個(gè)人理財(cái)PPT06居住規(guī)劃

1、第六章第六章 居住規(guī)劃居住規(guī)劃n第一節(jié)第一節(jié) 居住規(guī)劃概述居住規(guī)劃概述n第二節(jié)第二節(jié) 住房貸款規(guī)劃住房貸款規(guī)劃n第三節(jié)第三節(jié) 購(gòu)房規(guī)劃購(gòu)房規(guī)劃n第四節(jié)第四節(jié) 租房與購(gòu)房的決策租房與購(gòu)房的決策第一節(jié)第一節(jié) 居住規(guī)劃概述居住規(guī)劃概述n一、居住規(guī)劃的重要性一、居住規(guī)劃的重要性n有利于科學(xué)選擇合適的住房有利于科學(xué)選擇合適的住房n是否買房、買房的價(jià)位和區(qū)域決策，需要細(xì)致周是否買房、買房的價(jià)位和區(qū)域決策，需要細(xì)致周全的規(guī)劃全的規(guī)劃n有利于合理選擇貸款計(jì)劃有利于合理選擇貸款計(jì)劃n只有事先進(jìn)行居住規(guī)劃，規(guī)劃購(gòu)房現(xiàn)金流，才能只有事先進(jìn)行居住規(guī)劃，規(guī)劃購(gòu)房現(xiàn)金流，才能進(jìn)行住房貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策進(jìn)行住

2、房貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策n迫使個(gè)人或家庭有目的地儲(chǔ)蓄迫使個(gè)人或家庭有目的地儲(chǔ)蓄n與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供準(zhǔn)備與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供準(zhǔn)備的時(shí)間較短的時(shí)間較短n住房支出數(shù)額巨大住房支出數(shù)額巨大二、個(gè)人購(gòu)房動(dòng)機(jī)二、個(gè)人購(gòu)房動(dòng)機(jī)n（一）自己居?。ㄒ唬┳约壕幼要考慮自身支付能力和居住質(zhì)量要考慮自身支付能力和居住質(zhì)量n居住質(zhì)量具體包括：周邊的地理位置和環(huán)境、服居住質(zhì)量具體包括：周邊的地理位置和環(huán)境、服務(wù)設(shè)施、交通、教育條件、物業(yè)管理務(wù)設(shè)施、交通、教育條件、物業(yè)管理n（二）投資（二）投資n將住房當(dāng)成投資工具，購(gòu)買住房獲取租金或資產(chǎn)將住房當(dāng)成投資工具，購(gòu)買住房獲取租金

3、或資產(chǎn)增值增值n需要考慮的因素：自身資金實(shí)力、資金周轉(zhuǎn)、房需要考慮的因素：自身資金實(shí)力、資金周轉(zhuǎn)、房屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策因素屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策因素三、居住規(guī)劃的流程三、居住規(guī)劃的流程第第二二節(jié)節(jié) 住房貸款規(guī)劃住房貸款規(guī)劃n一、住房貸款的種類一、住房貸款的種類n二、住房貸款償還方式二、住房貸款償還方式n三、住房貸款期限的確定三、住房貸款期限的確定一、住房貸款一、住房貸款的種類的種類n（一）公積金貸款（一）公積金貸款n具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)n貸款利率和費(fèi)用低于商業(yè)貸款貸款利率和費(fèi)用低于商業(yè)貸款n一般最長(zhǎng)不超過(guò)一般最長(zhǎng)不超過(guò)30年年n（二）商業(yè)貸款（二）商

4、業(yè)貸款n發(fā)放對(duì)象廣泛，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單發(fā)放對(duì)象廣泛，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單n貸款利率較高貸款利率較高n個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)30年，個(gè)人商業(yè)用房貸款最長(zhǎng)年，個(gè)人商業(yè)用房貸款最長(zhǎng)10年年n（三）組合貸款（三）組合貸款n如果住房公積金貸款不足，可以同時(shí)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款如果住房公積金貸款不足，可以同時(shí)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款二、住房貸款償還方式二、住房貸款償還方式n（一）到期一次還本付息（一）到期一次還本付息n貸款到期后一次性歸還全部本金和利息貸款到期后一次性歸還全部本金和利息n短期（一年期）個(gè)人住房貸款一般用這種方式短期（一年期）個(gè)人住房貸款一般用這種方式n（二）等額本金還款（二）等額本金還款n每次還款，每次

