物業(yè)管理方案12725

1、共享知識分享快樂共享知識分享快樂東莞百業(yè)國際汽配城物業(yè)管理方案第一部分項目物業(yè)管理開發(fā)的理念-3第一章汽配城簡介和物業(yè)所需解決的主要問題第二章物業(yè)管理理念及思路第三章擬采取的物業(yè)服務(wù)措施第二部分項目物業(yè)管理方式 -4第一章物業(yè)管理模式及組織架構(gòu)第二章物業(yè)公司整體工作流程第三章各類人員的素質(zhì)要求第四章物業(yè)公司組建的資源配置第三部分促進招商的建議和配合招商的措施、承諾-12第一章招商的定位第二章配合招商的流程及措施第三章招商所需物業(yè)資料第四部分項目物業(yè)管理費用 -15第一章財務(wù)管理第二章日常物業(yè)管理經(jīng)費收支預(yù)測第五部分物業(yè)服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)-17第一章服務(wù)思路第二章服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)第六部分物業(yè)接

2、管計劃 -18第一章物業(yè)接管項目第二章物業(yè)接流程第三章物業(yè)接管時間及人員安排第七部分物業(yè)日常管理目標(biāo)及驗收標(biāo)準(zhǔn)-21第一章前期介入第二章招商入駐第三章物業(yè)經(jīng)營指標(biāo)承諾第四章日常物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾第八部分結(jié)束語 -28共享知識分享快樂第一部分 項目物業(yè)管理開發(fā)的理念第一章 汽配城簡介和物業(yè)所需解決的主要問題1. 百業(yè)國際汽配城簡介：東莞百業(yè)汽配城是東莞市政府市政規(guī)劃汽車發(fā)展的大型汽車配套專業(yè)市場，投資總額近2 億元人民幣。市場占地面積100 多畝，總建筑面積近10 萬平方米，擁有 1000 多個停車位， 是東莞地區(qū)最大的汽車配件專業(yè)市場。是市政府重點培育的專業(yè)汽配市場，得到中國汽車維修行業(yè)協(xié)會、

3、 中國汽保行業(yè)協(xié)會、 東莞市汽車維修行業(yè)協(xié)會和東莞市汽車行業(yè)協(xié)會的大力支持，是東莞市汽車維修行業(yè)協(xié)會唯一授權(quán)的汽配采購基地。百業(yè)國際汽配城雄踞東莞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優(yōu)勢，緊鄰廣深、莞深、莞惠高速，莞樟公路、東莞五環(huán)快速、 107 國道、廣深高速的交匯地段，30分鐘可通達(dá)東莞全市，60 分鐘可到達(dá)廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經(jīng)濟圈的交通核心樞紐。百業(yè)汽配城地處東莞汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟走廊，位于多年自發(fā)形成的汽車、汽配成熟商貿(mào)財富區(qū)，周邊聚集了國際汽車博覽中心和成行成市的4S 店，是市政府規(guī)劃的汽配產(chǎn)業(yè)基地，為百業(yè)國際汽配城的建設(shè)奠定了成功的基礎(chǔ)。百業(yè)汽配城以成為華南

4、最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；膶I(yè)批發(fā)市場為目標(biāo)，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、 交易、倉儲、物流、保衛(wèi)、營銷、交流的經(jīng)營需要，百業(yè)汽配城進行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計，成為華南地區(qū)第一家配套完善的現(xiàn)代化汽配城。2. 作為專業(yè)市場的共性和百業(yè)國際汽配城物業(yè)管理的個性，物業(yè)管理主要是實現(xiàn)和解決如下問題：A綜合業(yè)務(wù)：項目前期物業(yè)接管中，物業(yè)管理、配套收尾工程、招商入駐、開業(yè)準(zhǔn)備工作并存，其工作壓力大，工作頭序多，如何實現(xiàn)順利過渡，是物業(yè)管理首要之急！B人員素質(zhì)：招商入駐的客戶大部分為經(jīng)營者，其余小量有投資者和創(chuàng)業(yè)者，其特殊的人員結(jié)構(gòu)為物業(yè)管理帶來更高的現(xiàn)代管理要求，也就必須融入現(xiàn)代的物

