房地產(chǎn)策劃案

1、房地產(chǎn)策劃案完整版第一部分：營(yíng)銷目標(biāo)一、入市期目標(biāo)打響知名度，樹(shù)立初步品牌形象;建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢(shì);短期內(nèi)制造出城市熱門消費(fèi)話題，延伸出房地產(chǎn)消費(fèi)的現(xiàn)階段最高模式的話題; 注： 1 、前期的營(yíng)銷推廣工作，已有形成較高的品牌知名度 ;2、目前已有相當(dāng)意向客戶儲(chǔ)備;3、市場(chǎng)對(duì)已有較高的品質(zhì)，形象預(yù)期，如何逐步兌現(xiàn)本項(xiàng)目的賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“步步高升”的銷售業(yè)績(jī)和品牌價(jià)值，是營(yíng)銷的重要目標(biāo)。二、營(yíng)銷期目標(biāo)持續(xù)造就并鞏固、維護(hù)品牌形象，創(chuàng)造無(wú)窮軟性附加值;有效回籠資金，達(dá)到良好銷售效果;實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期品牌效果，建立城市地產(chǎn)首席品牌的形象;借項(xiàng)目品牌，延伸企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的運(yùn)作創(chuàng)造品牌

2、資源;借項(xiàng)目宣傳，創(chuàng)造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新觀念、城市生活的新觀念，為項(xiàng)目品牌和公司品牌增加厚度;第二部分：營(yíng)銷推廣核心策略 品牌策略品牌的內(nèi)涵項(xiàng)目倡導(dǎo)的理念、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目意義等，具社會(huì)影響力的品牌力度和內(nèi)容; 品牌的積累不斷以媒體的手段、以項(xiàng)目的社會(huì)行為，對(duì)品牌進(jìn)行強(qiáng)化和鞏固;品牌的維持和深化不可有對(duì)品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌信賴度不斷對(duì)品牌添加和賦予新的內(nèi)容，以使其深化;關(guān)于城市、關(guān)于生活方式、關(guān)于建筑、關(guān)于未來(lái)的文化話題;房地產(chǎn)，是生活的文化、建筑的文化、居住的文化、商業(yè)的文化、城市發(fā)展的文化、經(jīng)濟(jì)的文化,;是“軟性新聞體系”的重要組成部分;這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏;這是品

3、牌塑造中的“理念塑造”部分;這是為項(xiàng)目品牌增加厚度和內(nèi)涵的必由之徑;三、價(jià)格策略1、價(jià)格策略的動(dòng)態(tài)性價(jià)格策略是促動(dòng)銷售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動(dòng)力之一，要根據(jù)實(shí)際作策略性調(diào)整 ;市場(chǎng)的好與不好造成價(jià)格的動(dòng)態(tài)波動(dòng);推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調(diào)整;買主實(shí)力不同，在價(jià)格上要作策略性差異調(diào)整;技巧性價(jià)格策略差異性價(jià)策略，實(shí)行每戶一差價(jià);低價(jià)入市，動(dòng)態(tài)提升;較快實(shí)現(xiàn)首期認(rèn)購(gòu)率，制造首期開(kāi)盤在短期內(nèi)即告售罄的神話為先期買家預(yù)留明顯升值空間，預(yù)示奇貨可居的先決條件;價(jià)格穩(wěn)步提高，市場(chǎng)輿論追捧，互為因果;利用展銷會(huì)等活動(dòng)，技巧性定時(shí)推出“展銷價(jià)”“特價(jià)”等實(shí)行分期、多種按揭等不同付款方式;3、重要調(diào)價(jià)節(jié)點(diǎn)

4、提示（ 在以下?tīng)I(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，作始當(dāng)價(jià)格調(diào)整分期認(rèn)購(gòu)?fù)瓿?廣場(chǎng)環(huán)境完成，對(duì)外開(kāi)放;沿途景觀完成園區(qū)整體景觀環(huán)境（ 包括環(huán)藝小品） 完成 ;一期物業(yè)封頂（ 可作多次調(diào)整）;一期外立面完成;地下車庫(kù)完成;地下車庫(kù)主題展示結(jié)束（ 可作多次調(diào)整）;其它重要工程、銷售節(jié)點(diǎn);四、預(yù)示性策略預(yù)示性策略“概念”銷售，以“期房”銷售推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ;要點(diǎn)提示“博雅美景”（ 項(xiàng)目 ） 和“房地產(chǎn)公司等”（ 開(kāi)發(fā)商組合） 的“形象實(shí)力”透視，增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)和可實(shí)現(xiàn)性的“可信度”;廣告信息的“全面性”;新聞信息的“多元性”;“概念賣點(diǎn)”，“觀念賣點(diǎn)”，“現(xiàn)實(shí)賣點(diǎn)”的有機(jī)結(jié)合 ;互動(dòng)式策略“項(xiàng)目功能、新概念、新觀念、銷售信息”和

