浙江紹興柯橋項(xiàng)目整體定位及營(yíng)銷策略70p_XXXX_漢嘉

1、漢嘉項(xiàng)目漢嘉項(xiàng)目整體定位及營(yíng)銷策略2010年2月我司專案小組已對(duì)本案及周邊市場(chǎng)進(jìn)行了系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)項(xiàng)目界定、市場(chǎng)研究、客群研究、戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品研究，對(duì)本案提出了客觀的項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議。本次提案在上次的基礎(chǔ)上結(jié)合最新的建筑設(shè)計(jì)方案，著重對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行深度分析，挖掘區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值，從而提出針對(duì)性的營(yíng)銷推廣方案，建立穩(wěn)固的品牌體系，實(shí)現(xiàn)本案利潤(rùn)最大化。前言 目 錄一、項(xiàng)目診斷二、價(jià)值打造三、價(jià)值傳播四、價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目界定項(xiàng)目診斷市場(chǎng)診斷客群診斷初步定位杭州紹興市區(qū)紹興縣城蕭山縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)模/產(chǎn)品界定占地面積100238 占地面積較大總建筑面積314433.92 大規(guī)模社區(qū)地上建筑

2、面積250299.21 住宅套型建筑面積227599.37商業(yè)配套等建筑面積12617.23 容積率2.5高層項(xiàng)目住宅平均層數(shù)27.12層樓面價(jià)3013元/ 樓面價(jià)過(guò)高樓盤(pán)性質(zhì)商住住宅項(xiàng)目，兼有較大商業(yè)大阪湖柯華路濱湖路（規(guī)劃）群賢路本 案支流職業(yè)教育中心大阪湖興越小區(qū)公園（規(guī)劃）柯橋城市西北部，大規(guī)模，小高層、高層開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目核心前提樓面價(jià)超3000元/方，中檔價(jià)無(wú)利潤(rùn)解決方式必須提高售價(jià)，走高端路線是否可行？宏觀界定：輕紡城培育大批私營(yíng)業(yè)主，紡織類企業(yè)高管項(xiàng)目界定：“兩湖”重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)塊，景觀資源豐富如何打造高端產(chǎn)品？找到適合本案的細(xì)分市場(chǎng)!具備打造高端產(chǎn)品的基本條件面

3、臨問(wèn)題區(qū)域發(fā)展不成熟如何打造高端產(chǎn)品鎖定本案的目標(biāo)客群!確定優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品攻占本案細(xì)分市場(chǎng)!項(xiàng)目界定項(xiàng)目診斷市場(chǎng)診斷客群診斷初步定位市場(chǎng)研究結(jié)論u住宅市場(chǎng)啟示：紹興市場(chǎng)：市區(qū)產(chǎn)品與本案競(jìng)爭(zhēng)較弱；大灘板塊產(chǎn)品定位高端，與本案形成競(jìng)爭(zhēng)。袍江市場(chǎng)：吸引紹興市區(qū)外溢客群和區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)客群，少量柯橋中低端客戶，與本案不形成競(jìng)爭(zhēng)?？聵蚴袌?chǎng)：初級(jí)快速發(fā)展階段，發(fā)展空間比較大；住宅市場(chǎng)還未進(jìn)入完全競(jìng)爭(zhēng)階段，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，市場(chǎng)缺乏真正高檔公寓樓盤(pán)。房產(chǎn)投資額逐年走高，06-07年度土地供應(yīng)出現(xiàn)高峰，未來(lái)兩年產(chǎn)品供應(yīng)集中放量；房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)激烈的盤(pán)整期，柯北未來(lái)幾年供應(yīng)量將超過(guò)百萬(wàn)方，綠城項(xiàng)目是本案最直接的