5、業(yè)管理手段和管理方式！這也對物業(yè)管理的人員素質(zhì)提出更高的要求！C運營模式：百業(yè)汽配城作為純商業(yè)的專業(yè)市場格局，營管理結(jié)構(gòu)提出更適合其業(yè)務(wù)發(fā)展的管理要求！的運營模式！D管理政策：其商品結(jié)構(gòu)、 商戶結(jié)構(gòu)、 規(guī)劃結(jié)構(gòu)也就對其經(jīng)而提供的服務(wù)也要求是 “商業(yè)化全球大營銷”廣場招商政策、 招商進度與物業(yè)管理息息相關(guān)， 其物業(yè)管理政策的科學(xué)合理性與培育政策的到位情況對物業(yè)收費的難易有著決定性的作用！E物業(yè)費用：專業(yè)的物業(yè)管理和科學(xué)規(guī)范的物業(yè)運作也要求投資商對物業(yè)管理提出必要的物業(yè)管理費用！第二章物業(yè)管理理念及思路1. 管理理念經(jīng)過對百業(yè)汽配城商戶結(jié)構(gòu)、 商品結(jié)構(gòu)、 建筑結(jié)構(gòu)等的調(diào)查， 整理出百業(yè)汽配城的核心

6、問題在于：提高服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本！建議對其經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)提出如下經(jīng)營理念：A. 理念一：（針對項目）緊緊圍繞“服務(wù)業(yè)主、創(chuàng)造效益”的核心理念，提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)項目；B. 理念二：（針對規(guī)則）共享知識分享快樂倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的客戶需求價值鏈；C. 理念三：（針對行為）倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為；D. 理念四：（針對結(jié)果）致力于與業(yè)主建立平等、雙贏的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意”的服務(wù)理念；2. 在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對百業(yè)國際汽配城的特色及實際情況，我們初步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路：思路一：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的

7、辦法思路二：強調(diào)成本控制意識和成本管理程序思路三：強調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃科學(xué)實施的有機結(jié)合思路四：強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進思路五：確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化思路六：確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美思路七：致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)與市場業(yè)主的自律意識思路八：致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進與功能提升思路九：致力于商業(yè)文化功能的提升，不斷提高百業(yè)商業(yè)品牌收益第三章 擬采取的物業(yè)服務(wù)措施1. 逐步融入 ISO9001 物業(yè)管理體系； 通過質(zhì)量管理體系的認(rèn)證， 可以科學(xué)規(guī)范地建立一套管理制度，這對物業(yè)管理各項目工作的執(zhí)行與檢查標(biāo)準(zhǔn)有著先進的指導(dǎo)作用；2.

8、結(jié)合本市場行業(yè)特點為進駐商戶提供汽配行業(yè)特色服務(wù)，如汽配經(jīng)銷商大會、 展覽、洽談會等多種形式的信息交流、產(chǎn)品交易、技術(shù)研討、人才培訓(xùn)等活動；并結(jié)合市場的行業(yè)特點開展汽配細(xì)分專業(yè)會議等服務(wù)！3.建立素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。我們將根據(jù)市場發(fā)展行業(yè)的特殊性與共性，建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理團隊， 并整合專業(yè)市場的管理人才為入駐商提供管理、 營銷等高層次經(jīng)營類型的服務(wù)！4. 為入駐商戶和物業(yè)公司員工建立一個完善的培訓(xùn)機制。 我們把專業(yè)市場的經(jīng)營進行全方位的拓展， 并將員工的培訓(xùn)工作放在第一位， 建立行業(yè)人才庫， 為商戶提供人才需求服務(wù)！5. 致力于公共設(shè)施、 設(shè)備的循環(huán)改進。 作為物業(yè)管理公司， 我們將

9、致力于物業(yè)日常管理，同時也對物業(yè)管理項目中的設(shè)備、設(shè)施進行不斷的改進。6. 加強入駐市場商戶的行業(yè)自律管理，充分整合并借助商戶力量進行行業(yè)力量的整合，以不同經(jīng)營類型進行細(xì)分商戶結(jié)構(gòu)， 建立不同的行業(yè)協(xié)會或以會員制進行逐步改善商戶的社會地位。第二部分項目物業(yè)管理的方式第一章物業(yè)公司管理模式及組織架構(gòu)共享知識分享快樂1管理模式：作為新的物業(yè)項目，我們將采取先進的物業(yè)管理模式，并結(jié)合管理體系進行修正改進，我們根據(jù)百業(yè)國際汽配城行業(yè)特點和所處地理位置的特點，ISO9001擬所采取的物業(yè)管理模式為： “以客戶服務(wù)為中心，以服務(wù)品質(zhì)為向?qū)А边M行有規(guī)則、有步驟地進行。按管理方案制定全年工作計劃制定全年成本指

