成本管理方案

1、項(xiàng)目成本管理1 總則1.1 成本是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想的量化結(jié)果，通過執(zhí)行實(shí)現(xiàn)。1.2 所有開發(fā)項(xiàng)目的成本管理必須明確目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。1.3 為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)控，所有與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的工程成本必須經(jīng)成本控制部門審核，非工程成本必須經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核。1.4 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中，項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司）應(yīng)安排成本控制部門人員持續(xù)參與各階段工作，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，調(diào)整成本細(xì)項(xiàng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。2 目標(biāo)成本確定2.1 目標(biāo)成本的編制必須按規(guī)定進(jìn)行，在不同階段形成相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報(bào)批程序，包括：1）

2、 可研目標(biāo)成本：項(xiàng)目可研階段，麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部依據(jù)項(xiàng)目策劃方案和經(jīng)營(yíng)思想及成本控制要點(diǎn)編制投資估算，作為項(xiàng)目可研目標(biāo)成本。原則上，以后不同階段形成的目標(biāo)成本均應(yīng)小于可研目標(biāo)成本。2） 目標(biāo)控制成本：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書中間稿階段，依據(jù)可研目標(biāo)成本或計(jì)劃目標(biāo)成本、批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和建筑設(shè)計(jì)方案等條件，麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）編制可研目標(biāo)成本或計(jì)劃目標(biāo)成本，形成目標(biāo)控制成本，由麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部組織審核。如目標(biāo)控制成本超出可研目標(biāo)成本或計(jì)劃目標(biāo)成本，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 領(lǐng)導(dǎo)層聯(lián)

3、名簽署意見后批準(zhǔn)。3） 目標(biāo)成本：項(xiàng)目開工前，確定目標(biāo)成本中非工程成本部分，依據(jù)已確定的目標(biāo)成本中的工程成本和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期、銷售價(jià)格及銷售收入，確定非工程成本，形成項(xiàng)目實(shí)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 領(lǐng)導(dǎo)層簽署意見后批準(zhǔn)。2.2 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）在制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，必須明確完成時(shí)間，并將必要條件反饋麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部 ） 相關(guān)部門進(jìn)行確認(rèn)，由麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 工程部、總工辦、合約部、麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）等會(huì)簽后，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 領(lǐng)

4、導(dǎo)層簽署意見后批準(zhǔn)，麗江金林置業(yè)投資有限公司 （ 集團(tuán)總部） 成本控制部備案。3 成本動(dòng)態(tài)控制3.1 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）必須依據(jù)已批準(zhǔn)的不同階段目標(biāo)成本，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施。3.2 項(xiàng)目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證（包括工程量變更和材料設(shè)備差價(jià)等）和設(shè)計(jì)變更（包括圖紙會(huì)審），必須執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證控制指引和設(shè)計(jì)變更控制指引，嚴(yán)格進(jìn)行事前預(yù)算、事中跟蹤和事后確認(rèn)的審查，實(shí)行對(duì)內(nèi)一單一估算，對(duì)外一單一確認(rèn)，最后結(jié)算。3.3 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）成本控制部負(fù)責(zé)建立工程成本臺(tái)賬（合

5、同臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳、現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳和成本預(yù)警臺(tái)帳），麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)建立非工程成本臺(tái)賬，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。3.4 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）成本動(dòng)態(tài)控制報(bào)表和材料設(shè)備信息表，應(yīng)每季度次月5日前提交麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部 ） 成本控制部備案，作為麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部結(jié)算復(fù)核的依據(jù)，是評(píng)價(jià)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 成本控制執(zhí)行優(yōu)劣的條件之一。3.5 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部

6、）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）建立健全工4 成本核算與分析4.1 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）每季度進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)制定控制成本的措施。4.2 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）成本核算與分析報(bào)告，作為麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）季度經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告的組成部分。5 項(xiàng)目成本超支處理及調(diào)整5.1 成本超支的處理措施由麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司）

7、 提出建議，并按成本細(xì)項(xiàng)超支報(bào)警的范圍和要求、項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求指引文件規(guī)定，以書面形式報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 審批：1） 不使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本 5%以內(nèi)的（含5），工程類需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部審核，非工程類需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 財(cái)務(wù)部審核；超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本 5%以外的，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部（或財(cái)務(wù)部）審核后，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。同時(shí)需在備注中明確超支部分成本來源（成本細(xì)項(xiàng)）。2） 使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)

8、目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，且項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司 ）須報(bào)送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）成本控制部審核，非工程類需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 財(cái)務(wù)部審核后，由麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在成本動(dòng)態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程類報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 財(cái)務(wù)部備案，非工程類的報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部備案。3） 調(diào)增目標(biāo)成本，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，且項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 須報(bào)送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)

9、總由麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 領(lǐng)導(dǎo)層簽署意見后批準(zhǔn)，在 成本動(dòng)態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。5.2 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，因經(jīng)營(yíng)思想調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)增加或減少，應(yīng)及時(shí)報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部）成本控制部審查，并根據(jù)5.1 條規(guī)定進(jìn)行處理。6 項(xiàng)目結(jié)算6.1 項(xiàng)目工程結(jié)算由麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司 ） 成本控制部組織，工程部和總工辦配合，麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部）成本控制部隨時(shí)抽查和監(jiān)督。如結(jié)算值超細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部審核，經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)

