金橋租賃型辦公樓市場(chǎng)簡(jiǎn)介(共8頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)青浦漕俞路項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)金橋板塊及吳中路、宋園路沿線區(qū)域租賃型辦公樓市場(chǎng)簡(jiǎn)介二二 OO 八年十一月八年十一月精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)目目 錄錄精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)金橋篇金橋篇1.板塊界定板塊界定金橋板塊：指以楊高中路以南，龍東大道以北的中環(huán)區(qū)域。指以楊高中路以南，龍東大道以北的中環(huán)區(qū)域。 （106 板塊劃分）板塊劃分）2.板塊辦公市場(chǎng)分析板塊辦公市場(chǎng)分析2.1 板塊市場(chǎng)分布板塊市場(chǎng)分布分布圖顯示，板塊區(qū)域內(nèi)辦公樓分布呈現(xiàn)出密度不高，聚集性強(qiáng)的特點(diǎn)。區(qū)域項(xiàng)目主要集中于金橋路、新金橋路以及金藏路沿線。其中以新金橋大廈、

2、銀東大廈、民航大廈為板塊內(nèi)地標(biāo)型辦公樓。2.2 板塊市場(chǎng)個(gè)案研究板塊市場(chǎng)個(gè)案研究目前板塊內(nèi)具有代表性的租賃型辦公樓項(xiàng)目有 6 個(gè)，分別是：民航大廈、新金橋大廈、方正大廈、建銀大廈、銀東大廈和銀橋大廈。銀東大廈銀橋大廈民航大廈新金橋大廈建銀大廈方正大廈金臺(tái)大廈辦公樓集中區(qū)域辦公樓集中區(qū)域金橋辦公樓分布圖（部分）精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)項(xiàng)目名稱地址總建面()標(biāo)準(zhǔn)層面積（約）物業(yè)品質(zhì)開盤時(shí)間出租率租金(元/天)物業(yè)管理費(fèi)(元/月)浦東民航大廈新金橋路 18 號(hào)590001400商辦樓99 年90%2.53.222新金橋大廈新金橋 28 號(hào)4850010005A07 年90%2.83

3、22方正大廈新金橋路 1122 號(hào)250001200待定05 年84%22.318建銀大廈浙橋路 289260001000商務(wù)04 年80%1.41.6*銀東大廈新金橋 58 號(hào)5200011835A98 年85%22.522銀橋大廈金新路 58 號(hào)485891200標(biāo)準(zhǔn)04 年65%2.315（一）基礎(chǔ)指標(biāo)面：（一）基礎(chǔ)指標(biāo)面：a)從物業(yè)規(guī)模來(lái)看，各項(xiàng)目體量基本在 2000050000之間，整體規(guī)模不算太大。b)從標(biāo)準(zhǔn)層面積來(lái)看，各項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積在 10001400，多數(shù)項(xiàng)目可以分割組合，在提高產(chǎn)品功能性的同時(shí)，也增加了客戶的選擇性。c)從物業(yè)品質(zhì)來(lái)看，有標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、商務(wù)樓、5A 寫字樓等類

4、型，差異化的物業(yè)檔次滿足了不同層次的客戶需求。（二）市場(chǎng)表現(xiàn)力面：（二）市場(chǎng)表現(xiàn)力面：a)從租金來(lái)看，項(xiàng)目租金主要分布于 22.5(元/天)和2.53(元/天)兩個(gè)區(qū)間段。物業(yè)品質(zhì)、交通動(dòng)線、商業(yè)配套設(shè)施完善程度等因素是造成租金差距的主要因素；而一些知名企業(yè)的入駐更是拉動(dòng)了板塊租金的上漲。b)從出租率來(lái)看，板塊內(nèi)項(xiàng)目幾乎都保有比較高的出租率，基本在 80以上。較高的出租率主要得益于板塊內(nèi)有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)需求。c)從物管費(fèi)來(lái)看，板塊內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)在 1522(元/月)之間。d)從開盤時(shí)間來(lái)看，物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短，很大程度上影響著物業(yè)當(dāng)前的租金水平。（三）客群面：（三）客群面：精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情