10、標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)按兩項指標(biāo)進行預(yù)算并逐項分解至部門、崗位運行組織考核，確定業(yè)績成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)質(zhì)量成本均達(dá)標(biāo)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)獎金否決給予獎勵獎金否決2百業(yè)城物業(yè)管理公司組織架構(gòu)總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)管理部市場推廣部人事行政部財務(wù)部招商商務(wù)部保物保工平文網(wǎng)人后會出招安業(yè)潔程面案絡(luò)事勤計納商消租園基設(shè)策信主行主防賃藝建計劃息管政管主主主主師師主主管管管管管管共享知識分享快樂設(shè)置說明：1. 組織架構(gòu)的設(shè)置本著精簡高效，一專多能的原則，采取物業(yè)管理公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書，實行經(jīng)營目標(biāo)考核；2. 管理公司各崗位實行雙向選擇，保證管理公司總經(jīng)理充分發(fā)揮管理、協(xié)調(diào)作用， 有利提高工作效率和管理質(zhì)量；3

11、. 管理公司采取直線職能制，減少環(huán)節(jié)，提高工作效率；4. 管理公司副總經(jīng)理的職責(zé)是協(xié)助管理公司總經(jīng)理完成各項工作，監(jiān)督管理質(zhì)量，；5. 物業(yè)租賃主管主要對廣場租賃物業(yè)進行租賃管理及各服務(wù)中心的建立、運營與管理，處理客戶投訴，將業(yè)主的各種物業(yè)服務(wù)信息迅速反饋給各部門進行處理；6. 網(wǎng)絡(luò)信息主管主要對整個市場商戶信息即時向外傳遞并對客戶實施全方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，促進物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化和現(xiàn)代化；7. 人事行政部主要職責(zé)是公司各部門考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、 后勤管理與公司文化建設(shè)等；第二章物業(yè)公司整體工作流程1. 物業(yè)公司各部門溝通流程：反饋物業(yè)信息策劃部提供解決方案物業(yè)提提供供管客戶解招理決商方信部案息提出

12、物業(yè)服務(wù)招商商務(wù)部提出招商需求2. 物業(yè)公司創(chuàng)建有效的價值服務(wù)鏈：共享知識分享快樂服務(wù)價值鏈服務(wù)價值鏈基本要素內(nèi)部滿意度機制外部服務(wù)鏈日常物業(yè)管理員工建設(shè)業(yè)主及客戶特別物業(yè)服務(wù)管理團隊轄區(qū)辦事處商戶業(yè)務(wù)經(jīng)營合作伙伴周邊友好單位市場文化建設(shè)供應(yīng)團隊政府主管部門功能配套服務(wù)顧問團隊3. 物業(yè)公司外部溝通導(dǎo)向：公安消防交通物價工商房管銀行稅務(wù)物管居委市政開發(fā)商（甌江）廣告文化公司建設(shè)施工單位百業(yè)城物業(yè)管理公司社會服務(wù)機構(gòu)設(shè)計單位供應(yīng)商裝修公司餐飲機構(gòu)供電供水供氣有線網(wǎng)絡(luò)電信園林環(huán)衛(wèi)防訊其他外部溝通導(dǎo)向說明：1 向相應(yīng)級別的物管辦和房管辦申報物業(yè)資質(zhì)企業(yè)，成立物業(yè)管理公司；選定物業(yè)管理人員；2 在未成

13、立百業(yè)國際汽配城業(yè)主委員會之前，物業(yè)管理公司就上述公共關(guān)系進行維護；共享知識分享快樂3 物業(yè)管理公司不斷完善和擴展上述各種公共關(guān)系；第三章各部門人員素質(zhì)要求及相關(guān)要求1總體要求：1）人員配備要注重員工的可塑性與公司的可持續(xù)性發(fā)展；2）樹立管理者就是培訓(xùn)者的思路；2管理人員的素質(zhì)要求：崗位設(shè)置崗位要求配置人數(shù)總經(jīng)理大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷， 從事商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理多年，具有豐富的1 人理論知識和實踐經(jīng)驗， 對物業(yè)管理有獨到的見解，對公司的戰(zhàn)略、運營、組織結(jié)構(gòu)、人事、公關(guān)宣傳等工作有整體的思路和構(gòu)想。副總經(jīng)理大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷， 從事商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理多年，具有豐富的1 人理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強的溝通協(xié)

