漢國(guó)置業(yè)“東莞莊項(xiàng)目”房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、*經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 投資分析課程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告指導(dǎo)教師： * 學(xué)號(hào)、姓名：*學(xué)號(hào)、姓名：*學(xué)號(hào)、姓名：*日 期：2014-7-6 1、課程設(shè)計(jì)目的在學(xué)完工程經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程的基礎(chǔ)上，通過(guò)課程設(shè)計(jì)熟練掌握運(yùn)用計(jì)算機(jī)表格數(shù)據(jù)處理軟件Excel，編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表、計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性；學(xué)會(huì)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與方法，選擇與確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要參數(shù)與進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查，進(jìn)行數(shù)據(jù)預(yù)測(cè),了解房地產(chǎn)行業(yè)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。2、項(xiàng)目調(diào)查財(cái)務(wù)分析內(nèi)容2.1 運(yùn)用Excel進(jìn)行財(cái)務(wù)分析漢國(guó)置業(yè)“東莞莊項(xiàng)目”位于天河區(qū)東莞莊路，北面是華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院，東面是華南

2、理工大學(xué)北區(qū)，西面是嘉逸花園。項(xiàng)目緊鄰華南理工大學(xué)、臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)，擁有濃厚的文化氛圍，而且校園風(fēng)光一覽無(wú)遺，高校校園也可作為休閑場(chǎng)所，距離項(xiàng)目幾分鐘路程便是燕嶺公園，項(xiàng)目高層可領(lǐng)略無(wú)限山景占地面積約106,000平方米，總建筑面積約300,000平方米，將建成30棟高層住宅樓。并配有商業(yè)、幼兒園、小學(xué)等設(shè)施。 漢國(guó)置業(yè)東莞莊項(xiàng)目基本信息類型：普通住宅,高層洋房 開發(fā)商：漢國(guó)置業(yè)（中國(guó)）有限公司 投資商：香港建業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（一）指標(biāo)及限制條件 1、 項(xiàng)目指標(biāo)： 本項(xiàng)目地塊性質(zhì)為住宅，占地面積近11.5萬(wàn)平方米。 2、 項(xiàng)目限制條件： （1）項(xiàng)目要求物業(yè)類型為住宅類型 （2）項(xiàng)目除占

3、地面積和容積率確定外其余指標(biāo)尚未給出，要求根據(jù)法定圖則確定其他指標(biāo) （3）項(xiàng)目對(duì)資金流沒有提出要求，我們按照利潤(rùn)最大化條件考慮，項(xiàng)目規(guī)劃盡量考慮以售為主，特殊情況可考慮出租 （二）地塊解析 1、區(qū)位：該地塊位于天河?xùn)|莞莊路，北面是華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院，東面是華南理工大學(xué)北校區(qū)，總占地面積約106,000平方米，總建筑面積約300,000平方米，早在2005年被漢國(guó)置業(yè)收購(gòu)，如今5年時(shí)間過(guò)去了，該地塊仍然閑置未動(dòng)工。而2010年天河區(qū)已無(wú)土地掛牌出讓，漢國(guó)置業(yè)10萬(wàn)平方米土地彌足珍貴，尤其緊靠華南理工大學(xué)，是名副其實(shí)的學(xué)位地。 2、資源：毗鄰華南植物園，廣州白云山風(fēng)景名勝區(qū)，黃花崗七十二烈士

4、陵園等旅游名勝地，樹木蔥蘢，森林資源豐盛。 3、交通：交通便利，東莞莊路西向路口與天壽路，廣園快速路，粵墾路相通，東向路口與能源路相連，能源路直走可到燕嶺路，路口對(duì)面便是天河客運(yùn)站。且緊鄰天河北，高校、科研院所，住宅小區(qū)云集，居住人口眾多, 位置優(yōu)越,未來(lái)潛力巨大。 4、人文:固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個(gè)區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍。 （三）項(xiàng)目問(wèn)題界定 該項(xiàng)目存在了一些問(wèn)題，除了地塊價(jià)值沒有提升以外，其項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目也陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，項(xiàng)目定位沒有形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)，也是集中體現(xiàn)的問(wèn)題，所以在形象拔高上會(huì)存在一些難度。對(duì)應(yīng)也有解決的辦法，首先，需要充分挖掘地