5、還款，償還的本金相等償還的本金相等，同時(shí)付清當(dāng)期應(yīng)付的利息，同時(shí)付清當(dāng)期應(yīng)付的利息n每月還款額每月還款額 = 當(dāng)期償還本金當(dāng)期償還本金 + 當(dāng)期償還利息當(dāng)期償還利息 =貸款本金貸款本金還款期數(shù)還款期數(shù) +（貸款本金（貸款本金-累積已還本金）累積已還本金）當(dāng)期利率當(dāng)期利率n期初還款負(fù)擔(dān)重，適合有一定儲(chǔ)蓄、收入逐漸減少的家庭，如期初還款負(fù)擔(dān)重，適合有一定儲(chǔ)蓄、收入逐漸減少的家庭，如中老年家庭中老年家庭n（三）等額本息還款，等額還款法（最常見(jiàn)）（三）等額本息還款，等額還款法（最常見(jiàn)）n每次還款的每次還款的金額（本金加利息）相等金額（本金加利息）相等，現(xiàn)金流相當(dāng)于一個(gè)年金，現(xiàn)金流相當(dāng)于一個(gè)年金n貸款本

6、金貸款本金=每月還款額每月還款額年金現(xiàn)值系數(shù)（年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A, i , n) n（四）其它方法（四）其它方法n等比累進(jìn)還款法，每次還款比例增加等比累進(jìn)還款法，每次還款比例增加n等額累進(jìn)還款法，每次還款金額增加等額累進(jìn)還款法，每次還款金額增加案例：住房貸款計(jì)算（等額本金還款）案例：住房貸款計(jì)算（等額本金還款）n王先生為買房準(zhǔn)備貸款王先生為買房準(zhǔn)備貸款100萬(wàn)元，貸款年利率萬(wàn)元，貸款年利率6%，10年還清，等額年還清，等額本金還款。本金還款。n（1）他第）他第1個(gè)月需要償還多少住房貸款？個(gè)月需要償還多少住房貸款？n（2）他第）他第15個(gè)月需要償還多少住房貸款？個(gè)月需要償還多少住房貸款？n答案

7、：答案：n住房貸款年利率住房貸款年利率6%，月利率，月利率=6%12=0.5%，共還款，共還款10年，也即年，也即120期期n每個(gè)月需要償還的住房貸款本金每個(gè)月需要償還的住房貸款本金=100萬(wàn)萬(wàn)120=8333.33元元n（1）第）第1個(gè)月需要償還的住房貸款利息個(gè)月需要償還的住房貸款利息= 100萬(wàn)萬(wàn)*0.5%=5000元元n第第1個(gè)月需要償還的住房貸款個(gè)月需要償還的住房貸款=8333.33+ 5000=13333.33元元n（2）第）第15個(gè)月初的住房貸款未償還本金個(gè)月初的住房貸款未償還本金=100萬(wàn)萬(wàn)-8333.33*14=883333.33元元n第第15個(gè)月需要償還的住房貸款利息個(gè)月需要

8、償還的住房貸款利息= 883333.33*0.5%=4416.67元元n第第15個(gè)月需要償還的住房貸款個(gè)月需要償還的住房貸款=8333.33+ 4416.67 =12750元元案例：住房貸款計(jì)算（等額本息還款）案例：住房貸款計(jì)算（等額本息還款）n王先生為買房準(zhǔn)備貸款王先生為買房準(zhǔn)備貸款100萬(wàn)元，貸款年利率萬(wàn)元，貸款年利率6%，10年還清，等額年還清，等額本息還款。本息還款。n（1）他需要每月償還多少住房貸款？）他需要每月償還多少住房貸款？n（2）假設(shè)王先生償還住房貸款）假設(shè)王先生償還住房貸款6年后，準(zhǔn)備將剩余的貸款一次性還年后，準(zhǔn)備將剩余的貸款一次性還清，他應(yīng)一次性償還多少錢（清，他應(yīng)一次性

9、償還多少錢（6年后的貸款余額是多少）？年后的貸款余額是多少）？n（3）假設(shè)第）假設(shè)第6年的年的8月，住房貸款利率上調(diào)到年利率月，住房貸款利率上調(diào)到年利率7%，第，第7年第年第1個(gè)月開(kāi)始，他需要每月償還多少住房貸款？個(gè)月開(kāi)始，他需要每月償還多少住房貸款？n答案：答案：n（1）住房貸款年利率）住房貸款年利率6%，月利率，月利率=6%12=0.5%，共還款，共還款10年，年，也即也即120期期n每月還款額每月還款額= 1000000 （P/A, 0.5%, 120）=11102.05元，或元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)= -11102.05元元n（2） 6年后應(yīng)一次性還款（