10、后，按公司流程審批完成后，方可完成結(jié)算手續(xù)。6.2 項(xiàng)目結(jié)算完成后，麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部） 成本控制部進(jìn)行復(fù)核，形成工程結(jié)算復(fù)核報(bào)告，經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，抄報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 相關(guān)部門存檔備案。7 限額控制7.1 總成本控制：根據(jù)可研目標(biāo)成本及其限額指標(biāo)，各階段確定的項(xiàng)目總成本原則上不得超出可研目標(biāo)成本，并優(yōu)化和完善限額指標(biāo)，圍繞目標(biāo)成本，設(shè)計(jì)優(yōu)化、成本動(dòng)態(tài)控制應(yīng)貫穿項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程。7.2 低效資產(chǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)的控制：規(guī)劃階段設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)關(guān)注并控制公建配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程等政府法規(guī)強(qiáng)制要求建設(shè)

11、的內(nèi)容以及地下室的面積指標(biāo)。7.3 施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指標(biāo)控制：選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，設(shè)計(jì)單位承諾執(zhí)行限額設(shè)計(jì)是投標(biāo)入圍的基本條件，合理確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程監(jiān)督管理及設(shè)計(jì)完成后的評(píng)估總結(jié)。7.4 材料設(shè)備高性價(jià)比控制：根據(jù)項(xiàng)目或業(yè)態(tài)定位，選用相應(yīng)的材料設(shè)備的品牌， 并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。7.5 建筑立面、室內(nèi)精裝修和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的控制：目標(biāo)成本是確定方案和評(píng)標(biāo)的 重要依據(jù)之一；投標(biāo)文件應(yīng)包括方案估算、主要材料的選用和價(jià)格。目標(biāo)成本確定指引1 適用范圍適用于項(xiàng)目可行性研究階段、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書編制階段及各設(shè)計(jì)階段。2 項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義項(xiàng)目總成本是指作為成本核算主體的項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 開發(fā)一

12、個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本。一個(gè)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）開發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)大型項(xiàng)目分成幾期開發(fā)時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成單獨(dú)的項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目總成本由以下成本科目構(gòu)成：工程成本：1. 土地開發(fā)成本2. 政府行政事業(yè)性收費(fèi)3. 建造成本：1） 前期工程準(zhǔn)備費(fèi)2） 主體建筑（裝修）工程費(fèi)3） 主體安裝工程費(fèi)4） 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)5） 景觀環(huán)境工程費(fèi)6） 配套設(shè)施費(fèi)7） 其他建設(shè)工程支出8） 預(yù)備費(fèi)非工程成本：1. 費(fèi)用及稅金1) 管理費(fèi)用2) 營(yíng)銷費(fèi)用3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用4) 各項(xiàng)稅金2. 其他成本2.1 土地開發(fā)成本1) 地價(jià)及市政配套費(fèi)：土地出讓金及其契

13、稅、向政府交納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。2) 紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣費(fèi)用、通訊建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。3) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地上、 地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動(dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取?.2 政府行政事業(yè)性收費(fèi)1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：安檢、質(zhì)檢、人防報(bào)建、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。2) 增容費(fèi)：水、電、煤氣等。2.3 前期工程準(zhǔn)備費(fèi)1) 勘測(cè)丈量費(fèi)：初勘、詳勘、沉降觀測(cè)、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等。2) 規(guī)劃管理費(fèi)：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)(方

14、案招標(biāo)、方案評(píng)審)、交通影響分析、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、建筑立面設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)修改、人防設(shè)計(jì)、消防評(píng)價(jià)、制圖、曬圖等。3) 三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場(chǎng)地平整等。4) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用、臨時(shí)圍板等。2.4 主體建筑(裝修 )工程費(fèi)1) 地基工程：土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測(cè)、地基處理等。2) 結(jié)構(gòu)及粗裝修等。3) 防水工程。4) 門窗工程：室內(nèi)外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等。5) 公共部位精裝修：電梯廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、外立面等。6) 室內(nèi)精裝修：住宅部分、商住樓部分、酒店部分、商業(yè)部分、地下室等。7) 鋼結(jié)構(gòu)

15、及網(wǎng)架工程。2.5 主體安裝工程費(fèi)2.5.1 室內(nèi)水暖氣電系統(tǒng)：1) 給排水系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。2) 采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地?zé)岵膳こ獭?) 燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓燃?xì)夤こ?供餐飲用)、中壓燃?xì)夤こ?供設(shè)備用)。4) 電氣系統(tǒng) :低壓干線安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程2.5.2 室內(nèi)設(shè)備及其安裝：1) 空調(diào)通風(fēng)及其安裝: 制冷機(jī)組、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。2) 電梯及其安裝。3) 發(fā)電機(jī)及其安裝。4) 擦窗機(jī)及軌道工程。2.5.3 消防工程：水消防系統(tǒng)安裝工程、防排煙系統(tǒng)安裝工程、消防電工程、消防 檢測(cè)。2.5.4 弱電

16、系統(tǒng)：1) 智能化工程、可視對(duì)講及安防系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、IDS信息發(fā)布系統(tǒng)、客房VOD：播系統(tǒng)、對(duì)講機(jī)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、燈光控制 系統(tǒng)、多媒體音視頻會(huì)議系統(tǒng)、房控系統(tǒng)。2) 電子顯示屏安裝工程。2.6 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1) 室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安 裝工程等。2) 室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。3) 室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。4) 室外高低壓系統(tǒng)：紅線外電力線路安裝工程、10KV(35KV)開閉所(環(huán)網(wǎng)站、分界室或中心