5、塊價(jià)值，同時(shí)要避免市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)一些方法措施使項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力突出，賣點(diǎn)明確。從而讓項(xiàng)目形象能夠滿足高端要求 二、項(xiàng)目定位 （一）形象定位 企業(yè)目標(biāo)：利用東莞莊項(xiàng)目在震撼市場(chǎng)，贏得購(gòu)房者高度認(rèn)可的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌再造，再攀巔峰。經(jīng)營(yíng)理念：造老百姓買得起的精品房，圓中等收入家庭的安居夢(mèng) （二）客戶定位 追求都市核心圈生活氛圍的成功人士，講究行為效率和生活便捷的高端客戶，為父母或子女提供安全高尚居所的高收入者，對(duì)市中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資獨(dú)具慧眼的投資客戶。 （三）產(chǎn)品定位 漢國(guó)置業(yè)房產(chǎn)位于天河區(qū)東莞莊路，交通發(fā)達(dá)，毗鄰華南植物園，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)，環(huán)境保護(hù)好。由于上述客戶定位，我們可以把產(chǎn)品定位于中

6、高檔住宅區(qū)，通過(guò)稍微降低價(jià)格來(lái)增強(qiáng)自我競(jìng)爭(zhēng)力。客戶多為普通企業(yè)人員，所以三室兩廳的普通居家住宅將是我們的主打。通過(guò)房屋格局的布置和小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，充分滿足溫馨浪漫的居家要求，為廣大客戶提供一個(gè)舒適自在的休閑環(huán)境。其次，高端客戶也是我們的客源之一，我們?cè)跇潜P頂層設(shè)有復(fù)式套房和躍式套房，廣闊的視野和茂盛的森林景色將映入眼簾。 （四）價(jià)格定位 （初步）1、中小戶型提供出租，40元/m2,60元/m2,100元/m2,200元/m2，350元/m2。 2、中戶型提供中低檔家庭居住，12000元/m2，14000元/m2，16000元/m2,20000元/m2。 3、大戶型提供中高檔家庭居住，16000

7、元/m2,20000元/m2，22000元/m2, 24000元/m2。 2.2.初步規(guī)劃方案根據(jù)項(xiàng)目的土地情況和周邊市場(chǎng)情況，初步計(jì)劃建設(shè)板塔結(jié)合的普通住宅小區(qū)，輔以一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，總建筑面積約為30萬(wàn)m2，共2410多戶。具體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)見表1表1 主要規(guī)劃指標(biāo) 單位：m21總占地面積1150002規(guī)劃建設(shè)用地1100003住宅用地1060004總建筑面積3000004.1地上建筑面積270000其中：住宅250000 配套公建200004.2地下建筑面積30000其中：車庫(kù)22500 設(shè)備和人防7500容積率2.762.1.2 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排(1)前期工作安排本項(xiàng)目的前期開發(fā)準(zhǔn)

8、備工作于2012年中開始，主要內(nèi)容包括前期工程、勘探設(shè)計(jì)及報(bào)建工作。前期工程包括項(xiàng)目的拆遷、七通一平達(dá)到開工條件，這部分工作在2012年10月前完成?？碧皆O(shè)計(jì)工作包括項(xiàng)目勘探、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、方案的優(yōu)化確定、初步設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。這些工作要從項(xiàng)目立項(xiàng)開始一直到項(xiàng)目開始施工時(shí)完成，但在工程建設(shè)階段局部的施工圖設(shè)計(jì)也可能會(huì)有修改。 報(bào)建工作主要包括規(guī)劃方案審定、單體方案審定、人防、消防的報(bào)批、辦理規(guī)劃用地許可證、辦理建設(shè)規(guī)劃許可證、辦理開工證。這部分工作因?yàn)橐蛩剌^多，時(shí)間彈性較大，2012年年中開始辦理，2012年10月底辦理完畢。(2)工程施工進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目的開發(fā)周期