5、社會(huì)公眾、客戶群體的互動(dòng)交流;互動(dòng)策略分為“硬件互動(dòng)”和“軟件互動(dòng)”，如“信息互動(dòng)”、“觀念互動(dòng)”、“行為互動(dòng)”、“管理互動(dòng)”、“開(kāi)發(fā)互動(dòng)”等 ;促銷活動(dòng)（ 形象促銷、賣點(diǎn)促銷等） 的定期開(kāi)展;社會(huì)資源的有效利用，如媒介、政府、社會(huì)團(tuán)體、專業(yè)組織等信息和銷售活動(dòng)的及時(shí)性和持續(xù)性;商業(yè)廣告、商業(yè)新聞、非商業(yè)新聞的結(jié)合方式;大眾傳播、小眾傳播的結(jié)合方式;新概念策略由項(xiàng)目的獨(dú)特性倡導(dǎo)系列“新概念”、“新觀念”，制造新聞話題、傳播話題等獨(dú)占性話題，以及由此關(guān)聯(lián)的社會(huì)傳播效應(yīng);“新概念”帶來(lái)的附加價(jià)值 ;廣告營(yíng)銷策略廣告方式大眾媒介的有效整合和運(yùn)用;銷售現(xiàn)場(chǎng)、營(yíng)銷中心的展示、引導(dǎo)、煽情;工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、氣

6、氛營(yíng)造;各種主題活動(dòng)的舉辦;有效現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)的方式和實(shí)施;小眾傳播;各種綜合社會(huì)資源（ 政府資源、行業(yè)字源、地域資源、人文資源、市場(chǎng)資源等） 的整合運(yùn)用;2、廣告內(nèi)容形象定位系列，就項(xiàng)目獨(dú)特形象、功能切入，引導(dǎo)受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)高度 ;賣點(diǎn)訴求系列，就項(xiàng)目從功能、建筑、空間、價(jià)格等賣點(diǎn)進(jìn)行陳述，讓受眾全面深入認(rèn)識(shí);銷售跟進(jìn)系列，與銷售先后、策略方式、活動(dòng)等相配合的廣告;心理訴求系列，針對(duì)銷售環(huán)節(jié)中受眾的心結(jié)進(jìn)行“解開(kāi)心結(jié)”的訴求 ;利益陳述系列，將受眾能得到的利益點(diǎn)進(jìn)行提煉、描述，打動(dòng)受眾;強(qiáng)銷系列，在某時(shí)段或最后階段，策略性的營(yíng)造銷售勢(shì)頭;價(jià)格戰(zhàn)略系列，針對(duì)“價(jià)”與“值”的分析、陳述，進(jìn)行實(shí)質(zhì)利益

7、訴求 ;品牌鞏固系列，在銷售已近尾聲少量待銷，以為持續(xù)經(jīng)營(yíng)嬴利作品牌形象的持續(xù)、長(zhǎng)期的功固，一般固定媒體、固定頻率、固定形象;3、廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性1）統(tǒng)一性，以維持整體廣告形象，樹(shù)立具超越時(shí)空的具識(shí)別性、具個(gè)性氣質(zhì)的品牌;A形象統(tǒng)一B風(fēng)格統(tǒng)一C氣質(zhì)統(tǒng)一 D文化品位統(tǒng)一 E主要口號(hào)語(yǔ)統(tǒng)一4、廣告創(chuàng)意策略用系列表現(xiàn)的手法，為受眾描繪一幅幅“名流典范生活觀念”;用系列表現(xiàn)手法，體現(xiàn)“名流典范生活模式”所蘊(yùn)涵的文化、人文、生活內(nèi)涵;用現(xiàn)代、詼諧、個(gè)性化的語(yǔ)言，表現(xiàn)“博雅美景”代表的時(shí)代生活方式 ;提升項(xiàng)目創(chuàng)意思路的理論高度;城市居住文化的高度;城市生活發(fā)展史的高度;百年建筑文化的高度;現(xiàn)代、國(guó)際的

