慈寺與春熙路片區(qū)，遠望文化積淀豐江河景，另一面

42、朝向大慈寺與春熙路片區(qū)，遠望文化積淀豐厚的千年名剎大慈寺及春熙路繁華商業(yè)街景。為打造高端人厚的千年名剎大慈寺及春熙路繁華商業(yè)街景。為打造高端人文社區(qū)提供成熟便利的交通環(huán)境、城市景觀環(huán)境、生活配套文社區(qū)提供成熟便利的交通環(huán)境、城市景觀環(huán)境、生活配套設(shè)施。設(shè)施。 項目擬打造項目擬打造“6 6星級服務(wù)住宅星級服務(wù)住宅”，建筑主體采用雙塔結(jié)構(gòu)，保，建筑主體采用雙塔結(jié)構(gòu)，保證每個戶型開闊的景觀視線；證每個戶型開闊的景觀視線；173173米超高層純住宅建筑引領(lǐng)成米超高層純住宅建筑引領(lǐng)成都超高層建筑新起點，重塑區(qū)域地標(biāo)；都超高層建筑新起點，重塑區(qū)域地標(biāo)；9090500500平方米享受型、平方米享受型、奢侈型

43、城市豪宅，身份的象征；奢侈型城市豪宅，身份的象征；270270度觀景客廳、度觀景客廳、6.36.3米層高米層高的高空客廳設(shè)計視野廣闊，更顯超高視覺沖擊力；引入新加的高空客廳設(shè)計視野廣闊，更顯超高視覺沖擊力；引入新加坡精裝修生活理念，；科技智能配套倡導(dǎo)科技、生態(tài)、時尚坡精裝修生活理念，；科技智能配套倡導(dǎo)科技、生態(tài)、時尚居家的生活方式；專屬居家的生活方式；專屬6 6星級會所服務(wù)、私享恒溫泳池彰顯業(yè)星級會所服務(wù)、私享恒溫泳池彰顯業(yè)主生活品味。主生活品味。5151層城市超高層層城市超高層競品掃描之朗御競品掃描之朗御戶型戶型建筑面積建筑面積( (平米平米) )套內(nèi)面積套內(nèi)面積( (平米平米) )套數(shù)套數(shù)

44、占比占比A1A1一室二廳一一室二廳一衛(wèi)衛(wèi)89.2589.2562.1662.1616016089%89%A2A2一室二廳一一室二廳一衛(wèi)衛(wèi)89.8989.8962.6162.61160160A3-1A3-1一室二廳一一室二廳一衛(wèi)衛(wèi)83.7583.7561.1361.136060A3A3一室二廳一一室二廳一衛(wèi)衛(wèi)87.9187.9161.2361.234040B1B1三室二廳四三室二廳四衛(wèi)衛(wèi)223.7223.7162.5162.540408%8%C C躍層躍層二室二廳二二室二廳二衛(wèi)衛(wèi)187.83187.83136.46136.468 83%3%該項目前期進行了內(nèi)部認購該項目前期進行了內(nèi)部認購, ,內(nèi)

45、部認購價格在內(nèi)部認購價格在1300013000元元/ /平米平米, ,現(xiàn)在接受誠意金排號現(xiàn)在接受誠意金排號. . 對外報價是對外報價是15000-1700015000-17000元元/ /平米平米帶帶38003800元元/ /平米的精裝修平米的精裝修競品掃描之華宇蓉國府競品掃描之華宇蓉國府項目名稱項目名稱華宇蓉國府華宇蓉國府開發(fā)商開發(fā)商成都華宇業(yè)瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都華宇業(yè)瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置地理位置武侯人民南路武侯人民南路占地面積占地面積4040畝畝總建筑面積總建筑面積1717萬平米萬平米產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)由由6 6棟高層建筑組成。功能分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五棟高層建筑組成。功能

46、分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。星酒店、國際公寓四個部分。容積率容積率2.792.79綠化率綠化率20%20%總戶數(shù)總戶數(shù)906906戶戶戶型面積戶型面積目前推售面積在目前推售面積在80-16080-160平米左右平米左右開盤時間開盤時間預(yù)計預(yù)計4 4月初月初車位車位791791銷售價格銷售價格預(yù)計預(yù)計1200012000元元/ /平米平米項目介紹項目介紹華宇華宇蓉國府位于成都中心區(qū)第一大道蓉國府位于成都中心區(qū)第一大道“人民南路人民南路”三段。輻三段。輻射棕南、玉林、桐梓林三大華麗場域構(gòu)架之黃金三角區(qū)，匯射棕南、玉林、桐梓林三大華麗場域構(gòu)架之黃金三角區(qū)，匯聚成都生活精粹

