房地產(chǎn)業(yè)納稅人存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1、房地產(chǎn)業(yè)納稅人存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一、營業(yè)稅1是否將收取的房屋預(yù)售收入 （包括定金）計(jì)入“預(yù)收賬款” 以外的往來科目，長期掛賬不申報(bào)納稅。銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià) 款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。2是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按 規(guī)定入賬；是否將售房款打入個(gè)人儲蓄賬戶或信用卡賬戶， 存在 賬外收入等情況。3. 以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅；是否將收到的按揭款 項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不計(jì)收入。4. 委托代理銷售，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。5. 私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬和申報(bào)納 稅。6.

2、 是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) （包括銷售給股東、法定代表人）少繳營業(yè)稅。7. 納稅人開發(fā)保障性住房等用途的房產(chǎn)是否按規(guī)定申報(bào)繳 納營業(yè)稅。8. 銷售商業(yè)店鋪或精裝修房屋時(shí)，人為將售房總價(jià)分解為購 房款和裝修款，對裝修款未并入房屋總價(jià)申報(bào)繳納營業(yè)稅。9. 發(fā)生視同銷售行為包括：以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、 股權(quán)；以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、 工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、 動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)；將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、 職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。10. 按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是 否及時(shí)申報(bào)納稅。11. 對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨

3、時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確 認(rèn)收入。12. 出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn) 收入。13. 出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等是否未按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入；或以明顯低于市場的價(jià)格 出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅。14. 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。15. 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。16. 中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。二、企業(yè)所得稅17.

4、未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額， 計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。18. 產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其與對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。19. 取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入是否申報(bào)繳納企業(yè)所得 稅和土地增值稅。20. 客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤 工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入。21. 取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價(jià)，包括是否擅自擴(kuò)大 或減少

5、土地資產(chǎn)的價(jià)值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后， 通過評估虛增土地成本，計(jì)入開發(fā)成本。22. 是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。包括：是否虛增拆遷 戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額， 多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)；征地、 拆遷支出，是否按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分片分期開發(fā)的，是否在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?3. 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。包括：是否簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，提高建安 工程費(fèi)用；是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本轉(zhuǎn)移利潤，從關(guān)聯(lián)企業(yè)購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程， 人為提高材料價(jià)格或 建安費(fèi)用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開發(fā)企業(yè)提供的 材料、水電和其他物資已

6、憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，是否讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本；是否虛列工程監(jiān)理費(fèi)； 是否存在從法人代表個(gè)人賬戶支付公司采購費(fèi)用的情況。24. 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。包括:取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得 第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等。25. 是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。包括：是否未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對 象，所有開發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本；企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目成本； 一次性列

7、支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?；未?獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本；雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借 款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)偅?發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收 入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。26. 是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額。包括：將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì) 入銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除；由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所

8、、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理； 臨時(shí)出租的待售開 發(fā)產(chǎn)品，對其已計(jì)提折舊處理是否正確。 企業(yè)購買的交通工具（車 輛）不計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，而是直接進(jìn)入管理費(fèi)用，影響當(dāng) 年利潤，可能存在少繳納企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。27. 是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)， 減少應(yīng)納稅所得額。包括：“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬 損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況；開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái) 務(wù)費(fèi)用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)

9、整； 從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本 50%勺，超過部分的利 息支出，是否已作納稅調(diào)整；工資及“三費(fèi)”扣除是否正確。是 否將工資性的支出列入了營業(yè)費(fèi)用， 未進(jìn)行納稅調(diào)整；計(jì)提的以 前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提的折舊、費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整；是 否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。 如違規(guī)列支行政性罰款，少申 報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。28. 各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整；政策性減免稅金是否視作已繳稅金， 少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地 增值稅；以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前年度所得計(jì)繳所得稅 的，是否已作納稅調(diào)整；接受捐贈(zèng)貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅 所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈(zèng)非

10、貨幣性資產(chǎn)是否低價(jià)入賬， 少繳所得稅；固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入賬或者低價(jià)入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企 業(yè)所得稅；無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)長期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額， 少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費(fèi)用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。三、土地增值稅29. 對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè) 用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅 款。30. 是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各 種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。31. 是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。32. 混淆不同項(xiàng)目成本，把不同的項(xiàng)目成本費(fèi)用混淆，是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分

11、攤； 是否多開具建安發(fā)票金額， 虛增建安 成本；按照開出的發(fā)票金額作為銷售收入環(huán)節(jié)申報(bào)稅款，而對于預(yù)收賬款，是否只作長期掛賬處理，不作收入，隱瞞收入少申報(bào) 稅款；轉(zhuǎn)讓方以凈地價(jià)轉(zhuǎn)讓土地且由受讓方代繳的土地出讓金和 各項(xiàng)稅費(fèi)的，是否將土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)轉(zhuǎn)換一并計(jì)算繳納各項(xiàng)稅款。33. 是否未按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超 過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。34. 是否列支不屬于清算項(xiàng)目的開發(fā)成本；從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在綠化工程支出方面，是否存在代開與實(shí)際業(yè)務(wù)價(jià)款不符 的發(fā)票并據(jù)實(shí)扣除，虛增開發(fā)成本，少繳納土地增值稅。35. 是否未按規(guī)定方法將相關(guān)項(xiàng)目成本在普通住宅和非普通 住宅之間進(jìn)