17、變電站)安裝工程、高低壓變配電安裝工程、紅線內(nèi)電力線路安裝工程。5) 室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)。2.7 景觀環(huán)境工程費(fèi)1) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)等。2) 綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。3) 建筑小品等。4)道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程等。5) 噴泉、人工湖等水系工程。6) 大門圍墻建造費(fèi)等。7) 室外照明、樓體泛光照明等。8) 室外零星設(shè)施等。2.8 配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如居 委

18、會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出等。2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)主委員會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如郵局、圖書館、閱覽室等設(shè)施的支出等。3) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立成本科目。如：1) 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施等。2) 會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)等。3) 幼兒園：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。4) 學(xué)校：建安成本及配套資產(chǎn)購

19、置等。5) 兒童游樂設(shè)施等。6) 網(wǎng)球場(chǎng)等。2.9.1其他工程建設(shè)支出包括工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢顧問費(fèi)、市政管理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金等。2.9.2 物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)：1） 前期開辦費(fèi)：指自商業(yè)管理公司、物業(yè)公司（管理處、管理中心）籌備成立到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日止發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：開業(yè)前人員工資福利費(fèi)、辦公房屋租賃費(fèi)（以及辦公用房裝修費(fèi)）、固定資產(chǎn)及低值易耗品購置費(fèi)、工程工具購置費(fèi)、管理用具購置費(fèi)、開荒費(fèi)、行政辦公費(fèi)用以及竣工驗(yàn)收前所發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用。2.10 管理費(fèi)用包括職工工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、工資附加費(fèi)、折舊及攤銷、車輛費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用及其它支出等。2.11 營(yíng)銷費(fèi)

20、用包括項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的媒介廣告費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)用、銷售中心和樣板房設(shè)計(jì)及工程費(fèi)用、銷售人員的工資（含個(gè)人所得稅）、銷售人員的工資附加費(fèi)（含福利福、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、公積金、社會(huì)保險(xiǎn)等）、銷售人員的銷售提成、銷售部門的辦公費(fèi)（車輛費(fèi)、折舊、低值易耗品攤銷、房租租賃費(fèi)等）、銷售人員的差旅費(fèi)、銷售業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、其他營(yíng)銷費(fèi)用。銷售部門中營(yíng)銷副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（行政級(jí)別）的工資（含工資性支出），在“管理費(fèi)用”中列支，納入“管理費(fèi)用”指標(biāo)；銷售部門其他員工的工資（含工資性支出）在“營(yíng)銷費(fèi)用”中列支，納入“營(yíng)銷費(fèi)用”指標(biāo)；營(yíng)銷副總經(jīng)理、營(yíng)銷部經(jīng)理及營(yíng)銷部員工因銷售業(yè)務(wù)發(fā)生的支出（如辦公費(fèi)、招待費(fèi)、差旅費(fèi)

21、等），均在“營(yíng)銷費(fèi)用”中列支。2.12 財(cái)務(wù)費(fèi)用包括： 利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其它支出等。2.13 各項(xiàng)稅金包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅及其它稅金支出。2.15 預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。基本預(yù)備費(fèi)是指難以預(yù)料的工程費(fèi)用及建設(shè)期間不可預(yù)見的支出，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)由于材料設(shè)備價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的預(yù)留費(fèi)用。各成本科目的具體設(shè)置參照項(xiàng)目目標(biāo)成本表中執(zhí)行，表中僅列出了常見的成本細(xì)項(xiàng)(表中第三級(jí)科目)，各項(xiàng)目可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行增減項(xiàng)。3 確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則3.1 標(biāo)桿瞄準(zhǔn)在項(xiàng)目可研報(bào)告階段和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書編制階段，項(xiàng)目開發(fā)籌

22、建部門應(yīng)通過市場(chǎng)研究找準(zhǔn)銷售價(jià)格市場(chǎng)標(biāo)桿、工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿，以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿。3.2 競(jìng)爭(zhēng)策略要求在項(xiàng)目可研報(bào)告階段和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書編制階段，應(yīng)調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略，并將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。3.3 倒逼成本1) 通過項(xiàng)目可研報(bào)告階段和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書編制階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場(chǎng)標(biāo)桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。2) 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目可研目標(biāo)成本，并用以指導(dǎo)“限額指標(biāo)”和項(xiàng)目開發(fā)策劃

23、的硬性指標(biāo)。3) 用項(xiàng)目可研目標(biāo)成本、計(jì)劃目標(biāo)成本層層倒逼目標(biāo)控制成本、預(yù)目標(biāo)成本、目標(biāo)成本。可研目標(biāo)成本A計(jì)劃目標(biāo)成本A目標(biāo)控制成本A預(yù)目標(biāo)成本A目標(biāo)成本。«目標(biāo)成本編制工作責(zé)任界定1各階段目標(biāo)成本的責(zé)任界定階段目標(biāo)成本內(nèi)容經(jīng)辦部門參與部門審核審批項(xiàng)目可研階段可研目標(biāo)成本麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）業(yè)務(wù)發(fā)展部麗江金林置業(yè)投資 有限公司（集團(tuán)總 部）工程部、總工辦、成本控制部、 財(cái)務(wù)部等麗江金林置 業(yè)投資有限 公司（集團(tuán) 總部）領(lǐng)導(dǎo) 層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書初稿階段計(jì)劃目標(biāo)成本麗江金林置業(yè) 投資有限公司（集團(tuán)總部）所 屬項(xiàng)目部（下 屬項(xiàng)目公司）麗江金林置業(yè)投資 有限公司（集團(tuán)總 部）