47、；華宇聚成都生活精粹；華宇蓉國府定位為復(fù)合型國際商業(yè)建筑集蓉國府定位為復(fù)合型國際商業(yè)建筑集群，總建面約群，總建面約1616萬平米，由萬平米，由6 6棟高層建筑組成。功能分別為甲棟高層建筑組成。功能分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。目前對外報價是目前對外報價是1200012000元元/ /平米平米競品掃描之時代豪庭競品掃描之時代豪庭住宅指標(biāo)住宅指標(biāo)宗地規(guī)模宗地規(guī)模106.12106.12畝畝總建筑面積總建筑面積約約5656萬平米萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型1212幢電梯高層幢電梯高層+2+2幢甲幢甲級寫字樓級寫字樓容積率容積率4 4

48、綠化率綠化率33%33%產(chǎn)品形態(tài)（樓王標(biāo)桿）產(chǎn)品形態(tài)（樓王標(biāo)桿）戶戶 型型 建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比大平面大平面3 3房房180180平米平米23723750%50%大平面大平面4 4房房240240平米平米23723750%50%合合 計計474474100%100%時代豪庭目前只有三棟未售，皆為大時代豪庭目前只有三棟未售，皆為大戶型產(chǎn)品。前期實現(xiàn)戶型產(chǎn)品。前期實現(xiàn)均價為均價為15000元元/平米平米5 5棟棟6 6棟棟7 7棟棟產(chǎn)品競爭力分析產(chǎn)品競爭力分析配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌華宇蓉國府朗御保利中心時代豪庭本案產(chǎn)品屬于城市超高層物業(yè)，優(yōu)勢較為不明顯項目處于城市中心區(qū)域，

49、傳統(tǒng)高端居住區(qū)域，且有政府規(guī)劃利好，地鐵物業(yè)自身除會所外無任何配套，多依托周邊成熟配套華人置業(yè)成都項目品質(zhì)形象已初步建立,因此項目有望傳承延續(xù)高端形象.華人置業(yè)在成都品牌號召力尚不夠,但作為港資上市背景公司擁有資本實力和超高層打造經(jīng)驗城市景觀優(yōu)勢突出，無自然資源景觀本案地段、配套、產(chǎn)品條件，享天生麗質(zhì)；品牌、形象，具提升空間；地段、配套、產(chǎn)品條件，享天生麗質(zhì)；品牌、形象，具提升空間；p項目領(lǐng)導(dǎo)者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進入門檻較高；價格成為市場同類產(chǎn)品領(lǐng)先者；性價比最高；成項目領(lǐng)導(dǎo)者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進入門檻較高；價格成為市場同類產(chǎn)品領(lǐng)先者；性價比最高；成為市場明星項目；知名度、美譽度與忠誠度居

50、名列前茅。為市場明星項目；知名度、美譽度與忠誠度居名列前茅。p發(fā)展軌跡：區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者發(fā)展軌跡：區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者 區(qū)域外挑戰(zhàn)者區(qū)域外挑戰(zhàn)者 明日的超級巨明日的超級巨星星項目競爭定位項目競爭定位區(qū)內(nèi)區(qū)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者區(qū)外區(qū)外挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者競爭策略競爭策略【本次方案提綱【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart SIX營銷難點營銷難點及關(guān)鍵點及關(guān)鍵點Part FouPart Four r營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFive營銷環(huán)境研判營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THREEPart THREE項

51、目項目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE都匯華庭項目營銷目標(biāo)、任務(wù)及問題初判都匯華庭項目營銷目標(biāo)、任務(wù)及問題初判銷售絕對成功，以較高去化速度實現(xiàn)對銷售絕對成功，以較高去化速度實現(xiàn)對華置廣場的現(xiàn)金流支撐：華置廣場的現(xiàn)金流支撐：1515個月完成個月完成1919萬方住宅去化萬方住宅去化支持華人置業(yè)品牌落地，促進在成都片區(qū)支持華人置業(yè)品牌落地，促進在成都片區(qū)的品牌識別，并在項目上實現(xiàn)品牌溢價。的品牌識別，并在項目上實現(xiàn)品牌溢價。實現(xiàn)華人置業(yè)高端品牌影響實現(xiàn)華人置業(yè)高端品牌影響目標(biāo)目標(biāo)問題研判問題研判速度：速度：項目要實現(xiàn)約項目要實現(xiàn)約114114套套/ /月

