重慶市蔡家地塊項目市場研究報告

1、1首鋼蔡家市場部分首鋼蔡家市場部分3一、重一、重慶慶房地房地產(chǎn)產(chǎn)市市場現(xiàn)狀場現(xiàn)狀及未及未來來市市場預(yù)場預(yù)判判41月10日國十一條國十一條4月14日新新“國十條國十條”國五條國五條9月29日新新“國八條國八條”渝、滬兩地房產(chǎn)稅征渝、滬兩地房產(chǎn)稅征收辦法公布收辦法公布1月26日1月27日2月22日央行、銀監(jiān)局關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知3月8日關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知4月1日四大國有銀行全線取消首套房貸優(yōu)惠4月12日關(guān)于下達2010年全國土地利用計劃的通知4月13日關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知3月18日國資委要求7

2、8家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知3月9日2月12日個人貸款管理暫行辦法存款基準利率上調(diào)0.25%10月20日12月26日存貸款基準利率上調(diào)0.25%全國全國限購限購城市城市猛增猛增銀根緊縮，銀根緊縮，1-61-6月，連月，連續(xù)六次上調(diào)存款儲備金續(xù)六次上調(diào)存款儲備金率率樓市調(diào)控，銀根緊縮，樓市調(diào)控，銀根緊縮，“ “組合拳組合拳” ”出擊，調(diào)控已成常態(tài)出擊，調(diào)控已成常態(tài)政策回顧15限購令限購令只是對投資物業(yè)及高端物業(yè)最嚴厲的調(diào)控措施，目前重重慶尚未出臺相關(guān)相關(guān)細則慶尚未出臺相關(guān)相關(guān)細則，即使執(zhí)行，也不可能長期執(zhí)行。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅只針對獨棟物業(yè)及建面單價超過9941物業(yè)征收

3、，且房產(chǎn)稅稅率僅0.5-1.2%，影響更多的是影響更多的是在心理上，實際效果微乎其微。在心理上，實際效果微乎其微。營業(yè)稅營業(yè)稅二手房持有成本增加，在一定程度上反而會刺激一手房市刺激一手房市場的成交。場的成交。信息說明：2011年房產(chǎn)稅單價征收標準為建面9941，據(jù)領(lǐng)域機構(gòu)預(yù)判，2012年房產(chǎn)稅征收標準為建面建面1200012000左右左右。政策影響26盡管限購令風(fēng)聲四起，房產(chǎn)稅、營業(yè)也已經(jīng)開始執(zhí)行，但銀根緊縮銀根緊縮才是更具殺傷力的秘密武器政策影響2 2011上半年土地供應(yīng)環(huán)比2010下半年大幅減少47.21%，同比2010上半年則保持平衡?？梢钥闯稣谕恋爻鲎尫矫媾浜袭斍罢撸瑖栏窨刂仆恋?/p>

4、出讓體量。 2011上半年土地成交環(huán)比2010下半年減少15.76%，同比2010上半年減少40.63%。土地成交量的持續(xù)下滑可以反映出政策和銀根緊縮給開發(fā)商帶來巨大壓力，拿地更顯謹慎。 2011上半年土地成交價格環(huán)比2010下半年增加2.23%，同比2010上半年減少7.93%。土地成交市場的量跌價漲說明了為什么在如此嚴厲的調(diào)控政策下，價格依然居高不下。2011年上半年土地市場分析3供應(yīng)：供應(yīng)：2011年上半年主城區(qū)商品房供應(yīng)量為1005.85萬，環(huán)比下降265.87萬，降幅為21%；同比去年同期增加183.39萬，增幅為22.3%；成交：成交：2011年上半年主城區(qū)商品房成交量為727.2

5、8萬，環(huán)比下降522.35萬，降幅高達42%，同比去年同期下降256.51萬，降幅為26%；均價：均價：2011年上半年主城區(qū)商品房建面成交均價為6556元/，環(huán)比上漲90元/，漲幅為1.4%，同比去年同期上漲1174元/，漲幅高達22%。20112011年上半年商品房成交年上半年商品房成交“量跌價穩(wěn)量跌價穩(wěn)”，調(diào)控威力已初步顯現(xiàn)，調(diào)控威力已初步顯現(xiàn)2011年上半年整體市場分析420112011年上半年各物業(yè)年上半年各物業(yè)供應(yīng)供應(yīng)情況：情況：數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)20112011年上半年各物業(yè)年上半年各物業(yè)備案簽約備案簽約情況：情況：數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：

