房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：武漢海特生物制藥公司4162.33平方米

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱委托方：湖北四環(huán)制藥估價(jià)方：武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)人員：侯敬羽 姚亮估價(jià)作業(yè)日期：2009年12 月 18 日至2009 年 12月19日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：武天評(píng)報(bào)房字【2009】482號(hào)目 錄（略）致委托方函湖北四環(huán)制藥：受貴方委托，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法等法律法規(guī)，依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）和貴方提供的相關(guān)資料，遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，查閱了有關(guān)文件、產(chǎn)權(quán)資料和其他相關(guān)資料，完成了在現(xiàn)時(shí)條件下可以進(jìn)行的評(píng)估工作程序。 估價(jià)對(duì)象為武漢海特生物制藥股份所屬的位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的1幢

2、工業(yè)廠房（僅包括建筑物，不含土地），總建筑面積4162.33平方米，估價(jià)目的是為委托方交易提供價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2009年 12 月 18 日。經(jīng)評(píng)估確定，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年 12 月18日完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)限制條件下的房地產(chǎn)總價(jià)為：RMB355.76萬(wàn)元（大寫人民幣叁佰伍拾伍萬(wàn)柒仟陸佰元整），其單價(jià)為：RMB854.71元/平方米，評(píng)估的有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)以下房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告。特此函告！武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)（蓋章）法定代表人：馬小軍2009 年 12 月 19 日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意

3、見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我公司已安排估價(jià)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 :xxx （注冊(cè)號(hào)）中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 :xxx （注冊(cè)號(hào)）估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件1、本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的。2、委托方應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供估價(jià)所必需的情況和資料，并對(duì)所提

4、供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。本報(bào)告即以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提，若提供資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)責(zé)任。3、本次評(píng)估假定估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處在交易過(guò)程中，可以模擬市場(chǎng)狀況進(jìn)行估價(jià)。4、本次評(píng)估假定估價(jià)對(duì)象所處市場(chǎng)為公開(kāi)市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易雙方地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。5、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果以估價(jià)對(duì)象不改變現(xiàn)狀用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。6、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量使用專業(yè)檢測(cè)儀器進(jìn)行測(cè)試。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量符合

5、國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提。7、本次評(píng)估采用的建筑面積數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號(hào)武開(kāi)建規(guī)（建設(shè)項(xiàng)目）2003-29號(hào)）及建筑工程施工許可證。10、根據(jù)公司變更通知書湖北海特四環(huán)藥業(yè)有限責(zé)任公司于2004年6月1日已變更為湖北四環(huán)制藥。二、限制條件1、本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在本次評(píng)估特定目的及限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，未考慮強(qiáng)制處分、快速變現(xiàn)、處置費(fèi)用、交易稅費(fèi)等因素的影響，委托方在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)應(yīng)予以充分的考慮及重視。2、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是在本次評(píng)估特定的估價(jià)目的下形成的，不對(duì)其他用途和目的負(fù)責(zé)。若改變用途或估價(jià)目的，需另行評(píng)估。3、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅僅是

6、一種專業(yè)意見(jiàn)，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。4、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是在正常市場(chǎng)狀況條件下形成的，未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇有不可抗力等情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的影響。5、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而可能導(dǎo)致的損失，本評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。6、本報(bào)告僅供委托方使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個(gè)人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開(kāi)媒體上。7、本報(bào)告由武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)負(fù)責(zé)解釋。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方二、估價(jià)方單位名稱：武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)住所：武漢市武昌武

7、珞路586號(hào)江天大廈15樓法人代表：馬小軍資格等級(jí)：一級(jí)資格證號(hào)：建房估證字（2009）044號(hào)聯(lián)系人：馬小軍聯(lián)系 、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象范圍本次估價(jià)對(duì)象為武漢海特生物制藥股份位于武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)綠島科技園內(nèi)的1幢2層工業(yè)廠房，總建筑面積為4162.33平方米。（二）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況估價(jià)對(duì)象位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)綠島工業(yè)園內(nèi)，其東臨珠山湖大道，南臨車城南路，西臨創(chuàng)業(yè)一路，北臨車城大道。距離沌口開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)約10分鐘車程，距離三環(huán)線約15分鐘車程，估價(jià)對(duì)象緊臨珠山湖大道，附近沒(méi)有公交車直達(dá)，交通便捷度一般。周圍分布有綠島科技園、環(huán)宇工業(yè)園、普天工業(yè)園、武漢體育中心、神