10、年后應(yīng)一次性還款（6年后的貸款余額）年后的貸款余額）= 11102.05 （P/A, 0.5%, 12*4 ）=472729元，或元，或=PV(0.5%,12*4, 11102.05,0,) =-472729元元n（3）每月還款額）每月還款額= 472729（P/A, 7%/12, 12*4 ）= 11320.08元，或元，或=PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -11320.08元元三、住房貸款期限的確定三、住房貸款期限的確定n購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和資購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和資金分配情況，選擇利息支付和還款金分配情況，選擇利息支付和還款壓力較小的壓力較小的貸款

11、方式貸款方式和和貸款期限貸款期限n房屋月供款占收入的比率，一般不房屋月供款占收入的比率，一般不應(yīng)超過(guò)月收入應(yīng)超過(guò)月收入25%-30%n應(yīng)考慮有無(wú)其它固定支出，如汽車應(yīng)考慮有無(wú)其它固定支出，如汽車貸款償還、固定的人壽保險(xiǎn)支貸款償還、固定的人壽保險(xiǎn)支出出案例案例n案例資料：案例資料：n小王月收入小王月收入1.5萬(wàn)元，假定未來(lái)收入不變。小王萬(wàn)元，假定未來(lái)收入不變。小王擬購(gòu)買一套擬購(gòu)買一套100萬(wàn)元房屋，貸款首付萬(wàn)元房屋，貸款首付30%，貸款，貸款利率利率6%，等額本息還款。，等額本息還款。n（1）若小王選擇）若小王選擇10年還清貸款，這一決策是否年還清貸款，這一決策是否符合他的收入情況？符合他的收入

12、情況？n（2）若小王選擇每月收入的）若小王選擇每月收入的30%償還貸款，他償還貸款，他要多少個(gè)月才能還清貸款？要多少個(gè)月才能還清貸款？n解答解答n（1）小王每月應(yīng)還款）小王每月應(yīng)還款=100萬(wàn)萬(wàn) 70% （P/A, 6% 12 , 1012) =PMT(0.5%,120,700000,0)= -7771.44元，元， 月還款占月收入的比例月還款占月收入的比例= 7771.44 15000=51.81%n（2）還清貸款需要的月數(shù)）還清貸款需要的月數(shù)=NPER(0.5%,-4500,700000,0) =302個(gè)月，個(gè)月，26年年第三節(jié)第三節(jié) 購(gòu)房規(guī)劃購(gòu)房規(guī)劃n一、購(gòu)房規(guī)劃的流程一、購(gòu)房規(guī)劃的流程

13、n二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用n三、購(gòu)房的其他費(fèi)用三、購(gòu)房的其他費(fèi)用一、購(gòu)房規(guī)劃的流程一、購(gòu)房規(guī)劃的流程n（一）估算可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)（一）估算可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)n（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)n（三）購(gòu)房區(qū)位選擇（三）購(gòu)房區(qū)位選擇（一）估算（一）估算可負(fù)擔(dān)可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)購(gòu)房總價(jià)n可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)= 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款+可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款n可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款 = 目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)終值目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)終值+每年可供購(gòu)每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)蓄終值房的儲(chǔ)蓄終值n可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款 =貸款后每年可供還款金額

14、的現(xiàn)值貸款后每年可供還款金額的現(xiàn)值購(gòu)房總價(jià)估算購(gòu)房總價(jià)估算案例案例n案例資料：案例資料：n李先生計(jì)劃李先生計(jì)劃5年后購(gòu)房。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)年后購(gòu)房。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)15萬(wàn)元可用于購(gòu)房。萬(wàn)元可用于購(gòu)房。n預(yù)計(jì)李先生一家未來(lái)預(yù)計(jì)李先生一家未來(lái)20年，每年可結(jié)余年，每年可結(jié)余4萬(wàn)元用于購(gòu)房萬(wàn)元用于購(gòu)房首付款和住房貸款還款。首付款和住房貸款還款。n李先生擬貸款李先生擬貸款15年，銀行房貸利率年，銀行房貸利率6%，李先生的投資，李先生的投資報(bào)酬率約報(bào)酬率約4%。n李先生一家可買總價(jià)是多少的房屋？李先生一家可買總價(jià)是多少的房屋？n解答解答n李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款=