4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。高端市場(chǎng)主力消費(fèi)客群是來(lái)自輕紡城私營(yíng)業(yè)主、政府高官、事業(yè)單位高收入人群，是本案重點(diǎn)研究的目標(biāo)客群。u產(chǎn)品啟示：高端市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)：舒適型三房140方，四房160-200方，躍層200方以上?？們r(jià)范圍：三房105-140萬(wàn)，四房130-195萬(wàn)高端產(chǎn)品附加值還是以傳統(tǒng)產(chǎn)品為主，本案有較大的創(chuàng)新空間。高端產(chǎn)品智能化科技運(yùn)用比較多，本案在智能化科技運(yùn)用也應(yīng)該具備，項(xiàng)目銷售時(shí)需要有效傳達(dá)給客戶，得到客戶認(rèn)可，真正體現(xiàn)出產(chǎn)品附加值。項(xiàng)目界定項(xiàng)目診斷市場(chǎng)診斷客群診斷初步定位u背景資料 中年低學(xué)歷人群，柯橋及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中大規(guī)模家庭為主u居住現(xiàn)狀 目前居住面積集中在120方以上，最希望改善社區(qū)環(huán)境、方便

5、工作u產(chǎn)品需求 產(chǎn)品需求以舒適型三房、四房為主，140-160方需求量最大u價(jià)格需求 主流需求總價(jià)集中在60-100萬(wàn)內(nèi)，本案地段集中在7000元/方內(nèi)u配套需求 體育健身設(shè)施、醫(yī)療保健等配套設(shè)施需求比例最高u媒體需求 報(bào)紙雜志、電視是最主流的信息來(lái)源，其次朋友介紹、網(wǎng)絡(luò)u項(xiàng)目測(cè)試對(duì)柯橋的認(rèn)同度較高；大坂湖目前還處于開(kāi)發(fā)中，認(rèn)同度明顯弱于瓜渚湖消費(fèi)者偏好典雅、異域類風(fēng)格，也是目前市場(chǎng)的供應(yīng)主流普通消費(fèi)者普遍對(duì)現(xiàn)代風(fēng)格接受度低；高端客群對(duì)現(xiàn)代風(fēng)格接受度較高。私營(yíng)業(yè)主問(wèn)卷結(jié)論高端客戶研究總結(jié)客群客群特征鉆石階層總價(jià)承受250萬(wàn)以上（遠(yuǎn)高于250萬(wàn)）大企業(yè)主，柯橋本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)歷低，白手起家，現(xiàn)事

6、業(yè)穩(wěn)定置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，有別墅居住體驗(yàn)注重對(duì)稀缺資源的占有和投資收藏產(chǎn)品需求：頂層躍層，200方以上白金階層總價(jià)承受150-200萬(wàn)以上產(chǎn)品需求：平層160-200方，躍層客群：私營(yíng)業(yè)主（輕紡城、貿(mào)易）、高知識(shí)階層（政府高官、律師、工程師等）黃金階層總價(jià)承受100-150萬(wàn)產(chǎn)品需求：140方左右客群：私營(yíng)業(yè)主（輕紡城、門(mén)市部）、泛公務(wù)員（企業(yè)高管、事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)、醫(yī)生、教師等）u樓盤(pán)實(shí)地走訪：紹興、袍江、柯橋項(xiàng)目u私營(yíng)業(yè)主有效問(wèn)卷：320份u客戶訪談：11人準(zhǔn)客戶6人（寶業(yè)業(yè)主），邀約客戶5人。寶業(yè)業(yè)主訪談內(nèi)容比較客觀真實(shí)，能反映出不同客群的特征；邀約客戶對(duì)訪談內(nèi)容涉及個(gè)人隱私，相對(duì)會(huì)有所顧慮