8、龍汽車、福捷電子、康師傅控股武漢頂益食品等單位，產(chǎn)業(yè)聚集度較高。（三）估價(jià)對(duì)象物質(zhì)實(shí)體狀況1、地上建筑物狀況根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，納入本次評(píng)估范圍的建筑物為1幢工業(yè)廠房（僅包括建筑物，不含土地），位于湖北四環(huán)制藥廠區(qū)西面。房屋共2層，輕鋼結(jié)構(gòu)，總建筑面積4162.33平方米，于2003年建成。該生產(chǎn)車間為獨(dú)立柱基礎(chǔ)，加氣砼墻體，塑鋼門、窗，保溫防水上人屋面，外墻為白色輕鋼板、各層情況如下：1層：機(jī)房車間、模具間、配料間、生產(chǎn)制作車間、包裝間、烘房及倉(cāng)庫(kù)：地面為耐酸綠色油漆防塵防靜電地面，墻體為彩鋼板圍護(hù)；頂棚為輕鋼龍骨石膏板吊頂。2層：工程部辦公間及配電房：地面為耐酸綠色油漆防塵防靜電地面

9、，墻體為彩鋼板圍護(hù)；頂棚為輕鋼龍骨石膏板吊頂。估價(jià)對(duì)象生產(chǎn)車間通過(guò)GMP認(rèn)證，該車間全封閉、恒溫、恒濕；空調(diào)系統(tǒng)、工藝管道系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)配置較高，且功能完善。2、土地狀況估價(jià)對(duì)象宗地東臨珠山湖大道，南臨車城南路，西臨創(chuàng)業(yè)一路，北臨車城大道。實(shí)際開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到宗地紅線外“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，宗地形狀規(guī)則，地勢(shì)較平坦，地質(zhì)狀況良好。（四）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況1、房地產(chǎn)權(quán)利狀況注：根據(jù)委托方要求，本次評(píng)估僅包含地上建筑物價(jià)值，不包含估價(jià)對(duì)象分?jǐn)傉加猛恋厥褂脵?quán)及GMP車間的技術(shù)改造價(jià)值，提請(qǐng)報(bào)告相關(guān)使用者引起注意。2、他項(xiàng)權(quán)利狀況根據(jù)委托方介紹，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象不存在抵押、擔(dān)保、租賃等他項(xiàng)權(quán)

10、利。四、估價(jià)目的本次估價(jià)目的是確定估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方交易提供價(jià)值參考依據(jù)。即本報(bào)告的應(yīng)用方向?yàn)椋捍_定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值,為委托方進(jìn)行交易提供價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的要求，本次評(píng)估確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年12 月18日，與現(xiàn)場(chǎng)查勘日一致。六、價(jià)值定義根據(jù)估價(jià)目的，本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則本次估價(jià)過(guò)程中，遵循的主要原則為：1、合法原則即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價(jià)

11、時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象用途必須是合法的。三是要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。2、最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是以該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。3、替代原則市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng),通常是價(jià)格低者取勝。這是因?yàn)椋诒容^的基礎(chǔ)上選擇物美價(jià)廉的商品是每一個(gè)理智消費(fèi)者的必然行為。這種市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必然促使效

12、用相同或相近的商品在價(jià)格（包括租賃價(jià)格）上趨同，這就是市場(chǎng)替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)評(píng)估中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例，從各方面進(jìn)行相似性的比較與修正,從而確定評(píng)估對(duì)象的客觀、合理價(jià)格。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)快速處置變現(xiàn)價(jià)格的波動(dòng)，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)

