大學(xué)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)報(bào)告XX_1

1、大學(xué)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)報(bào)告 XX這篇關(guān)于大學(xué)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)報(bào)告XX,是特地，希望對大家有所幫助！首先，我想向所有為我的實(shí)習(xí)提供幫助和指導(dǎo)的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導(dǎo)老師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑?shí)習(xí)所作的幫助和努力。我的實(shí)習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院共同安排 的。通過實(shí)習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實(shí)際的工 作經(jīng)驗(yàn)，鞏固并檢驗(yàn)了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識水平。實(shí)習(xí) 期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程，在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的工作，并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進(jìn)一步學(xué)習(xí)了民法及民事訴 訟法，對程序問題有了更深的理解，將理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合起來。我的工

2、作得到了實(shí)習(xí)單位充分的肯定和較好的評價(jià)。實(shí)習(xí)期間我主要對關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限 公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及 尹杰買賣合同糾紛一案進(jìn)行了深入的研究，參加了案件審理 的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院XX年4月29日作出（XX）四西民二初字第 349號民事判 決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于XX年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，上 訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào) 有限

3、公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）委托代理人胡振儒，被上訴人 四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托代理人蘇軍， 被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭 參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人情況上訴人（原審原告）：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人（原審被告）：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇軍，被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人（原審第三人）尹杰，委托代理人：竇樹法三、原判要點(diǎn)

4、和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中 興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程-，2/0 - b 軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同 約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日 分兩筆交增面積款 13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公 司至今未履行合同，交付房屋。此房于XX年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復(fù)買賣，這 種行為是無效的?，F(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng) 貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽 的

5、合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買 受人，交付了全部房款，應(yīng)予以保護(hù)。第三人與四平市中興 房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復(fù)買賣行為，開發(fā)公司發(fā) 現(xiàn)重復(fù)出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未 全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中 興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告 簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房 款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬 于重復(fù)買賣，是無效合同，不應(yīng)支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 （以下簡稱開發(fā)公司） 在法定期限內(nèi)未做答辯。第三人尹

6、杰訴稱：第三人于 XX年4月6日與被告開發(fā) 公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已 確認(rèn)了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第 三人的利益。原審法院認(rèn)為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷 售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售 房屋的主體資格，雖然原告購房時(shí)間早于第三人買房時(shí)間， 但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上， 故不存在初始買受權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的購 房協(xié)議書無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條 件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司 在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因 此二被告的行

7、為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有商品房出售許可證為由，愿將 爭議房屋賣給原告，但許可證是在XXX年7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。 被告開發(fā) 公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于XX年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司 于XX年5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù) 的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的 意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人 與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。依照中華人 民共和國合同法第六十條、中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益 保護(hù)法第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn) 開發(fā)公司與第三人尹杰簽

8、訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成 立;被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無 效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起 立即返還原告郭繼魁購房款 43萬元，并給予房款 43萬元一 倍的賠償損失，兩項(xiàng)合計(jì) 86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有 限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭 繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護(hù)上訴人的初 始買受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位， 出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng) 貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于XX年7月取得商 品房銷（預(yù)）售許可證后，又對建筑公司買房行為再次予以 確認(rèn)。

9、郭繼魁買房是 1999年6月7日，尹杰重復(fù)買該房合 同是二年后的XX年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是XX年6月， 均在經(jīng)貿(mào)公司 XX年7月取得商品房銷（預(yù)）售許可證之 前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴 人購房協(xié)議，賣房人在取得商品房銷（預(yù)）售許可證后又 予確認(rèn)。據(jù)此應(yīng)認(rèn)定初始購房合同有效，此后重復(fù)購房合同 無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的 上訴請求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌?的損失。被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應(yīng)予維持。上訴人 郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害 第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合 法

10、有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以 開具購房款收據(jù)的形式予以確認(rèn)，因而尹杰的合法權(quán)益應(yīng)受 到保護(hù)。四、對事實(shí)和證據(jù)的分析及認(rèn)定1996年9月四平市計(jì)劃委員會批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)座落于四平 市鐵西區(qū)英雄大街 20號：0204-39的站前批發(fā)市場項(xiàng)目。 項(xiàng) 目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公 司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了 購房協(xié)議書 （建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網(wǎng) -，2/0 - b 軸，建筑面積 約86平方米，交付房款 30萬元，同年9月26日、9月30 日又交