6、重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)2011年上半年各物業(yè)分析510分區(qū)分區(qū)區(qū)域區(qū)域供應(yīng)量（萬）供應(yīng)量（萬）成交量（萬）成交量（萬）建面均價（元建面均價（元/ /）1010年年同比同比1010年年同比同比1010年年同比同比中部區(qū) 渝中區(qū)68.08 52%46.00 24%10875 74%南區(qū) 南岸區(qū)112.70 68%89.11 -27%7636 38%巴南區(qū)74.12 -24%53.08 1%5781 35%經(jīng)開區(qū)15.64 -46%27.89 -28%6435 16%西區(qū) 大渡口區(qū)34.77 24%36.51 31%6263 50%沙坪壩區(qū)106.04 32%73.89 -63%6356 30%高新區(qū)10.

7、96 65%20.31 -20%7198 12%九龍坡區(qū)73.56 -48%80.28 -41%6147 40%北區(qū) 江北區(qū)105.75 24%84.34 1%8739 35%渝北區(qū)134.52 9%99.16 -10%7092 34%北部新區(qū)30.78 -40%47.90 1%9036 15%北部經(jīng)開23.75 -62%34.86 -50%7957 39%北碚區(qū)19.42 -15%29.79 107%5517 11%20112011年上半年整體市場低迷，推量較大，但是整體去化并不理想。北碚區(qū)正好年上半年整體市場低迷，推量較大，但是整體去化并不理想。北碚區(qū)正好相反，供應(yīng)量下跌，成交量卻猛增，價

8、格浮動不大，可以看出北碚整體市場環(huán)境保相反，供應(yīng)量下跌，成交量卻猛增，價格浮動不大，可以看出北碚整體市場環(huán)境保持健康穩(wěn)定的狀態(tài)。持健康穩(wěn)定的狀態(tài)。數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)，領(lǐng)域機構(gòu)2011年上半年各區(qū)供求價走勢611區(qū)域區(qū)域可售件數(shù)可售件數(shù)可售建筑面積可售建筑面積渝中區(qū)84811147016m2大渡口區(qū)8110611082m2江北區(qū)94171070764m2沙坪壩區(qū)8503835911m2九龍坡區(qū)132651200373m2南岸區(qū)205601678441m2北碚區(qū)2492345101m2渝北區(qū)140901477271m2巴南區(qū)4409702898m2高新區(qū)5467697533m2經(jīng)開區(qū)1168

9、91000050m2北部高新262402379797m2北部經(jīng)開257732460283m2合計合計1584961584961560652015606520數(shù)數(shù)據(jù)截止據(jù)截止20112011年年5 5月月3131日，日，來來源重源重慶網(wǎng)慶網(wǎng)上房地上房地產(chǎn)產(chǎn) 以月均去化181萬方為標準，現(xiàn)有市場存量已超過月均去化的8 8倍倍，已超已超過過供求供求的市的市場場警戒警戒線線。且今年還有多個項目即將面世，同時市場觀望更加嚴重，市場形勢不容樂觀。2011年上半年市場存量顯示7122012年中央領(lǐng)導(dǎo)人將面臨換屆選舉，政策對于市場以嚴格管控求穩(wěn)為主，預(yù)計未來兩年政策將不會放松，且金融政策將會是其中影響最大的一

10、點。導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)人人換屆換屆政策走勢813市場總體趨于穩(wěn)定，供大于求表現(xiàn)更加突出，價格小幅先抑后揚。市場環(huán)境預(yù)判914供應(yīng)供應(yīng)上半年供應(yīng)約上半年供應(yīng)約10061006萬方，萬方，預(yù)計下半年供應(yīng)約預(yù)計下半年供應(yīng)約10001000萬方。萬方。成交成交上半年成交約上半年成交約727727萬方，萬方，預(yù)計下半年成交約預(yù)計下半年成交約700700萬方。萬方。2011年，重慶市（含區(qū)縣）計劃新開工商品房3500萬，按2010年65%的新開工面積集中在主城計算，2011年商品房主城新開工面積將達到2275萬，上半年已供應(yīng)約1006萬平方米，從新開工建設(shè)分析，預(yù)計下半年供應(yīng)將與上半年持平，供應(yīng)面積將在1000

