自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第四章

1、自學(xué)考試房地產(chǎn)法筆記第四章第四章土地管理制度（下）一、土地利用總體規(guī)劃（一）土地利用的概念：1、土地利用是人類在社會(huì)生產(chǎn)、生活中，為了達(dá)到一定的目的，對(duì)土地進(jìn)行的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)等過程。2、土地利用與保護(hù)的主要內(nèi)容：（ 1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（ 2）切實(shí)保護(hù)耕地原則；（ 3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則； （ 4）開發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護(hù)制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)制度。（二）土地利用總體規(guī)劃的編制：1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級(jí)人民政府貫徹執(zhí)行國(guó)家的土地利用政策，根據(jù)國(guó)民

2、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長(zhǎng)時(shí)間的總體安排和布局。2、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)和目的： 任務(wù)：（ 1）對(duì)土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進(jìn)行綜合分析研究，在預(yù)測(cè)土地利用變化的基礎(chǔ)上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標(biāo)和基本方針； （ 2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標(biāo)； （ 3）調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局； （ 4）提出實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。目的：為了加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理， 協(xié)調(diào)各部門的用地需求， 充分、合理地利用我國(guó)有限的土地資源，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土

3、地保障。3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：（ 1）編制原則： 嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。（ 2）內(nèi)容：土地利用現(xiàn)狀分析；土地需求量預(yù)測(cè)；土地適宜性評(píng)價(jià)；確定規(guī)劃目標(biāo)和方針、進(jìn)行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整；土地利用分區(qū)規(guī)劃；制定實(shí)施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的措施。4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個(gè)多層次的規(guī)劃體系，按各級(jí)規(guī)劃的層次可以分為全國(guó)性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級(jí)土地利用總體規(guī)劃，縣級(jí)土地

4、利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地利用總體規(guī)劃。（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改1、土地利用規(guī)劃的分級(jí)審批：全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門編制，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在 100 萬以上的城市以及國(guó)務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，即具有法

5、律效力。必須嚴(yán)格執(zhí)行。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系：1、與城市總體規(guī)劃的關(guān)系： （ 1）城市總體規(guī)劃中的建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模； （ 2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)用地的利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。2、與江河、 湖泊綜合開發(fā)規(guī)劃的關(guān)系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護(hù)范圍以及蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合江河、湖泊綜合

6、治理和開發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。（五）土地利用年度計(jì)劃：1、土地年度計(jì)劃內(nèi)容： （ 1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)； （2）耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)； （ 3）土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。2、土地利用年度計(jì)劃的編制： （ 1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃； （ 2）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策； （ 3）土地利用總體規(guī)劃； （ 4）建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況。二、耕地保護(hù)制度（一）切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的一切基本國(guó)策：1、為什么要把切實(shí)保護(hù)耕地列為基本國(guó)策：切實(shí)保護(hù)耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、 健康發(fā)展， 關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國(guó)策。2、耕地總量動(dòng)態(tài)平衡：實(shí)現(xiàn)耕地總量

7、動(dòng)態(tài)平衡就是在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，做到我國(guó)耕地面積不再減少，并略有增加，用中國(guó)的地養(yǎng)活中國(guó)人，同時(shí)保證當(dāng)前建設(shè)對(duì)土地的需求。3、土地管理法中設(shè)定哪些制度以實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡：（ 1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（ 2）實(shí)行土地用途管制制度；（3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；（ 4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上）；（ 5）禁止閑置和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1 年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1 年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；超

8、過2 年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)， 由上級(jí)人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交回原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或者個(gè)人超過2 年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。（二）基本農(nóng)田保護(hù)制度：1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。2、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，由縣級(jí)人民政府設(shè)立保護(hù)標(biāo)志，予以公告。3、哪些耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)

9、： （ 1）經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、 棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地； （2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田； （ 3）蔬菜生產(chǎn)基地； （ 4）農(nóng)業(yè)科研、科學(xué)試驗(yàn)田。4、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的實(shí)施：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。5、基本農(nóng)田的保護(hù)措施： （ 1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)； （ 2）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度；（ 3）禁止破壞基本農(nóng)田； （4）實(shí)行基本農(nóng)田地力等級(jí)評(píng)定制度； （ 5）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度。（三）土地開發(fā)與復(fù)墾：1、土地

10、開發(fā)的概念：土地開發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。1、土地開發(fā)的原則： （ 1）符合土地利用總體規(guī)劃； （ 2）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化； （ 3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)； （ 4）保護(hù)開發(fā)者利益。1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進(jìn)行： （1）經(jīng)過開墾的科學(xué)論證和評(píng)估； （ 2）開墾土地要經(jīng)依法申請(qǐng)批準(zhǔn)。2、土地復(fù)墾的實(shí)施：土地復(fù)墾實(shí)行誰破壞、誰復(fù)墾的原則。三、建設(shè)用地制度（一）建設(shè)用地的概念和分類：建設(shè)用地是指建造建筑物

11、、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，可分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地；按建設(shè)項(xiàng)目大小可以分為：大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型建設(shè)項(xiàng)目用地、小型建設(shè)項(xiàng)目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（二）國(guó)家建設(shè)用地使用權(quán)的取得：1、國(guó)家建設(shè)用地的來源： （ 1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國(guó)有； （ 2）國(guó)家依法收回國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)； （ 3）國(guó)有荒山、荒地。2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批： （ 1）市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府； （2）有

12、批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)； （ 3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。3、以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批： （ 1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)用地的， 建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書； （ 2）建設(shè)單位或個(gè)人向計(jì)劃管理部門申報(bào)可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書； （ 3）建設(shè)單

13、位持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，包括可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書、年度基本建設(shè)計(jì)劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地；（ 4）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 （ 5）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。（三）國(guó)家建設(shè)征用土地1、國(guó)家建設(shè)征用土地的特征：（ 1）征地主體的性； （2）征地行為的行政性； （3）征地條件的補(bǔ)償性。2、征用土地的審批權(quán)：征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（ 1）基本農(nóng)田；（ 2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35 公頃的；其他土地超過70 公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。3、征用土地的

14、補(bǔ)償安置：貫徹 " 使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低的原則" 。征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成：（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)（征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的6 至 10 倍）；（ 2）安置補(bǔ)助費(fèi)（征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每個(gè)需安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值，但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，不得超過被征用前三年的平均年產(chǎn)值的 15 倍）；（ 3）青苗補(bǔ)償費(fèi)（標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定）；（ 4）地上附著物補(bǔ)償

15、費(fèi)；（ 5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金；（ 6）土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)。（四）臨時(shí)用地的管理：建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。臨時(shí)使用土地的期限一般不超過 2 年，使用期滿，應(yīng)當(dāng)將土地還給土地所有人。（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地：1、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 建設(shè)用地的對(duì)象和范圍： 是指農(nóng)村集體投資或農(nóng)民投資興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)、村辦企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)所使用的土地。2、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)建設(shè)用地的管理：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地的審批權(quán)，在縣級(jí)以上地方人民政府。3、 村民宅基地：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的范圍。宅基地的使用，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。4、 集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及抵押?jiǎn)栴}：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)，