前期介入操作指導規(guī)程(物業(yè))

1、精選文檔 前期介入操作指導規(guī)程 一、 前期介入概念 物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與 物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理的角度， 提出一些合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求 和物業(yè)管理的需要。 二、 前期介入目的 房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項 目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功 能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反 映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與 用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。 三、 前期介入組織構(gòu)架及階段工作 由

2、主管副總按月度、季度召集組織并協(xié)調(diào)各部門開展工作， 決定 與開發(fā)公司提交協(xié)調(diào)處理前期介入事項 四、 物業(yè)前期介入階段的主要工作內(nèi)容及標準 1、工作內(nèi)容： （1） 從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)。 （2） 從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見。 （3 ）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計。 （4）建筑設(shè)計和選材。 精選文檔 （5 ）環(huán)境整體設(shè)計。 （6）標識系統(tǒng)的設(shè)計、配置。 （ 7 ）綠化設(shè)計。 （8）其它公建配套設(shè)施配置。 （ 9 ）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。 （10 ）消防設(shè)施配置。 （11 ）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。 （12 ）弱電系統(tǒng)其它配置。 （13 ）各類設(shè)備配置、選型。 （14 ）隱蔽工程

3、施工。 2、工作標準： 在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、 周到 的服務(wù)， 對于塑造管理公司的形象， 給業(yè)主留下良好的第一印象，具 有重要作用，其工作標準應(yīng)達到： （1）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準備齊全。 （ 2 ）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍 服務(wù)。 （ 3 ）業(yè)主所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。 （ 4）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格， 收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用 （5）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房 屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認后，填入業(yè)主驗收交接表 。 （ 6 ）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時間，及 時解決。 精選文檔

4、 五、指導操作表格 六、總結(jié)存檔 前期物業(yè)介入方案 在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施 配置、 設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議， 使之既符合物業(yè)管理的要求， 又滿足廣大業(yè) 主的需求， 盡可能地減少疏漏， 避免遺憾， 保證質(zhì)量， 節(jié)約成本。 根據(jù)某項目工程進展情況， 從以下方面綜合考慮制訂方案： 一、 工作內(nèi)容： （1 ）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)。 （2 ）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見。 （3 ）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計。 （4 ）建筑設(shè)計和選材。 （5 ）環(huán)境整體設(shè)計。 （6 ）標識系統(tǒng)的設(shè)計、配置。 （7 ）綠化設(shè)計。 （8

5、 ）其它公建配套設(shè)施配置。 （9 ）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。 （10 ）消防設(shè)施配置。 （11 ）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。 （12 ）弱電系統(tǒng)其它配置。 （13 ）各類設(shè)備配置、選型。 （14 ）隱蔽工程施工。 二、 接管驗收管理方案 為確保項目的環(huán)境、 建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè) 主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制項目接管驗收方案。 1 、 管理內(nèi)容： （1 ）了解接管物業(yè)的基本情況。 （2 ）編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排。 （3 ）與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初 步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接

6、驗收表 上，同時要求施工單位對驗收中存在的問 題限期整改。 （4 ）與開發(fā)、 施工單位一起， 對項目物業(yè)進行現(xiàn)場復驗， 直至符合規(guī)定的要求和標準。 （5 ）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行項目物業(yè)交接。 精選文檔 （6 ）核對、接收各類房屋和鑰匙。 （7 ）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。 （8 ）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備。 （9 ）核對、接收各類標識。 2 、 管理措施： （1 ）組建接管驗收小組，負責項目的接管驗收工作。 （2 ）制定接管驗收規(guī)程。 （3 ）掌握物業(yè)驗收的標準和程序。 （4 ）提高對接管驗收重要性的認識。 （5 ）實事求是地開展接管驗收工作。 （6 ）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。

7、 三、業(yè)主入住管理方案 在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理公 司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用 1 、管理內(nèi)容： （1 ）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準備齊全。 （2 ）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。 （3 ）業(yè)主所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。 （4 ）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用。 （5 ）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認 后，填入業(yè)主驗收交接表。 （6 ）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時間，及時解決。 2 、管理措施： （1 ）

8、制定業(yè)主領(lǐng)房程序。 （2 ）策劃業(yè)主入住現(xiàn)場布置方案。 （3 ）按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。 （4 ）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見。 （5 ）按規(guī)定辦理業(yè)主入住手續(xù)。 四、秩序維護管理方案 在項目物業(yè)管理中，應(yīng)當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、 工具和人的主觀能動性， 維護項目物業(yè)和業(yè)主的安全， 這是一項很重要的工作， 最為廣大業(yè) 主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24 小時全天候管理方案。 1、管理內(nèi)容： （1 ）常規(guī)防范： 采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式， 維護項目物業(yè)小區(qū)公共秩序， 防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。 門崗的任務(wù)：