14、調(diào)處理能力。推廣策劃經(jīng)理大學(xué)專科以上學(xué)歷， 從事商業(yè)物業(yè)策劃運作3 年以上， 熟悉商1 人業(yè)地產(chǎn)策劃推廣，具有平面設(shè)計與文案統(tǒng)籌能力；熟悉設(shè)計軟件；人事行政經(jīng)理大學(xué)?？茖W(xué)歷， 管理或人力資源相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，從事本專業(yè)多1 人工作多年， 并具有一定商業(yè)物業(yè)管理知識，具有較強的對外溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。財務(wù)經(jīng)理大學(xué)?？茖W(xué)歷， 會計師職稱， 具有豐富的財務(wù)管理經(jīng)驗， 并具1 人有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力。招商經(jīng)理大專以上學(xué)歷， 外表形象氣質(zhì)佳， 具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能1 人力，從事商業(yè)地產(chǎn)招商工作多年，具有一定商業(yè)策劃能力， 帶領(lǐng)團隊協(xié)同發(fā)展。物業(yè)經(jīng)理大專學(xué)歷， 建筑或工民

15、建專業(yè)，或物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)， 持有物1 人業(yè)管理上崗證， 具有物業(yè)管理經(jīng)驗， 熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。3百業(yè)城員工素質(zhì)描述：職務(wù)性別年齡文化程配 置(崗位)要求要求度要求工作技能及工作經(jīng)驗要求人 數(shù)物業(yè)管理女20-35 歲高中以上持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，3 名員熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。招商員不限 22-35 歲高中以上外表形象氣質(zhì)佳， 具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理3 名能力，具有招商工作經(jīng)驗；保安班長男性 30 歲以下大 專三年以上保安管理工作經(jīng)驗2 人正、副主管各一名；共享知識分享快樂保安員男性20-26歲高中A. 一年內(nèi)退伍軍人， 黨員優(yōu)先； B. 身體健康

16、， 22 人兩班五官端正；車管員男性20-26歲高中C. 身高 1.75-1.82 米，體重 65 公斤以上；3人D. 說話清楚，沒有明顯口音；E. 威嚴(yán)而不失靈活，有車輛管理經(jīng)驗消防值班男性35歲以下高中B. 相關(guān)工作經(jīng)驗三年以上；1人員B. 有物業(yè)管理工作經(jīng)驗。監(jiān)控員男性35歲以下高中C. 相關(guān)工作經(jīng)驗三年以上；1人B. 有物業(yè)管理工作經(jīng)驗， 熟悉監(jiān)控設(shè)備操作保潔園藝不限 男性：高中A. 男性身高 1.65 米以上，女性 1.55 米以上； 1人主管40 歲以下保潔園藝不限初中B. 五官端正，動作麻利8人員女性：C. 有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。35 歲以下工程主管男性 40歲以下

17、大專以上A. 具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及三年以上1 人的工作經(jīng)驗B. 具有中級以上的相關(guān)技能等級資格維修技工男性 35歲以下中 級A. 身高 1.65M 以上 ;總 5 人B. 具有中級以上的相關(guān)技能等級資格并通電工 2過本公司的專業(yè)考核給排水 1C. 二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗設(shè)備 1基建 1設(shè)計師不限 22歲以上初級A具有平面設(shè)計能力；熟悉設(shè)計軟件和制1 人作流程策劃師不限 25歲以上大專以上B具有商業(yè)地產(chǎn)策劃能力和經(jīng)驗，熟悉商1 人業(yè)物業(yè)策劃；C具有與各部門溝通協(xié)調(diào)的能力，講究團隊協(xié)作； 思路敏捷；網(wǎng)絡(luò)工程不限 23歲以上大專以上A 具有網(wǎng)絡(luò)建設(shè)一年以上經(jīng)驗；1 人師B 熟悉網(wǎng)絡(luò)建站、推廣、維

18、護等工作經(jīng)驗；C 能極積收集客戶信息；出納D1 人會計E 高中以上學(xué)歷，有會計證2 人合計63 人備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件：總計A. 身體健康，無不良嗜好；63 人B. 出納須具有擔(dān)保人；C.三證齊全 ( 身份證、計劃生育證及勞務(wù)用工證 ) ，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明； D. 有良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；E. 一方面具有特長者，可適當(dāng)放寬其他條件。共享知識分享快樂第四章物業(yè)公司組建的資源配置1 物資配備總要求：1）物業(yè)管理配備堅持經(jīng)濟、實用、節(jié)儉的原則；2）。具備適當(dāng)?shù)那捌陂_辦費323380 元；開業(yè)費：計劃18 萬元；兩項總計：503380 元；2 管理用房的配置要求：序號部

