產(chǎn)權(quán)酒店可行性研究報告

1、精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案i產(chǎn)權(quán)酒店可行性研究報告一、產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上世紀70年代的歐美國家，開發(fā)商將每間 客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者像購買住房一樣投資置 業(yè)，將客房委托給專門酒店管理公司經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。 是一種投資與休閑度假相結(jié)合 的旅游房產(chǎn)新模式。產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的綜合性產(chǎn) 品，作為一個新的投資熱點，具有很高的投資與使用價值，較容易實 現(xiàn)業(yè)主預(yù)期的購買目的及投資目標， 據(jù)權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，去年北京 市涉外飯店、旅游公寓的平均出租率為61.8%,客房的平均房價為392元

2、/間天，其中，旅游公寓利潤總額4.1億元增長46.3%,收入利潤 率為27.9%,遠遠高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長的平均水平，另外，我國每 年的法定休息假期共有134天，為產(chǎn)權(quán)式酒店提供了一個廣闊市場空 間。產(chǎn)權(quán)式酒店擁有 明確的房屋產(chǎn)權(quán)作為投資憑證，具有很強的穩(wěn)定 性，業(yè)主可與酒店或管理公司簽訂委托經(jīng)營管理合同，不用承擔酒店經(jīng)營的風險而直接獲得經(jīng)營回報，因此業(yè)主只要投入金額不多的 首付款，就可享有類似股東或房東的收益， 尤其是如果產(chǎn)權(quán)酒店與分 時度假相結(jié)合后，業(yè)主甚至可以實現(xiàn)“異地置業(yè)”。業(yè)主擁有該酒店每年一定時間段的居住權(quán)，同時還享有酒店各項配套設(shè)施的優(yōu)惠、使用條件，所以作為郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)

3、單位 的度精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案2假基地，產(chǎn)權(quán)酒店是不錯的選擇，可以節(jié)約大量的個人度假或企 業(yè)活動經(jīng)費。對于身處優(yōu)美風景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，如果其白身或其擁有獨特的 娛樂配套，如滑雪場、溫泉浴場、運動場、特色餐飲等，就會吸引眾 多的旅游人群；開發(fā)商可通過出售產(chǎn)權(quán)酒店的客房回籠資金，并借助國際酒店與旅游機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)提高數(shù)量與質(zhì)量， 還可以為物業(yè)帶來增值效 應(yīng)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉有兩個法律關(guān)系，一是開發(fā)商與投資者之間的 房屋買賣合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同 法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營合同關(guān)系等）。（一）房屋買賣合同法律關(guān)系。投資者首先

4、與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同， 這與商品房買賣是相同 的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售 文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用 權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署商 品房買賣合同 ，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標準及配 套設(shè)施、綠化等）、交付時間、權(quán)證辦理、違約責任約定的條款。（二）房屋租賃合同法律關(guān)系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時 間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責任等進行約定。租金 計算和支精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大

5、酒店行銷企劃方案3付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、 難以收回投資回報的不利情 況。三、透視中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，新 酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。產(chǎn)權(quán)式酒店這種新的酒 店經(jīng)營業(yè)態(tài)在中國萌生之后的幾年時間里，經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、失敗 的歷程，那么，時下蓬勃發(fā)展的中國產(chǎn)權(quán)式酒店是否已具備了成熟的 發(fā)展條件呢？發(fā)展條件產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，后來 風行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營方式是開發(fā) 商在旅游度假地投資建設(shè)星級酒店或度假村， 然后將房間

6、或度假屋的 產(chǎn)權(quán)分散出售給客戶，客戶每年來消費一定時間，其他時間則將房間 或度假屋委托給酒店經(jīng)營管理。西方產(chǎn)權(quán)式酒店的成熟發(fā)展基于以下 條件：其一是西方國家中產(chǎn)階級的崛起，形成了龐大的客戶群。其二 是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、 康樂等旅游資源，可以供客人休 閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3S（陽光、海灘、海水）條 件的地區(qū)，或者是白然風光獨特、運動健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。 分時度假指消費者每年 都有一個固定的度假計劃，因而度假酒店或度假村能把房間或別墅的 使用權(quán)以周為單位分時段賣給多個客人，使用權(quán)的期限可以是20年、30年甚至精英聯(lián)盟營銷策劃鄂

