中國十年來房地產發(fā)展回顧

1、中國人口與房地產發(fā)展回顧（人口、城鎮(zhèn)化與房價）(2008-2017.11)站在風口上，豬也能飛起來。正如 1980年代的個人電腦，2000年的門戶網站，2008 年后的電子商務，2014年的移動互聯(lián)網。而反面就是柯達的膠卷，諾基亞的功能機，康師 傅的方便面，被市場的不斷萎縮擠壓生存。臺風來的時候，豬都會飛。問題來了，沒有風 的時候怎么辦？日 2485O 30721 .先來看看中國人口變化。a H it II 師 J7i) IS 17 / 加 M 前卻制制日 R f* "神“ T7 , 11 >| fT H， tl *5 *T， I * 7 Itll年也人Ol(A)中國有兩個生育

2、高峰，6070 , 8090 ;決定了中國人口年齡形態(tài)是紡錘形。紡錘形人口年齡結構給中國帶來了30年的人口紅利，但也埋下了人口結構變成倒金字塔，人口老齡化的禍根。從2012年起，中國勞動力人口連續(xù)五年下滑，中國已經走向快速老齡化。195020002050ao+75J97DJ465電臺60-6455-595554454940-143SQ立2S-29於15省0Y年事8D + 75*79 70 74 65,白 6044 55-59 5554 45T9 40-44 日30 30金 2S-2& 20 24 愉19 加145/ 0U15 1055 10 15'：j. Wfjf'd

3、hopuglK0Pp59B :睛 Ttv 20CJ tian 11005)再來看中國城鎮(zhèn)化進程。160000 ri.zonofi -1nonon 總人口城鎮(zhèn)人口農忖人口40000 -2QU00 "179 1932 19BT148S 1351 1342000 2003 200G 200 2012 2315197% 2016中國城銀農村人口明年變化0M%J/、/2W 早并1心半皿但3 30 城筆同比挈的 哀村同二匕國少-全i國人口同才；瑁加19801904 L9BS 1W8 1990 1992 1994 19962000 2003 2004 2009 200> 3090 ZUZ 2

4、0押 2O1R堀鎮(zhèn)門口智加農村人口甚少全國人口謂F聚120年，每年2010年一舉打破2007自1996年起中國市場經濟，私有企業(yè)大發(fā)展，中國迎來了城鎮(zhèn)化的爆發(fā) 新增城鎮(zhèn)常住人口 2100萬左右。在經濟過熱的 2007年創(chuàng)出了 2345萬人的新高，然而隨 著2008年金融危機，斷崖式下跌到 1770萬人，引發(fā)了房地產滯銷，房價暴跌和打砸售樓不過隨著我國四萬億的推出，經濟和城鎮(zhèn)化增長迅速恢復，在 年的記錄，達到2466萬人，新高之后是連續(xù)四年的衰退，到 2014年城鎮(zhèn)化人口新增已經 跌到1805萬人，需求的萎縮，前幾年投入的產能的過剩，多年來繁榮的地產迎來最冷的寒冬，不少融資能力弱的小開發(fā)商資金鏈

5、斷裂跑路。幸好黨國開始及時送溫暖，降息降首付,央企入市做地王，城鎮(zhèn)化新增人口一下又反彈到2200萬人，那么隨著農村年輕勞動力的減少，還能維持每年 2000萬的新增城鎮(zhèn)人口么？還是像 2010年起不斷走向衰退？我認為隨著農村有意愿，又有能力年輕人的減少，房地產產業(yè)規(guī)模是不可避免的長期衰 退。1996 年2006 年2016 年，城鎮(zhèn)人口 3.73 -5.83-7.93 億人，農村人口 8.50 -7.32-5.90 億人。19962016 年城鎮(zhèn)人口增長 4.2億，農村人口減少 2.6億。下面我們再回顧下房地產產業(yè)的發(fā)展，看是否真與城鎮(zhèn)化新增人口數(shù)相關。2008年2017 年11月數(shù)據(jù)。2 .先