9、 a. 禮儀服務(wù)（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）； b. 維護出入口的交通秩序； c. 對外來車輛和人員進行驗證和換證； 精選文檔 d. 制止身份不明人員和衣冠不整者進入物業(yè)服務(wù)小區(qū)； e嚴禁攜帶危險物品進入物業(yè)服務(wù)區(qū)； f. 遇有外來人員將大件物品帶出物業(yè)服務(wù)小區(qū)，即與物主核實，并作登記。 g. 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。 巡邏崗的任務(wù)： a. 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； b. 巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作； c. 對物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)的可疑人員進行檢查防范； d. 物業(yè)服務(wù)小區(qū)安全檢查； e. 裝修戶的安全檢查； f. 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； g. 防范和制止各類違

10、反小區(qū)管理制度的行為。 2、管理措施： （ 1 ）實行半軍事化管理， 制訂各項秩序維護員管理制度和獎懲措施， 并嚴格付諸實施， 以增強秩序維護員的工作責任心。 （2 ）強化秩序維護員的內(nèi)務(wù)管理， 開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高秩序維護員的思想 素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于 4 次會操。 （3 ）加強秩序維護員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得 當。 （4 ）嚴格執(zhí)行秩序維護巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。 （5 ）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。 五、消防管理方案 結(jié)合物業(yè)小區(qū)特點，尤其有高層樓宇的消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防

11、法規(guī)的要求， 并結(jié)合住宅的實際， 切切實實地做好消防安全工作， 確保業(yè)主、 物業(yè)財產(chǎn)安全。 1 、管理內(nèi)容： （1 ）做好消防監(jiān)控中心的管理； （2 ）做好消防設(shè)施、器材的管理； （3 ）保持消防通道的暢通； （4 ）加強物業(yè)小區(qū)裝修期間的消防安全管理； （5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； （6 ）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。 2 、管理措施： （1 ）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落 實； （2 ）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； （3 ）建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習； （4 ）定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防

12、消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除； （5 ）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； （6 ）制止任何違反消防安全的行為； （7 ）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳達消防知識； 精選文檔 （8 ）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警 六、清潔綠化方案 清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是小區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個小區(qū)的形象， 也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案： 1、管理內(nèi)容： （1 ）綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。 根據(jù)氣候，給花木適量澆水。 根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土； 及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花

13、木及時扶正、整修或 補苗； 制定預(yù)防措施，防治病蟲害； 做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 （2 ）清潔衛(wèi)生： 通過日常保潔工作， 使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔， 公共設(shè)施潔凈、 無異味、無破損。 （3 ）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周 沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天 花及管道外除塵。 2 、管理措施： （1 ）建立綠化保潔制度，狠抓落實； （2 ）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作； （3 ）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè)技能； （4 ）以“三查”

14、形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查 （“三查”指：清潔督查巡 查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）； （5 ）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。 七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、業(yè)主的使用效果和物業(yè)的使 用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案： 1、管理內(nèi)容： （1 ）房屋公共部位維護管理： 根據(jù)交房進度， 小區(qū)內(nèi)房屋可分為業(yè)主已領(lǐng)房和空置房。 租戶已領(lǐng)房： 房屋交付時，服務(wù)中心應(yīng)及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督 促業(yè)主按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)， 并建立業(yè)主檔案。 屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備

15、， 樓道墻面、 地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)業(yè)主裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并 督促業(yè)主和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。 裝修垃 圾實行袋裝化管理，嚴禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕。 空置房： 空置房（含業(yè)主托管房）移交后，服務(wù)中心應(yīng)每月通風打掃一次，并對房屋和設(shè)施全 面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時 報告開發(fā)商，并督促其予以解決。 （2 ）設(shè)備設(shè)施維護： 精選文檔 a. 電梯在裝修期間實行保護性管理； b. 小區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要

16、按不同型號 產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護； c. 公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次； d. 水泵房、中央空調(diào)機房、鍋爐房每天巡查兩次； e. 電梯機房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； f. 消防栓系統(tǒng)、 噴淋和煙感報警系統(tǒng)、 消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng) 護； g. 供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次； h. 消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護； i. 電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次； j. 業(yè)主自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時率與合 格率。 2、管理措施： （1 ）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程； （2 ）維修