7、，一定程度上影響訪談的真實(shí)性u(píng)劃分標(biāo)準(zhǔn)：總價(jià)承受力 第一類：250萬(wàn)以上 第二類：150-200萬(wàn) 第三類：100-150萬(wàn)項(xiàng)目潛在高端客群細(xì)分購(gòu)買(mǎi)力鉆石階層大企業(yè)主黃金階層中小型私營(yíng)業(yè)主泛公務(wù)員職業(yè)白金階層高知識(shí)階層私營(yíng)業(yè)主穩(wěn)定型私營(yíng)業(yè)主上升型私營(yíng)業(yè)主價(jià)值觀事業(yè)發(fā)展階段潛在高端客群特征客群細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)份額特征及發(fā)展趨勢(shì)取勝關(guān)鍵鉆石階層大企業(yè)主份額一般l年齡偏大，學(xué)歷低，多白手起家，事業(yè)規(guī)模大，有了豐厚的財(cái)富積累；購(gòu)房用于投資收藏，注重房子的豪華；l客群來(lái)源相對(duì)不穩(wěn)定，客戶群體逐步壯大品質(zhì)提升形象塑造以奢華感取勝白金階層高知識(shí)階層份額一般l學(xué)歷高，社會(huì)精英階層，購(gòu)房自主意識(shí)強(qiáng)，購(gòu)房理性，對(duì)產(chǎn)品

8、綜合品質(zhì)非常挑剔，特別注重同一小區(qū)業(yè)主的綜合素質(zhì)；購(gòu)房多用于改善和提升居住環(huán)境；l客戶群體比較固定總價(jià)控制功能合理以品質(zhì)感取勝穩(wěn)定型私營(yíng)業(yè)主需求主體l事業(yè)穩(wěn)定，有了很豐裕的財(cái)富積累，一部分將轉(zhuǎn)變成大企業(yè)主，一部分安于現(xiàn)狀；購(gòu)房多用于資金轉(zhuǎn)化成資產(chǎn)，高品質(zhì)產(chǎn)品會(huì)用于自住l客戶群體比較固定，以柯橋?yàn)橹?，一部分向“大企業(yè)主”群體發(fā)展品質(zhì)提升形象塑造以品質(zhì)感取勝上升型私營(yíng)業(yè)主份額較大l事業(yè)正處于上升期，購(gòu)房與事業(yè)順逆有直接的關(guān)系；購(gòu)房多用于投資，喜歡超前領(lǐng)先的產(chǎn)品；l客戶群體比較龐大，一部分向“穩(wěn)定型私營(yíng)業(yè)主”群體靠攏，一部分向“大企業(yè)主”群體發(fā)展。總價(jià)控制功能合理以高附加值取勝黃金階層中小型私營(yíng)業(yè)主

9、份額較大l事業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，多從事門(mén)市部，中間代理為主，事業(yè)處于起步階段；購(gòu)房用于改善型居住需求，與事業(yè)好壞有關(guān)；l客戶群體比較龐大。品質(zhì)提升形象塑造以價(jià)值感取勝泛公務(wù)員份額較少l學(xué)歷高，以企業(yè)高管、事業(yè)單位中高領(lǐng)導(dǎo)，醫(yī)生、教師等，改善型需求，對(duì)總價(jià)敏感；l客戶群體相對(duì)固定?？們r(jià)控制功能合理以高性價(jià)比取勝小戶型客群需求本項(xiàng)目宜進(jìn)入高端客群細(xì)分市場(chǎng)?？聵蛐粜涂腿盒枨罂蓜澐譃閮深?；目前柯橋小戶型產(chǎn)品供應(yīng)以滿足中低端客群需求為主；目前柯橋高端客群小戶型需求還沒(méi)有得到應(yīng)有的釋放；結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，小戶型產(chǎn)品可進(jìn)入高端市場(chǎng)。輕紡城客群：以輕紡城業(yè)務(wù)員居多，目前在柯橋租房居住，考慮在柯橋安家，經(jīng)濟(jì)承受力