13、具不同的房地產(chǎn)快速處置變現(xiàn)價(jià)格。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等適當(dāng)選擇。（一）估價(jià)思路根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，評(píng)估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究決定，本次估價(jià)僅采用成本法（重置成本法）對(duì)估價(jià)對(duì)象地上建筑物進(jìn)行評(píng)估。（二）方法選擇依據(jù)1、估價(jià)對(duì)象僅為地上建筑物（不含土地），無(wú)法采用市場(chǎng)比較法、收益法進(jìn)行評(píng)估。2、估價(jià)對(duì)象地上建筑物各項(xiàng)成本

14、資料易確定，故可采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。（三）方法原理重置成本法：重置成本法評(píng)估建筑物的價(jià)格，是按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營(yíng)管理水平及建筑材料價(jià)格，重新建筑與評(píng)估對(duì)象一樣的建筑所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的實(shí)際使用情況，折舊扣除建筑物已使用的價(jià)值，得到估價(jià)對(duì)象成新價(jià)。其基本公式為：房屋成新價(jià)房屋重置價(jià)格×（1+專業(yè)費(fèi)率）×成新率十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)估確定，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年12月18日完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)限制條件下的房地產(chǎn)總價(jià)為：RMB355.76萬(wàn)元（大寫人民幣叁佰伍拾伍萬(wàn)柒仟陸佰元整），其單價(jià)為：RMB854.71元/平方米。十一、估價(jià)人員估 價(jià) 師 資格證 書

15、號(hào) 簽 名侯 敬 羽 4220030050姚 亮 4220090017十二、估價(jià)作業(yè)日期2009 年12月18日至2009 年12 月19日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期從估價(jià)報(bào)告完成之日起不得超過(guò)一年。此次評(píng)估根據(jù)市場(chǎng)狀況，確定本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)報(bào)告出具之日起為一年。在有效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的時(shí)，可以評(píng)估結(jié)果作為價(jià)格依據(jù)。超過(guò)有效期范圍或在有效期范圍內(nèi)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格有較大變化的，需重新進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)綠島工業(yè)園內(nèi)，其東臨珠山湖大道，南臨車城南路，西臨創(chuàng)業(yè)一路，北臨車城大道。距離沌口開(kāi)發(fā)區(qū)管

16、委會(huì)約10分鐘車程，距離三環(huán)線約15分鐘車程，估價(jià)對(duì)象緊臨珠山湖大道，附近沒(méi)有公交車直達(dá)，交通便捷度一般。周圍分布有綠島科技園、環(huán)宇工業(yè)園、普天工業(yè)園、武漢體育中心、神龍汽車、福捷電子、康師傅控股武漢頂益食品等單位，產(chǎn)業(yè)聚集度較高。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)良好，結(jié)構(gòu)合理，保養(yǎng)良好，做為工業(yè)用房使用較為適宜。二、區(qū)域因素分析沌口片區(qū)位于漢陽(yáng)區(qū)西南部，市區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間，毗鄰長(zhǎng)江，離市中心15公里，水、陸交通便捷，發(fā)展腹地寬闊，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)區(qū)于1991年5月動(dòng)工興建，1993年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，有美好的發(fā)展前景。發(fā)區(qū)規(guī)劃面積31平方公里，目前已開(kāi)發(fā)15平方公里，已建

17、成5條形象路、3個(gè)特色公園、5個(gè)住宅小區(qū)，全區(qū)綠色面積達(dá)293個(gè)平方厘米，人均占有綠地105平方米。開(kāi)發(fā)區(qū)以汽車產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，同時(shí)發(fā)展機(jī)械、電子、食品、建材、輕工等產(chǎn)業(yè)。截止目前，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已有30多個(gè)跨國(guó)公司、知名企業(yè)入駐，引進(jìn)項(xiàng)目611個(gè)，注冊(cè)企業(yè)合計(jì)700多家。由于開(kāi)發(fā)區(qū)以國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，以興辦三資企業(yè)為主，實(shí)行沿海開(kāi)放城市開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策和新型管理體制。去年，沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值750多億元，財(cái)政收入63億元，平均每平方米產(chǎn)出效益6000元，在全國(guó)54家國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中名列前茅綜上估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素較優(yōu)。三、市場(chǎng)背景分析目前武漢市產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局基本確立，形成鋼鐵、汽車