24、所屬項(xiàng)目部（下 屬項(xiàng)目公司）總工辦、工程部、成本 控制部、營(yíng)銷部等項(xiàng)目部（下屬項(xiàng) 目公司）負(fù)責(zé)人、麗江金林置 業(yè)投資有限公 司（集團(tuán)總部）成本控制部、財(cái) 務(wù)部、工程部等麗江金林置 業(yè)投資有限 公司（集團(tuán) 總部）領(lǐng)導(dǎo) 層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 策劃書中 間稿階段目標(biāo)控制成本麗江金林置業(yè) 投資有限公司（集團(tuán)總部）所 屬項(xiàng)目部（下 屬項(xiàng)目公司）麗江金林置業(yè)投資 有限公司（集團(tuán)總 部）所屬項(xiàng)目部（下 屬項(xiàng)目公司）總工辦、工程部、成本 控制部、營(yíng)銷部等項(xiàng)目部（下屬項(xiàng) 目公司）負(fù)責(zé)人、麗江金林置 業(yè)投資有限公 司（集團(tuán)總部）成本控制部、財(cái) 務(wù)部、工程部等麗江金林置 業(yè)投資有限 公司（集團(tuán) 總部）領(lǐng)導(dǎo) 層項(xiàng)目開工前目標(biāo)成

25、本麗江金林置業(yè) 投資有限公司（集團(tuán)總部）所 屬項(xiàng)目部（下 屬項(xiàng)目公司）麗江金林置業(yè)投資 有限公司（集團(tuán)總 部）所屬項(xiàng)目部（下 屬項(xiàng)目公司）總工辦、工程部、成本 控制部、營(yíng)銷部等項(xiàng)目部（下屬項(xiàng) 目公司）負(fù)責(zé)人、麗江金林置 業(yè)投資有限公 司（集團(tuán)總部）成本控制部、財(cái) 務(wù)部、工程部等麗江金林置 業(yè)投資有限 公司（集團(tuán) 總部）領(lǐng)導(dǎo) 層2不同階段的工作流程2.1 項(xiàng)目可研階段1） 完成時(shí)間：土地招拍掛前。2） 經(jīng)辦部門：麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 業(yè)務(wù)發(fā)展部。3） 審批：麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 領(lǐng)導(dǎo)層。4） 職責(zé)分工和流程:a） 麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 業(yè)務(wù)發(fā)

26、展部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位（ 檔次 ） 、土地情況說明、項(xiàng)目合作模式等內(nèi)容；b） 麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收集整理并確認(rèn)、項(xiàng)目相關(guān)“問題清單”內(nèi)容的確認(rèn)。c） 麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 總工辦：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和項(xiàng)目描述，并會(huì)同工程部、發(fā)展部、成本控制部討論建造標(biāo)準(zhǔn)并獲麗江金林置業(yè)投資有限公司 （ 集團(tuán)總部） 領(lǐng)導(dǎo)層確認(rèn)。d） 麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部、發(fā)展部和財(cái)務(wù)部：編制投資估算（含非工程成本）。5） 可研目標(biāo)成本作為麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 合約部啟動(dòng)設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢、監(jiān)理、地勘、營(yíng)銷招投標(biāo)

27、工作的依據(jù)。工程造價(jià)確定指引1 工程造價(jià)確定的時(shí)間要求1) 100萬以下的工程項(xiàng)目按提供齊全圖紙及竣工資料后30天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。2) 100萬以上的工程項(xiàng)目(主要指非總價(jià)包干項(xiàng)目)按提供齊全圖紙及竣工資料后后 60天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。3) 總價(jià)包干項(xiàng)目按提供齊全圖紙及竣工資料后30天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。4) 總承包工程項(xiàng)目按提供齊全圖紙及竣工資料后120天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。2 工程造價(jià)的組成和確定注意事項(xiàng)2.1 主體建筑安裝工程費(fèi)2.1.1 土建工程費(fèi)1) 各單體工程分基礎(chǔ)工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分項(xiàng)確定工程造價(jià)文件。2) 地上主體結(jié)構(gòu)工程造價(jià)確定要求：

28、必須按地上各單體自然層分別計(jì)算、統(tǒng)計(jì)工程量，方便工程量的核對(duì)及工程結(jié)算的復(fù)核。3) 地下室按整體分區(qū)域(按沉降縫分區(qū))和分層分別計(jì)算工程量，方便工程量的核對(duì)及工程結(jié)算的復(fù)核。4) 1.2 安裝工程費(fèi)以下安裝工程分單體(分地下部分和地上部分)按系統(tǒng)匯總確定工程造價(jià)。1) 給排水工程。2) 電氣、動(dòng)力、照明(強(qiáng)電)工程。3) 通風(fēng)(含防排煙工程)、空調(diào)工程。5) 煤氣工程。6) 采暖工程。7) 通訊(內(nèi)線電話系統(tǒng))工程。8) 公用電視工程。9) 保安對(duì)講工程。10) 電視監(jiān)控系統(tǒng)。11) 防盜報(bào)警系統(tǒng)。12) 巡更管理系統(tǒng)。13) 綜合布線系統(tǒng)。14) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。15) 程控交換機(jī)系統(tǒng)。16