7、洲豐潤園大酒店行銷企劃方案4更長的時間。顧客購買了一個時段（即一周）的使用權(quán)后 即可每年在此享受一周的度假，與此同時還享有該時段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、 饋贈、繼承等系列權(quán)益及公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。 后來經(jīng)過發(fā)展， 又形成了分時度假交換體系，該體系提供一種分時度假權(quán)的交換服 務(wù)，當顧客某一年決定不在白己購買了分時度假權(quán)的酒店居住休閑 時，他可以通過交換公司，交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒 店的等值使用權(quán)。這種分時度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力， 可以實現(xiàn)一地投資異地享受。目 前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分 時度假交換聯(lián)盟。實際

8、上，西方產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式的發(fā)展，已經(jīng)使 分時度假消費的魅力盡顯其中了?，F(xiàn)狀分析幾年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績，究其原因有三： 一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還 不為中國消費者了解和接受?；剡^頭來分析時下中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 的條件，我們可以看到：首先，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件一旅 游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng) 形成；其次，近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴大，成為都 市消費主流群體，同時全新的休閑消

9、費觀念為分時度假消費帶來了商 機；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富； 最后，國際分時度假公司進入中精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案5國，使分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同?？梢哉f，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟，但如何有效地經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式酒店項目，還需要 業(yè)界審慎思考。產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費者的 酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù) 項目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā) 商角度分析，必須

10、沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運作。目前國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變， 開發(fā)商不再把迅速回籠 資金作為開展產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)的終極目標， 而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競 爭力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關(guān)系的重要手段，而且經(jīng)過前幾年大浪淘沙般 的洗禮，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商多是有良好的經(jīng)營業(yè)績、 成熟的酒 店經(jīng)營管理經(jīng)驗和良好形象及較強實力的企業(yè)， 因此短期行為的痕跡 少得多。從開發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè) 為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運作思路和模式來運行的，這種方式契合 了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費者的投資利益。對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費 者、投資者

11、兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受 餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房 間、度假屋的經(jīng)營利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消 費群體：其一是有一定經(jīng)濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消 費者之間；其二是一些公司或事業(yè)機構(gòu)，其購買動機是用于員工福利 或會議，以往一些單位在風精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案6景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而 這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負擔， 購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸 掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務(wù)需要。這 三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒 店可

12、供休閑度假的利益點，側(cè)重于酒店消費功能的體現(xiàn)；個人消費者 關(guān)注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風光差異、可交換性等；而機構(gòu)投 資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、 財務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契 合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交 換隹）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標是決定性的影響 因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費者多是具有較 高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景， 有成功的經(jīng) 營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而 忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信

13、任。分析目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場環(huán)境： 其一，市場消費潛力開 始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的 超前消費觀念；其二，市場氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國內(nèi)旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步 被人們接受；其三，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、 法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、 法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此； 其 四，國外分時度假體系比較完善，分時度假酒店聯(lián)盟可以為產(chǎn)權(quán)式酒 店的客戶提供極具精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤

14、園大酒店行銷企劃方案7吸引力的度假交換， 而我國產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假 消費均不同于國外的先有需求后有市場，在國內(nèi)酒店客房平均出租率 僅50%B頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求；而且 國內(nèi)分時度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時度假交換公司RCI在中國的成員酒店也不足20家。此外，我國目前分時度假消費 中存在的最大問題恐怕就是強迫性銷售和欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。發(fā)展出路要使國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的再次起步走得更穩(wěn)、更遠，需要開發(fā)商、 客戶和市場環(huán)境三方面共同努力。從開發(fā)商角度看，由于這一市場是靠賣方推動而非市場需求拉動 的，因此首要的一

15、點是切忌一哄而上， 不能只看中產(chǎn)權(quán)式酒店項目資 金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認清這一項目存在需求有待引導、 消費觀念有待激發(fā)的問題。開發(fā)商要下大力氣培育市場、培育消費者， 要運用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會的消費先行者口碑 傳播吸引大批的跟進消費者。第二，酒店一方面要積極加入分時度假交換體系，另一方面應(yīng)與同業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合， 以增強產(chǎn)權(quán)式酒 店的連鎖優(yōu)勢。第三，開發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管 理制度，加強企業(yè)的經(jīng)營獲利能力，同時增強企業(yè)運作的透明度，為 投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。第四，開發(fā) 商應(yīng)綜合白身和社會各種資源優(yōu)勢，為消費者提供額外的利益