11、增面積款 13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工， 未能交付使用。XX年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了商品房銷（預(yù)）售合同，尹杰購買中興在建二期工程一層商網(wǎng)-，2/0 - b ，軸建筑面積平方米，按合同約定交付房款萬元， 建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該 建筑面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房 屋。起訴前，尹杰在未取得進(jìn)戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況 下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。XX年9月25日，在吉林揚(yáng)信律師事務(wù)所律師 （經(jīng)貿(mào)公司 法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、 經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家相互關(guān)聯(lián)、又具有獨(dú)立法人資格的 企業(yè)法人代

12、表，對站前批發(fā)市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的所有權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。三方協(xié)商一致，確認(rèn)該新建 批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享 有占有、使用、收益和處分權(quán)。XX年7月29日經(jīng)貿(mào)公司取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，對過去委托建筑公司出售 的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進(jìn)行 確認(rèn)。XX年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達(dá)了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事 宜。后因尹杰強(qiáng)行占有了合同約定房屋，XX年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求取得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出 具的購房款收據(jù)。2、尹

13、杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。3、批發(fā)市場新建樓所有權(quán)確認(rèn)書。4、商品房預(yù)售申報(bào)表和商品房銷 （預(yù)）售許可證。5、開發(fā)公司給尹杰送達(dá)的通知。6、經(jīng)貿(mào)公司確認(rèn)書。7、國有土地使用證。&產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書及移交收據(jù)。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關(guān)證據(jù)材料。五、解決糾紛的意見和理由根據(jù)原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答 辯，本案爭議的焦點(diǎn)問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋 買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一 個(gè)合同有效，買賣關(guān)系應(yīng)受法律保護(hù)。經(jīng)二審開庭審理合議 庭評議認(rèn)為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的

14、商品房買賣協(xié)議有效，其 買賣關(guān)系應(yīng)受到法律保護(hù)。人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售 許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效” 又根據(jù)合同法第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他 人財(cái)產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處 分權(quán)的，該合同有效”。依據(jù)上述法律規(guī)定，當(dāng)時(shí)建筑公司 作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的商品房 買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為項(xiàng)目開 發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待 定狀態(tài)。它需要這一項(xiàng)目明確

15、產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn)權(quán)所有人 申領(lǐng)商品房銷（預(yù)）售許可證后，對這些合同進(jìn)行確認(rèn)， 才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當(dāng)時(shí)簽訂協(xié)議時(shí)，其效力 并未確定。但后來項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，并 取得了商品房銷（預(yù)）售許可證，他對建筑公司與郭繼魁 簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進(jìn)行了確認(rèn)，使該協(xié)議由效力待 定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當(dāng)事人的 買賣關(guān)系受法律保護(hù)，因而，商品房理應(yīng)由郭繼魁所有。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰 受到的損失按規(guī)定應(yīng)得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)所有 人沒有確定，商品房銷（預(yù)）售許可證尚未取得，因而其 合同效力也處于待定狀態(tài)

16、。但項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán) 所有人，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，沒有對開發(fā)公 司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認(rèn)，依據(jù)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化， 由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào) 公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當(dāng)時(shí)既不是產(chǎn)權(quán)所有人，也 不是商品房銷（預(yù)）售許可證持有人，其換據(jù)行為只能是 屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán)人，取得商品 房銷（預(yù)）售許可證后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)了解除合同通 知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與 郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年

17、之后，依中華人民共和國合同法 的規(guī)定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的 初始買受權(quán)也理應(yīng)受到法律的保護(hù)。合議庭評議時(shí)還認(rèn)為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品 房銷售合同無效，其責(zé)任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建 筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時(shí)，購房款由建筑公司收 取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因而 這三家企業(yè)對房屋重復(fù)出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的 重復(fù)出售行為當(dāng)時(shí)是不知道的，買受行為是善意的，所以， 其所受到的損失理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定予以賠償。人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋第九條款三項(xiàng)規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)， 具有下列情形

18、之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買 賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的 事實(shí)”。依據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購房款345,元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承 擔(dān)連帶給付責(zé)任。由于案件牽涉關(guān)系復(fù)雜合議庭將該案提交審判委員會， 其中包括我個(gè)人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審判委 員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于對于法律條文理 解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經(jīng)激烈討 論采取了其他觀點(diǎn)，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返 還和賠償，應(yīng)另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認(rèn)為，原審判決有誤，適用法律不當(dāng)， 上訴人郭繼魁上訴有理，應(yīng)予支持。經(jīng)四平市中級人民法院 XX年第39次審判委員會討論決定，依據(jù)中華人民共和國 民事訴訟法百五十三條款二、三項(xiàng)的規(guī)定，判決：一、撤 銷四平市鐵西區(qū)人民法院（XX）四西民二初字第349號民事判 決；二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商