金地房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(新員工專用)62ppt(2)復(fù)習(xí)進(jìn)程

1、金地房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(新員工專用)62PPT(2)第一章第一章 房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格概述房地產(chǎn)價(jià)格概述房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法交易方式:掛牌(交易份額:100%)類型:政府出讓地塊位置:寶安區(qū)龍華街道地塊面積:30697.50平米地塊用途:居住用地建筑面積:85953平米容積率2.8覆蓋率:30%年限：70年樓面價(jià)樓面價(jià)樓面地價(jià)又稱為單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格。樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積金地以金地以4.5888億拿下，樓面地價(jià)億拿下，樓

2、面地價(jià)5338元元/平米。平米。如果去除如果去除15%的返還面積，樓面地的返還面積，樓面地價(jià)高達(dá)價(jià)高達(dá)6281元元/平米平米 。第一章第一章 房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較法、成本法、收益法房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較法、成本法、收益法比較法比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似的房地產(chǎn)交易。比較法估價(jià)一般可分為七個(gè)步驟：比較法估價(jià)一般可分為七個(gè)步驟：1）收集交易信息、）收集交易信息、2）選取可比實(shí)例；選取可比實(shí)例；3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)4）進(jìn)行交易情況）進(jìn)行交易情況修正修正5）進(jìn)行交易日期影響修正）進(jìn)行交易日期影響修正6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況

3、影響修正；）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況影響修正；7）求取比準(zhǔn)價(jià)格）求取比準(zhǔn)價(jià)格第一章第一章 房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較法、成本法、收益法房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較法、成本法、收益法成本法成本法適用于哪些即無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)的成本構(gòu)成：房地產(chǎn)的成本構(gòu)成：1）土地取得成本、）土地取得成本、2）開發(fā)成本；）開發(fā)成本；3）管理費(fèi)用管理費(fèi)用4）投資利息；）投資利息；5）銷售費(fèi)用）銷售費(fèi)用6）銷售稅費(fèi)；）銷售稅費(fèi)；7）開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)第一章第一章 房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較法、成本法、收益法房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較

4、法、成本法、收益法收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用的對(duì)象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商收益法適用的對(duì)象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商鋪、寫字樓等；鋪、寫字樓等；收益法的基本計(jì)算公式：房地產(chǎn)的價(jià)格房地產(chǎn)的價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率率第二章第二章 城市和城市規(guī)劃知識(shí)城市和城市規(guī)劃知識(shí)用地紅線用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線 。容積率容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。建筑密度建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的

5、基底總面積占用地面積的比例。 道路紅線道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。 1、用地性質(zhì)2、用地面積3、用地紅線4、容積率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路紅線8、建筑紅線后退距離9、建筑線10、綠地率11、交通出入口方位12、停車泊位13、建筑間距14、日照標(biāo)準(zhǔn)15、日照間距系數(shù)16、城市綠線 城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)及指標(biāo)城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)及指標(biāo)基本資料：總用地面積：5288.33平米總建筑面積：41780平米其中：計(jì)容積率建筑面積：36330平米不計(jì)容積率建

6、筑面積：7480平米（地下車庫(kù)及設(shè)備用房）建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面積：12550平米容積率：6.87 覆蓋率：41% 第二章第二章 城市和城市規(guī)劃知識(shí)城市和城市規(guī)劃知識(shí)容積率的計(jì)算？容積率的計(jì)算？第二章第二章 城市和城市規(guī)劃知識(shí)城市和城市規(guī)劃知識(shí)深圳容積率的計(jì)算規(guī)定？深圳容積率的計(jì)算規(guī)定？建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積當(dāng)半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，在建筑容積率計(jì)算時(shí)，半地下室建筑面積不計(jì)入容積率。即：建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積 附件：深圳容積率計(jì)算的詳細(xì)規(guī)定地下室地下室: :房間地

7、平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室。半地下室半地下室: :房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室。地下室地面地面地下室地面地面1/2線線1/2線線1/3線線在室外地面以上部分的高度大于在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下層，其米的半地下層，其層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)建筑物的概念和分類建筑物的概念和分類建筑識(shí)圖建筑識(shí)圖建筑工程造價(jià)建筑工程造價(jià)第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、

8、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（低層住宅（1313層）、多層住宅（層）、多層住宅（4646層）、層）、中高層住宅（中高層住宅（7979層）和高層住宅（層）和高層住宅（1010層以上）層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑超高層建筑。 建筑物的分類建筑物的分類按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和筒中筒筒中筒等。第三章第三章 房地產(chǎn)建筑

9、知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)建筑物的分類建筑物的分類 剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對(duì)墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。 剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)建筑物的分類建筑物的分類 框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻一定數(shù)

10、量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)建筑物的分類建筑物的分類框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)核心筒核心筒筒體結(jié)構(gòu) tube structure由豎向箱形截面懸臂筒體組成的結(jié)構(gòu)。筒體有剪力墻圍成豎向箱形截面的薄壁筒和密柱框架組成豎向箱形截面的框筒。筒體由一個(gè)或多個(gè)組成；分筒中筒、單框筒、框架薄壁筒和成束筒等四類。 絕對(duì)標(biāo)高：絕對(duì)