8、新生活方式締造者的高度;7、有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創(chuàng)意核心;8、就事論事的物質(zhì)性賣點(diǎn)宣傳，在形象造勢(shì)后立即跟進(jìn);9、賣點(diǎn)廣告的創(chuàng)意，以個(gè)性化角度為基本出發(fā)點(diǎn)，并以生活方式的引導(dǎo)作為主線索;10、以“名流典范生活觀念”為訴求線索，逐一對(duì)項(xiàng)目精華一期期展示 ;11、創(chuàng)意手法，一標(biāo)題一觀念; 一畫面一圖景; 虛實(shí)結(jié)合 ;十、新聞策略新聞?lì)}材項(xiàng)目與城市項(xiàng)目與城市生活; 項(xiàng)目與城市文化; 項(xiàng)目與城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀;項(xiàng)目為城市帶來(lái)的新觀念、新生活方式、新景觀、新城市風(fēng)貌項(xiàng)目與建筑項(xiàng)目對(duì)歐陸建筑的精道理解和演繹;項(xiàng)目對(duì)城市建筑文脈的傳承和創(chuàng)新;項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的精華論述;項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)擔(dān)當(dāng)者的理念、業(yè)績(jī)與

9、貢獻(xiàn);3、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)宣傳（ 觀念賣點(diǎn)、物質(zhì)賣點(diǎn)）地段潛力賣點(diǎn); 開(kāi)發(fā)思路賣點(diǎn); 生活方式賣點(diǎn); 文化藝術(shù)含量賣點(diǎn);規(guī)劃賣點(diǎn); 功能賣點(diǎn) ; 環(huán)境賣點(diǎn); 環(huán)藝賣點(diǎn) ; 戶型賣點(diǎn) ; 品種賣點(diǎn) ; 景觀賣點(diǎn) ; 延伸賣點(diǎn) ;品牌賣點(diǎn);4、項(xiàng)目報(bào)道題材重要工程進(jìn)展;施工質(zhì)量報(bào)道;社會(huì)反響報(bào)道;發(fā)展商業(yè)績(jī)和背景報(bào)道;營(yíng)銷業(yè)績(jī)報(bào)道;項(xiàng)目社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)介紹：策劃公司、設(shè)計(jì)院、園林公司、施工單位、物業(yè)管理公司,（二 ）新聞形式專題報(bào)道; 地產(chǎn)專版; 都市休閑記者專訪; 人物專訪,（三 ）新聞體系、主題列示（見(jiàn)附件 ）（四 ）新聞稿示范（見(jiàn)附件 ）十一、媒介策略主力媒界種類和作用報(bào)紙：時(shí)效性、受眾覆蓋廣 ;主

10、選本地艷趙都市報(bào)、艷趙晚報(bào)，適時(shí)選用日?qǐng)?bào)聲屏之友報(bào)河北廣播電視報(bào)等; 根據(jù)需要，選用中國(guó)房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)、中國(guó)青年報(bào)、參考消息、等異地報(bào)紙。電視：創(chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面 ;主選本地市電視臺(tái)、市有限電視臺(tái)（ 都市家園房地產(chǎn)專欄 ）;根據(jù)需要可選鳳凰衛(wèi)視、中央電視臺(tái)等。電臺(tái)：頻率重復(fù)度高，受眾針對(duì)性相對(duì)強(qiáng)一點(diǎn) ;網(wǎng)絡(luò)廣告：新型媒體，知識(shí)階層受眾，國(guó)際性受眾成為可能雜志：品位高，樹(shù)立長(zhǎng)期、持續(xù)品牌有利 ;戶外廣告：路牌、燈箱、沿途導(dǎo)示等長(zhǎng)期品牌形象的維持 ;車亭廣告，從市至本項(xiàng)目的主要干道上;公交車廣告，環(huán)城巴士;立柱廣告，市中心廣場(chǎng)、繁華商業(yè)街路口、項(xiàng)目所處路端等;階段性媒介策略以大眾媒介報(bào)紙為主，適