10、弱，需求面積為一房或小兩房。年輕白領(lǐng)：在柯橋上班，目前租房或跟父母住一起，希望有自己獨(dú)立的居住空間，經(jīng)濟(jì)承受力不高，需求面積為一房或小兩房。代表產(chǎn)品:蝶莊小戶型、銀鑫茗園LOFT小戶型等生意往來(lái)客群：經(jīng)常在柯橋做生意，短期居住的生意人，經(jīng)濟(jì)承受力強(qiáng)，多住在賓館，但沒(méi)有居家的氛圍，需求面積為一房或小兩房，對(duì)居住環(huán)境要求高。公司異地常駐客群：公司派來(lái)常駐在柯橋的客戶代表，需求面積為一房或小兩房，對(duì)居住環(huán)境要求高。代表產(chǎn)品:萬(wàn)國(guó)中心, 精裝修酒店式商務(wù)公館中低端客群高端客群小戶型購(gòu)買(mǎi)客群分析企業(yè)購(gòu)買(mǎi)用于接待客戶；投資客群客群購(gòu)買(mǎi)用于獲取投資收益?？腿嘿?gòu)房動(dòng)機(jī)客群特征客群容量企業(yè)客群企業(yè)行為，作為企業(yè)

11、固定資產(chǎn)用于接待生意伙伴的客戶代表或用于自己內(nèi)部員工居住經(jīng)濟(jì)承受力高，多套購(gòu)買(mǎi)，需要精裝修以柯橋貿(mào)易公司為主客群容量一般投資客群看好柯橋小戶型高端租賃市場(chǎng)獲取租金收益經(jīng)濟(jì)承受力高，看重投資回報(bào)，需要精裝修柯橋私營(yíng)業(yè)主，政府公務(wù)員客群容量大項(xiàng)目界定項(xiàng)目診斷市場(chǎng)診斷客群診斷初步定位項(xiàng)目總體戰(zhàn)略思路u總體定位策略首期進(jìn)入高端細(xì)分市場(chǎng)，以樹(shù)立標(biāo)桿形象為目標(biāo)，塑造小區(qū)“高品質(zhì)“形象，吸引柯橋及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)追求舒適生活方式的富裕人群，提升項(xiàng)目品牌；后期項(xiàng)目逐步被認(rèn)可，價(jià)格開(kāi)始攀升，滾動(dòng)式推出主力產(chǎn)品，吸引主力消費(fèi)客群，獲得項(xiàng)目利潤(rùn)；u產(chǎn)品定位策略多元化產(chǎn)品，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，人文休閑型社區(qū)；高檔產(chǎn)品拔高項(xiàng)目綜合

12、品質(zhì)；中高檔產(chǎn)品吸引本項(xiàng)目重點(diǎn)客群；中檔產(chǎn)品吸引改善型、向往高品質(zhì)生活人群。重點(diǎn)打造項(xiàng)目大坂湖水景觀、社區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀、高檔次休閑會(huì)所，體現(xiàn)項(xiàng)目高檔性；u營(yíng)銷策略多采用體驗(yàn)式營(yíng)銷方式，注重案場(chǎng)與售樓人員的包裝，體現(xiàn)項(xiàng)目高檔性；利用寶業(yè)自身豐富的客戶資源，在推盤(pán)銷售時(shí)對(duì)客戶資源進(jìn)行整合分類，可以有針對(duì)性的定向銷售，做好售后服務(wù)溝通工作，有效利用客戶的口碑傳播。u價(jià)格策略鉆石客群物有所值，白金客群物超所值，黃金客群高性價(jià)比的有效結(jié)合；分期推盤(pán)策略多批次，小批量。成熟一期推一期，前期做足功夫；項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目界定客戶需求社區(qū)類型大坂湖居住區(qū)品質(zhì)大盤(pán)高品質(zhì)的生活景觀社區(qū)大坂湖、高品質(zhì)、高檔景觀家