29、) 空調(diào)自控系統(tǒng)。17) 虹吸雨排系統(tǒng)。18) 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)。19) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。20) 樓宇自控系統(tǒng)。21) .3 設(shè)備費(fèi)設(shè)備費(fèi)盡可能按單位工程分系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)匯總設(shè)備清單及設(shè)備安裝費(fèi)。2.2 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按以下系統(tǒng)分別確定工程造價(jià)。1) 室外給排水工程。2) 室外燃?xì)夤こ獭?) 室外采暖工程。4) 室外供配電工程。5) 室外有線電視工程。6) 室外通訊工程。2.3 景觀環(huán)境工程費(fèi)景觀環(huán)境工程費(fèi)按以下分類分別確定工程造價(jià)。1) 綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。2) 建筑小品等。3) 道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程等。4) 噴泉、人工湖等水系工程。5)

30、大門圍墻建造費(fèi)等。6) 室外照明、樓體泛光照明等。7) 室外零星設(shè)施等。2.4 配套設(shè)施費(fèi)1) 學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、康體設(shè)施均按施工圖用前述土建工程費(fèi)、系統(tǒng)工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其他建安費(fèi)的計(jì)算方法確定工程造價(jià)。現(xiàn)場(chǎng)簽證控制指引1 現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍項(xiàng)目施工過程中，凡發(fā)生可能引起合同額變化，且不屬于設(shè)計(jì)變更范圍的事項(xiàng)時(shí)，均應(yīng)按本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。包括：工程量增減、材料設(shè)備價(jià)格變化等。2 現(xiàn)場(chǎng)簽證執(zhí)行原則2.1 多級(jí)審核原則：至少要經(jīng)過三級(jí)及以上的審核，第一級(jí)為監(jiān)理公司和現(xiàn)場(chǎng)過控單位 （現(xiàn)場(chǎng)工程師）【主要是對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行描述和確認(rèn)】；第二級(jí)為麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司）

31、成本控制部【根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施情況按合同進(jìn)行量?jī)r(jià)分析】； 第三級(jí)為麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 工程部、 成本控制部、總工辦【對(duì)項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司）成本控制部上報(bào)的數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核審查】。2.2 權(quán)力限制原則：2.2.1 實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，并在施工合同中明確規(guī)定：除合同約定的甲方代表外，其它人的簽字一律無效。2.2.2 工程部負(fù)責(zé)對(duì)引起現(xiàn)場(chǎng)簽證的原因進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙以外的工程量和設(shè)計(jì)圖紙無法準(zhǔn)確計(jì)算的工程量會(huì)同成本控制部共同確定。2.2.3 成本控制部負(fù)責(zé)按照合同規(guī)定的原則，對(duì)經(jīng)項(xiàng)目部上報(bào)的簽證預(yù)算書進(jìn)行復(fù)核。2.2.4 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目

32、公司）各部門下發(fā)的文件必須通過麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 工程部轉(zhuǎn)交項(xiàng)目部、監(jiān)理單位和施工單位；施工單位上報(bào)的文件必須通過麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）工程部轉(zhuǎn)交麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 相關(guān)部門。2.3 時(shí)間限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制，并嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦。2.4 原件結(jié)算原則：必須要有齊備、有效的原件作為結(jié)算依據(jù)。2.5 標(biāo)準(zhǔn)表格原則：必須使用規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式。2.6 法律約束原則： 麗江金林置業(yè)投資有限公司 （集團(tuán)總部 ）所屬項(xiàng)目部 （下屬項(xiàng)目公司 ） 與施工單位簽署施工合同時(shí)，應(yīng)按本指引中的有關(guān)規(guī)定約定工作流程及簽證的有效簽發(fā)人。

33、3現(xiàn)場(chǎng)簽證分類3.1 現(xiàn)場(chǎng)簽證分為兩類：特急類和正常類。3.2 特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證3.2.1 特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證指：不能做到事前控制，同時(shí)又必須立即執(zhí)行，而且延緩實(shí)施會(huì)造成更大損失的現(xiàn)場(chǎng)簽證。在特急類事件發(fā)生2小時(shí)內(nèi)將情況報(bào)麗江金林置業(yè)投資有 限公司（集團(tuán)總部）成本控制部備案。3.2.2 特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理原則：以“邊洽邊干”為指導(dǎo)思想，但必須在事件發(fā)生之日起10個(gè)工作日內(nèi)辦妥全部手續(xù)。3.2.3 特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證的界定：由麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）總經(jīng)理負(fù)責(zé)界定。3.3 正常類現(xiàn)場(chǎng)簽證正常類現(xiàn)場(chǎng)簽證指：可做到事前控制，能遵循“先估價(jià)后施工”原則的現(xiàn)場(chǎng)簽證4現(xiàn)場(chǎng)簽證