18、、機(jī)械、電子信息四大支柱產(chǎn)業(yè)和食品、服裝、化工、醫(yī)藥、建材等優(yōu)勢(shì)行業(yè)，成為支撐經(jīng)濟(jì)和效益增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。未來(lái)武漢市還將逐步形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，提高產(chǎn)業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力?？茖W(xué)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，不僅大大加快了武漢市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，促進(jìn)武漢與其他城市的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)與貿(mào)易往來(lái)；也為大量外來(lái)高素質(zhì)人群提供了良好的就業(yè)機(jī)會(huì)和投資環(huán)境，增強(qiáng)了武漢市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和對(duì)外來(lái)高素質(zhì)人群的吸引力。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市發(fā)展緊密聯(lián)系，也影響了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。比起住宅市場(chǎng)的波瀾壯闊，工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)似乎在悄無(wú)聲息中進(jìn)行，武漢市的工業(yè)地產(chǎn)，一直保持著穩(wěn)健的上升勢(shì)頭。2005年宏觀

19、調(diào)控后，由于與商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比存在巨大的土地投入成本優(yōu)勢(shì)(據(jù)統(tǒng)計(jì)，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，只有商業(yè)用地的1/4,投資門檻較低，將為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇)，許多開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始加大對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度，一時(shí)間，推動(dòng)了武漢工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和漸露崢嶸。一般工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，都會(huì)有部分土地用于工業(yè)園的住宅、商業(yè)以及商務(wù)配套建設(shè)。在工業(yè)園建設(shè)中，工業(yè)園的住宅和商業(yè)配套建設(shè)似乎可以帶來(lái)更多的收益。短短幾年時(shí)間，武漢相繼出現(xiàn)了佳海都市工業(yè)園、第一企業(yè)社區(qū)、萬(wàn)通工業(yè)園等一批專業(yè)的、國(guó)際化的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展可謂迅速。2006 年3月中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書發(fā)布，藍(lán)皮書對(duì)全國(guó)50個(gè)城市的工業(yè)地產(chǎn)投資潛

20、力進(jìn)行研究并排序，排在前5位的分別是天津、東莞、蘇州、上海和武漢。武漢名列中西部城市之首，在中部崛起戰(zhàn)略、武漢十一五規(guī)劃的大背景下，其上升潛力被專家和地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士非常看好，認(rèn)為武漢必會(huì)成為下一輪的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。大批企業(yè)的涌入，帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)需求，為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)窮的活力與生機(jī)。四、最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量的。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖

21、充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。衡量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最高最佳使用狀態(tài)主要應(yīng)從下列方面考慮：（一）法律上允許最高最佳使用不是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等）允許范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許，如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。法律上允許要求估價(jià)對(duì)象除符合法律、規(guī)章外，還應(yīng)符合地方政策、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和其他相關(guān)的法律約束。本項(xiàng)目主要從以下幾個(gè)方面對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行法律上允許的分析。估價(jià)對(duì)象在前期土地、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)的辦理過(guò)程中完全符合城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、法規(guī)

22、的要求。（二）技術(shù)上可能對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用方式當(dāng)作最高最佳使用。技術(shù)上可能的分析主要為建筑施工的技術(shù)手段等能否滿足要求。因本次估價(jià)前提為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用，估價(jià)對(duì)象為已開(kāi)發(fā)完成房地產(chǎn)，不存在技術(shù)方面問(wèn)題。綜上，本項(xiàng)目在技術(shù)上是完全可能的。（三）財(cái)務(wù)上可行對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性檢驗(yàn)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建成后收益和成本的分析，考察和分析項(xiàng)目的盈利能力，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。經(jīng)估價(jià)人員初步分析估算，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是完全可行的。（四）價(jià)值最大化在所有滿足法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行的使用方式中，