19、門2序部門2面積(M)面積 (M)號1董事長辦公室502總經(jīng)理辦公室403副總經(jīng)理辦室304物業(yè)總經(jīng)理室205部門經(jīng)理室106人事行政部157推廣策劃部158物業(yè)管理部209招商商務(wù)部1510會議室3011前臺2012物資倉庫3013保安室2014監(jiān)控室2015客戶服務(wù)中心20總計360 平方米3員工生活用房需求：序號項目面積序號項目面積1員工食堂1004公共衛(wèi)生間、洗澡房502員工住房每人5 平方3005宿舍倉庫503經(jīng)理以上30 平方200總計700 平方米4物業(yè)公司行政辦公物資計劃：名稱數(shù) 量單價（均價）合計備注經(jīng)理以上桌椅1210000010000.00經(jīng)理以上用辦公桌椅20 套300

20、.0060000.00會議桌椅1 套2500.002500.00打印機2 臺1500.001500.00復(fù)印機1 臺10000.0010000.00電腦設(shè)備15 套3000.0045000.00空調(diào)機（分體式、柜式）2 套4000.008000.00空調(diào)機（掛式）15 套20000030000.00共享知識分享快樂傳真機1臺3000.003000.00保險柜1臺1000.001000.00照相機1臺1000.001000.00平面設(shè)計用電話15部200.003000.00檔案、資料柜15套1000.002000.00鐵皮柜員工服裝80套300.0024000.00各類標(biāo)識牌1批10000.00

21、10000.00各類辦公用品1批2000.002000.00飲水機6臺100.00600.00辦公室用棉大衣30件100.003000.00保安用音響1套4000.004000.00會議室用VCD、 DVD1部1000.001000.00會議室用電視機2部2500005000.00會議室、客戶中心用入駐、辦公資料1批5000.005000.00寢具70套200.0014000.00廚具1套4000.004000.00雨衣28件100.002800.00手電筒5把60.00300.00茶幾3套300.00600.00電風(fēng)扇25臺100.002500.00衣柜8套200.001600.00小計25

22、8000.005物業(yè)維修工具物資名稱數(shù) 量單價合計備注沖擊鉆1 個1500.001500.00手電鉆1 個300.00300.00梯子1 把500.00500.00萬用表2 臺200.00400.00測試儀表2 套1000.002000.00高/ 低壓沖水機1 臺3000.003000.00清潔及澆花用膠管600米2.001200.00共享知識分享快樂機動噴霧器1 臺1000.001000.00電工工具4 套500.002000.00電流表2 塊300.00600.00高空作業(yè)工具1 套1500.001500.00常用材料備件1 批5000.005000.00手推垃圾清運車4 臺500.002

23、000.00綠籬修剪機1 部2000.002000.00清潔工具20 套200.004000.00綠化工具2 套800.001600.00小計28600.006. 治安、交通、消防物資配備：名稱數(shù) 量單價合計備注無線對講系統(tǒng)20 臺600.0012000.00消防工具1 套300.00300.00自行車6 輛300.001800.00云梯1 架2500.002500.00訓(xùn)練器材1 套3000.003000.00警棍15 棍100.001500.00鋼盔、消防斧頭、專用11 套180.001980.00扳手、消防靴等物品搬運便民服務(wù)車2 輛500.001000.00不可預(yù)見裝備費10000.0

24、010000.00小計36780第三部分促進招商的建議和配合招商的措施、承諾第一章百業(yè)城物業(yè)對象的定位發(fā)展目標(biāo)：打造華南最大的品牌化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)?；钠鋵I(yè)市場；經(jīng)營定位：集汽配展示、交易、倉儲、物流為一體的大型汽配專業(yè)市場；戰(zhàn)略定位：立足東莞、幅射華南、面向全國商戶定位：生產(chǎn)廠家、總代理、總經(jīng)銷、連鎖專賣企業(yè)服務(wù)定位：統(tǒng)一品牌形象、統(tǒng)一人才培訓(xùn)、統(tǒng)一安全保衛(wèi)、統(tǒng)一工商稅務(wù)、統(tǒng)一營銷推廣第二章招商物業(yè)配合流程及措施：1. 前期招商入駐與物業(yè)管理銜接流程：2. 物管員跟進；3. 招商部交收鋪客戶名單于物管部；4. 物業(yè)經(jīng)理核準(zhǔn)， 物業(yè)總經(jīng)理審批；共享知識分享快樂招領(lǐng)取宣傳資料選定鋪位商