11、標(biāo)高：相對(duì)海平面的高度，海平面的標(biāo)高規(guī)定為0，在以上的為正值，以下的為負(fù)值，相平的為0，也叫海拔高度，高程相對(duì)標(biāo)高：相對(duì)標(biāo)高：對(duì)于一個(gè)地區(qū)，通常市政國(guó)土部門會(huì)測(cè)量出某個(gè)特定的、固定的點(diǎn)的絕對(duì)標(biāo)高，其他的測(cè)點(diǎn)相對(duì)于絕對(duì)標(biāo)高的高度，其上為正，下為負(fù)；建筑標(biāo)高：建筑標(biāo)高：建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高差別在于裝修，通常情況下，施工放線會(huì)在結(jié)構(gòu)高度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經(jīng)常忽略掉建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高的差別。以上的量單位只能是米(m)高度 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)建筑識(shí)圖建筑識(shí)圖現(xiàn)有標(biāo)高現(xiàn)有標(biāo)高躍式復(fù)式屋內(nèi)形態(tài)分類屋內(nèi)形態(tài)分類錯(cuò)層錯(cuò)層躍復(fù)式躍復(fù)式玄關(guān)，玄關(guān)，也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個(gè)封閉、

12、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 玄關(guān)的概念，源于中國(guó)，但最早用的可能是風(fēng)水先生們。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。板樓：板樓：就是指“東西長(zhǎng)、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。 塔樓：塔樓：一般是一梯四戶到一梯12戶。建筑單體分類建筑單體分類什么是房地產(chǎn)圖？什么是房地產(chǎn)圖？房地產(chǎn)圖是地籍圖和房產(chǎn)圖的總稱。第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)地籍圖分為基本地籍圖和宗地圖?；镜丶畧D：基本地籍圖：是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬

13、等狀況的基本圖。宗地圖：宗地圖：是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。房產(chǎn)圖房產(chǎn)圖主要包括3類圖形：分幅圖、分丘圖和分層分戶圖。是辦理房產(chǎn)證的必要圖件資料。 地籍圖地籍圖是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。宗地圖宗地圖是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。地形圖地形圖是表示地形、地物的平面圖件，是用測(cè)量?jī)x器把實(shí)際測(cè)量出來，并用特定的方法按一定比例縮繪而成的。它是地面上地形和地物位置實(shí)際情況的反映。 房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料房產(chǎn)分幅圖：比例尺一般為1：500。房產(chǎn)分丘圖：比例

14、尺在1：1001：1000之間。房產(chǎn)分戶圖：比例尺一般為1：200。第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房產(chǎn)分幅圖房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料，比例尺一般為1 ：500。房地產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容有：控制點(diǎn)、行政邊界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物、房產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號(hào)，以及與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素和注記 房產(chǎn)分丘圖房產(chǎn)分丘圖為單位繪制，是房產(chǎn)分幅圖的局部圖房產(chǎn)分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)附圖的基本圖，比例尺在1 ：1001 ：1000之間 房產(chǎn)分戶圖房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶

15、為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用，比例尺一般為1 ：200 第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？房屋使用面積？ 房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。積，產(chǎn)權(quán)面積。套內(nèi)面積和套內(nèi)套內(nèi)面積和套內(nèi)建筑面積？建筑面積

16、？第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)什么是房屋建筑面積？什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯水平投影面積，包括：陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.22.2米以上（含米以上（含2.22.2米，下同）的永久性建筑。米，下同）的永久性建筑。第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)什么是房屋的使用面積？什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供

17、使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。什么是房屋的實(shí)用面積？什么是房屋的實(shí)用面積？ 它是它是 建筑面積建筑面積 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額?？鄢卜?jǐn)偯娣e后的余額。 使用率和實(shí)用率的差別？使用率和實(shí)用率的差別？ 第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？ 房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積。套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傁?/p>

18、數(shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)什么是房屋的共用建筑面積？什么是房屋的共用建筑面積？ 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)偨ㄖ娣e，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。第四章第四?房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商品

19、預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。認(rèn)定。 商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)?？商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)?？第四章第四?房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻

20、(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？1 1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2 2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。3 3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)層高層高 層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚

21、度的凈剩值。第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房屋建筑面積的計(jì)算房屋建筑面積的計(jì)算計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定如下計(jì)算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋計(jì)算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。建筑面積。第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房屋建筑面積的計(jì)算組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套

22、內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算全部建筑面積的范圍：計(jì)算全部建筑面積的范圍：?jiǎn)螌臃课?，按一層?jì)算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計(jì)算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。樓梯

23、間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)備注：具體請(qǐng)參照GB/T503532005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的

24、，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)計(jì)算全部建筑面積的范圍：計(jì)算全部建筑面積的范圍：玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)計(jì)算全部建筑面積的范圍：計(jì)算全部建筑面積的范圍：

25、與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)計(jì)算一半建筑面積的范圍：計(jì)算一半建筑面積的范圍：層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。房屋間無

26、上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)不計(jì)算建筑面積的范圍：不計(jì)算建筑面積的范圍：共有建筑面積分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傆?jì)算公式計(jì)算公式各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（）=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e/參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和*參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積分?jǐn)偟姆椒ǎ悍謹(jǐn)偟姆椒ǎ鹤≌瑯牵阂蕴诪閱挝唬锤魈變?nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e；商住樓：先將住宅與商用的共有建筑面積區(qū)分，商住共用部分進(jìn)行分?jǐn)偅缓髮⒆≌c商住共用分?jǐn)偟拿娣e相加，得出分?jǐn)偯娣e 第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)第四章第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)設(shè)計(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積29986.9建筑覆蓋率22.71(建筑占地面積6809.56平方米)計(jì)算容極率面積80999.35其中：住宅建筑面積79150商業(yè)建筑面積1000會(huì)所建筑面積500物業(yè)管理面積200居委會(huì)面積100垃圾站面積50不計(jì)容積率面積地下車庫(kù)15336.71