房地產項目開發(fā)可行性研究報告

1、 陽光小區(qū)項目開發(fā)可行性研究報告第一章 總論陽光小區(qū)位于新城區(qū)七號，占地面積10000m2，小區(qū)由有限公司設計，總建筑面積43215m2。該項目預計總投資2302萬元，實現(xiàn)銷售收入23322萬元，各種稅金1137.5萬元，利潤（包括所得稅）2331.5萬元，整個項目在2006年12月31日全部竣工。根據房地產市場調查結果顯示，該市商品房供求矛盾突出，即供小于求。陽光小區(qū)建成后能緩解部分商品房供需矛盾。因此，及時投資建設陽光小區(qū)已勢在必行。第二章 項目概況該小區(qū)擬在大道以南的縱四路以西護城河邊上開發(fā)小區(qū)。工期為一年，建成后可容納1000多人。第三章 項目建設必要性的分析一、為適應城市規(guī)劃建設及發(fā)

2、展的需要地處國家級風景名勝區(qū)東南邊，是東南沿邊對外開放的窗口。XX是一座歷史悠久的文明古城鎮(zhèn)，在過去因受其他地理交通條件和原舊城建設格局等諸多因素的限制，使整個城區(qū)破舊狹窄，顯得十分擁擠，不能滿足現(xiàn)代生活的需要。主要表現(xiàn)在舊城基礎設施薄弱，布局不合理，人口密集，居住房屋簡陋，針對這種狀況，市委、市政府2003年決定在原舊城的基礎上規(guī)劃建設擴大地方圓33平方公里的新城區(qū)，通過不斷加大舊城改造的力度和加快新區(qū)開發(fā)建設，護城河治理、城市總體規(guī)劃建設已初具規(guī)模。目前正在著手的陽光小區(qū)嚴格按城市規(guī)劃而建設，為適應當前城市發(fā)展需要而建設，目前已全面進入了施工階段。二、為緩解供需矛盾、住房困難和改善住房條件

3、的需要。隨著城市規(guī)模的擴大，城區(qū)居住人口的增多，加大了住房的需求量，目前城區(qū)內人口15萬余人。據統(tǒng)計，無房戶4200戶，居住困難戶6400戶，舊城改造城市建設綜合開發(fā)搬遷戶3400戶，差住宅160萬平方米左右（有購買力的）。陽光小區(qū)的開發(fā)建設，能切實解決城鎮(zhèn)居民的住房困難，緩解供需矛盾，改善住房條件。三、為進一步推進城鎮(zhèn)住房制度改革的需要公司擬建的住宅小區(qū)主要面向城市居民、教師以及廣大高中低收入的工薪階層，切實改變住房分配制度，加快住房商品化進程。四、為促進和帶動其它產業(yè)發(fā)展的需要陽光小區(qū)的開發(fā)建設可帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、勞務輸出、第三產業(yè)的發(fā)展，成為新的經濟增長點。據該項目的規(guī)模及總投資測算，

4、可增加建筑業(yè)產值4000多萬元，建材業(yè)產值2400多萬元，第三產業(yè)1300多萬元。通過以上四個方面的分析，陽光小區(qū)房地產開發(fā)的建設，具有積極的意義，并對今后城市社會經濟的發(fā)展起著不可低估的作用，它的開發(fā)建設是很有必要的。第四章 項目建設條件分析一、地理位置優(yōu)越擬建小區(qū)位于新城區(qū)主干道三環(huán)路以北，西南與新村安置點相鄰，東臨開發(fā)小區(qū)，所處的地理位置四臨城區(qū)的主要商業(yè)、娛樂區(qū)和中高檔住宅小區(qū)，該小區(qū)距城區(qū)內大部分企事業(yè)單位，中小學校都在500m以內，交通便利，布局設計合理，環(huán)境幽雅，地理位置優(yōu)越，是理想的居家住所。二、基礎設施完善近幾年，城市基礎設計建設發(fā)展很快，先后建成了日供水能力6萬噸的水處理廠