15、15萬(wàn)萬(wàn)（F/P, 4%, 5）+ 4萬(wàn)萬(wàn) （F/A, 4%, 5）=39.92萬(wàn)元萬(wàn)元n李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額= 4萬(wàn)萬(wàn) （P/A, 6%, 15）=38.85萬(wàn)元萬(wàn)元n李先生購(gòu)房時(shí)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)李先生購(gòu)房時(shí)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)= 39.92萬(wàn)元萬(wàn)元+ 38.85萬(wàn)元萬(wàn)元=78.77萬(wàn)元萬(wàn)元（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)n可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)房屋需房屋需求面積求面積n房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要求間要求n假設(shè)前例中李先生是四口之家，要求住房假設(shè)前例中李先生是

16、四口之家，要求住房面積面積100平方米。平方米。n則，李先生可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)則，李先生可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)=78.77萬(wàn)元萬(wàn)元100=7877元元/平米平米n應(yīng)檢查可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)是否低于目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)檢查可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)是否低于目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格價(jià)格（三）購(gòu)房區(qū)位選擇（三）購(gòu)房區(qū)位選擇n根據(jù)可承受的住房?jī)r(jià)格，考慮如下根據(jù)可承受的住房?jī)r(jià)格，考慮如下區(qū)位因素區(qū)位因素n居住社區(qū)的生活環(huán)境居住社區(qū)的生活環(huán)境n交通是否便利交通是否便利n是否有學(xué)校以及學(xué)校的質(zhì)量是否有學(xué)校以及學(xué)校的質(zhì)量n未來(lái)是否有升值空間未來(lái)是否有升值空間二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用n（一）籌資計(jì)劃（一）籌資計(jì)劃n（二）換房規(guī)劃（二）換房規(guī)劃n（三）

17、房屋投資規(guī)劃（三）房屋投資規(guī)劃（一）籌資計(jì)劃（一）籌資計(jì)劃n先確定購(gòu)房目標(biāo)（房屋面積、區(qū)位），再?zèng)Q先確定購(gòu)房目標(biāo)（房屋面積、區(qū)位），再?zèng)Q定實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)的各種籌資計(jì)劃定實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)的各種籌資計(jì)劃案例資料（案例資料（1）小胡現(xiàn)有存款小胡現(xiàn)有存款1010萬(wàn)元，準(zhǔn)備萬(wàn)元，準(zhǔn)備5 5年后購(gòu)買一套年后購(gòu)買一套價(jià)值價(jià)值160160萬(wàn)元的住房，首付萬(wàn)元的住房，首付6060萬(wàn)。他的年投萬(wàn)。他的年投資收益率為資收益率為4%4%。請(qǐng)問(wèn)，為籌集首付款，小胡請(qǐng)問(wèn)，為籌集首付款，小胡5 5年內(nèi)每年年末年內(nèi)每年年末應(yīng)定期定額投資多少錢？應(yīng)定期定額投資多少錢？解答解答n公式計(jì)算方法公式計(jì)算方法n共六筆現(xiàn)金流，可看成一筆現(xiàn)金流

18、和一個(gè)年金之和共六筆現(xiàn)金流，可看成一筆現(xiàn)金流和一個(gè)年金之和n60萬(wàn)萬(wàn)=10萬(wàn)萬(wàn)（F/P,4%,5) + A（F/A,4%,5) n也即也即 60萬(wàn)萬(wàn)=10萬(wàn)萬(wàn)1.2167+ A5.42n解方程得解方程得 A=（60萬(wàn)萬(wàn)-10萬(wàn)萬(wàn)1.2167） 5.42 = 8.83萬(wàn)元萬(wàn)元nExcel函數(shù)計(jì)算方法函數(shù)計(jì)算方法n年金每期支付函數(shù)：年金每期支付函數(shù)：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type） nA =PMT(4%,5,-100000,600000,0)= -8.83萬(wàn)元萬(wàn)元n財(cái)務(wù)計(jì)算器財(cái)務(wù)計(jì)算器n規(guī)劃求解規(guī)劃求解A012345AAAA-10萬(wàn)60萬(wàn)案例資料（案例資料（2）n小王現(xiàn)年小王現(xiàn)年