11、時(shí)采用電視、專業(yè)雜志等媒體，配以車亭、公交車、網(wǎng)絡(luò)等新媒介，通過(guò)“硬推軟拉”的方式達(dá)到綜合廣告效果最優(yōu)的立體媒介策略。AI期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，以報(bào)紙為主（軟性新聞可先行），雜志、電視、電臺(tái)和戶外廣告為輔，同時(shí)考慮網(wǎng)絡(luò)推廣;BI期，公開(kāi)預(yù)購(gòu)期，主要媒體組合，報(bào)紙（硬性、軟性新聞）、電臺(tái)、電視形象廣告，戶外廣告（路牌、車亭）;CII期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，報(bào)紙廣告頻率、版面適度調(diào)整、雜志廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告組合宣傳;DII期，公開(kāi)預(yù)購(gòu)期，報(bào)紙廣告為主的小版面短、平、快利益訴求，力求立桿見(jiàn)影，電視廣告由創(chuàng)意性的形象廣告轉(zhuǎn)為電視廣告雜志 ; 網(wǎng)絡(luò)廣告、雜志廣告、直郵廣告突出立體組合效果;十二、活動(dòng)策略一 )

12、、活動(dòng)出發(fā)點(diǎn)推廣一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從實(shí)物上看是一個(gè)個(gè)住宅單元，但實(shí)質(zhì)上是在推廣一種新時(shí)代的生活方式。這種站在前沿的高尚生活方式和“新都市主義”山水生態(tài)社區(qū)的生活環(huán)境，就是“博雅美景”的最大的原創(chuàng)，也因此就是我們推廣活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)。二 ) 、活動(dòng)目的用廣告提出概念，讓活動(dòng)來(lái)解釋概念，促進(jìn)銷售1、參與促進(jìn)銷售活動(dòng)是一把爭(zhēng)奪市場(chǎng)的利劍。面對(duì)生性純樸、信息敏銳度低的人，很難想象單靠廣告宣傳就能讓他們輕易改變想法。并且，營(yíng)銷活動(dòng)從來(lái)就是廣告宣傳的重要補(bǔ)充，間而言之，廣告是追求有形的和無(wú)形的價(jià)值，會(huì)對(duì)品牌增加某些感觀價(jià)值，活動(dòng)則增加產(chǎn)品銷售上的實(shí)質(zhì)價(jià)值，兩者相輔相成、相得益彰。2、低投入高產(chǎn)出的宣傳推廣策略這

13、里的“外科手術(shù)”是指精心挑選可以直達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群的媒體，進(jìn)行有效的組織;而“地毯轟炸”是指要讓“博雅美景”在較斷的時(shí)間內(nèi)，成為城中熱點(diǎn)話題。要達(dá)到這一效果要借用多種多樣的宣傳形式，但這并不意味著金錢的堆積，只要策劃得當(dāng)，執(zhí)行到位，花少錢也能達(dá)到好效果。巧妙運(yùn)用各種活動(dòng)造勢(shì)是其中的關(guān)鍵之一。經(jīng)過(guò)精心策劃操作性強(qiáng)的公關(guān)活動(dòng)，其邊際效益相對(duì)硬性廣告較高。系列促銷活動(dòng)正是以相對(duì)低的投入，達(dá)至相對(duì)更好的市場(chǎng)效果。3、“高尚生活模式”的全面展示，拉近客戶的心理距離4、控制市場(chǎng)供求關(guān)系在“博雅美景”一期公開(kāi)預(yù)購(gòu)至二期正式入市的將近三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，開(kāi)始舉辦“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動(dòng)”等系列公關(guān)、促銷活動(dòng)以促進(jìn)市場(chǎng)熱度，使

14、“博雅美景”在一期公開(kāi)預(yù)購(gòu)期至二期尚未正式入市之前成為廣大市民關(guān)注的熱點(diǎn)，達(dá)到尋找潛在顧客，匯聚人氣，制造開(kāi)盤熱點(diǎn)，最終控制市場(chǎng)供求關(guān)系主動(dòng)權(quán)的目的。三 ） 、活動(dòng)原則先虛后實(shí)，虛實(shí)結(jié)合，重點(diǎn)是打好文化牌，打好藝術(shù)牌。本項(xiàng)目規(guī)模較大、期房入市、須引導(dǎo)市場(chǎng)、發(fā)展商沒(méi)有品牌積淀等特點(diǎn)是我們推廣中必須考慮的基本因素。打文化藝術(shù)牌，發(fā)動(dòng)人們共同參與，將一些較好作品在相關(guān)媒體選登、點(diǎn)評(píng)，在現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心或地下車庫(kù)作主題展覽并適度炒作，利用文化藝術(shù)本身的吸引力加上我們的商業(yè)運(yùn)作或慢性滲透增加好感、或集中炒作擴(kuò)大影響，吸引人們對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注和小眾傳播，從而達(dá)到塑造良好品牌形象、有效促進(jìn)銷售的目的。我們?cè)谝黄?/p>