12、行分?jǐn)偂?6. 是否通過多次對土地進(jìn)行評估增值的方式增加土地成 本，少繳土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)利用土地評估，將評估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成本，少繳納土地增值稅。37. 清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進(jìn)行 納稅申報(bào)，仍然采用預(yù)征方式申報(bào)； 是否存在達(dá)到土地增值稅清 算條件，并已經(jīng)進(jìn)行清算后，剩余的存量房銷售時(shí)未按原清算成 本進(jìn)行申報(bào)繳納土增稅，只按預(yù)征率申報(bào)繳納，造成少繳稅款。38. 是否及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算，是否及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào) 送清算資料，報(bào)送的資料是否完整。39. 房地產(chǎn)公司清算后銷售剩余房產(chǎn)?！撅L(fēng)險(xiǎn)】地稅機(jī)關(guān)在稅務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)公司在房地 產(chǎn)項(xiàng)目土

13、地增值稅清算后銷售剩余房產(chǎn)仍按預(yù)征率申報(bào)繳納土 地增值稅，未按規(guī)定據(jù)實(shí)計(jì)算繳納土地增值稅，造成少繳稅款， 被稅務(wù)機(jī)關(guān)依法處罰并追繳稅款和加收滯納金。【法律依據(jù)】海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值 稅征管工作的通知（瓊地稅函2013476號）第三條規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn) 讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金 額按清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額一清算的 總建筑面積（一）對已進(jìn)入清算程序（即受理清算）后銷售或有償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的，不再預(yù)征土地增值稅。（二）納稅人在清算期間銷售或有

14、償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論（即土地增值稅清算核準(zhǔn)表）后，按不同類型 分別申報(bào)繳納土地增值稅，納稅期限為出具清算結(jié)論之次月15日前。（三）納稅人在清算（即出具清算結(jié)論）后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按不同類型分別申報(bào)繳納土地增值稅，納稅期限為銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之次月 15日前。四、土地使用稅40. 承租集體土地用于開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)， 是否繳納土地使用稅。40. 土地等級和使用稅額變更后是否及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)。41. 開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計(jì)征土地使用稅；土 地使用稅暫行條例 第三條中規(guī)定：土地使用稅按照企業(yè)實(shí)際占 用面積繳納。在實(shí)際中，企業(yè)認(rèn)為有證無地的部分企業(yè)沒有實(shí)際 占用，因而在繳

15、稅過程中未按照土地房屋權(quán)屬證書上的面積繳稅。42. 未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用 稅。43. 符合土地使用稅減免政策的納稅人是否按規(guī)定辦理審批或備案手續(xù)；企業(yè)與農(nóng)民或集體簽訂土地租賃合同，長租（50年或70年）無產(chǎn)權(quán)證，實(shí)際擁有使用權(quán)，沒有土地使用權(quán)證，是否 存在未申報(bào)納稅造成少繳土地使用稅的情況。44. 企業(yè)實(shí)際占有使用土地的時(shí)間與辦理土地使用證的時(shí)間不一致，在計(jì)算繳納稅款時(shí)應(yīng)以實(shí)際占有使用的時(shí)間， 而不是以 辦證的時(shí)間。以辦證時(shí)間為準(zhǔn)計(jì)算繳納稅款的， 可能存在少繳納 土地使用稅問題。五、契稅45. 出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳

16、契稅。具體包括：以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上 附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng) 支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競價(jià)方式出讓 的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)； 以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。46. 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式 取得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅。47. 土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲得的低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無償贈(zèng)與的土地 使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格，繳納契稅。48. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以

17、工程換取土地，是否繳納契稅。49. 承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否按規(guī)定繳納契稅。50. 分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否按合同規(guī)定的總 價(jià)繳納契稅。51. 企業(yè)已占有使用土地，但以尚未辦理土地過戶手續(xù)為由不申報(bào)繳納契稅；競價(jià)取得的土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。52. 代收業(yè)主的房屋契稅，是否按規(guī)定代繳；有些房地產(chǎn)企 業(yè)銷售精裝修房屋時(shí)，往往給購房者分別開具售房發(fā)票和安裝發(fā) 票，造成少繳納裝修部分契稅。六、房產(chǎn)稅53. 自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工 程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。54. 是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管

18、理費(fèi)”或掛在其他應(yīng) 付款上未繳房產(chǎn)稅。55. 與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增 加計(jì)稅房產(chǎn)原值。56. 新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月 申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。57. 自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān) 規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房 是否按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。58. 是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房 產(chǎn)稅。59. 納稅單位使用免稅單位的房產(chǎn)，未履行納稅義務(wù)。七、印花稅60. 房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、 建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計(jì)合同、廣告合同等是否 按規(guī)定足額繳納印花稅。61.

19、 有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計(jì)稅依據(jù)， 未按全部所載金額計(jì)稅。62. 忽視對工商執(zhí)照、土地使用證貼印花稅票；各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。八、個(gè)人所得稅64. 未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以 及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。65. 為職工購買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是 否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅； 加班補(bǔ)助是否計(jì)入工資薪金所 得繳納個(gè)人所得稅。66. 以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加 班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。67. 以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。68. 支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否扣繳利息、股息、 紅利收入的個(gè)人所得稅。69. 房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣 代繳個(gè)人所得稅。70. 為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、