5、，確保了優(yōu)質平衡的城市供水，建成了4千伏安的變電站和多個小變電站，實現(xiàn)片區(qū)聯(lián)網，保證電力供應；天然氣入戶改善了城區(qū)燃料結構，提高了城市氣化率；通訊方便，光纖電視網設置到位，為小區(qū)的開發(fā)建設創(chuàng)造了有利的基礎設施條件。三、建設條件良好小區(qū)地勢較為平坦，地質多為土石，無不良地質結構，原有建筑物少，拆遷安置量小，建設住宅小區(qū)較為理想，建設條件十分優(yōu)越。四、土地情況擬建的該用地符合土地利用總體規(guī)劃和城市建設總體規(guī)劃，該地塊是屬于新城區(qū)的掛牌出讓土地，我公司通過競買的方式已取得了50年的國有土地使用權。綜上所述，擬建小區(qū)所處地理位置、地物地貌狀況，具備的基礎設施條件，以及用地落實情況，對擬建小區(qū)的開發(fā)建設

6、十分有利，為小區(qū)的開發(fā)建設，奠定了堅實的基礎。第五章 項目規(guī)劃設計方案、建設規(guī)模及進度計劃一、規(guī)劃設計方案該小區(qū)的開發(fā)建設充分利用城市建設總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，根據新城區(qū)開發(fā)建設的使用功能和主要服務對象，以及人們對居住環(huán)境美的要求，本著注重環(huán)境幽雅、保證質量、經濟適用、功能齊全、居住方便、統(tǒng)一管理、優(yōu)質服務的原則，把小區(qū)建設成經濟、舒適、美觀、安全生態(tài)的居家樂園。規(guī)劃設計主要指標：按建筑小區(qū)設計標準，擬建小區(qū)排污設施設計科學，其他公用設施建設配套，建筑控制在覆蓋率35%，容積3.0率，道路率10%，小區(qū)綠化率30%左右，根據環(huán)保部門的監(jiān)測，符合環(huán)境保護的規(guī)定，小區(qū)各幢房屋的樓層及配套建筑

7、，均設計安裝有消防設施，可完全防止火災事故的發(fā)生（見規(guī)劃設計方案圖）。二、建設規(guī)模我公司擬實施的陽光小區(qū)占地14124m2，建筑面積6萬m2，擬建住宅面積4.2萬m2（共390套，其戶型有經濟型80 m2100套，有適用型120 m2290套），公建配套建筑（0.4萬m2，建成后小區(qū)內可容納1000多人）。三、進度計劃陽光小區(qū)于2005年11月1日開工，2006年底竣工，工期為一年，該項目建設工程短，建成投入使用的時間短，資金周轉、回籠快，增強了企業(yè)，產生的經濟效益和社會效益好。由于建設工期只有一年，加上房屋銷售的特殊性，該項目可以進行房屋預售和邊建設邊銷售，整個資金的回收期不會超過二年，這為

8、整個項目的投資收回創(chuàng)造了一個極為有利的條件。表一進度計劃2005年2006年一階段二階段三階段四階段五階段六階段七階段八階段1、完善相關手續(xù)2、項目建議書3、可研報告4、勘察設計5、施工設計6、七通一平7、材料組織8、基礎工程9、主體工程10、基礎設施11、飾面工程12、環(huán)境綠化第六章 項目總投資及資金來源表2 項目總投資及資金來源單位：萬元序號名稱年份合計來源運用一項目總投資二項目資金來源1企業(yè)自籌2銀行貸款3預售商品房表3 一般工程投資測算表單位：戶、萬元、m2序號項目數量(基數)單價(計價)金額說明1人工費包括建安稅材料費機械費間接費不可預見費2基礎設施費道路建設綠化公共設施通訊光纖電視

9、3管理費4財務費用5稅金營業(yè)稅城建稅教育附加合計1-5項合計第七章 項目的銷售市場分析一、該項目為新城區(qū)開發(fā)項目適用，有政府優(yōu)惠政策進行扶持，可信度高，市場優(yōu)勢明顯，可享受減免綜合配套費等數種相關費稅，建設成本及銷售價格受到嚴格控制，在價格市場上優(yōu)先于同檔次商品房。二、該項目擬建的商品房，規(guī)劃設計科學合理，公用設施設置配套，綠化用地布置得當，緊靠治理后的護城河和清橋花園、銀杉豪庭、御景江山等中高檔住宅小區(qū)，具有經濟、適用、舒適的特點，是很大部份市民理想的居家生活住所。三、項目所處系居家黃金地段，與各企事業(yè)單位相距極近，緊鄰市區(qū)中心，適于廣大工薪無住房戶、住房困難戶、城區(qū)居民、教師等理所當然選擇