11、萬左右。下半年隨著信貸政策的持續(xù)收緊，銷售終端將面臨巨大考驗，全年的成交量必然會急劇下滑，市場不容樂觀，按上半年的成交量走勢分析，預(yù)計全年成交量在1500萬左右。價格價格上半年建面成交為上半年建面成交為65566556元元/ /，預(yù)計下半年將下滑預(yù)計下半年將下滑5-10%5-10%；隨著信貸政策的收緊，部分開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流已難以保障，目前降價、折扣優(yōu)惠、特價房等促銷手段已開始風(fēng)靡，購房者的觀望情緒在急速加劇，預(yù)計下半年的整體均價將有所下滑，但有眾多城市利好的支撐，價格下滑幅度將控制在510%之間。2011年市場環(huán)境預(yù)測10152 2、蔡家板塊分析、蔡家板塊分析16蔡家蔡家蔡家板塊 區(qū)位定位1蔡

12、家板蔡家板塊塊 由蔡家、施家梁、童家溪等地區(qū)組成。以居住為主的拓展區(qū)，適度發(fā)展無污染產(chǎn)業(yè)，預(yù)留舉辦國家級和世界級體育賽事的用地。蔡家組團位于重慶市主城區(qū)北部，它南接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地北部新區(qū)，動連江北國際機場渝北區(qū)，北靠重慶后花園北碚區(qū)，西與文化、經(jīng)濟強區(qū)沙坪壩接壤，處于四區(qū)經(jīng)濟聯(lián)動和功能銜接的樞紐位置，是重慶主城區(qū)拓展?jié)摿^大的組團。17 蔡家在市政府以及區(qū)政府的重點打造上，園區(qū)管委會制定了五年規(guī)劃（2007年-2012年），將完成基礎(chǔ)、功能、形象“三大”開發(fā)，屆時城市面積、人口、風(fēng)貌將上升至新的檔次。 城市地位：重慶市規(guī)劃建設(shè)的16個組團之一。 組團規(guī)劃：2020年規(guī)劃城市建設(shè)用地31平方公

13、里，人口約30萬， 2050年規(guī)劃城市建設(shè)用地48平方公里，人口約50萬。 產(chǎn)業(yè)定位：高新技術(shù)、高端商務(wù)、高檔次娛樂、高品質(zhì)居住。 功能布局：“一中心五組團”即中心城區(qū)以居住商貿(mào)功能為主，五個組團分別為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔居住區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)、運動休閑區(qū)和產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。蔡家是一個以工業(yè)為驅(qū)動，以其他產(chǎn)業(yè)樹立形象的開發(fā)新區(qū)；2012年蔡家組團將完成基礎(chǔ)開發(fā)，樹立區(qū)域形象及逐步完善區(qū)域功能。蔡家板塊 區(qū)位定位118三大板塊十大功能區(qū)先進制造業(yè)基地板塊1.水復(fù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)2.木古出口加工功能區(qū)3.龍石先進制造功能區(qū)都市綜合功能板塊1.北部新區(qū)2.悅來會展區(qū)3.空港新城功能區(qū)4.蔡家高技術(shù)功能區(qū)現(xiàn)代服務(wù)

14、業(yè)板塊1.保稅港功能區(qū)2.江北嘴中央商務(wù)區(qū)3.魚復(fù)現(xiàn)代物流功能區(qū)蔡家板塊 功能布局2空港新城范圍渝北區(qū)回興、雙龍湖、雙鳳橋和玉峰山，規(guī)劃建設(shè)用地97平方公里。發(fā)展方向重點依托空港、空港工業(yè)園，集中布局臨空物流、電子信息、臨空加工制造等，以及商貿(mào)商務(wù)、航空服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。北部新區(qū)范圍即現(xiàn)有的北部新區(qū)區(qū)域。該區(qū)是汽車制造基地，是國家級服務(wù)外包基地、信息產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地的核心區(qū)，是現(xiàn)代都市風(fēng)貌展示區(qū)。發(fā)展方向一是重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；二是布局戰(zhàn)略性創(chuàng)新平臺；三是生態(tài)居住功能。是兩江新區(qū)人口居住和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。蔡家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)范圍北碚蔡家、施家梁、童家溪，規(guī)劃建設(shè)用地34平方公里。發(fā)展方向