19、25歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入10萬(wàn)元，萬(wàn)元，收入年增長(zhǎng)率收入年增長(zhǎng)率5% ，之前無(wú)任何儲(chǔ)蓄。，之前無(wú)任何儲(chǔ)蓄。n小王希望小王希望5年后買房，目標(biāo)購(gòu)買區(qū)房?jī)r(jià)目前年后買房，目標(biāo)購(gòu)買區(qū)房?jī)r(jià)目前0.8萬(wàn)萬(wàn)元元/平方米，面積平方米，面積100平米，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)每年增平米，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)長(zhǎng)5%。n銀行貸款額度是房?jī)r(jià)的銀行貸款額度是房?jī)r(jià)的8成，利率成，利率6%，小王打算，小王打算50歲前清償貸款。歲前清償貸款。n小王的年平均投資報(bào)酬率小王的年平均投資報(bào)酬率4%。n請(qǐng)問(wèn)小王應(yīng)如何儲(chǔ)蓄，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃？（為請(qǐng)問(wèn)小王應(yīng)如何儲(chǔ)蓄，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃？（為實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，估算小王應(yīng)有的儲(chǔ)蓄率）

20、實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，估算小王應(yīng)有的儲(chǔ)蓄率）計(jì)算步驟計(jì)算步驟n小王目標(biāo)住房小王目標(biāo)住房5年后價(jià)格年后價(jià)格=0.8萬(wàn)元萬(wàn)元/平方米平方米100平方米平方米 （1+ 5%)5 = 102.1萬(wàn)元萬(wàn)元n目標(biāo)住房所需首付款目標(biāo)住房所需首付款= 102.1萬(wàn)元萬(wàn)元20%=20.42萬(wàn)元萬(wàn)元n目標(biāo)住房所需貸款目標(biāo)住房所需貸款= 102.1萬(wàn)元萬(wàn)元80%=81.68萬(wàn)元萬(wàn)元計(jì)算步驟（續(xù)）計(jì)算步驟（續(xù)）n假定小王購(gòu)房前的儲(chǔ)蓄率是假定小王購(gòu)房前的儲(chǔ)蓄率是sn第一年儲(chǔ)蓄終值第一年儲(chǔ)蓄終值=10萬(wàn)元萬(wàn)元（1+5%）0 s（1+4%）4 =11.70萬(wàn)元萬(wàn)元 sn第二年儲(chǔ)蓄終值第二年儲(chǔ)蓄終值=10萬(wàn)元萬(wàn)元（1+5%）1 s（1+

21、4%）3 =11.81萬(wàn)元萬(wàn)元 sn第三年儲(chǔ)蓄終值第三年儲(chǔ)蓄終值=10萬(wàn)元萬(wàn)元（1+5%）2 s（1+4%）2 =11.92萬(wàn)元萬(wàn)元 sn第四年儲(chǔ)蓄終值第四年儲(chǔ)蓄終值=10萬(wàn)元（萬(wàn)元（1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04萬(wàn)元萬(wàn)元 sn第五年儲(chǔ)蓄終值第五年儲(chǔ)蓄終值=10萬(wàn)元（萬(wàn)元（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16萬(wàn)元萬(wàn)元 sn五年后小王共積累資金五年后小王共積累資金 = 59.63萬(wàn)元萬(wàn)元 sn小王購(gòu)房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率小王購(gòu)房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率s=20.42萬(wàn)元萬(wàn)元59.63萬(wàn)元萬(wàn)元=34.2%計(jì)算步驟（續(xù)）計(jì)算步驟（續(xù)）n購(gòu)房后，小王如果采用本息等額還款法購(gòu)房后，小王如果采用本息

22、等額還款法n每年應(yīng)還款每年應(yīng)還款 =816800（P/A, 6%/12, 20*12) *12=7.0221萬(wàn)元，或萬(wàn)元，或PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12= -7.0221萬(wàn)元萬(wàn)元n小王第六年年收入小王第六年年收入= 10萬(wàn)元萬(wàn)元（1+5%）5 =12.76萬(wàn)萬(wàn)元元n第六年應(yīng)有儲(chǔ)蓄率第六年應(yīng)有儲(chǔ)蓄率s=7.022112.76=55%n結(jié)論結(jié)論n小王前五年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到小王前五年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到34.2%，第六年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到，第六年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到55%。據(jù)此，可以適當(dāng)提高首付比例。據(jù)此，可以適當(dāng)提高首付比例n以后以后25年還款期中，隨著收入增長(zhǎng)，償還住房貸款站收年還款期中，

