房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃概述

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額確實定 土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定的扣除工程金額后的余額。土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除工程金額兩個因素。對這兩個因素的內(nèi)涵、范圍和確定方法等，稅法作了比擬明確的規(guī)定。一收入額確實定納稅人轉(zhuǎn)房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何本錢費用。對取得的實物收入，要按收入的市場價格換算成貨幣收入。對取得的無形資產(chǎn)收入，要進行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。對取得的收入為外國貨幣

2、的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。二扣除工程及其金額在確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額和計算應(yīng)納土地增值稅時，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入總額中扣除的工程及其金額，大致可以分為三類。1土地使用權(quán)人將建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)出售給買受人時，允許從收入額中扣除的工程及其金額。2納稅人取得土地使用權(quán)后，建筑商品房，并將建造的商品房連同使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出售給買受人，允許扣除的工程及其金額。3納稅人出售上述兩種情況之外的其他房地產(chǎn)，如出售舊房及建筑物，允許扣除的工程

3、及其金額。以上三類扣除工程依據(jù)具體內(nèi)容不同，又可分為以下六類：1取得土地使用權(quán)所支付的金額。它是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額可以有三種形式。1從出讓方取得土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金。2以行政劃撥方式取得使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；3以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，所支付的地價款。2開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢簡稱房地產(chǎn)開發(fā)本錢。指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)實際發(fā)生的本錢。這些本錢允許按實際發(fā)生數(shù)扣除。主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、公共配套設(shè)施間接費用等。其中：1土地

4、征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用費、勞動力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。2前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平等支出。3建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑工程安裝費。4根底設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)工程所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤

5、銷等。3開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用。指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。與房地產(chǎn)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)工程進行歸集或分?jǐn)?。為了便于計算操作，土地增值稅實施?xì)那么對有關(guān)費用的扣除，尤其是財務(wù)費用中的數(shù)額較大利息支出扣除，作了較為詳細(xì)的規(guī)定。對于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和，在5以內(nèi)計算扣除。對于利息支出，分兩種情況確定扣除：1凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行間期貸款利率計算的金額。超過貸款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。

6、2凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費用計算方法是，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和，在10以內(nèi)計算扣除。以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。4舊房及建筑物的評估價格。1“舊房及建筑物的評估價格是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置本錢價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。2對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑

7、物時，因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但是，對納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)本錢價格等情形而按房地產(chǎn)評估計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用，那么不允許在計算土地增值稅時予以扣除。5與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中：允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照?施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度?的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)作了扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計算土地增值稅時，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。對于個人購入房地產(chǎn)再

8、轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。6財政部確定的其他扣除工程。其中規(guī)定的一項重要扣除工程是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和，加計20的扣除。但是，對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。此外，對于縣級及縣級以上的人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，可以根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。1如果代收費用計入房價向購

9、置方一并收取的，那么可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。相應(yīng)地，在計算扣除工程金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20扣除的基數(shù)。2如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計算扣除工程金額時，代收費用就不得在收入中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃房地產(chǎn)價格評估 凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物以下簡稱房地產(chǎn)的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立、并按照?國有資產(chǎn)評估管理方法?規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)

10、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。對于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價格評估，各評估機構(gòu)必須嚴(yán)格按照?條例?和?細(xì)那么?中規(guī)定的方法進行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價，并按稅務(wù)部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)，作為確認(rèn)計稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)?條例?和?細(xì)那么?的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用。房地產(chǎn)評估機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職

11、業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的原那么，對評估結(jié)果的真實性、合理性負(fù)法律責(zé)任。任何房地產(chǎn)評估機構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估過程中隱瞞事實、提供虛假評估結(jié)果，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅決取消執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)評估機構(gòu)因不向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)的、真實的房地產(chǎn)評估資料，或有意提供虛假評估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟責(zé)任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失的，要提請司法機關(guān)追究有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)任。納稅人有以下情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除工程的金額。一出售舊房及建筑物的新房和舊房界定的

12、標(biāo)準(zhǔn)是，新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。但凡使用一定時間或到達(dá)一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。其中，使用時間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳局和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評估價格計算扣除工程的金額。評估根本方法：對于出售的舊房及建筑物，首先應(yīng)確定該房屋及建筑物的重置本錢價，然后再確定其新舊程度即成新度折扣率，最后，以重置本錢乘以其成新度折扣率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除工程金額。由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定重置本錢價乘以成新度折扣率的價格，在房地產(chǎn)評估時通常被稱為按舊有房地產(chǎn)重置本錢法評估出的舊有房地產(chǎn)價格。計算公式為：舊有房地產(chǎn)的價格舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價