15、一是重點發(fā)展微電子和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；二是布局高品質(zhì)生態(tài)型商住區(qū)。悅來會展城范圍渝北區(qū)悅來鎮(zhèn)，規(guī)劃建設(shè)用地18平方公里。發(fā)展方向重點布局西部國際會展中心和重慶北部會展中心，建成服務(wù)長江中上游和西部地區(qū)、輻射全國的重要會展區(qū)。19蔡家板塊 功能布局2工業(yè)用地綜合用地中環(huán)快速干道嘉悅大橋蔡家組團未來的發(fā)展重點是綜合用地片區(qū)的招商工作；片區(qū)開發(fā)方向為由西向東，中環(huán)線通車后，連同濱江板塊也會加速東部片區(qū)的成熟。蔡家蔡家20資料說明：同興工業(yè)園：重慶市政府于2002年12月批準成立的首批16個市級特色工業(yè)園之一。園區(qū)規(guī)劃20平方公里，首期5.27平方公里（a、b、c三區(qū)）已基本建成。組團西北面控規(guī)地塊b、c

16、標準分區(qū)招商進行中。數(shù)據(jù)來源：蔡家組團管委會/同興工業(yè)園區(qū)管委會 a區(qū)區(qū)b區(qū)c區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分區(qū)示意圖b標準分區(qū)c標準分區(qū)同興工業(yè)園控規(guī)地塊類類別別分區(qū)分區(qū)幅員幅員面積面積產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)入住企業(yè)入住企業(yè)/ /項目項目基本統(tǒng)基本統(tǒng)計人數(shù)計人數(shù)招商招商進展進展同興工業(yè)園a區(qū)1.5平方公里以生物制藥、醫(yī)藥包裝和機械制造為主11家（已投產(chǎn)7家）837人完成b區(qū)3.77平方公里儀器儀表、電子產(chǎn)品、機械制造、包裝等20家（已投產(chǎn)12家）1452人完成c區(qū)5家（已投產(chǎn)1家）未統(tǒng)計完成控規(guī)地塊b標準分區(qū)4平方公里led產(chǎn)業(yè)和儀器儀表研發(fā)制造建設(shè)中基本完成c標準分區(qū)儀器儀表、電子產(chǎn)品、機械制造、光電產(chǎn)業(yè)引進20個項目招商

17、中平場整治中蔡家組團西面為工業(yè)用地，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人口約3000人，未來將聚集更多的從事高精尖產(chǎn)業(yè)的消費人群。蔡家板塊 功能布局221高端整體托市高端整體托市高端整體托市高端為主高層,專業(yè)市場輔助開始招商1條對外道路工業(yè)招商70%綜合用地開始招商6萬人2條對外道路通車內(nèi)部路網(wǎng)完成30%工業(yè)投產(chǎn)80%綜合用地招商初見成效12萬人3條對外道路通車內(nèi)部路網(wǎng)成型教育配套出現(xiàn)綜合用地陸續(xù)開發(fā)18萬人輕軌通車醫(yī)療等各類市政配套逐漸增多別墅/洋房企業(yè)圈地企業(yè)圈地階段末有高端產(chǎn)品供應(yīng)別墅/洋房為主專業(yè)市場、少量高層2002-20052006-20092010-20122013-20152015年之后區(qū)域規(guī)劃期產(chǎn)業(yè)雛

18、形期基礎(chǔ)配套完善期配套功能調(diào)節(jié)期到2020年達到30萬人大規(guī)模組團開發(fā)休閑娛樂、物流、商務(wù)等配套發(fā)展產(chǎn)品鏈豐富各種功能性物業(yè)別墅/洋房/高層商務(wù)/綜合商業(yè)蔡家板塊 開發(fā)進程322蔡家板塊 交通規(guī)劃4縱6路縱5路縱4路縱3路縱2路縱1路橫3路橫2路橫1路中環(huán)橫4路已通車未通車綜合用地工業(yè)區(qū)嘉悅大橋 蔡家組團內(nèi)部交通路網(wǎng)由五橫六縱構(gòu)成。 西面工業(yè)區(qū)內(nèi)部的道路通達性基本成型，組團東面綜合用地片區(qū)的路網(wǎng)基本沒動工。 目前中環(huán)干道建設(shè)50%，隨著明年中環(huán)線的貫通，可以帶動周邊路網(wǎng)建設(shè)提速，縱4路基本完工，縱3路進程加快。 濱江沿線的開發(fā)和中環(huán)的貫通，預(yù)計縱1、縱2、橫4路的建設(shè)將得到推動。工業(yè)區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)