23、能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。即評(píng)估價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。可以判斷估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用即商業(yè)用房是其最高最佳使用方式。五、估價(jià)方法選用根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等適當(dāng)選擇。（一）估價(jià)思路根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，評(píng)估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究決定

24、，本次估價(jià)僅采用成本法（重置成本法）對(duì)估價(jià)對(duì)象地上建筑物進(jìn)行評(píng)估。（二）方法選擇依據(jù) 估價(jià)對(duì)象僅為地上建筑物（不含土地），無(wú)法采用市場(chǎng)比較法、收益法進(jìn)行評(píng)估，而估價(jià)對(duì)象地上建筑物各項(xiàng)成本資料易確定，故可采用成本法進(jìn)行評(píng)估。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、房屋重置價(jià)格的確定重置成本是指購(gòu)置或建造全新同類工程項(xiàng)目所必須付出的成本。一般包括項(xiàng)目的建筑與安裝工程造價(jià)、前期各項(xiàng)費(fèi)用、資金成本等內(nèi)容。評(píng)估中我們?cè)O(shè)定的被評(píng)估的房屋建筑物均按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，不考慮改變用途對(duì)資產(chǎn)價(jià)值所產(chǎn)生的影響。其公式為：房屋成新價(jià)格房屋重置價(jià)格×（1+專業(yè)費(fèi)率）×成新率經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，根據(jù)對(duì)武漢市同類工程造價(jià)

25、的調(diào)查，參考武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（武價(jià)房字【2004】74號(hào)），武漢市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布武漢地區(qū)建筑安裝工程2009年三季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字【2009】22號(hào)），綜合確定估價(jià)對(duì)象輕鋼結(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)格為900元/平方米。根據(jù)對(duì)武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及同一供需圈建筑市場(chǎng)的調(diào)查與分析，確定專業(yè)費(fèi)用等費(fèi)用共計(jì)為重置價(jià)格的5.52%。（專業(yè)費(fèi)率詳見(jiàn)下表）專業(yè)費(fèi)用一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 文件依據(jù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1 城市建設(shè)工程招（投）標(biāo)服務(wù)費(fèi) 鄂價(jià)費(fèi)地字（1992）232號(hào) 中標(biāo)價(jià)的0.62 標(biāo)底審查費(fèi)鄂價(jià)費(fèi)地字（1992）232號(hào) 中標(biāo)價(jià)的13工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)武政（1997）20 號(hào) 工程造價(jià)的1

26、.84安全監(jiān)督費(fèi)鄂財(cái)綜發(fā)（1997）269號(hào) 工程造價(jià)的0.85工程預(yù)算定額測(cè)定費(fèi)武政辦（1998）65號(hào) 工程造價(jià)的0.66技術(shù)審查費(fèi)鄂價(jià)房地字（2000）88號(hào) 工程造價(jià)的1.47勘探設(shè)計(jì)費(fèi)國(guó)家計(jì)委計(jì)（2002）10號(hào) 工程造價(jià)的2.5%8工程質(zhì)量監(jiān)量費(fèi) 工程造價(jià)的2%9工程預(yù)決算編制費(fèi)鄂價(jià)房地字（2001）51號(hào) 工程造價(jià)的4合計(jì)：工程造價(jià)的5.52%，則：房屋重置價(jià)格（單價(jià)）=900×（1+5.52%）=949.68（元/平方米）2、成新率的確定成新率主要以評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值進(jìn)行體現(xiàn)，成新率具體由耐用年限成新率、現(xiàn)場(chǎng)觀察評(píng)分、其他因素評(píng)分三個(gè)因素根據(jù)各自的權(quán)重綜合確定。針對(duì)本次評(píng)估對(duì)象，其耐用現(xiàn)場(chǎng)觀察評(píng)分、年限成新率、其他因素評(píng)分對(duì)成新率影響程度的權(quán)重分別為40%、40%、20%。根據(jù)該建筑物的已使用年限考慮，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，房屋殘值率為0%。估價(jià)對(duì)象房屋于2003年建成，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已使用6年。據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，該房屋尚可使用44年。成新率采用公式計(jì)算求取，成新率