13、格建筑物折舊使用上述公式計算、評估時應(yīng)注意兩點：一是重新建造完全價值是指估價時點的重建置價格；二是房屋的成新度折扣不同于會計核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評估時的實際新舊程度，按專業(yè)機構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級標(biāo)準(zhǔn)進行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新來表示。二隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的情況主要有兩種：一是納稅人不報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格，即根本不申報；二是納稅人有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為，即少申報。對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。此處所

14、指的市場交易價格，是指在評估被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)時，選取多座與該被評估的房地產(chǎn)在地理位置、外觀形狀、面積大小、建筑材料、內(nèi)在結(jié)構(gòu)、性質(zhì)功能、使用年限、轉(zhuǎn)讓時間等諸因素相同或相近的房地產(chǎn)，以這些房地產(chǎn)的交易價格作為參照物，進行價格的比擬。并且，依照科學(xué)的評估方法對有關(guān)數(shù)據(jù)進行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關(guān)的因素對價格的影響程度，以及有關(guān)數(shù)據(jù)進行調(diào)整，最后確定一個比擬適合該房地產(chǎn)的市場評估價格。通過這種市場比擬法的評估，確定一個較為公平的市場交易價格作為正常情況下的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價格。稅務(wù)機關(guān)在征收土地增值稅時，那么根據(jù)上述評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。采用市場比擬法進行評估，首先要收集較多的交易實例，并

15、從中挑選出可供進行價格比擬的類似房地產(chǎn)的實例，同時，還要對影響交易價格的諸因素進行修正，最后才能確定出最終接近于合理的價格。市場比擬法可用以下公式來表示：房地產(chǎn)評估價格交易實例房地產(chǎn)價格×人為因素修正×時間因素修正×地域因素修正×品質(zhì)因素修正×其他因素修正三提供扣除工程金額不實的提供扣除工程金額不實，是指納稅人在納稅申報時，不據(jù)實提供扣除工程金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除工程的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機關(guān)無法從納稅人方面了解計征土地增值稅所需的正確扣除工程金額，以實現(xiàn)通過虛增本錢，到達(dá)偷稅的目的。對于納稅人申報扣除工程金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)對該房屋

16、按照評估出的房屋重置本錢價，乘以房屋成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除工程金額，并且由該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價來確定土地的扣除工程金額，房產(chǎn)和土地的扣除工程金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除工程金額。四轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)通過市場比擬法進行房地產(chǎn)評估時所確定的正常市場交易價，對此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無正當(dāng)理由進行解釋的行為。對這種情況，應(yīng)按評估的市場交易價確定其實際本錢價，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的

17、納稅籌劃土地增值稅的稅率 土地增值稅稅率設(shè)計的根本原那么是，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。按照這個原那么，土地增值稅采用四級超率累進稅率。其中，最低稅率為30，最高稅率為60，稅收負(fù)擔(dān)高于我國的企業(yè)所得稅。實行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，通過較低稅率表達(dá)優(yōu)惠政策；另一方面，對取得過高收入，尤其是對炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個人，也能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。                

18、0;         土地增值稅四級超率累進稅率表級次       增值額與扣除工程金額的比率            稅率     速算扣除系數(shù)1          不超

19、過50的局部                       30           02          超過50100的局部  

20、0;               40           53          超過100200的局部           &

21、#160;     50           154          超過200的局部                     

22、   60           35房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 一計稅原那么首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除工程金額，求得增值額。再以增值額同扣除工程金額相比，其比值即為土地增值率。然后，根據(jù)土地增值率的上下確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。二轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法1.聚集扣除工程的金額并計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額2.計算增值率增值率轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入扣除工程金額扣除工程金額&#

23、215;1003.依據(jù)增值率確定適用稅率4.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額增值額×適用稅率扣除工程金額×速算扣除系數(shù)三出售舊房應(yīng)納稅額的計算方法1.計算評估價格。其公式為：評估價格重置本錢價×成新度折扣率2.聚集扣除工程金額。3.計算增值率。4.依據(jù)增值率確定適用稅率。5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額增值稅×適用稅率扣除工程金額×速算扣除系數(shù)四特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除工程的金額可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂＜僭O(shè)按此方法難以計算或明顯不合理的，也可按