17、人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時； （3 ）抓好維修人員技術(shù)培訓，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； （4 ）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率； （5 ）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及 時制止； （6 ）加強共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。 八、 人力資源管理方案 一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人 才， 而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質(zhì)量， 提高物業(yè)管理的水平，具有十分重 要的意義。 1、管理內(nèi)容： （1 ）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才； （2 ）任人唯賢，量材錄用； （3 ）開展業(yè)務(wù)培訓，全面提高

18、業(yè)務(wù)素質(zhì)； （4 ）進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 2、管理措施： （1 ）制定崗位職責，做到責、權(quán)、利分明； （2 ）建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性； （3 ）加強思想作風建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識； 精選文檔 （4 ）崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合： （5 ）全面考核，做到公開、公平、公正。 九、檔案管理方案： 1、管理內(nèi)容： （1 ）工程檔案； （2 ）業(yè)主檔案； （3 ）工作檔案； （4 ）財務(wù)檔案； （5 ）文件檔案。 2 、管理措施： （1 ）制定檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行； （2 ）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，

19、方便查閱，利于管理； （3 ）專人管理，責任到人，存放有序，管理規(guī)范； （4 ）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求； （5 ）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完 整、安全； （6 ）實現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。 什么是物業(yè)管理前期介入 20082008- -3 3- -30 30 網(wǎng)絡(luò) 【字體：大 中 小】【我來說兩句】 什么是物業(yè)管理前期介入？物業(yè)管理前期介入是什么意 思？ 物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就 參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。從業(yè)主 ( (使用人 ) )及物業(yè) 管理的角度，提出一些合理化建議，以使

20、開發(fā)出的物業(yè)最大 限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。 一、物業(yè)管理前期介入的理論基礎(chǔ) 精選文檔 ( (一一) ) 從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性 1.1. 物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導向 在市場經(jīng)濟條件下，每個公司都有自己的經(jīng)營導向，公司的 日常行為都在自己特定的經(jīng)營導向下而運作。所以選擇適當 的經(jīng)營導向顯得非常重要，決定了企業(yè)的生死存亡。房地產(chǎn) 企業(yè)有以下經(jīng)營導向可供選擇： (1)(1) 以生產(chǎn)為導向。 這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)， 以完成一定量的 生產(chǎn)任務(wù)為目標，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn) 品的銷售。在計劃經(jīng)濟年代，大部分企業(yè)的經(jīng)驗導向都是這 種形式。 (2

21、)(2) 以產(chǎn)品為導向。 這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品， 關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì) 量、造型、款式等各個因素。這類企業(yè)的產(chǎn)品或許很完美， 但不注重銷售，而且也不知消費者是否對產(chǎn)品感興趣，所以 這類企業(yè)有一定的局限性。假如它生產(chǎn)的產(chǎn)品有市場需求， 由于產(chǎn)品的質(zhì)量非常優(yōu)秀，在市場中會很有競爭力；假如消 費者對它的產(chǎn)品不感興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場中也不 能獲勝，所以這類企業(yè)的經(jīng)濟效益很難確定。 (3)(3) 以銷售為導向。 這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售， 運用各類促銷 手精選文檔 段來加強銷售。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤。雖然 重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有 按照消費者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)

22、出產(chǎn)品，再努力地銷 售給消費者。 (4)(4) 以營銷為導向。 這類企業(yè)的所有活動都以顧客的需要為自 己的經(jīng)營目標。通過市場細分，確定目標市場；按照目標市 場的需求，確定整體營銷策略 ( (產(chǎn)品策略、 價格策略、 促銷策 略、 分銷策略等 ) )。使用戶滿足來實現(xiàn)企業(yè)的利潤。 對以上四種經(jīng)營導向的特性進行分析，可知以營銷為主導的 經(jīng)營導向是比較科學和先進的，被實踐證明是有效的?？疾?我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以更清楚地表明這一點： 1992 1992 年 房地產(chǎn)業(yè)剛開始起步時，全國正處于房地產(chǎn)熱的階段，物業(yè) 供不應(yīng)求，物業(yè)只要開發(fā)出來，就能銷售出去，獲得利潤， 因為生產(chǎn)越多利潤越高，房地產(chǎn)公司都以