34、審批權(quán)限4.1正常類現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限現(xiàn)場(chǎng)簽證金額有效簽字人（共同簽署）責(zé)任人（審批人）5萬元及以下監(jiān)理單位；麗江金林置業(yè)投資有限公司 （集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公 司）工程部、成本控制部、工程副總經(jīng) 理項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公 司）成本控制部經(jīng)理、 工程副總經(jīng)理510萬元監(jiān)理單位；麗江金林置業(yè)投資有限公司 （集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公 司）工程部、成本控制部、工程副總經(jīng) 理、總經(jīng)理項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公 司）工程副總經(jīng)理、總 經(jīng)理10萬元及以上監(jiān)理單位；麗江金林置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公 司）工程部、成本控制部、工程副總經(jīng) 理、總經(jīng)理；麗江金林置業(yè)投

35、資有限公 司（集團(tuán)總部）成本控制部經(jīng)理司）總經(jīng)理注：現(xiàn)場(chǎng)簽證金額是指單位工程中單項(xiàng)簽證的總金額。4.2 特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限：麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）總經(jīng)理。4.3 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）應(yīng)加強(qiáng)特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作，提高工程管理質(zhì)量，盡量減少特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證的發(fā)生。一個(gè)單位 工程發(fā)生特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證的次數(shù)，將與麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）及相關(guān)責(zé)任人的工作績(jī)效考核掛鉤。4.4 為提高效率，麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）和麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總

36、部）可根據(jù)項(xiàng)目具體情況需要，在自身職權(quán)范圍內(nèi) 進(jìn)行授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。5現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理時(shí)間1.1 現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施前，麗江金林置業(yè)投資有限公司 （集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）審批權(quán)限范圍內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)簽證，辦理時(shí)間為3個(gè)工作日；需麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）成本控制部審批的現(xiàn)場(chǎng)簽證，麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）辦理時(shí)間為3個(gè)工作日，麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部） 成本控制部審批時(shí)間為2個(gè)工作日（報(bào)批資料須齊全）。1.2 現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施后，工程部、成本控制部、監(jiān)理單位、施工單位對(duì)每月25日前已實(shí)施完畢的現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證在工程結(jié)算

37、時(shí)不予考慮（此條款須在施工合同中明確）。1.3 特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)在施工完畢后 5個(gè)工作日內(nèi)完成確認(rèn)。5.4現(xiàn)場(chǎng)簽證引起的成本變動(dòng)每季度次月5日前計(jì)入成本動(dòng)態(tài)控制表。6 現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理流程6.1 現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理方式6.1.1 實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單、現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單完成現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)及審批流程。麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）各部門及項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）與監(jiān)理單位、施工單位之間的技術(shù)或事務(wù)通知，通過工程聯(lián)系單形式完成。6.1.2 提出人填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單的簽證內(nèi)容；工程部填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單及現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單的簽證內(nèi)容。6.1.3 工程部填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單、現(xiàn)場(chǎng)簽

38、證審批單、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單編號(hào)；成本控制部填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單費(fèi)用審核編號(hào)。結(jié)算以費(fèi)用審核編號(hào)為準(zhǔn)。編號(hào)方法為：在現(xiàn)場(chǎng)簽證歸屬的工程承包合同的編號(hào)后加“ QZxxx” （xxx 為序號(hào)）。6.1.4 工程結(jié)算以現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單的實(shí)施確認(rèn)為準(zhǔn)。6.1.5 工程部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單、現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單的全程跟蹤及歸檔。6.1.6 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單原件成本控制部、工程部各一份。6.1.7 現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單原件成本控制部、工程部、監(jiān)理單位、施工單位各一份。6.2 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批辦法6.2.1 正常類現(xiàn)場(chǎng)簽證6.2.1.1 提出人（可以是施工單位、麗江金林置業(yè)投資有

39、限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）任何一方）填寫現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單一式四份，闡述擬增減工作的內(nèi)容和范圍，報(bào)監(jiān)理單位確認(rèn)。6.2.1.2 監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)后送達(dá)工程部。6.2.1.3 工程部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)后，填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單交成本控制部。6.2.1.4 成本控制部進(jìn)行估算后，交工程部辦理審批會(huì)簽。審批會(huì)簽按現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限執(zhí)行。6.2.1.5 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單會(huì)簽后， 工程部根據(jù)審批意見簽發(fā)現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單中的實(shí)施前簽證確認(rèn)意見，同時(shí)負(fù)責(zé)按審批意見監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)簽證的執(zhí)行。6.2.1.6 現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容執(zhí)行完畢后，工程部與監(jiān)理單位共同對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單中的實(shí)施情

40、況，然后交成本控制部。6.2.1.7 成本控制部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單的實(shí)施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算價(jià)款， 最終確認(rèn)的簽證價(jià)款須經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 總經(jīng)理批準(zhǔn)。6.2.2 特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證6.2.2.1 提出人（可以是施工單位、麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部 （下屬項(xiàng)目公司）任何一方）口頭通知工程部、監(jiān)理單位、施工單位，并作相應(yīng)的原始資料記錄（文字和影像）。6.2.2.2 施工單位得到麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司 ）工程副總經(jīng)理口頭或其他方式認(rèn)可后即可開展工作，事件發(fā)生24小時(shí)內(nèi)工程部、成本控制部