24、建筑面積或稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂０崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分?jǐn)偪鄢こ探痤~的公式為：扣除工程金額扣除工程的總金額×轉(zhuǎn)讓土地權(quán)的面積或建筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積土地增值稅籌劃方案   ?中國稅務(wù)報?2022/06/01 日前，“北京年房地產(chǎn)稅務(wù)、金融及法律研討與工程洽談會在北京召開。該研討會由滬江德勤會計師事務(wù)所、北京廣盛律師事務(wù)所主辦，中國建行、農(nóng)行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城幾大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表出席了會議。 會上有關(guān)人士指出，導(dǎo)致目前我國大城市商品房房價過高的原因很復(fù)雜，其中稅費比重大是一個重要原因。在國外，

25、地價及稅費一般占房價的，而國內(nèi)地價和稅費占房價的左右。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低稅費，在保證根本利潤率國內(nèi)一般為的前提下使房價降下來就成為了在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。 滬江德勤會計師事務(wù)所北京分所的合伙人李展偉、稅務(wù)部經(jīng)理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的根本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從到，增值越多，稅率越高。 在進行籌劃時，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除工程金額后的

26、余額。稅法規(guī)定的扣除工程有五局部：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)本錢；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除工程，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)本錢之和的。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的工程比企業(yè)自己實際核算中涉及的工程要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除工程金額的，免予征收土地增值稅。同時稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開

27、發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除工程金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除工程金額的以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，那么可以減輕稅負(fù)?，F(xiàn)舉例說明如下。 北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年商品房銷售收入為億元，其中普通住宅的銷售額為億元豪華住宅的銷售額為萬元。稅法規(guī)定的可扣除工程金額為億元，其中普通住宅的可扣除工程金額為萬元，豪華住宅的可扣除工程金額為萬元。 如果不分開核算納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥?/p>

28、否允許不分開核算，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為： 增值額與扣除工程金額的比例以下簡稱增值率為÷×，因此適用的稅率，應(yīng)納稅×萬元。 如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為： 普通住宅：增值率為÷×適用的稅率，應(yīng)納稅×萬元； 豪華住宅：增值率為÷×，適用的稅率，應(yīng)繳納××萬元 二者合計為萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金萬元。 因為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為，超過，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在以內(nèi)。這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價

29、或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前劇烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。 假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除工程金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在，那么可扣除工程金額從÷×等式中可計算出，萬元。此時，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的萬元，比不分開核算少繳納萬元，比分開核算少繳納萬元，扣除為增加可扣除工程金額多支出的萬元，分別減少支出萬元和萬元。 增加可扣除工程金額的途徑很多，比方增加房地產(chǎn)開發(fā)本錢、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時

30、，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額總和的，而各省市在之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。 控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除工程金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時是否可取，就得比擬減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。 假定上例中普通住宅的可扣除工程金額不變，仍為萬元，要使增值率為，那么銷售收入從÷×中可求出，萬元。此時該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為萬元，節(jié)省稅金萬元，與減少的收入萬元相比節(jié)省

31、了萬元因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析，讀者可以進一步進行比擬。 此外，稅法規(guī)定，年月日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。因此，開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低房價，在今年底前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是有利可圖的。 訂立合同有技巧關(guān)于印花稅的籌劃   ?中國稅務(wù)報?2022/06/02 案例： 振興鋁合金門窗廠與安居建筑安裝企業(yè)簽立了一份加工承欖合同。合同中規(guī)定： 1振興鋁合金門窗廠受安居建筑安裝公司委托，負(fù)責(zé)加工總價值50萬元的鋁合 金門窗，加工

32、所需原材料由鋁合金門窗廠提供。振興鋁合金門窗廠共收取加工費及原 材料費共30萬元。 2振興鋁合金門窗廠提供零配件，價值5萬元。該份合同振興鋁合金門窗廠交印花銳 (30000+50000)×0.5175元 分析： 由于合同簽立不恰當(dāng)，振興鋁合金門窗廠在不知不覺中多繳納了稅款。 我國印花稅稅法，對加工承攬合同的計稅依據(jù)有如下規(guī)定： 1加工承攬合同的計稅依據(jù)為加工或承攬收入。如有受委托方提供原材料金額 的，可不并入計稅依據(jù)，但受托方提供輔助材料的金額，那么應(yīng)并入計稅金額。 2加工承攬合同規(guī)定由受托方提供原材料的，假設(shè)合同中分別記載加工費金額和 原材料金額，應(yīng)分別計稅：加工費金額按加工承攬合