23、生產(chǎn)為導向；到了 房地產(chǎn)市場開始疲軟階段，房地產(chǎn)公司才開始加強銷售，運 用各種促銷手段實現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)公司開始走以銷售為 導向；到了房地產(chǎn)蕭條階段，物業(yè)積壓很多時，房地產(chǎn)公司 才開始考慮市場需求問題，紛紛以營銷為導向，以避免空置 房的增多?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的社會效益 和經(jīng)濟效益，就應(yīng)該以營銷導向作為企業(yè)日常運行的準則。 2.2. 物業(yè)管理前期介入可以促進物業(yè)的銷售 精選文檔 隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發(fā)生根 本性變化。人們在注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時，也越來 越注重商品的售后服務(wù)。 現(xiàn)代營銷理論認為， 服務(wù)作為整體 產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前

24、、售中和售后，運 用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購 買者提供的一種追加的、有保證的利益。隨著我國社會主義 市場經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)競爭意識的增強， “以質(zhì)量求生存， 以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽”的觀念已被越來越多的企業(yè) 所接受。在買方占主導地位的市場格局中，消費者不但要求 企業(yè)在產(chǎn)品銷售的前后提供各種服務(wù)，而且還希望這些服務(wù) 的質(zhì)量能夠讓人滿意。企業(yè)較高的服務(wù)水平，會使消費者更 加滿意，從而增強購買某種商品的信心和欲望， 房地產(chǎn)商品 也是如此。 現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把 良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品和招徠顧客的 王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多

25、的房地產(chǎn)投資者 和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低，效果的優(yōu)劣， 作為進 行投資和消費決策的主要參考因素。 據(jù)專家評估，物業(yè)管理 因素可以占到樓宇價格的 20%20%30 30 %。這說明，良好的物 業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商的促銷手段，也是獲取最大限度 利潤的有效措施。如果物業(yè)管理在物業(yè)開發(fā)前期就進入，就 能讓消費者真切地感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。 以南京市“月牙湖花園”項目為例，由于注重物業(yè)管理的前 期管理，一開盤，期貨就比旁邊同類項目的房價高出許多， 隨著物業(yè)管理的介入以及后來的管理，該項目的房價一年每 平方米已經(jīng)升值 1000 1000 多元。如果能讓著精選文檔 名品牌的物業(yè)管理

26、 公司前期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售?？梢?，物業(yè)管 理的前期介入對物業(yè)的促銷起著很大的影響。 （二）用反饋方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性 1. 1. 反饋方法基本概念 反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物 相互作用的一種普遍形式。 一項經(jīng)營活動要想保證質(zhì)量， 取 得成功，就離不開有效的控制。控制過程，就是通過信息的 轉(zhuǎn)輸和反饋以實現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。有反饋， 至少是雙向信息傳遞。也就是說既有控制信息輸入到受控部 分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分， 形成閉合回路 沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實現(xiàn)控制?？刂撇糠终?是根據(jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出

27、的控制信息， 從而實現(xiàn)控制的。如果把房地產(chǎn)開發(fā)看成是一個系統(tǒng)，為保 證其開發(fā)成功，物業(yè)管理前期介入是非常必要的，它可以在 不同階段產(chǎn)生反饋信息。反饋系統(tǒng)構(gòu)成如圖 3 3- -1 1- -2 2 。 2.2.物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道 反饋的特點是“根據(jù)過去的操作情況去調(diào)整未來的行為” 根據(jù)房地精選文檔 產(chǎn)開發(fā)的流程可知，房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果就是物業(yè)進 入了消費領(lǐng)域，讓消費者使用。消費者在使用物業(yè)過程中， 與物業(yè)管理公司有較多聯(lián)系，住戶把使用物業(yè)的優(yōu)缺點反饋 給物業(yè)管理公司；同時物業(yè)管理公司也是物業(yè)的使用者之 一，而且物業(yè)管理人員要比一般住戶具有更多的專業(yè)知識， 從而能從物業(yè)的宏觀管理與微觀使用的角度來把握物業(yè)的 優(yōu)缺點。房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)操作結(jié)果的信息自覺或不自覺地傳 遞到物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司成為熟知物業(yè)開發(fā)結(jié)果的 一個重要載體。如果房地產(chǎn)公司再開發(fā)新一輪物業(yè)時，物業(yè) 管理公司前期介入，把住戶對物業(yè)的需求意見表達出來，并 且從住戶的角度出發(fā)來積極參與房地產(chǎn)開發(fā)的各項活動，完 全起到了反饋通道作用。 由于物業(yè)管理工作人員不僅自己在長期的管理實踐中了解 了物業(yè)的優(yōu)缺點，而且也熟知業(yè)主 （使用人 ）對物業(yè)的評價， 因此物業(yè)公司的反饋信息是非常真實可信的。這種反饋通道 價值意義很大，應(yīng)得到房地產(chǎn)商、政府的高度重視。 物業(yè)