15、公開(kāi)預(yù)購(gòu)期間設(shè)計(jì)了“白金業(yè)主認(rèn)購(gòu)贈(zèng)卡”、“主題海報(bào)征集”、“主題征文”三項(xiàng)面上的活動(dòng)，主要是想從文化 （ 人文 ） 、自然、技巧折扣三個(gè)角度展開(kāi)先聲奪人吸引人們關(guān)注（ 虛 ） 。爾后我們將選登、點(diǎn)評(píng)、作主題展覽，引導(dǎo)人們更深入的參與（ 實(shí) ） 。進(jìn)而我們?cè)O(shè)計(jì)了主題展覽，從專業(yè)的、“第三者”的角度來(lái)亮相“博雅美景”項(xiàng)目，加上同期立體廣告、軟性新聞的展開(kāi)，應(yīng)該說(shuō)此時(shí)”項(xiàng)目深入人心，形象內(nèi)涵豐富。四） 、活動(dòng)名稱高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動(dòng)五） 、“原創(chuàng)”詮釋仔細(xì)分析，原創(chuàng)的涵意非常廣泛。從哪一個(gè)角度切入才是最好的途徑呢 ?回歸本質(zhì)來(lái)看，一所房子到底應(yīng)該能滿足人們的哪些需求呢?滿足人們安身立命最基本的居住和生活

16、的要求;擁有足夠的面積，各主要家庭成員都有自己相對(duì)獨(dú)立的活動(dòng)空間在一定時(shí)期內(nèi)成為個(gè)人的財(cái)產(chǎn);滿足自己一定的社會(huì)地位要求并且可用作其它用途（ 有升值空間可用于投資、用于渡假用途）;那么我們對(duì)的一切原創(chuàng)又是依照什么原則而進(jìn)行的呢?因?yàn)槲覀兪窃跒槭械母呤杖腚A層提供一種目前所沒(méi)有的、永不落后的優(yōu)秀住房; 他們有這樣的需求，他們希望過(guò)更好的生活，所以我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)更多從人性的角度考慮，從與自然的親和來(lái)考慮，所以我們有更大的綠化率、更好的居住環(huán)境，更寬闊的樓間距，房間有更高的使用率，物業(yè)的價(jià)值有更大的保值升值空間。一切一切都只是讓人們生活的更舒適、讓業(yè)主的投資更有價(jià)值。所以，事實(shí)上不同型態(tài)的項(xiàng)目類型代表著

17、不同的生活方式，推廣一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從實(shí)物上看是一個(gè)個(gè)住宅單元，但實(shí)質(zhì)上是在推廣一種生活方式。這種站在時(shí)代前沿的名流典范生活方式就是“博雅美景”最大的原創(chuàng)，也因此就是我們推廣活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)。這朵即將綻放的原創(chuàng)之花，蘊(yùn)含著：居住觀念的創(chuàng)新物業(yè)開(kāi)發(fā)理念的創(chuàng)新建筑規(guī)劃的創(chuàng)新建筑風(fēng)格的創(chuàng)新居住環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新物業(yè)管理的創(chuàng)新小區(qū)配套的創(chuàng)新項(xiàng)目包裝的創(chuàng)新 營(yíng)銷策略和手法的創(chuàng)新“博雅美景”的“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動(dòng)”系列，正是圍繞以上創(chuàng)新主題開(kāi)展的一場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)。六、“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動(dòng)”階段性活動(dòng)主題建議營(yíng)銷活動(dòng)整體可分為社交型活動(dòng)和公關(guān)型活動(dòng)兩類，前者目的在于打量，盡可能擴(kuò)大參與的人群，以帶動(dòng)人們對(duì)于項(xiàng)目