19、建設(shè)完成80%，整體路網(wǎng)開發(fā)預(yù)計在2012年基本貫通。23中環(huán)快速干道渝合高速212212國道國道遂渝鐵路遂渝鐵路規(guī)劃規(guī)劃20002000噸級散噸級散貨泊位貨泊位規(guī)劃規(guī)劃10001000噸級多用途噸級多用途泊位泊位重要交通干道蔡家組團蔡家組團輕軌6號線蔡家板塊 交通規(guī)劃4 三條鐵路線 二條輕軌線：6號線、6號線支線（預(yù)計2009年年底開工建設(shè)6號線一期工程上新街至禮嘉段，禮嘉至北碚段預(yù)計2014年通車。） 中環(huán)快速干道：預(yù)計2010年通車，拉近蔡家與江北機場的距離。 內(nèi)環(huán)高速：地塊距離北環(huán)和北碚新城的車程時間均不超過15分鐘。2010年：2條快速干道從主城通向蔡家組團，強化蔡家組團對高端購房客

20、戶的吸引力；2014年：組團出行方式增加，更加便利大眾人群進出組團。24蔡家板塊 城市配套5北大東銀教育產(chǎn)業(yè)基地蔡家崗鎮(zhèn)醫(yī)院現(xiàn)有教育醫(yī)療配套少，預(yù)計從2012年后組團內(nèi)將陸續(xù)跟進配套建設(shè)。現(xiàn)狀 目前區(qū)域內(nèi)學(xué)校有蔡家崗小學(xué)，蔡家中學(xué)（24中），212輕工業(yè)職業(yè)學(xué)校。 目前區(qū)域內(nèi)居民就醫(yī)，基本靠蔡家崗鎮(zhèn)醫(yī)院支撐。規(guī)劃 2006年11月，北碚區(qū)與東銀集團簽署北大東銀教育產(chǎn)業(yè)基地合作協(xié)議中，將引進北大附屬實驗學(xué)校。 目前蔡家管委會與重慶市第三人民醫(yī)院、重慶醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院、重慶醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院進行了前期對接。25會展中心會展中心商業(yè)大賣場商業(yè)大賣場領(lǐng)事館項目領(lǐng)事館項目體育中心體育中心蔡家板塊

21、城市配套5橫一路和濱江路將成為未來的商業(yè)/商務(wù)集中帶。組團內(nèi)遠期規(guī)劃了體育中心以及華僑城主題公園，完善組團功能配套。項目名稱項目名稱建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模領(lǐng)事館區(qū)項目用地面積：5000畝 建筑面積：212.99萬商業(yè)賣場集散中心基本建設(shè)項目用地面積：1277.33畝 建筑面積：76.5萬會展中心用地面積：1500畝 建筑面積：45萬蔡家組團創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)項目用地面積：2000畝 建筑面積：56萬（規(guī)劃選址中）蔡家組團歐洲風(fēng)情公園用地面積：3000畝（規(guī)劃選址中）蔡家組團奧體競技體育中心用地面積：2250畝（規(guī)劃選址中）26蔡家板塊 城市配套5910位置位置配套內(nèi)容配套內(nèi)容建設(shè)情況建設(shè)情

22、況體育中心遠期規(guī)劃，預(yù)留的運動賽事地塊高爾夫球場已經(jīng)投入使用，有少量商務(wù)配套領(lǐng)事館項目選址論證中，2010年招商，2011-2012年建設(shè)ceo居住區(qū)選址論證中，2010年招商，2011-2012年建設(shè)確定的地產(chǎn)開發(fā)地塊已于企業(yè)簽約，尚未開始整治，預(yù)計2010-2012年啟動組團商業(yè)中心目前局部招商中，隨橫一路完工地塊開發(fā)迅速，預(yù)計2011-2012年啟動會展中心選址論證中，政府計劃2010年招商，但預(yù)計建設(shè)時間會在2012年之后北大東銀教育基地2006年簽約，5年內(nèi)啟動，最遲2010年底啟動渝能/融創(chuàng)地塊2008年簽約進行土地整治，尚未開始啟動蔡家鎮(zhèn)中心目前配套 相對集中，低端，針對附近農(nóng)業(yè)

23、人口27蔡家板塊 二環(huán)規(guī)劃6依照規(guī)劃,我市將新增22個人口規(guī)模20萬-30萬左右的大型聚居區(qū),分別位于北碚區(qū)的北碚新城,水土和蔡家蔡家,渝北區(qū)的悅來,翠云,鴛鴦,空港,龍興,石船,江北區(qū)的魚嘴,沙坪壩區(qū)的西永,大學(xué)城,九龍坡區(qū)的華巖,陶家,西彭,白市驛,大渡口區(qū)的釣魚嘴,巴南區(qū)的龍洲灣,鹿角,南岸區(qū)的茶園新城,峽口,以及江津區(qū)的珞璜.加上已成形的回興,兩路,和井雙3個聚居區(qū),二環(huán)區(qū)域共建成25個大型聚居區(qū).昔日邊城，升級為明日新城，主城外擴時代到來！28蔡家板塊 二環(huán)地位6蔡家公租房的總用地面積為42公頃，項目總建筑面積上百萬平方米。其中，公租房建設(shè)凈用地為24.1公頃，建設(shè)總規(guī)模約88萬平方