25、管理物憑認(rèn)租確認(rèn)書及定金（誠意金）收據(jù)交納應(yīng)交款項及簽定正式簽租章賃、合同領(lǐng)取收鋪通知單業(yè)憑收鋪通知單到公司辦理交鋪手續(xù)管進場裝修理開 業(yè)2后期物業(yè)管理工作流程：1）領(lǐng)取收鋪通知單：工程部交鋪位招商部交名單擬定收鋪通知傳達(dá)收鋪通知A 由施工單位、 工程項目部實行交鋪于物業(yè)管理部；B 由物業(yè)管理員擬定收鋪通知單；交由物管經(jīng)理審批；C 由物業(yè)管理員傳達(dá)收鋪通知；（書面通知或電話通知）( 后附表 )2 ）交鋪：物業(yè)管理部：1 客戶查驗鋪位2 辦理交鋪手續(xù)3 交鎖匙共享知識分享快樂A 辦理交鋪手續(xù)；（領(lǐng)取物業(yè)手冊 、廣告管理規(guī)定 、消防安全管理規(guī)定 、商鋪裝修管理規(guī)定 、物業(yè)服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)）B 交

26、鎖匙；3）進場裝修：領(lǐng)取裝修申請表物管部：交納裝修押金，辦理手續(xù)，交驗裝修圖工程主管填單裝修物業(yè)經(jīng)理核準(zhǔn)，物業(yè)總經(jīng)理審批工程主管跟蹤驗收，辦理驗收手續(xù)A 領(lǐng)取并填寫裝修申請表；( 后附表 )B 審批；C 不同意的退回重新修改方案；同意的交納押金和應(yīng)交款項和辦理手續(xù)；D 裝修；E 驗收；不合格的整改；第三章招商所需物業(yè)資料：1百業(yè)國際汽配城物業(yè)進度計劃：序號具體項目及安排時間1主體工程建設(shè)2006年 5月12日2全面招商2006年10月28日3主體工程封頂2006年10月30日4物業(yè)籌建工作開始2006年 11月 1日5商戶選鋪2006年 11月 18日5主體外墻裝修2006年 11月 30日6

27、交鑰匙2006年 12月 15日7試營業(yè)（相關(guān)小型活動相結(jié)合）2007年 4月 18日8正式開業(yè)（舉辦大型會展活動相結(jié)合）2007年 7月 18日9培育工作2007年 7月后2不同時期的物業(yè)資料：1）招商期及物業(yè)前期：A ：認(rèn)租須知（已有）認(rèn)租確認(rèn)書 （已有）認(rèn)租流程 （已有）共享知識分享快樂B：商鋪租賃須知 （已有）商鋪租賃合同 （已有）物業(yè)公約 （未有）商鋪管理規(guī)定 ；（未有）C：物業(yè)收費一覽表 （未有）鋪位平面圖 （未有）鋪位租價表 （未有）裝修管理規(guī)定 、裝修申請審批表 （未有）消防安全責(zé)任書 （未有）廣告管理規(guī)定 （未有）商鋪工作人員通行卡（未有）商品放行證明條 （未有）停車卡（未有

28、）違章記錄簿 （未有）服務(wù)需求申請單 （未有）2 ）資料具體內(nèi)容：（見付件）第四部分項目財務(wù)費用管理總的要求：1按節(jié)約、經(jīng)濟的原則做好物業(yè)管理運營成本的預(yù)算工作；2按“取之于商戶、用之于商戶”的原則進行執(zhí)行第一章財務(wù)管理運營模式百業(yè)國際汽配城的財務(wù)管理模式按業(yè)主、甌江公司、物業(yè)公司三環(huán)節(jié)進行流向；甌江公司業(yè)主管批監(jiān)業(yè)理準(zhǔn)督務(wù)酬預(yù)報指金算告導(dǎo)物業(yè)公司1 各項目服務(wù)費用的收取2 代收代繳各項收費3 設(shè)立維修基金和項目培育基金共享知識分享快樂第二章日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算1日常物業(yè)管理資金流程圖：物業(yè)管理資金彌補前期投入或轉(zhuǎn)下期使用員工管理傭金和其他應(yīng)付費有償服務(wù)收入租金收入管理費收入1各項有償活1

29、商鋪租金日常物業(yè)管理動服務(wù)的開2廣告位展；3停車場2其他服務(wù)活4網(wǎng)絡(luò)動的開展2日常物業(yè)管理收支測算：指標(biāo)名稱收費標(biāo)準(zhǔn) 元/ 平方 第一年第二年三年以后第一年收入商鋪出租率100%60%80%95%商鋪租金收取率25 元/ 平方80%90%98%12204000物業(yè)管理費收取率2元/平方98%98%98%488160廣告位使用率5元/平方55%75%90%0有償服務(wù)收費率8090%95%150000停車位使用率50%75%100%0合計12842160方案：A收益：以上收入預(yù)算經(jīng)租金價格確定后才能作出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)；現(xiàn)按均價25 元 / 平方月進行預(yù)算：東莞百業(yè)國際汽配城規(guī)劃交易商鋪588 間，經(jīng)營面