9、為3年，共分為三期建設(shè)，其中第一期在第一年內(nèi)施工完畢，在第二年開始銷售；第二期在第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開始銷售；第三期在第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開始銷售。 2.4 投資估算與資金籌措（1）項(xiàng)目總投資估算由于本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，紅線外市政配套建設(shè)工作基本由本項(xiàng)目開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)時(shí)已完成。因此，基于開發(fā)商的此點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，本次測(cè)算未計(jì)算紅線外市政配套費(fèi)，僅測(cè)算紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。本項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等在內(nèi)。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整?？偼顿Y估算表見表2。表2 總投資估算表 序 號(hào) 項(xiàng) 目投資金額(萬(wàn)元)1 土地費(fèi)用24

10、00001.1 地價(jià)款80000 1.1.1 地上面積720001.1.2 地下面積80001.2 土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)1600002 前期工程費(fèi)4592.542.1 勘探設(shè)計(jì)費(fèi)3810.842.2 項(xiàng)目可行性研究781.73 建安工程費(fèi)52113.244 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)9934.44.1 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)9934.45 建設(shè)單位管理費(fèi)6140.00366 不可預(yù)見費(fèi)31314.018367 總投資成本344454.202其中，建設(shè)單位管理費(fèi)按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)之和的3%估算。不可預(yù)見費(fèi)（含基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、

11、建設(shè)單位管理費(fèi)用的5%計(jì)算。（2）投資進(jìn)度計(jì)劃（3）資金缺口： （4）（5）(6) (7) (8) (9) (10)盈虧平衡分析  敏感性分析 ：影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。根據(jù)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，開發(fā)從本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部手藝一流和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%、15%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 （1）.住宅銷售部分   由表中數(shù)

12、據(jù)可得： 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響   住宅售價(jià)下降5%、10%、15%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降4%、8%、12%；當(dāng)住宅與車位售價(jià)提升至3%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降0.2%、0.4%，當(dāng)建安工程費(fèi)上升至116.01%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 售價(jià)、建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響 住宅售價(jià)下降5%、10%、

13、15%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降13.35%、26.96%、40.90%；當(dāng)住宅售價(jià)下降至15.51%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（i=8%），達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。 建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降3.80%、7.61%。當(dāng)建安工程費(fèi)上升至116.01%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（i=8%），達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。 結(jié)論 ：由以上分析可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，

14、售價(jià)的因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大之外，工期跟銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。因?yàn)?，工期的延誤除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR會(huì)下降，回收期大大延長(zhǎng)外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。 （2）商業(yè)與車位租賃部分    由表中數(shù)據(jù)可得： 租（售）價(jià)格、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響 下降5%、10%、15%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降15.67%、29.32%、41.37%；當(dāng)租（

15、售）價(jià)格下降至48.97%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若租（售）價(jià)格再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降1.04%、2.08%，當(dāng)建安工程費(fèi)上升至9.62倍時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 租（售）價(jià)格、建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響 租（售）價(jià)格下降5%、10%、15%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降5.35%、10.60%、15.65%；當(dāng)租（售）價(jià)格下降至48.97%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（i=8

16、%），達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若租（售）價(jià)格再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。 建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降0.97%、1.93%。當(dāng)建安工程費(fèi)上升至9.62%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（i=8%），達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。 租（售）價(jià)格、建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響 租（售）價(jià)格下降5%、10%、15%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降11.33%、20.94%、29.21%；當(dāng)租（售）價(jià)格下降60.91%，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（i=8%

17、），達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若租（售）價(jià)格再下降，則投資利潤(rùn)率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。 建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降2.05%、4.02%。當(dāng)建安工程費(fèi)上升至13.19%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（i=8%），達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤(rùn)率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。 結(jié)論 由以上分析可以看出，租（售）價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)與租賃部分的敏感性比較大，而建安工程費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)與租賃部分的敏感性不大，主要原因是本項(xiàng)目住宅部分分?jǐn)偭溯^大部分的建設(shè)投資資金，因而商業(yè)與車位租賃部分在低成本的條件下，影響其投資收益的因素中，租（售

18、）價(jià)因素更為敏感。（1）住宅與車位銷售部分盈虧平衡分析     假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與首款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為67.15%時(shí)，住宅銷售部分全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本，一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率小于70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為67.15%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。   （2）商業(yè)與車位租賃部分盈虧平衡點(diǎn)分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且租賃及轉(zhuǎn)售價(jià)格與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)商業(yè)與車位的出租率為7.54% 時(shí)，商業(yè)與車位租賃部分全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率小于70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的出租率為7.54%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度非常低。