6、看房地產開發(fā)投資情況。房地產開發(fā)投資我們可以看出，投資增速雖然不斷減緩，但是一直在保持著正增長。而住宅作為房地產的頂梁柱，投資額一直占比在70%左右。投資增速和城鎮(zhèn)化新增人口 一樣，在2010年達到頂峰，然后經過 4年衰退，在2015年起 觸底反彈。3 .再看房地產建設情況。都是增速在2010 , 2011年見頂，在2015年跌到負值見底， 和城鎮(zhèn)化人口增速一致。唯一的不同就施工面積一直在保持增長，這和投資總額不斷增長一致。雖然竣工和新開工面積都減少了，但是隨著高達76.8億平方米的在建房地產竣工（其中52.7億平方米住宅，按照人均30平方米可以居住1.76億人口，而嚴重老齡化的農村只剩5.7

7、億人），是否房地產會隨著農村年輕人枯竭，城鎮(zhèn)化人口增速大幅減少，在今后 5年面臨嚴重的產能過剩和長久的衰退？房地產銬一號r£LaxMNi增速同樣在2010 , 2011年見頂，除2008年和2014年的地產寒冬外，銷售面積和銷售額都保持了正增長，這和城鎮(zhèn)化人口凈增加額不一致。2008年到2016年，城鎮(zhèn)常住人口年增加額一直在在2100萬人左右。商品房銷售面積6.2億平方米到15.7億平方米，銷售額 2.4萬億到11.76萬億，真是波瀾 壯闊的大發(fā)展啊?？磥砀纳菩再彿啃枨蠡蛘咄稒C性購房需求填補了城鎮(zhèn)化新增人口的不足？待售面積從2010年開始累積，在 2015年到達頂峰7.19億平方米，

8、在黨國的關懷下，兩年去庫存1.26億平方米，依然有5.96億平方米庫存，依然高于2013年以前所有年份，怎么群眾又買不到房了呢？5 .房價和地價。 土地趣$或 -W千+上Nt：桶占千可平/凱.: 一- 土痂同比等斤土就諦i旬ttffiff 一等平生幃鼻匕五房價果然永遠漲，政府果然在賣地收入減少時比較著急。6 .房地產開發(fā)資金野地土升入亨金到楨資金國嘮曙自等母生金網碘黃 小人按期螂一到位產工厘長貸號出育物至脊長 叫病臺當會占比看來開發(fā)商并發(fā)空手套白狼，從2008年到2016年，投入房地產開發(fā)的資金雖然增速減慢，但是從3.8萬億增長到了 14.4萬億，果然不愧為拉到 GDP的好手。同時可以看出三個

9、增速高點2009 , 2013 , 2016 ,都是增速下跌中的反彈。而在黨國去庫存的號召下，中國人民紛紛為房地產商慷慨解囊，個人預付款和貸款占房地產開發(fā)投資總額的比例從36%飆升到46% 。7 .房地產商的經營現(xiàn)金流房地產商經營現(xiàn)金流全國麻也產開發(fā)顏：g), 不不用普第 與莒儂法桑+雎豆報/同比畔銷營司比好看得出雖然房價一直上漲，銷售額一直漲，但開發(fā)商并未從房地產開發(fā)經營當中獲得正現(xiàn)金流，反而像史玉柱的巨人大廈一樣，被項目黑洞吸得資金鏈越來越緊，在 2015年達到了極致，十年來經營現(xiàn)金流負3萬億，還好在黨國的有力關懷下，兩年就收回了3萬億的現(xiàn)金流。說起來這些開發(fā)商就像賣衣服的賺了一倉庫的衣服，賣水果的賺了一車水果。20年來房地產和基建，飛速擴張的房地產和基建帶動了鋼鐵產量的飛速增長，看圖中的增速，你認為是會繼續(xù)擴張，還是穩(wěn)定，還是萎縮呢？美國一中國一日本一歐盟2E國干好scow&OO0O5 OOMMOW?OOQfl10DWI?工口 E 一 告口用 m 一言1品 Ind 1 MmCH UDE s心口用 昌usonE