16、和優(yōu) 惠。如海航集團康樂園大精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案8酒店推出其產(chǎn)權(quán)概念時，實行規(guī)?；?jīng)營， 結(jié)合空中優(yōu)勢（飛機航線）與地面優(yōu)勢（海南的景點、酒店），并在其國內(nèi)通航城市建立全國性的連鎖酒店， 形成整合優(yōu)勢，為客戶提供 機票5折、連鎖店使用權(quán)交換、康樂設(shè)施優(yōu)惠等多種附加價值，加之 海航的強勢品牌、康樂園大酒店10余年的良好經(jīng)營業(yè)績、“旅游度假 投資”的概念以及上市公司的透明操作模式， 使投資者對其產(chǎn)生了很 高的信任度。第五，開發(fā)商應(yīng)積極運用房地產(chǎn)業(yè)的一些運作模式，為 消費者提供銀行按揭投資計劃。近期較成功的產(chǎn)權(quán)式酒店項目多采用 此方式，消費者只需支付較低的首付款，余款分期償還

17、，這樣消費者 通過委托酒店經(jīng)營，每年在償還銀行貸款之外還可獲得一定的收益。一些開發(fā)商還推出了保底回報的政策，這些對消費者的投資購買行為 可以起到很大的促進作用。產(chǎn)權(quán)酒店案例近兩年，伴隨著一系列宏觀調(diào)控對投資、 投機型購房的抑制和打 壓，市場上部分投資類物業(yè)的問題開始日益顯現(xiàn)。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為投 資類物業(yè)的主要產(chǎn)品形式之一，近期由于頻頻出現(xiàn)問題，而引起社會 各界的廣泛關(guān)注。為了使廣大投資人士日后在選擇投資此類物業(yè)時能 做到心中有數(shù)，本文將結(jié)合一正一反兩個案例，給出相應(yīng)的風險提示 與投資建議。反面案例：金色假日酒店位于北京延慶，于2002年7月封頂，2003年1月開始試營業(yè)。占地16畝，高15層。

18、當時在很多媒體上 大打精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案9廣告，廣告語這樣寫道，“金色假日酒店位于八達嶺國際旅游會 展經(jīng)濟區(qū)，是延慶縣重點工程，也是北京市首家產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店正 在熱賣中?！睆V告介紹，產(chǎn)權(quán)酒店是一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式， 其特征 是，業(yè)主投資買房，統(tǒng)一由酒店管理公司來經(jīng)營，業(yè)主購買后即可坐 收利潤。金色假日酒店因其種種資源優(yōu)勢，投資回報豐厚，除了100%的物業(yè)產(chǎn)權(quán)外， 還有10吟30%勺純利回報給業(yè)主。 買了這種產(chǎn)權(quán)式 酒店的房子， “就像搬回家一臺提款機”，“安全可靠”，可以“邊玩邊 賺”。2004年1月，300多名業(yè)主接到酒店物業(yè)管理有限責任公司的 “通 知函

19、”，公司欲支付業(yè)主2003年1月1日12月31日的房產(chǎn)經(jīng)營收 益。然而，一套30多萬元的客房，一年投資回報只有數(shù)百元。而按 照物業(yè)管理公司的承諾，投資回報應(yīng)該是上萬元。由于無法兌現(xiàn)當初 的承諾，很多業(yè)主停止了銀行還貸，并且，不斷有業(yè)主申請仲裁或向 法院提起訴訟。 截至目前，金色假日300多名業(yè)主被套牢的問題仍 然沒有得到解決正面案例：由“中信國安集團”投資30億歷時13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600畝，總建筑面積40多萬平方米。 始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商業(yè)、酒店、 餐飲、會議、娛樂、休閑等。其建筑以明清兩代北京城為藍本，將老 北京的城廊微縮過來，

20、內(nèi)九外七的城樓、城墻均按明代京城1: 1修建，設(shè)有建國門、安定門、永定門、正安門等城樓，只是將城墻長度 縮短，并改為內(nèi)部兩層的空腹長廊，作為客房、餐廳、辦公場所，其 設(shè)計由當初的老一輩建筑大師為其擔綱。 整個建筑外觀古樸典雅、氣 勢恢宏。截至精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案10目前，“第一城”的商業(yè)、餐飲、能容納3000人的大型 會議中心、影視拍攝以及娛樂休閑設(shè)施已全部投入使用，在售的只是部分產(chǎn)權(quán)式酒店。據(jù)了解，“第一城”的產(chǎn)權(quán)式酒店于2003年開始銷售，并提出了 一種個人投資理財模式。即每份投資10萬元，投資期限最低3年， 最長8年，在投期限內(nèi)，投資者每年可獲得6潮現(xiàn)金回報和2.