30、積是58800 平方米； 有 180 間屬于一層出租，經(jīng)營面積是9000 平方米，總經(jīng)營面積是67800 平方米。分3 年、 5 年租賃期限出租商鋪使用經(jīng)營權(quán)。（ 1）、租金：以均價（ 25 元 / ），按 3 年合同期商鋪出租概率計算第一年收益是：出租概率 60%： 月收益是 678000× 25（元）× 0.6=1017000 元； 年收益是1017000× 12=12204000 元；共享知識分享快樂（ 2）、管理費：以東莞最低價（ 2 元 / ），按 3 年合同期商鋪出租管理費，免半年，第一年收益是：出租概率 60%:月收益是年收益是67800×

31、 0.6 ×2（元） =81360 元；優(yōu)惠半年為：40680× 12=488160 元；40680 元；B. 支出：（1）、員工工資：正、副總經(jīng)理：8000-10000 元 / 月；各 1 人，小計16000 元 / 月；部門經(jīng)理： 3000-5000 元 / 月；共 5 人，小計20000/ 月；主管： 2000-3000 元/ 月；共 13 人，小計29500/ 月；員級： 600-2000 元 / 月；共 44 人，小計44000 元/ 月；總計： 109500 元 / 月；年支付工資：1314000 元；（2）、稅費：按物業(yè)管理的總收入的5.5%計算；計： 604

32、863.60 元（3）、維護費：因為是新興物業(yè)，所以按物業(yè)管理的總收入的8%計算；計：879801.60元（ 4）、活動推廣費：按 4%計算， 439900.80 元；(5) 、年土地租金和管理費（略）（ 6）其他；第五部分物業(yè)服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)第一章服務(wù)項目：序號服務(wù)內(nèi)容日常管理服務(wù)項目1. 安全保衛(wèi)； 2. 消防管理； 3. 清潔衛(wèi)生與消殺管理；4. 綠化園藝5. 基建維修； 6. 水電維護； 7. 設(shè)備管理； 8. 裝修管理9. 車輛及交通管理； 10. 商鋪管理； 11. 廣告管理；12. 電信與網(wǎng)絡(luò)管理； 13. 客戶檔案管理； 14. 商戶投訴管理；便民管理服務(wù)項目無償服務(wù)項目1.

33、 家政服務(wù)； 2. 商務(wù)服務(wù)； 3. 禮儀服務(wù)； 4. 其他服務(wù)；（詳見下表）有償服務(wù)項目（價格另見服務(wù)手冊）1. 機電安裝維修； 2. 商鋪裝修； 3. 特別清潔服務(wù)； 4. 特別家政服務(wù)；5. 特別商務(wù)服務(wù)； 6. 禮儀服務(wù)； 7. 運輸服務(wù)；第二章物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)費用名稱內(nèi)容備選方案備注 1進場費最低 3 萬元每間起， 每間鋪位按備選方案：第一批客戶進場費2萬元；限 80 家不同系數(shù)確定第二批客戶進場費3萬元；限 120 家第三批客戶進場費4萬元；限 200 家第四批客戶進場費5萬元； 400 家后共享知識分享快樂押本期無押金備選方案：金簽商鋪正式合同時交兩個月租金作為押金，租賃期滿無

34、息退還；1 開始 3 年內(nèi)：每月 5 日前交納，1 如要求公司隔商25 元 / 平方米起租；第四年、第第一期招商簽約， 免租期為樓，在此基礎(chǔ)上加五年為 30 元/ 平方米，并執(zhí)行到一年； 2006.10.28 前收 5元/平方；鋪第五年末；第二期招商簽約， 免租期為2租金具體額度以2 收取一個月租金作為培育8 個月； 2006.12.30 前合同為準(zhǔn)；租基金；第三期招商簽約， 免租期為四個月； 2007.2.18 前金第四期招商簽約，無免租期； 2007.3.18每月 5 日前交納管理費每月管理費2 元/平方米, 本期優(yōu)惠半年 ;水表一只，水每噸2 元；每月按水電表及公共分?jǐn)偤卤秒娰M、水箱水