41、及監(jiān)理單位確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)。6.2.2.3 提出人填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單一式四份報(bào)監(jiān)理單位確認(rèn)。6.2.2.4 監(jiān)理單位確認(rèn)施工單位的工作內(nèi)容后送達(dá)工程部。6.2.2.5 工程部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)后，填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單交成本控制部。6.2.2.6 成本控制部完成成本估算后，交工程部經(jīng)辦人完成會(huì)簽。6.2.2.7 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單會(huì)簽后，工程部根據(jù)審批意見及現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施情況簽發(fā)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單。6.2.2.8成本控制部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單的實(shí)施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算價(jià)款， 最終確認(rèn)的簽證價(jià)款須經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 總經(jīng)理批準(zhǔn)。對(duì)于須上報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司

42、（ 集團(tuán)總部） 審批的現(xiàn)場(chǎng)簽證，須報(bào)齊所需的原始簽證原因依據(jù)、工程量計(jì)算過程及計(jì)算依據(jù)（包括但不限于施工圖、有效的現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)記錄及簡(jiǎn)圖、有效的文字說明材料等）、組價(jià)明細(xì)及依據(jù)（包括但不限于原合同清單、報(bào)價(jià)洽價(jià)、詢價(jià)、信息價(jià)等）。7 附表7.1 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單7.2 現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單7.3 現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單7.4 工程聯(lián)系單（簽證）現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單簽證名稱合同名稱特急類簽證（專用欄）原因：費(fèi)用承擔(dān)單位施工單位：簽 證 內(nèi) 容提出：口建設(shè)單位口施工單位其他內(nèi)容：1.簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；2.若無法確定具體工程量，則應(yīng)說清簽證的具體事件。經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：工程名稱:費(fèi)用審核編號(hào):

43、簽證編號(hào):建 設(shè) 單 位 審 批 會(huì) 簽 欄項(xiàng)目部造價(jià)人員/下屬項(xiàng)目公司成本控制部：（明確計(jì)算依據(jù)、過程、結(jié)論，計(jì)算 過程內(nèi)容較多可用附件）經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：項(xiàng)目部技術(shù)負(fù)責(zé)人/下屬項(xiàng)目公司工程副總：日期：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人/下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理：日期：麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）成本控制部審批：經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單簽證名稱施工合同名稱特急類簽證（專用欄）原因：費(fèi)用承擔(dān)單位施工單位：簽 證 內(nèi) 容提出：口建設(shè)單位口施工單位其他內(nèi)容：1.簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；2.若無法確定具體工程量，則應(yīng)說清簽證的具體事件。經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：工程名稱:費(fèi)用審核編號(hào):

44、簽證編號(hào):簽 證 實(shí) 施 前 確 認(rèn)監(jiān)理單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：建設(shè)單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）應(yīng)依據(jù)審批單意見經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單工程名稱:簽證編號(hào):費(fèi)用審核編號(hào):簽證名稱施工合同名稱特急類簽證（專用欄）原因：費(fèi)用承擔(dān)單位：施工單位：簽證內(nèi)容內(nèi)容：1.簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；2.若無法確定具體工程量，則應(yīng)說清簽證的具體事件。經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：簽證 實(shí)施 后確 認(rèn)施工單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：監(jiān)理單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：建設(shè)單位確認(rèn)的情況

45、：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人：工程部經(jīng)理：日期：雙方確認(rèn)金額：施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：日期：建設(shè)單位成本工程師：日期：建設(shè)單位成本控制部經(jīng)理：日期：工程聯(lián)系單（簽證）簽證名稱聯(lián) 系 事 項(xiàng)原 因 及 內(nèi) 容發(fā) 出 單 位發(fā)文單位：經(jīng)辦人：日期：負(fù)責(zé)人：日期：接收文單位:收單位日期:接收人：工程結(jié)算工作交接單成本控制部：我公司開發(fā)的以下工程項(xiàng)目，已竣工驗(yàn)收，完全符合辦理結(jié)算的條件，請(qǐng)安 排辦理工程竣工結(jié)算。工程名稱承包方合同名稱合同編號(hào)合同開竣工日期實(shí)除開竣工日期根據(jù)工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及工程部對(duì)結(jié)算資料的審核，現(xiàn)就下列事項(xiàng)（須說明：1.結(jié)算范圍是否屬實(shí)；2.合同簽證變更之外的增減款事項(xiàng)；3.工程進(jìn)遺

46、留問題；4.合同違約；5.施工現(xiàn)場(chǎng)清理；6.甲供材料；7.隱蔽工程；8.其他）進(jìn)行說明，請(qǐng)?jiān)诮Y(jié)算時(shí)予以考慮：結(jié)算資料清單： 工程竣工驗(yàn)收資料 施工組織方案、圖紙會(huì)審記錄 設(shè)計(jì)變更單、現(xiàn)場(chǎng)簽證單 工程竣工圖紙 其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等 工程結(jié)算書 其他1 . 項(xiàng)目部經(jīng)辦人（簽字）：工程部經(jīng)辦人（簽字）：2.項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人（簽字）：工程部經(jīng)理（簽字）：年月日成本細(xì)項(xiàng)超支報(bào)警范圍和要求1 成本報(bào)警的適用范圍1.1 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時(shí)，由報(bào)警人向上一級(jí)總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本報(bào)警。1.2 不可預(yù)見的