21、3%的 消費代金卡，現(xiàn)金回報每半年一返。投資期滿，投資者如不選擇繼續(xù) 投資，即可以與當初購買時同等的價比同時轉(zhuǎn)售給經(jīng)營公司。由于“第一城”的擔保機制相對健全，所以，白2003年銷售以來，取得了不俗的銷售業(yè)績，并如約兌現(xiàn)了兩次返租一一2004年7月，“第一城”1521位業(yè)主收到1020萬元投資收益；2005年1月，“第一城”2250位業(yè)主收到1659萬元投資收益。2005年7月即將如 約兌現(xiàn)第三次返租。專家講評委托經(jīng)營、收益穩(wěn)定產(chǎn)權(quán)式酒店兩大優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)式酒店，作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越 受到廣大投資人士的青睞。當然，除了與股市的低迷，人們對基金、 信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利

22、率等客。觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也是分不開的。那么，在了 解產(chǎn)權(quán)式酒店投資的優(yōu)勢之前，首先應(yīng)了解一下什么是“產(chǎn)權(quán)式酒店” ？精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案11業(yè)界普遍認為，所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由消費者或個人投資 者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。 產(chǎn)權(quán)式酒店是買斷產(chǎn)權(quán) 而不僅僅是買斷時段，即將酒店每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資 者，這種酒店的每一個客房都各有獨立的產(chǎn)權(quán)， 投資者一般不在酒店 居住，而大多是用來投資，將客房委托給酒店經(jīng)營獲取投資回報，從 經(jīng)營利潤中分紅。有的還可獲得酒店贈送的一定期限的免費居住權(quán)。在了解了 “產(chǎn)權(quán)式酒店”的概念之后，下面就要看其具有

23、哪些 方面的優(yōu)勢。北京經(jīng)緯時代房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理蘇文認為， 產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因：其一，委 托經(jīng)營，省去麻煩。產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星 級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、 打理，白己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來 說，省去了不少管理麻煩。其二，提供包租，收益穩(wěn)定。不少“產(chǎn) 權(quán)式酒店”都提供相當誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“第一城”為 例，其承諾的年投資回報率為6%投資期限為3年至8年，以每份 投資額15萬元計算，投資者每年可獲得的現(xiàn)金

24、回報為9000元?；?此，業(yè)界普遍認為，“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資回報相對于其他類型物業(yè) 而言，是比較穩(wěn)定的，并且風險相對也小一些。另外，很多“產(chǎn)權(quán)式 酒店”的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費入住權(quán)，1030天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當具有吸引力。精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案12四、總結(jié)：綜合以上資料顯示，產(chǎn)權(quán)酒店在我國有很大的發(fā)展空間，只要是 后期的經(jīng)營管理得當，對于開發(fā)商和投資者都有很大的益處。特別是 開發(fā)商，將酒店以產(chǎn)權(quán)形式分割出售， 然后交由專業(yè)的酒店經(jīng)營管理 公司全程管理，不但可以成倍的收回投資成本，而且還可以長期利用 已出售的物業(yè)進行收益。這樣就把風險

25、轉(zhuǎn)嫁給了投資者，白己還能從 中獲取長期的豐厚的利潤。只要選擇一家有實力有經(jīng)驗的酒店管理公 司，經(jīng)營得當，其利潤可相當于單純出售該樓盤的數(shù)十倍以上，而且 還是一份長期、穩(wěn)定、可以無限增值的搖錢樹。從市場情況來分析，鄂州乃至湖北都極少有產(chǎn)權(quán)酒店， 而在沿 海城市和北京、上海甚至內(nèi)蒙古的呼和浩特都已經(jīng)十分盛行了， 其銷 售的情況可以說是供不應(yīng)求。由此證明產(chǎn)權(quán)酒店在湖北市場有很大的 發(fā)展空間和市場潛力。產(chǎn)權(quán)酒店不同于傳統(tǒng)的住宅，不存在有競爭力， 產(chǎn)權(quán)酒店越多越有利，一個城市產(chǎn)權(quán)酒店越多，證明其位置越重要，而且產(chǎn)權(quán)酒店已經(jīng)發(fā)展成了一個國際化連鎖的行業(yè)。具個大城市統(tǒng)計，三星級以上酒店的入住率遠高于其他一般