5、為你奉上專心-專注-專業(yè)項(xiàng)目名稱入駐企業(yè)類型浦東民航大廈23-25 層為上海機(jī)場(chǎng)集團(tuán)、有大量外企公司和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)如小鴨電器等新金橋大廈海爾、夏普電子、柯達(dá)、飛利浦等國(guó)際知名企業(yè)整層包租建銀大廈以電子、通訊、貿(mào)易、物流、機(jī)械公司居多，少量建筑公司銀東大廈6F 以上由貝爾、阿爾卡特兩大公司全部租用，其余樓層有小部分被外資企業(yè)租下銀橋大廈以中小型商務(wù)、物流、貿(mào)易公司為主，少量房地產(chǎn)咨詢公司、醫(yī)藥設(shè)備公司從入駐企業(yè)類型來(lái)看，入駐企業(yè)主要以知名國(guó)內(nèi)外企業(yè)（尤以電子、科技等）為主，輔以各類中小型商務(wù)、物流、貿(mào)易、咨詢類企業(yè)組成，知名企業(yè)的入駐不僅提高了租金水平，也提升了板塊價(jià)值。2.3 板塊市場(chǎng)特征總結(jié)

6、板塊市場(chǎng)特征總結(jié)金橋板塊租賃型辦公市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：板塊內(nèi)租賃型辦公樓密度不高，項(xiàng)目集聚性高。物業(yè)主要集中于金橋路、新金橋路沿線。板塊內(nèi)項(xiàng)目體量基本保持在 2 萬(wàn)5 萬(wàn)之間，標(biāo)準(zhǔn)層面積基本在 1000以上。目前，板塊內(nèi)新增供應(yīng)量不多，高品質(zhì)的寫字樓較少；板塊內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目已接近滿租狀態(tài)，出租率高；板塊內(nèi)有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，市場(chǎng)需求力較強(qiáng)；目前，板塊內(nèi) 5A 或甲級(jí)辦公樓租金多在 2.5 元/天，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓或其他商務(wù)樓租金在 22.5 元/天之間；物業(yè)管理費(fèi)集中在 1522 元/月；精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)吳中路、宋園路吳中路、宋園路篇篇1.沿線區(qū)域辦公市場(chǎng)分布沿線區(qū)域辦公市場(chǎng)分布沿

7、線區(qū)域辦公樓主要以吳中路為橫軸，呈啞鈴狀分布；物業(yè)集中于吳中路與虹中路的十字范圍區(qū)域。宋園路附近少有純正辦公樓存在,只有零星的老式商住樓。沿線項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，缺乏集聚性。2.沿線主要個(gè)案研究沿線主要個(gè)案研究目前板塊內(nèi)具有代表性的租賃型辦公樓項(xiàng)目有 8 個(gè)，分別是：兆豐環(huán)球大廈、新概念大廈、海螺大廈、吳中商務(wù)大廈、永騰大廈、炫潤(rùn)國(guó)際大廈、燎申國(guó)際大廈、虹橋富群大廈。項(xiàng)目名稱地址總建面（）標(biāo)準(zhǔn)層面積（約）物業(yè)品質(zhì)開盤時(shí)間出租率租金(元/天)物業(yè)管理費(fèi)(元/月)吳中商務(wù)大廈炫潤(rùn)國(guó)際大廈燎申國(guó)際大廈新概念大廈海螺大廈兆豐環(huán)球大廈永騰大廈富群大廈沿線區(qū)域辦公樓分布圖辦公樓布點(diǎn)區(qū)域辦公樓布點(diǎn)區(qū)域精選優(yōu)質(zhì)文檔