24、米，全部樓房建起后約為45幢，大約可居住1.6萬戶居民、4.1萬人。29二環(huán)區(qū)域?qū)⒄Q生5個新興商圈和17個大型購物中心。依照規(guī)劃，二環(huán)區(qū)域?qū)⒔ǔ煽崭坌鲁?，禮嘉，西永，茶園，北碚，5個聚居區(qū)新興商圈，建成蔡家蔡家，水土，大學(xué)城，白市驛，西彭，巴福，釣魚嘴，龍洲灣，界石，鹿角，越來，魚嘴，石船，龍興，峽口，大竹林，珞璜等17個聚居區(qū)大型購物中心。蔡家板塊 二環(huán)地位630蔡家板塊 區(qū)域小結(jié)7觀點二：2條快速干道從主城通向蔡家組團，以及輕軌6號線即將通車，強化蔡家組團對高端購房客戶的吸引力。觀點一：蔡家板塊在兩江新區(qū)總體規(guī)劃中定位為高科技工業(yè)區(qū)和高端居住社區(qū)，配套和功能完善的綜合性大型城鎮(zhèn)，將成為未來

25、置業(yè)安居及投資的熱點區(qū)域。觀點三：二環(huán)規(guī)劃城市定位升級，進一步拉升區(qū)域發(fā)展高度，隨著人口激增，將為房地產(chǎn)行業(yè)提供大量剛性需求，刺激房地產(chǎn)市場重心逐步向該板塊轉(zhuǎn)移。觀點三：大型購物中心及商業(yè)配套規(guī)劃完善，商業(yè)地產(chǎn)也將有蓬勃發(fā)展的空間。31蔡家板蔡家板塊塊房地房地產(chǎn)產(chǎn)市市場現(xiàn)狀場現(xiàn)狀32在售項目概況香溪美林1項目名稱項目名稱推盤時間推盤時間推出推出套數(shù)套數(shù)（套）（套）推出體推出體量量（萬方）（萬方）面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）物業(yè)形物業(yè)形態(tài)態(tài)推盤均價推盤均價（元（元/）去化率去化率巨豪巨豪香溪美香溪美林林2007年5月200.358154-160疊加別墅3500100%2008年11月1762.437

26、83-158花園洋房4500100%2009年9月1481.32983-158花園洋房5000100%2011年4月801.01105.69-158.41電梯洋房686160%2011年5月320.3483.34-103.59花園洋房790855%巨豪香溪美林目前在售83-160的二房到四房房源，套內(nèi)均價7300元/左右。目前購房可享受按揭99折全款96折，可公積金貸款，首付最低3成。33在售項目概況中安長島1項目名稱項目名稱推盤時間推盤時間推出套數(shù)推出套數(shù)（套）（套）推出體量推出體量（萬方）（萬方）面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)推盤均價推盤均價（元（元/）去化率去化率中安中安翡翠翡

27、翠湖三期湖三期（中安（中安長長島）島）2009年7月521.189220-245合院別墅8000100%2009年12月702.63232-450獨立、類獨立別墅11870100%2010年3月240.598232-450獨立、類獨立別墅獨棟17000類獨棟12500100%2010年8月250.767251.29-360.11獨立、類獨立別墅獨立16426 類獨立11800100%2010年9月170.6232.8-360.11獨立、類獨立別墅獨立：16108類獨立：12199100%2010年10月100.4032300-315獨立別墅1755090%中安長島今年未正式推盤，三月至六月除銷售類獨棟樣板間外，未有其他成交。7月3日內(nèi)部認購?fù)瞥?0套類獨棟，當天成交2套，本周預(yù)計會簽約3套。34在售項目概況水天花園1項目名稱項目名稱推盤時間推盤時間推出套數(shù)推出套數(shù)（套）（套）推出體量推出體量（萬方）（萬方）面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)推盤均價推盤均價（元（元/）去化率去化率華新華新水天花水天花園園2006年8月1862.40275-1