產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)財務測算

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目財務測算模型測算前提測算前提1啟動區(qū)用地范圍啟動區(qū)用地范圍總用地范圍啟動區(qū)用地范圍測算前提測算前提2產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合產(chǎn)品類型用地面積（）容積率建筑面積（）高端人才引致區(qū)別墅花園洋房高層會所總計物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地轉讓廠房及倉儲 辦公樓及商業(yè)配套 總計園區(qū)生活引致區(qū)高層可建設用地合計土地價格及分布區(qū)域序號分區(qū)項目編號占地（畝）項目公司市場單價（萬元/畝）估算說明一物流產(chǎn)業(yè)區(qū)二園區(qū)生活引致區(qū)三高端人才引致區(qū)四總計測算前提測算前提3各地塊價格各地塊價格注：鎖定價格為某企業(yè)方與政府協(xié)商確定的價格；市場單價由上述市場分析估算得出；物流產(chǎn)業(yè)區(qū)轉讓土地位置為初定，未來要根據(jù)最新規(guī)劃進行調(diào)整小康安

2、置區(qū)市政配套區(qū)貨運倉儲區(qū)啟動區(qū)范圍地塊邊界項目注冊資本金項目起始開發(fā)年營業(yè)稅稅率所得稅稅率銀行貸款利率不可預見費率股東貸款利率管理費用產(chǎn)業(yè)基金貸款利率銷售費用測算前提4基礎數(shù)據(jù)各物業(yè)銷售價格序號分區(qū)物業(yè)類型當前市場單價（元/平方米）年增長率1(2013年前)年增長率2(2013年后)估算說明一高端人才引致區(qū)別墅花園洋房高層二園區(qū)生活引致區(qū)高層三物流產(chǎn)業(yè)區(qū)辦公樓及商業(yè)配套廠房、倉儲設施測算前提5各物業(yè)銷售價格各物業(yè)建安成本序號分區(qū)物業(yè)類型市場建安成本（元/平方米）測算建安成本（元/平方米）建筑面積（平方米）一高端人才引致區(qū)別墅花園洋房高層二園區(qū)生活引致區(qū)高層三物流產(chǎn)業(yè)區(qū)辦公樓及商業(yè)配套廠房、倉儲

3、設施測算前提6各物業(yè)建安成本序號分區(qū)項目編號占地（畝）項目公司土地主體開發(fā)主體政府返還一物流產(chǎn)業(yè)區(qū)集團二園區(qū)生活引致區(qū)三高端人才引致區(qū)測算前提7各地塊操作方式小康安置區(qū)市政配套區(qū)貨運倉儲區(qū)啟動區(qū)范圍地塊邊界測算前提8開發(fā)進程開發(fā)分期序號 物業(yè)20112012201320142015201620174123412341234123412341234物流產(chǎn)業(yè)區(qū)1.1辦公樓及商業(yè)配套1.2廠房及倉儲1.3產(chǎn)業(yè)用地園區(qū)生活引致區(qū)2.1 高層高端人才引致區(qū)3.1 洋房3.2 別墅3.3 高層3.4 會所市政設施4泰山路二級開發(fā)周期物業(yè)銷售周期一級開發(fā)周期用地轉讓周期繳納出讓金【整體財務狀況摘要】項目總投

4、資約億，總收入約億，凈利潤約億，總投資凈利潤率約為經(jīng)濟指標匯總表總用地面積轉讓用地面積自建用地面積自建建筑面積自建容積率自有資金銀行貸款產(chǎn)業(yè)基金借款股東借款序號項目金額1項目總投資（萬元）2總收入2.1銷售收入（萬元）2.1.1物流產(chǎn)業(yè)區(qū)2.1.2高端人才引致區(qū)2.1.3園區(qū)生活引致區(qū)2.1.4土地轉讓2.2政府補貼3不含稅總投資（萬元）4凈利潤（萬元）5銷售凈利率（%）6銷售毛利率（%）7總投資凈利潤率（%）8融資前稅前財務內(nèi)部收益率（%）9融資前稅前財務凈現(xiàn)值（萬元）10融資后稅后財務內(nèi)部收益率（%）11融資后稅后財務凈現(xiàn)值（萬元）12靜態(tài)投資回收期（月）13動態(tài)投資回收期（月）（Ic=1

5、2%)14保本售價（元/)15開發(fā)周期（季度）【總投資估算表】項目總投資約為億序號項目估算額（萬元）一土地成本1土地一級開發(fā)成本2二級開發(fā)土地出讓金3二級開發(fā)契稅二開發(fā)成本1前期工程費2基礎設施建設費3建筑安裝工程費4公共配套費5其他費用6不可預見費三公司組建及臨時辦公樓四開發(fā)費用1管理費用2財務費用3銷售費用五總成本費用（一 + 二 + 三 + 四 ）六稅費（不含契稅）1一級開發(fā)稅金及附加2二級開發(fā)營業(yè)稅金及附加3土地轉讓稅金及附加4土地增值稅5土地使用稅6所得稅七總投資（五 + 六）【總收入明細】項目總收入約億，其中銷售物業(yè)約億，土地轉讓約億，政府補貼約億開發(fā)類別收入類別分區(qū)物業(yè)類型總計（