8、-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)兆豐環(huán)球大廈中山西路 1800 號(hào)586032093甲級(jí)98 年85%4.1-4.520新概念大廈吳中路 39 號(hào)205007885A05 年90%2.93.618海螺大廈中山西路 1277 號(hào)100001500商務(wù)樓06 年55%2.918吳中商務(wù)大廈吳中路 1099 號(hào)270002500商辦03 年80%2.22.76永騰大廈吳中路 1065 號(hào)220002000商辦04 年90%22.58炫潤(rùn)國(guó)際大廈吳中路 1100 號(hào)200002000乙級(jí)05 年60%3-3.1（每?jī)赡赀f增一次）9燎申國(guó)際大廈吳中路 1068 號(hào)150001600乙級(jí)07 年70%3.2

9、8虹橋富群大廈合川路 3089 號(hào)9000880商務(wù)樓05 年88%3（含物業(yè)）*（一）基礎(chǔ)指標(biāo)面：（一）基礎(chǔ)指標(biāo)面：a)從物業(yè)規(guī)模來(lái)看，沿線區(qū)域辦公樓體量基本在 1000050000區(qū)間段。b)從標(biāo)準(zhǔn)層面積來(lái)看，沿線辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積主要集中在 15002000之間，有少數(shù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積在 1000以下。c)從物業(yè)品質(zhì)來(lái)看，沿線辦公樓主要以商務(wù)樓、乙級(jí)寫字樓為主，輔以少量甲級(jí)寫字樓。（二）市場(chǎng)表現(xiàn)力面：（二）市場(chǎng)表現(xiàn)力面：a)從租金來(lái)看，沿線辦公物業(yè)租金主要圍繞3元/天均線上下波動(dòng)，部分物業(yè)租金已達(dá)到 4 元/天以上。b)從出租率來(lái)看，沿線辦公樓出租情況較為樂觀，多數(shù)項(xiàng)目已達(dá) 80以上，空置率

10、較低。c)從物業(yè)管理費(fèi)來(lái)看，沿線辦公樓物管費(fèi)基本處于 610(元/月)和 1520(元/月)兩個(gè)范圍段。物業(yè)品質(zhì)的高低以及物業(yè)管理的配套服務(wù)的好壞，是導(dǎo)致物管費(fèi)差距的關(guān)鍵因素之一。d)物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短直接反映了物業(yè)管理及各項(xiàng)配套服務(wù)的完善程度。從物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間來(lái)看，沿線多數(shù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間在三年以上，較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，在提升租金水平的同時(shí)也保證了較為穩(wěn)定的出租率。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)（三）客群面：（三）客群面：項(xiàng)目名稱入駐企業(yè)類型新概念大廈軟件、科技、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易類中大型企業(yè)虹橋富群大廈物流、貿(mào)易類中小型企業(yè)炫潤(rùn)國(guó)際大廈外資貿(mào)易、科技、咨詢類中小型企業(yè)燎申國(guó)際大廈軟件、貿(mào)易、教育、咨詢類中小型企業(yè)吳中商務(wù)大廈教育、咨詢、廣告類小型企業(yè)從入駐企業(yè)類型來(lái)看，入駐企業(yè)類型較為豐富，涵蓋了貿(mào)易、科技、網(wǎng)絡(luò)、咨詢等類別；這些類型的公司租金承受能力較強(qiáng)，退租率相對(duì)較低。從入駐企業(yè)規(guī)模來(lái)看，以中小企業(yè)為主，部分物業(yè)有大型企業(yè)入駐。3.市場(chǎng)特征總結(jié)市場(chǎng)特征總結(jié)沿線租賃型辦公市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：沿線辦公樓呈啞鈴狀分布，吳中路、虹中路十字交叉區(qū)域成為各類型辦公樓匯集之地。沿線多數(shù)辦公樓體量在 1000050000之間，標(biāo)準(zhǔn)層面積在 15002000之間。目前，沿線辦公樓出租情況較為樂觀，個(gè)別項(xiàng)目已接近滿租狀態(tài)，租金水平在 3 元/天上下，物業(yè)管理費(fèi)在 15