33、同運用0.5稅率計稅，原材料金 額按購銷合同適用0.3稅率計稅，并按兩項稅額相加的金額貼花；假設(shè)合同中未分別記載兩項金額，而只有混匯的總金額，那么從高適用稅率，應(yīng)按全部金額依照加工承攬合同，適用0.5稅率計稅貼花。 由此可見，在此案例中，如果合同中將振興鋁合金門窗廠所提供的加工費金額與 原材料金額分別核算，那么能到達(dá)節(jié)稅的目的。如加工費為10萬元，原材料費為20萬元，所需貼花的金額為： 200000×0.3+100000×0.5+50000×0.5135元。 點評： 在許多企業(yè)財務(wù)人員的眼里，印花稅是極不起眼的小稅種，因而常常無視了節(jié)稅。 然而，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中總

34、是頻繁的訂立各種各樣的合同，且有些合同金額巨大， 因而印花稅的籌劃不僅是必要的，而且是重要的。 由于印花稅稅率較小，印花稅籌劃的關(guān)鍵集中在計稅依據(jù)確實定上，掌握以下幾 點將有利于財務(wù)人員準(zhǔn)確地計算印花稅，防止多納稅。 1同一憑證載有兩個或兩上以上經(jīng)濟事項而適用不同稅目稅率，如分別記載金 額的，應(yīng)分別計算應(yīng)納稅額，相加后按合計稅額貼花；如未分別記載金額的，按稅率 較高的計稅貼花。 2應(yīng)稅憑證所載金額為外國貨幣的，應(yīng)按照憑證書立當(dāng)日國家外匯管理局公布 的外匯牌價折合人民幣，然后計算應(yīng)納稅額。 3應(yīng)納稅額缺乏1角的，免納印花稅；1角以上的，其稅額尾數(shù)不滿5分的不計， 滿5分的按1角計算。 4對于在簽

35、訂時無法確定計稅金額的合同，可在簽訂時先按定額5元貼花，以后 結(jié)算時再按實際金額計稅，補貼印花。 5商品購銷活動中，采用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同，是反映既購 又銷雙重經(jīng)濟行為的合同，比照，應(yīng)按合同所載的購銷合計金額計稅貼花。合同未列 明金額的，應(yīng)按合同所載購、銷數(shù)量依照國家牌價或者市場價格計算應(yīng)納稅額。 6對國內(nèi)各種形式的貨物聯(lián)運，凡在起運地統(tǒng)一結(jié)算全程運費的，應(yīng)以全程運 費作為計稅依據(jù)，由起運地運費結(jié)算雙方繳納印花稅；凡分程結(jié)算運費的，應(yīng)以分程 的運費作為計稅依據(jù)，分別由辦理運費結(jié)算的各方繳納印花稅。 7對國際貨運，凡由我國運輸企業(yè)運輸?shù)?，不管在我國境?nèi)還是境外起運或中 轉(zhuǎn)分程運輸

36、的，我國運輸企業(yè)所持的一份運費結(jié)算憑證，均按本程運費計算應(yīng)納稅額；托運方所持的一份運輸結(jié)算憑證，按全程運費計算應(yīng)納稅額。由外國運輸企業(yè)運輸進出口貨物的，外國運輸企業(yè)所持的一份運費結(jié)算憑證免納印花稅；托運方所持的一份運費結(jié)算憑證應(yīng)繳納印花稅。 租賃變倉儲稅負(fù)可降低中華財稅信息網(wǎng)2021-11-28 某商業(yè)企業(yè)李經(jīng)理反映他們企業(yè)的稅負(fù)太重。他說，在方案經(jīng)濟時期，商品較為短缺。他們公司作為商業(yè)批發(fā)零售兼營企業(yè)，為了“開展經(jīng)濟，保障供應(yīng)，千方百計圈地建庫，盡可能多地儲存商品?，F(xiàn)在商品極大豐富了，企業(yè)界逐步向零庫存開展，他們的庫房大量閑置。近年來，局部閑置的庫房用于出租，但是，租賃過程的稅負(fù)高達(dá)，企業(yè)負(fù)