26、酒 店，越是高級的酒店入住率就越滿。武漢市九省通衢，是全國大型的 商品集散地，每年南來北往的游客商客多達幾百萬， 鄂州作為武漢的 東大門，又是武漢1+8城市圈的衛(wèi)星城市，其客流量每年也有幾十萬， 鄂州是歷史文化古城，蓮花山、洋瀾湖、梁子湖都是遠近皆知的旅游 景點，每年到鄂州來吃武昌魚的游客就不少，而且隨著湖北省政府對 二、三類城市的關(guān)注和投資，帶動了許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，來此經(jīng)商的人 也越來越多。精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案13所以在鄂州建產(chǎn)權(quán)酒店，其前景不言而喻。從酒店經(jīng)營行業(yè)來分析：首先鄂州沒有幾家上檔次的酒店，并不是鄂州的消費實力不夠， 鄂州的消費水平在餐飲、服飾方面已經(jīng)緊逼武

27、漢，甚至較高。證明鄂 州居民消費實力已經(jīng)達到了中等城市的水平。全國三星級以上的酒店 （含三星級） 標間的價格一天都在300元 以上，平均每年的入住率在60茲右，即每年220天（中國的法定節(jié) 假日是134天）。這樣計算，每間標間一年的收益是66000元，除開 人員工資、稅收、水電開資等等，最少盈利55000元。以上計算均不包括餐飲、娛樂、超市、商場等利潤。以豐潤園大酒店為例：標間面積：25 m2精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案14售價：4000元/ m2總價：100000元首付50% 50000元，貸款50% 50000元，月供（10年）600元/月以下。以200間計算，銷售房款20

28、00萬每年給客戶返利總房款的13.3%:其中8.5%為現(xiàn)金：8500元；代金卡1.5%:1500元，此卡僅在開發(fā)商旗下或指定的營業(yè)場所 消費結(jié)算。每年每位客戶享受酒店安排的11天免費居住權(quán)（旺季不得入 ?。?，價值3300元，約3.3%。其中每年有一天為全體業(yè)主嘉年華活 動日。五、投資收益分析產(chǎn)權(quán)式酒店在國外及國內(nèi)沿海及大城市比較盛行，也是中等收入家庭及小投資人非常理想的一種投資方式，這是基于投資人低投入、低風險、回報穩(wěn)定、長期收益的特點。但產(chǎn)權(quán)式酒店在湖北地區(qū)操作案例比較少，老百姓對產(chǎn)權(quán)式酒店的認識比較模糊， 甚至很多人 不明白什么是產(chǎn)權(quán)式酒店，更何談產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報，故針對本 項目這一特

29、性，在銷售方案的執(zhí)行方面要整合，傳播方面更要整合。一、項目投資收益分析1、客戶投資收益分析實行10年托管服務(wù)，每年固定回報總房款的13.3%的收益（包 括8.5%現(xiàn)金回報；1.5%的代金卡；3.3%每年11天免費入住權(quán)）。最 長收益期精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案15限70年。以一套面積25n2單價4000元，總價10萬元的標準間為例首付：5萬元一次性返還兩年收益現(xiàn)金17% 17000元。3%勺9折代金卡：3000元。實際首付：33000元貸款：5萬十年還款每月還款600元以下每年還款：7200元第一、二年返還收益為每年11天免費居住回報；第三年開始到 第十年每年返還收益現(xiàn)金85

30、00元；9折代金卡1500元（該卡可在開 發(fā)商旗下任何場所進行9折消費結(jié)算）；價值3300元的11天免費居 住權(quán)，客戶每年除去應(yīng)交銀行還款7200元還可贏利6100元，按此計算客戶最多5年時間就能收回所有投資，而且酒店最長使用年限為70年，可以長期受益。最高回報率931%投資收益表：收益時間收益支出盡收益盡收益率第1、2年61007200-900-0.9%第38年13300720061006.1%后6 0年1330001330013.3%總計：70年總：91660072000844600844.6%總結(jié)：客戶只須首付:33000元，就可獲得一套25價值100000元的100廳權(quán)星級酒店標間一套，然后交由開發(fā)商進行專業(yè)的經(jīng)營 管理，白己無須操心，每年穩(wěn)定收益相當于購買時全價的13.3%的投精英聯(lián)盟營銷策劃鄂洲豐潤園大酒店行銷企劃方案16資回報。銀行貸款由開發(fā)公司負責代理