6、萬元）合計（萬元）小計（萬元）收入（萬元）2011201220132014201520162017二級開發(fā)物業(yè)銷售園區(qū)生活引致區(qū)高層高端人才引致區(qū)高層別墅花園洋房會所物流產(chǎn)業(yè)區(qū)辦公樓及商業(yè)配套商業(yè)廠房及倉儲土地轉讓物流產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地一級開發(fā)政府補貼啟動區(qū)居住及產(chǎn)業(yè)用地合計注：啟動區(qū)以鎖定價格取地，土地價格高出鎖定價格的部分及由此產(chǎn)生的交易稅費由政府以補貼的形式返還【稅費明細】總稅費約億，其中一級開發(fā)稅費約億，二級開發(fā)稅費約億開發(fā)類型稅費類別計算依據(jù)計算方式金額（萬元）一級開發(fā)一級開發(fā)營業(yè)稅金一級開發(fā)稅金一級開發(fā)所得稅所得稅二級開發(fā)二級開發(fā)銷售稅金銷售稅金別墅土地增值稅扣除項目金額增值額適用稅率

7、普通住宅土地增值稅速算扣除系數(shù)二級開發(fā)土地使用稅土地使用稅二級開發(fā)契稅契稅土地轉讓稅金土地轉讓稅金二級開發(fā)所得稅所得稅合計序號開發(fā)內(nèi)容合計（萬元）2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 一土地出讓金二開發(fā)成本1園區(qū)生活引致區(qū)高層2高端人才引致區(qū)高層3別墅4花園洋房5辦公樓及商業(yè)配套6廠房及倉儲7會所三管理費用四銷售費用五財務費用六土地一級開發(fā)七公司組建八臨時辦公樓九總投資（一 + . + 八）【資金投入計劃表】2013年投資額最大，約為億序號項目名稱合計（萬元）2011201220132014201520162017一收入1二級銷售收入2二級土地轉讓收入3政府補貼

8、收入二成本1二級開發(fā)成本2土地一級開發(fā)成本3公司組建及臨時辦公樓4二級銷售稅金及附加5二級土地轉讓稅金及附加6一級開發(fā)稅金及附加7二級開發(fā)土地增值稅8土地轉讓土地增值稅9土地使用稅三業(yè)務利潤四 銷售費用五 管理費用六 財務費用七營業(yè)利潤八 所得稅費用九凈利潤【項目利潤表】項目凈利潤約為億序號項目名稱合計（萬元）2011201220132014201520162017一資金運用1土地一級開發(fā)成本2公司組建及臨時辦公樓3土地出讓金4開發(fā)成本5開發(fā)費用6產(chǎn)業(yè)基金借款償還7股東借款償還8銀行借款償還9經(jīng)營稅金及附加10 土地使用稅11土地增值稅12所得稅二資金來源1自有資金2產(chǎn)業(yè)基金借款3股東借款4銀

9、行貸款5銷售收入6土地出讓收入7政府補貼三資金盈余四累計資金盈余【資金來源與運用表】股東借款約億，產(chǎn)業(yè)基金約億，銀行貸款約億【還本付息表】項目融資成本約為億股東貸款利率12%銀行貸款利率8%產(chǎn)業(yè)基金貸款利率15%股東借款時間：2012年2季度-4季度，償還時間：2014年1季度-3季度，成本：產(chǎn)業(yè)基金借款時間：2012年4季度，償還時間：2013年4季度-2014年1季度，成本銀行借款時間：2013年1季度-3季度，償還時間：2014年3季度-2015年2季度，成本：序號項目合計（萬元）2011 2012 2013 2014 2015 4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季

10、度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一銀行借款1借款1.1期初借款本息累計1.1.1本金1.1.2利息1.2本期借款1.3本期應計利息2本期還本付息2.1本期還本2.2本期付息二股東借款1借款1.1期初借款本息累計1.1.1本金1.1.2利息1.2本期借款1.3本期應計利息2本期還本付息2.1本期還本2.2本期付息三產(chǎn)業(yè)基金借款1借款1.1期初借款本息累計1.1.1本金1.1.2利息1.2本期借款1.3本期應計利息2本期還本付息2.1本期還本2.2本期付息各物業(yè)建安成本序號分區(qū)物業(yè)類型市場建安成本（元/平方米）測算建安成本（元/平方米）建筑面積（平方米）一高端人才引致區(qū)別墅花園洋房高層二園區(qū)生活引致區(qū)高層三物流產(chǎn)業(yè)區(qū)辦公樓及商業(yè)配套廠房、倉儲設施測算前提6各物業(yè)建安成本測算前提8開發(fā)進程開發(fā)分期序號 物業(yè)20112012201320142015201620174123412341234123412341234物流產(chǎn)業(yè)區(qū)1.1辦公樓及商業(yè)配套1.2廠房及倉儲1.3產(chǎn)業(yè)用地園區(qū)生活引致區(qū)2.1 高層高端人才引致區(qū)3.1 洋房3.2 別墅3.3 高層3.4 會所市政設施4泰山路二級開發(fā)周期物業(yè)銷售周期一級開發(fā)周期用地轉讓周期繳納出讓金【總收入明細】項目總收入約億，其中銷售物業(yè)約億，土地轉讓約億，政府補貼約億開發(fā)類別收入類別分區(qū)物業(yè)類型總計（萬元）合計（萬元）小