13、園以該初步定位為基礎(chǔ)，如何實(shí)現(xiàn)從定位到產(chǎn)品、推廣和銷售的轉(zhuǎn)化，漢嘉根據(jù)價(jià)值打造及傳播和實(shí)現(xiàn)的原理，制定了詳細(xì)的營(yíng)銷策略。漢嘉的解決思路： 價(jià)值打造價(jià)值傳播價(jià)值實(shí)現(xiàn)下面來(lái)看看漢嘉如何打造本案獨(dú)特的價(jià)值. 目 錄一、項(xiàng)目診斷二、價(jià)值打造三、價(jià)值傳播四、價(jià)值實(shí)現(xiàn)區(qū)位價(jià)值挖掘價(jià)值打造產(chǎn)品價(jià)值挖掘品牌價(jià)值打造漢嘉評(píng)價(jià)項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值,主要從三方面來(lái)考慮:便利指數(shù)人文指數(shù)景觀指數(shù)u交通配套簡(jiǎn)析周邊主干道呈“井”字型地塊緊鄰群賢路、興越路（雙向六車(chē)道）道路交通相對(duì)便利公交系統(tǒng)也較為便利，如：208、608、610、615、617、618路紹興市區(qū)縣城區(qū)群賢路錢(qián)淘公路興越路裕民路雙瀆路笛揚(yáng)路金柯橋大道湖東路湖西

14、路城市主干道次主干道資料來(lái)源：實(shí)地走訪育才路公交路線路線208輕紡城汽車(chē)站梅林608縣公交湖東站沙地王610縣公交湖東站白馬山615漓渚公交站縣教職中心617蘭亭鎮(zhèn)政府縣教職中心618紹興北站華舍公交站便利指數(shù)道路交通、公交系統(tǒng)較為便利，距縣城區(qū)5分鐘車(chē)程華潤(rùn)賣(mài)場(chǎng)蘇寧電器KFC等紹興縣行政中心華宇醫(yī)院實(shí)驗(yàn)小學(xué)柯橋中學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)輕紡城醫(yī)院市心廣場(chǎng)興越小區(qū)集中有基本生活配套。笛揚(yáng)路兩側(cè)集中了大型商業(yè)配套；教育配套良好。便利指數(shù)縣職教中心人文指數(shù)本項(xiàng)目緊臨縣職教中心，距離本項(xiàng)目2公里內(nèi)有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、柯橋中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等?？h職教中心縣職教中心實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)柯橋中學(xué)柯橋中學(xué)隨著“兩湖”區(qū)域

15、開(kāi)發(fā) “五路一橋”中的“一橋”大坂湖景觀大橋的建成，可以便捷的享受大坂湖景觀資源，濃郁的水鄉(xiāng)特色與現(xiàn)代居住社區(qū)交相呼應(yīng)。景觀指數(shù)本案群賢路延伸工程規(guī)劃公園、大阪湖南面：規(guī)劃公園、大阪湖南面：規(guī)劃公園、大阪湖大阪湖大坂湖景觀大橋工程大阪湖大坂湖景觀大橋工程大阪湖大坂湖景觀大橋工程大阪湖大坂湖景觀大橋工程生活、商業(yè)配套設(shè)施完善項(xiàng)目處在“兩湖”重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟮缆方煌?、公交系統(tǒng)便利柯橋“兩湖”熱點(diǎn)、水鄉(xiāng)典范樓盤(pán)。教育配套完善，人文、文化氣息濃郁享受享受大坂湖景觀資源，濃郁的水鄉(xiāng)神韻區(qū)位價(jià)值挖掘價(jià)值打造產(chǎn)品價(jià)值挖掘品牌價(jià)值打造建筑產(chǎn)品是一個(gè)綜合體，產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、外立面、建筑科