52、的銷售任務(wù)，月的銷售任務(wù)，屬于屬于區(qū)域樓盤銷售速度高值區(qū)域樓盤銷售速度高值品牌：品牌：華人置業(yè)品牌在成都高端開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)華人置業(yè)品牌在成都高端開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者形象建立。導(dǎo)者形象建立。目前的品牌識別仍需加強目前的品牌識別仍需加強價格：價格：區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)品銷售均價在區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)品銷售均價在8000-90008000-9000元元/ /平平米意味著米意味著本案需要超越區(qū)域現(xiàn)狀，實現(xiàn)更高的價格本案需要超越區(qū)域現(xiàn)狀，實現(xiàn)更高的價格開盤價達到開盤價達到1300013000元元/ /平米，均價目標(biāo)平米，均價目標(biāo)1500015000元元/ /平米，套平米，套1 1套套2 2產(chǎn)品單套總價在產(chǎn)品單套總價在97-1

53、3597-135萬；套萬；套3 3和復(fù)式產(chǎn)品總價在和復(fù)式產(chǎn)品總價在194-194-390390萬。萬?！颈敬畏桨柑峋V【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart SIX營銷難點營銷難點及關(guān)鍵點及關(guān)鍵點Part FouPart Four r營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFive營銷環(huán)境研判營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THREEPart THREE項目項目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE項目資源綜合評價項目資源綜合評價n占地規(guī)模中等，項目建筑

54、體量較大，達到占地規(guī)模中等，項目建筑體量較大，達到1919萬平米；萬平米；n5050層的超高層純住宅項目，在區(qū)域市場中相對稀缺；層的超高層純住宅項目，在區(qū)域市場中相對稀缺；規(guī)模規(guī)模n項目位于城市核心商務(wù)金融中心的東大街，與春熙路及王府井商圈近鄰。隨著未來項目位于城市核心商務(wù)金融中心的東大街，與春熙路及王府井商圈近鄰。隨著未來大體量的寫字樓項目進駐東大街，大體量的寫字樓項目進駐東大街，CBDCBD從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展?jié)摿?，潛在金融白領(lǐng)、金領(lǐng)引領(lǐng)的高端購買力區(qū)域；潛力，潛在金融白領(lǐng)、金領(lǐng)引領(lǐng)的高端購買力區(qū)域；n項目不直接臨東大街主干道，噪

55、音相對較小；項目不直接臨東大街主干道，噪音相對較?。粎^(qū)位區(qū)位交通交通n項目周邊主干道為東大街，其為寬約項目周邊主干道為東大街，其為寬約4040米、雙向米、雙向8 8車道的都市主動脈，西起鹽市車道的都市主動脈，西起鹽市口、春熙路，連接二環(huán)路、抵達沙河，全長近口、春熙路，連接二環(huán)路、抵達沙河，全長近5.25.2公里。未來規(guī)劃中的地鐵二號線公里。未來規(guī)劃中的地鐵二號線將穿越城市核心商業(yè)區(qū)和東大街，沿途擁有將穿越城市核心商業(yè)區(qū)和東大街，沿途擁有5 5個站點，其中紅星路站距離本項目僅個站點，其中紅星路站距離本項目僅需步行需步行5 5分鐘，出行便捷。分鐘，出行便捷。n由由3 3棟塔樓組成，以棟塔樓組成，以

56、176176米的高度及富有現(xiàn)代感的簡約風(fēng)格屹立于東大街米的高度及富有現(xiàn)代感的簡約風(fēng)格屹立于東大街CBDCBD金融金融商務(wù)圈，為金融街上難得靜謐之地商務(wù)圈，為金融街上難得靜謐之地n項目產(chǎn)品主要由舒適性套項目產(chǎn)品主要由舒適性套1 1和套和套2 2組成，產(chǎn)品定位和區(qū)域潛在組成，產(chǎn)品定位和區(qū)域潛在CBDCBD商務(wù)金融類客群商務(wù)金融類客群的購買需求相對匹配的購買需求相對匹配產(chǎn)品產(chǎn)品項目項目SWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢(S)(S)：劣勢劣勢(W)(W)：1 1、作為住宅來看，容積率較高；、作為住宅來看，容積率較高；2 2、超高層規(guī)劃，在產(chǎn)品設(shè)計上受到、超高層規(guī)劃，在產(chǎn)品設(shè)計上受到一定局限；一定局限；3 3、地