18、的認(rèn)知。后者的目的在于針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行情感交流，加強(qiáng)小眾傳播，以通過(guò)客戶形成目標(biāo)客戶以點(diǎn)帶面的宣傳效果。在實(shí)質(zhì)操作過(guò)程中，社交型活動(dòng)更多使用于項(xiàng)目入市初期和擴(kuò)銷期，公關(guān)型活動(dòng)則主要用于項(xiàng)目的強(qiáng)銷期。我們根據(jù)“博雅美景”的特點(diǎn)，在其不同的銷售階段，設(shè)計(jì)了各有側(cè)重的主題和活動(dòng)方式，并注重從市民角度和受眾視野來(lái)談這些問(wèn)題，深入淺出，潛移默化影響受眾消費(fèi)群。（ 詳見(jiàn)分階段活動(dòng)策略）第 14/18 頁(yè)常規(guī)活動(dòng)策略特別提示第一、“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動(dòng)”系列策劃概要生活哲學(xué)主題沙龍1、定期組織業(yè)主沙龍、聯(lián)誼活動(dòng)各類主題沙龍獎(jiǎng)品、贈(zèng)品可考慮：# 采取購(gòu)房款定額回饋;# 不同件套、等級(jí)品牌的家私、潔具、廚具、家電等

19、超值耐用品的贈(zèng)送 ;# 交房標(biāo)準(zhǔn)的特別制定;# 物業(yè)管理不同時(shí)段的免費(fèi)卡;# 小區(qū)會(huì)所的貴賓贈(zèng)卡、打折卡#業(yè)主外地旅游等。2、意趣高雅、具有濃郁文化氣息的藝術(shù)觀賞活動(dòng)：演唱會(huì)（ 個(gè)人演唱會(huì)、知名團(tuán)體訪問(wèn)演唱會(huì)等）;藝術(shù)節(jié)（ 音樂(lè)節(jié)、服裝節(jié)、旅游節(jié)、風(fēng)箏節(jié)等）;劇目演出（ 歌劇、舞劇、話劇等）; 集體旅游活動(dòng);活動(dòng)細(xì)節(jié)重點(diǎn)提示活動(dòng)過(guò)程中安排簽到登記、專人引位、銷售人員親自接待等步驟，注意活動(dòng)節(jié)目應(yīng)銜接緊湊、有序、精心，保證高品味、高文化的活動(dòng)層次與內(nèi)容，要及時(shí)抓拍各個(gè)精彩時(shí)段的照片與錄像;活動(dòng)結(jié)束后，將錄像內(nèi)容及時(shí)制作成光碟，連同沖印的活動(dòng)照片一并寄給業(yè)主; 及時(shí)編撰刊物，配以活動(dòng)全景照片寄與未

20、到場(chǎng)業(yè)主;3、高頻率、高品位、多元化、低投入的促銷活動(dòng)活動(dòng)方式通過(guò)活動(dòng)的開(kāi)展，拉近星級(jí)樓盤與市民的距離，奠定廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)，樹(shù)立親和形象，打造都市盡人皆知、人人向往的社會(huì)知名度f(wàn)*",、_，.、/>、-和美譽(yù)度 ;兩周一次，充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的銷售廣場(chǎng)，舉行冠以“博雅美景”名稱的各種公眾表演活動(dòng); 文藝演出 （ 以當(dāng)?shù)仫L(fēng)情為主）;露天演唱會(huì)（ 以輕松的通俗為主）;第 15/18 頁(yè)各種表演（ 服裝、曲藝、花道、茶道等）;各種征集活動(dòng)（ 雕塑、花卉、寵物、奇石將征集后的藝術(shù)品陳列于公園內(nèi)，對(duì)外開(kāi)放展示） ?；顒?dòng)細(xì)節(jié)重要提示活動(dòng)時(shí)間宜安排在公眾休息日或周末，夏季宜選擇在晚間;活動(dòng)前應(yīng)

21、做好項(xiàng)目的宣傳準(zhǔn)備，如：氣球、彩旗、帽子等小禮品的限量領(lǐng)取，免費(fèi)索取資料展架的擺放;第二、“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動(dòng)”系列策劃概要無(wú)微不至的銷售服務(wù)樣板間的優(yōu)質(zhì)管理，可令顧客對(duì)未來(lái)的社區(qū)物業(yè)管理窺見(jiàn)一斑;細(xì)心的飲品服務(wù)：營(yíng)銷中心同時(shí)配備幾種飲品（ 如，咖啡、純凈水、各種茶） 滿足不同客戶的飲用嗜好;保安的開(kāi)車門服務(wù)：由保安為驅(qū)車或乘車前來(lái)的客戶開(kāi)車門，如有條件可延伸代為泊車服務(wù); 贈(zèng)設(shè)女保安崗位：從事保安服務(wù)，并專門負(fù)責(zé)陪同老人，照顧兒童引導(dǎo)客人看樓等特殊接待服務(wù);便于攜帶的客戶信息卡：便于客戶隨手記下瞬時(shí)撲捉的興趣信息車牌號(hào)登記服務(wù)：由保安代記，專為乘出租車來(lái)的客戶登記相關(guān)的出租車牌號(hào)，以便意外狀況