23、隨著收入增長(zhǎng)，償還住房貸款站收入的比例將逐年下降入的比例將逐年下降（二）換房規(guī)劃（二）換房規(guī)劃n隨著人生階段的轉(zhuǎn)變和收入增加，住房需隨著人生階段的轉(zhuǎn)變和收入增加，住房需求會(huì)逐漸升級(jí)。求會(huì)逐漸升級(jí)。n單身或新婚階段，以小戶型住房為主單身或新婚階段，以小戶型住房為主n小孩出生后，轉(zhuǎn)換為大戶型，并考慮周邊教小孩出生后，轉(zhuǎn)換為大戶型，并考慮周邊教育條件育條件n人至中年，經(jīng)濟(jì)條件允許，可再次換房人至中年，經(jīng)濟(jì)條件允許，可再次換房n退休時(shí)，可考慮醫(yī)療保障齊全、居住環(huán)境較退休時(shí)，可考慮醫(yī)療保障齊全、居住環(huán)境較好的小戶型住房好的小戶型住房n換房需要考慮的因素?fù)Q房需要考慮的因素n有無(wú)能力支付換房所必須支付的首付

24、款有無(wú)能力支付換房所必須支付的首付款n有無(wú)能力償還換房后的貸款有無(wú)能力償還換房后的貸款例子例子n案例資料：郭先生現(xiàn)年案例資料：郭先生現(xiàn)年40歲，他看上一套價(jià)值歲，他看上一套價(jià)值100萬(wàn)元的萬(wàn)元的新房。郭先生舊房當(dāng)前市價(jià)新房。郭先生舊房當(dāng)前市價(jià)50萬(wàn)元，尚有萬(wàn)元，尚有20萬(wàn)元未償貸款。萬(wàn)元未償貸款。如購(gòu)買新房，郭先生打算如購(gòu)買新房，郭先生打算55歲前還清貸款。銀行最高房貸歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為按揭為7成，貸款利率成，貸款利率6%n換房需要籌集的首付款換房需要籌集的首付款 = 新房首付款新房首付款 - 舊房余值（舊房舊房余值（舊房總價(jià)總價(jià)-舊房貸款）舊房貸款）=100萬(wàn)萬(wàn)30% -（50

25、萬(wàn)萬(wàn)-20萬(wàn)）萬(wàn)）= 0元元n換房后每年應(yīng)償貸款換房后每年應(yīng)償貸款=70萬(wàn)萬(wàn) （P/A, 6% , 15)=7.21萬(wàn)元萬(wàn)元n如果不換房，每年應(yīng)償貸款如果不換房，每年應(yīng)償貸款=20萬(wàn)萬(wàn) （P/A, 6% , 15)=2.06萬(wàn)元萬(wàn)元n換房后，還款壓力增加較多。換房后，還款壓力增加較多。（三）房屋投資規(guī)劃（三）房屋投資規(guī)劃n投資房產(chǎn)的收益投資房產(chǎn)的收益n租金收入租金收入n買賣差價(jià)買賣差價(jià)n投資房產(chǎn)要考慮的因素投資房產(chǎn)要考慮的因素n未來(lái)租金走勢(shì)未來(lái)租金走勢(shì)n未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)n購(gòu)房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、購(gòu)房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費(fèi)用、房屋空置成本、

26、買房租房的各種稅費(fèi)維修費(fèi)用、房屋空置成本、買房租房的各種稅費(fèi)n案例略案例略n計(jì)算房屋投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值和流入現(xiàn)值計(jì)算房屋投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值和流入現(xiàn)值n計(jì)算房?jī)r(jià)出售現(xiàn)值時(shí)，應(yīng)使用房屋投資的必要報(bào)酬率計(jì)算房?jī)r(jià)出售現(xiàn)值時(shí)，應(yīng)使用房屋投資的必要報(bào)酬率三、購(gòu)房的其他費(fèi)用三、購(gòu)房的其他費(fèi)用n（一）（一）普通住房普通住房的購(gòu)房稅費(fèi)的購(gòu)房稅費(fèi)n營(yíng)業(yè)稅：由營(yíng)業(yè)稅：由賣方承擔(dān)賣方承擔(dān)， 征買賣差額的征買賣差額的5.55% ；購(gòu)房；購(gòu)房滿滿5年的年的，免征營(yíng)業(yè)稅免征營(yíng)業(yè)稅n個(gè)人所得稅：由個(gè)人所得稅：由賣方承擔(dān)賣方承擔(dān)，征買賣差額的，征買賣差額的20%，或賣出價(jià)的，或賣出價(jià)的1%（2013年前）；購(gòu)房年前）；購(gòu)房滿滿