16、技、配套設(shè)施等各個(gè)層面。規(guī)劃層面u建筑布局：均按正南面（最佳通風(fēng)日照朝向）、景觀面（面向大坂湖觀景朝向）、城市面（面向城市中心的三個(gè)朝向來(lái)布置）。u景觀規(guī)劃：大圍合中心景觀，與大坂湖相呼應(yīng)，最大限度的共享景觀資源。u道路系統(tǒng)：采用了人車(chē)分流道路系統(tǒng)，即車(chē)行道作為居住區(qū)外圍，不進(jìn)入組團(tuán)空間，與從人流入口開(kāi)始展開(kāi)的步行道形成絕對(duì)互不干擾的格局。大坂湖項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖正南面、景觀面、城市面建筑布局，大中心景觀規(guī)劃，人車(chē)分流道路規(guī)劃系統(tǒng)。綠化分析圖交通流線分析圖戶型設(shè)計(jì)根據(jù)貴司提供的建筑設(shè)計(jì)圖，本案共有19幢高層住宅，11種設(shè)計(jì)房型，下面將對(duì)每一種設(shè)計(jì)房型作一個(gè)系統(tǒng)分析，挖掘戶型的特色，并指出不足之處。設(shè)計(jì)

17、房型A（1、2#樓）全明廚衛(wèi)、過(guò)道設(shè)計(jì)，設(shè)置儲(chǔ)藏間，南北通透，臥室舒適。工作陽(yáng)臺(tái)廚衛(wèi)全明且分離玄關(guān)稍微狹長(zhǎng)不足之處：B、C戶型的玄關(guān)稍微狹長(zhǎng)(1M2.9M)。C戶型有一臥室不規(guī)則。不規(guī)則過(guò)道全明儲(chǔ)藏間奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，雙層空間設(shè)計(jì)房型B（3、4#樓）入戶花園、工作陽(yáng)臺(tái)、全明分離廚衛(wèi)、短進(jìn)深、戶型通透。入戶花園廚衛(wèi)全明且分離入戶門(mén)正對(duì)衛(wèi)生間門(mén)不足之處：A、D戶型 入戶門(mén)正對(duì)衛(wèi)生間門(mén)，影響私密性。工作陽(yáng)臺(tái)奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，雙層空間設(shè)儲(chǔ)藏間、工作陽(yáng)臺(tái)、分離式全明廚衛(wèi)、雙層空間陽(yáng)臺(tái)。設(shè)計(jì)房型C1（16#樓）工作陽(yáng)臺(tái) 儲(chǔ)藏間奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，雙層空間廚衛(wèi)全明且分離 儲(chǔ)藏間臥室門(mén)相對(duì)，影響私密性不足之處：有其中兩臥室

18、門(mén)相對(duì)，對(duì)居住私密性有所影響。設(shè)計(jì)房型C-1（17#樓）分離式全明廚衛(wèi)、雙層空間陽(yáng)臺(tái)、戶型緊湊、臥室舒適。奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，雙層空間廚衛(wèi)全明且分離臥室門(mén)相對(duì)，影響私密性距離較長(zhǎng)不足之處：有其中兩臥室門(mén)相對(duì)，對(duì)居住私密性有所影響。電梯廳及公共走道狹長(zhǎng)，到入戶門(mén)的最短距離超過(guò)7M，最長(zhǎng)距離超過(guò)10米。得房率為75%，稍低。設(shè)計(jì)房型D（6#樓）分離式全明廚衛(wèi)、雙層空間陽(yáng)臺(tái)、戶型緊湊、臥室舒適。廚衛(wèi)全明且分離奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，雙層空間臥室入口在玄關(guān)處不足之處：A、B戶型均有一臥室入口位于玄關(guān)處，且臥室門(mén)與客衛(wèi)門(mén)相鄰，對(duì)居住私密性有所影響。靈活戶型組合、分離式全明廚衛(wèi)、雙層空間陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間。設(shè)計(jì)房型D-1（5、