22、的發(fā)生得以應(yīng)變;精美的看樓禮品：用于兒童：氣球、小彩旗、卡通玩具、時(shí)尚小食品;兒童看護(hù)服務(wù)：設(shè)置兒童活動(dòng)區(qū)域，及準(zhǔn)備兒童玩具，供訪客中的兒童使用，由女保安統(tǒng)一看護(hù)，令參觀者安心參觀;第三、“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動(dòng)”系列策劃概要通過(guò)發(fā)展商對(duì)社區(qū)文化的精心醞釀與營(yíng)造，使已購(gòu)房業(yè)主經(jīng)常收到來(lái)自“博雅美景”的社區(qū)交流訊息，由此產(chǎn)生千絲萬(wàn)縷的“公司情結(jié)”，并以入住社區(qū)而倍覺(jué)尊貴，心滿意足 ; 使猶豫不決的客戶因向往社區(qū)氛圍而促成購(gòu)買，無(wú)力購(gòu)買的客戶羨慕稱贊，樹(shù)立獨(dú)特的市場(chǎng)口碑。重大工程節(jié)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境改造營(yíng)銷中心裝飾改造沿途景觀完成泳池完成第 16/18 頁(yè)完成樁基階段樓層扣頂主體完工封頂外檐裝修完工內(nèi)部裝修完工

23、等。通報(bào)方式：定期拍攝工地施工照片，以及工程如期進(jìn)展的文字簡(jiǎn)報(bào)，寄與每位業(yè)主 ;隨著工程進(jìn)度，及時(shí)邀請(qǐng)業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)觀摩相應(yīng)的樓層的施工狀況、建筑材料的施工狀況，充分展示發(fā)展商對(duì)工程質(zhì)量與進(jìn)度方面的重視與自信，使業(yè)主深信“物有所值”。第三部分：“博雅美景”階段營(yíng)銷錦囊錦囊之一3 月中旬5 月中旬一期公開(kāi)預(yù)購(gòu)期重要前提：營(yíng)銷中心正式啟用，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境改造完成沿河景觀完成一期工程全面啟動(dòng)重要大宗客戶認(rèn)購(gòu)?fù)瓿射N售組織管理和運(yùn)作程序完善銷售方式營(yíng)銷中心啟用，廣告和新聞等多種促銷方式并用，現(xiàn)場(chǎng)接待和預(yù)約上門人員銷售為主。直銷為輔，主要針對(duì)集團(tuán)購(gòu)買和大戶購(gòu)買?？蓹C(jī)動(dòng)靈活在市內(nèi)中心、商場(chǎng)巡回展示銷售。人員組織和責(zé)任

24、銷售部全面進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心?？偨?jīng)理或核心負(fù)責(zé)人直接管理大宗客戶的銷售。銷售部應(yīng)由專人配合公司大宗客戶的直銷和管理服務(wù)工作。銷售資料在大宗客戶直銷中仍然沿用導(dǎo)購(gòu)手冊(cè); 要求如內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。印制新銷售樓書和折頁(yè)，以及有關(guān)印刷品。建議在設(shè)計(jì)專業(yè)資料齊備前提下，印制二期分類物業(yè)折頁(yè)（ 套 ） 。 （ 創(chuàng)意另附 ）購(gòu)房紀(jì)念品系列：大宗客戶禮品和大眾客戶禮品。根據(jù)不同客戶購(gòu)買數(shù)量和重要程度，贈(zèng)送精制的“博雅美景”標(biāo)志禮品。入市物業(yè)價(jià)格策略一期保留物業(yè)平均價(jià)格可提升5%-10%。二期入市物業(yè)價(jià)格另定。賣點(diǎn)策略本階段應(yīng)以項(xiàng)目一期住宅的規(guī)劃、區(qū)位、功能、景觀、戶型、性能價(jià)格比價(jià)格、促銷活動(dòng)等為主，多面細(xì)致展示“博雅美景”一期物業(yè)的