35、電費電表一只，電每度1 元之和收取清洗消毒、檢測費按規(guī)定收取工商管理費裝修1、裝修房保證金商鋪： 2000 元 / 套裝修竣工驗收半年費用后按規(guī)定退還2、裝修出渣、地面清潔費3 元 /300 元 / 第一鋪 , 每增加一鋪按每間鋪面積計算平方增 100 元;3、裝修出入證5 元 / 證（工本費）每人一證，不許借用、共用網(wǎng)絡(luò)、有線每月每戶按規(guī)定代為收取凡進駐本場的商戶可憑卡無卡者 3元/天停車場總停車位 1000 個全免停車外廣場不收費配套其它按雙方協(xié)商解決第六部分物業(yè)接管計劃第一章物業(yè)接管項目1所需資料：（ 1）廣場商鋪接管驗收工程驗收程序（ 2）商鋪建筑接管驗收記錄表（ 3）。商鋪給排水接管

36、驗收記錄表（ 4）。商鋪電氣接管驗收記錄表（ 5）。公用機電設(shè)備驗收單（ 6）。公用建筑、小型設(shè)施驗收單（ 7）。室外給排水驗收單（ 8）。廣場公用建筑設(shè)施交接單共享知識分享快樂（ 9）。廣場接管驗收移交工程資料清單（ 10）。驗收中發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法（ 11）。接管驗收記錄（ 12）。工程質(zhì)量問題處理通知單所需接管資料：（ 1）。項目資料a. 項目批準(zhǔn)文件；b. 用地批準(zhǔn)文件；c. 建筑執(zhí)照；（ 2）。市府驗收合格資料：a. 工程竣工驗收證書；b. 消防工程驗收合格證；c. 市房管辦小區(qū)綜合驗收合格證書d. 用電許可證；e. 供用電協(xié)議書；f. 用水審批表、水費收繳合同書；(3).工程技術(shù)資

37、料a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告等。b. 地質(zhì)勘察報告；c. 工程合同及開、竣工報告；d. 工程預(yù)決算分項清單；e. 圖紙會審記錄；f.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單( 包括質(zhì)量事故處理記錄) ；g. 隱蔽工程驗收記錄；h. 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；i. 竣工驗收證明書；j. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；l. 水、電等設(shè)備的檢驗合格證；m. 砂漿、混凝土試塊試壓報告；n. 給排水管道的試壓報告；o. 機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。招商方面：（

38、 1 ） . 商鋪編號表（ 2 ）?？蛻糇赓U合同共享知識分享快樂（ 3 ）?？蛻艚豢钭C明復(fù)印件第二章 項目接管流程：簽署物業(yè)管理委托合同如未委托， 直入下項選定主要管理人員交鋪三個月前進鋪掌握情況印制驗收表格確定驗收日期2007年 1月 8日甌江公司、承建商和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組實物驗收資料移交每項、每間、每個查驗項技政水缺陷登記目術(shù)府電資資驗電移交鑰匙料料收信合合格同缺陷登記匯總交地盤 ,由地盤交施工隊證缺陷返修地盤、管理處按單查驗物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理商戶收鋪驗收共享知識分享快樂第三章物業(yè)接管時間計劃交鋪前100 天1任命管理負(fù)責(zé)人，配備助理人員1 名；2配備財務(wù)室會計、出納各1

39、 人；3編制物業(yè)管理方案經(jīng)公司批準(zhǔn)后進入實質(zhì)性工作；交鋪前90 天1調(diào)派或招聘機電工程人員2 名進入施工現(xiàn)場，參與各種機電設(shè)備的安裝、調(diào)試、開通工作；2. 準(zhǔn)備物業(yè)接管工作；擬定物業(yè)接管清單；成立物業(yè)接管驗收小組；交鋪前 80 天1. 組織好物業(yè)公司后勤管理工作，包括宿舍、食堂、寢具、客戶接待車輛等安排工作；2. 組織物業(yè)管理員進行招商物業(yè)協(xié)助；3. 組建保安隊，招聘保安隊長和主要骨干；實施部分保衛(wèi)工作；交鋪前 60 天1. 各部門主管級人員全部到位；熟悉物業(yè)項目；2. 物業(yè)公司掛牌辦公；明確物業(yè)管理形象要求，統(tǒng)一物業(yè)公司CIS應(yīng)用工作；3. 擬定試營業(yè)的物業(yè)管理方案和活動方案；交鋪前 50 天1. 組建保安隊伍兩個班，共28 人；做好上崗培訓(xùn)；2. 物業(yè)管理員全部到位；熟悉物業(yè)環(huán)境；交鋪前 40 天1. 組建保潔園藝班8 人；購置保潔園藝用具及用品；2. 組建 10 天后開始對物業(yè)進行商鋪清潔衛(wèi)生管理；交鋪前 30 天1.設(shè)置消