19、9、14#樓）廚衛(wèi)全明且分離奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，雙層空間 儲(chǔ)藏間不足之處：存在部分空間浪費(fèi)，公共通道較狹長(zhǎng)。 空間浪費(fèi)每層共享空中庭院、戶型經(jīng)濟(jì)實(shí)用、大陽(yáng)臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了小戶型、大空間的設(shè)計(jì)思想。設(shè)計(jì)房型E-1（10、12、13#樓） 空中庭院暗衛(wèi)飄窗不足之處：存在暗衛(wèi)。設(shè)計(jì)房型E2（19#樓）主臥設(shè)走入式衣櫥，與主衛(wèi)隔離，戶型方正、雙層空間陽(yáng)臺(tái)、工作陽(yáng)臺(tái)，88%的較高得房率。奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，雙層空間工作陽(yáng)臺(tái) 暗衛(wèi)不足之處：存在暗衛(wèi)。主仆分離、動(dòng)靜分離、大采光面陽(yáng)臺(tái)、飄窗、儲(chǔ)窗室、更衣室，突顯極致陽(yáng)光生活空間。設(shè)計(jì)房型F（11#樓）L型大陽(yáng)臺(tái),采光面大保姆房具備獨(dú)立功能區(qū),與主人空間分離飄窗不足之

20、處：廚房為間接采光，稍微偏暗。設(shè)計(jì)房型G（18#樓）六房三廳五衛(wèi)（289.56）：復(fù)式戶型，主仆分離、入戶花園、空中花園、大陽(yáng)臺(tái)、飄窗，至尊生活享受。保姆房具備獨(dú)立功能區(qū),與主人空間分離飄窗入戶花園空中花園稍微狹長(zhǎng)兩門(mén)相對(duì)，影響私密不足之處：入戶過(guò)道稍微狹長(zhǎng)。有兩臥門(mén)相對(duì)，且距離近，影響私密性。靈活戶型組合、空中花園、大陽(yáng)臺(tái)、全明廚衛(wèi)、戶型通透。設(shè)計(jì)房型H-1（15#樓）飄窗飄窗空中花園不足之處：入戶過(guò)道稍微狹長(zhǎng)。得房率為76%，略低。設(shè)計(jì)房型分析總結(jié)入戶花園、空中花園、工作陽(yáng)臺(tái)、飄窗、儲(chǔ)藏間，南北通透、戶型多樣，組合靈活，滿足不同客戶需求。u大面積空中花園u部分戶型帶入戶花園設(shè)計(jì)u部分戶型帶

21、瓢窗設(shè)計(jì)u多數(shù)戶型設(shè)置儲(chǔ)藏間和工作陽(yáng)臺(tái)u戶內(nèi)廚、衛(wèi)基本為自然采光與通風(fēng)u主要單元為一梯兩戶，南北通透u房間的長(zhǎng)寬比例恰當(dāng)，舒適實(shí)用u住宅都采用底層架空設(shè)計(jì)u戶型多樣化，滿足不同客戶u不足之處：小部分戶型存在暗衛(wèi)、走道比較狹長(zhǎng)、房間不規(guī)則、得房率稍低等現(xiàn)象。利用戶型的朝向、樓層、銷售價(jià)格杠桿及其它戶型的優(yōu)點(diǎn)及推盤(pán)策略等手段淡化某些戶型的不足。外立面設(shè)計(jì)全玻半落地窗、雙層的空中花園高級(jí)外墻真石漆，整體立面造型獨(dú)特、富于變化，風(fēng)格細(xì)致、典雅，充滿時(shí)尚氣息。u住宅造型獨(dú)特，既創(chuàng)造出富有變化的輪廓，充分強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)代建筑的魅力；u全玻璃的半落地窗戶與欄桿作為立面的造型要素和小區(qū)住宅的整體細(xì)部格調(diào)；u雙層的空