47、事項(xiàng)范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：1) 發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的事故。2) 發(fā)生法律訴訟。3) 因經(jīng)濟(jì)合同的對(duì)方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛。4) 因政府或其他單位突然以行政手段(如制定法規(guī)、政策)調(diào)整收費(fèi)、稅率、稅收優(yōu)惠政策、利率標(biāo)準(zhǔn)。5) 發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對(duì)外承擔(dān)新的責(zé)任。6) 出現(xiàn)了未計(jì)劃的對(duì)外捐贈(zèng)。7) 目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)信息不全導(dǎo)致不準(zhǔn)確。8) 發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更。9) 本經(jīng)營(yíng)期或相關(guān)經(jīng)營(yíng)期變動(dòng)，導(dǎo)致原分?jǐn)傎M(fèi)用及稅金不準(zhǔn)確。10) 管理不善的范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：1） 作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶。2） 計(jì)算不精發(fā)生多余采購物資。3

48、） 為無效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬。4） 工作質(zhì)量低劣引起的返工開支。5） 使用過程中的浪費(fèi)。6） 非必需的計(jì)劃外開支。7） 未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格采購或價(jià)與質(zhì)不匹配。8） 工期拖延造成的費(fèi)用增加。2 報(bào)警操作要求2.1 只要某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支或很大可能超支（如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價(jià)已超支，變更設(shè)計(jì)測(cè)算已超支等）就必須報(bào)警，而不是成本科目超支再報(bào)警。除非麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部總經(jīng)理書面明確授權(quán)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 總經(jīng)理可在某個(gè)成本科目細(xì)項(xiàng)內(nèi)挪項(xiàng)使用。經(jīng)授權(quán)細(xì)項(xiàng)挪用時(shí)，某細(xì)項(xiàng)超支可不報(bào)警。2.2 成本控制部經(jīng)理是工程成本超支

49、的報(bào)警責(zé)任人，財(cái)務(wù)部經(jīng)理（或財(cái)務(wù)副總經(jīng)理）是非工程成本超支報(bào)警責(zé)任人。2.3 工程成本細(xì)項(xiàng)，針對(duì)每一開發(fā)項(xiàng)目由成本控制部按施工計(jì)劃將目標(biāo)成本分解設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個(gè)階段成本超該階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項(xiàng)，成本控制部進(jìn)行成本報(bào)警。2.4 非工程成本細(xì)項(xiàng)中，麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司）銷售部對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用、麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司）財(cái)務(wù)部對(duì)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金按經(jīng)營(yíng)計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項(xiàng)，財(cái)務(wù)部應(yīng)報(bào)警至項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)，由麗江金林置業(yè)投資有限

50、公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司） 經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 。2.5 管理費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)值不允許突破。2.6 所有成本報(bào)警均應(yīng)填寫項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表并按表中程序進(jìn)行審批。 情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭報(bào)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件。3 報(bào)警處理成本細(xì)項(xiàng)的超支報(bào)警由麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司 ）經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)處理，一般情況可以分別選擇以下三種方式：3.1 使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本 10%以內(nèi)的（含10），工程類報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（

51、集團(tuán)總部） 成本控制部審核，非工程類報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部）財(cái)務(wù)部審核。超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本10%以外的，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部（財(cái)務(wù)部）審核后，報(bào)主管成本或財(cái)務(wù)的副總裁批準(zhǔn)。同時(shí)需在備注中明確超支部分成本來源（成本細(xì)項(xiàng)）。3.2 使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，且項(xiàng)目部（ 下屬項(xiàng)目公司 ）須報(bào)送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）成本控制部審核，非工程類需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 財(cái)務(wù)部審核后，由主管成本或財(cái)務(wù)的副總裁批準(zhǔn)，在成本動(dòng)態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程類報(bào)麗江金林

52、置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部）成本控制部備案，非工程類的報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 財(cái)務(wù)部備案。3.3 調(diào)增目標(biāo)成本，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，且項(xiàng)目部（下屬項(xiàng)目公司） 須報(bào)送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部 ）成本控制部審核，非工程類需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）財(cái)務(wù)部審核后， 由主管成本或財(cái)務(wù)的副總裁審批，麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 領(lǐng)導(dǎo)層聯(lián)名簽署意見后批準(zhǔn)，在成本動(dòng)態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。項(xiàng)目成本核算與分析指引1 成本核算及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析要求1.1 每季首月3 8日間定期進(jìn)行上季度成本核算及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析

53、。1.2 麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 成本控制部經(jīng)理/ 總監(jiān)、 麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 財(cái)務(wù)部經(jīng)理/ 總監(jiān)認(rèn)為有必要時(shí)，可以按項(xiàng)目開發(fā)階段（如前期工作完成、±0.00 結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂）進(jìn)行成本核算及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。1.3 麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬公司成本控制部經(jīng)理/ 總監(jiān)是工程成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的責(zé)任人，麗江金林置業(yè)投資有限公司（ 集團(tuán)總部） 所屬公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理/ 總監(jiān)是非工程成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的主辦人，其余各部門均是配合部門。最終由成本控制部經(jīng)理/ 總監(jiān)匯總，形成完整報(bào)告。2 工程成本差異分析表的編制方法2.1 成本差異分析表是進(jìn)行成本核算及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的主要文件，由成本控制部依據(jù)成本動(dòng)態(tài)控制表于每季首月15日前完成。2.2 麗江金林置業(yè)投資有限公司（集團(tuán)總部）所屬公司在完成成本差異分析表的同時(shí)，應(yīng)提