10、離單位近、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、視線開闊、管理規(guī)范的住宅小區(qū)；加之正值城市舊城改造新城開發(fā)建設高峰期，大量拆遷安置階段，對原來購買商品房持觀望態(tài)度者具有極大的吸引力，可利用自身的優(yōu)勢，把這部分人吸引過來。四、該項目整個開發(fā)期為壹年，項目分階段實施，為房屋預售和交付使用創(chuàng)造了必備條件，有利于資金盡快周轉、回籠，提高資金的有效使用率。五、該項目小區(qū)物業(yè)管理由市物業(yè)管理公司負責管理，設施隨工程進度配套完善，加強售后服務管理，提高售后服務質量，為居民生活方便提供了服務保障。六、目前有城區(qū)人口12余萬人，無房戶5000戶，困難住房戶6000戶，舊城改造城市建設綜合開發(fā)搬遷戶4500戶，隨著城市建設的發(fā)展，

11、城市規(guī)模的擴大，城市人口的增多，相應住房需要量也急聚增大，為經濟適用房的銷售拓寬了市場，經濟適用戶自身具有其他同類商品房不可比擬的優(yōu)勢，增強了購戶吸引力，使開發(fā)建設商品房成為購戶的搶手貨，暢銷市場。七、根據市場經濟規(guī)律預測，假如市場發(fā)生變化，如材料費用、人工費用及其他費用增加即成本費用增加，房屋銷售市場疲軟，在與其他房屋同等條件下，按該小區(qū)所處位置、設施條件、配套性的服務政策及其他優(yōu)勢分析，同樣具備它優(yōu)越的條件，在市場銷售方面同樣處于寬松的暢銷環(huán)境。第八章 項目的經濟效益分析陽光小區(qū)項目總建筑面積43215m2，預計保守售價1000元/ m2。一、經營業(yè)務收入4322萬元。43215 m2&#

12、215;1000元/ m2=4322萬元二、經營業(yè)務成本2302萬元1、土地征用費780萬元；2、稅費70萬元；3、建筑安裝費43215 m2×336元/ m2=1452萬元三、主營業(yè)務稅金及附加：237.5萬元1、營業(yè)稅4322×5%=216萬元；2、城建稅216×7%=15萬元；3、教育費附加：216×3%=6.5萬元。四、銷售利潤：1782.5萬元五、管理費用：130萬元六、財務費用：31萬元七、營業(yè)利潤：1621.5萬元（包括所得稅）八、實施后的社會效益（一）加快城市建設步伐陽光小區(qū)建成投入使用后，能加快城市建設綜合開發(fā)步伐，促進城市新區(qū)的開展建

13、設，擴大城市發(fā)展規(guī)模，改變城市面貌，盡快塑造高標準的渝南地區(qū)性中心城市形象。（二）加快城鎮(zhèn)住房制度改革陽光小區(qū)的開發(fā)建設能穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立起適應社會主義市場經濟體制和我市城鎮(zhèn)住房新制度，同時促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點。（三）解決住房供需矛盾擬建的住宅小區(qū)主要是面向城區(qū)居民、教師以及廣大中低收入的工薪階層，小區(qū)建成投入使用后可解決1000多人，近400戶的居住問題，能緩解部分市民住房難的矛盾，確保社會安定。（四）帶動其他產業(yè)的發(fā)展通過陽光小區(qū)的開發(fā)建設可帶動建筑業(yè)、建材業(yè)以及第三產業(yè)的發(fā)展，成為新的經濟增長點，由此可見，陽光小區(qū)的開發(fā)建設是一項大快民心的工程，是我市城市建設的形象工程，為緩解我市城鎮(zhèn)居民住房緊張、改善住房條件，盡快邁上小康水平，促進城市社會經濟發(fā)展起著積極的作用。第九章 結論一、陽光小區(qū)位于新城區(qū)主要街道之間，地理位置恰當、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、基礎設施配套、完善，能滿足住宅小區(qū)的要求，是居民居家、生活