57、塊本身無景觀資源。、地塊本身無景觀資源。1 1、絕版中心地段，具有極強的地塊價、絕版中心地段，具有極強的地塊價值和保值增值性；值和保值增值性；2 2、土地成本相對板塊內(nèi)其他項目具有、土地成本相對板塊內(nèi)其他項目具有明顯優(yōu)勢；明顯優(yōu)勢；3 3、通過強勢產(chǎn)品的打造，吸引客戶的、通過強勢產(chǎn)品的打造，吸引客戶的關(guān)注；關(guān)注；4 4、華人置業(yè)強勢品牌；、華人置業(yè)強勢品牌；5 5、是板塊內(nèi)同期供應(yīng)的中等規(guī)模純居、是板塊內(nèi)同期供應(yīng)的中等規(guī)模純居項目。項目。1 1、中國西部華爾街、中國西部華爾街 成都金融聚集地，成都金融聚集地， 匯匯聚國內(nèi)外企業(yè)總部的世界級商圈；聚國內(nèi)外企業(yè)總部的世界級商圈；2 2、鐵獅門、九龍

58、倉、新鴻基等、鐵獅門、九龍倉、新鴻基等1010余個地產(chǎn)余個地產(chǎn)大鱷，億萬資本集聚；大鱷，億萬資本集聚；3 3、2020分鐘對接機場分鐘對接機場 地鐵輻射全城，地鐵輻射全城，1717條條公交線路四通八達；公交線路四通八達；4 4、政務(wù)中心、金融服務(wù)、商務(wù)集群、星級、政務(wù)中心、金融服務(wù)、商務(wù)集群、星級酒店林立、商業(yè)繁榮。酒店林立、商業(yè)繁榮。1 1、區(qū)域主要規(guī)劃功能為金融區(qū)域，影響項、區(qū)域主要規(guī)劃功能為金融區(qū)域，影響項目作為純居住宅的私密性，板塊不具備純目作為純居住宅的私密性，板塊不具備純居性；居性；2 2、政策的調(diào)整對多次購房客群形成打擊，、政策的調(diào)整對多次購房客群形成打擊，或促成觀望；或促成觀望

59、；機會機會(O)(O)：威脅威脅(T)(T)：n如何用國際化的視野，賦予項目獨特的人文價值內(nèi)涵，在形象上如何用國際化的視野，賦予項目獨特的人文價值內(nèi)涵，在形象上占位高端？占位高端？n如何把握市場契機，跳出區(qū)域價值凹地，保證如何把握市場契機，跳出區(qū)域價值凹地，保證足價快銷足價快銷？n客戶基礎(chǔ)面大，如何精準(zhǔn)直效客戶基礎(chǔ)面大，如何精準(zhǔn)直效打擊目標(biāo)客群打擊目標(biāo)客群？項目營銷關(guān)鍵點解讀：項目營銷關(guān)鍵點解讀：【本次方案提綱【本次方案提綱】附件附件Part SIXPart SIX營銷難點營銷難點及關(guān)鍵點及關(guān)鍵點Part FouPart Four r營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行及執(zhí)行Part Part FiveFi

60、ve營銷環(huán)境研判營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判外部環(huán)境研判Part TWOPart TWO目標(biāo)、任務(wù)目標(biāo)、任務(wù)與問題與問題Part THREEPart THREE項目項目/ /產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判內(nèi)部環(huán)境研判Part ONEPart ONE【營銷策略【營銷策略】如何傳遞如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么傳遞什么項目價值體系項目價值體系傳遞給誰傳遞給誰客群及受眾客群及受眾l客群是誰？客群是誰？l客群在哪？客群在哪？l價值體系？價值體系？l價值核心？價值核心？l推廣策略？推廣策略？l銷售策略？銷售策略？l渠道策略？渠道策略？l執(zhí)行策略執(zhí)行策略【客戶來源【客戶來源】城中心供需矛盾