27、5年且唯一房年且唯一房，免征個(gè)人所得稅，免征個(gè)人所得稅n契稅：由契稅：由買方承擔(dān)買方承擔(dān)，征成交價(jià)的，征成交價(jià)的1.5%；90平方米以下首套平方米以下首套房按房按1%征收征收 n其它稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)其它稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)n（二）普通住房的購(gòu)房中介費(fèi)用（二）普通住房的購(gòu)房中介費(fèi)用n一般為買賣雙方各付成交金額的一般為買賣雙方各付成交金額的1%（可與中介公司協(xié)商）（可與中介公司協(xié)商）n可由買賣雙方約定由誰(shuí)支付中介費(fèi)用可由買賣雙方約定由誰(shuí)支付中介費(fèi)用n（三）購(gòu)房貸款過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用（三）購(gòu)房貸款過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用n評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、銀行

28、規(guī)定的其它費(fèi)用評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、銀行規(guī)定的其它費(fèi)用上海市普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上海市普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)n2012年年3月月1日起日起 實(shí)施以下認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施以下認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)n層高標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)n五層以上五層以上(含五層含五層)的多高層住房的多高層住房n以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄n單套面積標(biāo)準(zhǔn)單套面積標(biāo)準(zhǔn)n單套建筑面積在單套建筑面積在140平方米以下平方米以下n實(shí)際成交價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際成交價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)n內(nèi)環(huán)線以內(nèi)低于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)低于330萬(wàn)元萬(wàn)元/套套n內(nèi)外環(huán)間低于內(nèi)外環(huán)間低于200萬(wàn)元萬(wàn)元/套套n外環(huán)外低于外環(huán)外低于160萬(wàn)元萬(wàn)元/套套購(gòu)房主要稅費(fèi)對(duì)照表購(gòu)房主

29、要稅費(fèi)對(duì)照表稅費(fèi)名稱稅費(fèi)名稱賣方賣方買方買方備注備注營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅普通住房普通住房5 5年以內(nèi)年以內(nèi)房款差額房款差額5.55%5.55%5 5年以上年以上0 0非普通住房非普通住房5 5年以內(nèi)年以內(nèi)總房款總房款5.55%5.55%5 5年以上年以上房款差額房款差額5.55%5.55%所得稅所得稅普通住房普通住房房款差額房款差額2020或或 總房款總房款1%1%（20132013年前）年前）購(gòu)房滿購(gòu)房滿5 5年且唯一年且唯一房，免征房，免征非普通住房非普通住房房款差額房款差額2020或或 總房款總房款2%2%（20132013年前）年前）契稅契稅普通住房普通住房總房款總房款1.5%1.5%9090

30、平方米以下首套平方米以下首套房按房按1%1%征收征收非普通住房非普通住房總房款總房款3%3%中介費(fèi)中介費(fèi)總房款總房款1%1%總房款總房款1%1%可自由約定可自由約定第四節(jié)第四節(jié) 租房與購(gòu)房的決策租房與購(gòu)房的決策n一、租房與購(gòu)房的比較一、租房與購(gòu)房的比較n二、租房與購(gòu)房的決策方法二、租房與購(gòu)房的決策方法思考思考n租房與購(gòu)房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？租房與購(gòu)房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？一、租房與購(gòu)房的比較一、租房與購(gòu)房的比較n1. 租房的優(yōu)點(diǎn)租房的優(yōu)點(diǎn)n可根據(jù)自身收支情況，方便地調(diào)整居住條件可根據(jù)自身收支情況，方便地調(diào)整居住條件n有更多剩余資金用于投資有更多剩余資金用于投資n對(duì)工作地點(diǎn)不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自

31、由度對(duì)工作地點(diǎn)不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自由度n不必?fù)?dān)心住房?jī)r(jià)格下跌，不必承擔(dān)房屋方面不必?fù)?dān)心住房?jī)r(jià)格下跌，不必承擔(dān)房屋方面的各種賦稅，不必支付房屋維修費(fèi)用的各種賦稅，不必支付房屋維修費(fèi)用n2. 租房的缺點(diǎn)租房的缺點(diǎn)n房租價(jià)格上漲房租價(jià)格上漲n存在非自愿搬離風(fēng)險(xiǎn)存在非自愿搬離風(fēng)險(xiǎn)n不能根據(jù)自身意愿進(jìn)行裝修不能根據(jù)自身意愿進(jìn)行裝修一、租房與購(gòu)房的比較一、租房與購(gòu)房的比較n3. 購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)n有自由使用房屋的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，有自由使用房屋的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住質(zhì)量提高居住質(zhì)量n購(gòu)房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨膨脹購(gòu)房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨膨脹n擁有住房