22、中花園，即創(chuàng)造了住宅立面的細(xì)膩?zhàn)兓质故覂?nèi)空間得到延展；u外墻裝飾材料采用高級(jí)外墻真石漆噴涂，群樓采用天然花崗巖；u整體立面風(fēng)格，細(xì)致中見(jiàn)典雅，豐富中見(jiàn)韻味，充滿時(shí)尚潮流氣息。小區(qū)內(nèi)景建筑高科技u主要包括：外墻墻體自保溫系統(tǒng)節(jié)能型門(mén)窗系統(tǒng)太陽(yáng)能利用系統(tǒng)置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)水冷式空調(diào)住宅智能化系統(tǒng)住宅屋面安裝太陽(yáng)能熱水器，供應(yīng)部分住戶熱水。采用地源熱泵機(jī)組，與大坂湖下層常年恒溫的水層進(jìn)行熱交換，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑物采暖制冷及提供生活熱水。本案部分樓幢融入建筑高科技，可以成為本案的亮點(diǎn)之一。配套設(shè)施配套設(shè)施齊全，設(shè)有幼兒園、會(huì)所、大型社區(qū)商業(yè)等。u12班幼兒園u會(huì)所u約12617商業(yè)配套u(yù)1839個(gè)停車(chē)位

23、，0.7輛/戶的車(chē)位配比u體育健身設(shè)施商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)配套會(huì)所幼兒園產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)打造u建筑規(guī)劃：正南面、景觀面、城市面建筑布局，大中心景觀規(guī)劃，人車(chē)分 流道路規(guī)劃系統(tǒng)， 59.70%的綠地率。u戶型設(shè)計(jì)：帶入戶花園、空中花園、工作陽(yáng)臺(tái)、飄窗、儲(chǔ)藏間，南北通透、戶型多樣，靈活戶型組合，滿足不同客戶需求。u外立面設(shè)計(jì)：全玻半落地窗、雙層的空中花園高級(jí)外墻真石漆，整體立面造型獨(dú)特、富于變化，風(fēng)格細(xì)致、典雅，充滿時(shí)尚氣息。u建筑高科技：外墻墻體自保溫系統(tǒng)、節(jié)能型門(mén)窗系統(tǒng)、太陽(yáng)能利用系統(tǒng)、置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)、水冷式空調(diào)、住宅智能化系統(tǒng)、太陽(yáng)能熱水器、地源熱泵機(jī)組等，充分打造節(jié)能環(huán)保的健康住宅。u配套設(shè)施

24、：設(shè)有12班幼兒園、會(huì)所、約12617商業(yè)配套、1839個(gè)停車(chē)位（0.7輛/戶的車(chē)位配比）、體育健身設(shè)施。區(qū)位價(jià)值挖掘價(jià)值打造產(chǎn)品價(jià)值挖掘品牌價(jià)值打造漢嘉觀點(diǎn)：我們所說(shuō)的項(xiàng)目品牌價(jià)值，是指一種與眾不同的居住體驗(yàn)，而不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)推廣。打造項(xiàng)目品牌價(jià)值，是為讓消費(fèi)者戴上一副“有色眼鏡”。消費(fèi)者并非理性，也沒(méi)有“十全十美”的產(chǎn)品。消費(fèi)者買(mǎi)的不僅僅是房子，而是居住體驗(yàn)，即：房子帶給消費(fèi)者的生活期盼，廣告就是要激發(fā)這種生活期盼，并讓消費(fèi)者愛(ài)上這種生活期盼。打造品牌價(jià)值的意義在于：為消費(fèi)者明確居住體驗(yàn)；提升價(jià)格，增加歸屬感。同樣，進(jìn)行品牌價(jià)值推廣的意義在于：在推廣中可節(jié)約推廣成本，推動(dòng)銷售；在銷售中可以拉升價(jià)格，增加利潤(rùn)；在企業(yè)層面可以推動(dòng)母品牌，給企業(yè)積累無(wú)形資產(chǎn)。那么，如何打造本案的品牌價(jià)值呢？漢嘉觀點(diǎn)：目前市場(chǎng)存在兩種品牌打造方向：物質(zhì)層面與精神層面在產(chǎn)品擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的情況下，選擇前者。在產(chǎn)品同