32、后，可利用住房進(jìn)行抵押融資擁有住房后，可利用住房進(jìn)行抵押融資n4. 購(gòu)房的缺點(diǎn)購(gòu)房的缺點(diǎn)n購(gòu)房支出很大，購(gòu)房前期財(cái)務(wù)壓力大購(gòu)房支出很大，購(gòu)房前期財(cái)務(wù)壓力大n房屋的流動(dòng)性低，變現(xiàn)能力差房屋的流動(dòng)性低，變現(xiàn)能力差n存在房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)存在房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)n不利于變換工作地點(diǎn)不利于變換工作地點(diǎn)二、租房與購(gòu)房的決策方法二、租房與購(gòu)房的決策方法n（一）年成本法（一）年成本法n（二）凈現(xiàn)值法（二）凈現(xiàn)值法（一）年成本法（一）年成本法n租房年成本租房年成本=年租金年租金+房屋押金房屋押金投資收益率投資收益率n購(gòu)房年成本購(gòu)房年成本=自付款自付款投資收益率投資收益率+貸款余額貸款余額貸款利率貸款利率+年維修及稅收費(fèi)

33、用年維修及稅收費(fèi)用n注意注意n年成本法只考慮租房和購(gòu)房的資金成本年成本法只考慮租房和購(gòu)房的資金成本n租房、購(gòu)房年成本，每年都會(huì)變動(dòng)，年成本法租房、購(gòu)房年成本，每年都會(huì)變動(dòng)，年成本法只比較第一年的成本只比較第一年的成本n假定住房?jī)r(jià)值不變動(dòng)，房屋能夠以當(dāng)初的買價(jià)假定住房?jī)r(jià)值不變動(dòng)，房屋能夠以當(dāng)初的買價(jià)賣出賣出年成本法計(jì)算例子年成本法計(jì)算例子n案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可平方米。該房可租可售。租可售。n如果租房，房租每月如果租房，房租每月3000元，押金元，押金1萬(wàn)元。萬(wàn)元。n如果購(gòu)房，購(gòu)買

34、的總價(jià)是如果購(gòu)房，購(gòu)買的總價(jià)是70萬(wàn)元，李小姐可萬(wàn)元，李小姐可以支付以支付30萬(wàn)元首付款，另外萬(wàn)元首付款，另外40萬(wàn)元擬采用萬(wàn)元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。n另外，購(gòu)買二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝另外，購(gòu)買二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年5000元。元。n假定，李小姐的年平均投資收益率是假定，李小姐的年平均投資收益率是4%n請(qǐng)使用年成本法，判斷李小姐應(yīng)該租房還是請(qǐng)使用年成本法，判斷李小姐應(yīng)該租房還是買房？買房？年成本法計(jì)算步驟年成本法計(jì)算步驟n李小姐租房年成本（第一年）李

35、小姐租房年成本（第一年） =300012+100004%=36400元元n李小姐購(gòu)房年成本（第一年）李小姐購(gòu)房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元元n按年成本法，租房成本小于購(gòu)房成本。按年成本法，租房成本小于購(gòu)房成本。n提問(wèn)：哪些因素沒(méi)有考慮到？是否真的提問(wèn)：哪些因素沒(méi)有考慮到？是否真的租房更便宜？租房更便宜？年成本法沒(méi)有考慮到的因素年成本法沒(méi)有考慮到的因素n未來(lái)房租的調(diào)整未來(lái)房租的調(diào)整n未來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng)未來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng)n未來(lái)利率的變動(dòng)未來(lái)利率的變動(dòng)n如果利率降低，購(gòu)房占用資金的機(jī)會(huì)成本如果利率降低，購(gòu)房占用資金的機(jī)會(huì)成本將降低，購(gòu)房年成本將降低。將降低，購(gòu)房年成本將降低。n時(shí)間因素時(shí)間因素n購(gòu)房貸款的資金成本（購(gòu)房貸款的資金成本（5.51%）高于自有）高于自有資金的投資回報(bào)率（資金的投資回報(bào)率（4%）n隨著住房貸款的償還，購(gòu)房占用資金的成隨著住房貸款的償還，購(gòu)房占用資金的成本將逐漸降低至本將逐漸降低至4%（ 7000004%）（二）凈現(xiàn)值法（二）凈現(xiàn)值法n凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法n將因租房和購(gòu)房發(fā)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值將因租房和購(gòu)房發(fā)生的現(xiàn)